№ 15
гр. Балчик, 04.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на двадесет и първи
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Д. ВЕЛЧЕВА
при участието на секретаря М.Т.Й.
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Д. ВЕЛЧЕВА Гражданско дело №
20213210100345 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявена искова молба от ИВ. М. СТ.
от с. Е.А., Г. М. ЕН. от гр. К., ул. „С.Д.“ № ** Ж. К. К. от гр. Б., ж.к. С., БЛ.**
ВХ.* АП.** и М. К. Ж. от с. Е.А., ул. П.“ №* срещу ИВ. К. П. от гр. Р., ул.
Й.Д.№ ** и С. В. П. от гр. Р., ул. Ж.П. № * за прогласяване за нищожен на
договор за аренда №24684/27.11.2015 г., вписан в СВ при Районен съд- К.,
под акт №90, вх. Р. №6142/ 30.11.2015 г.поради противоречие със закона,
накърняване на добрите нрави, и привидност.
Ищците претендират съдебно – деловодни разноски и адвокатско
възнаграждение.
Ответниците оспорват исковете като недопустими и неоснователни.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства, и съобразно
чл. 235, ал. 3 от ГПК, като взе предвид направените доводи и възражения
прие за установено от фактическа и правна страна следното:
Ищците твърдят, че те и ответникът И.П. са собственици върху ниви с
идентификатори 80755.20.140 и нива с идентификатор 80755.17.150 по
кад.карта на с. Ч., община К.. На 27.11.2015 г. вотирят ответник, като
съсобственик на 1/8 ид.ч. от имотите, сключил договор за отдаване на
зем.земи под аренда. Сключен е договор за аренда №24684/27.11.2015 г., с
арендодател – И.П. и арендатор А.И.Т., починала на 30.05.2017 г. и заместена
1
от нейния наследник С. В. П., първият ответник по делото.
Ищците намират договора за нищожен поради противоречие с закона,
добрите нрави и привидност.
Предявени са обективно съединени иска, чиято правна квалификация е
в чл. 26 , ал. 1 , пр. 1 и 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД.
Страните удостоверяват правния интерес от водене на делото, като
твърдят, че са съсобственици на процесния имот. Правото на собственост
удостоверяват с решение №30/09.09.1994 г. на ПК – К. и удостоверение за
наследници на М.Г.Ж., №2/03.01.2018 г. на община К., скици №№15-
434919/28.06.2018 г . и № 15-434925/28.06.2015 г., постановление за
възлагане на недвижим имот от 18.08.2015 г. на ЧСИ И.Б. с район на действие
– Окръжен съд-Б.. На 27.11.2015 г., ответникът като арендодател сключва
договор за аренда на зем.земя №24684 с арендатора А.И.Т., към този на
момент на 80 г. След кончината на арендатора, вторият ответник я замества в
договора като нейн наследник.
Договорът за аренда е сключен за срок от 50 години, без знанието на
другите съсобственици. Договорено е арендно плащане в размер на 22 лв. на
дка.
Съобразно съдебната практика, съдът разглежда основанията на
исковете в поредността, произтичаща от естеството на въведеното основание.
По отношение на въведеното основание за нищожност на договора
поради противоречие със закона:
Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в
ДВ бр.13/2017 г. предвижда, че когато договорът за аренда е сключен само от
един от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се
уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Правната уредба на договора за аренда с
отделен закон не дава основание, да се изключи приложението на общата
норма на чл. 32, ал. 1 ЗС, според която общата вещ се управлява по решение
на мнозинството от съсобствениците. Договорът за аренда по съществото си е
договор за управление и като такъв може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ, но ако той не притежава повече от половината от
вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици, освен ако те са го приели.
Обстоятелството, че в конкретния случай договорът за аренда е
2
сключен от съсобственик, който притежава по-малко от ½ ид.част в
съсобствеността и останалите съсобственици не го приемат, не води до
неговата нищожност поради противоречие със закона.
Не е налице противоречие на закона със сключване на договора за
срок от 50 години, т.к. нормата на чл. 4 от ЗАЗ, визира минимален срок, без
да определя максимален. Ограничението при договора за наем не може да се
приложи при договора за аренда.
Искът като неоснователен следва да се отхвърли.
По отношение на въведеното основание за нищожност на сделката
поради персонална симулация:
В уточняващата молба ищецът навежда доводи за нищожност на
процесната сделка поради персонална симулация – л. 10 (редове 39-
41),11(редове 1-5) от делото.
При персоналната симулация привидността се отнася не до
съществуването на правните последици на явната сделка, а до това, кой е
техен носител. И при нея знанието и съгласието на прикритата и на явната
страна е необходимо за търсените последици – за действителните титуляри на
правата и задълженията и за симулираното участие на привидна страна.
При нея две лица постигат съгласие да сключат договор, но искат да
го прикрият и се уговарят като страна да фигурира трето лице, което
привидно изпълнява ролята на едната страна. Налице е привидна сделка с
привидна страна, съответно и прикрита сделка между истинската и явната
страна. При персонална симулация скритото съглашение е между явната
страна и действителната /истинската/ страна. Привидността се състои в това:
страните се съгласяват да изповядат договора по определен начин, но нямат
воля да бъдат обвързани по този начин. В тоя смисъл решение
№79/26.06.2012 по дело №791/2011 на ВКС, ГК, III г.о.
След проведеното доказване, ищците не установиха главно и пълно,
че арендаторът А.Т. е бил подставено лице. Обстоятелството, че А.И.Т. е била
на 80 години, не е била земеделски производител, не се е занимавала с такава
дейност и не е плащала на арендодателя, била му е роднина по права линия,
не налага извода за персонална симулация. Освен това, при персоналната
симулация е налице съглашение между действителната (прикрита) страна и
явната. Това е общото им желание да скрият от външния свят кое е лицето,
3
което е страна по сделката.
В случая няма наведени такива твърдения от страна на ищците.
Освен това, при твърдение, че скритата страна е бил арендодателя
няма сме изправени пред сделка, тъй като двете страни по договора ще
съвпадат.
Искът като неоснователен следва да се остави без уважение.
По отношение на въведеното основание за нищожност поради
накърняване на добрите нрави:
Накърняване на добрите нрави е налице, когато договорната свобода
се използва от едната страна, за да възложи на другата несъразмерни тежести,
като се възползва от по-неблагоприятното положение на другата страна.
Едно от проявленията на нищожност поради противоречие с добрите
нрави по смисъла на чл. 26, ал.1 пр.3 ЗЗД е сключване на двустранна сделка
при нееквивалентност на престациите. (Р № 1444 от 4.11.1999 г. по гр.д. №
753/1999 г. V гр.о. на ВКС.) Добрите нрави са неписани общовалидни
морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от
тях и са критерии за оценка на сделките. Съдът преценява кога престациите
са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката, но той
не може да подменя волята на страните при действие на принципа за
свободата на договарянето (чл.9 ЗЗД). Изключително голямата разлика в
престациите ( двадесет и над двадесет пъти по-ниска цена) е определена като
критерий за нищожност на това основание в решение № 615 от 15.10.2010 г.
гр.д. №1208/2009 г., ІІІ г.о. Законодателят допуска известна нееквивалентност
на насрещните престации по волята и преценката на страните, но при явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. Значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически нулева. В този смисъл е решение
№ 24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. ІІІ гр.о.( Б.Д., Недействителност на
сделките с недвижими имоти в светлината на нотариалната практика)
Когато престацията не е толкова незначителна, сделката би могло да е
унищожаема на основание чл. 33 ЗЗД като сключена поради крайна нужда
при явно неизгодни условия.
4
В разглеждания казус не сме изправени пред нищожност поради
накърняване на добрите нрави.
По делото бе изготвена съдебно –оценъчна експертиза, заключението по
което съдът приема като обективно и компетентно изготвено. Вещото лице
установи размера на средното арендно плащане на декар зем.земя в
землището на с. Ч., община К. за стопанските години 2016 – 2021 г. – в
размер, съответно на: 31 лв., 31 лв., 25 лв., 25 лв., 27 лв., което е малко над
договореното.
В случая констатираната нееквивалентност в престациите, не налага
извода за нищожност на сделката, поради накърняване на добрите нрави.
Договореният срок за действие на договора за аренда – 50 години, сам
по себе си, няма за правна последица накърняване на добрите нрави. В ЗАЗ е
предвиден минимален срок за сключване на договора за аренда, без в закона
да е посочен максимален.
Изложеното налага извода за неоснователност на предявените искове.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на ИВ. М. СТ. от с. Е.А., Г. М. ЕН. от гр. К., ул.
„С.Д.“ № ** Ж. К. К. от гр. Б., ж.к. С., БЛ.** ВХ.* АП.** и М. К. Ж. от с. Е.А.,
ул. П.“ №* срещу ИВ. К. П. от гр. Р., ул. Й.Д.№ ** и С. В. П. от гр. Р., ул.
Ж.П. № * за прогласяване за нищожен на договор за аренда
№24684/27.11.2015 г., вписан в СВ при Районен съд- К., под акт №90, вх. р.
№6142/ 30.11.2015 г., с арендодател - ИВ. К. П. и арендатор - А.И.Т.,
заместена от наследника С. В. П., поради противоречие със закона,
накърняване на добрите нрави, и привидност.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Добрич в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Балчик: _______________________
5