№ 6991
гр. София, 18.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Мая Й. Михайлова
при участието на секретаря Вяра Евг. Баева
като разгледа докладваното от Мая Й. Михайлова Гражданско дело №
20231100111189 по описа за 2023 година
Ищцата Е. Н. М. е предявил срещу ответника В. В. И. осъдителен иск с
правно основание чл. 93, ал. 2, във вр. чл. 87 ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати на ищцата сумата в общ размер от 40 000.00 евро, представляваща
задатък дължим на основание сключения между страните договор от
11.11.2021 г., ведно със законната лихва, считано от 06.10.2023 г. - датата на
депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
главницата. Претендира разноски.
Ищцата твърди, че на 11.11.2021 г. е сключила с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
АПАРТАМЕНТ № 8, с идентификатор 68134.618.21.1.8, находящ се в гр.
София, р-н Подуяне, ж.к. В. Левски, на четвърти надпартерен етаж, със
застроена площ от 49.44 кв. м., състоящ се от антре, дневна с трапезария и
кухненски бокс, спалня с баня и тоалетна и една тераса, при съседи коридор,
стълбище, улица, калкан, двор и апартамент № 7, заедно с 6,36% ид. части от
общите части на сградата, равняващи се на 18.24 кв. м. или общо 67.68 кв. м.
Твърди, че продажната цена била уговорена в размер на сумата от 90
000.00 евро, или левовата им равностойност, платими по банкова сметка на
ответника по следния начин: 20 000 евро – при подписване на предварителния
1
договор, а остатъкът – платим чрез банков кредит. Страните се задължили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на гореописания
недвижим имот във формата на нотариален акт в срок до 2 месеца след
издаването на Акт образец 16 на сградата.
Ищцата сочи, че съгласно горепосочения договор продавачът се
задължил в срок от 3 месеца след снабдяване на сградата с Акт образец 16 да
извърши в процесния имот и довършителни работи, подробно описани в чл.4
от Раздел IV на договора.
На 02.02.2022 г. между страните по делото бил подписан анекс към
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.11.2021
г., с който била поправена допусната техническа грешка в предварителния
договор, както и бил променен срокът за сключване на окончателен договор.
Ищцата излага, че окончателният договор за покупко-продажба на
гореописания недвижим имот бил сключен на 08.04.2022 г., за което е съставен
Нотариален акт № 100, том I, рег. № 1032, дело № 83 от 08.04.2022 г. на
нотариус Ц.З., с рег. № 189 в регистъра на НК и район на действие СРС,
вписан в Служба по вписванията – София под Акт № 11, том LVIII, дело №
17889 на 08.04.2022 г. с вх. рег. № 24135/08.04.2022 г.
Сградата, в която се намира процесния недвижим имот, била въведена в
експлоатация с Удостоверение № 27/12.01.2023 г., издадено от Главния
архитект на Столична община.
Ищцата твърди, че продавачът не спазил уговорения срок за извършване
на довършителните дейности в процесния имот, вследствие на което на
29.06.2023 г. тя му изпратила нотариална покана, получена лично от
ответника. Въпреки изпратената покана към датата на предявяване на
настоящата искова молба ответникът не бил изпълнил уговорените съгласно
предварителния договор довършителни работи.
С депозираната на 21.05.2024 г. молба ищцата е уточнила, че сумата от
40 000.00 евро, представлява даден по горепосочения договор задатък,
подлежащ на връщане в двоен размер.
Предвид изложеното, ищцата моли да бъде постановено решение, с
което ответникът да бъде осъден да й заплати сумата от 40 000.00 евро,
дължима на основание развален предварителен договор от 11.11.2021 г., в
2
частта, в която ответникът се е задължил да извърши подробно описани в
договора довършителни работи, ведно със законната лихва, считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
главницата.
В едномесечния срок по чл. 131 ГПК от ответника В. В. И. е постъпил
писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск. Оспорва
да е налице виновно неизпълнение на договора. Счита, че ищецът без
основание е развалил договора – при липса на предпоставки за развалянето
им. Навежда доводи, че е изправна страна по договора и неговото действие не
е преустановено, тъй като за ищеца не е съществувало потестативното право
да ги развали.
Твърди, че изпълнил изцяло, качествено и в срок задълженията си
относно довършителните дейности съгласно договора. Сочи, че дори и да не
са изпълнени, същите не се явяват неизпълнение на съществено задължение
по предварителния договор и не могат да доведат до развалянето му. Навежда
доводи, че връщането на задатък в двоен размер е последица от цялостно
разваляне на предварителния договор в хипотеза на неизпълнение на главното
задължение на продавача.
Сочи, че представената с исковата молба покана не съдържа
волеизявление за разваляне на предварителния договор, същата не е получена
от него и се явява неостносима към предмета на делото. Излага твърдения, че
при липса на разваляне на договора по предвидения в закона ред, не можело
да се породят и присъщите за развалянето законови последици за връщане на
задатък в двоен размер. Претендира присъждане на разноските, сторени в
производството по ч.гр.д. № 10236/2023 г. по описа на СГС и възз.ч.гр.д.
№164/2024г. по описа на САС, образувани във връзка с допуснатото
обезпечение на бъдещ иск. Претендира разноски и в настоящото
производство.
Съдът, съобразно чл. 235 от ГПК във връзка с наведените в исковата
молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено
следното:
Не са спорни между страните обстоятелствата, а същите се установяват
и от представените по делото писмени доказателства, че на 11.11.2021 г.
страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба
3
на недвижим имот, както и че окончателният договор за покупко-продажба е
сключен на 08.04.2022 г., за което е съставен Нотариален акт № 100, том I, рег.
№ 1032, дело № 83 от 08.04.2022г. на нотариус Ц.З., с рег. № 189 в регистъра
на НК и район на действие: СРС, вписан в Служба по вписванията – София
под Акт № 11, том LVIII, дело № 17889 на 08.04.2022 г. с вх. рег. №
24135/08.04.2022 г.
Не е спорно между страните и обстоятелството, че във връзка със
сключения между тях договор, ищцата е заплатила на ответника сума в общ
размер от 176 024.70 лв.
Съобразно уговореното в т.1.1, Раздел ІІ от горепосочения договор
страните по него са постигнали съгласие в деня на неговото подписване
купувачът да заплати на продавача „задатък /капаро/ в размер на 20 000 евро
или тяхната левова равностойност по фиксинга на БНБ в деня на плащането.”,
а съобразно уговореното в т.3, Раздел V – „В случай на разваляне на договора
от купувача по вина на продавача, продавачът дължи на купувача връщане на
задатъка по Раздел ІІ, т.1.1 в двоен размер.”
Съобразно уговореното в т.4, Раздел IV от горепосочения договор
продавачът се е задължил в срок до три месеца след снабдяване на сградата с
акт образец 16 да извърши в продавания апартамент довършителните работи,
съобразно уговореното в т.4.
От показанията на свидетеля И.Х.М.-А., се установява, че ищцата
споделила на свидетелката, че е закупила жилище през 2021 г., което към 2023
г. трябвало да бъде готово и обзаведено. Свидетелства, че не е посещавала
жилището, закупено от ищцата, но тя й споделяла, че то все още не е готово и
поради това се налага да живее в кв. Драгалевци под наем.
От показанията на свидетеля К.Д.Ч., се установява, че ищцата споделила
на свидетеля, че е купила апартамент в края на 2021 г. и двамата ходили да го
видят. Свидетелства, че е посещавал апартамента 3-4 пъти, като последното
му посещение там е било през пролетта на 2023 г. Сочи, че при последното му
посещение в апартамента банята била готова наполовина, имала поставени
плочки и огледало, но останалите помещения не били довършени. Ищцата му
споделяла, че от последното му посещение нямало никаква промяна в
жилището и, че нямала връзка със строителя. Свидетелства, че ищцата живее
на квартира в ж.к. Драгалевци от есента на 2021 г.
4
При така установената фактическа обстановка съдът намира от
правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 1, ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.
Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
С оглед на изложеното, за уважаването на иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, в
тежест на ищеца е да докаже: 1 валидно възникнало правоотношение между
страните, елемент от съдържанието на което е задължението на страна да
престира опредЕ. парична сума или друга материална ценност - задатък за
обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор; 2
изпълнение на това допълнително задължение със сключването на договора; 3
релевирано неизпълнение на задължение по главния договор; 4 отправено от
изправната страна волеизявление за разваляне на договора.
При така разпредЕ.та доказателствена тежест, съдът намира, че искът е
неоснователен. Съображенията за това са следните:
В разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД са предвидени предпоставките за
едностранно преустановяване на двустранен договор при неизпълнение от
страна на длъжника, по причина, за която последният отговаря. С изявлението
за извънсъдебно разваляне на договора изправната страна упражнява свое
потестативно право, като е необходимо изявлението да достигне до
неизправния длъжник. При сключен в писмена форма договор,
предупреждението, на осн. чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД също следва да се направи
писмено. То може да се отправи по пощата, чрез нотариална покана или с
исковата молба. Ирелевантно е следователно, дали изявлението за разваляне
на договора е направено преди подаване на исковата молба, тъй като е
възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба
на ответника, вкл. и в случаите, когато предмет на делото е реституция на
даденото при сключване или по време на действие на договора, до настъпване
на прекратителното действие на извънсъдебното разваляне на договора. (в
този смисъл е константната съдебна практика, обективирана например
в Решение № 269 от 22.10.2018 г. на ВКС по к. т. д. № 1980/2017 г., Решение
5
№ 76 от 13.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1037/2016 г., I т. о., ТК и др.).
В случая по делото бе доказано, както сключване на процесния договор
с твърдяното съдържание, така и плащането на посочената сума в общ размер
на 176 024.70 лв. от ищеца в изпълнение на същия. Посочените обстоятелства
не са спорни между страните в настоящето производство.
Не е спорно по делото, че продавачът по договора е изправен.
Процесният недвижим имот е прехвърлен.
Спорните между страните въпроси по същество са свързани с това дали
е налице неизпълнение от страна на ответника на процесния договор, респ.
дали ищецът валидно е развалил този договор. Ищцата твърди, че ответникът
не е изпълнил задължението си да извърши довършителните работи,
уговорени в т.4, Раздел IV от сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба от 11.11.2021 г.
На първо място, несъмнено е, че евентуалното валидно разваляне на
процесния договор има обратно действие – чл. 88, ал. 1 ЗЗД, поради което и
даденото от страните по него подлежи на връщане, в противен случай би се
стигнало до неоснователно обогатяване. Последиците от развалянето на
двустранния договор се изразяват в това страните да си върнат престациите,
които са си разменили, за да бъде възстановено състоянието отпреди
сключването на договора. Връщането се дължи поради това, че договорът като
правно основание на разменените престации отпада.
За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, е
необходимо наличието на следните предпоставки: 1 между страните да е
сключен договор, който да не е прекратен на друго основание; 2 да има
неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора - пълно
неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично
неизпълнение; 3 неизпълнената част от договора да е значителна; 4
неизпълнението да е виновно, т. е. да се дължи на причина, за която
длъжникът отговаря; 5 кредиторът трябва да бъде изправен. Правото да се
развали договорът отпада, ако длъжникът не отговаря за неизпълнението,
напр. ако неизпълнението е в резултат на забава на кредитора, неоказано
съдействие от негова страна, или забава на трети лица.
Настоящият съдебен състав приема, че ищецът не е упражнил валидно
правото да развали процесния договор, поради следните съображения:
6
При разрешаване на правните въпроси, от значение за изхода на
настоящото дело, съдът съобразява постановките, възприети в Решение №
29/13.04.2011 г. на ВКС, Т. К., Първо отделение, по т. д. № 396 по описа за
2010 г. В същото е възприето следното: Съгласно Постановление №
3/29.03.1973 г. по гр. д. № 2/1973 г. на Пленума на ВС на РБ основен принцип
в облигационното право на Република България основен принцип е
изпълнението на поетите по договора задължения, постигането на тези реални
цели, които страните са преследвали със сключването на договора. С оглед на
това при спорове във връзка с неизпълнение на договорите следва да се
изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето
им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави
невъзможно постигането на договореното. Именно за това е предвидено
задължение за кредитора и при виновно неизпълнение на договора от страна
на длъжника да му даде подходящ срок за изпълнение, след изтичането на
който договорът да се смята за развален (чл. 87, ал. 1 ЗЗД).
Израз на същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД,
според която не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част
от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай
преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение
с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното
отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от
задължението на длъжника, а от обективните дадености.
Задължението за извършване на довършителните работи, уговорени в
т.4, Раздел IV от сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба от 11.11.2021 г. по своя характер е акцесорно съобразно
основния предмет на горепосочения договор.
Неизпълнението на независимо или акцесорно задължение само по себе
си не е основание за разваляне на договора, също и незачитането на права на
кредитора.
В разглеждания случай е налице и следващо обстоятелство, което води
до неоснователност на исковата претенция. При всички положения, за да бъде
ангажирана отговорността на продавача по предварителния договор, следва да
бъде установено по категоричен начин негово неизпълнение на поети
задължения или създаването на пречки за сключването на окончателен
7
договор. В разглеждания случай липсва твърдяната от ищеца неизправност от
страна на ответника.
Уговорката в т.4, Раздел IV от сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба от 11.11.2021 г. по своето правно
естество е разновидност на договора за изработка (чл. 258 – чл. 269 ЗЗД).
Договорът за изработка по своята правна същност представлява
неформален, консенсуален, двустранен, комутативен, възмезден договор.
Законът задължава поръчващият да приеме изработеното - чл. 264, ал. 1 ЗЗД.
Приемането като правно действие представлява: 1. фактическо получаване на
изработеното и 2. признанието, че то съответства на поръчаното.
Следователно приемане е налице, когато реалното получаване на
изработеното се придружава от изричното или мълчаливото изразено
изявление на поръчващия, че счита работата съобразна с договореното.
Приемане означава одобряване. Именно за да може да се даде на приемането
значението на одобряването, законът предписва на поръчващия да прегледа
работата и да направи всички възражения за неправилно, неточно изпълнение
- чл. 264, ал. 2 ЗЗД. Ако не направи такива възражения, работата се счита за
приета, т. е. за одобрена, както разпорежда уредената в чл. 264, ал. 3
ЗЗД необорима презумпция. Презумпцията за точно изпълнение преклудира
правото на възложителя на последващи възражения за неправилно или
неточно изпълнение (арг. чл. 264, ал. 3 ЗЗД). Оборването на тази презумпция е
в тежест на възложителя.
Това налага да се установи налице ли е неизпълнение на задължение на
насрещната страна по договора - пълно неизпълнение, забавено, лошо,
несъответно на уговореното или частично неизпълнение.
Когато възложената работа е извършена с недостатъци, за възложителя
се поражда потестативното право да избере една от алтернативно
предвидените в чл. 265, ал. 1 ЗЗД възможности: 1. отстраняване на
недостатъците; 2. заплащане на разходите, необходими за отстраняването им;
3. намаляване на възнаграждението. Отговорността на изпълнителя и правата
на възложителя са обусловени от характера на недостатъците и отражението
им върху годността на изработеното. Съобразно разпоредбата на чл. 265, ал. 2
ЗЗД възложителят има право да развали договора за изработка с едностранно
волеизявление само когато недостатъците са толкова съществени, че правят
8
изработеното негодно за обикновеното или предвиденото в договора
предназначение. В този случай е налице пълно неизпълнение.
При очертаната в договора за възложена работа, и във връзка със
събраните писмени доказателства и гласни доказателства съдът намира, че
изработеното, отговарящо на параметрите по договора, не може да бъде
квалифицирано като пълно неизпълнение, поради което във връзка с чл. 265
ЗЗД възложителят няма правото да прекрати едностранно договора.
С оглед изложеното по-горе не може да се приеме, че е налице
неизпълнение на договорно задължение на ответника, поради което ищецът не
е имал право да развали сключения между страните договор от 11.11.2021 г., а
след като не са налице необходимите предпоставки по чл. 87, ал. 1 ЗЗД,
направеното с исковата молба волеизявление на ищеца за разваляне на
договора не е произвело правно действие. Последното от своя страна води до
извод, че в полза на ищеца не е възникнало твърдяното вземане за сумата в
общ размер от 40 000.00 евро и иска по чл. 93, ал. 2, във вр. чл. 88
ЗЗД подлежи на отхвърляне като неоснователен.
По разноските
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника
следва да се присъдят и своевременно поисканите разноски за настоящето
производството в размер на сумата от 6 900.00 лв., представляваща
заплатеното адвокатско възнаграждение, както и разноските сторени в
производството по допуснатото обезпечение на бъдещ иск в общ размер от 3
815.00 лв. Съдът счита, че направеното искане от процесуалния представител
на ищцата на основание чл.78, ал.5 от ГПК за присъждане на по-нисък размер
на разноските в частта на претендираното от ответника адвокатско
възнаграждение е неоснователно, тъй като претендираното от ответника
адвокатско възнаграждение е определено в съответствие с Наредба № 1 от 9
юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е. Н. М., ЕГН **********, със съдебен
адрес: гр. София, ж.к. ********, адв. В. Т., срещу В. В. И., ЕГН **********,
9
със съдебен адрес: гр. София, ул. „********, адв. Й. У., иск с правно чл. 93, ал.
2, във вр. чл. 87 ЗЗД за заплащане на сумата в общ размер от 40 000.00 евро,
представляваща задатък, дължим съобразно уговореното в сключения между
страните по делото Предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 8, с идентификатор 68134.618.21.1.8,
находящ се в гр. София, р-н Подуяне, ж.к. В. Левски, на четвърти надпартерен
етаж, със застроена площ от 49.44 кв. м., състоящ се от антре, дневна с
трапезария и кухненски бокс, спалня с баня и тоалетна и една тераса, при
съседи коридор, стълбище, улица, калкан, двор и апартамент № 7, заедно с
6,36% ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 18.24 кв. м. или
общо 67.68 кв. м., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба – 06.10.2023 г., до окончателното изплащане на
сумата, като неоснователен.
ОСЪЖДА Е. Н. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София,
ж.к. ********, адв. В. Т., да заплати на В. В. И., ЕГН **********, със съдебен
адрес: гр. София, ул. „********, адв. Й. У., сумата от 10 715.00 лв.,
представляваща разноски по делото пред СГС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10