РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 25.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на шестнадесети
юли две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Ирена
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 11028
по описа за 2017 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от „В.“ ЕООД против З.С.Б., К.М.Б., В.Д.Б. и М.А.А.,
с която са предявени искове с правно основание чл. 26, ал. 2 във връзка с чл.
17 от Закона задълженията и договорите, както и искове с правно основание чл.
124 от ГПК и чл. 108 от Закона за собствеността. При условията на евентуалност
по отношение на иска с правно основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията
и договорите е предявен иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите. С Определение от 05.03.2020 г. като ответници в
производството по делото са конституирани П.В.Б. и Д.В.Б., вместо починалия
ответник В.Д.Б..
Ищецът „В.“ ЕООД твърди, че е
собственик на поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3676 по кадастрална
карта на с. Бистрица, община Столична, находящ се в с. Бистрица, район Панчарево,
ул. „********с площ 3132 кв. м., ведно с построена в него сграда с
идентификатор 04234.6970.3676.1 със адрес: с. Бистрица, район Панчерево, ул. „********и
площ от 154 кв.м. (на два етажа) и сграда с идентификатор 04234.6970.3676.2 и
адрес: с. Бистрица, район Панчерево, ул. „********, представляваща сграда за
гости с площ 80,80 кв.м. Описаните недвижими имоти са придобити с Нотариален
акт за покупко-продажба № 46, том І, рег. № 797, дело № 53/1999 г., вписан в
службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 6068, акт № 8, том ХХІІ, дело №
5303/99; Нотариален акт за покупко-продажба № 200, том ІІ, рег. № 2286, дело №
379/2000 г., вписан в службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 11082, акт
№ 195, том ХХХХІІ, дело № 9381; Нотариален акт за собственост на недвижим имот
придобит по регулация № 52, том І, рег. № 1628, дело № 194/1999 г., вписан в
службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 183, том ХІV, дело № 18158.
Поддържа, че всички описани имоти са продадени на З.С.Б. с Нотариален акт за
покупко-продажба № 158, том ІІІ, рег. № 7337, дело № 448/2014 г., вписан в
службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 107, том ХLIV, дело № 14145 с вх.
№ 18861/23.02.2014 г. Твърди, че купувачът по договора за покупко-продажба – З.Б.
била бивша съпруга на управителя на „В.“ ЕООД – А. А.. Общата уговорена
продажна цена била 290 000 евро, от които 33 000 лева в договора било
отразено, че са получени преди сключване на договора от продавача, а останалите
257 000 евро е следвало да бъдат заплатени по банков път чрез отпуснат от „Б.Д.“
ЕАД кредит за закупуване на имота на два транша, като първият в размер на 64
988,40 евро, която сума да бъде да бъде преведена по банкова сметка *** „Креди
агрикол Б.“ ЕАД, която да погаси задължение, обезпечено с ипотека, учредена в
полза на банката, а вторият транш (192 011,60 евро) да бъде преведен по банкова
сметка ***, след предоставяне на удостоверение за липса на тежести върху имота.
Поддържа, че страните по сделката никога
не са искали настъпване на правните й последици, а само и единствено
предпазаване на имота от претенциите на кредиторите на дружеството и привличане
на средства за погасяване на задължения. Твърди, че купувачката З.Б. никога не
е въвеждана във владение на имотите, не е имала възможност да заплати сумата от
33 000 лв., не е плащала консумативи и данъци за тях. Твърди, че с последващи
договори имотът е бил прехвърлен последователно на К.Б. (сестра на А. А.) с
Нотариален акт за покупко-продажба № 185, том ІІ, рег. № 8753, дело № 326/2015
г., вписан в службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 5499/16.09.2015 г.,
акт № 28, том СXXX, дело № 40056/2015 г. за сумата от 50 000 лв., изплатени по
банков път и на М.А. (дъщеря на А. А.) с Нотариален акт за покупко-продажба №
38, том І, рег. № 2090, дело № 35/2016 г., извършен на 14.03.2016 г. и вписан в
службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 13197/14.03.2016 г. , акт № 29,
том XXX, дело № 9230 за сумата 50 000 лв. Ищецът поддържа, че сделките са
абсолютно симулативни (страните не са искали и целели настъпване на правните им
последици, защото са знаели за влошеното финансово състояние на ищцовото
дружество) и сключени в противоречие с добрите нрави (целяла се декапитализация
на „В.“ ЕООД). Моли да бъде признато по отношение на ответниците, че „В.“ ЕООД
е собственик на процесните имоти като ответницата М.А.А. да бъде осъдена да
предаде владението върху тях. Моли да бъде признато за установено, че договори
за покупко-продажба, сключени с Нотариален акт за покупко-продажба № 158, том
ІІІ, рег. № 7337, дело № 448/2014 г., вписан в службата по вписванията гр.
София, вх. рег. № 107, том ХLIV, дело № 14145 с вх. № 18861/23.02.2014 г.;
Нотариален акт за покупко-продажба № 185, том ІІ, рег. № 8753, дело № 326/2015
г., вписан в службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 5499/16.09.2015 г.,
акт № 28, том СXXX, дело № 40056/2015 г.; Нотариален акт за покупко-продажба №
38, том І, рег. № 2090, дело № 35/2016 г. и вписан в службата по вписванията
гр. София, вх. рег. № 13197/14.03.2016 г. , акт № 29, том XXX, дело № 9230 са
нищожни, тъй като симулативни. При условията на евентуалност моли тези договори
да бъдат признати за нищожни поради противоречие с добрите нрави. Претендира
направените по делото разноски.
Ответникът З.Б. не е представила
отговор на исковата молба, но в становище от 30.03.2018 г. заявява, че признава
предявения иск и фактите, изложени в исковата молба. Моли исковете да бъдат
уважени.
Ответниците К.М.Б. и В.Д.Б. оспорват
исковете като недопустими и неоснователни. Поддържат липса на активна
процесуална легитимация, тъй като цялото търговско предприятие на „В.“ ЕООД е
прехвърлено на „Б.К.Б.“ ЕООД. Позовавайки се на чл. 77 ЗС сочат, че ищецът не е
конкретизирал придобивен способ, за да обоснове правния си интерес по
предявения установителен иск. Твърдението в исковата молба, че ответницата М.А.
владеела имота изключва интереса от предявения иск. Твърдят неоснователност на
исковете, тъй като липсвала симулативност – платили пълната цена на имота,
упражнявали владението върху него. Позовават се на правната фикция в чл. 17,
ал. 2 ЗЗД. По отношение твърдението, че с договора, по който са страни се
накърнявали добрите нрави, сочат, че платената цена не е занижена с оглед
данъчната оценка на имота. Претендират направените по делото разноски.
Ответницата М.А.А. оспорва исковете
като недопустими и неоснователни. Сочи, че твърдяната недопустимост се
основавала на извършена продажба на търговското предприятие на ищцовата
дружество по реда на чл. 37 ЗОЗ от заложния кредитор „А.Г.“ ЕООД, поради което
и правото на искове е излязло извън патримониума на ищеца. Тъй като същият не
се явявал страна по последвалата първата продажби (Нотариален акт за
покупко-продажба № 185, том ІІ, рег. № 8753, дело № 326/2015 г., вписан в
службата по вписванията гр. София, вх. рег. № 5499/16.09.2015 г., акт № 28, том
СXXX, дело № 40056/2015 г.; Нотариален акт за покупко-продажба № 38, том І,
рег. № 2090, дело № 35/2016 г., извършен на 14.03.2016 г. и вписан в службата
по вписванията гр. София, вх. рег. № 13197/14.03.2016 г. , акт № 29, том XXX,
дело № 9230), то било недопустимо да
предявява претенции спрямо тях. Счита за недопустимо съединяването на
установителен иск и такъв с правна квалификация чл. 108 ЗС, защото претенцията
по първия имплицитно се съдържала в тази по втория. Исковете се явявали
неоснователни тъй като страните по сочените сделки имали намерение те да
породят правните последици помежду им. Тъй като върху имотите имало учредена
ипотека, то прехвърлянето им не увреждало банката- кредитор, за да се счита, че
процесните прехвърляния имат за цел да увредят кредиторите на дружеството.
Сочи, че с изплащане на продажната цена по първата сделка патримониумът на
ищцовото дружество се обогатило косвено, тъй като същият бил освободен от
задължение. Поддържа неотносимост на твърденията за влизане във владение на
имотите, заплащане на разходите по тях и данъците, но подчертава, че съдебният
й адрес съвпада с този на имотите, което е косвено доказателство, че тя ги
владее. Искът за установяване на абсолютната симулация бил неоснователен, тъй
като приобретателите К. и В. Б. се явяват трети добросъвестни лица. Счита за
безспорно, че е придобила процесните недвижими имоти на 14.03.2016 г., тъй като
исковата молба е вписана на 17.10.2017 г. Твърди, че не е налице противоречие с
добрите нрави, тъй като и по трите продажби е платена цена, която надвишава
данъчната оценка. Претендира разноски.
С Определение от 05.06.2018 г. на
основание чл. 218 от ГПК като трето лице помагач на страната на ответниците е
конституирана „Б.Д.“ ЕАД. В становище от 20.08.2018 г.третото лице помагач
заявява, че предявените искове са недопустими, репспективно неоснователни.
С Определение от 11.12.2019 г.
на основание чл. 218 от ГПК като трето лице помагач на страната на ищеца е
конституирана Национална агенция за приходите.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
По силата на договор за
покупко-продажба от 25.03.1999 г., сключен с Нотариален акт № 46, т. I, рег. №
797, д. № 53/1999 г. на Нотариус Ч. Б. „В.“ ЕООД е придобило правото на
собственост върху празно дворно място от 1847 кв.м., съставляващо част от имот
№ 230, за който са отредени парцели VI-230, целият от 1270 кв.м. с неуредени
сметки за придаваемите по регулация 160 кв.м. и V-230 – целият от 1087 кв.м. с
неуредени сметки за придаваемите се по регулация 350 кв.м. в кв. 39 по плана на
гр. София, местност „Вилна зона Бистрица – разширение“, при граници от две
страни улица, парцел IV-51 и парцел III-230,227.
С договор за продажба на недвижим
имот от 18.05.2000 г., сключен с Нотариален акт № 200, т. II, рег. № 2286, д. №
379/2000 г. на Нотариус В.Ч., вписана в НК под № 210 „В.“ ЕООД е придобило
правото на собственост върху празно дворно място, находящо се в с. Бистрица,
район Искър, съставляващо парцел III-230 от кв. 39 по плана на гр. София,
местност „Вилна зона Бистрица – разширение“, цялото с площ от 1020 кв.м. при съседи по скица – улица,
парцел V-230, парцел ХХIII-51, имот № 230, отреден за озеленяване, парцел
ХХIV-227.
С Нотариален акт № 52, т. I, рег. №
1628, д. № 194/1999 г. на Нотариус Даниела Комсалова, вписана в НК под № 049 „В.“
ЕООД е признато за собственик на следния имот, придаден по регулация към
собствения му парцел V-230, от кв. 39 по регулационния план на гр. София,
местност Вилна зона Бистрица – Разширението, целия парцел с площ от 2147 кв.м.,
а именно празно дворно място с площ от 300 кв.м., което се придава от имот пл.
№ 230а, собственост на Столична община при съседи на придаваемото се място - място на „В.“ ЕООД, парцел IV-51, парцел
ХХIII-51, парцел III-230,227.
На 25.08.2009 г. с Нотариален акт №
189, т. I, рег. № 3178, д. № 168/2009 г. на Нотариус Д.Н., вписана в НК под №
037 „В.“ ЕООД е учредило договорна ипотека в полза на „Емпорики банк – Б.“ ЕАД
върху УПИ III-230 с площ от 1020 кв.м. в кв. 39 по плана на Вилна зона
„Бистрица – разширение“, гр. София, район Панчарево, ведно с правото на строеж
върху имота за построяване на сгради, подобрения и огради, инсталации и
съоръжения и всички останали приращения в имота – УПИ V-230 с плащ от 2147
кв.м. по плана на Вилна зона „Бистрица – разширение“, гр. София, район
Панчарево, заедно с намиращите се в имота вилна сграда със застроена площ от
143,60 кв.м. с разгърната застроена площ от 287,30 кв.м. и сграда за гости с
вход откъм терасата на вилната сграда, със застроена площ от 80,80 кв.м. и обща
разгърната площ на двете сгради – 368,10 кв.м. построени съгласно Разрешение за
строеж №№ 040/13.08.1999 г.,
041/13.08.1999 г., 026/02.06.2000 г., издадени от Главния архитект на гр. София
и въведени в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж
№ 84/27.02. 2004 г., издадено от Район Панчарево, ведно с правото на строеж
върху същия имот за построяване на сгради, подобрения, инсталации и съоръжения
и заедно с всички останали приращения и подобрения в него, като обезпечение на
задължение по договор за инвестиционен банков кредит в размер на 150 000
евро.
С договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 23.04.2014 г., сключен с Нотариален акт № 158, т. III, рег. №
7337, д. № 448/2014 г. на помощник – нотариус Д.Д.при Нотариус М.Г.с район на
действие СРС, вписана в НК под № 622 „В.“ ЕООД е прехвърлило на З.С.Б. правото
на собственост върху поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3676 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Бистрица, Столична община, одобрени със
Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със стар
идентификатор 04234.6970.230, с адрес с. Бистрица, район Панчарево, ул. „********по
кадастрална скица от 3132 кв.м., с номер по предходен план – имот с
планоснимачен номер 230, кв. 39, който имот е образуван от обединението на УПИ III-230 по плана на вилна зона „Бистрица
– разширение“, гр. София, район Панчарево с площ от 1020 кв.м., УПИ V-230, кв.
39 по плана на вилна зона „Бистрица – разширение“, гр. София с площ от 2147,
който УПИ V е образуван от поземлен имот 230а, и от част от поземлен имот 230 с
площ от 1847 кв.м., заедно с построените в поземления имот сграда с идентификатор
04234.6970.3676.1, със стар идентификатор 04234.6970.230.1, с адрес на сградата
с. Бистрица, район Панчарево, ул. „********,
със застроена площ по кадастрална скица от 154 кв.м., брой етажи 2, с
предназначение на сградата – жилищна еднофамилна сграда, съставляваща съобразно
одобрени архитектурни проекти от 13.08.1999 г.
вилна сграда със застроена площ от 143,60 кв.м. и с разгърната застроена
площ от 287,30 кв.м., състояща се, както следва: сутерен-два склада, котелно,
мазе, гараж, фитнес, сауна, душ, санитарен възел и преддверие; първи етаж от
антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, санитарен възел, фитнес, втори
етаж от дневна, три спални, три бани, дрешник, която сграда се намира в
североизточната част на описания по-горе поземлен имот и сграда с идентификатор
04234.6970.3676.2, със стар идентификатор 04234.6970.230.2 с адрес на сградата
– с. Бистрица, район Панчарево, ул. „********, със застроена площ по
кадастрална скица от 83 кв., етажи един
с предназначение на сградата: жилищна сграда – еднофамилна, съставляваща
съобразно одобрени архитектурни проекти – сграда за гости, с вход откъм
терасата на вилната сграда със застроена площ от 80,80 кв.м., състояща се от
дневна, три спални със самостоятелни бани с тоалетна, която сграда се намира в
северозападната част на описания по-горе поземлен имот, като двете сгради са
въведени в експлоатация с Удостоверение № 84/27.02.2014 г. Страните по договора
са уговорили, че продажната цена на недвижимия имот е в размер на 290 000
евро, от която сума в размер на 33000 евро са получени от продавача „В.“ ЕООД
преди сключване на договора, а остатъкът от продажната цена в размер на
257 000 евро е следвало да бъде платена след отпуснат от Б.Д. ЕАД банков
кредит. Уговорено е, че част от продажната цена в размер на 64988,40 евро ще
бъде преведена по сметка на „Креди Агрикол Б.“ ЕАД с предишно наименование
„Емпорики Банк Б.“ ЕАД и ще послужи за погасяване на кредит, обезпечен с
ипотека, учредена с Нотариален акт от 2009 г., вписан в АВ, акт 121, т. 21, д.
№ 22883/2009 г., като сумата ще бъде преведена след вписване на ипотека в полза
на „Б.Д.“ ЕАД, а сумата от 192011,60 евро на продавача след вписване на ипотека
в полза на „Б.Д.“ ЕАД.
На 23.04.2014 г. между „Б.Д.“ ЕАД и З.С.Б.
е сключен договор за жилищен кредит, по силата на който банката е поела
задължение да отпусне кредит в размер на 257000 евро за покупка на жилище, като
е посочено, че се усвоява по разплащателна сметка на продавача „В.“ ЕООД. В
кредитното досие на З.С.Б. се съдържа оценка на недвижимия имот, който служи
като обезпечение на одобрения кредит, с която е определено, че средната пазарна
стойност е 686657 лева, а ликвидационната стойност на обезпечението е 631725.
Установява се, че молба на „Б.Д.“
ЕАД е вписана законна ипотека върху процесния недвижим имот под рег. №
18862/23.04.2014 г., т. 2, 292/2014 г., дело 14154/23.04.2014 г., дв.вх. рег. №
18612/23.04.2014 г. на Служба по вписванията – гр. София.
Установява се, че учредената с
Нотариален акт № 189, т. I, рег. № 3178, д. № 168/2014 г. договорна ипотека в
полза на Емпорики банк Б. АД е заличена – книга за отбелязвания вх. №
21022/09.05.2014 г., т. 17, 209/2014 г., дв. вх. рег. № 20900/09.05.2014 г. на
Служба по вписванията – гр. София.
Във връзка с установяване на
отношенията между страните по договор за покупко-продажба, сключен между „В.“
ЕООД и З.С.Б. са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Д.С.Ч.,
С.А.А., К.П.П. иД.Х.Д.-И.
В показанията си свидетелката
Чаушева установява, че в периода от м. април 2011 г. до края на април 2017 г.
заемала длъжността „юрисконсулт“ – правно обслужване на финансов център
„Калоян“ на Б.Д. ЕАД. Осъществявала изцяло правното обслужване на клона в
насока учредяване на ипотеки, първоначално подготвяне на становища относно
собствеността и страните и респ. самото учредяване на ипотеката и присъствие на
продажба, почти цялото организиране на изповядване на сделките до вписването,
включително вземане на вписан акт и усвояването на кредита. Заявява, че
обслужвала основно големите сделки, всичко което било над 150 000
първоначално разрешен размер на физически лица. Установява, че си спомня
сделката между В. и З.Б.. Управител на дружеството бил г-н А., който бил
публична личност и лице на „Агресия“. Свидетелката заявява, че е присъствала на
сделката. Две дами се явили, едната била пълномощник на управителя на В.. Било
напълно нормална сделка. Кредит бил отпуснат на купувачката с цел покупка на
имот. В същия ден бил сключен и договор за ипотека.
В показанията си свидетелят А.
установява, че е бивш съпруг на ответника М.А., като били женени от 1996 до
2011 г., като с малки прекъсвания живели на семейни начала до 2015 г. Заявява,
че познава бизнеса на семейството, тъй като ги консултирал за нещата, които
правели, тъй като се занимавал с кредитиране и бил наясно. Дружеството било фалирало,
поради което се съставили документи, за да бъде спасено имуществото. Заявява,
че е присъствал на разговори за къщата, като се обсъждало с адвокати как да се
избегнат особени залози от кредити, които имат към ОББ. Къщата била построена
от А. А., но била на „В.“. А. живеел в тази къща, поради което се търсели
начини да бъде спасена. Свидетелят изразява становище, че къщата е била на
дружеството, за да се вземе ДДС. Къщата не била използвана за друго. Начините
за измъкване на къщата се мислели от А. А., М.А., К. К. и адвокати. З.Б. и
сестрата на А. К. участвали, за да остане къщата в семейството. Свидетелят
установява, че до смъртта си в къщата живеел А. А., а след това дъщеря му М.А.,
като никога З.Б. или Б. са живели в имота. Установява, че всички суми по
кредитите, които са получени във връзка с къщата, са отишли при М.А. и във В.,
тъй като З.Б. е отглеждала децата на дъщеря си и не е работила. Не е
разполагала с пари, не можела да напише платежно нареждане. Б. правела всичко,
което й каже дъщеря й. Решенията се взимали от А. А. и М.А. след консултации с
адвокати и те били измислили схемата с прехвърлянето на имота. Свидетелят
посочва, че дружеството на А. имало кредитни задължения от около 7 милиона. А.
вземал пари от където може, за да направи втора ипотека, като свали първата. С
парите освобождавал къщата. Целта била да спаси каквото може.Участието на З.Б.
обяснява с това, че била доверено лице, което няма да вземе къщата. Тя, обаче,
нито живяла там, нито плащала консумативи или вноски по кредита. Това правела М.А.,
която имала пълномощно. Б. правела всичко, което й каже дъщеря й и по нейно
искане прехвърлила къщата на Б., които впоследствие са я прехвърлили на М.А..
След прехвърляне на къщата на Б. заемът останал в тежест на З.Б., но на
свидетеля било известно, че М.А. го обслужва, тъй като Б. нямала 4000 лева, за
да го прави.
В показанията си свидетелят П.
установява, че познава А. А. и В.Б. от 1992 г. Имали приятелски отношения.
Споделяли си. Известно му било, че А. А. е построил къща в Бистрица. Свидетелят
разбрал също, че той има финансови проблеми, но имал намерение да изплува.
Теглел кредити. Съпругата на А. – М.имала здравословен проблем и се налагало да
пътуват. Имали и куче, което нямало как да отглеждат в апартамента си на ул.
„Шипка“ и „Коперник“, поради което свидетелят знаел, че А. се качвал до къщата
в Бистрица, за да го извежда. В.Б. споделил със свидетеля, че ще вземе къщата в
Бистрица, тъй като жена му (сестра на А.) била зле с нервите и било добре да я
изведе от града. Споделил, че има да се правят довършителни работи.
В показанията си свидетелкатаД.Д.-И.установява,
че има агенция за недвижими имоти в Младост, а преди работела като съдружник и
управител в „С.С.“ от 1999 г. Заявява, че познава А. А., тъй като бил приятел
на мъжа й. Впоследствие връзките били прекъснати за дълъг период от време, но
през 2012 или 2013 г. А. й се обадил и пожелал да се видят. Обяснил й, че иска
да продаде къщата в Бистрица. Свидетелката отишла на оглед. Споразумели се
цената да е 330000 евро. Направили и оценка при независим оценител и била
определена цена, близка до тази. Подписали договор за посредничество (приет по
делото Договор за посредничество от 23.01.2013 г. – л. 91 от делото) и
започнали да правят огледи. Там живеел само А.. Имало зъболекар от Бистрица,
който искал да я купи, най-вече заради двора, който много му харесал.
Впоследствие свидетелката направила проверка за парцела, тъй като дворът се
състоял от няколко парцела, имало и две къщи. Установило се, че има проблем със
северната част, която е към реката с единия от имотите. Свидетелката уведомила А.
и спрели продажбата. Впоследствие той се опитал да оправи нещата, но се
оказало, че това няма да е много лесно. Свидетелката спряла да се занимава с
имота, но в един момент А. й се обадил, за да му препоръча нотариус. Тя
работела с Нотариус М.Г.и отишли при нея, заедно със З.А. и А. и представител
на банката. Известно й било, че А. искал да прехвърли имота на З., за да остане
на М..
На 11.07.2014 г. между А.Г. ЕООД
и „В.“ ЕООД е сключен договор за залог на търговско предприятие, по силата на
който с цел обезпечаване на всички вземания на заложния кредитор „А.Г.“ ЕООД
съгласно Спогодба от 15.05.2014 г. със срок на погасяване 31.07.2014 г.,
включително вземанията за лихви, такси, разноски и всякакви други плащания се
учредява залог на търговско предприятие на „В.“ ЕООД. В договора е посочено, че
в търговското предприятие са включени недвижими имоти – Магазин № 4, намиращ се
в гр. София, район Красно село, бул. „****, разположен на партерния етаж в блок
А на сграда със смесено предназначение, сграда с идентификатор
68134.1380.145.43, сграда с идентификатор 68134.1380.145.44, 2,66 % идеални
части от поземлен имот с идентификатор 68134.1380.145, намиращи се в гр. София,
район Надежда, бул. Рожен № 2, сграда с идентификатор 68134.1380.1464.6,
68134.1380.1464.7, намиращи се в гр. София, район ****Посочено е, че към
момента на сключване на договора заложеното предприятие е с парична
равностойност 890 000 лева съгласно приложен балансов отчет.
С договор за покупко-продажба на
търговско предприятие от 05.11.2014 г. „А.Г.“ ЕООД е прехвърлило от свое име и
за сметка на „В.“ ЕООД цялото търговско предприятие на „В.“ ЕООД на „Б.К.Б.“
ЕООД, като в договора са описани недвижимите имоти, включени в активите на
търговското предприятие, служещи като обезпечение по силата на договорът за
особен залог от 11.07.2014 г.
Не е спорно между страните, а и
се установява, че с договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт №
185, т. II, д. № 326 от 16.09.2015 г. З.С.Б.
е прехвърлила правото на собственост върху процесния имот на К.М.Б. и В.Д.Б..
С договор за покупко-продажба от
14.03.2016 г., сключен с Нотариален акт № 38, т. I, рег. № 2090, д. № 35/2016 г. на
Нотариус П.П.а, вписана в НК под № 157, с район на действие Софийски районен
съд К.М.Б. и В.Д.Б. са прехвърлили правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор
04234.6970.3676 с площ от 3132 кв.м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана и начин на трайно ползване – за вилна сграда, при
съседи: поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3623,
поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3616,
поземлен имот с идентификатор 04234.6970.227,
поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3562,
поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3675,
поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3530
и поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3531,
стар идентификатор 04234.6970.230, който имот по предходен план е образуван от
обединението на УПИ III-230 по плана на
вилна зона „Бистрица – разширение“, гр. София, район Панчарево с площ от 1020
кв.м., УПИ V-230, кв. 39 по плана на вилна зона „Бистрица – разширение“, гр.
София с площ от 2147, който УПИ V е образуван от поземлен имот 230а, и от част
от поземлен имот 230 с площ от 1847 кв.м., заедно с построените в имота сгради,
а именно: жилищна сграда – еднофамилна идентификатор
04234.6970.3676.1, със стар идентификатор 04234.6970.230.1, представляваща
вилна сграда, находяща се в североизточната част на описания по-горе имот,
заснета в кадастъра с площ от 154 кв.м., а по документ за собственост със
застроена площ от 143,60 кв.м. и разгърната застроена площ от 287,30 кв.м.,
състояща се от сутерен от два склада, котелно, мазе, гараж, фитнес, сауна, душ,
санитарен възел и преддверие; първи етаж от антре, дневна с трапезария и
кухненски бокс, санитарен възел, фитнес, втори етаж от дневна, три спални, три
бани, дрешник и жилищна сграда с
идентификатор 04234.6970.3676.2, със стар идентификатор 04234.6970.230.2,
представляваща сграда за гости, находяща се в северозападната част на описания
имот, заснета в кадастъра с площ от 83 кв., а по документ за собственост със
застроена площ от 80,80 кв.м., състояща се от дневна, три спални със
самостоятелни бани с тоалетни. В т. 4 от нотариалния акт е посочено, че
владението върху имота се предава на купувача в деня на подписване на
нотариалния акт.
Не е спорно между страните, а и
се установява, че ответникът М.А.А. владее имота.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
По
главния иск с правно основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите
Съгласно
разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите нищожни са
договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва
съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните
договори.
Симулация
при сключване на договор е налице при опорочаване волеизявлението на страните
по него. Когато волята им е само да създадат привидни правни последици на
обвързаност, които не желаят, симулацията е абсолютна, а когато искат да
бъдат обвързани по начин, различен от посочения в сключения договор,
симулацията е относителна. С исковата молба ищецът е въвел твърдения, че
договорът за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 158, т. III, рег. № 7337, д. № 448/2014
г. на помощник – нотариус Д.Д.при Нотариус М.Г.с район на действие СРС, вписана
в НК под № 622 е сключен без страните да са желали настъпване на правните
последици, т.е че не са желали собствеността върху процесните имоти да премине
в патримониума на купувача З.Б., т.е. твърденията са, че е налице абсолютна
симулация.
С отговора на исковата молба са
въведени възражения за недопустимост на предявения иск, като ответниците се
позовават на извършено прехвърляне на търговско предприятие след сключване на
оспорения договор. Настоящият съдебен състав приема, че доколкото в договор за
покупко-продажба на търговско предприятие от 05.11.2014 г. и предхождащия го
договор за особен залог изрично са описани правата на собственост върху
недвижими имоти, които са включени в търговското предприятие, то процесните
имоти не са били предмет на прехвърлителната сделка, както и на учредения
особен залог. В този смисъл, ищецът има правен интерес от предявяване на искове
за установяване недействителността на сделки с тези имоти, които предхождат
сключването на тези договори, както и искове за собственост.
Основателността на предявения иск
е поставена в зависимост от това по делото да се установи, че действителната
воля на страните по договора е била да не настъпят последиците от сключването
му, като целта е била да се създаде само привидност, че собственик на
процесните имоти е З.Б., а действителен
собственик на дружеството да остане „В.“ ЕООД. В тежест на ищеца е било да установи
каква е била действителната воля на страните. По този иск ответникът З.Б. е
направила признание, което обаче, настоящият съдебен състав цени въз основа на
всички събрани по делото доказателства. По делото се установява, че
собствеността върху процесните имоти е прехвърлена на ответника З.Б. като се
установява, че уговорената в договора цена реално е платена по банков път и
след отпуснат от „Б.Д.“ ЕАД ипотечен кредит, обезпечението на който е учредена
ипотека върху процесните имоти в полза на банката. Не се установява от
събраните по делото доказателства, че действителната воля на страните е била
ищецът „В.“ ЕООД да запази собствеността върху имотите. Напротив, от всички извършени действия от
страните по договора, може да се направи единствения възможен извод, че те са
желали настъпването на правните последици от покупко-продажбата на процесните
имоти. Твърденията, че по този начин е намалено имуществото на дружеството и че
са увредени интереси на кредиторите са извън предмета на доказване в настоящото
производство. Целта на сключената сделка е била дружеството да се разпореди с
имотите като прехвърли правото на собственост на друго лице. В този смисъл
целта на сключения договор не е била действителен собственик на имота да остане
„В.“ ЕООД.
Следователно предявеният иск с
правно основание чл. 26, ал. 2 във връзка с чл. 17 от Закона за задълженията и
договорите се явява неоснователен.
По евентуалния
иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите
Съгласно разпоредбата на чл. 26,
ал. 1 от Закона за задълженията и договорите нищожни са договорите, които
противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват
добрите нрави. Основание за нищожност на договора поради противоречие с добрите
нрави е налице, когато при сключване на договора има нееквивалентност на
престрациите. Граница на свободата на договаряне (чл. 9 от ЗЗД) са именно добрите нрави и при
нееквивалентност на престациите, сделката е нищожна.
Въз основа на събраните по делото
доказателства се установява, че страните са уговорили цена, която е платена
чрез банков кредит и значително надвишава данъчната оценка на имота. Част от
продажната цена е послужила и за погасяване на задължение на дружеството
продавач, обезпечено с ипотека върху процесните имоти. Разгледани в своята
съвкупност писмените и гласните доказателства водят до единствения възможен
извод, че страните са сключили договор за продажба на недвижимите имоти, за да
бъде погасено задължение на продавача. Освен това, преди сключване на договора
е извършена и оценка на тези имоти от третото лице – помагач „Б.Д.“ ЕАД във
връзка с обезпечаване на договор за кредит, по който страна е З.Б. във връзка с
отпускане на ипотечен кредит. Оценката, направена от служител на банката,
относима към процесния период е близка до тази, която страните са определили. Следователно,
не се установява от събраните по делото доказателства, че престациите на
страните са нееквивалентни. Освен това, с оглед преследваната от страните цел –
да се погаси задължение на дружеството – продавач по банков кредит, обезпечен с
ипотека, не може да се приеме, че е налице противоречие с добрите нрави при
определяне на продажната цена.
Предвид на изложеното,
предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД се явява неоснователен.
По искове за недействителност на
договори, сключени с Нотариален акт № 185, т. II, д. № 326 от 16.09.2015 г. и Нотариален акт № 38, т. I, рег. № 2090, д. № 35/2016 г.
С исковата молба са предявени
искове за недействителност на договори за покупко-продажба, сключени между З.Б.
и К.Б. и В.Б. и между К.Б. и В.Б. и М.А.. Исковете с правно основание чл. 26 от
Закона за задълженията и догорите са установителни искове и в този смисъл е
приложима разпоредбата на чл. 124, ал.1 от ГПК. Допустимостта на тези искове е
поставена в зависимост от това ищецът да има правен интерес от установяване на
съществуването на правоотношение между тези лица, т.е. действителността на
сключените между тях правни сделки. От изложените в исковата молба твърдения не
се установява наличието на правен интерес. На първо място, ищецът не е страна
по тези сделки и за него не съществува основание да иска прогласяването им за
нищожни поради абсолютна симулация и противоречие с добрите нрави. Не се
обосновава и правен интерес от предявяване на иск за установяване на нищожност
на двата договора, с предявените искове за собственост.
Предвид на изложеното,
предявените искове се явяват недопустими и исковата молба следва да бъде
върната в тази част.
По предявения иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК и иск с правно основание чл. 108 от Закона за
собствеността.
Съгласно
разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да
възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това. С исковата молба са предявени искове по отношение на
ответниците З.С.Б., К.М.Б. и В.Д.Б. (П.В.Б. и Д.В.Б.) с искане по отношение на
тях да бъде установено, че „В.“ ЕООД е собственик на процесните имоти. Предметът на доказване по тези искове и искът
с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността в установителната му част
съвпадат.
Принадлежността
на правото на собственост се установява, ако от събраните по делото
доказателства се извежда правното основание, въз основа на което то е
възникнало с оглед въведените от ищеца твърдения в исковата молба, а именно, че
ищецът е собственик по силата на договор за покупко-продажба.
Страните
не спорят, че към момента на сключване на договора за покупко-продажба между „В.“
ЕООД и З.С.Б. ищецът е бил собственик на процесните имоти по силата на договор
за покупко-продажба. С оглед неоснователността на предявения иск с правно
основание чл. 26 от Закона за задълженията и договорите, съдът намира, че със
сключване на договор за покупко-продажба с Нотариален акт № 158, т. III, рег. № 7337, д. № 448/2014
г. на помощник – нотариус Д.Д.при Нотариус М.Г.с район на действие СРС, вписана
в НК под № 622 правото на собственост върху недвижимите имоти е преминало в
патримониума на З.Б.. Към момента на подаване на исковата молба и към момента
на приключване на устните състезания пред настоящата инстанция не се установява
ищецът да е собственик на процесните имоти въз основа на посоченото от него
правно основание.
Предвид
на изложеното, предявените искове за собственост следва да бъдат отхвърлени.
С оглед разпоредбата на чл. 78,
ал. 3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника К.М.Б. сумата
от 4000 лева, представляващи направени по делото разноски.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от „В.“ ЕООД, ЕИК –********, със седалище и
адрес на управление *** против З.С.Б., ЕГН-**********,***
искове с правно основание чл. 26, ал. 1 и ал. 2 от Закона за задълженията и
договорите за прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба,
сключен с Нотариален акт № 158, т. III, рег. № 7337, д. № 448/2014 г. на
помощник – нотариус Д.Д.при Нотариус М.Г.с район на действие СРС, вписана в НК
под № 622 като привиден поради
абсолютна симулация и поради противоречие с добрите нрави като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „В.“ ЕООД, ЕИК –********, със седалище и
адрес на управление *** против З.С.Б., ЕГН-**********,***,
К.М.Б., ЕГН-**********,***, П.В.Б., ЕГН-**********,*** и Д.В.Б., ЕГН – **********,*** искове с
правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК с искане да бъде признато по отношение на
ответниците, че „В.“ ЕООД е собственик по силата на договор за покупко-продажба
на следните недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор 04234.6970.3676 по
кадастрална карта на с. Бистрица, община Столична, находящ се в с. Бистрица,
район Панчарево, ул. „********с площ 3132 кв. м., ведно с построена в него
сграда с идентификатор 04234.6970.3676.1 със адрес: с. Бистрица, район
Панчерево, ул. „********и площ от 154 кв.м. (на два етажа) и сграда с
идентификатор 04234.6970.3676.2 и адрес: с. Бистрица, район Панчерево, ул. „********,
представляваща сграда за гости с площ 80,80 кв.м като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „В.“ ЕООД, ЕИК –********, със седалище и
адрес на управление *** против М.А.А., ЕГН-**********,***
иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността с искане да бъде
признато по отношение на ответника М.А.А., че „В.“ ЕООД е собственик по силата
на договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти: поземлен имот с
идентификатор 04234.6970.3676 по кадастрална карта на с. Бистрица, община
Столична, находящ се в с. Бистрица, район Панчарево, ул. „********с площ 3132
кв. м., ведно с построена в него сграда с идентификатор 04234.6970.3676.1 със
адрес: с. Бистрица, район Панчерево, ул. „********и площ от 154 кв.м. (на два
етажа) и сграда с идентификатор 04234.6970.3676.2 и адрес: с. Бистрица, район
Панчерево, ул. „********, представляваща сграда за гости с площ 80,80 кв.м и
осъждане на М.А. да предаде владението върху имотите като неоснователен.
ВРЪЩА
на основание чл. 130 от ГПК предявените от „В.“ ЕООД, ЕИК –********, със седалище и адрес на управление ***
против З.С.Б., ЕГН-**********,***, К.М.Б., ЕГН-**********,***, П.В.Б., ЕГН-**********,*** и Д.В.Б., ЕГН – **********,*** искове с
правно основание чл. 26, ал. 1 и ал. 2 от Закона за задълженията и договорите за
прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба, сключен с договори,
сключени с Нотариален акт № 185, т. II, д. № 326 от 16.09.2015 г. и Нотариален
акт № 38, т. I, рег. № 2090, д. № 35/2016 г. като привидни поради абсолютна симулация и поради противоречие с добрите нрави и
прекратява производството по делото в
тази част.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „В.“ ЕООД, ЕИК –********, със седалище и адрес на управление *** да
заплати на К.М.Б., ЕГН-**********,***
сумата от 4000 лева, представляващи направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва в двуседмичен
срок, в прекратителната му част в едноседмичен срок, от връчването на препис от
него на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: