№ 383
гр. София, 21.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:П. Т. С.
при участието на секретаря С. ЕМ. Д.
като разгледа докладваното от П. Т. С. Гражданско дело № 20211110142447
по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Софийски районен съд е сезиран с иск, предявен от „Ф-МА“ ЕООД, с ЕИК
******* срещу Етажна Собственост на адрес: гр. София, ж.к.“***“, затворен комплекс
„***“, бл.387, вх.1, за отмяна на решение по т.5, прието на Общо Събрание, проведено
на 18.06.2021г. Ищецът твърди, че взетото решение „Да бъде поставена ограничителна
бариера с дистанционно управление веднага след стеснението на влизане в комплекса,
като средствата за изграждане ще се покрият от фонд „Ремонт и обновление“ е в
противоречие с договора с инвеститора по чл.2 от ЗУЕС и е взето без наличие на
изискуемото мнозинство по ЗУЕС.
Ответникът Етажна Собственост на адрес: гр. София, ж.к.“***“, затворен
комплекс „***“, бл.387, вх.1, оспорва изложените в исковата молба аргументи за
отмяна на решениeто. Излагат подробни доводи за липса на пороци на свикване и
провеждане на събранието, както и за законосъобразност на взетото решение.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235
ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Настоящият съдебен състав счита, че така предявения иск е допустим, поради
следните съображения: съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата за отмяна
на незаконосъобразно решение на общото събрание се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай от представено от
1
ответника Съобщение за изготвен протокол от проведеното ОС на 18.06.2021г. се
установява, че същия е връчен на 26.05.2021г. чрез поставянето му на
информационното табло на вх.А. С оглед датата на подаване на исковата молба – на
16.07.2021г., срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС е спазен, считано от която и да е от двете дати
на разгласяване на протокола, поради което настоящата инстанция приема, че иск е
депозиран в законоустановения срок, поради което се явява допустим.
Задължение на ответната ЕС е да докаже законосъобразното свикване и
провеждане на ОС, както и законосъобразност на взетото решение. Ищецът следва да
докаже принадлежността си към ЕС.
При анализа на предпоставките от фактическия състав на предявения иск следва
да се вземат предвид следните съображения:
Разпоредбата на чл. 40 и следв. от ЗУЕС регламентират правото на всеки от
етажните собственици да оспори решение на общо събрание на етажните собственици
относно неговата законосъобразност. В този смисъл с исковата претенция съдът
извършва контрол единствено относно законосъобразността на приетите решения на
общото събрание на етажните собственици, без да се произнася относно тяхната
целесъобразност. В тази връзка настоящият съдебен състав счита, че ищецът е активно
легитимиран да предяви исковата претенция, доколкото видно от Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №112, том I, рег.№1606, дело №101 от 2015г. на
Нотариус Мариета Николова от 20.02.2015г., намиращ се на стр.21 от делото и от
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №166, том II, рег.№3723, дело
№287 от 2018г. на Нотариус Мариета Николова от 26.04.2018г., намиращ се на стр.37
от делото се установява, че ищецът е собственик на обект в сграда в режим на ЕС, като
това обстоятелство не е спорно.
Доколкото предявеният иск е регламентиран като средство за защита срещу
незаконосъобразните решения на общото събрание, в тежест на ответната страна е да
докаже, че са спазени процесуалните правила при приемане на решенията, тъй като
обхватът на съдебна защита е относно спазване на закона. От ищецът се твърдят две
несъответствия на взетото решение по т.5, прието на Общо Събрание, проведено на
18.06.2021г. - „Да бъде поставена ограничителна бариера с дистанционно управление
веднага след стеснението на влизане в комплекса, като средствата за изграждане ще се
покрият от фонд „Ремонт и обновление“, със законови изисквания, а именно, че
решението е в противоречие с договора с инвеститора по чл.2 от ЗУЕС и е взето без
наличие на изискуемото мнозинство по ЗУЕС. Съдът обаче дължи пълна приоверка на
законосъобразност на взетото решение, като в случая не следва да се разглежда
законосъобразност на свикването на ОС, доколкото не се твърдят други пороци на
решението, касателно свикване на ОС.
Съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим
2
на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Не се спори между страните, а се установява
и от представените Нотариални актове, че процесната Етажна Собственост се намира в
комплекс „***“, който е комплекс от затворен тип. По делото обаче не се представя
договор, който да урежда управлението на общите части и на който да противоречи
взетото решение. Действително в представените от ищеца Нотариални актове се
съдържа клауза, в сления смисъл: с оглед, че сградата, в която се намира продавания от
„Ф-МА“ ООД имот, е част от затворен жилищен комплекс, който ще бъде запазен в
непроменен вид, Купувачът няма право и се задължава да не променя фасадата и части
от нея (усвояване на балкони, включително поставяне на климатици, антени и други
във връзка с ползване на имота), габарита и местоположението на греди, колони,
шайби, стълбища, вертикалните ВиК клонове, като при неизпълнение „Ф-МА“ ООД
ще предприеме всички законови действия и ще отстрани нарушението. Вписаното
обаче представлява уговорка между инвеститора и собственик на индивидуален обект,
касаещ именно този обект, а не управлението на общите части. Видно е, че уговорката
е за запазване фасадата на сградата и вътрешните застроени пространства в
непроменен вид, но не касае за външни незастроени части от поддържащата
инфраструктура. Отделно от това посочената клауза не представлява договор за
управление на общите части по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Неспазването на конкретната
клауза от договора за покупко-продажба влече специфична отговорност и то само
спрямо инвеститора продавач. Поради изложеното приетото решение не противоречи
на договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, а всъщност не противоречи и на договор за
покупко-продажба.
Видно от Протокол от проведено на 18.06.2021г. общо събрание на
собствениците на жилища и обекти в жилищни сгради, ноходящи се в гр. София,
ж.к.“***“, затворен комплекс „***“, бл.387 А, вх.1, съгласно обявения дневен ред,
текста на т.5 е следния – Поставяне и разходване на средства за ограничителна бариера
подход паркинг вх.Д. В Протокола по т.5 от дневния ред е записано, че са били
изложени мотивите на домоуправителя, както и мотивите на домоуправителите от
останалите входове за нуждата от поставяне на бариера с дистанционно управление, с
цел намаляване на трафика на автомобилите към подхода с цел запазване цялостта на
настилката и безопасността на пешеходците. След обсъждане и гласуване обаче е
прието решение, различно от обявеното такова по т.5 от дневния ред – бариерата не
касае ограничителна бариера подход паркинг вх.Д, а ограничителна бариера с
дистанционно управление веднага след стеснението на влизане в комплекса. Съгласно
чл.16, ал.3 от ЗУЕС Общото събрание на собствениците не може да приема решения
по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. В
случая не се касае за неотложен случай, но е прието решение, което не е било обявено в
3
дневния ред. Само на това основание решението подлежи на отмяна.
На следващо място настоящия състав споделя доводите на ищеца за това, че
всяка електрическа ограничителна бариера представлява преместваем обект по
смисъла на ЗУТ. Видно от цитираното от ищеца Решение №14306 от 18.11.2020г. по
адм.д.№3679/2020г. на II отделение на ВАС е прието, че автоматична бариера,
състоящя се от неподвижна метална стойка, трайно прикрепена към терена на която е
поставено подвижно метално рамо, представлява преместваем обект по §5,т.80 ДР на
ЗУТ. В Наредба за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и
монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на
Столична община, приета с Решение № 717 по Протокол № 71 от 6.11.2014 г., изм. и
доп. - Решение № 858 по Протокол № 67 от 20.12.2018 г., Решение № 631 по Протокол
№ 25 от 17.12.2020 г. са приети изисквания към преместваемите обекти, към
рекламните елементи и към елементите на градско обзавеждане, от които се
установява, че същите не може да нарушават условията на обитаване, да препятстват
нормалното ползване на сгради, съоръжения на техническата инфраструктура, както и
на други обекти или елементи и да препятстват възможността за ползване на изградени
места за паркиране и гариране, които се изискват по закон. С оглед предвидените
ограничения, при вземането на решение от ЕС за поставяне на такова преместваемо
съоръжение, не е достатъчно да се посочи, че се решава да бъде поставена бариера, а
следва да е взето решение и за вида на съоръжението и да е приет ред и начин на
употреба, така че да не нарушава забраните на нормативни актове. В случая решението
е общо, бланкетно и не може да се извърши дължимата преценка за законосъобразност,
порадии което и следва да се отмени.
Настоящия състав споделя доводите на ищеца за нужда от квалифицирано
мнозинство за приемане на решение за поставяне на електрическа бариера. Съгласно
чл.17, ал.2, т.6 от ЗУЕС за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху
сградата решението на ОС на ЕС следва да е прието с мнозинство повече от 50 на сто
идеални части от общите части. Разпоредбата се отнася до сграда на ЕС, но доколкото
смисъла на закона е разпоредбите му да се прилагат съответно и при особени видове
етажни собствености, както и при комплекси от затворен тип, то приетото с
разпоредбата следва да се отнесе към по-широк кръг общи части, каквито са и
незастроените площи и паркоместата около сграда в режим на ЕС. Поради което следва
да се приеме, че решението, прието с гласовете на 34,57% ид.ч. от присъствалите
44,37% ид.ч. не е взето в съответствие с предвиденото в закона и следва да се отмени.
Не на последно място следва да се обърне внимание на това, че съгласно
атакуваното решение се предвижда „Да бъде поставена ограничителна бариера с
дистанционно управление веднага след стеснението на влизане в комплекса“, т.е.
бариерата ще ограничава достъпа до паркоместа и незастроени площи на целия
4
комплекс, а не само на вх.1. Видно от протокола ОС е на ЕС на вх.1, но са изслушани
мотивите и на домоуправителите на останалите входове, т.е. безспорно е, че решението
касае и останалите входове в комплекса. Съгласно чл.18, ал.1 ЗУЕС при необходимост
от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни
собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което
етажните собствености излъчват равен брой представители. В случая е следвало да се
проведе именно съвместно ОС, като решаването на общ въпрос само от един вход в
комплекса не е в съответствие с предвиденото в ЗУЕС.
С оглед изложеното предявения иск се явява основателен и доказан.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски
възниква за ищеца като същите възлизат на сумата от 30.00 лева за заплатена държавна
такса. От ищецът се претендира адвокатско възнаграждение в размер на 600лв., но от
страна на ответника е направено възражение за прекомерност по реда на чл.78, ал.5
ГПК, което следва да се разгледа. Съгласно чл.7, ал.1, т.4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004
г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, минималния размер на
адвокатско възнаграждение при други неоценяеми искове, непредвидени в останалите
точки на разпоредбата е 600 лева. Поради изложеното не е на лице твърдяната
прекомерност.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС по иск на „Ф-МА“ ЕООД, с ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.“***“, бул.“Цариградско
шосе“, 7-ми километър, сграда Хайтек парк, срещу Етажна Собственост на адрес: гр.
София, ж.к.“***“, затворен комплекс „***“, бл.387, вх.1, решение по т.5 от дневен ред,
прието на Общо Събрание, проведено на 18.06.2021г.
ОСЪЖДА Етажна Собственост на адрес: гр. София, ж.к.“***“, затворен
комплекс „***“, бл.387, вх.1 да заплати, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на „Ф-МА“
ЕООД, с ЕИК ******* сумата от 630.00 лева – разноски за производството пред СРС.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5