Р Е Ш Е
Н И
Е
№2
гр.Русе,16.05.2009г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенският районен съд, V-ти гр.с-в, в публично заседание
на тринадесети април две хиляди и девета година, в състав:
Председател: Т.И.
При секретаря М.К. и в присъствието на прокурора…….. като
разгледа докладваното от съдията гр.д.№3576
по описа за 2007г, за да се произнесе, съобрази:
Предявени са обективно съединени искове
с пр.осн. чл.26, ал.2, вр чл.17 и чл.87, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът А.К.А.
твърди, че на 27.10.2006г. с нот.акт №84, т.IХ, рег.№114492, д.№1428/06г. на нотариус с рег.№221 с район на действие
РС-Русе прехвърлил на П.С.И. правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ 5/12 ид.ч. от дворно място в гр.Русе, по ул.”Раковски”22, цялото
с площ 244.50 кв.м., подробно описан в исковата молба, заедно с 5/8 ид.ч. от
апартамент в построената в същото дворно място жилищна сграда, с площ
44.50/98.20 кв.м., като в нот.акт била посочена цена на имота 4400лв.,
заплатена изцяло и в брой преди подписването му от купувача на продавача.
На 26.10.2006г. с нот.акт №43, т.IV, рег.№4643, д.№607/06г. на нотариус с рег.№489 и район
на действие РС-Разлог, “Ермис-ЕООД”-гр.Русе прехвърлило на ищеца правото на
собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент №505, на етап “груб
строеж” с обща площ 60.030 кв.м., от които застроена площ 46.800 кв.м., находящ
се в гр.Банско, на пети жил.етаж на апартаментен жил. комплекс “Снежна
легенда”, подробно описан по своите параметри в исковата молба. В нот.акт било
записано, че цената на имота е 15000лв., която сума била изцяло заплатена от
купувача на продавача преди подписването на акта.
Ищецът твърди, че действителните
отношения между него и ответника били уредени с обратно писмо от 25.10.2006г.,
където двамата се съгласили, че действителната продажна цена на имота в гр.Русе
е 80000 евро, която сума купувачът заплаща както следва: 66000 евро чрез
покупко-продажбата на апартамента в гр.Банско, напълно завършен и обзаведен и
заплащане на останалата сума от 14000 евро в брой. След направените уточнения
на петитумите с доп.молба от 12.03.2008г./л.35 от делото/ и в съдебно заседание
на 14.04.2008г. /л.47 от делото/, претендира съдът да постанови решение, с
което да прогласи нищожността на правната сделка, извършена с нот.акт №84, т.IХ, рег.№114492, д.№1428/06г. на нотариус с рег.№221 с
район на действие РС-Русе, поради противоречие със закона, изразяващо се в
извършено нищожно нот.действие по чл.472 във вр.с чл.476, б.”в” ГПК/отм/, тъй
като в същия нот.акт не е посочен постоянния адрес на участващите в
нот.производство лица. В условията на евентуалност предявява искове за
прогласяване нищожността на горната правна сделка поради наличие на абсолютна
симулация по отношение на цената и на относителна симулация, поради прикриване
на договор за замяна на недв.имоти. Също в условията на евентуалност претендира
разваляне на договора за продажба, извършен с цитирания нот.акт, поради пълно
неизпълнение от страна на ответника, тъй като имотът в гр.Банско е в незавършен
вид. Претендира разноските по делото.
Ответникът
П.С.И., чрез процесуалния си представител, моли предявените искове да бъдат
отхвърлени като неоснователни и недоказани по съображения, подробно изложени в
писмени бележки. Претендира деловодни разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото
доказателства, приема за установена следната фактическа обстановка:
С НА №84,
т.ІХ, рег.№14492, д.№1428/27.10.2006г. по описа на Нотариус с рег.№221 и район
на действие РС-Русе, между А.К.А. в качеството на продавач и П.С.И. в
качеството на купувач е сключен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот – 5/12 ид.ч. от дворно място в гр.Русе, по ул.Г.Сава Раковски”№22, цялото
с площ от 247 кв.м., представляващо ПИ №1392 в кв.262 по кадастралния план на
гр.Русе, при граници: ул.”Г.С.Раковски”, ул.”Константин Величков”, ПИ №1391 и
ПИ №1393, заедно с 5/8 ид.ч. от апартамент в построената в същото дворно място
жилищна сграда, с площ 44.50/98.20 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, антре,
вестибюл, с изба и таванско помещение под и над продадените помещения, със
самостоятелен вход и съставлява ъгловата част на същата жилищна сграда,
притежавана при режим на етажна собственост, за сумата от 4400лв., която сума, според
съдържанието на НА, е изплатена изцяло и в брой от купувача на продавача преди
подписването му.
По
делото е представен и НА №43, т.ІV, рег.№4643, д.№607/26.10.2006г. по описа на
Нотариус с рег.№489 и район на действие РС-Разлог, между “ЕРМИС”ЕООД, гр.Русе в
качеството на продавач и А.К.А. в качеството на купувач, с който е сключен
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот – апартамент №505 на етап
“груб строеж” с обща площ 60.030 кв.м., от които застроена площ 46.800 кв.м.,
находящ се в гр.Банско, на пети жилищен етаж на апартаментен жилищен комплекс
“Снежна Легенда”, състоящ се от дневна, баня с тоалетна и спалня, при граници:
ап.№504, ап.№506, коридор и външни стени, заедно с 13,230 кв.м. ид.части от
общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху 1439 кв.м. от
мястото, върху което е изградена жил.сграда, представляващо УПИ VIII-2991 в кв.242 по плана на гр.Банско, целият с площ от
1439 кв.м., при граници: УПИ V, УПИ VI, УПИ VII, улица и от две
страни общинско място, за сумата от 15 000лв., която сума, според съдържанието
на НА, е изплатена изцяло и в брой от купувача на продавача преди подписването
му. Преди това, с НА №183, т.III, рег.№4312, д.№548/11.10.2006г.
по описа на Нотариус с рег.№489 с район на действия РС-Разглог, същият недвижим
имот е бил продаден от “ДАНИ-7”ЕООД, гр.Русе, представлявано от ответника П.С.И.,***.
Депозирано
е “обратно писмо” от 25.10.2006г. с нот.заверка на подписите от 14.06.2007г., с
което А.А. и П.И. декларират, че действителната продажна цена на описания
по-горе недвижим имот в гр.Русе е 80 000 евро, която сума купувачът
заплаща на продавача както следва: 66 000 евро чрез покупко-продажбата на
апартамент №505 в гр.Банско, напълно завършен и обзаведен и чрез заплащане на
сумата 14 000 евро в брой.
В
проиизводството са приети и приложени множество строителни книжа, а именно:
Разрешение за строеж от 16.11.2004г. на жил.сграда в гр.Банско с възложител
“Дани-7”ЕООД, гр.Банско, представлявано от П.С.И., Протоколи за откриване на
строителна площадка и за определяне на строителна линия и нива на строежа от
7.12.2004г., Акт за приемане на конструкцията от 06.10.05г., Удостоверение от
гл.архитект на Община Банско от 17.08.2007г. за въвеждане в експлоатация на
строеж “жилищна сграда”, Извадка от действащия ЗРП за УПИ 2991 в кв.242 на
гр.Банско, Изменение на ПЗ на УПИ 2991, кв.242, гр.Банско, ПУП за регулация,
Заповед на Кмета на Община Банско от 27.07.04г. за одобрение на ПУП-ПР и ПЗ за
жил.строителство в УПИ VIII-2991 в кв.242 по плана на града,
Обявление от 27.07.04г. по чл.130 ЗУТ, Констативен акт от 11.08.2004г., Скица
за допълване на кадастралния план на гр.Банско, ПУП – План за застрояване,
ПУП-План за регулация, Заповед на Кмета на Община Банско от 19.12.05г. за
одобрение на ПУП-ПР и ПЗ за УПИ I-2921, 3099, 3218 и УПИ II-3207 в кв.242 по плана на града, Обявление по чл.130 ЗУТ
от 19.12.2005г., НА №183/11.10.06г. за покупко-продажба на недвижим имот.
По делото
е прието заключението на строително-техническа експертиза относно построените
обекти в УПИ VII-2991 в кв.242 по плана на
гр.Банско, относно документите, въз основа на които е извършено строителството,
етапът на завършеност на процесния ап.№505 в жил.комплекс “Снежна Легенда” и състоянието
му към момента.
При така установената фактическа обстановка
съдът прави следните изводи:
В
исковата си молба ищецът излага твърдения, че сключеният с НА №84/27.10.06г. между
него и ответника договор за покупко-продажба на недвижим имот е нищожен, поради
противоречие със закона – чл.472, вр.с чл.476, б.”в” от ГПК /отм/, т.е поради
нищожност на нотариалното действие, при извършването на което в нот.акт не е
посочен постоянният адрес на участващите в нот.производство лица. Съгласно
чл.476, б.”в” ГПК /отм/ нот.акт трябва да съдържа местожителството на лицата,
участващи в това производство. В настоящия случай, приложеният на стр.5 от
делото нот.акт съдържа данни, че местожителството на двете страни по сделката е
гр.Русе. Понятието “местожителство” е дефинирано в чл.7 от ЗЛС/отм/, според
който това е населеното място, в което лицето се е установило да живее
постоянно или преимуществено. Същото се съдържа и в чл.19 от Наредбата за
гражданско състояние/отм/ с добавката “и е записано в регистрите за населението
на същото населено място”. Сега действащият ЗГР говори само за постоянен и
настоящ адрес, но не става ясно кой адрес следва да се има предвид, когато в
законодателството се споменава “местожителство”. Тъй като това понятие
продължава да фигурира в редица нормативни актове, в т.ч. и ГПК/отм/, то следва
да бъде прилагано със съдържанието, използвано по отменените правни норми.
Изменение е въведено само в Правилника за вписванията, където в чл.6, ал.1,
б.”а” освен изискването за местожителство на страните, в скоби е добавено и
това за посочване на постоянния им адрес. Това изискване обаче има отношение
само към вписването на съставения нот.акт, но не и към неговата валидност, с
оглед задължителните реквизити по чл.476 ГПК/отм/.
Предвид изложеното предявеният
главен иск по чл.26, ал.1 ЗЗД се явява изцяло неоснователен и като такъв следва
да се отхвърли.
В условията на евентуалност
ищецът предявява и иск за прогласяване нищожността на същата сделка за
покупко-продажба, порави наличие на абсолютна и относителна симулация.
Привидните
договори са нищожни по силата на чл.26, ал.2 ЗЗД, но съгласно разпоредбата на
чл.17, ал.1 ЗЗД в този случай се прилагат правилата относно прикритото
съглашение между страните по договора, ако са налице основания за неговата
действителност. В противен случай е налице абсолютна симулация и в този случай и
двата договора-привиден и прикрит са недействителни.
В
настоящия случай ищецът твърди, че договорът за покупко-продажба е привиден,
тъй като посочената в него цена е много по-ниска от действително уговорената
между страните в обратното писмо. Симулативен е договорът, от който страните,
които са го сключили, не желаят да бъдат обвързани. По правило привидната
сделка е нежелана и за двете страни, като съгласието за нейното сключване
съдържа вътрешно, общо разбиране че зад нея се крие друга, действителна сделка
с друго съдържание. И не на последно място, установяване привидността на един
договор предполага доказване на разминаване между последиците, които изглежда
да са желани от страните по силата на договора и тези, които те действително
целят да постигнат. Конкретният казус не е такъв. Ответникът не оспорва, че
действителната цена, на която е закупил имота от ищеца е тази, посочена в
обратното писмо, но и двамата целят именно да прехвърлят правото са собственост
върху описания в нот.акт имот срещу насрещна престация. В случая особеното е в
това, че част от сумата – 14000 евро е заплатена в брой на продавача, а вместо
плащане на остатъка от 66000 евро, ищецът получава правото на собственост върху
описания в обратния документ имот в гр.Банско от трето лице. Следователно,
липсва симулация по договора за покупко-продажба, предмет на иска, тъй като
действителната воля на страните съвпада с неговия предмет, т.е. прехвърлянето
на собствеността върху определена вещ срещу заплащане на конкретна цена. В
обратния документ не се съдържа какъвто и да е намек, че страните не желаят да
бъдат обвързани от правните последици на покупко-продажбата. Не е налице и
относителна симулация, за да приложи съдът на осн.чл.17 ЗЗД правилата относно
действителността на прикритата сделка.
Несъстоятелни са доводите на
процесуалния представител на ищеца, че в случая е нарушена разпоредбата на
чл.18 ЗЗД, тъй като единия имот в гр.Русе е прехвърлен с нот.акт, а другият в
гр.Банско с частен писмен документ-обратно писмо. Частният документ съдържа
единствено волеизявлението на страните да уредят имуществените си отношения по
повод действителната продажна цена на имота по договора за покупко-продажба от
27.10.2006г., която цена е в размер на 80000 евро. Част от нея е платена чрез
покупко-продажбата на имота в гр.Банско, която сделка е извършена в
предвидената от закона нотариална форма-нот.акт №43/26.10.06г.
Предвид неоснователността на
исковете по чл.26 ЗЗД, съдът следва да се произнесе и по иска с правно
основание чл.87, ал.3 ЗЗД за раздаляне на сделката за продажба, извършена с
нот.акт №84/27.10.2006г. поради пълно неизпълнение от страна на купувача да
предаде на продавача апартамента в гр.Банско напълно завършен и обзаведен. Това
условие се съдържа в обратното писмо от 25.10.2006г., в което е посочено, че
покупко-продажбата ще се извърши чрез трето лице, а именно “Ермис”ООД, гр.Русе.
Самата сделка е извършена на следващата дата-26.10.06г. и нот.акт е подписан от
ищеца, в качеството му на купувач на описания апартамент на етап “груб строеж”, т.е. след след
обратния документ А.А. се е съгласил вместо сумата от 66 000 евро, да
получи правото на собственост върху друг имот в груб строеж, съзнавайки, че
условието да получи същия напълно завършен и обзаведен ще бъде изпълнено в
бъдеще.
От друга страна приетата и
неоспорена от страните експертиза установява, че всички задължителни документи
за строителство на сградата, в която се намира процесният апартамент, са
налице. Съгласно одобрените инвестиционни проекти първоначално сградата се е
състояла от подземен етаж, приземен етаж, два жилищни и два тавански етажи.
Впоследствие е одобрен от Община Банско на 30.06.2006г. Преработка-проект
покривна конструкция на същата жил.сграда, така че двете подпокривни нива са
преустроени в апартаменти. Издадено е разрешение за ползване на сградата, а апартаментът
на ищеца понастоящем е напълно обзаведен. Несъстоятелно е възражението, че
прехвърленият на ищеца недвижим имот не отговаря на изискванията на чл.40 ЗУТ
за жилище, тъй като към него липсва сладово помещение. Съгласно чл.95, ал.1 от
Наредба №7/2003г. за правила и нормативи за устройство на отделни видове
територии и устройствени зони, тези нормативни изисквания се прилагат при
проектиране на жилищни сгради и жилища, но не се отнасят за жилищни сгради за
временно ползване-общежития, хотели, мотели, почивни сгради и други, които не
са предназначени за постоянно обитаване. От заключението на вещото лице е
видно, че жилищен комплекс “Снежна Легенда” е именно такава сграда за временно
обитаване с цел почивка. Освен това, както в обратното писмо, така и в самия
нот.акт ищецът се е съгласил вместо плащане на сумата 66000 евро да получи
описания апартамент и то без наличие на складово помещение към него.
Следователно не е налице
неизпълнение от страна на ответника на поетото от него задължение по обратния
документ, във връзка с престацията по договора за покупко-продажба от
27.10.06г. На ищеца е прехвърлено правото на собственост върху описания в
частния документ апартамент, напълно идентичен с този по нот.акт от 26.10.06г.,
първоначално в груб строеж, за което А.А. се е съгласил и впослествие в напълно
завършен вид и изцяло обзаведен. И третият евентуален иск като неоснователен и
недоказан следва да се отхвърли.
Съобразно
изхода от делото в тежест на ищеца са направените от ответника деловодни
разноски.
Мотивиран
така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените
от А.К.А., ЕГН ********** ***”22, срещу П.С.И., ЕГН ********** *** искове за прогласяване
нищожността на сключен с НА №84, т.ІХ, рег.№14492, д.№1428/27.10.2006г. по
описа на Нотариус с рег.№221 и район на действие РС-Русе, договор за
покупко-продажба на 5/12 ид.ч. от дворно място в гр.Русе, по ул.Г.Сава
Раковски”№22, цялото с площ от 247 кв.м., представляващо ПИ №1392 в кв.262 по
кадастралния план на гр.Русе, при граници: ул.”Г.С.Раковски”, ул.”Константин
Величков”, ПИ №1391 и ПИ №1393, заедно с 5/8 ид.ч. от апартамент в построената
в същото дворно място жилищна сграда, с площ 44.50/98.20 кв.м., състоящ се от
две стаи, кухня, антре, вестибюл, с изба и таванско помещение под и над
продадените помещения, със самостоятелен вход и съставлява ъгловата част на
същата жилищна сграда, притежавана при режим на етажна собственост, поради противоречие
със закона, изразяващо се в извършване на нищожно нотариално действие и поради привидност,
както и иска за разваляне на същия договор за покупко-продажба поради пълно
неизпълнение от страна на купувача.
ОСЪЖДА А.К.А., ЕГН ********** ***”22,
да заплати на П.С.И., ЕГН ********** ***, сумата от 2500лв. – деловодни
разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в 2-седмичен срок от
съобщаването му на страните.
Районен
съдия: