Р Е Ш Е Н И Е
№ VІ- 2 година 04.12.2020 град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, шести граждански въззивен състав
На пети ноември две хиляди и
двадесета година
в открито съдебно заседание, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛКА УЗУНОВА
ЧЛЕНОВЕ: 1.ТАНЯ ЕВТИМОВА
2.мл.с.АЛЕКСАНДЪР МУРТЕВ
Секретар Тодорка Стоянова
като
разгледа докладваното от съдията УЗУНОВА
въззивно
гражданско дело номер 2444 по описа за
2020 година ,за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано
е пред БОС по повод въззивна
жалба на Е. В ,гражданин на Република К ,подадена чрез процесуалния и
представител адв.Дичко Янев против съдебно решение №1640 от
14.07.2020г.постановено по гр.д.№8120/2018г.по описа на БРС,с което е отхвърлен
като неоснователен искът на ищцата В за прогласяване нищожността на договор от
01.11.2013г.,сключен между нея и ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ЕООД
,отхвърлен е като неоснователен искът на ищцата да и бъде върната от ответника
сумата 2254 евро,с левова равностойност 4408 лева,като платена на основание
нищожния договор,отхвърлен е и предявеният в условията на евентуалност иск за
осъждане на ответното дружество да заплати на ищцата сумата 750 евро ,поради
разваляне на процесния договор за обслужване и управление от 01.11.2013г. и
ищцата е осъдена да заплати разноски по делото на ответника.
Във въззивната жалба са изложени оплаквания за необоснованост и неправилност на решението на
БРС. Оспорен е решаващият извод на районния съд,че комплекс „Мохито клуб“,в
който се намират собствените на ищцата апартаменти не е комплекс от затворен
тип,като се сочи,че този извод е неверен и не кореспондира със събраните по
делото доказателства.Направен е подробен анализ на доказателствата относно
комплекса-сгради,разположение,съоръжения,ограждане,включително и заключението
на приетата по делото СТЕ.Анализирано е съдържанието на договора за поддръжка и
обслужване,което според въззивницата също води до извод,че се касае за комплекс
от затворен тип,позовава се и на съдебна практика.Счита,че в контекста на
събраните по делото доказателства и приложимият закон ,остават неясни доводите
на съда за липсата на законно изискуемите предпоставки на пар.1 т.3 ЗУЕС и
по-конкретно,отсъствието на контролирания достъп в комплекса.На следващо
място,не е било установено по делото в комплекса да са провеждани общи събрания,чрез
които на ответното дружество да са възлагани дейности по поддържането на общите
части в комплекса.В тази връзка се твърди,че договорът е нищожен и като
противоречащ на закона- чл.26 ал.1 ЗЗД,тъй като липсва легитимво решение на
ОСЕС ,с което ответното дружество се избира за управляваща компания и договорът
е в противоречие с разпоредбите на чл.9 ЗУЕС,чл.11 ал.1 т.11 ЗУЕС,чл.11 ал.1
т.5 ЗУЕС. Въззивницата е изложила доводи за неоснователност на насрещно
предявения иск,в случай,че решението бъде отменено и се прецени,че са налице
предпоставките за произнасяне по този иск.Отправеното до БОС искане е за отмяна
на решението на БРС и постановяване на решение по съществото на спора,с което
да уважи предявените от ищцата искове,а ако разгледа насрещния иск-да го
отхвърли като неоснователен.Няма доказателствени искания. Претендира разноски.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от адв.Мирослав Ангелов,пълномощник
на въззиваемото дружество,с който се изразява становище за неоснователност на
въззивната жалба. Счита,че правилно и законосъобразно районният съд е приел,че
по делото не е било доказано,че комплексът е от затворен тип,по смисъла на
пар.1 т.3 ЗУЕС .Направен е подробен анализ на доказателствата ,които според
въззиваемата страна изцяло подкрепят извода на съда. Посочва се,че са правилни
и изводите на съда,че процесният договор е сключен в обикновена писмена форма и
то с лице,различно от инвеститора „Цам Балкан Инвест“ООД и доколкото с него не
се преследват забранени от закона цели,предвид насрещните престации на
страните-предоставяне на услуга по поддръжка на общите части на комплекс,който
не е от затворен тип,срещу заплащане,то същият не е нищожен поради противоречие
със закона или поради липса на форма.Прави се довод,че наличието или липсата на
решения на ОСЕС относно сключването на договор за управление на общи части не
се отразява на валидността на договорите,сключени с отделните собственици на
имоти в комплекса с ответното дружество,доколкото със същите се пораждат други
правоотношения Направен е анализ на доказателствата,ангажирани в подкрепа на
твърденията,че договорът е бил изпълняван от ответника- показанията на
свидетели.Цитираната от въззивника съдебна практика въззиваемото дружество
намира,че не е приложима във връзка с домогването да се обори изводът на
съда,че комплексът не е от затворен тип,като са изложени подробни доводи в
подкрепа на този извод.Въззиваемият счита,че в условията на евентуалност,дори
под резерв хипотетично да се допусне,че е налице хипотезата на чл.2 ал.1 ЗУЕС,то основателно се явява насрещното възражение на дружеството за конверсия
на договора за обслужване и управление в договор за изработка,за сключването на
който не се изисква особена форма.Въззиваемото дружество се е позовало и на
чл.293 ал.3 ТЗ. Изложени са подробни аргументи относно неоснователността на
твърдението на ищцата,че договорът е прекратен/развален от нея,като е изразено
становище,че предвид оспорването но чл.193 ал.3 ГПК на представените писмени
доказателства в тази връзка,ищцовата страна не е заявила,че ще се ползва от
оспорените документи,което обуславя тяхното изключване от доказателствата и
необсъждането им в крайния съдебен акт.Счита,че решението на БРС е правилно и
законосъобразно и моли да бъде потвърдено изцяло.Излага и подробни аргументи в
подкрепа на предявения насрещен иск и моли същият да бъде уважен,ако евентуално
въззивният съд пристъпи към разглеждането му.Няма доказателствени
искания,претендира разноски.
В
съдебно заседание въззивницата не се явява,представлява се от адв.Янев,който
поддържа въззивната жалба и моли за уважаването и.Представя списък на
разноските,като отправя искане за присъждането им.
В
съдебно заседание въззиваемото дружество не изпраща представител.Постъпило е
писмено становище от процесуалния му представител-адв.А.,в което е прави искане
за потвърждаване на решението на БРС.
При служебната проверка на
обжалваното съдебно решение,въззивният съд го намери за валиден и допустим
съдебен акт.
След поотделна и съвкупна преценка
на събраните по делото доказателства по съществото на спора въззивният съд намери следното:
Пред РС гр.Бургас ищцата Е. В
е предявила иск за прогласяване нищожността на договор от 01.11.2013г.,сключен между
нея и ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ЕООД и иск за осъждане на ответника да върне на ищцата сумата 2254
евро,с левова равностойност 4408 лева,като платена на основание нищожния
договор. При условията на евентуалност е предявен и иск за осъждане на
ответника да заплати на ищцата сумата 750 евро поради разваляне на договора за
обслужване и управление,скрючен на 01.11.2013г.
Ответникът е предявил насрещен иск при условията на евентуалност- в
случай,че главният иск на ищцата В бъде уважен,тя да бъде осъдена да заплати на
„Цам Пропъртис Мениджмънт“ЕООД сумата 2254 евро,представляваща стойността на
извършените разходи от ищеца по насрещния иск за поддръжката на комплекс
„Мохито клуб“ с които е пропуснал да реализира приходи вследствие на договорено
възнаграждение по процесния договор от 01.11.2013г.и с чийто размер ответницата
по насрещния иск Е. В се е обогатила в периода
01.01.2016г.-31.12.2018.Ответникът е предявил насрещен иск при условията на
евентуалност и в случай,че бъде уважен евентуалният иск на ищцата Волобьова- за
сумата 750 евро ,представляваща такса за 2018г. се претендира осъждане на В да заплати
на дружеството-ищец по насрещния иск сумата 750 евро,представляваща извършени
разходи за поддръжка на комплекс „Мохито клуб“ за 2018г.,с които
ответницата,като собственик на недвижими имоти в комплекса се е обогатила за
сметка на обедняването на „Цам Пропъртис Мендиждмънт“ЕООД.
Правилно и в съответствие с материалния закон,твърденията на страните и
отправените искания за съдебна защита БРС е дал правна квалификация на исковете
на Е. В- чл.26 ал.1 ЗЗД и чл.55 ал.1 ЗЗД вр.с чл.34 ЗЗД,а на предявения
евентуален иск- чл.55 ал.1 ЗЗД. Правилно е определено и правното основание на
насрещните искове- чл.59 ал.1 ЗЗД.
Между страните по делото не е спорно,че ищцата Е. В е собственик на
недвижими имоти в комплекс „Мохито клуб“,представляващи самостоятелни обекти с
идентификатори 44094.5.983.2.13 и 44094.5.9832.14 по КККР на с.Лозенец,община
Царево ,в местността „Чакърова каба“,по силата на договор за продажба,сключен с
нот.акт №т.***. на нотариус Мария Василева,с рег.№370 на НК,с продавач по
сделката-инвеститорът „Цам Балкан Инвест“ООД и купувач- Е. В. Самостоятелните
обекти са ситуирани в сграда №2 на комплекс „Мохито клуб“,а сградата е въведена
в експлоатация ,което е видно и от представеното удостоверение за въвеждане в
експлоатация ,а и това обстоятелство не е спорно между страните.Безспорно е
също така,че между ищцата Е. В и ответното дружество „Цам Пропъртис
Мениджмънт“ЕООД на 01.11.2013г.е сключен процесният договор за обслужване и
управление на частите и съоръженията в комплекса,срещу заплащане на
възнаграждение 10 евро годишна такса с включен ДДС за всеки квадратен метър
площ на недвижимия имот,чийто собственик или владелец е ищцата или по отношение
на който тя е сключила предварителен договор,която площ включва и припадащите
се на апартамента ид.части от общите части на сградата. Не се спори и по
факта,че самостоятелните обекти,чиято собственост е придобила ищцата,се намират
в сграда №2 на комплекса и представляват апартаменти №226 и № 227. Не се спори и
по факта,че ищцата е заплатила на ответното дружество в изпълнение на поетите
по договора задължения сумата от 2254 евро,за което са представени и приети
като доказателства по делото и три платежни нареждания- от
17.03.2016г.,09.03.2017г.и 16.03.2018г.
БРС
е приел,въз основа на събраните доказателства,че комплекс „Мохито клуб“ не е
комплекс от затворен тип по смисъла на §1 ,т.3 от ДР на ЗУЕС,тъй като сградите
в комплекса имат сезонен характер и достъпът до тях не е контролиран.Приел е,че
доказателствата за наличие на магнитна система за затваряне на входната врата
на поземления имот и система за видеонаблюдение не са от категорията изисквания
,които да обосновават извод,че достъпът до комплекса е контролиран.
Въззивният
съд не споделя този извод и намира оплакванията на въззивницата за неправилност
на решението в тази му част за основателни. По делото е приета СТЕ,вещото лице
по която е дало заключение,че комплексът се състои от три сгради,в режим на
етажна собственост, въведени поетапно в експлоатация.Комплексът е ограден с
масивна ограда –отдолу 60 см.бетонова част и отгоре- 1.40 м.метална ажурна
ограда.Достъпът на живущите е откъм североизток с метална врата,а в западната
част на поземления имот има оформен малък паркинг с портал за коли.Във
вътрешното пространство между сградите е изграден открит плувен басейн с детска
зона и детска площадка,а останалото открито пространство е оформено като зелена
площ с райграс и средна стеблена растителност.На фасадите на сградите са
монтирани камери за видеонаблюдение с контрол на достъпа от входната врата и
паркинга.При огледа на имота вещото лице е констатирало,че в басейна няма
вода,кабелите за осветление са изрязани,тръбите –увредени,зелената
площ-неподдържана,кабелите за видеонаблюдение също са изрязани,поливната
система е прекъсната.
Съгласно §1 т.3 от ДР на ЗУЕС жилищен комплекс от
затворен тип е „комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в
режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.“ Трите
сгради ,от които се състои комплекс „Мохито клуб“ се намират в един поземлен
имот,който е ограден с масивна ограда.Неправилно БРС е приел,че системата за
видеонаблюдение и наличието на магнитна система за затваряне на входната врата
не са от категорията изисквания за контролиран достъп,тъй като целта на
монтирането им е именно да бъде осъществяван контрол върху достъпа до обектите
в комплекса. От събраните по делото доказателства се установява,че в комплекса
не е имало жива охрана,която да организира пропусквателния режим,но такава е
следвало да бъде осигурена от ответното дружество,съгласно чл.2.1.1 от
процесния договор- „Целогодишна охрана в комплекса с физическа
сила.Организиране и контролиране на пропусквателния режим в комплекса.“ При това положение за въззивния съд се
налага извода,че доказателствата по делото сочат на безпротиворечив извод,че комплекс
„Мохито клуб“ представлява комплекс от затворен тип по смисъла на §1 т.3 от
ЗУЕС.
Неоснователни са обаче оплакванията
на въззивницата за неправилност на изводите на районния съд досежно валидността
на сключения договор за поддръжка и управление с ответното дружество. Инвеститорът
на комплекса е „Цам Балкан Инвест“ООД – това дружество е продавач на апартаментите,закупени
от ищцата В,то е посочено и като възложител на строежа в приетите като
доказателства по делото удостоверения за въвеждане в експлоатация.Процесният
договор за поддръжка и управление е сключен от ищцата с друго дружество-
ответникът „Цам Пропъртис Мендиждмънт“ЕООД.Тъй като ответното дружество няма
качеството на инвеститор,то не може да се приеме ,че договорът е сключен по
реда на чл.2 ал.1 ЗУЕС-между инвеститор и собственик,за което се изисква
писмена форма с нотариална заверка на подписите. Правилно и в съответствие със
закона и установените по делото факти,БРС е приел,че договорът от 01.11.2013г.е
сключен в обикновена писмена форма,с лице,различно от инвеститора и
доколкото с него не се преследват забранени
от закона цели,предвид насрещните престации на страните,то същият не
противоречи на закона и не е нищожен поради липса на форма. Предвид извода за
неоснователност на иска с правно основание чл.26 ал.1 ЗЗД,правилно и
законосъобразно е отхвърлена като неоснователна и исковата претенция с правно
основание чл.34 ЗЗД за връщане на платените по договора суми в размер на
2 254 евро.Що се отнася до довода,че за сключване на договор за поддръжка
и управление с друго дружество,различно от инвеститора е било необходимо решение
на ОС на ЕС,а такова няма и в тази връзка е налице противоречие с разпоредбите
на чл.9 от ЗУЕС и чл.11 ал.1 т.5 и т.11 ЗУЕС,същият не се споделя от въззивната
инстанция.Процесният договор има характеристиките на договор за изработка,като
ищцата е заплащала уговореното възнаграждение на ответника за насрещно
престираните дейности по обслужване и управление на комплекса.В ЗУЕС няма
забрана за етажните собственици да сключват договори,а по делото е
установено,че всички етажни собственици са сключили договори с ответното
дружество на етап предварителен договор или с придобиването на правото на
собственост с нотариален акт. Очевидно,собствениците на обекти в
комплекса,включително и ищцата В, са приели предложението обслужването и
поддръжката на общите части и съоръжения да се осъществява от ответното
дружество. Ищцата е приемала изпълнението по договора,като е заплащала
своевременно дължимите от нея суми,по делото няма данни за противопоставяне на
изпълнението или оспорване действителността на изявленията на страните. Тъй
като ответното дружество е търговец,то сделката е търговска съгласно чл.286
ал.1 вр.с ал.3 ТЗ,като сключена от търговец,във връзка с упражняваното от него
занятие. Съгласно чл.293 ал.3 ТЗ страната не може да се позовава на
недействителност на договора,ако от поведението и може да се заключи,че не е
оспорвала действителността на изявлението на другата страна.В настоящия случай
по делото са ангажирани безпротиворечиви доказателства,че ответното дружество е
изпълнявало задълженията си по договора,а ищцата ги е приемала,като е заплащала
уговореното по договора възнаграждение.
Предявеният при условията на
евентуалност иск с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД също е отхвърлен от БРС като
неоснователен.Въззивният съд споделя становището на районния съд,че процесният
договор има характеристиките на договор за изработка и валидно обвързва
страните,като ищцата е заплащала уговореното възнаграждение на ответника за насрещно
престираните дейности по обслужване и управление на комплекса.Твърденията на
ищцата,че процесният договор е развален с изпращането на две уведомления до
ответното дружество не се подкрепят от доказателствата по делото.При договорите
за изработка приемането и одобряването
на работата изключват правото на възложителя да развали договора поради
неизпълнение,а е възможно съгласно чл.286 ЗЗД възложителят да направи отказ от
договора,ако работата се извършва от трето лице и възложителят не е
удовлетворен.Освен това няма данни по делото представеното уведомление до
ответното дружество да е достигнало до адресата.Ето защо,при споделяне на
изложените от БРС мотиви,въззивната инстанция намира,че правилно и
законосъобразно предявеният евентуален иск с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД е
отхвърлен като неоснователен.
По гореизложените съображения БОС
намери,че решението на БРС,с което са отхвърлени предявените от ищцата Е. В
искове следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Насрещните
искове на първоначалния ответник „Цам Пропъртис Мениджмънт“ЕООД са предявени
при условията на евентуалност и тъй като условието за разглеждането им не е
налице,предвид извода и на въззивната инстанция за отхвърляне на главния и
евентуалния искове,предявени от Е. В,то въззивният съд също не дължи
произнасяне по тези искове с решението си.
Предвид изхода от спора след
въззивното обжалване,не е налице основание за изменение на решението на БРС в
частта за разноските,а по отношение на разноските във въззивното
производство,такива следва да се присъдят в полза на въззиваемото дружество.БОС
обаче не присъжда разноски,тъй като въззиваемото дружество не е представило
доказателства за сторени такива във въззивното производство.
Мотивиран от гореизложеното
Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №1640 от
14.07.2020г.постановено по гр.д.№8120/2018г.по описа на БРС.
Решението
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ :