Р Е Ш Е Н И Е
№
29.10.2021
г. гр.Айтос
В ИМЕТО НА НАРОДА
АЙТОСКИ РАЙОНЕН
СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На тридесети септември
две хиляди
двадесет и първа година
в публично
заседание в състав:
Районен съдия: Таня Спасова
секретар: Росица
Марковска
като
разгледа докладваното от съдия Спасова гражданско
дело № 795/2020 г. по описа на
съда, и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба на Н.С.И. с ЕГН ********** ***, против Е.А.А. с ЕГН ********** ***.
Допълнително с определение №
260059 от 25.01.2021 г. като ответници по делото са конституирани С.С.М. с ЕГН ********** *** и М.С.М. с ЕГН ********** ***,
както и К.К.А. с ЕГН ********** ***, който е съпруг на ответницата
Е.А.А. с ЕГН ********** ***.
С първоначалната искова молба са предявени искови
претенции за „нищожност на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714/2019 г.“ и при условията на
евентуалност – за прогласяване на нищожност на нотариаления акт за
покупко-продажба в частта, с която е учредено безсрочно право на строеж на
ответницата Е.А.А.“, като в обстоятелствената част са изложени твърдения в
насока спор за материално право, обосноваващи извод, че се атакува като нищожна
сделката, материализирана в нотариалния акт, а не нотариалния акт, както е
формулиран петитума на исковата молба.
С разпореждане № 260478 от 06.11.2020 г. съдът е
оставил исковата молба без движение, като е дал указания за отстраняване на
нередовностите, описани подробно в разпореждането.
Постъпило е заявление
с вх. № 261390 от 20.11.2020 г., допълнителна искова молба с вх. № 260254 от 18.01.2021
г., както и заявление с вх. № 261519 от 22.04.2021 г., с които се заявява, че се предявяват искови претенции,
както следва:
искове на нищожност на сделката
за учредяване на безсрочно право на строеж в полза на ответницата Е.А.А.: заявения като главен иск за нищожност поради противоречие със закона с
правно основание по чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с чл.180 от ЗУТ
вр. §8, ал.5 вр. ал.2 от ПР на ЗУТ и при условията на
евентуалност: иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с
правно основание по чл.26, ал.1, предл. последно от ЗЗД поради нарушаване на
добрите нрави; иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с
правно основание по чл.26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД поради невъзможен предмет; иск
за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по
чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД поради липса на съгласие; иск с правно основание
по чл.26, ал.2, предл. последно от ЗЗД за нищожност на сделката за учредяване
на право на строеж като привиден договор; иск за нищожност на сделката за
учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД във вр. с чл.67 от ЗС; иск за нищожност на сделката за учредяване на право
на строеж с правно основание по чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД вр. чл.183, ал.1
от ЗУТ; иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1,
предл. 1 от ЗЗД вр. чл.183 от ЗУТ за нищожност на нотариалното удостоверяване в
нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на
нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно
съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията на закона относно
извършената сделка за учредяване на право на строеж; иск с правно основание по
чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД вр. чл.67 от ЗС за
нищожност на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег.
№ 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие
РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт,
неотговарящо на изискванията на закона относно извършената сделка за учредяване
на право на строеж; иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр.
чл.26, ал.1, предл. последно от ЗЗД за нищожност поради нарушаване на добрите
нрави на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег. №
7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие
РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт,
неотговарящо на изискванията на закона относно извършената сделка за учредяване
на право на строеж и искове на нищожност
на сделката за покупко-продажба в полза на ответницата Е.А.А.: заявения
като главен иск за нищожност поради нарушаване на добрите нрави с правно основание
по чл.26, ал.1 от ЗЗД и заявените при условията на евентуалност искове за
нищожност на сделката за покупко-продажба: иск за нищожност поради противоречие
със закона с правно основание по чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с §6, ал.5 от ПР на ЗУТ; иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574
от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с §6,
ал.5 от ПР на ЗУТ за нищожност поради противоречие със закона
на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268,
дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с
рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на
изискванията на закона относно извършената сделка за покупко-продажба; иск с
правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1 от ЗЗД за
нищожност поради нарушаване на добрите нрави на нотариалното удостоверяване в
нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на
нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно
съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията на закона относно
извършената сделка за покупко-продажба.
В отговора Е.А.А.
чрез адв. М.И. изрично се възразява срещу редовността и допустимостта на
исковата молба, като се сочи, че въпреки дадените указания и направените
уточнения със заявление с вх. № 261390 от 20.11.2020 г. същата отново не
отговаря на изискванията. Освен това, се посочва, че ищецът е трето за сделката
по покупко-продажба лице, поради което и следва да обоснове правния си интерес
от предявяване на искови претенции за нищожност на сделката по покупко-продажба.
Развиват се подробни доводи относно неоснователността на исковите претенции.
В отговора си К.К.А.
чрез адв. М.И. оспорва исковите претенции като недопустими и неоснователни.
Поддържа, че уточненията по исковата молба са неясни и объркани. Поддържа, че
кумулативното съединяване на исковите претенции за нищожност на една и съща
сделка е недопустимо. Поддържа изложеното в отговора на ответницата Е.А.А. –
негова съпруга, като допълва, че ищецът е участвал в действията, извършени от
нотариус Б.Д. и не е възразил, като се е разписал в нотариалния акт в знак на
съгласие. Плащането на цената от 1600 лева също е факт, удостоверен с подписите
а страните в нотариалния акт.
В отговора си С.С.М.
и М.С.М. чрез адв. Д.С. оспорват исковите претенции като неоснователни и
недоказани. Поддържа се, че сумите, уговорени по нотариалния акт като цени са
изплатени, като всички страни са го заявили пред нотариуса. Посочва се, че ясно
и точно е записана и волята на страните – учредено е в полза на Е.А.А. право на
строеж, по силата на което тя да построи в югозападната част на описаното
дворно място сграда, която да се състои от търговски обект на първия етаж и
втори жилищен етаж, както и след построяването й – да придобие собствеността,
като самото построяване на сградата, за която са учредели право на строеж
следва да се извърши след одобряване на инвестиционен проект, което следва от
изискванията на законодателството – за законност на строителството. Поддържа,
че нормите на пар.6 и 8 от ПР на ЗУТ не намират приложение и обуславят
неоснователност на заявените претенции за нищожност на сделката и учреденото
право на строеж. Относно разпоредбата на чл.180 от ЗУТ сочи, че няма нарушение
– в случая учреденото плаво на строеж за бъдещо изграждане на сграда, в която
да има един етаж с търговски обект и един етаж – жилищен е допустимо както от
гледна точка на предназначението на поземления имот за жилищно строителство,
така и от гледна точка на устройствените предвиждания по ПУП. За да е
определяемо и надлежно е достатъчно да бъде записано в съответния нотариален
акт, че се учредява право на строеж за изграждане на строителството в конкретен
поземлен имот в обем и местоположение – било то съобразно допустимите
предвиждания на действащия за този имот ПУП, било то съобразно издадената виза
за проектиране. А в случая е налице нещо повече – конкретно е посочено и местоположението
на строителното петно на бъдещото строителство, предмет на учреденото право на
строеж, както и неговия обем – на сграда, която да има един етаж с търговски
обект и един етаж – жилищен. Възразява се по направените доказателствени
искания, вкл. СТЕ.
От събраните по делото
доказателства от ФАКТИЧЕСКА и ПРАВНА СТРАНА се установи следното:
С нотариален акт № 57, том първи,
дело № 98/1969 г. на Айтоския народен съдия С. И. А. /С.И.А./ е закупил
недвижим имот - дворно място,
съставляващо УПИ № XI-118 в кв.30 по
регулационния план на с. Р., с площ от 586 кв.м., заедно с построените в него
жилищна сграда и салма, регулационните сметки не са уредени.
Общият наследодател С.И.А. /Сава И.
Антонов/ е починал на 17.08.2014 г., а негови наследници са съпругата му Г. Ю. А.,
починала на 22.11.2019 г. и общите им деца – Н.С.И. – ищец по делото и
ответниците С.С.М. и М.С.М..
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 37, том пети, рег.
№ 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие
РС-Айтос и с рег. № 324 на НК, Г. Ю. А. /чрез пълномощника М.С.М./ и С.С.М. в
качеството на продавачи-учредители, М.С.М. и Н.С.И. в качеството на учредители са
сключили следните сделки, а именно:
1/ Г. Ю. А. /чрез пълномощника М.С.М./ и С.С.М. са продали на Е.А.А.
265/508 ид.ч. кв.м. от дворно място, цялото с площ от 508 кв.м., находяща се в
с. Р., общ. Р., обл. Б., съставляващо поземлен имот № 70 в кв.5 по плана на
същото село, за който имот със заповед № 313/04.06.2008 г. на Кмета на с. Р.,
общ. Р., влязла в сила с акт изх. Рег. № Р-615 от 17.11.2008 г. е отреден УПИ IX-70 в кв.5 по ПУП на с. Р., община Р., област Б., целият с площ от 510 кв.м.,
с неуредени рег. сметки от 2 кв.м., като Г. Ю. А. продава собствените си 201,
50 кв.м. и С.С.М. продава собствените си 63, 50 кв.м. за сумата от 1600 лева,
която сума продавачите са получили напълно и брой преди сделката.
2/ Г. Ю. А. /чрез пълномощника М.С.М./, М.С.М. лично, С.С.М. и Н.С.И.
учредяват на купувача Е.А.А. безсрочно право на строеж /суперфиция/, по силата
на която да построи сграда, състояща се от търговски обект и жилищен етаж и
придобие собствеността върху сградата съобразно одобрен инвестиционен проект в
югозападната част върху продадените 265 кв.м. от дворното място, при граници на
правото на строеж: изток-съществуващите в ПИ-70 ПМЖ и ПМС, юг-улица, запад –
УПИ XI-71 и север – ПИ 70, като цялото дворно място е с площ от 508 кв.м., съставляващо
поземлен имот № 70 в кв.5 по плана на същото село, за който имот със заповед №
313/04.06.2008 г. на Кмета на с. Р., общ. Р., влязла в сила с акт изх. Рег. №
Р-615 от 17.11.2008 г. е отреден УПИ IX-70 в кв.5 по ПУП на с. Р., община Р., област Б., целият с площ от 510 кв.м.,
с неуредени рег. сметки от 2 кв.м., за сумата от 1600 лева, която сума
учредителите са получили напълно и брой преди сделката.
Горепосочените сделки, обективирани в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 37, том пети, рег.
№ 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие
РС-Айтос и с рег. № 324 на НК, са извършени по време на брака на Е.А.А. с К.К.А., за което е представено удостоверение за
сключен граждански брак.
От
заключението на вещото лице И.Б. се установява, че към 05 март 1969 г., когато е закупен процесният имот е действал кадастрален и
регулационен план на с. Р. от 1938 г. Последващият и действащ към настоящия
момент план е одоберн със заповед № 1025 от 02.08.1976 г. Относно УПИ IX-70 в кв.5 планът е бил действащ до одобряване на частично изменение на ПУП
със заповед № 313 от 04.06.2008 г. С тази промяна дворищнорегулационната
граница между УПИ XII-72, УПИ X-71 и УПИ IX-70 се променя и съвпада с имотните им граници. В
допълнението към заключението вещото лице е констатирало, че съгласно одобрения
проект за промяна на ПРЗ в УПИ X-71 и УПИ IX-70 в кв.5 по одобреното частично изменение на ПР през 2008 г. в двата имота е
предвидено петно за жилищно застрояване, като в УПИ IX-70 същото е посочено в югозападната част на имота и показатели – 60%
застрояване, 1, 2 максимална РЗП, до 10 м. височина. Вещото лице е представило
скица-копие от ПРЗ, в която са посочени горецитираните показатели и показано
местоположението на бъдещата сграда /защрихован със син цвят кръг/ съгласно
описаните в нот. акт граници на правото на строеж – в югозападната част върху
продадените 2654 кв.м. от дворното място и граничещи на изток със
съществуващите в ПИ 70 ПМЖ и ПМС, юг – улица, запад – УПИ ХI-71 и север – ПИ 70.
Заключенията по двете експертизи дават заключение за пазарна стойност на
недвижимия имот и правото на строеж по-висока от договорените в представения
нотариален акт. Вещото лице И.М. сочи, че пазарната стойност на продадените
идеални части възлиза на 29 620 лева, а на правото на строеж /за 102
кв.м./ е 6020 лева. Според вещото лице И.Б. средната пазарна цена на правото на
строеж за 102 кв.м. възлиза на 5107, 14 лева, а на продадените 201, 50 кв.м.
идеални части – 31 528 лева.
Относно исковете на нищожност на сделката за учредяване на безсрочно право
на строеж в полза на ответницата Е.А.А.,
съдът ги намира за неоснователни по следните съображения:
По заявения като главен иск за
нищожност поради противоречие със закона с правно основание по чл.26, ал.1,
предл. първо от ЗЗД във вр. с чл.180 от ЗУТ вр. §8, ал.5 вр. ал.2 от ПР на ЗУТ:
Съдът не
констатира нищожност на сделката поради противоречие с разпоредбите на чл.180 от ЗУТ вр. §8, ал.5 вр. ал.2 от ПР на ЗУТ. Обемът на правомощието за застрояване е ограничено от закона, а за
упражняването му е необходимо спазването на определен ред. За да се упражни посоченото
правомощие трябва да се определи
неговият обем, като по отношение на съответния недвижим имот бъде одобрен подробен
устройствен план или виза за проектиране - чл. 180 ЗУТ. Това в настоящия случай е сторено – за
процесния недвижим имот има проведена процедура за изменение на действащ ПУП-ПР
и ПУП-ПРЗ със заповед № 313 от 04.06.2008 г., съгласно която дворищнорегулационните
граници се променят и съвпадат с имотните граници, както и е издадена скица-виза
№ 06 от 20.01.2009 г., като според скицата на вещото лице И.Б. към допълнението
на заключението учреденото по-късно с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от
19.11.2019 г., право на строеж
съвпада по местоположение и граници с предвиденото петно за жилищно
застрояване. Последващата конкретизация на правото на строеж действително се
извършва чрез одобряването на архитектурния проект за сградата и издаването на
разрешение за строеж, но тяхната
липса към момента на сключване на сделката не опорочава същата до степен на
нищожност поради противоречие със закона и в частност с разпоредбата на на чл.180 от ЗУТ вр. §8, ал.5 вр. ал.2 от ПР на ЗУТ.
По заявените при условията на
евентуалност искове за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж,
както следва:
По иска за нищожност на
сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.1,
предл. последно от ЗЗД поради нарушаване на добрите нрави:
Не
се събраха доказателства за нарушаване на добрите нрави. В тази връзка следва да се съобрази практиката на ВКС /Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, ГК, Трето ГО/, според която
само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата
на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна
поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед
техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия
и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по
чл.33 от ЗЗД. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях
е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
От това следва, че в настоящия случай учредяването на правото
на строеж на цена по-ниска от пазарната стойност не води до нищожност на
сделката поради накърняване на добрите нрави. С оглед на това предявената
искова претенция следва да се отхвърли като неоснотелна и недоказана.
По иска за нищожност на
сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.2,
предл. 1 от ЗЗД поради невъзможен предмет:
Не се събраха доказателства, че сделката страда от посочения порок –
невъзможен предмет. Видно от данните по делото учреденото право на строеж е
ясно и конкретно очертано по обем и пространствени параметри – за построяване
на сграда, състояща се от търговски обект и жилищен етаж в югозападната част
върху продадените на ответницата 265 кв.м. от дворното място, при граници на
правото на строеж: изток-съществуващите в ПИ-70 ПМЖ и ПМС, юг-улица, запад –
УПИ XI-71 и север – ПИ 70, което съгласно заключението на вещото лице И.Б. съвпада
с предвижданията на одобреното частично изменение на ПР през 2008 г., касаещо
процесния имот. Липсата на изготвен инвестиционен проект не може да бъде
основание за нищожност при положение, че законът не го предвижда като абсолютно
условие за учредяване на суперфиция. С оглед на това и тази искова претенция се
явява недоказана и неоснователна.
По иска за нищожност на
сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.2,
предл. 2 от ЗЗД поради липса на съгласие:
Не се събраха доказателства за липса на съгласие между страните по сделката
за учредяване на право на строеж към релевантния момент, който е сключване на
сделката. Договорът е сключен в изискуемата по закон писмена форма с нотариална
заверка на подписите, предметът на сделката по учредяване на право на строеж е
ясно и конкретно очертан и към нотариалното дело е представено пълномощно от Г.
Ю. А. в полза на М.С.М., като е видно, че последната не е излязла извън
параметрите на учредената й представителна власт. Няма никакви доказателства,
които да сочат опорочаване на волята на страните до степен, че да е налице
липса на съгласие по смисъла на чл.26, ал.2 от ЗЗД, поради което исковата
претенция следва да се отхвърли като недоказана и неоснователна.
По иска с правно основание по
чл.26, ал.2, предл. последно от ЗЗД за нищожност на сделката за учредяване на
право на строеж като привиден договор:
Не
се събраха доказателства относно твърдяното основание за нищожност на сделката
за учредяване на право на строеж. Искът е предявен с твърдения, че сключената сделка по учредяване на правото на строеж е
привидна поради неплащане на цената,
посочена в нея. Неплащането на цената е
основание за разваляне на сделкато по реда на чл.87 от ЗЗД, но не и основание
за нищожност на сделката като привиден договор. Следва да се отбележи, че в
самия нотариален акт страните са удостоверили плащането на цената преди изповядване
на сделката, като в тази част се касае за частен свидетелстващ документ, който носи подписа на оспорващия го
ищец, поради което по
правилото на чл.193, ал.3 от ГПК тежестта
за доказване на неистинността му в тази част се носи от оспорващата страна. Няма
събрани доказателства, които да оборват съдържанието
на нотариалния акт в частта относно отразеното изявление за плащане на цената напълно и в брой преди сделката. Няма събрани доказателства, които да сочат цена, различна
от записаната в нотариалния акт. Факта, че пазарната оценка на правото на
строеж е по-висока от договорената между страните, разгледан в контекста на
чл.9 от ЗЗД относно свободата на договоряне, не води до извод, че посочената в
договора цена не е действително договорената между страните цена. Съгласно
чл.26, ал.2 ЗЗД нищожни са всички привидни договори. Привидни са договорите, при които страните нямат воля да бъдат
обвързани, както постановява договорът. Когато волята на страните по
сключеното съглашение е само да се създадат привидни правни последици на
обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна, а когато волята на
страните е да бъдат обвързани по начин различен от посочения в сключеното
съглашение, симулацията е относителна. И в двата случая
явната сделка е нищожна, но в
настоящия казус доказателства за привидност на сделката няма, поради което
исковата претенция за обявяване на привидността по чл.26, ал.2 от ЗЗД следва да се отхвърли като недоказана и
неоснователна.
По иска за нищожност на
сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.1,
предл. 1 от ЗЗД във вр. с чл.67 от ЗС:
Не е налице противоречие със закона и по-конкретно с нормата на чл.67 от
ЗС, доколкото учредяването на „безсрочно” право на строеж не влиза в
противоречие с чл.67 от ЗС, който урежда давностния срок, в който следва да се
упражни вече учреденото право на строеж. Съгласно чл.65
от ЗС, когато правото на собственост върху
постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху
сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Нормата гласи, че когато правото на строеж е учредено за определен
срок, след изтичането на срока, за който то е учредено, собственикът на земята придобива
безвъзмездно собствеността на построения обект. Визира се реализирано /осъществено/ право на строеж /изградена
постройка/, но с ограничено със срок право на суперфициара върху построения
обект, с цел след изтичане на срока собствеността върху построения обект да
премине върху собственика на земята. Няма спор в съдебната практика, че правото на строеж може да бъде учредено
и като безсрочно - вариант, при който суперфициарът запазва собствеността върху
построеното. По арг. на чл.65 от ЗС предвидени са две
възможности - да се учреди безсрочно право на строеж, какъвто е класическият
случай на суперфицията, или същото да бъде ограничено със срок, след изтичане
на който собствеността върху построеното да премине в патримониума на
собственика на земята. Както учредяването на право на строеж
за определен срок, така и учредяването на безсрочно право на строеж - по арг. на чл.65 от ЗС, са
две правни възможности. Затова учредяването на „безсрочно” право на строеж не означава, че същото може да бъде реализирано без
ограничение във времето. Смисълът на „безсрочно” учреденото право на строеж е във възможността суперфициарът да
придобие собствеността върху построеното, стига строежът да бъде реализиран в
рамките на 5-годишния срок по чл.67 от ЗС, а не противоречие със закона и в
частност с разпоредбата на чл.67 от ЗС. С
оглед тези съображения предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
По иска за нищожност на
сделката за учредяване на право на строеж с правно основание по чл.26, ал.1,
предл. 1 от ЗЗД вр. чл.183, ал.1 от ЗУТ:
Нищожни са договорите, които са сключени в противоречие със закона, като в
случая се визира чл.183, ал.1 от ЗУТ. Съгласно чл.183, ал.1 от ЗУТ в съсобствен урегулиран поземлен имот
може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече
съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите
собственици. Няма
противоречие със законовата разпоредба на чл.183, ал.1 от ЗУТ. Видно е, че
договорът за учредяване на право на строеж е сключен в съответната нотариална
форма, като всички съсобственици на процесния недвижим имот са участвали в
сделката по учредяване на право на строеж в полза на ответницата Е.А.А.. Наличието
на неуредени регулационни сметки в размер на 2 кв.м., придаваеми по регулация
от съседен имот, не води до съсобственост върху процесния недвижим имот, както
се твърди в исковата молба, съответно няма пречка собствениците на процесния
недвижим имот да извършват разпоредителни сделки с имота си и няма основание
собствениците на съседния имот да участват в разпоредителните сделки,
извършвани от собствениците на процесния недвижим имот. Не се доказа при
условията на пълно и главно доказване наличие на противоречие със закона
съгласно чл.183, ал.1 от ЗУТ, за да бъде счетен за основателен предявения иск
за нищожност поради противоречие със закона – чл.183, ал.1 от ЗУТ, поради което
същият следва да се отхвърли като недоказан и неоснователен.
При положение, че с оглед изложеното по-горе съдът не констатира нищожност
на сделката за учредяване на правото на строеж поради противоречие със закона,
доколкото същата не противоречи нито на чл.183 от ЗУТ, нито на чл.67 от ЗС, и
поради нарушаване на добрите нрави, то очевидно неоснователни се явяват предявените
исковите претенции за нищожност на нотариалното удостоверяване в нотариалния
акт поради нищожно съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията
на закона относно извършената сделка по учредяване на правото на строеж, както следва:
иск с правно основание по
чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД вр. чл.183 от ЗУТ за нищожност на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том
пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на
действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния
акт, неотговарящо на изискванията на закона относно извършената сделка за
учредяване на право на строеж
иск с правно основание по
чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД вр. чл.67 от ЗС за нищожност на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том
пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на
действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния
акт, неотговарящо на изискванията на закона относно извършената сделка за
учредяване на право на строеж
иск с правно основание по
чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. последно от ЗЗД за нищожност поради нарушаване на добрите нрави на нотариалното
удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от
19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на
НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт относно извършената сделка за
учредяване на право на строеж.
Относно исковете на нищожност на сделката за покупко-продажба в полза на
ответницата Е.А.А., съдът ги намира за
неоснователни по следните съображения:
По заявения като главен иск за
нищожност поради нарушаване на добрите нрави с правно основание по чл.26, ал.1
от ЗЗД:
Не
се събраха доказателства за нарушаване на добрите нрави. В тази връзка следва да се съобрази практиката на ВКС /Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, ГК, Трето ГО/, според която
само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата
на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна
поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед
техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия
и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по
чл.33 от ЗЗД. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях
е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
От това следва, че в настоящия случай покупко-продажбата на недвижимия имот на
цена по-ниска от пазарната стойност не води до нищожност на сделката поради
накърняване на добрите нрави. С оглед на това предявената искова претенция следва да се отхвърли
като неоснотелна и недоказана.
По заявените при условията на
евентуалност искове за нищожност на сделката за покупко-продажба, както следва:
По иска за нищожност поради
противоречие със закона с правно основание по чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД
във вр. с §6,
ал.5 от ПР на ЗУТ:
Разпоредбата на §6, ал.5 от ПР на ЗУТ предвижда, че след изтичане на
сроковете по ал. 2 и 4 не
могат да се извършват сделки за разпореждане с дворищнорегулационен парцел,
за който не са изплатени дължимите обезщетения за уреждане на сметки по
регулация, когато такива обезщетения се предвиждат. Смисълът
на уредената в §6, ал.5 ПР ЗУТ забрана за извършване на разпоредителни
сделки с дворищнорегулационен парцел,
за който регулацията не е приложена в сроковете по ал. 2 и 4 не е да
извади тези поземлени имоти от гражданския оборот, а да обърне внимание на
приобретателя, че след като регулацията вече не може да бъде приложена
принудително, е настъпило прекратителното условие на вещнопрехвърлителното действие на влезлия в сила дворищнорегулационен план, приет при действието на
ЗТСУ, поради което ще бъде придобит неурегулиран поземлен имот, който за да
бъде застроен ще трябва да бъде урегулиран с подробен устройствен план по ЗУТ. Затова съдебната практика приема, че не е въведена забрана за
разпореждане с парцели с неприложена регулация, но в този случай с разпоредителната сделка се прехвърля не парцелът, а
имотът, за който е отреден парцела. Въпросът за това
дали са уредени сметките по регулация има значение относно обема на
прехвърленото право на собственост на ответницата, досежно придаваемите идеални
части към спорния имот. Това е така, защото ако
сроковете по ал.2 и 4 на цитираната разпоредба за прилагане на заварените от
ЗУТ дворищнорегулационни планове не бъде
спазен, отчуждителното им действие за
заемане на придаваемите части от имоти
отпада - §8, ал. 2 от ПЗР на ЗУТ. Ето защо
в контекста на посочените съждения предявената искова претенция следва да се
отхвърли като неоснователна.
При положение, че сделката по покупко-продажба не е нищожна поради
противоречие с §6,
ал.5 от ПР на ЗУТ, то няма как да бъде основателен и предявения иск с правно
основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с §6, ал.5 от ПР на ЗУТ за нищожност
поради противоречие със закона на нотариалното удостоверяване в нотариалния
акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д.,
с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на
нотариалния акт, неотговарящо на изискванията на закона относно извършената
сделка за покупко-продажба.
При положение, че сделката по покупко-продажба не е нищожна поради
нарушаване на добрите нрави, то не е основателен и иска с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1 от ЗЗД за нищожност поради нарушаване
на добрите нрави на нотариалното удостоверяване в нотариалния акт № 37, том
пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на
действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно съдържание на нотариалния
акт относно извършената сделка за покупко-продажба.
В обобщение на изложеното
по-горе предявените искове за нищожност са недоказани и като
такива следва да се отхвърлят като неоснователни.
В тежест на ищеца следва да се възложат направените от ответниците разноски
– 925 лева от С.С.М. и М.С.М. и 800 лева от Е.А.А. и К.К.А..
Следва да се отбележи, че Е.А.А. и К.К.А. са представили списък с разноски,
с който претендират общо 6 000 лева за адвокатско възнаграждение – по 400
лева за всяка от предявените общо 15 искови претенции. В съдебно заседание от 30.09.2021
г. е направено възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение от
ищцовата страна по отношение на адв. възнаграждение на процесуалния
представител на ответниците Е.А.А. и К.К.А.. По въпржоса е налице задължителната
съдебна практика - Определение № 284/06.04.2012 г. по ч. гр. д. № 238/2012 г. на ВКС, ІV ГО, Определение № 70
от 5.02.2018 г. на ВКС по ч. т. д. № 257/2018 г., I т. о., ТК, Определение №
477/04.11.2016 г. по ч. т. д. № 1218/2016 г. на ВКС, 1 ТО и др., към която
настоящият състав изцяло се придържа. Според цитираната
практика, когато между едни и същи страни са предявени алтернативно или
евентуално съединени искове, дължимата държавна такса е една, едно е и
адвокатското възнаграждение, доколкото последното е уговорено за защита на едно
благо. В случая са предявени два главни иска,
а останалите са предявени при условията на евентуалност, поради което се дължи
адвокатско възнаграждение в общ размер на 800 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
Отхвърля предявените от Н.С.И. с ЕГН ********** ***,
против Е.А.А. с ЕГН ********** ***, С.С.М. с ЕГН ********** ***, М.С.М. с ЕГН **********
***, както и К.К.А. с ЕГН ********** ***, искове на нищожност на сделката за учредяване на
безсрочно право на строеж, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с
район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК:
иск за нищожност поради противоречие със закона с правно основание по
чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с чл.180 от ЗУТ вр. §8, ал.5 вр. ал.2 от ПР на ЗУТ:
иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно основание
по чл.26, ал.1, предл. последно от ЗЗД поради нарушаване на добрите нрави;
иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно
основание по чл.26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД поради невъзможен предмет;
иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно
основание по чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД поради липса на съгласие;
иск с правно основание по чл.26, ал.2, предл. последно от ЗЗД за нищожност
на сделката за учредяване на право на строеж като привиден договор;
иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно
основание по чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД във вр. с чл.67 от ЗС;
иск за нищожност на сделката за учредяване на право на строеж с правно
основание по чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД вр. чл.183, ал.1 от ЗУТ;
иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл.
1 от ЗЗД вр. чл.183 от ЗУТ за нищожност на нотариалното удостоверяване в
нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на
нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно
съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията на закона относно
извършената сделка за учредяване на право на строеж ;
иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл.
1 от ЗЗД вр. чл.67 от ЗС за нищожност на нотариалното удостоверяване в
нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на
нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно
съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията на закона относно
извършената сделка за учредяване на право на строеж;
иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл.
последно от ЗЗД за нищожност поради нарушаване на добрите нрави на нотариалното
удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от
19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на
НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт относно извършената сделка за
учредяване на право на строеж;
Отхвърля предявените от Н.С.И. с ЕГН ********** ***,
против Е.А.А. с ЕГН ********** ***, С.С.М. с ЕГН ********** ***, М.С.М. с ЕГН **********
***, както и К.К.А. с ЕГН ********** ***, искове на нищожност на сделката за покупко-продажба, обективирана в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от
19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на
НК:
иск за нищожност поради нарушаване на добрите нрави с правно основание по
чл.26, ал.1 от ЗЗД;
иск за нищожност поради противоречие със закона с правно основание по
чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД във вр. с §6,
ал.5 от ПР на ЗУТ;
иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1, предл.
първо от ЗЗД във вр. с §6, ал.5 от ПР на ЗУТ за нищожност поради противоречие със закона на нотариалното
удостоверяване в нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от
19.11.2019 г. на нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на
НК поради нищожно съдържание на нотариалния акт, неотговарящо на изискванията
на закона относно извършената сделка за покупко-продажба;
иск с правно основание по чл.576 вр. чл.574 от ГПК вр. чл.26, ал.1 от ЗЗД
за нищожност поради нарушаване на добрите нрави на нотариалното удостоверяване
в нотариалния акт № 37, том пети, рег. № 7268, дело № 714 от 19.11.2019 г. на
нотариус Б.Д., с район на действие РС-Айтос и с рег. № 324 на НК поради нищожно
съдържание на нотариалния акт относно извършената сделка за покупко-продажба.
Осъжда Н.С.И. с ЕГН ********** ***, да заплати на Е.А.А. с
ЕГН ********** ***, и К.К.А. с ЕГН ********** ***, съдебно деловодни разноски в
размер на 800 /осемстотин/ лева.
Осъжда Н.С.И. с ЕГН ********** ***, да заплати на С.С.М.
с ЕГН ********** *** и М.С.М. с ЕГН ********** ***, съдебно деловодни разноски
в размер на 925 /дветстотин двадесет и пет/ лева.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Б.кия окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да се връчи на страните.
Районен съдия: