Р
Е Ш Е Н И Е
гр.С., 05.09.2014г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, I Гражданско отделение, 19
състав в публично заседание на тридесет и първи март през две
хиляди и четиринадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗЛАТИНА РУБИЕВА
при секретаря Д.И., като
разгледа докладваното от съдия Рубиева
гр. дело № 13520 по описа за 2010г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба ищецът Л.Р.Ц. твърди, че
на 06.04.2009г. е сключил с ответницата
Г.С.В.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
двустаен апартамент №31, находящ се в гр. С., ул. „Б. В.”, бл.*, вх. „в”, ет.*, с
площ от 60.83кв.м., при граници: север-В. З.Д., изток-градина, запад-улица,
юг-стълбище и С.К., отгоре-Я.П.Д., отдолу-Р.К., с мазе №4, при граници:север-С.К.,
изток – градина, запад-коридор, юг- Г.М.И., заедно с 2.22% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
парцел ІІ-VІІ от квартал 117 на ул. „Б. В.”. Твърди, че съгласно
разпоредбата на чл. 7 от предварителния договор ответницата е трябвало в срок
до 1 месец от сключването му да му прехвърли правото на собственост върху
описания имот. Твърди, че ответницата се укривала и не отговаряла на
телефонните му позвънявания. Твърди, че на 10.12.2009г. е отправил нотариална
покана до ответницата, с която я е поканил да изпълни поетите от нея задължения
по сключения предварителен договор, но същата, явявайки се в кантората на
нотариус А.М., за да подпишат окончателния договор, заявила, че не желае да
сключва такъв. Твърди, че към момента на подаване на исковата молба в съда са
налице всички условия за сключването на окончателен договор между страните. Поради
това счита, че за него се поражда правен интерес от предявяване на иск
по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД, с който моли да бъде обявен за окончателен
предварителния договор от 06.04.2009г. Претендира присъждане на
направените разноски по делото.
Ответницата – Г.С.В. в срока за отговор е
оспорила предявения иск. Възразява, че в действителност страните са нямали
намерение да сключат предварителен договор за продажба на недвижимия имот, в
който ответницата живеела заедно с майка си, мъжът, с когото живеела на
съпружески начала и своите деца. Ответницата твърди, че страните са сключили
договор за заем в размер на 1500лв., който тя се задължила да върне на ищеца и
за обезпечение на нейното задължение е бил сключен предварителен договор за
продажба. В първото по делото съдебно заседание ответницата, чрез своя процесуален
представител, прецезира своето възражение, като поддържа, че предварителният
договор е сключен с цел заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26 от ЗЗД,
поради това същият следва да бъде обявен за нищожен. По същество моли иска да
бъде отхвърлен.
Съдът, като прецени твърденията на страните и събраните по
делото доказателства, съобразно изискванията на чл. 235 ГПК, намира за
установено от фактическа страна следното:
На 06.04.2009г.
между Г.С.В. като продавач и Л.Р.Ц. като купувач е сключен предварителен
договор за продажба на недвижим имот, с който продавачът се задължава да
прехвърли правото на собственост на продавача върху описания в исковата молба
апартамент за сумата от 40 000лв. В раздел ІІІ, чл. 6 (1) страните са
постигнали споразумение, че купувачът се задължава да заплати на продавача
цената, както следва: задатък (капаро) в размер на 1500лв., която сума ще бъде
платена в брой в деня на сключване на предварителния договор., а останалата
част от продажната цена в размер на 38 500лв. ще бъде платена в брой на
продавача в деня на сключването на окончателния договор за покупко-продажба в
нотариална форма. В двустранно подписания договор страните са приели, че предварителният
договор има сила на разписка за платената от купувача и получена от продавача
парична сума в размер на 1500лв. Видно от двустранно подписания договор,
страните в чл. 7 са се задължили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на имота във формата на нотариален акт, в срок до 1 месец,
считано от датата на подписване на предварителния договор. Съгласно чл.9 от
предварителния договор, продавачът се е задължил да предаде на купувача
владението върху имота в деня на сключване на окончателния договор за
покупко-продажба в нотариална форма.
По
делото като доказателство, относно правото на собственост върху имота, предмет
на предварителния договор за покупко-продажба, е представен нотариален акт за
дарение №24, том LLLLVІІІ, дело №40771,
от съдържанието на който се установява, че С. В. Д. и
Н.Г. В. даряват на дъщеря си Г.С. Л.
описания в исковата молба апартамент.
От
приложено по делото удостоверение №000130 от 03.04.2012г. за идентичност на
лице с различни имена, се установява, че Г.С.В. и Г.С. Липошлиева са имена на
едно и също лице.
По
делото е приложена и приета нотариална покана, изходяща от ищеца и адресирана
до ответницата, с която последната е поканена да се яви на 28.12.2009г. в 13.00
часа в кантората на нотариус А.М. за сключване на окончателен договор за покупко-продажба
на процесния апартамент, който е предмет на предварителния договор за
покупко-продажба от 06.04.2009г. От извършеното официално удостоверяване се
установява, че нотариалната покана е връчена на адресата на 11.12.2009г.
От приложен
и приет констативен протокол от 28.12.2009г. е видно, че на посочената дата в
канцеларията на нотариус А.М. пред
помощник-нотариус Димитрова са се явили Л.Ц. и Г.В., като Ц. е заявил, че е
готов да сключи окончателен договор за покупко-продажба, но В. е заявила, че
носи необходимите документи за сключване на окончателен договор, но не желае да
сключи такъв.
По
делото като доказателство е приложено удостоверение, изх. №********** от
02.10.2013г. за данъчна оценка на процесния имот, възлизаща на 58 561.60лв.
Във
връзка с възражението на ответницата, че договорът, на който се основава искът,
прикрива договор за заем, сключен в устна форма, са събрани гласни доказателства.
В
съдебно заседание свидетелят Г.М.Е. излага, че често е давал пари в заем на
ответницата. Спомня си, че през месец януари 2009г. й е предоставил заем около
180лв. и след 2-3 месеца тя му ги върнала. Заявява, че месец април същата
година Г. му се обадила и му казала, че е взела нов заем и може да му върне
неговият. Свидетелят поддържа, че на сутринта, двамата са се видели в едно
кафе, Г. извадила пари и ги преброила, като според него са били към 1500лв., от
тези пари тя отделила и върнала заема си към него. Споделя, че относно парите в
размер на 1500лв., ответницата му казала, че ги е взела в заем от „Л. някакъв неин приятел” и си спомня, че е трябвало да
върне лихва и цялата сума възлизала на 1800лв. Заявява, че нищо повече не му е
казала. Поддържа, че за апартамента на Г. нищо не знае и тя нищо не му е казала.
По
делото е приложена, от страна на ответницата, разписка за получаване на
заложена вещ под код №473Р, издадена от заложна къща „А.
Ответницата
е приложила извлечение от съдебната регистрация на фирма „Л.*” ЕООД, чийто управител
е ищецът – Л.Ц., а адресът на управление на дружеството е: ул. „К. В.” ***, вх.*, ет.*,
ап.*.
При
така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни
изводи:
Предявеният иск е с правно
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на сключен предварителен договор за продажба на недвижим
имот за окончателен. За да бъде обявен за
окончателен, на
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, един предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот,
следва да се установи наличието на следните предпоставки: 1. предварителният договор да е сключен в
писмена форма и да е действителен; 2. да съдържа всички съществени елементи на договор за продажба на
недвижим имот и 3. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към
момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.
В настоящия случай, ответницата в защита срещу иска
изразява правоизключващи предявеното право възражения. Поддържа, че подписаният
между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот е нищожен –
на основание чл. 152 от ЗЗД. Цитираната разпоредба предвижда, че съглашение, с
което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът
ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря
предварително начин за удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е
предвиден в закона-чрез учредяване на залог или ипотека за обезпечаване на
заема, е недействително. В тежест на страната, която се позовава на нарушение
на чл. 152 ЗЗД - че сделката за прехвърляне на имота е сключена за обезпечение
на заем, е да установи съществуването на заемното правоотношение. За доказване
на заемното правоотношение, в този случай, с оглед да бъде разкрит характера на
правоотношението да обезпечи връщане на заетата сума-са допустими всички
доказателствени средства и забраната на чл. 164, ал.1, т.3 от ГПК не важи, тъй
като не се претендират последици на договора за заем /в този смисъл решение по
чл. 290 ГПК, представляващо задължителна практика, №461 от 16.01.2012г. по
гр.д. №1206/2010г. на ВКС, ІV ГО/.
От съвкупния анализ на обсъдените по-горе доказателства
по делото, съдът приема, че възражението на ответницата не е доказано. От
показанията на свидетеля, по никакъв начин, не може да бъде прието за
установено съществуването на договор за заем. На първо място, свидетелят не
установява да е присъствал на подписване на договор за заем, респективно пред
него да е бил сключен договор за заем в устна форма. На следващо място, той не
установява, че между страните по делото е било налице съглашение, по силата на
което ответницата да е получила заем от ищеца, за обезпечение на който е бил
подписан и предварителен договор за продажба. И на следващо място, изнесеното
от него в съдебно заседание относно сума в размер на 1500лв. и лихви върху нея,
е в резултат на това, което свидетелят е възприел от ответницата, но той не
установява факти, които лично и непосредствено е възприел.
В тази връзка, приложената от ответницата разписка, по
никакъв начин не установява нейните твърдения, тъй като разписката изхожда от
юридическо лице – дружество „А.*”, а не от ищеца, от нея не става ясно кога, на
кого е предоставена сума, на коя дата, какъв е размерът на сумата, срок за
връщане, поради това е изцяло неотносима.
По отношение на разпечатката от интернет страница за
съдебната регистрация на „Л.*” ЕООД, чийто управител е ищецът: Същата не
доказва твърденията на ответницата, за това, че фирмата е регистрирана на
адреса, на който е сключен договора за заем, тъй като по делото по никакъв
начин не се установи да е сключен договор за заем, поради това извлечението
представлява неотносимо към предмета на спора доказателство.
С оглед изложеното, настоящият състав на СГС приема, че
предварителният договор-източник на съдебно предявеното потестативно право по
чл. 19, ал.3 ЗЗД, не е нищожен, като сключен в нарушение на забраната на чл.
152 ЗЗД.
При това положение, съдът приема, че предварителният
договор е действителен и следва да се изследват другите факти за възникване и
успешното упражняване на предявеното потестативно право.
В настоящия случай, от събраните по делото доказателства,
първоинстанционният съд приема, че е установено
кумулативното наличие на всички посочени по-горе предпоставки. В изпълнение на разпоредбата на чл. 19
от ЗЗД предварителният договор е сключен в писмена форма, тъй като за
действителността на окончателния договор за продажба на недвижим имот е необходима нотариална
форма. Предварителният договор като частен диспозитивен
документ е валиден и
същият удостоверява изявленията на страните по него. Установи се, че двустранно подписаният предварителен договор съдържа всички съществени условия на договор за
продажба на недвижим имот, а именно:
уговорка относно продажба на процесния апартамент и цена. Наличие на поето задължение за предаване на владението
върху апартамента, както и наличието на уговорка за установен краен срок за
прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред, са обстоятелства,
които допълнително мотивират съда да приеме, че страните са имали намерение да
бъде извършена между тях сделка за продажба по отношение на процесния
апартамент. От събраните писмени доказателства, по безспорен начин се установи,
че ответницата е собственик на апартамента, предмет на двустранно подписания
предварителен договор. С изтичане на определения срок на предварителния
договор, ответницата дължи прехвърляне на собствеността на недвижимия имот.
По безспорен начин се установи, че ищецът е платил част
от продажната цена в размер на 1500лв., съобразно постигнатата между страните
договорка относно начина на плащане, като сключеният предварителен договор
служи за разписка относно извършеното плащане.
Предвид изложеното,
съдът намира, че в случая са налице предпоставките по чл. 363, ал.1 от ГПК за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Обстоятелството, че към датата на
приключване на устните състезания пред СГС ищецът не е
заплатил остатъка от цената – 38 500лв., не е основание за отхвърляне на иска предвид особената разпоредба на
чл. 362, ал.1 от
ГПК, която налага в
случая постановяването на условен диспозитив.
Ищецът следва да заплати сумата от 38 500лв.
Липсата
на доказателства относно
обстоятелството: дали ответницата има задължения за данъци не
е пречка за уважаването на иска, но в този случай, съгласно чл.364, ал.2 от ГПК в
тежест на ищеца е, за да се снабди
със заверен препис и съответно да извърши надлежно вписване на решението по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, да удостовери погасяването на евентуални
задължения
на ответницата към държавата и общината.
На основание чл. 364, ал.1 от ГПК, вр. с чл. 45, ал.1 и
чл. 47, ал.2 от ЗМДТ, във вр. с чл. 35, ал.2 от Наредба за определяне на
размера на местните такси, приета с Решение на Столичен общински съвет, ищецът
следва да заплати местен данък в размер на 2.5 % от данъчната оценка на имота
за 2013г. /58 561.60лв./ или сумата от 1 464.04лв. по сметка на Столична
община-район Триадица. На основание чл. 364, ал.1 от ГПК вр. с р. ІІ, т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
ищецът следва да заплати в полза на съда сумата от 523.31лв. Съгласно чл. 364,
ал.1 от ГПК за тези разноски следва да се впише възбрана върху имота.
На основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответницата дължи на
ищеца направените разноски в размер на 644.18лв.
Водим от горното, СГС,
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен на основание чл.
19, ал.3 от ЗЗД предварителният договор, сключен на 06.04.2009г., по силата на
който Л.Р.Ц. купува от Г.С.В. следния недвижим имот, а именно: двустаен
апартамент №31, находящ се в гр. С., ул. „Б. В.”, бл.*,
вх.”*”, ет.*, с
площ от 60.83кв.м., при граници: север-В. З.Д., изток-градина, запад-улица,
юг-стълбище и С.К., отгоре-Я.П.Д., отдолу-Р.К., с мазе №4, при граници:север-С.К.,
изток – градина, запад-коридор, юг- Г.М.И., заедно с 2.22% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
парцел ІІ-VІІ от квартал 117 на ул. „Б. В.” за цена в размер на 40 000лв., при
условие, че Л.Р.Ц. заплати на Г.С.В. сумата от 38 500лв. /тридесет и осем хиляди
и петстотин лева/ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, на
основание 362, ал.1 от ГПК, по иска, предявен от Л.Р.Ц., ЕГН: **********,***
против Г.С.В., ЕГН: **********,*** с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Л.Р.Ц. ***
община, район „Т.” местен данък в размер на 1 464.04лв /хиляда четиристотин
шестдесет и четири лева и 04ст./, на основание чл. 364, ал.1 от ГПК, вр. с чл. 45, ал.1 и чл. 47, ал.2 от ЗМДТ,
във вр. с чл. 35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните такси,
приета с Решение на Столичен общински съвет.
ОСЪЖДА Л.Р.Ц.
да заплати по сметка на СГС нотариална такса в размер на 523.31лв лв. /Петстотин двадесет и три лева и 31ст./, на основание
чл. 364, ал.1 от ГПК вр. с р. ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА Г.С.В.
да заплати на Л.Р.Ц. сумата от 644.18лв. /шестстотин четиридесет и четири лева
и 18ст/, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
НАРЕЖДА на основание чл.364 ал.1 от ГПК да се впише възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на разноските по прехвърлянето на имота от Л.Р.Ц..
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване на основание
чл. 115, ал.2 от Закона за собствеността в шестмесечен срок от влизането му в
сила.
Препис
от настоящото решение да се издаде след прилагане на доказателства за внасянето
от ищеца на така определените разноски по прехвърлянето на имота и дължимите
данъци и такси за имота, съгласно чл. 364, ал.2 от ГПК.
Решението
може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от получаване на съобщението до
страните.
СЪДИЯ: