№ 63
гр. Варна, 14.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Даниела Д. Томова
Членове:Галина Чавдарова
Радостин Г. Петров
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Въззивно гражданско дело
№ 20213100502640 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Въззивното производство е разгледано по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение №651/14.06.2021г. на Варненски районен съд, 18-ти състав,
постановено по гр.д. №11089/2020г. по описа на ВРС, ответникът
„ИДУАКОМ” ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, е осъден да
заплати на ищцата К. М. ХР., ЕГН **********, с адрес в гр. Варна, следните
суми:
1. сумата 587,10 лева, представляваща неплатена наемна вноска за
периода от 01.08.2019г. до 13.08.2019г., дължима по договор за наем от
18.09.2018 година за ползване на недвижим имот ЖИЛИЩЕ апартамент №22
с идентификатор №10135.2723.335.4.22, находящ се в гр. Варна, общ. Варна,
обл. Варна, р-н „Приморски”, с.о. „********”, ул. „********” №15, етаж 3, на
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
2. сумата 1 426,67 лева, представляваща обезщетение за ползването на
имота след разваляне на договора за наем за периода 01.05.2020г. -
1
22.06.2020г., на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД;
3. сумата 76,74 лева, представляваща платени от наемодателя вместо
наемателя такси за поддръжка и управление на ЕС, дължими на основание
чл.11 от договора за наем за периода от 01.08.2019г. до 13.08.2019г., на
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
4. сумата 1 098 лева, представляваща разходите, свързани с ползването
на вещта, а именно дължими и неплатени такси за поддръжка и управление на
общите части на ЕС за периода от месец януари 2020г. до месец юни 2020г.,
на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД;
5. законната лихва върху тези суми, считано от датата на подаване на
исковата молба - 08.09.2020г. до окончателното им плащане, на основание
чл.86, ал.1 ЗЗД,
6. сумата 457,46 лева, представляваща сторени разноски в
производството по делото, съобразно уважената част на исковете, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
Исковете в останалите им части – за пълните предявени размери на
отделните вземания и на посоченото от ищеца основание са отхвърлени като
неоснователни. В съответствие с това и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищцата
К.Х. е осъдена да заплати на ответното дружество сума в общ размер на
1 196,83 лева, представляваща сторени по делото разноски, по съразмерност с
отхвърлената част на исковете.
Това решение се обжалва от ищцата К. М. ХР., ЕГН **********, с
въззивна жалба вх. №18622/08.07.2021г., подадена чрез пълномощник
адвокат Д.В., АК-Варна, в следните негови части, с които се отхвърлят
частично предявените искове:
1. за сумата 1 000 лв., представляваща обезщетение за ползването на
имота след разваляне на договора за наем за периода 01.05.2020г. -
22.06.2020г., поради погасяването на това вземане чрез прихващане със
сумата 1 000 лв., представляваща депозит по т.19 от договор за наем от
18.09.2018 година;
2. за сумата 3612,90 лева, представляваща неплатени наемни вноски за
периода 14.08.2019 - 31.10.2019г., дължими по договор за наем от
18.09.2018г., на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
2
3. за сумата 373,33 лева, представляваща обезщетение за ползването на
имота след разваляне на договора за наем за периода 23.06.2020 -
30.06.2020г., на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД;
4. за сумата 63 лева, представляваща задължение за заплащане на
разходвана обща вода за периода от 01.01.2019г. до 31.12.2019г. по договор за
наем от 18.09.2018 година, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
5. за сумата 472,26 лева, съставляваща платени от наемодателя вместо
наемателя такси за поддръжка и управление на етажната собственост (ЕС),
дължими на основание чл.11 от договора за наем за периода месец
14.08.2019г.-31.10.2019г., на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
6. за сумата 366 лева, съставляващи такси за поддръжка и управление
на ЕС по чл.11 от договора за наем за месеците ноември и декември 2019 г.,
или по 183 лева месечно, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
7. за законната лихва върху главниците , считано от датата на
подаване на исковата молба - 08.09.2020г., до окончателното заплащане на
задълженията.
Решението се обжалва и в частта му за присъдените в полза на
ответника „Идуаком” ООД разноски в общ размер на 1 196,83 лева, които
ищцата следва да му възстанови на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Поддържаните във въззивната жалба оплаквания са за неправилност,
незаконосъобразност и необоснованост на решението на първоинстанционния
съд в обжалваните части като се твърди, че съдът не е обсъдил прецизно
всички доказателства по делото и поради това е достигнал до грешни и
необосновани крайни изводи. Оспорва като неправилен и необоснован извода
на съда, че ефектът на развалянето на сключения между страните договор за
наем от 18.09.2018г. е настъпил на 13.08.2019г. с получаване на изявлението
от наемателя, обективирано в покана от 02.08.2019г., връчена чрез ЧСИ,
съгласно чл.18, ал.5 от ЗЧСИ. Твърди се в тази връзка, че тази покана-
уведомление дружеството – наемател е било поканено да заплаща парично
обезщетение по смисъла на чл.236, ал.2 от ЗЗД за ползването на имота на
отпаднало основание, тъй като договорът е бил развален с предходно връчена
нотариална покана от 02.07.2019 г. С оглед на това и доколкото тази покана-
уведомление не съдържа изявление на ищцата за прекратяване на
договорното правоотношение, то няма как да се приеме, че от връчването на
3
същата се поражда правния ефект на прекратяване на договора за наем.
Позовавайки се и на влязлото в сила решение №5862/19.12.2019г. по
гр.д. №12341/2019г. на Варненски районен съд, ищцата поддържа
последователното си твърдение в производството, че договорът за наем е
едностранното развален на 08.01.2020 година, на основание чл.18, т.18.2. от
договора, с отправеното изрично изявление в тази насока с нотариална покана
peг. №103, том I, peг. №8 от 08.01.2020 година на нотариус Жельо Костов,
peг. №149 на НК, на датата на получаването на поканата. Приемането на
друга, различна от посочената от ищцата дата на прекратяване на договора,
без наведени такива основания от ищеца и /или направено такова възражение
от ответната страна, противоречи на влязло в сила съдебно решение по
предходен спор с ответника – наемател, и е незаконосъобразно.
В контекста на това като неправили се оспорват и изводите на
първоинстанционния съд за неоснователност на исковете за заплащане на
всички консумативни разходи, свързани с ползването на имота, а именно -
разходваните от него обща вода, такси за поддръжка и управление,
електроенергия и пр., на претендираното от ищцата основание чл.232, ал.2 от
ЗЗД. Като твърди, че в исковата и в уточняващата молби изрично и ясно е
посочено основанието за претендиране на отделните суми, съответно, че е
задължение на съда, а не на ищеца да определи правната квалификация на
иска, жалбоподателят счита, че отхвърлянето на иск с мотиви, че от ищеца е
указана неточна квалификация на иска, е при всички положения неправилно.
Като неправилно се оспорва и решението в частта му за разноските като
се твърди, че включените в присъдените в полза на ответника разноски за
подаването на частна жалба срещу допуснатото предварително обезпечение
на исковете не следва да се присъждат, тъй като в случая частната жалба е
била неоснователна (обжалваното с нея определение е било потвърдено от
въззивния съд), а обезпечените искове са били уважени, макар и частично.
При тези основни оплаквания ищцата – въззивник моли за отмяна на
решението в обжалваните му части и уважаване в цялост на предявените
осъдителни искове. Претендира и присъждане на разноски за двете съдебни
инстанции.
Въззиваемата по тази въззивна жалба страна „ИДУАКОМ” ООД, ЕИК
*********,, по реда и в срока по чл.263, ал.1 от ГПК е подала отговор вх.
4
№26921/24.08.2021г., в който подробно обосновава становище за
неоснователност на въззивната жалба с искане да бъде оставена без уважение.
Претендира присъждане на разноски за въззивното производство.
Първоинстанционното решение се обжалва и от ответника
„ИДУАКОМ” ООД, ЕИК *********, с въззивна жалба вх.
№19897/15.07.2021г., подадена чрез пълномощник адвокат Д.Д., АК-
Благоевград, в частта му, с която исковете са уважени. Основното оплакване
е за допуснато съществено процесуално нарушение, което е довело до
неправилност на решението в обжалваните му части. Твърди се, че въпреки
заявеното в съдебно заседание от 02.04.2021г. оспорване от страна на
ответника на представените от ищеца два броя констативни протоколи на
ЕРП Север, съдът не е открил производство по чл.193 от ГПК, като в
мотивите си се е позовал на тези протоколи, за да постанови решението си,
без да анализира и обсъди представените от ответника документи, с които се
е снабдил от „Енерго-Про Варна” ЕАД въз основа на издаденото му съдебно
удостоверение, което е неправилно. Като поддържа направеното в хода на
първоинстанционното производство възражение, че наемодателят не е
предоставил имота в състояние, което да отговаря на уговореното ползване, за
което е нает (като за жилище), обосновано с неправомерно спиране на
електрозахранването на имота на 11.07.2019г., съответно изпадане в резултат
на това на ищеца – кредитор в забава съгласно чл.96 от ЗЗД, ответникът –
въззивник счита, че не дължи заплащане на консумативни разходи и
обезщетение за ползването на имота. Поддържа и възражението си, че ищецът
не е доказал да е заплатил претендираните такси за поддръжка и управление
на ЕС, за да встъпи в правата на удовлетворения кредитор и да търси
репарирането на тези суми от ответника. Моли за отмяна на решението в
обжалваните му части и отхвърляне на предявените осъдителни искове. В
съответствие с това моли и за присъждане на разноски за двете съдебни
инстанции.
В подадения писмен отговор вх. №31445/17.09.2021г. въззиваемата по
тази въззивна жалба страна К.Х. оспорва въззивната жалба като
неоснователна. Като твърди, че вземанията на ищцата – наемодател са
установени по безспорен начин от събраните по делото доказателства,
обсъдени правилно и в пълнота от съда, и като се позовава на принципа, че
никой не може да черпи права от собственото си противоправно поведение
5
(поддържайки в тази връзка твърденията си за неизправност на наемателя в
изпълнението на задълженията му по наемния договор), въззиваемата ищца
счита, че решението на първоинстанционния съд в обжалваната му част е
законосъобразно и правилно и моли да бъде потвърдено от въззивния съд.
Претендира присъждане на разноски за въззивното производство.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание
въззивникът К.Х. не е взел участие. Преди заседанието от пълномощникът му
адвокат Д.В. е подал молба, в която заявява, поддържа подадената от ищеца
въззивна жалба и моли за нейното уважаване. Поддържа и оспорването на
въззивната жалба на ответника като моли обжалваното с нея решение на
първоинстанционния съд да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно. Претендира и присъждане на разноски.
Въззивникът „Идуаком” ООД чрез надлежно упълномощен
представител адвокат Надка Игнатова е заявила, че поддържа изцяло
повдигнатото от ответника обжалване на решението в осъдителната му част и
обоснованите в подадената въззивна жалба оплаквания, съответно
аргументираното в подадения отговор оспорване на въззивната жалба на
ищцата. Претендира и присъждане на разноски.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба,
съдът взе предвид следното от фактическа и правна страна:
Предмет на делото е претендираното от ищцата К. М. ХР., ЕГН
**********, право да получи от ответника „ИДУАКОМ” ООД, ЕИК
*********, със седалище гр. Варна, наемната цена за отдадения по силата на
сключен между страните договор за наем от 18.09.2018г. недвижим имот -
ЖИЛИЩЕ апартамент №22 с идентификатор №10135.2723.335.4.22, находящ
се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, р-н „Приморски”, с.о. „********”, ул.
„********” №15, етаж 3, за периода от 01.10.2010г. до 30.09.2011г., за
периода месец август - месец октомври 2019 година в общ размер 4 200 лева,
съответно обезщетение за ползването на имота след прекратяването на
наемния договор, съизмеримо с месечния наем, чийто общ размер за периода
месец май - месец юни 2020 година е 2 800 лева, както и неплатените разходи,
свързани с ползването на вещта (вода и такси за поддръжка и управление на
ЕС) до връщането на държанието на имота.
Не е спорно между страните, установява се надлежно и от събраните по
6
делото писмени доказателства, че на 18.09.2018г. между ищцата К.Х. и
ответното дружество „ИДУАКОМ” ООД е бил сключен договор за наем, по
силата на който ищцата – наемодател предоставила на дружеството-наемател
за временно и възмездно ползване недвижим имот - жилище, находящо се в
гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, р-н „Приморски”, с.о. „********”, ул.
„********” №15, етаж 3, апартамент №22. Срокът на наемното ползване бил
уговорен до 30.07.2020г. като наемателят се задължил да заплаща месечна
наемна цена от 1 400 лева, дължима авансово до 3-то число на месеца, за
който се дължи, както и всички разходи, свързани с обикновеното ползване
на имота, разходите за поддръжка на комплекса, в който същият е
разположен, и обикновените текущи ремонти и поправки на повреди, които
са следствие на обикновеното потребление на вещта.
Отдаденият по наем недвижим имот е собственост на „Х. Естейт”
ЕООД, чийто едноличен собственик и управител е К.Х.. Имотът е придобит
през 2017 година.
На 02.07.2019г. от „Х. Естейт” ЕООД до наемателя „Идуаком” ООД
била отправена нотариална покана за едностранно разваляне на наемния
договор, считано от 17.06.2019г. като ответното дружество не освободило
имота и не предало неговото държане. Заплатените от него месечни наеми за
м. август, септември и октомври 2019г. били върнати от наемодателя с
основание – недължимост на наем поради прекратяване на договора.
преустановило заплащането на наема. За последващия период до м. април
2020 година ответникът – наемател продължило заплащането на наемна цена
в уговорения размер от 1 400 лева.
На 02.08.2019г. К.Х. – лично и като представляваща „Х. Естейт” ЕООД
е отправила чрез частен съдебен изпълнител изявление до наемателя
„Идуаком” ООД, че с оглед развалянето на наемния договор държи и ползва
имота без основание, поради което считано от 18.07.2019г. дължи заплащане
на обезщетение за това в размер на наемната цена от 1 400 лева.
Спорът, породен от отправеното на 02.07.2019г. изявление за разваляне
на наемния договор, бил решен в исково производство, водено между „Х.
Естейт” ЕООД и „Идуаком” ООД, като с решение №5862/19.12.2019г. по гр.д.
№12431/2019г. на Районен съд – Варна (ВРС) искът за осъждане на наемателя
да освободи и предаде държанието на наетия имот поради отпадането на
7
основанието за неговото държане предвид размалянето на договора за наем
бил отхвърлен. Първоинстанционното решение е било потвърдено от
въззивния съд с решение №260042/13.07.2020г. по в.т.д. №688/2020г. на
Варненски окръжен съд, влязло в сила на датата на неговото обявяване.
С нотариална покана peг. №103, том I, peг. №8 от 08.01.2020 година на
нотариус Жельо Костов, peг. №149 на НК, ищцата - наемодател К.Х.
отправила изявление до наемателя „Идуаком” ООД за едностранно разваляне
на договора по вина на наемателя, на основание чл.18, т.18.2. от договора за
наем от 18.09.2018г., считано от датата на получаване на поканата. Поканата
била връчена лично на управителя на ответното дружество на 08.01.2020
година.
Имотът е бил освободен от наемателя на 22.06.2020г. като от
представител на наемодателя е съставен нарочен протокол, подписан от
свидетели.
За да отхвърли частично предявените искове, първоинстанционният съд
е приел, че наемният договор е бил развален с поканата от 02.08.2019г.,
връчена на 13.08.2019г., чрез ЧСИ лично на управителя на дружеството –
наемател на 13.08.2019г., на която именно дата е настъпил ефекта на
развалянето на сключения между страните. Поради това до 13.08.2019г. е
налице валиден договор за наем и всички плащания се дължат на основание
чл.232, ал.2 от ЗЗД. След тази дата, обаче, не се дължат наемни вноски, а
обезщетение за ползването на имота по прекратения договор за наем, като
наемателят следва да изпълнява и всички задължения, произтичащи от
прекратения договор за наем. И тъй като правното основание на тези
задължения е различно – по чл.236, ал.2 от ЗЗД, а не соченото от ищеца
основание по чл.232, ал.2 от ЗЗД, е приел, че част от претенциите по наемния
договор (за периода 14.08.2019г.- м. декември 2019 г., включително) са
неоснователни.
За неоснователна е приел и частта от дължимото месечно обезщетение
за м. юни 2020г., съответна на периода след освобождаването на имота и
предаването на неговото държане, сторено на 22.06.2020г., до края на месеца.
За част от дължимото за периода 01.05.2020г. - 22.06.2020г.
обезщетение за ползването на имота след разваляне на договора за наем, а
именно за сума в размер на 1 000 лева съдът е уважил възражението на
8
ответника за прихващане с насрещното му вземане за платения при
сключването на договора депозит (по т.19 от договора за наем).
Когато едно договорно правоотношение е възникнало на възмездна
основа тази възмездност запазва своето действие и след прекратяването на
основанието на това правоотношение, ако същото запази, макар и при
отпаднало правно основание, характеризиращите го белези. Отпадането на
основанието, което не е придружено от реституция на предхождащото го
положение, не може само по себе си да води до трансформацията на това
правоотношение от възмездно в безвъзмездно. Противното стимулира
недобросъвестното поведение, което противоречи на целите на договорното
право, установени в чл.8 и чл.9 от ЗЗД. Защитата на страните в процесния
случай отрежда на прекратяването на процесния договор за наем ключова
роля при разглеждане и произнасяне на въпросите, поставени при условията
на чл.269 ГПК пред въззивната инстанция. Основните аспекти от повдигнатия
спор се свеждат до началната дата на прекратяването на наемното
правоотношение и до уредбата на последиците на това прекратяване в
периода до възстановяване на държанието на процесния имот в ръцете на
наемодателя. Така настоящият въззивен съдебен състав, при условията на
ограничен въззив, следва да даде отговор на тези два основни въпроса от
спора между страните.
Субективните пределите на силата на пресъдено нещо (СПН) са
определени в чл.298 ГПК и съгласно текста на ал.1 и ал.2 се отнасят до
страните в съдебното производство, приключило с необжалваемо решение, и
до техните правоприемници. В този ред, доводите на ищцата, обосновани във
въззивната жалба, за формирана СПН спрямо датата на прекратяването на
процесното наемно правоотношение, основани на мотивите на въззивния съд
в постановеното от него решение №260042/13.07.2019г. по в.т.д. №688/2020г.
на ВОС, с което е потвърдено решението на ВРС от 19.11.2019г. по гр.д. №
12431/2019г., са несъстоятелни, тъй като ищцата не е била страна в това
исково производство.
Необоснован е и изводът на първоинстанционния съд, че сключеният
между страните наемен договор от 18.09.2018 година е бил прекратен считано
от 13.08.2019г., с „нотариална покана от 02.08.2019г.“, връчена чрез ЧСИ
лично на представляващия дружеството - наемател „Идуаком” ООД. Видно
9
както от адресната, така и от обстоятелствената част на посочената покана –
уведомление, ищцата К. М. ХР., действаща в лично качество и като управител
на „Х. Естейтс” ЕООД, единствено е поканила наемателя да заплаща парично
обезщетение за ползването на имота след развалянето на наемния договор,
позовавайки се в тази връзка на вече връченото изявление за едностранно
разваляне на договора по вина на наемателя считано от 17.06.2019г.,
отправено от „Х. Естейтс” ЕООД с нотариална покана от 02.07.2019г., рег.
№2770, т.І, акт №189 по описа на нотариус Ж. Костов. Липсва каквото и да
било нарочно, самостоятелно изявление на ищцата – наемодател за разваляне
на наемния договор.
На следващо място, предявените пред първоинстанционния съд искове
имат за предмет присъждане на парични вземания, произтичащи от
договорно правоотношение, с източник клаузата на чл.10 и на чл.11 от
сключения на 18.09.2018г. между ищцата К. М. ХР. и ответното дружество
„Идуаком” ООД договор за наем на жилищен обект. Съгласно чл.20а ЗЗД
правомощията на съда са да тълкува договорите, а не да се намесва в тяхното
съдържание, освен ако за това не са налице установените от законите
изключения, какъвто безспорно не е настоящият случай. Ето защо в рамките
на определения от страните правен спор съдът следва да цени правно
значимите факти съобразно чл.20 ЗЗД и договорната воля на страните “в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността.”. От установените в
първоинстанционното производство правно значими факти по един
безусловен начин се установява, че изявлението на наемодателя за разваляне
на договора е направено с нотариална покана от 08.01.2020г., рег. №103, т.І,
акт №8 по описа на нотариус Ж. Костов, връчена надлежно на управителя на
ответното дружество – наемател Дияна Върбанова Журналова на същата дата.
Безспорно се установява също така, че в периода след прекратяване на
наемното правоотношение с така направеното от ищцата като наемодател
изявление от 08.01.2020г. до възстановяването на държанието на процесното
жилище, установено с протокол от 22.06.2020г., ответното дружество е
осъществявало държанието на този имот. Съобразен в контекста на целите на
договора, обичаите в практиката и правилата за добросъвестността,
договорената в чл.10 и чл.11 от процесния договор за наем възмездност на
упражняваното от ответното дружество държание следва да бъде тълкувана и
10
приложена в полза на ищцата. Доводите на ответното дружество
за“прекъсване “предназначението” на процесния жилищен имот”, “риска от
суброгация на трети лица, въз основа на платените режийни за процесния
жилищен имот, задължен за плащането на които е собственикът на имота”,
“дължи се не наем, а цена за ползване след прекратяването на наемния
договор”, са необосновани от гледна точка на възмездността на държанието,
което същото е упражнявало по отношение на този имот. Позоваването на
обстоятелства, които не изменят възмездния характер на това държание,
съответно нямат правопогасяващ ефект върху тази възмездност, са лишени от
правопогасяващ ефект по отношение на упражнените от ищцата притезателни
права, които напълно кореспондират на същата тази възмездност. Ответникът
не е въвел по надлежния ред твърдения за насрещни вземания и не е предявил
такива срещу ищцата, каквито възможности произтичат от уредбата, дадена в
чл.228 и следващите от ЗЗД, освен вземането, основано на платения при
сключването на договора депозит, което правилно е уважено от
първоинстанционния съд. От друга страна, ответното дружество не сочи
факти и обстоятелства, които да имат правоотблъскващ ефект спрямо
предявените от ищцата притезания в контекста на правото на задържане на
чужда вещ, установено в чл.91, ал.1 ЗЗД.
Прекратяването на наемния договор няма за последица отпадане на
възмездността на продължаваното и след това държание от страна на
наемателя. В този смисъл е и разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД – “Ако
наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на
наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения наемен договор”. Противното, към
каквото се стреми ответното дружество с посочените по-горе доводи, не
кореспондира нито на правилата на добросъвестността, нито на целите,
преследвани от страните в процесното правоотношение. Така ответното
дружество, след като е считало, че има “прекъсване в предназначението” на
държания от него жилищен имот е могло да изпълни задълженията си и да
върне това държание на ищцата, още повече, че самото това държание е
осъществявано в условията на чл.236, ал.2 ЗЗД. Както е установено в хода на
гр.д. №12431/2019г. на ВРС, на 04.07.2019г. на ответното дружество е връчена
(при условията на отказ за получаване) нотариална покана от собственика на
имота „Х. естейт“ ЕООД за разваляне на наемния договор, очевидно зачетено
11
и от наемодателя К.Х., отправила искане с поканата от м. август 2019г.,
връчена чрез ЧСИ на 13.08.2019г., за плащане на обезщетение за ползване, а
впоследствие, с оглед и начина на разрешаване на спора по посоченото дело,
на 08.01.2020г. е получено и волеизявлението на самия наемодател за
разваляне на договора. От друга страна, в случая няма спор, че прекъсването
на ел.захранването е сторено от трето за наемния договор лице (титуляря на
откритата партида при търговеца) като ответникът, чиято е доказателствената
тежест в процеса, не е установил периода, през който жилището е останало
без подаване на електрическа енергия. Липсват както твърдения, така и
посочени и представени доказателства и че наемателят е поискал съдействие
от наемодателя си за разрешаването на този въпрос и възстановяване на
електроподаването към наетия обект. С оглед на това и като се има предвид
безспорния факт, че ответникът – наемател нито е бил лишен от държането на
имота, нито е преустановил неговото ползване до освобождаването му през м.
юни 2020 година, като през този период е заплащал и уговорения наем (макар
и неточно), не би могло да се приеме, че възможността на ответника –
наемател да ползва наетия имот по неговото договорно предназначение - за
жилище, е била ограничена (или намалена) поради виновно поведение на
ищеца – наемодател по договора (съвсем отделен е въпроса как се
осъществява ползването по това договорно предназначение от търговско
дружество, но това е ирелевантно обстоятелство за конкретния спор). В този
смисъл следва да се ценят и изявленията на самия наемодател в представения
от него отговор на нотариалната покана от 08.01.2020г. на наемодателя.
Изрични са признанията, че наетия апартамент се ползва като офис и за
презентиране на възможностите за автоматизация на жилищни сгради, които
са предмет на дейност на дружеството.
Въз основа на горното, настоящият въззивен съдебен състав намира, че
подадената от ответното дружество „Идуаком” ООД въззивна жалба е
неоснователна и като такава същата следва да бъде оставена без уважение.
Като препраща към изложените по-горе мотиви, настоящият съд намира
подадената от ищцата К. М. ХР. въззивна жалбата срещу решението на
първоинстанционния съд в неговата отхвърлителна част за частично
основателна. Установените в първоинстанционното дело непрекъснатост на
държането на процесния имот от страна на ответното дружество и
неплащането на дължимото за това възнаграждение е основанието, с което
12
ищцата е предявила осъдителните искове. Тяхната същност остава
непроменена от това дали става въпрос за дължимите от ответното дружество
престации за държанието на процесния имот преди прекратяването на
договора за наем, сторено с изявлението от 08.01.2020г., или след това. Както
бе посочено при обсъждането на чл.20 и чл.236, ал.2 ЗЗД, разграничаването
във възмездността само на основата на двата периода на осъществяване на
държанието на имота от ответното дружество би било в противоречие на
принципа на добросъвестността. Ответното дружество не е ангажирало
доказателства, които да обосновават необходимостта от различно третиране
на неговите задължения преди и след прекратяването на договора за наем.
С оглед на горното първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено в частта му, с която предявените искове са частично уважени в
частта му, както и в частта му, с която е признато на ответното дружество
правото на насрещно прихващане с внесения депозит по наемното
правоотношение в размер на 1 000 лева, съответно е отхвърлена претенцията
му за дължимо обезщетение за ползване на имота след връщането на неговото
държание, т.е. за периода 23 - 30.06.2020г., равняващо се на сумата 373,33
лева. В останалата му част решението следва да бъде отменено като исковете
на ищцата се уважат в цялост. В съответствие с това решението следва да се
ревизира и в частта му за разноските.
С оглед този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК като
основателно се преценява искането на ищеца да му бъдат присъдени всички,
сторени от него разходи за производството по делото. При
първоинстанционното разглеждане на делото ищцата е направила разходи,
видно от представения списък по чл.80 от ГПК (л.137, дело ВРС), чийто
доказан с представените доказателства общ размер е 1 266,26 лева. Не могат
да се зачетат посочени разходи по т.4 и т.5 от списъка, тъй като по делото не
са представени каквито и да било доказателства, установяващи направата на
такива разходи. Именно този общ размер на сторени разноски от 1 266,26
лева следва да бъде възложен за репариране на ответника.
За въззивното производство ищцата – въззивник е направила разходи в
общ размер 1 000,23 лева (така списък по чл.80 от ГПК на л.62). По
съразмерност с основателната част на въззивната жалба ответникът следва да
бъде осъден да възстанови сумата 766,91 лева.
13
Въз основа на изложените мотиви и на основание чл.271, ал.1 от ГПК,
съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №651/14.06.2021г. на Варненски районен съд, 18-ти състав,
постановено по гр.д. №11089/2020г. по описа на ВРС, в частта му, с която са отхвърлени
осъдителните искове на ищцата К. М. ХР., ЕГН ********** с адрес в гр. Варна, против
„ИДУАКОМ” ООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Варна, с правно основание чл.232,
ал.2, чл.236, ал.2 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, за следните вземания: - за сумата от 3 612,90 лева,
представляваща неплатени наемни вноски за периода 14.08.2019г.-31.10.2019г., дължими по
договор за наем от 18.09.2018 година за ползване на недвижим имот ЖИЛИЩЕ апартамент
№22 с идентификатор №10135.2723.335.4.22, находящ се в гр. Варна, общ. Варна, обл.
Варна, р-н „Приморски”, с.о. „********”, ул. „********” №15, етаж 3; - за сумата от 63 лева,
представляваща задължение за заплащане на разходвана обща вода за периода 01.01.2019г.
до 31.12.2019г. по договор за наем от 18.09.2018 година; - за сумата от 472,26 лева,
съставляваща платени от наемодателя вместо наемателя такси за поддръжка и управление
на ЕС, дължими на основание чл.11 от договора за наем за периода месец 14.08.2019г.-
31.10.2019г.; - за сумата в размер на 366 лева, съставляващи такси за поддръжка и
управление на ЕС по чл.11 от договора за наем за месеците ноември и декември 2019 г., или
по 183 лева месечно; - за законната лихва върху тези главници, считано от датата на
подаване на исковата молба - 08.09.2020г. до окончателното заплащане на задълженията,
както и изцяло в частта му за разноските, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „ИДУАКОМ” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, м-ст „Траката”, ул. „Володя Вълчев” №40, представлявано от Дияна
Върбанова Журналова, да заплати на К. М. ХР. , ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ул.
„Александър Рачински” №15, вх.Б, ет.5, ап.29, следните суми:
1. сумата 3 612,90 лева (три хиляди шестстотин и дванадесет лева и деветдесет
стотинки), представляваща общия размер на дължимия остатък до пълния размер на
дължимите и неплатени наемни вноски за месеците август, септември и октомври 2019
година, по сключения между страните договор за наем от 18.09.2018 година за ползване на
недвижим имот ЖИЛИЩЕ апартамент №22 с идентификатор №10135.2723.335.4.22,
находящ се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, р-н „Приморски”, с.о. „********”, ул.
„********” №15, етаж 3, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
2. сумата 63 лева (шестдесет и три лева), представляваща задължение за заплащане
на разходвана обща вода за периода 01.01.2019г. до 31.12.2019г. по договор за наем от
18.09.2018 година, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
3. сумата 472,26 лева (четиристотин седемдесет и два лева и двадесет и шест
стотинки), представляваща платени от наемодателя вместо наемателя такси за поддръжка и
14
управление на ЕС, дължими на основание чл.11 от договора за наем за периода месец
14.08.2019г.-31.10.2019г. , на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
4. сумата 366 лева (триста шестдесет и шест лева), представляваща такси за
поддръжка и управление на ЕС по чл.11 от договора за наем за месеците ноември и
декември 2019 г., или по 183 лева месечно, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД;
5. обезщетение за забава в размер на законната лихва върху тези главници, считано
от датата на подаване на исковата молба - 08.09.2020г., до окончателното заплащане на
задълженията, на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД;
6. сумата 2 033,17 лева (две хиляди тридесет и три лева и седемнадесет стотинки),
представляваща общият размер на сторените при двуинстанционното разглеждане на делото
разноски, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
ПОТВЪРЖДАВА решение №651/14.06.2021г. на Варненски районен съд, 18-ти
състав, постановено по гр.д. №11089/2020г. по описа на ВРС, в останалите му части.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на касационно обжалване по аргумент от
чл.280, ал.3 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15