Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр.София,27.11.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, ІV А въззивен
състав, в открито заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ТАШЕВА
Мл.с.ИВАН КИРИМОВ
При участието на
секретаря А.Луканова като разгледа докладваното от съдия ТАШЕВА гражданско дело
17 по описа за 2019 г., взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение от 04.09.2018 г.,
постановено по гр. д.61687/15 г., СРС -88 състав ОСЪЖДА солидарно
ответниците Ц.М.М., ЕГН: **********,
адрес ***, Д.Б.М., ЕГН: **********,
адрес *** и А.Б.М., ЕГН: **********,
адрес ***, да заплатят на ищеца Т.Ц.С., ЕГН: **********, съд. адрес ***, на
основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД, сумата
от 1955,83 лв. /левовата
равностойност на 1 000 евро/ - дадена на неосъществено основание за
закупуването на имоти, предаването на която е обективирано в разписка от
30.07.2015 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба - 13.10.2015 г., до окончателното изплащане на
сумата.
ОСЪЖДА солидарно ответниците Ц.М.М., ЕГН: **********,***,
Д.Б.М., ЕГН: **********,*** и А.Б.М., ЕГН: **********,*** да заплатят на ищеца Т.Ц.С.,
ЕГН: **********,***, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата от 478,50 лв.
деловодни разноски.
ОСЪЖДА солидарно ответниците Д.Б.М., ЕГН: **********,***
и А.Б.М., ЕГН: **********,*** да заплатят на ищеца Т.Ц.С., ЕГН: **********
сумата 367 лв.деловодни разноски
Срещу това
решение са подадени въззивни жалби от ответниците.
С възивната жалба на ответниците А. и Д.М.се твърди,че решението било постановено неправилно, незаконосъобразно, необосновано
и при съществени процесуални нарушения .Твърди се,че неправилно съдът приел,че
дадената сума по разписка била задатък за сключване на окончателен
договор,неправилно тълкувал понятието“стоп капаро“;не ставало дума за
неоснователно обогатяване,тъй като ответниците не са получавали никаква сума
;не ставало ясно защо са осъдени да заплатят солидарно исковата сума ;в
разписката била посочена само стойност за покупката на имотите,не се договаряло
за квадратури и ответниците били готови да сключат сделката за посочената
сума,видно от протокола на нотариуса.Молят да се отмени решението и да се
отхвърли исковата претенция.
С въззивна
жалба на ответницата Ц.М.М.,допълнена с в срока с молба, се обжалва решението
като неправилно,незаконосъобразно и постановено при нарушение на процесуалния
закон.Съдът неправилно изследвал фактите по делото.Посоченият срок в разписката
от 15 дни за сключване на предварителен договор не бил спазен от ищцата.Тя била
отначало запозната с първоначално предоставените й документи.В комбинираната
скица на Геокат било записано,че същата не служи за снабдяване с нотариален
акт,тя е частен документ и не може да се кредитира и да е основание за разминаване
в квадратурите.Комбинираната скица не е обективна и е невярна,а ищцата се е
подвела от тази скица.Съдът неправилно приел,че разписката е предварителен
договор.Ответницата била изправната страна по договора,представила навреме
документите,не е поела задължение за точната квадратура на имотите.Сред даване
на стоп капарото имотът бил свален от реклама,няма доказателства да е предлаган
на трето лице .Моли да се отмени решението и да се отхвърли исковата претенция.
Срещу въззивните жалби са подадени отговори,с които се твърди,че решението е законосъобразно и правилно и следва
да се потвърди.
Пред въззивната инстанция не са приети нови доказателства.
След преценка на доказателствата по делото,
съдът прие за установено следното от фактическа и правна страна:
Релевантните за делото факти са установени
обосновано от СРС , поради което на основание чл. 272 ГПК, съдът препраща към фактическите изводи на СРС и те
стават неразделна част от настоящите мотиви.
Правните изводи на СРС са
законосъобразни и на основание чл. 272 ГПК, съдът препраща към тях и те
стават неразделна част от настоящите мотиви.
За пълнота следва да се посочи
следното :
Въззивният съд намира за доказано, че
между страните е съществувало валидно договорно отношение по споразумение от
30.07.2015 г., по силата на което ищцата е заплатила на първата ответница
сумата от 1 000 евро, представляваща стоп-капаро. Ответницата поела задължение и
от името на останалите собственици в
срок от 15 дни да сключат предварителен договор за продажбата на описаните с
идентификатор и квадратури четири
имота за сумата от 97 000 евро.
По правната
характеристика на процесното споразумение съдът счита
следното:
Както е прието в решение № 148/30.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5698/2013 г. на ВКС, IV ГО, постановено по реда на чл. 290 от ГПК, преддоговорните отношения между страните
могат да преминат през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен
договор. Няма никаква пречка в рамките на тези преддоговорни отношения страните
да сключат и други съглашения - също с организационен и подготвителен характер,
но не пряко спрямо окончателния договор, а спрямо следващ етап от преговорите
между тях или спрямо сключването на предварителен договор - да си обещаят, че
преговорите ще продължат или че ще сключат помежду си предварителен договор
след определен срок от време и/или при определени условия, т.е. - да поемат
насрещни задължения за това. Тези съглашения, които са нерядко срещани в
практиката, също имат договорен характер (чл.
8 от ЗЗД), като не е необходимо те да имат съдържанието на чл. 19. ал. 2 от ЗЗД, тъй като не са предварителни
договори - достатъчно е в тях ясно да е изразена взаимната насрещна воля на
страните, респ. - те да са поели насрещни задължения да продължат преговорите
или да сключат предварителен договор в определен срок, при определени условия и
пр. Няма никаква пречка в закона изпълнението и на такива договорни задължения,
произтичащи от такива споразумения с организационен и подготвителен характер,
включително - с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени
с уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по
такова съглашение си обещаят с него - задължат се да сключат предварителен
договор и уговорят, че едната страна предава на другата определена парична сума
(включително, и нерядко - и като авансово плащане на част от цената от страна
на купувача), която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото
задължение за сключване на предварителен договор (а често - и на други
задължения по съглашението), респ. - да служи като обезщетение при неизпълнение
на това задължение и/или при отмятане от него - в зависимост от конкретната
уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има функциите, както на задатък,
така и на отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно
- на чл. 93 от
ЗЗД и на
чл. 308 от ТЗ.
При съобразяване на
практиката на ВКС, намерила израз в цитираното по- горе съдебно решение,
настоящият съдебен състав приема, че страните по делото са обвързани от валидно
сключен ненаименован договор с организационен и подготвителен характер спрямо
бъдещите отношения между страните по повод сключването на предварителен договор
за покупко-продажба на посочения в него обект. По този договор и двете страни
са поели задължения - ищецът да заплати
сумата от 1000 евро - стоп-капаро,задължение и за двете страни е уговорено за
сключване на предварителен договор за продажба в срок от 15 дни срещу заплащане на цена от 97 000 евро.
В отговора на исковата
молба, както и във въззивната жалба, ответницата поддържа довод, че не е
получавала процесната сума.С подписването на разписката ответницата е
удостоверила, че съдържащите се в него изявления са направени от нея - чл. 180 от ГПК, в това число и досежно обективираното в
него получаване на процесната сума. В тази част документът има материална
доказателствена сила срещу издателя, доколкото удостоверява неизгодни за нея
факти.
При съобразяване на
етапа, на който са се намирали преддоговорните отношения между страните,
въззивният съд приема, че действителната обща воля на страните е била да
придадат на процесната сума както значението на аванс /частично престиране
срещу изпълнение/, така и значението на задатък, който има потвърдителна и
обезщетителна функция съобразно диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД. Този извод следва преди всичко от израза
"стоп-капаро", който е обичайно използван в практиката при
покупко-продажба на недвижими имоти /както и "стоп-депозит" и
"стопиращ депозит"/, като думата "капаро" е синоним на
задатък, а думата "стоп" предполага ангажимент на продавача за
определен период от време - в частност до сключването на предварителен договор,
да не предлага и продава имота на други купувачи, а на купувача - да продължи
преговорите, респ. да сключи предварителен договор. В тази насока следва да
бъде посочено, че не е необходимо да се уговаря изрично, че това, което е
дадено, ще се изгуби в случай на неизпълнение. Същевременно при изпълнение
задатъкът трябва да се прихване към престацията на страната, която го е дала .
Следващият спорен
между страните въпрос е свързан с това кой е неизправна страна по съглашението.Предмет
на договора към момента на договарянето е бил имот с площ и граници,съобразно
установените с актуална скица,с която ищцата се сдобила впоследствие и те не
съвпадали с площите по нотариалните актове,легитимиращи ответниците като
собственици на имотите.Установено е,че ответниците се легитимират като
собственици на процесните четири имота за площ със 78 кв.м по-малко от реалната
площ на имотите,така както са отразени в актуалната кадастрална карта.При това
положение към момента на изтичане на срока за сключване на предварителен
договор продавачите не са изпълнили задължението си да представят документи
устновяващи правото им на собственост върху имот,чиято продажба била
договорена.Ответниците са неизправна страна по договора и даденото при
неосъществено основание стоп капаро подлежи на връщане ,до който извод е
стигнал СРС и е постановил солидарното им осъждане за задължение поето от името
и за сметка на всички собственици.
Жалбоподателят
твърди,че скицата на Геокат не служи за снабдяване с нотариален акт,невярна
е.Оспорването е направено с въззивната жалба ,несвоевременно.По делото
ответниците не са спорили,че е налице разминаване с квадратурата по посочените
в разписката за продажба имоти и тази по актуалната карта.
Предвид
изложеното съдът намира,че не се доказаха твърдяните пороци на обжалваното
решение,поради което то като законосъобразно постановено,при спазване на
процесуалния закон следва да бъде потвърдено,а
жалбите срещу него да се оставят без уважение.
Според изхода на спора
въззиваемата страна има право на разноски,но няма доказателства за сторени
такива ,поради което не следва да се присъждат.
Воден от горното, СГС
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 04.09.2018 г., постановено по гр. д.61687/15 г., СРС -88 състав
РЕШЕНИЕТО не подлежи
на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.