№ 5394
гр. София, 03.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Мариана Георгиева
Членове:Д. Ковачев
Анелия Ст. Янева
при участието на секретаря Г. Хр. Христова
като разгледа докладваното от Анелия Ст. Янева Въззивно гражданско дело
№ 20241100500146 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от 01.11.2023 г. на ответника „А. за
п.м.п. по д.м. – В.О.Д.“ ЕООД срещу решение № 16613/15.10.2023 г.,
постановено по гражданско дело № 50552/2022 г. на Софийския районен съд,
34 състав, с което жалбоподателят е осъден по иск с правна квалификация чл.
233 ЗЗД вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК да опразни и върне на ищеца Д. П. Ш.
държането на недвижим имот, представляващ апартамент с идентификатор
68134.203.310.1.1, находящ се в гр. София, Столична община, район Красно
село, ул. „Люлин планина“ /бивша ****, в сграда № 1, партерен етаж, със
застроена площ от 89,20 кв.м, като жалбоподателят е осъден да заплати
разноски в размер на 144 лева - държавна такса, и 600 лева - възнаграждение
за адвокатска защита.
Във въззивната жалба се поддържа, че обжалваното решение било
недопустимо. Било и неправилно поради нарушение на материалния закон и
необоснованост. Не били обсъдени възраженията за липса на задължения към
наемодателя - с анекс от 15.08.2019 г. отношенията между страните били
уредени, като със стойността на извършени в имота подобрения било погасено
задължението за плащане на наемната цена до 15.01.2024 г. Неправилен бил
изводът на съда, че с развалянето на договора отпадало и задължението за
плащане на неустойка, както и че не се дължала сумата за извършени в имота
1
подобрения. Необоснован бил изводът на съда, че ищецът имал право да
развали договора – била налице забава на кредитора, документите за плащане
на разходите за ползване на имота били представени от ищеца в хода на
процеса. Ищецът не изпълнявал задължението си да предостави
безпрепятствено ползване върху имота, доколкото бил преустановил
електрозахранването. Не било съобразено и обстоятелството, че наемателят
платил депозит в размер на 1200 лева. Липсвали мотиви по релевирано
възражение по чл. 87, ал. 4 ЗЗД, като съдът не съобразил и извършеното в
хода на процеса плащане на задълженията. Част от описаните доводи са
развити и в жалбата от 20.11.2023 г. В откритото съдебно заседание
въззивникът сочи и че към този момент фактическата власт върху имота била
предадена на наемодателя. Ето защо моли въззивния съд да обезсили
решението на първоинстанционния, евентуално – да го отмени и да постанови
друго, с което да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.
Ответникът по жалбата – ищецът Д. П. Ш. /в отговорите от 29.11.2023 г.
и от 27.03.2024 г./ оспорва въззивната жалба. Моли въззивния съд да я остави
без уважение и да потвърди решението на първоинстанционния. Претендира
разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и взе предвид наведените във въззивната
жалба пороци на обжалвания съдебен акт, достигна до следните фактически и
правни изводи:
Въззивната жалба е подадена в рамките на законоустановения срок за
обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК от легитимирано лице и срещу подлежащ на
обжалване съдебен акт, поради което същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество въззивната жалба е ОСНОВАТЕЛНА.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, по
правилното приложение на императивния материален закон, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
изложените доводи в жалбата са относими към правилността на обжалвания
акт.
Решението следва да бъде отменено поради настъпили в хода на
процеса нови факти, които въззивният съд следва да съобрази - чл. 235,
ал. 2 ГПК. В проведеното открито заседание пред настоящата инстанция
въззивникът е представил приемо-предавателен протокол от 2024 г. /без дата/,
който на основание чл. 266, ал. 2, т. 2 ГПК е приет като писмено
доказателство. От него е видно, че към датата на приключване на устните
състезания пред въззивната инстанция фактическата власт върху процесния
нает имот е била предадена на ищеца, което обстоятелство последният е
удостоверил с подписа си, положен в този протокол. Доколкото в хода на
процеса наемателят е изпълнил задължението си по чл. 233, ал. 2, изр. 1 ЗЗД,
2
искът е неоснователен.
Предвид изложеното обжалваното решение следва да бъде отменено в
частта, с която искът е уважен, като следва да бъде постановено друго, с което
искът да бъде отхвърлен.
По разноските:
Въпросът възникнало ли е за ищеца правото да развали договора за
наем на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД понастоящем има значение единствено за
разпределяне на отговорността за разноски по делото. Въззивният съд споделя
извода на първоинстанционния, с който е дал утвърдителен отговор, като във
връзка с доводите в жалбата намира следното:
В чл. 9 от договора конкретно е уговорено, че задълженията за
заплащане на такса битови отпадъци и потребена в имота електрическа
енергия се поемат от наемателя. Макар с анекса от 15.08.2019 г. да е
уговорено, че наемната цена е платена до 15.01.2024 г., това не освобождава
последния от задължението му по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за плащане и на
разходите за ползване на имота.
В отговора на исковата молба ответникът е заявил, че дължи предаване
на имота едва след като ищецът изпълни свои насрещни задължения – за
неустойка за предсрочно прекратяване на договора в размер на 10000 лева; за
стойността на извършени подобрения в размер на 18000 лева. Въззивният съд
не споделя извода на първоинстанционния, че в случая е налице хипотезата на
чл. 314, ал. 3 ГПК. Страните не спорят, че ответникът е извършил подобрения
за сумата 18000 лева, с която е погасено задължението му за наемната цена за
срок до 15.01.2024 г. – т.е. в случая ответникът счита, че му се дължи връщане
на „предплатената“ наемна цена, а не иска заплащане стойността на
извършени в наетия имот подобрения. Ето защо възраженията за наличие на
задължения за плащане на посочените суми следва да се квалифицират по чл.
90, ал. 1 ЗЗД - за неизпълнен договор, които не попадат в хипотезата на чл.
314, ал. 3 ГПК. Същите обаче не са заявени в срока по чл. 131 ГПК –
ответникът е подал отговора на исковата молба след изтичането му /за което
първоинстанционният съд е изложил подробни мотиви/. Ето защо същите са
преклудирани и не следва да се обсъждат по съществото на спора. След като
съдът не може да ги обсъжда при формиране на извод за основателността на
иска, то няма как да се приеме, че следва да ги обсъжда и при решаване н
въпроса за отговорността за разноските.
Преклудираное и възражението на въззивника по чл. 95 ЗЗД. Отделно,
то не е и основателно. Нито в договора, нито в закона задължението на
наемателя да плаща разходите за ползване на имота е обусловено от насрещно
такова на наемодателя да предоставя документите за плащането им. Дори и да
се приеме, че такава е била уговорката или практиката между страните, в
изпратената до наемателя нотариална покана 23.05.2023 г. е даден петдневен
срок за изпълнение на задълженията считано от връчването . В този срок
наемателят не е поискал от наемодателя такива документи. Тук следва да се
3
посочи, че ответникът не ангажира доказателства нотариалната покана от
26.05.2022 г. да е връчена на ищеца в дадения петдневен срок – факт,
конкретно оспорен от процесуалния му представител /виж изявление на
адвокат К. – л. 84, стр. 2, СРС/. Тя е връчена в съдебното заседание от
06.04.2023 г. – след като фактът на разваляне на договора е настъпил /след
изтичане на дадения в поканата от 23.05.2023 г. срок за плащане/.
Недоказано е възражението на жалбоподателя, че ищецът не е
изпълнил задължението си да му осигури ползването на имота - от данните по
делото /съдържанието на постановлението на СГП/ не е видно
преустановяването на електрозахранването да е за период, предхождащ датата
на развалянето на договора. Фактите, настъпили след развалянето на
договора, не са относими.
Възражението за наличие на платен депозит е заявено едва с въззивната
жалба, поради което е прекудирано и не следва да бъде обсъждано, вкл. и във
връзка с преценката на съда по отговорността за разноски.
В случая не е налице хипотезата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД – задълженията
възлизат на наемната цена за около три месеца и половина.
И на последно място, представените пред настоящата инстанция
нотариална показа и приемо-предавателен протокол не променят горните
изводи. В тях не се съдържат изявления на въззиваемия за релевантни по
настоящото дело факти, а правните квалификации на правоотношенията
/„прекратен“ или „развален“/ не са относими. Посочената от наемодателя
липса на задължения /в приемо-предавателния протокол/ също не е
релевантно към извода на съда за наличие на основание за разваляне на
договора. Това изявление е направено през 2024 г. – момент, който следва
момента на разваляне на договора, както и извършеното в хода на
първоинстанционното производство плащане на сумите за консумативи /спор
няма, че ответникът е платил задълженията си в хода на процеса/. След като
въззивникът не е изпълнил в дадения му срок, договорът е развален и
последващите му действия не заличават този факт.
След като ищецът е имал правото по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, фактът на
развалянето е настъпил след изтичане на срока за изпълнение, даден в
поканата от 23.05.2022 г. От 2022 г. за ответника е възникнало задължението
да върне наетия имот, което последният е изпълнил през 2024 г. Ето защо,
макар с въззивното решение искът да е отхвърлен, към датата на завеждане на
делото - 16.09.2022 г., въззивникът е бил в забава. Щом е бил в забава е станал
повод за завеждане на делото и дължи направените от ищеца разноски,
респективно – на него не се следват такива. Решението на
първоинстанционния съд следва да бъде потвърдено в частта, в която на
ищеца са присъдени разноските по делото. Въззиваемият има право на
разноски пред въззивната инстанция, но не е представил доказателства за
извършване на такива.
Настоящото решение не подлежи на касационно обжалване предвид
4
ограничението по чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 16613/15.10.2023 г., постановено по гражданско
дело № 50552/2022 г. на Софийския районен съд, 34 състав, В ЧАСТТА, с
която „А. за п.м.п. по д.м. – В.О.Д.“ ЕООД е осъдено по иск с правна
квалификация чл. 233 ЗЗД вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК да опразни и върне на Д.
П. Ш. държането на недвижим имот, представляващ апартамент с
идентификатор 68134.203.310.1.1, находящ се в гр. София, Столична община,
район Красно село, ул. „Люлин планина“ /бивша ****, в сграда № 1, партерен
етаж, със застроена площ от 89,20 кв.м, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. П. Ш., ЕГН ********** срещу „А. за
п.м.п. по д.м. – В.О.Д.“ ЕООД, ЕИК **** иск с правна квалификация чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване и връщане на ищеца на недвижим имот,
представляващ апартамент с идентификатор 68134.203.310.1.1, находящ се в
гр. София, Столична община – район „Красно село“, ул. „Люлин планина“
(бивша „****“) ****, в сграда № 1, партерен етаж, със застроена площ от
89,20 кв.м.
ПОТВЪРЖДАВА решението В ЧАСТТА, с която „А. за п.м.п. по д.м.
– В.О.Д.“ ЕООД е осъдено да заплати на Д. П. Ш. разноски по делото в размер
на 144 лева - държавна такса и 600 лева - възнаграждение за адвокатска
защита.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5