РЕШЕНИЕ
№ 495
гр. Разград, 16.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на шестнадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело №
20223330100007 по описа за 2022 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за
управление на етажната собственост.
Образувано е по депозирана искова молба от М. АТ. Т. от гр. Разград, Ж.К
"В.л." БЛ.*, АП.* срещу Етажната собственост на блок 3 в ж.к. „В Л”, гр. Р, с
управител Р. К. Р., адрес: гр. Р, ж.к. „В Л”, блок*, ап. **. Предявен е иск за
отмяна приетото решение на проведеното на 01.12.2021 г. Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост на бл.*
намиращ се в ж.к. „В Л”, гр. Р, като незаконосъобразно.
По указание на съда ищцата е депозирала допълнение към ИМ, с която като
ответници са посочени всички останали собственици на самостоятелни
обекти в етажната собственост, представлявани от управителя на ЕС.
Ищцата сочи, че на 01.12.2021 г. се е провело Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост, което според
приложения протокол приело решение да утвърди предложен от управителя
г-н Р. К. Р. текст на договор за наем. На последния било възложило да сключи
договор с "К **" ЕООД за отдаване под наем на общо помещение в блока.
Ищцата твърди, че на събранието бил наличен нужният кворум от минимум
67% идеални части от общите части, решението било взето с мнозинство от
57.57 % идеални части от общите части, въпреки че за вземане на решение по
чл. 17 ал. 2 т. 7 от ЗУЕС било необходимо мнозинство от поне 67% идеални
части от общите части. Твърди се още, че на Общото събрание беше
проведено гласуване „за” или „против” текста на проектодоговора, а
гласуване за възлагане, упълномощаване или „задължаване” на управителя на
етажната собственост да сключи договор за наем - не било проведено.
Ищцата сочи още, че не помни през последните повече от две години,
1
колкото е мандата на управителя, да е било провеждано гласуване за избор на
управител на нито едно ОС на етажната собственост, което счита за
нарушение на чл. 21 от ЗУЕС и според нея поставя под съмнение
законосъобразността на взетите решения, легитимността на
председателстващия Общото събрание, както и правомощията на същия за
сключване на договор с "К **" ЕООД. Добавя още, че на второ поредно Общо
събрание не се е стигнало до гласуване за включване на предложена от нея и
внука и Й И клауза към въпросния договор, въпреки огромното им желание и
въпреки че дневния ред го позволявал. На последното ОС не се стигнало до
изчитане на предварително подготвеното им изказване, независимо от факта,
че внукът и предложил на вниманието на Общото събрание становище от
юрист, гласящо че дневния ред позволява допълнение и изменение на
проектодоговора. Ищцата сочи, че управителя през годините е позволявал на
"К **" ЕООД да ползва общото помещение неправомерно, вероятно дори в
деня на последното Общо събрание, при изтекли стари договори. Изтъква, че
след упорити техни опити да се запознаят с последните два договора за наем,
им било отказано копие.
В срока за отговор ответниците чрез управителя на ЕС изразяват становище
за неоснователност на иска, доколкото не става ясно в какво точно се състои
незаконосъобразността на взетото на 01.12.2021 година решение, а се излагат
факти и обстоятелства, ирелевантни към правния спор, които по никакъв
начин не предполагат незаконосъобразност на решението. Сочи се, че
решение е взето при нарушение на изискването за кворум по чл. 17, ал. 2, т.7
от ЗУЕС, като се твърди, че тази правна норма няма приложение по
отношение на поставения за разискване въпрос от дневния ред и взетото в
тази връзка решение. Твърди се, че няма връзка между взетото решение и
изтеклия мандат на управителя на ЕС, а от друга – законосъобразността на
решението. Изтъква се, че сключването на нов договор за наем със срок е по-
дълъг от три години е действие на обикновено управление. Твърди се, че
атакуваното решение е взето на ОСС, проведено на 01.12.2021 година,
свикано от управителя на ЕС в рамките на неговите правомощия,
произтичащи от чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, при спазване на процедурата
разписана в чл. 13 от ЗУЕС. Провеждането му било извършено при спазване
на изискванията за кворум по чл. 15 ЗУЕС, дори по-голям от отразения в
присъствалия списък, предвид пропуска Р.Р. да се впише в присъствания
списък, доколкото с вписването на неговия процент от ид.ч., същият би бил
72,68 % при изискуем 67%. Избран бил протоколчик. Изтъква се, че
възраженията, отразени в т. 6 от оспорването на съдържанието на протокола,
че ищеца бил гласувал „въздържал се“ са без особено значение, тъй като дори
и при това положение, пак би било спазено изискването за обикновено
мнозинство при избора на протоколчик. Твърди се, че съставеният протокол
отговаря на изискването за форма и съдържание, доколкото в него са
посочени: дата, място на провеждането на общото събранието, дневния ред,
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост , които те
представляват, номерата на апартаментите, начина на гласуване.
Протоколирана била същността на изявленията, направените предложения и
приетото решение. Сочи се, че взетото решение е от компетентността на
Общото събрание, тъй като се касае за отдаване под наем на общо по
предназначението си помещение (по арг. от чл. 11, т.10, б.“б“ ЗУЕС).
Решението било взето при спазване на изискването за кворум, какъвто в
случая, предвид предметния обхват на решението е обикновено мнозинство -
2
повече от 50% от представените идеални части от общите части на етажната
собственост, съгласно чл. 17, ал. З от ЗУЕС. Поради което се твърди
законосъобразност на взетото решение. Моли се съда да отхвърли предявения
иск и да присъди направените разноски.
Като прецени събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Няма спор по делото, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в сграда
с административен адрес в гр. Р, ж.к. “В Л”, бл. *, представляващ апартамент
№ *.
От представения Протокол № 12 от 10.10.2018 г. се установява
обстоятелството, че с решение № 1 от същата дата Общото събраните на ЕС
на собствениците на обекти в бл. 3 в режим на етажна собственост, намиращ
се в гр. Р, ж.к. “В Л”, са приели без критични забележки доклада на
управителя Р. К. Р.. С Решение № 2 на същото ОС собствениците на обекти са
задължили Р. К. Р. да изпълнява функциите на управител до избиране на нов
такъв.
На 01.12.2021 г. управителят Р. свикал ОС на ЕС. Съгласно дневния ред
следвало да се обсъди проекта на договор с “К **” ЕООД за отдаване под
наем на външната обща стая на ЕС. На събранието участвали 13 собственици
на самостоятелни обекти в ЕС, представляващи 67,86 % ид.ч. Управителят Р.
открил събранието, след което бил прочетен проектодоговора за мнения,
предложения за допълнения, изменения или включване на нови клаузи. За
предложението за утвърждане предложения проектодоговор и задължаване на
управителя да сключи такъв с “К **” ЕООД гласували 57,57 % ид.ч.
Специално следва да се отбележи, че управителят, макар и собственик на
самостоятелен обект в сградата, не е гласувал. Срещу предложението
гласували собствениците на два от обектите общо 10,29 % ид.ч., единият от
който бил пълномощника на ищццата, видно от приложения и приет към
доказателствата списък, приложен на л. 7.
Разпитан като свидетел пълномощника на ищцата свид. И излага, че е бил
против приемането на посоченото решение, тъй като стената на жилището на
ищцата и на търговските помещения на магазин “К” са слепени, поради което
в жилището се чувал голям шум от техния климатик. Преди провеждането на
ОС, свидетелят и ищцата се обърнали към управителя на ЕС и му обяснили,
че желаят да бъде включена клауза относно шума на климатика, използван в
търговския обект. Р. им обяснил, че се касае за външно тяло и че ЕС няма
законови права. Впоследствие свидетелят се посъветвал с адвокати, които му
обяснили, че включването на такава клауза не противоречи на закона. Преди
събранието свидетелят разговарял с другите собственици и получил тяхното
съгласие такава точка да се включи в дневния ред. На проведеното общо
събрание обаче управителят пояснил пред събралите се собственици, че
нямат законово право да помогнат за включването на такава точка.
Свидетелят посочил, че имат законово право, тъй като има право на свободно
договаряне. Последно управителят му казал, че се посъветвал с адвокат
относно включването на такава клауза, след което свидетелят посочил, че
напуска събранието. Свидетелят твърди, че е имало гласуване “за” или
“против” проектодоговора, но никой не провеждал гласуване за сключването
му. Свидетелят посочва още, че е имало времево един час между
предложението и самото гласуване, като е имало други предложения.
Изтъква, че договорът е сключен от Р. в качеството му на собственик на
3
обект. Посочва още, че дневния ред на събранието е включвал обсъждане на
проектодоговор, а не възлагане на сключването му. Свидетелят посочва, че е
гласувал “против”.
Управителят на ЕС в качеството му на представляващ ответниците бе
изслушан в с.з. Същият посочи, че блокът и търговският обект са един до
друг, поради което има вибрации и шум. Съответно ЕС има една обща стая до
входа на блока със самостоятелен вход, която през годините е отдавана под
наем на стопанисващото магазина ТД и използвано за склад. В тази обща стая
ТД нямало поставен климатик, а само стоки. След това бил потърсен от
свидетеля, който му казал, че следва да се проведе ОС и да се реши въпроса с
шума на основание чл. 16 от Закона за шума и околната среда. В хода на
разговора управителят пояснил, че ще съдейства за каквото е необходимо.
Впоследствие той се запознал с този текст на закона и установил, че никъде в
текстовете не е предвидено задължение за ЕС да съдейства и контролира
собственик относно контролиране на шума. Р. не се съгласил за включи
обсъждането на такава точка и пояснил пред свидетеля, че не желае да бъде
включена. Все пак управителят разговарял със собственика на ТД,
стопанисващо търговския обект, който му казал, че ТД няма да подпише
договор, свързан с общата стая на ЕС, ако бъде включена клауза, касаеща
шума от техния климатик. На друго ОС било обяснено на свидетеля какъв е
реда и кои органи са овластени за разрешаване на проблема. Пояснява, че
свидетелят иска да прехвърли разрешаването на проблема си на ЕС.
От правна страна съдът установи следното:
Съгласно чл. 40 от ЗУЕС всеки съсобственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание на ЕС, като молбата за това
се подава пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен
срок от получаване на решението по реда на чл. 16, ал.6 ЗУЕС, т.е. от
обявяване на изготвения протокол. В конкретния случай, според
представените и неоспорени писмени доказателства, потвърдени и от
свидетелските показания, общо събрание на ЕС е проведено на 01.12.2021 г., а
на 05.12.2021 г. е съобщен изготвения протокол за същото, чрез поставянето
му на видно и общодостъпно място в сградата, поради което ИМ е предявена
в срок.
В с.з. не бяха събрани никакви доказателства за нарушения относно
процедурата по свикването на ОС, още повече че пълномощника на ищцата и
свидетел по делото е присъствал на събранието.
С оглед доказателствата, а именно участие 67,86 % ид.ч. на собствениците
или техни представител, ОС е проведено при спазване изискванията на ЗУЕС.
Не е оспорен представения списък на присъствалите. Поради това съдът
приема, че изискването за кворум за провеждане на ОС е спазено.
Проведено е обсъждане съобразно предварително посочения дневен ред и са
записани приетите решения. С оглед на установеното по делото относно
свикването и провеждането на ОС, няма основание взетите решения да бъдат
отменени, поради допуснати съществени нарушения на правилата за това. На
първо място, съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗУЕС, управителят продължава да
изпълнява функциите си до нов управител. Сключването на договор за наем
на обща част на собствениците е дейност на обикновено управление.
Единствено сключен за повече от три години наемен договор наподобява
сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя
4
да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По
тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със
срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават
правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за
повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено
управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три
години по силата на чл. 229, ал. 3 вр. с ал. 2 ЗЗД и за прекратяване на
договора след изтичане на тригодишния срок. В този смисъл съгласно чл. 17,
ал. 3 от ЗУЕС за вземане на решение за отдаване под наем на общо
помещение на ЕС за срок до три години е необходимо мнозинство от 50 %
ид.ч. на присъствалите. Решението е взето от надлежен орган ОС, проведено
на 01.12.2021 г., при спазване на изискването за кворум, с мнозинство
от 57,57 % ид.ч. при вземането на решението. В този смисъл решението е
законосъобразно. Включването на съответни клаузи също следва да стане по
решение на ОС на ЕС.
Отделно от това в настоящето съдебно производство не може да се разглежда
оспорвания на фактите, обективирани в протокола за проведенето ОС, тъй
като оспорването на посоченото в него се прави не пред съда, а пред
управителя. Доколкото не са събрани доказателства да е налице такова
оспорване в посочения от закона 7-дневен срок, пропускането му води до
стабилизация на протокола.
По изложените съображения предявеният иск по чл. 40 ЗУЕС следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
По отношение на разноските:
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ищцата М. АТ. Т. с ЕГН
********** следва да се възложат направените от ответниците разноски за
настоящото производство в размер на 600,00 (шестстотин) лева заплатено
адвокатско възнаграждение на процесуалния му представител. Съдът прецени
възражението за прекомерност като неоснователно, с оглед текста на чл. 7, ал.
1, т. 4 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските
възнаграждения при неоценяеми искове, какъвто е предявения иск.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. АТ. Т. от гр. Р, Ж.К "В.л." БЛ.*, АП.* иск по
чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на приетото решение на проведеното на
01.12.2021 г. Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в
етажната собственост на бл. 3, намиращ се в ж.к. „Васил Левски”, гр. Разград,
с което е утвърден предложения договор за възмездно ползване на
помещение, собственост на ЕС, представляващо обща стая със самостоятелен
вход извън входа на блока, за срок от три години, като общото събрание е
задължил управитела да сключи този договор с “К **” ЕООД.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК М. АТ. Т. с ЕГН ********** от
гр. Р, Ж.К "В.л." БЛ.*, АП.* да заплати на етажните собственици в Етажна
собственост на бл. *, намиращ се в ж.к. „В Л” в гр. Р, сумата от 600,00
(шестстотин) лева, представляващи разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Разград в двуседмичен
5
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
6