О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
гр. Варна, 21 ноември 2018 година.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД,
Гражданско отделение, в закрито съдебно
заседание, проведено на двадесет и първи ноември две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИР
ВАСИЛЕВ
НЕВИН ШАКИРОВА
като разгледа докладваното от съдия
Красимир Василев,
ч.гр.дело № 2492 по описа за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на
чл. 274 и сл. ГПК и е образувано по частна жалба
от 02.11.2018 година, подадена от адв.К., като процесуален
представител на С.М.С. против Определение № 29 769 от 26.10.2018 година на Съдия по вписванията при ВРС, с което е отказано вписване на Констативен Протокол с Акт № 147, том.III, рег.№ 11 356 от
25.10.2018 година.
В жалбата се твърди, че
определението е неправилно по изложените в същата съображения. Претендира се да
бъде отменено и съдията по вписванията да бъде задължен да извърши исканото
вписване на КП; излага се още, че съобразно нормата на чл.11 от ЗАЗ при
отдаването под аренда, новия арендополучател не може да има повече права от първия
и че в тази връзка определението се явява незаконосъобразно.
За да се произнесе, съдът взе
предвид следното:
Пом.нотариус
Градева е депозирала зоявление № 29 769 от 26.10.208 година в Агенция по
вписванията – град Варна, с искане да бъде вписан съставения на 25.10.2018
година Констативен Протокол № 147, том.III, рег.№ 11 356 от
25.10.2018 година за прекратяване на арендния договор с „Полигрейн“ ООД.
Запознавайки се със Заявлението и наличната документация Съдията по
вписванията е постановил Определение, с което е отказал вписването, като е
мотивирал отказа, че в случая не е налице хипотезата на прекратяване при
двустранно споразумение, а по скоро тази на еднолично волеизявление, което
обаче не е достигнало до другата страна.
За да се произнесе, съдът съобрази
следното:
От представените по делото факти, става ясно, че
с Договор за аренда от 03.10.2018 година между Станка Трендафилова и „Агробулс“
ООД е определен срок от 9 години, считано от 01.10.2009 година, касаещ
изброените в него ниви с обща площ от 30.259 кв.м.Срокът да договора е следвало
да изтече на 30.09.2018 година.
На 30.09.2016 година „Агробулс“ ООД е сключило
договор за преаренда на процесните земи с „Полигрейн“ ООД за срок от 4 години
или до 2020 година.
С н.а. № 136 от 2010 година Станка Трендафилова
е дарила своята дъщеря с процесните ниви.
С КП от 25.10.2018 година С.С. е заявила пред Пом.нотариус
Градева желанието си да прекрати Договора за преаренда, считано от 01.10.2018
година, като се е позовала на разпоредбата на чл.11 ал.2 от ЗАЗ.
Въззивният съд намира, с оглед нормата на чл.27
ал.2 от ЗАД, че в правомощията на съдията по вписването е не само проверка на
факта, дали представеният акт – договор за аренда в земеделието, е редовен от
външна страна, но и проверка на представените с договора за аренда писмени
доказателства с оглед установяване наличието на съответните юридически факти, с
които е свързано настъпването на правната последица – прекратяване на договора
за аренда в земеделието: сключения между страните аренден договор и правата на
страните по него, срочен или безсрочен е той, визирани и уговорени начини за
прекратяване на договора и съответствието им с повелителните норми на ЗАЗ.
В конкретния случай вписването е било отказано
на две основания – липсата на доказателства, че волеизявлението / а то е
едностранно/ е достигнало до преарендатора и на второ място, че липсва акт в
изискуемата форма – извършен по нотариален ред или с нотариално заверена форма.
Определението се явява правилно и съображенията
са следните:
Съобразно нормата на чл.11 от ЗАЗ, ако е
уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на
договора, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на
трето лице, като в тези случаи
арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко
преарендуване, залагане или прехвърляне на права.вярно е също, с оглед
твърдението в КП, че при преарендуване преарендаторът не може да има повече
права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към
арендодателя, включително и за арендното плащане.Според ал.4 на чл.11 от ЗАЗпри
неспазване на горните разпоредби арендодателят може да прекрати едностранно
договора за аренда, с двумесечно писмено
предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от
узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
В конкретния случай, съдът е изправен пред
Договор за аренда от 03.10.2008 година, и друг такъв от 30.09.2016 година –
Договор за преаренда.В разпоредбата на чл.4.8 от първия договор за аренда е
изрично посочено, че арендаторът има право да преарендува част или целия обект,
и въпреки, че не е отразено обстоятелството, че той е задължен да уведоми
арендодателя, то законовото разпореждане не може и следва да бъде
дерогирано.Доказателства за подобно уведомяване липсват.Също в този случай
обаче е редно да се обърне внимание на чл.11 ал.4 от ЗАЗ, които дава възможност
арендодателя при нарушение на чл.11 ал.1 -3 от ЗАЗ да прекрати едностранно
договора /а случаят е точно такъв/, но с двумесечно предизвестие до арендатора,
респективно преарендатора.От изложеното до тук следва, че тълкуването на закона
не може да бъде разширително, основно защото се касае за едностранно
прекратяване на съществуващи договорености и отправянето на известие до другата
страна е част от фактическия състав, предвиден за това.Проверката на материалите по делото изрично сочи, че нито „Агробулс“ ,
нито „Полигрейн“ са били уведомени за волеизявлението на молителката.Следователно
само на това основание, съдът следва да приеме, че / арг. От ТР № 2 от
20.07.2017 година на ВКС/, че уведомлението се явява задължително.
Съобразно т.6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г.,
ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, проверката, която Съдията по
вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за
вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има
ли предвиденото в Правилника
за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки
на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
При проверката на формата съдията по вписванията
следи за спазване на правилото, че се вписват актове, извършени по нотариален
ред или с нотариално заверен подпис
(чл.
3, ал. 1 ПВ), но като се отчита, че специален закон може да урежда и
вписването на акт в писмена форма (напр. чл.
73, ал. 5 ТЗ). Актовете, издадени от надлежни държавни органи също се
нуждаят само от писмена форма, но трябва да съдържат реквизитите, които са
предвидени в съответния нормативен акт. Може да бъде отказано вписване на акт,
който не е подписан, тъй като проверката за наличие на подпис е елемент от проверката на формата на акта.Съгласно
този текст подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален
ред или са с нотариално заверен подпис,
освен ако не се касае за акт на държавен орган. Разпоредбата е императивна и не
дава възможност да се впишат актове, които не отговарят на горепосочените
изисквания.Представения на Съдията по вписванията Констативен протокол,
съдържаща изявление за прекратяване на вписан Договор за преаренда на
земеделски земи не само не е с нотариална заверка на подписа на лицето, което я
е отправило, а и не представлява годен документ по смисъла на ГПК /който е
приложим, доколкото се касае за охранително производство/.Ето защо Съдията по
вписванията правилно е отказал да впише едностранното изявление на арендодателя
за прекратяване на договора за аренда.
НЯМА ПРЕЧКА да се предяви ново
искане на вписване, след като обаче в цялост се изпълнят условията за това,
посочени от съда.
На основание изложеното, ВОС,
О
П Р Е Д Е Л И:
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 29 769 от 26.10.2018 година на
Съдия по вписванията при ВРС Денкова, с което е отказано вписване на Констативен
Протокол № 147, том.III, рег.№ 11 356 от 25.10.2018 година.
Определението
подлежи на обжалване с частна жалба в
едноседмичен срок от съобщаването му на страните пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: