РЕШЕНИЕ
№262242/12.7.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненският районен съд, гражданско
отделение, четиридесет и трети състав, в публично съдебно заседание, проведено
на единадесети юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Председател: Т.Л.
Секретар:
Д.Д.
сложи за разглеждане докладваното
от районния съдия гр. дело № 21058 по описа на ВРС за 2019 година и за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството
по делото е образувано въз основа искова молба на К.А. Н., ЕГН **********, с
адрес: ***, И.К.И., ЕГН **********, с адрес: ***, К.С.И., ЕГН **********, с
адрес: *** и Е.Р. Искова, ЕГН **********, с адрес: ***, с която против К.М.К.,
ЕГН **********, с адрес: ***, С.Т.А., ЕГН **********, с адрес: *** и Р.Х.А.,
ЕГН **********, с адрес: ***, е предявен иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД, за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба от 11.11.2010
г., обективиран в нотариален акт №* г. на В.П.– нотариус рег. № * в НК, вписан
в Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * г., с който С.Т.А., ЕГН **********,
с адрес: *** и Р.Х.А., ЕГН **********, с адрес: ***, продават на К.М.К., ЕГН **********,
с адрес: ***, две паркоместа, находящи се в поземлен имот с кадастрален
идентификатор ***по КККР на гр.В., с номер по предходен план: *, квартал *,
парцел *, за който имот е отреден УПИ * от кв. *, но плана на * м.р. на гр. В.и
административен адрес: гр. В., ул „П.“ №*, а именно: паркомясто №*, намиращо се
в незастроената част на УПИ № *, с площ 19,7 кв.м, при граници на паркомястото:
изток - паркомясто №2, юг - жилищна сграда в УПИ, запад - паркомясто №* и север
- границата с УПИ №* и паркомясто №*, намиращо се в незастроената част на УПИ №
*, с площ 19,7 кв.м, при граници на паркомястото: изток - паркомясто №*, юг -
жилищна сграда в УПИ, запад - УПИ №* и север - границата с УПИ №*. Претендират
се сторените разноски по делото
Обстоятелства,
от които произтичат претендираните от ищеца права.
Ищците са собственици на
апартаменти в жилищна сграда с адрес: гр. В., ул. „П.“ №*, ведно със
съответните идеални части от дворното място, върху което е построена сградата.
Съгласно РП на гр. В., за дворното място е отреден УПИ № *, в кв.* по РП на *
п.р.на гр. В.. Сградата е в режим на етажна собственост, а незастроената част
от дворното място, съгласно инвестиционен проект, е предназначена за обслужване
на сградата и за зелени площи. В уточнителна молба заявяват, че правният им
интерес произтича от това, че като съсобственици на дворното място целят да
бъдат отречени претендираните от ответника вещни права.
Сочат, че няколко месеца преди
подаване на исковата молба, ответникът К.М.К. пристигнал в сградата и поискал
да му бъде предоставен достъп до дворното място за да паркира автомобила си,
тъй като бил закупил паркомясто в същото. Ищците не го познавали и поискали да
им представи документ за собственост. Последният се легитимирал като собственик
с оспорения договор, в който било посочено, че е придобил недвижими имоти, а
именно двете процесни паркоместа, находящи се в гр. В., ул. „П.“ №*, УПИ № * от
квартал *, по плана на * м.р., целият с площ 255 кв.м.
След справка, ищците установили,
че с първоначалния договор за суперфиция, било учредено вещно право на строеж
за четири самостоятелни обекта – паркоместа в двора на сградата, две от които
били предмет на договора по НА №*, дело №* от * г.
Твърди се нищожност на договора
за продажба поради липса на предмет. Ищецът сочи, че паркоместата не са
самостоятелен обект на правото на собственост, а представляват необособена и
несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или отделен обект в
нея, и поради това не са годен предмет на прехвърлителна сделка, както и на
предварителен договор. Намира, че самостоятелен обект могат да бъдат паркинг-гаражите
в сгради, в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са
обособени с инвестиционния проект. Твърди, че това разрешение важи и преди
приемането на действащата нормативна уредба по чл.37 ал.4 ЗУТ, но нито преди,
нито след промените в тази уредба, се допуска изграждането на открит паркинг
като самостоятелен обект на собственост в дворното място или върху друга обща
част на сградата. Съгласно чл.43 ал.1 ЗУТ, за новите сгради необходимите места
за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в който е построена
сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг“, не са самостоятелен
обект на собственост.
С представен в срока по чл.131 ГПК отговор на исковата молба, ответникът К.М.К. оспорва допустимостта и
основателността на ищцовата претенция. Оспорва наличие на правен интерес за
ищците, като етажни собственици, от предявяване на иска. Оспорва твърдението,
че незастроеното дворно място от ПИ с идентификатор ***е обща част по смисъла а
чл.38, ал.1 ЗС. Сочи, че към момента на учредяване на суперфицията,
обективирана в НА № */* г. по описа на нотариус Ал. Г., собственици на дворното
място, представляващо ПИ с идентификатор ***са били единствено лицата Ф.И.Г., И.К.И.
и К.А. Н., като по силата на същия договор, всички собственици на земята са се
съгласили незастроената част на дворното място да бъде с предназначение –
паркинг. Обособени са четири броя паркоместа, съгласно одобрените строителни
книжа от 07.06.2005 г., като тази част от дворното място не е предвидена за
озеленяване. Сочи, че към 06.04.2005 г. не всички собственици на самостоятелни
обекти в сградата са собственици на идеални части от поземления имот в който сградата
е построена.
До 30.03.2007 г. идеални части от
поземления имот имат само лицата: И.К.И., К.А. Н., Ф.И.Г., Ц.Й.К., С.Т.А. и Й.Р.К..
Ищецът Е.Р. Искова е придобила правото на строеж върху апартамент №8, като е
придобила идеални части от дворното място едва след изграждането на сградата до
степен карабина /30.03.2007 г./ и въвеждането ѝ в експлоатация
/11.04.2007 г./, на 21.08.2007 г. Ищецът К.С.И. не се легитимира като етажен
собственик на сграда построена в ПИ с идентификатор 10135.1030.232, защото
сделката за продажба на недвижим имот, обективирана в НА №76 от 04.05.2006 г.
била нищожна на осн. чл. 26 ЗЗД, поради невъзможен предмет, тъй като към тази
дата, сградата не е била завършена до степен карабина по смисъла на параграф 5,
т.46 ДРЗУТ. Сочи, че предмет на тази сделка е могло да бъде само правото на
строеж върху ап. *, но не и правото на собственост върху ап. 5, доколкото
сградата не е разрешена да се изгражда поетапно и учредяването на правото на
строеж е за жилищна сграда на шест етажа, а не за отделни обекти от сградата.
Тъй като към датата на сделката липсвал покрив на шестетажната сграда, не бил
възникнал и предметът на договора. В тази връзка въвежда възражение за
нищожност, на основание чл. 26 ЗЗД, поради невъзможен предмет на договор за
продажба на недвижим имот, със страни С.Т.А. и Р.Х.А. и К.С.И., обективиран в
НА №* г. В случай, че съдът приеме сделката за действителна, сочи, че ищецът е
придобил идеални части от незастроеното дворно място едва на 21.08.2007 г.,
след като вече е била възникнала етажната собственост с построяването на сградата.
Доколкото ищците обосновават
интереса си от претендираната нищожност на договор, обективиран в НА * г. по
описа на нотариус В. П. единствено с качеството си на етажни собственици, както
и с оглед обстоятелството, че земята не е обща част по смисъла на чл.38, ал.1
ЗС и те могат да се ползват от нея, само за обслужване на сградата /като
местата за паркиране не са част необходима за обслужването на сградата/,
ищците, които не са страна по атакуваната сделка не са легитимирани да предявят
настоящия иск. Според ответника те нямат интерес, не биха се облагодетелствали
от връщане на имущественото право в правната сфера на продавачите С.Т.А. и Р.Х.А..
Твърди се, че със сключване на договора за суперфиция, страните са се
договорили паркомясто 1 и 2 да се ползват единствено от Ц.Й.К., а паркомясто 3
и 4 да се ползват от С.Т.А.. Въвежда възражението, че ищците нямат интерес от
прогласяване нищожността на договора, защото не притежават ограниченото вещно
право на ползване върху незастроеното място, върху което са разположени
четирите паркоместа. Твърди, че договорът обективиран в НА * г. по описа на
нотариус В. П. бил относително симулативен и прикривал договор за наем, сключен
за 10 години.
В случай, че съдът приеме, че
земята е обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС, то заявява, че ищците не се
легитимират като единствени етажни собственици и предвид принципната
процесуална забрана по чл. 26, ал.2 ГПК да не се предявяват пред съда чужди
права от свое име, тези ищци били процесуално легитимирани и имали правен
интерес да водят иска за нищожност само до размера на своите права в етажната
собственост - до идеалните им части от общите части на сградата, които
притежават, поради което предявеният иск
за установяване нищожността на целия договор за продажба, обективиран в НА
№96/11.11.2010 г. по описа на нотариус В. П. бил недопустим.
В срока по
чл.131 ГПК, ответниците Р.Х.А. и С.Т.А. не представят отговор на исковата
молба. В съдебно заседание се представляват от упълномощен процесуален
представител, който изразява становище за неоснователност на предявения иск.
Варненският районен съд, като
прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено,
от фактическа страна, следното:
На
дата 06.04.2005 г., Ф.И.Г., И.К.И., К.А. Н., Ц.Й.К., Й.Р.К. и С.Т.А., сключват
договор, по силата, на който, Ф.И.Г., И.К.И., К.А. Н., като собственици на
недвижим имот – дворно място цялото с площ от 255 кв. м, съставляващо УПИ *от
кв. * по плана на *-ти подрайон на гр. В., с административен адрес: гр. В., ул.
„П.“ №*, взаимно и в полза на Ц.Й.К., Й.Р.К. и С.Т.А. учредяват право на строеж
за самостоятелни обекти в сграда, която ще бъде построена в недвижимия имот –
обстоятелство, което се установява от нотариален акт за учредяване право на
строеж №*, дело №*/* г. на А. Г. – нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по
вписванията – В.с вх. рег. № *от * г. Представеният по делото препис от този
нотариален акт не е пълен, като липсва частта по учредяване правото на строеж
върху процеснияте две паркоместа. Това обстоятелство, обаче, не е спорно между
страните, като нито първоначалният ответник – купувач по сделка, чиято
валидност е оспорена, нито конституираните впоследствие ответници – С.А. и Р.Х.
не твърдят противното. Именно този нотариален акт е вписан като документ, въз
основа, на който е съставен нотариалният акт обективиращ продажбата на двете
процесни паркоместа.
Непосредствено след сключване на
горния договор, с нотариален акт №*, дело №*/* г. на А. Г. – нотариус рег. № *
в НК, вписан в Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * г., Ф.И.Г., И.К.И., К.А.
Н. - собственици на дворното място с площ от 255 кв. м, съставляващо УПИ * от
кв. * по плана на *-ти подрайон на гр. В., с административен адрес: гр. В., ул.
„П.“ №*, с граници: УПИ *,*, ул. „П.“, УПИ *, УПИ *, продават на Ц.Й.К., С.Т.А.
и Й.Р.К., идеални части от имота, както следва: И.К.И. продава на Ц.Й.К., 9/255
кв.м ид. части от собствената си 1/3 ид. ч.; К.А. Н. продава на Й.Р.К., 9/255
кв.м ид. части от собствената си 1/3 ид. ч., а Ф.И.Г. продава
на С.Т.А., 9/255 кв.м ид. части от собствената си 1/3 ид. ч.
Видно от нотариален акт №* г. на А. Г.
– нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по вписванията – В., на 15.12.2005
г., Ц.Й.К. и Р. И. К., продават на Е.Р.С., правото на строеж върху апартамент
№8, от сградата, която ще се изгради в процесния имот.
На 04.05.2006 г., с договор,
обективиран в нотариален акт №* г. на А. Г. – нотариус рег. № * в НК, вписан в
Служба по вписванията – В.с вх. рег. № */* г., С.Т.А. продават на Р.Х.А.
правото на строеж върху апартамент №*
от сградата, която ще се изгради в УПИ № ** кв. *, * м.р. на гр. В., с
административен адрес: ул. „П.“ №*.
От представено удостоверение №*/* г. на община В., район „Одесос“, се
установява, че на основание чл.177, ал.3 ЗУТ, се въвежда в експлоатация строеж:
„Жилищна сграда с 10 жилища, 2 гаража, 2 ателиета, 1 офис, 1 магазин, сградни В
и К отклонения, сградно ел. захранване от ШК-4А до ТЕМЗ“, находящ се в УПИ № *,
кв. *, * м.р. на гр. В., с административен адрес: ул. „П.“ №*.
С нотариален акт №* г. на А. Г. – нотариус рег. № * в НК, вписан в
Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * г., на 21.08.2007 г., И.К.И., С.Т.А., Р.Х.А.,
Ф.И.Г. и К.А. Н., продават на Е.Р.С., общо 21,34/255 идеални части от същия,
като е посочено, че те представляват идеални части от дворното място, прилежащи
към собствения на купувача апартамент №*. Продаваната от С.А. и Р.А. ид.ч. е
4,25/255 кв.м
Видно от нотариален акт №* г. на А. Г. – нотариус рег. № * в НК, вписан
в Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * от * г., на 21.08.2007 г., Ф.И.Г.,
продава на К.С.И., собствените си 21,37/255 идеални части от УПИ № *, кв. *, *
м.р. на гр. В., с административен адрес: ул. „П.“ №*, като е посочено, че те
представляват идеални части от дворното място, прилежащи към собствения на
купувача апартамент №*.
От представения по делото препис от
нотариален акт №* г. на А. Г. – нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по
вписванията – В.с вх. рег. № * от * г., се установява, че на 21.08.2007 г., Й.Р.К., С.Т.А. и Р.Х.А., продават на Ц.Й.К.,
общо 13,75/255 идеални части от същия, от които - 4,75/255 от С. и Р.
Александрови, а остатъкът от 9/255 кв. м ид.ч. – от Йордан Кирчев, като е
посочено, че те представляват идеални части от дворното място, прилежащи към
собствения на купувача апартамент №7.
С нотариален акт №* г. на В.П.–
нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * от *
г., на същата дата – 11.11.2010 г., Р.Х.А. и С.Т.А. продават на К.М.К.:
паркомясто №3, намиращо се в незастроената част на УПИ № *, с площ 19,7 кв.м,
при граници на паркомястото: изток - паркомясто №*, юг - жилищна сграда в УПИ,
запад - паркомясто №* и север - границата с УПИ №* и паркомясто №* намиращо се
в незастроената част на УПИ № *, с площ 19,7 кв.м, при граници на паркомястото:
изток - паркомясто №3, юг - жилищна сграда в УПИ, запад - УПИ №* и север -
границата с УПИ №*. В този нотариален акт е посочено, че при изготвянето му е
представен нотариален акт за учредяване право на строеж №*, дело №*/* г. на А. Г.
– нотариус рег. № * в НК.
По делото са представени преписи от
нотариални актове, обективиращи извършени действия на разпореждане с обектите в
сградата.
От приложена по делото скица на
поземлен имот №* г., издадена от СГКК – В., се установява, че поземленият имот
с административен адрес: гр. В., ул. „П.“ №* е с идентификатор ***по КККР.
Видно от същия документ, единственият самостоятелен обект в поземления имот е построената
в него сграда, с идентификатор *.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи:
Предявеният иск е с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД. Същият е допустим, поради което съдът дължи
произнасяне относно основателността му. С оглед разпределението на доказателствената тежест в
процеса, предвидено в разпоредбата на чл.154 ГПК, всяка страна е длъжна да
установи фактите, на които основава своите искания или възражения. В
разглеждания случай, ищците носят тежестта от установяване наличието на всички факти, на които
основават претенцията си. В тежест на ответника е да
докаже въведените правоизключващи възражения.
Съдът намира възражението на
ответника К.К., за недопустимост на предявения иск за неоснователно. Нито в
исковата молба, нито в уточнителната молба, ищците са заявили, че предявяват
иска в качеството на етажни собственици на сградата с административен адрес:
гр. В., ул. „П.“ №*. Същите сочат, че са собственици на обекти в сградата,
както и на съответните идеални части от дворното място, в която е построена
същата. Твърдението им е отразено в доклада по делото, като в същия не е посочено,
че ищците предявяват иска си като етажни собственици. С оглед горното,
безпредметно е обсъждане на въведеното възражение от страна на ответника К., че
К.С.И. се легитимира като собственик на самостоятелен обект в сградата въз
основа недействителен договор, обективиран в НА №*г., с продавачи втория и
третия ответник.
Неоснователно се явява и
възражението на ответника К., че ищците не са собственици на цялото дворно
място, поради което, като предявен за 100 % от идеалните части от същото, искът
се явява недопустим за разликата над собствените им идеални части. Предявеният
иск е за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, за който ищците
сочат, че е с невъзможен предмет и е сключен с лице, което не притежава
самостоятелен обект в сградата. Обстоятелството, че оспорилите действителността
на сключения договор притежават идеални части от недвижимия имот, не обосновава
извод за недопустимост на претенцията им. Правният интерес, за ищците, от
предявяване на този иск, произтича от възможността, при евентуално позитивно за
тях решение, правата на първия ответник върху паркоместата, да бъдат отречени. С
решение №47/26.03.2021 г. по гр.д. №2442/2020 г. на ВКС, ГК, 1 г.о. е намерено,
че по иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД съдът преценява валидността на
сделката като цяло, поради което изводите му не могат да бъдат различни по отношение
на различни идеални части от имота – за определена идеална част сделката да е
валидна, а за останалата идеална част – да е нищожна. Ищците могат да искат
прогласяване нищожността на сделката, макар да не са страни по същата, тъй като
то смущава правното им положение, като в горепосоченото решение на ВКС са
посочени и постановени актове в този смисъл -
решение № 1104 от 26.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4693/2007 г., V г.
о., решение № 706 от 28.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1737/2008 г., I г. о.
Съгласно разпоредбата на §5, т.39
ДРЗУТ, „обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено
наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Отделно,
паркомястото не представлява и строеж по смисъла на §5, т.38 ДРЗУТ.
Паркомястото не е самостоятелен
обект на правото на собственост, същото е необособима част от прилежащата площ
към сградата. Фактът, че същите са включени като обекти в договора за
суперфиция, не променя този извод. Отделните места за паркиране при сгради в
режим на етажна собственост, имат статут на принадлежност към съответните
самостоятелни обекти в сградата /чл.37, ал.4 ЗУТ/.
В практиката си Върховният
касационен съд последователно е застъпвал становището, че тъй като паркомястото
не е самостоятелен обект на правото на собственост, не е недвижим имот по
смисъла на чл.110 ЗС, то същото не може да бъде годен предмет, с който да бъде
сключена валидна сделка – така: решение № 53 от 8.05.2009 г. на ВКС по гр. д. №
5871/2007 г., I г. о.; решение № 102 от 08.04.2010 г. на ВКС по гр. д. №
4017/2008 г., II г. о., ГК; решение №47/26.03.2021 г. по гр.д. №2442/2020 г. на
ВКС, ГК, 1 г.о. и цитираните в него: решение № 171 от 8.08.2014 г. на ВКС по
гр. д. № 4175/2013 г., IV г. о., решение № 189 от 6.01.2015 г. на ВКС по гр. д.
№ 2640/2014 г., I г. о., решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. №
5955/2014 г., IV г. о., ГК, решение № 53 от 8.05.2009 г. на ВКС по гр. д. №
5871/2007 г., I г. о. и решение № 222 от 30.03.2010 г. на ВКС по гр. д. №
4076/2008 г., IV г. о.
С оглед горното, договорът за
продажба на процесните паркоместа, сключен на 11.11.2010 г., между Р.Х.А. и С.Т.А.,
като продавачи и К.М.К., като купувач, обективиран в нотариален акт №* г. на В.П.–
нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по вписванията – В.с вх. рег. № * от *
г., е нищожен, на основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, поради невъзможен предмет.
Не би могло да се възприеме за
основателно възражение, че вторият и третият ответник са продали идеални части
от дворното място, доколкото към датата на оспорената сделка, те не притежават
правото на собственост върху каквато и да е идеална част от същото.
Разпореждане с придобитите от С.А., въз основа
нотариален акт №* г. на А. Г., 9/255 кв.м е извършено със сключването на
два договора за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт №* г. – двата на
А. Г. – нотариус рег. № * в НК.
Възражението
за симулативност на оспорената сделка, като прикриващ вписан договор за наем,
сключен за срок от 10 години, е неоснователно. Конвертиране на нищожния договор
за продажба в договор за наем е невъзможно. Конверсия може да се приеме за
допустима тогава, когато недействителният договор отговаря на изискванията,
установени за действителна сделка и поражда правните последици на същата.
Оспореният договор е нищожен поради невъзможен предмет, доколкото паркоместата
не представляват самостоятелен обект. Договорът за наем предполага предоставяне
на отделна вещ за временно ползване, срещу насрещно задължение за заплащане на
наемна цена. Конвертиране на договора за продажба на паркоместа в договор за
наем е невъзможно, на същото основание – липса на годен предмет.
При горните доводи, съдът намира предявения
за иск за основателен, поради което същият следва да бъде уважен.
С оглед изхода от спора и на основание чл.78,
ал.1 ГПК, в полза на ищците се следват сторените разноски по делото, като
ответниците бъдат осъдени да им заплатят сума в общ размер на 841,44 лева,
съгласно приложен списък по чл.80 ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА за нищожен договор за
покупко-продажба от * г., обективиран в
нотариален акт №* г. на В.П.– нотариус рег. № * в НК, вписан в Служба по
вписванията – В.с вх. рег. № * от * г., с който С.Т.А., ЕГН **********, с
адрес: *** и Р.Х.А., ЕГН **********, с адрес: ***, продават на К.М.К., ЕГН **********,
с адрес: ***, две паркоместа, находящи се в поземлен имот с кадастрален
идентификатор ***по КККР на гр.В., с номер по предходен план: 2, квартал 543,
парцел VII, за който имот е отреден УПИ * от кв. *, но плана на * м.р. на гр. В.и
административен адрес: гр. В., ул „П.“ №*, а именно: паркомясто №3, намиращо се
в незастроената част на УПИ № *, с площ 19,7 кв.м, при граници на паркомястото:
изток - паркомясто №2, юг - жилищна сграда в УПИ, запад - паркомясто №4 и север
- границата с УПИ №* и паркомясто №4, намиращо се в незастроената част на УПИ №
*, с площ 19,7 кв.м, при граници на паркомястото: изток - паркомясто №3, юг -
жилищна сграда в УПИ, запад - УПИ №* и север - границата с УПИ №*, на основание
чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано
пред Окръжен съд – В., с въззивна жалба, в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: