№ 1182
гр. Варна, 14.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря СИЯНА К. КАЦАРСКА
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20243100101223 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени установителни
искове от Л. Е. Л., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. Т.Т. №14 срещу Р. И. П.,
ЕГН ********** от гр. Б., ул. Т.К. №7 за прогласяване нищожността на
разпоредителни сделки с предмет недвижими имоти /при основания за
нищожност служебно подредени от съда с оглед тежестта на порока и
съобразно указанията дадени с решение по гр. дело №5252/2014г. на ВКС/ ,
както следва:
1/ Договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 05.11.2019г.,
оформен в нотариален акт № 10, том4, рег. № 11412, дело №550/2019г. по
описа на нотариус Орлин Стефанов с район на действие Варненски районен
съд, по силата на който ищецът Л. Е. Л. продава на ответника Р. И. П.
поземлен имот с идентификатор ******, целия с площ от 445 кв. метра по
скица, а по предходен документ за собственост 408 кв. метра, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване:
ниско застрояване /до 10 м./, стар идентификатор: няма, с номер по предходен
план: 8, при съседи: ПИ с идентификатори:
№№*****,*****,*****,*****,*****,*****,*****, ведно с построените в
1
поземления имот: ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна с идентификатор
****** със застроена площ 147 кв. метра, брой етажи: един, състояща се от
четири стаи, две антрета, кухня, мазе и сервизни помещения; ГАРАЖ с
идентификатор **** със застроена площ 28 кв. м., брой етажи: 1 и
СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ с идентификатор №***** със застроена площ
9 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, поради липса
на основание, на осн. чл. 26, ал.2, пр.4-то ЗЗД, а в условията на
евентуалност при отхвърляне на главното основание, поради липса на
съгласие, на осн. чл. 26, ал.2, пр.2-ро ЗЗД, евентуално поради привидност на
сделката, на осн. чл. 26, ал.2, пр.5-то ЗЗД, евентуално поради нарушаване на
добрите нрави /поради нееквивалентност на престациите/, на осн. чл. 26, ал.1,
пр.3 ЗЗД, евентуално поради неспазване на предписаната от закона форма,
на осн. чл. 26, ал.2, пр.3-то ЗЗД.
2/ Договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 05.11.2019г.,
оформен в нотариален акт № 11, том 4, рег. № 11414, дело № 551/2019г. по
описа на нотариус Орлин Стефанов с район на действие Варненски районен
съд, по силата на който ищецът Л. Е. Л. продава на ответника Р. И. П.
поземлен имот с идентификатор ***** по КККР на град Варна, одобрени
със Заповед №РД-18-96/15.01.2018 г. на Изп. Директор на АГКК с площ 2845
кв. метра, находящ се в землището на град А., община А., област Врана,
местност „Т.", с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на
трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 5, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при граници ПИ с
идентификатори: №№****,*****,*****,*****,, поради липса на основание,
на осн. чл. 26, ал.1, пр.4-то ЗЗД, а в условията на евентуалност при
отхвърляне на главното основание, поради липса на съгласие, на осн. чл. 26,
ал.2, пр.2-ро ЗЗД, евентуално поради нарушаване на добрите нрави /поради
нееквивалентност на престациите/, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, евентуално
поради неспазване на предписаната от закона форма, на осн. чл. 26, ал.2,
пр.3-то ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че ищецът е придобил
собствеността върху процесните недвижими имоти намиращи се в гр. Варна и
в землището на гр. А. по силата на разпоредителни сделки през време на
бракът си с И.В. Л.а, който брак е прекратен със съдебно решение за развод.
След прекратяване на брака съсобственикът на процесните имоти и негова
2
бивша съпруга се е разпоредила с имотите в полза на ищеца, при което той е
придобил правото на собственост върху тях в пълен обем.
В обстоятелствената част на исковата молба се излагат твърдения, че
ищецът е в напреднала възраст, което обстоятелство обуславя и редица
здравословни проблеми при него, сред които силно намаление на слуха, което
от своя страна е предпоставило и поставяне диагноза на ищеца „Болест на
слуховия нерв. Практическа глухота“.
Напредналата възраст на ищеца и неговите здравословни проблеми са
мотивирали последния да вземе решение да се разпореди със своите имоти в
гр. Варна в полза на лице, което да го гледа и издържа. След разговор със
своята сестра решил това лице да бъде неговият племенник и ответник по
делото – Р. П., който към този момент живеел със своята съпруга в чужбина.
Твърди се, че след завръщане на ответника в страната между него и ищеца бил
проведен разговор, в който ищецът споделил намерението си да прехвърли
имотите си в гр. Варна срещу задължение за насрещната страна за издръжка и
гледане, което предложение било прието от ответника П.. При разговора
ответникът споделил, че има интерес и към имот на ищеца в гр. А.
представляващ нива намиращата се в землището на града, като след оглед на
имота, ответникът изразил желание да закупи този имот. Ищецът заявил, че
този имот е придобил за сумата от 14000 евро, като приел да я продаде, ако
сумата му бъде заплатена. Ответникът изложил от своя страна, че има
единствено налична сумата от 20 000 лева, която ищецът се съгласил да
приеме, като продажна цена за нивата.
С оглед подготовката на сделките, за които с ответника било постигнато
съгласие, ищецът използвал услугите на адвокат Я., пред която също
релевирал волята си във връзка с имота в гр. Варна да бъде прехвърлен на
ответника срещу негово насрещно задължение за издръжка и гледане, а този в
гр. А. да му бъде продаден за сумата от 20 000 лева, за която продажба на
имота и посочена цена ищецът се съгласил предвид постигнатото съгласие
между страните по спора във връзка с първата сделка. Излагат се твърдения,
че на 05.11.2019г. ответникът е заплатил по банков път сумата от 19500 лева,
която ищецът се съгласил да приеме, като продажна цена за сделката с нивата
в землището на гр. А., след което заедно с ответника посетили кантората на
адв. Я., а от там и в кантората на нотариус Орлин Борисов. При изповядване
3
на сделката ответникът споделил на ищеца, че не желае сделката за имота в гр.
Варна да бъде оформена като договор за издръжка и гледане, при което
ищецът се обърнал за консултация към своя адвокат. След като бил уверен, че
по сделката всичко ще бъде наред доколкото ще може да живее в имота си или
да го отдава под наем, страните пристъпили към изповядване на самите
сделки. По време на прочита на договорите от нотариуса, ответникът не е
чувал добре какво се чете но подписал без да чете договорите предвид това, че
на сделката присъствала и адв. Я..
След изповядване на сделките ответникът отново заминал в чужбина, а
на следващия ден след получаване на екземпляри от съответните нотариални
актове, в които били обективирани процесните сделки ищецът установил, че
имотите в гр. Варна са продадени от него на ответника при цена от 19500 лева,
а имотът в землището на гр. А. също е продаден, но при цена от 348,50 лева.
Ищецът потърсил контакт с ответника, който го уверил да не се притеснява,
като му обещал да изпълнява задълженията си да го гледа. Наред с
изложеното бил убеден от ответника да му върне заплатените 19500 лева, като
на 17.03.2020г. ищецът се съгласил и превел на ответника сумата от 20 000
лева по негова банкова сметка.
През месец август на 2020г. между него и ответника П. бил осъществен
разговор, при който ответникът заявил изрично, че не възнамерява да
изпълнява задължението си да гледа и издържа ищеца. Посочва, че във връзка
с защита своите права и по негова инициатива било образувани гр. дело №
930/2021г. на ВОС с предмет унищожаемост на процесните разпоредителни
сделки, като извършени поради измама, евентуално поради грешка, които
искове със съдебно решение били отхвърлени, като неоснователни.
При изложените съображения желае да установи, че процесните два
договора за покупко – продажба за нищожни при следните основания:
Поради липса на основание доколкото при процесните две сделки
липсва насрещна престация, каквато следва да се явява цената по съответната
сделка. Счита, че не е заплатена цена по сделките, доколкото в преводния
документ е посочено като основание за банковата операция „превод“, а не
цена по сделката. Намира цената по сделката за основен елемент от нейното
съдържание, която не може да бъде санирана, като нищожността на договора в
тази му част влече нищожност на цялата разпоредителна сделка.
4
В условията на евентуалност намира процесните договори за покупко-
продажба за нищожни, като поради липса на съгласие. Посочва, че ищецът и
ответникът не са постигали съгласие да сключат договор за покупко –
продажба досежно имотите в гр. Варна, а насрещните волеизявления на
страните по същите е са били свързани досежно това да бъде сключен договор
за прехвърляне на тези имоти срещу насрещно задължение за издръжка и
гледане. Счита, че процесният договор не е породил правното си действия при
това защото липсва съществен елемент от неговото съдържание каквото се
явява съгласието.
По отношение на имота в землището на гр. А. се твърди, че поначало
ищецът е нямал намерение да се разпорежда с него, като съгласието му за
продажба е обусловено от съгласието на ищеца да поеме неговата издръжка и
гледане срещу прехвърляне на други негови имоти в гр. Варна. Ищецът
твърди, че не е формирал воля да продаде имота в гр. А. самостоятелно, като
за процесната продажба се е съгласил само и единствено поради постигнатото
съгласие за сключване на другия договор за издръжка и гледане с предмет
имотите в гр. Варна. В самия договор за покупко – продажба не била вписана
кауза, съобразно която имотът в землището на гр. А. ще бъде продаден на
ответника при условие, че бъде сключен договор за прехвърляне на имотите в
гр. Варна срещу задължение за издръжка и гледане.
Наред с изложеното посочва, че страните са постигнали съгласие по
договора в гр. А. да бъде осъществена разпоредителната сделка при цена от
20 000 лева първоначално, а впоследствие окончателна уговорена такава в
размер на 19500 лева, която цена по своя размер е обусловила волята на ищеца
да се разпореди със собствения си имот. Ищецът не е изразявал съгласие да се
разпореди с недвижимия си имот в гр. А. при цена от 348,50 лева, каквато е
посочена в самия договор.
В условията на евентуалност намира, че договора за покупко –
продажба досежно имотите намиращи се в гр. Варна е нищожен, като намира
същия за привиден. По отношение на разпоредителната сделка оформена в
нотариален акт № 11/2019г. за имота в гр. А. не предявява евентуален иск за
прогласяване нищожността на този договор на това евентуално основание.
Излага в исковата молба твърдения, че договорът за покупко –
продажба, който е оформен в нотариален акт № 10/2019г. е нищожен, като
5
привиден доколкото с тази сделка се прикрива друга действителна такава,
която е сключена между страните, а именно договор за прехвърляне на
недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Действителната
воля на ответника по този договор се разкрива от съдържанието на подписана
от него декларация рег. № 5244/10.08.2020г. по описа на нотариус
Константинова, в която ответникът изявил своята воля да осъществява
издръжка и да гледа ищеца. Посочва, че многократно ответникът е изразявал
свое желание да издържа и гледа ищеца, за изпълнение на което си
задължение дори се върнал от чужбина.
В евентуалност намира договорите за нищожни поради нарушаване
на добрите нрави поради наличие на нееквивалентност на престациите по
същите. По отношение на имотите в гр. Варна посочва, че при реализиране на
разпоредителната сделка е допуснато отклонение в цената в размер на около 5
пъти от данъчната оценка на имотите която възлиза на 96141,70 лева, и още
по-голямо такова от действителната им пазарна цена. За имота в гр. А. твърди,
че нееквивалентността възлиза на близо на 78 пъти в цената, като посочва, че
стойността на имота към момента на разпоредителната сделка възлиза на
14000 евро, а посочената в процесния договор за покупко – продажба едва на
348,80 лева.
В евентуалност намира договорите за нищожни поради нарушаване на
предписаната от закона форма. При изповядване на договорите е допуснато
нарушение на правилата за нотариално удостоверяване, като твърди, че с
оглед здравословното му състояние към момента на реализиране на двете
разпоредителни сделки е бил практически глух. При четене на сделките от
нотариуса не е чувал ясно, не е могъл да разбира думите, не е възприел текста
на нотариалните на договорите. Твърди, че лично не е прочел договорите, като
намира, че на осн. чл. 583, ал.1 ГПК е следвало лично на глас да прочете
договорите и за изрази съгласие за тяхното съдържание, което не е
осъществено. Неизпълнението на тази процедура води до нищожност на
нотариалното удостоверение на осн. чл. 576 ГПК.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, чрез
процесуалния му представител, с който така предявените искове се оспорват
изцяло, като се излагат насрещни възражения за тяхната неоснователност.
Не се оспорва, че предмет на договора за покупко – продажба оформен в
6
нотариален акт № 10/2019г. са поземлени имот в гр. Варна ведно с
намиращите с в него жилищна сграда, гараж и складово помещение. Посочва,
че при реализиране на тази разпоредителна сделка ищецът си е запазил за себе
си пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху имотите предмет на
посочената разпоредителна сделка. Оспорва твърденията на ищеца, че
договорът за покупко – продажба е нищожен предвид това, че посочената
покупна цена е била по-ниска от данъчната оценка на имота, като излага,
насрещно възражение, че тази продажна стойност е определена и на база
запазеното право на ползване върху имотите предмет на разпоредителната
сделка, доколкото след реализиране на сделката ответникът в качеството му на
купувач е придобил т.нар. „гола собственост“ върху имота.
Оспорва твърденията за нищожност на посоченото основание –
нарушаване на добрите нрави и досежно сделката обективирана в НА
№11/2019г. за имота в землището на гр. А., като излага, че пазарната стойност
на придобитата от ищеца /при сделка с неговата бивша съпруга/ през 2019г. ½
ид. части от имота възлиза на сумата от 200 лева.
По отношение твърденията за нищожност поради нарушаване на
нотариалното удостоверяване по време на сделката посочва, че не оспорва, че
ищецът към момента на реализиране на процесните разпоредителни сделки е
изпитвал слухови затруднения с оглед здравословното му състояние. Посочва,
че ответникът към процесния момент е могъл да води устен разговор, като е
следвало да му бъде говорено по-високо. Оспорва твърденията, че той е бил
глух към момента на реализиране на процесните разпоредителни сделки,
поради което и намира, че разпоредбата на чл. 583 ГПК не следва да намери
приложение.
Оспорва твърдението за нищожност на сделките предвид изложеното в
исковата молба основание за липса на основание, което се изразява, че същите
са „безпарични“. От съдържанието на договорите се установява, че за единия
имот продажната цена е получена от ответника в качеството му на купувач по
банков път, а за другия, че е получена в брой.
Оспорват се твърденията изложени в исковата молба, че са водени
преговори между страните преди да бъдат реализирани процесните две
разпоредителни сделки. Изрично посочва, че волята на страните по тях е била
да бъде извършена покупко – продажба с предмет имотите посочени в тях.
7
Ищецът е бил в близки отношения единствено със своя племенник и ответник
по делото, по отношение на който е изявил желание да прехвърли имотите си
срещу малка суми пари. С оглед изложеното ответникът е предложил сумата
от 20 000 лева, при което ищецът се съгласил да приеме същата, от която
19500 лева за имота в гр. Варна, а за имота в землището на гр. А. съобразно
данъчната му оценка. Посочва, че сделките са били изготвени от адвокат,
който е консултирал ищеца, като при нотариалното им удостоверяване не е
имало пререкания свързана с реализиране на разпоредителните сделки.
Излагат се възражения, че впоследствие отношенията между страните се
влошили, като единствено с цел успокояване на ответника, ищецът е подписал
декларация съобразно която е заявил, че ще гледа и издържа ищеца. Уговорки
между страните за издръжка и гледане не са постигани към момента на
реализиране на процесните сделки, като такова взаимно желание е било
постигнато по-късно - на 05.08.2020г. След прибирането си от чужбина
ответникът и неговата съпруга са заживели в домът на ищеца, от където били
изгонени впоследствие от ищеца поради влошаване на отношенията им, като
независимо от това ответникът подписал декларация, с която декларирал
готовност да гледа и издържа своя вуйчо с оглед подобряване на
взаимоотношенията им.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Представен по делото е договор за покупко – продажба от 05.11.2019г.,
оформен в нотариален акт № 10/2019г., с който ищецът Л. Л. продава на
ответника Р. П. процесните поземлен имот с идентификатор ******, целия с
площ от 445 кв. метра по скица, а по предходен документ за собственост 408
кв. метра, ведно с построените в поземления имот: ЖИЛИЩНА СГРАДА -
еднофамилна с идентификатор ****** със застроена площ 147 кв. метра, брой
етажи: един, състояща се от четири стаи, две антрета, кухня, мазе и сервизни
помещения; ГАРАЖ с идентификатор **** със застроена площ 28 кв. м., брой
етажи: 1 и СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ с идентификатор №***** със
застроена площ 9 кв. м., брой етажи. С процесния договор продавачът си
запазва правото на пожизнено и безвъзмездно право на ползване досежно
имотите предмет на разпоредителната сделка.
С договор за покупко – продажба от 05.11.2019г., оформен в нотариален
акт № 11/2019г., ищецът Л. Л. продава на ответника Р. П. процесните поземлен
имот с идентификатор ***** по КККР на град Варна, с площ 2845 кв. метра,
находящ се в землището на град А., община А., област Врана, местност „Т.", с
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
нива.
8
Представено по делото е извлечение от банкова сметка, по която титуляр
е ищеца Л., от което се установява, че на 06.11.2019г. е получен паричен
превод по сметка на ищеца от ответника в размер на сумата от 19500 лева,
като посоченото в платежния документ основание е „превод“.
Представено е платежно нареждане от 17.03.2020г., от което се
установява, че ищецът Л. е превел на ответника П. сумата от 20 000 лева, като
основание на транзакцията е посочено „превод от сметка - връщане“.
С декларация с нотариална заверка на подписа от рег. 5244/10.08.2020г.
по описа на нотариус Костадинова с район на действие РС Б., ответникът П. е
декларирал, че ще полага грижи за ищеца Л., както и че ще го подпомага
финансово при нужда.
Прието по делото е заключение по съдебно – медицинска експертиза на
назначеното за вещото лице по делото – д-р. В. М. – лекар при отделение УНГ
при МБАЛ „Света Анна-Варна“ АД, в което се посочва, че след преглед на
медицинската документация се установява, че за пръв път през 2020г. е
регистрирано намаление на слуха при ищеца. Не се откриват медицински
данни за здравословното състояние на ищеца досежно неговия слух към
05.11.2019г. – момента на разпоредителните сделки. За след този момент до
12.06.2020г. няма данни той да е страдал от вирусна инфекция, което му
състояние да доведе до увреждане на слуховия апарат. Не се констатират
данни и за травми, които да имат такъв ефект досежно състоянието му.
Експертът дава заключение, че при ищеца е установено смесено
намаление на слуха, но същия може да разбира нормална реч, да чува и
разграничава думи.
В съдебно заседание при защита на заключението си посочва, че при
ищеца се наблюдава затруднение в слуха, но при водене на разговор на по-
висок тон, той може да разбира нормална реч. Ищецът страда от заболяване,
което предпоставя прогресивна загуба на слуха, като първото медицинско
изследване при същия е осъществено през 2020г. Състоянието му към този
момент е обуславяло необходимостта от водене на разговор от по-близко
разстояние и на по-висок тон. Едва при преглед през настоящата 2025г. се
установява, че загубата на слуха спрямо първоначалните медицински
прегледи е повишена с около 10 децибела, което обуславя и извода на експерта
за наличието на практическа глухота или тежка глухота при ищеца.
Прието по делото е заключение по назначената съдебно – оценителна
експертиза на вещото лице Й. А.. В заключението си вещото лице посочва, че
пазарната стойност на имота в гр. Варна, състоящ се от земя и сгради, към
момента на разпоредителната сделка – 05.11.2019г. възлиза на 190840 лева. по
отношение на този имот, за който ищецът си е запазил правото на ползване, се
посочва, че стойността на запазеното право на ползване при отчитане
възрастта на ищеца към момента на сделката, възлиза на 2690,84 лева.
Пазарната стойност на поземления имот в землището на гр. А. също към
момента на разпоредителната сделка определя в размер на 3280 лева.
Прието по делото е заключението на повторна тройна съдебно –
оценителна експертиза на вещите лица А. А., М. А. и С. Б.. Вещите лица в
заключението си посочват, че пазарната стойност на имотите в гр. Варна /
9
земя и сгради/, към момента на процесната разпоредителна сделка –
05.11.2019г., възлизат на 236800 лева, а за нивата в землището на гр. А. също
към този момент в размер на 3500 лева.
Като взимат предвид възрастта на прехвърлителя към момента на
разпоредителната сделка, съотнесена към следната продължителност на
живот по данни на НСИ, вещите лица посочват, че стойността на запазеното
право на ползване досежно имотите – земя и сгради в гр. Варна възлиза на
7342,64 лева.
При защита на заключението си в съдебно заседание експертите
посочват, че за достигнат до извода за стойността на имотите в гр. Варна са
използвали пазарни аналози за имоти с подобни характеристики и в същото
местоположение, в което се намират процесните имоти в града. За имота в
землището на гр. А. също е използван пазарен аналог за сделка със същата
категория имот за процесната 2019г., като наред с данните от същата са
използвани и пазарни стойности на земеделската земя извлечени от
официалната статистика на НСИ.
Разпитан по искане на ищеца е свидетелят М.Г.М., съсед на ищеца. В
разпитът си посочва, че се познават с Л. от 2019г., към който момент
свидетелят е констатирал, че той чува със затруднения. При разговор с него е
било необходимо да се говори на висок тон и от близко разстояние, което му
състояние е било характерно за него към 2019г. Известно му е, че ищецът има
имот в гр. Варна, който имот е прехвърлил на своя племенник, който е
следвало да го гледа. Тези си факти свидетеля споделя, че са му станали
известни от самия ищец.
Разпитан по искане ищеца е свидетеля Д.В.П., който посочва, че познава
ищеца от 1975г. Известно му е, че притежава имот в гр. Варна, като от него
знае, че този имот е бил прехвърлен на неговия племенник, като ищецът е
искал в насреща да бъде гледан от него. Споделя, че Л. е имал две дъщери, с
които не е поддържал никакви контакти, а неговия племенник и неговата
съпруга били млади хора, които биха могли да му помагат. За къщата знае
отново от ищеца, че той не е искал да я продава, а да бъде прехвърлена срещу
задължение за гледане. Не му е известно за имота да е получена парична сума.
Не са му известни обстоятелства досежно имота в гр. А., отделно от
местонахождението на този имот.
По искане на ответника е разпитана свидетелката П. Е.а Л.а – сестра на
ищеца и майка на ответника. В разпитът си посочва, че през 2019г. ищецът се
е свързал с нея, доколкото се е нуждаел от подкрепа след развод със съпругата
си. При разговор е споделил, че притежава имот в гр. Варна, като е изразил
изрично желание негови имоти да не остават за неговата бивша съпруга, така
и за неговите деца. Пред свидетеля е споделил, че желае да продаде имота на
ответника, като досежно цената на свидетелката не са й известни факти,
доколкото същата се уговаряла не в нейно присъствие. Посочва, че към
момента на водене на разговори досежно имуществото на ищеца, не
последния е било известно, че ответникът и неговата съпруга живеят в
чужбина. Последните след осъществяване на разпоредителните сделки отново
заминали в чужбина, а след този момент и при започналата пандемия от
„Ковид-19“ отношенията между ищеца и ответника се влошили. Основание за
10
това станало искането на ищеца да бъде гледан от ответника и неговата
съпруга, което предвид това, че те били в чужбина било според него
невъзможно. С оглед подобряване на отношенията между страните,
ответникът с декларация декларирал ангажираността си да гледа и издържа
при необходимост ищеца.
По искане на ответника е разпитана свидетелката А.Г. П.а – съпруга на
ответника. В разпитът си излага, че е присъствала на разговор между ищеца и
ответника, при който ищецът е изложил свое съображения, че желае да
продаде имотите си на ответника – негов племенник при мотиви, че не желае
негови имоти да останат за неговите деца. Разговорът се състоял в домът на
ищеца през 2019г. Ответникът предложил, като насрещна престация да
заплати на ищеца парична сума, като единствената такава с която разполагал
към този момент била сумата от 19500 лева, като тази сума включвала
придобиването и на двата имота в гр. Варна и в гр. А.. Свидетелката лично
възприела, че при предлагане от страна на ответника на сумата от 19500 лева
за покупка на двата имота, ищецът се съгласил на така посочената цена. Знае,
че сумата е била заплатена, след което страните се явили пред нотариус за
изповядване на сделката. В разпитът си изложи, че ищецът се бил свързал с
ответника, като заявил, че с оглед пандемията от „Ковид-19“ не знае какво ще
настъпи досежно неговото здравословно състояние, като заявил, че не желае
нищо от неговото имущество да остава за неговите деца, при което предложил
получената сума при продажба на имотите да бъде върната обратно по сметка
на ответника. В последствие отношенията между страните се влошили, като
Л. заявил, че желае ответникът и неговата съпруга да се върнат от чужбина.
Вследствие влошените отношения ищецът заявил, че желае да получи
имотите си обратно.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни
изводи:
Не е спорно между страните, а и се установява от събраните по делото
писмени доказателства, че по силата на разпоредителни сделки от 05.11.2019г.,
обективирани в нотариален акт №10/2019г. и №11/2019г. по описа на нотариус
с район на действие ВРС, ищецът се е разпоредил със свои недвижими имоти
в гр. Варна /земя и сгради/, съответно имот в землището на гр. А. /нива/ в
полза на ответника по делото, същият негов племенник. Спорът досежно
процесните разпоредителни сделки е съсредоточен около обстоятелството
дали същите са действителни, при изрично изложени твърдения за тяхната
нищожност като сключени при липса на основание така и твърдения въведени
в условията на евентуалност обуславящи недействителността им и на други
основания.
Съобразно разпоредбата на чл. 26, ал.2, пр.4-то ЗЗД, нищожни са
договорите, които са сключени при липса на основание, като недействителни
11
поради липса на основание могат да бъдат само каузалните сделки, а т.е. тези,
при които се предоставя имуществена облага, за да бъде получена срещу нея
друга престация. Основанието е непосредствената цел на договора, като при
договорите за покупко – продажба с предмет недвижими имоти, това е да се
придобият вещни права на собственост върху имота предмет на сделката,
съответно да се получи насрещна цена вследствие нейното отчуждаване.
В конкретната хипотеза ищецът в исковата си молба излага твърдения, че
и при двата договора за покупко – продажба на имоти в гр. Варна /земя и
сгради/ и гр. А. /нива/ е налице основание за прогласяването им за
недействителни поради това, че и при двете сделки липсва основание. Това
твърдение се поддържа, като се излага, че не била заплатена цената по тях,
който недостатък не подлежи на саниране, при което желае прогласяване на
тяхната нищожност.
На първо време следва да бъде посочено, че неизпълнение на насрещно
задължение по договор за покупко – продажба с предмет вещни права на
собственост върху имот не води до неговата нищожност поради липса на
основание. Това неизпълнение поражда облигационни правоотношения, като
същото не влияе относно действителността на сделката.
На следващо място съдът посочва, че от съдържанието и на двата
договора е видно, че е уговорена от страните продажна цена, като насрещна
престация, която следва да получи продавачът при задължение от негова
страна да прехвърли вещни права на собственост върху имотите предмет на
сделката. По отношение на договора за покупко – продажба на недвижими
имоти в гр. Варна уговорената цена е 19500 лева, по отношение на която в
договорът е обективирано изявление, че същата е получена от продавача –
ищецът Л.. Обстоятелството, че уговорената продажна цена и по втория
договор с предмет недвижим имот в гр. А. в размер на 348,50 лева също е
удостоверено под формата на изявление в цитираната разпоредителна сделка.
От така изложеното следва извода, че в договорите са налични уговорки
досежно постигане на непосредствената цел на същите, като от една страна се
прехвърлят вещни права на собственост върху процесните имоти при
насрещно задължение да бъде заплатена уговорена продажна цена.
Договорите не може да бъде прието, че страдат от порок, като такива
сключени при липса на основание, доколкото противното се установява от
12
тяхното съдържание. Какво е основанието, което е посочено в преводния
банков документ за плащане на уговорената продажна цена не може да бъде
отнесено към основанията касаещи недействителността на сделките.
Плащането по банков път е начин за изпълнение на задълженията по договора
страна, като липсата на конкретика при индивидуализация на основанието за
превод не е основание за прогласяване нищожност на сделката.
При изложените съображения предявените искове с правно осн. чл. 26,
ал.2, пр.4-то ЗЗД за прогласяване нищожността на договорите оформени в
нотариални актове №10/05.11.2019г. и №11/05.11.2019г. следва да бъдат
отхвърлени, като неоснователни.
С оглед отхвърляне на главния иск следва да бъде разгледан евентуалния
такъв, който е свързан с искане за прогласяване нищожността на тези договори
поради липса на съгласие, на осн. чл. 26, ал.2, пр.-2ро ЗЗД.
В дадените с ТР№5/12.12.2016г., постановено по тълкувателно дело
№5/2014г. на ОСГКТ на ВКС са дадени разяснения, че липсата на съгласие е
тежък порок на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е
направено при т.нар „съзнавана липса на съгласие“. В тази хипотеза попада
съгласие дадено на шега, изтръгнато при упражнено насилие, без намерение за
обвързване. Този тежък порок е непоправим и непреодолим – за да бъде
породи действие, договорът следва да бъде сключен на ново.
Липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал.2 ЗЗД винаги е свързана със
съзнавана липса на воля. При липсата на съгласие едната или двете страни по
договора осъзнават, че външно правят изявления, които формално
осъществяват фактическия състав на договора, но без намерение за
обвързване по него.
В конкретната хипотеза ищецът твърди, че страните не са постигали
съгласие да бъде сключен договор за покупко – продажба с предмет имоти в
гр. Варна. Съгласието от страна на ищеца за продажба по отношение на имота
в гр. А. било обусловено от поемане на неговата издръжка и гледане срещу
прехвърляне собственост на имотите в гр. Варна на ответника, като изрично
се посочва, че изрична уговорка под условие за проданта не била включвана в
договора. Твърди се, че и съгласие за продажба на имота в гр. А. при цена от
348,50 лева ищецът не е изразявал, като досежно този имот той приел да
получи сумата от 19500 лева.
13
Волеизявленията на страните се обективират в договора, като същите те
потвърждават чрез полагане на подпис в тях. При договора за покупко –
продажба е необходимо да бъдат налице изявления на страните по него както
за вещта предмет на продажбата, така и за насрещната престация –
продажната цена. Съвпадението на насрещните волеизявления,
обективираното им в договора и полагане на подпис в същия, при съответно
спазване на предписаната от закона форма обуславя действителността на
сделката.
Не са допустими гласни доказателства за установяване на сделки, за които
законът изисква писмен акт, на осн. чл. 164, ал.1, т.1 ГПК, каквито са
разпоредителните сделки с предмет прехвърляне на вещни права върху
недвижими имоти, доколкото законът изрично е посочил тяхната писмена
форма за действителност. Гласни доказателства са допустими за установяване
на преддоговорените отношения между страните по делото - водени ли са
преговори, съгласуване на волеизявленията на страните, постигане на
съгласие по предмета на сделката и пр. За установяване на тези преддоговорни
отношения, като ищецът, така и ответникът ангажираха свои доказателства
посредством разпит на свидетели. Свидетелите ангажирани от ищеца в
разпитът си пред съда изложиха общи, неконкретни обстоятелства досежно
релеванти за спора факти, които са им станали известни от самия ищец. Тази
категория свидетели не са присъствали на водените преди сделките преговори
между страните, лично не са възприели релевантни за спора факти, като
единственото, което им е известно е, че ищецът им е споделил, че желае да
бъде гледан от своя племенник, за което в насреща той да му прехвърли имота
в гр. Варна. На свидетелите на ищеца Микелян и Петров не са им известни
никакви факти досежно имота в гр. А..
Втората група свидетели са тези разпитани по почин на ответника, като
по негово искане са разпитани свидетелите Л.а и П.а, чиито показания следва
да бъдат обсъдени при приложение на разпоредбата на чл. 172 ГПК, като се
вземе в предвид възможната им заинтересованост от изхода на спора,
обоснована от родствената им връзка със страните. Показанията на тази
категория свидетели са еднопосочни, че при разговорите през 2019г. между
страните по сделките, ищецът е изразил ясна и категорична воля да продаде
своите имоти в гр. Варна и гр. А. на своя племенник, като мотив за това е бил
неговото желание тези имоти да не остават за двете му деца, с които той към
14
този момент се е намирал във влошени отношения. Мотивът за намерението за
продажба, който тази категория свидетели излагат, а именно влошените
отношения с низходящи на ищеца се разкрива и от показанията на водения от
ищеца свидетел Петров, който също посочи, че ищецът не е поддържал
контакти със своите деца. Свидетелката П.а изложи пред съда, че лично тя е
възприела факти досежно предложена от нейния съпруг цена за закупуване на
имотите от ищеца и изразено негово съгласие за получаването й, като
насрещна престация. Показанията на този свидетел се подкрепят от
доказателствата по делото, след които и платежно нареждане за заплащане на
парична сума от 19500 лева от сметка на ответника по сметка на ищеца. Макар
и разгледани критично показанията на тази втора група свидетели следва да
бъдат кредитирани от съда, доколкото фактите и обстоятелствата относими за
спора са станали известни на същите при лични впечатления, които те са
придобили при среща – разговор между страните по сделките. Показанията на
свидетелите на ответника се подкрепят и от останалите събрани в хода на
процеса доказателства, като с оглед даване вяра на същите и изключване
показанията на свидетелите ангажирани от ищеца, съдът приема, че в процеса
на водене на преговори преди пристъпване към сключване на процесните
разпоредителни сделки в предписаната от закона нотариална форма за
действителност, ищецът е изявил съзната воля да се разпореди с тези имоти,
като продаде същите на ответника – негов племенник на посочената от
последния цена. Тази воля на ищеца е обективирана и в двата процесни
договора впоследствие, при което и твърдението за сключването им поради
липса на съгласие се явява недоказано.
По изложените съображения следва да бъдат отхвърлени предявените в
условията на евентуалност искове за прогласяване нищожността на договори
за покупко - продажба оформени в нотариален акт №10/05.11.2019г. и
№11/05.11.2019г., поради липса на съгласие.
Следващата категория твърдения досежно нищожността – поради
привидност на сделката, ищецът релевира единствено досежно сделката
оформена в нотариален акт № 10/05.11.2019г., която има за предмет имоти в
гр. Варна /земя и сгради/.
Твърденията в тази насока са свързани с обстоятелството, че в
действителност със сключването й страните по тази сделка са прикрили друга
15
действителна сделка, като действителната сделка имала за предмет
прехвърляне правото на собственост върху недвижимите имоти срещу
задължение за издръжка и гледане.
Договорът е привиден, когато страните са се съгласили, че няма да си
дължат посочените в него самия престации. В хипотеза, при която съгласието
на страните, че няма да си дължат нищо по силата на сключения договор,
симулацията е абсолютна, а ако съгласието е в насока, че ще си дължат нещо
друго от посоченото в договора, то симулацията е относителна. Разкриването
на симулацията и установяване на действителните отношения между страните
по договора става чрез т. нар. обратно писмо. Обратният документ се създава
нарочно за случая и по съдържание трябва да разкрива точно вътрешните
отношения между страните по сделката. Обратното писмо доказва директно
симулацията на привидната сделка, без да е необходимо да бъдат ангажирани
други доказателства. От друга страна, когато не е съставено обратно писмо, но
се установява наличието на непълен обратен документ, то той е само
предпоставка за преодоляване на забраната за свидетелски показания, която и
установена в разпоредбата на чл. 164, ал.1 ГПК. За разлика от обратното
писмо, непълния обратен документ /начало на писмено доказателство/ e такъв
документ, който сам по себе си не разкрива симулативния характер на
привидната сделка, но съдържа в себе си изявления относно обстоятелства,
които правят наличието на симулация вероятно.
Нарочният обратен документ, без значение кога във времето е съставен,
дали едновременно със съставяне на явния, преди него или след това (без
ограничения във времето), има за цел да установи действителните вътрешни
отношения между страните по сделката, при което да бъде разкрита
симулацията. Доколкото е без значение времето за съставяне на обратното
писмо, то по аналогия е без значение е и времето на съставяне на началото на
писмено доказателство.
Ищецът в исковата си молба се позовава, а същевременно и представя по
делото декларация изхождаща от ответника, същата с нотариална заверка на
подписа от 10.08.2020г., с която ответникът е декларирал, че ще полага грижи
за ищеца, без да го настанява в социални домове, както и че ще го подкрепя
финансово за лечение, лекарства и при други нужди. Анализът на този частен
документ и липсата на каквито и да са изявления от неговия автор – ответник
16
по делото свързани с притесните имоти в гр. Варна, които са предмет на
процесната сделка, обуславя извода, че на този документ не може да се
разглежда като обратно писмо. Съдържат се изявления направени от
ответника по спора, с които той декларира, че ще се грижи за ищеца и ще го
подпомага финансово при необходимост, които изявления следва да придадат
на този документ единствено качество на начало на писмено доказателство,
което да обуслови приложението на чл. 165, ал.2 ГПК, като бъдат разгледани
събраните гласни доказателства.
Съдът вече в мотивите си посочи, че кредитира показанията на
свидетелите ангажирани по почин на ответника, като изключва тези събрани
по почин на ищеца предвид липсата на всякаква конкретика по спора и
тяхната опосреденост предвид установяване знание за факти лично от ищеца
по делото. Данни от показанията на свидетелите Л.а и П.а, че ищецът и
ответникът са имали намерение да прикрият чрез покупко – продажба на
имоти в гр. Варна друга сделка, а именно такава за прехвърляне на
собственост на същите вещи срещу насрещно задължение за издръжка и
гледане, не се установяват от събраните доказателства по делото. Показанията
категорично обуславят изразено съгласие за продажба на тези имоти от ищеца
в полза на ответника, което е намерило и изразна форма в съставяне на
договора. Не се разкрива намерение на ответника за осъществяване действия
по издръжка и гледане на ищеца и негов вуйчо към момента на сключване на
сделките, като напротив същият е релевирал изрично волеизявление за
придобиването им чрез покупка, за което е предложил съответна парична
сума, която е била приета от насрещната страна. Няма правна и житейска
логика да бъде обсъждана, предлагана и приемана парична сума, като
продажна цена и насрещна престация по договор, който договор да не е такъв
за покупко – продажба на вещи. Биха се разкрили елементи от договор за
прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане ако в
действителност се установят, че страните са уговаряли конкретни действия,
които задължената страна по договора следва да осъществява при неговото
изпълнение, като например да посещава прехвърлителя, да почиства
жилището му, да пазарува за него, да му приготвя храна, да му набавя
лекарства и пр. Данни от тази категория насрещни волеизявления на страните,
по които да е постигнато взаимно съгласие по делото не се установяват.
Декларираното от ответника задължение за гледа и издържа ищеца, което е
17
обективирано в декларация от 2020г. е в резултат на опит от последния да
подобри влошените отношения, които са настъпили между него и неговия
вуйчо и ответник по делото. От гласните показания на свидетелите Л.а и П.а
се установява, че при настъпване на пандемията от „Ковид 19“, ответникът е
изразил притеснения за своето здраве, като е поискал ищецът и неговата
съпруга да бъдат по-близко до него, а не в чужбина където са се намирали.
Именно с цел да уважи искането за полагане на грижи, както и да подобри
отношението си с ищеца, ответникът писмено е декларирал готовността си да
се грижи за своя вуйчо и да го издържа при необходимост. Анализът на
събраните по делото доказателства не може да обоснове извод, че към
момента на реализиране на процесната сделка през 2019г., страните по нея са
имали действителна воля да прикрият с нея друга сделка, каквото се явява
тази по прехвърляне на процесните имоти срещу задължение за издръжка и
гледане.
При изложените съображения съдът намира, че предявеният евентуален
иск за нищожност на сделката оформена в нотариален акт № 10/2019г. поради
привидност, на осн. чл. 26, ал.2, пр.-5то ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
На следващо място поради отхвърляне на този иск следва да бъдат
разгледани исковете на ищеца за прогласяване нищожност на сделките за
имоти в гр. Варна и гр. А. поради нарушаване на добрите нрави, предвид
допусната при реализиране на тези сделки нееквивалентност на престациите.
Нарушение на добрите нрави при сключване на един договор е налице,
когато страните по него съзнават, че сключването му противоречи на
общоприети етични норми или морални ценности. Съдебната практика и в
частност Решение №1444/04.11.1999г., постановено по гр. дело № 753/1999г.
на ВКС, V Г.О. е прието, че нееквивалентността на престациите представлява
по своята същност нарушение на добрите нрави, което обосновава и
нищожността на сделката. Конкретни критерии, на които следва да отговаря
една сделка за да бъде прието, че същата е нищожна поради нееквивалентност
на престациите могат да бъдат извлечени също от съдебната практика, която в
обобщение възприема виждането, че следва да бъде налице изключително
голяма разлика в престациите по оспорената сделка. Отчитайки законово
уредената в разпоредбата на чл.9 ЗЗД свободата на договаряне между страните
по един договор, не може да бъде прието, че ще бъде налице основанието за
18
нищожност базирано на голяма разлика в престациите, когато платеното по
сделката с предмет недвижим имот е равно или уговорено е около стойността
на неговата данъчна оценка. Като пример за изключително голяма разлика в
насрещните престации може да бъде посочена съдебната практика, която е
обективирана в решение №615/15.10.2010г., постановено по гр. дело №
1208/2009г., на ВКС, ІІІ Г.О., където е прието, че е налице нищожност поради
дванадесет пъти по-ниска пазарна цена. В друго решение № 158/05.07.2022г.,
постановено по гр. дело № 493/2021г. на ВКС, ІV г.о. се приема разбирането,
че значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води
до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически почти нулева. Следва също така да бъде
отчетено, че с решение №128/17.01.2019г., постановено по гр. дело №
3170/2017г. на ВКС, І-во г.о. се приема, че преценката дали една сделка
противоречи на добрите нрави не се ограничава само до нейното формално
съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да се съобрази дали
крайният резултат на сделката е съвместим с общоприетите житейски норми
за справедливост и добросъвестност. За нищожни следва да се приемат само
тези сделки, в които нееквивалентността на престациите е толкова
съществена, че практически е сведена до липса на престация. В конкретния
казус ВКС приема, че разпоредителна сделка, при която насрещната
престация е 5 – пъти по едната сделка, респ. 2,5-пъти по другата по-ниска от
пазарната такава не обосновава извод за наличието на съществена
нееквивалентнсот, което от своя страна да доведе до приемане на тази сделка
за неморална, обосноваващо нищожност на същата.
В конкретната хипотеза с договора за покупко – продажба обективиран в
нотариален акт №10/05.11.2019г. с предмет имоти в гр. Варна, страните по
сделката са уговорили продажна цена в размер на 19500 лева за всички имоти
предмет на сделката – дворно място и сгради намиращи се в него. Няма спор
между страните, че сумата в посочения размер е получена от ищеца, както и
че същата е заплатена от ответника – приобретател по сделката в полза на
продавача по банков път. Видно от съдържанието на този договор за покупко –
продажба, ищецът и прехвърлител по сделката си запазва за себе си
пожизненото и безвъзмездно право на ползване върху имота.
Идентична е хипотезата и при договора за покупко – продажба оформен в
нотариален акт № 11/05.11.2019г., с който ищецът продава на ответника нива в
19
землището на гр. А. за сумата от 348,50 лева, по отношение на който имот
също си запазва пожизненото и безвъзмездно право на ползване.
С оглед установяване пазарната стойност на процесните имоти в гр.
Варна и гр. А., съдът назначи съдебно – оценителна експертиза, като
заключение по същата депозира вещото лице Й. А., а с оглед своевременното
оспорване на приетата единична експертиза от ищеца, съдът допусна
повторна тройна съдебно – оценителна експертиза, заключение по която
представиха вещите лица А., А. и Б..
В заключението по единичната съдебно – оценителна експертиза вещото
Й. А. посочи, че пазарната стойност на имотите – земя и сгради в гр. Варна
към момента на осъществяване на разпоредителната сделка – 05.11.2019г.
възлиза на 190840 лева. Стойността на имота в землището на гр. А., вещото
лице определя в размер на 3280 лева, отново към същия момент. Наред с
изследване стойността на имотите към момента на тяхното отчуждаване,
вещото лице осъществи и изчисления на стойността на правото на ползване,
като взе в предвид средната продължителност на живот за мъже и годините на
ищеца към момента на запазване на това му право, като в заключението си
посочи, че коефициента за него, при който следва да бъде изчислена
стойността на запазеното право на ползване възлиза на 0,0141. При тези
съображения дава заключение, че стойността на запазеното право на ползване
за имотите в гр. Варна възлиза на 2690,84 лева / 190840х0,0141/.
Макар и да не е посочена в заключението стойността на запазеното право
на ползване досежно нивата в землището на гр. А., то тази стойност е
изчислима при приложение на същия коефициент или същата възлиза на 46,24
лева /3280 х 0,0141/.
В заключението си съставът на тройната съдебно – оценителна
експертиза след анализ на пазарните аналози за сделки с идентични по вид и
местоположение имоти, даде заключение, че стойността на имотите земя и
сгради в гр. Варна към момента на процесната сделка възлизат на 236800
лева. Стойността на запазеното право на ползване за тези имоти вещите лица
при използване указанията дадени в Решение № 457/02.11.2011г., постановено
по гр. дело № 498/2011г. на ВКС, посочват, че възлиза на 7342,64 лева /
236800х2,4/77,4=236800х0,031=7342,64 лева/. Стойността на имота в
землището на гр. А. възлиза на 3500 лева, като доколкото и тази сделка е
20
сключена в същия момент, то следва да намери приложение идентичният
метод са установяване стойността на ограниченото вещно право на ползване.
От изложеното следва, че за този имот стойността на запазеното право на
ползване върху имота възлиза на 108,50 лева /3500
х2,4/77,4=3500х0,031=108,50 лева/.
Ограниченото вещно право на ползване, което си е запазил ищеца при
продажба и на двата имота е тежест върху имотите, което обосновава
придобиване от страна на приобретателя на т. нар. „гола собственост“.
Прехвърлителя при възползване от това си права ще има възможност
безвъзмездно и пожизнено да продължи да използва имотите по тяхното
предназначение, като и да прибира гражданските плодове, които биват
реализирани от тях. Това ограничено вещно право на ползване следва да бъде
взето в предвид, като със стойността на същото следва да се намали пазарната
цена на имотите.
При изложените аргументи и при отчитане заключението на единичната
съдебно – оценителна експертиза, от стойността на имотите в гр. Варна в
размер на 190840 лева следва да бъде приспаднато правото на ползване в
размер на 2690,84 лева, при което и след приспадане пазарната стойност към
момента на сделката възлиза на 188149,16 лева. От стойността на имота в гр.
А. – 3280 лева следва да се приспадне правото на ползване в размер на 46,24
лева, при което следва да бъде прието, че пазарната стойност на този имот към
2019г. възлиза на 3233,76 лева.
При приложение стойностите посочени в заключението на тройната
съдебно – оценителна експертиза вещите лица А., А. и Б., стойността на
имотите в гр. Варна следва да бъде редуцирана със сумата от 7342,64 лева, а
тази на имота в гр. А. с 108,50 лева. От изложеното следва и извода, че след
приспадане стойността на ограниченото вещно право, стойността на имотите в
гр. Варна към момента на разпоредителната сделка възлиза на 229457,36 лева,
а за имота в гр. А. в размер на 3391,50 лева.
Съдът дава предпочитание на установените стойности на имотите със
заключението на тройната съдебно – оценителна експертиза, доколкото
същите са базирани на цени произтичащи от реални пазарни аналози за сделки
с подобен вид и близко с процесните местоположение.
След отчитате на пазарните стойности на вещите предмет на двете
21
сделки, чиято нищожност се иска да бъде прогласена от съда, както и при
математическо пресмятане спрямо стойностите под форма на продажна цена
по двата договора, следва извода, че за имотите в гр. Варна е налице
отклонение в размер на 11,76 пъти /229457,36 лева/19500 лева/, а за имота в
землището на гр. А. в размер на 9,73 пъти /3391,50 лева/348,50 лева/.
От изложеното следва да бъде направен и извода, че в конкретния случай
не е налице практически нулева насрещна престация. Установява се заплащане
на покупна цена под пазарната такава за имотите към момента на
разпоредителните сделки, но не и цена на незначителна стойност.
При преценка на фактите по делото и даване отговор на въпроса дали при
сключване на тези сделки са нарушени правилата за добросъвестност, съдът
намира, че следва да бъде обсъдено и обстоятелство досежно личността на
купувача, а именно лицето, на което прехвърлителят прехвърля своите имоти.
В конкретната хипотеза прехвърлителят е вуйчо на приобретателя, който е
негов племенник, при което следва и извода, че страните по сделките се
намират в родствени отношения. Не без значение при реализиране на
разпоредителни сделки с предмет лично имущество е личността на купувача, в
хипотеза в която тези сделки се осъществяват измежду роднини. В такива
хипотези личността на приобретателя следва да бъде предпочетена пред
възможността прехвърлителя да получи от трето лице пазарна стойност за
своя имот, при което собствеността да премине в патримониума на лице извън
родствени кръг на прехвърлителя.
В конкретика по настоящия казус следва да бъде отчетено, че ищецът е
потърсил първи контакт с ответника по повод реализиране на разпоредителни
сделки с негово имущество. Ищецът като приобретател е предпочел да
прехвърли тези имоти на своя племенник, а не на трето на спора лице при
пазарни цени, при мотиви, които вече съдът посочи, че се разкриват от
показанията и на двете групи свидетели, а именно да не остане имущество за
низходящите на ищеца. Няма данни по делото ищецът да е влизал в контакт с
трети лица по повод продажба на имотите, да е предлагал имотите си на
такива лица, да е търсил пазарната им стойност на свободния пазар.
Недвижимите си имоти ищецът Л. конкретно и изключително е предложил да
бъдат придобити от неговия племенник при посочена от последния цена.
Макар и цените да са в размер на 11,76 пъти, съответно 9,73 пъти под-
22
пазарните такива, съдът не може да приеме, че в конкретната хипотеза е
налице нееквивалентност на престациите, доколкото не пазарната стойност на
същите е била водеща при тяхното отчуждаване, а личността на
приобретателя, която личност обусловена от близката родствена връзка с
прехвърлителя е била от съществено значение при сключване на договорите.
Нееквивалентност на престацията означава, че получената продажна цена
вследствие разпоредителната сделка е практически нулева, и по точно толкова
ниска, че следва да бъде приета за нулева. Парична престация, като получена
пазарна цена за имота при разпоредителната сделка следва да се съпостави с
цената, каквато продавачът би получил на свободния пазар, ако желае да
продаде вещта при пазарна цена независимо от личността на купувача. Само и
единствено в такава хипотеза, при която личността на купувача не е водеща за
реализиране на прехвърлителна сделка, а важна е само цената на имота, която
би се получила в насреща може да се говори за нееквивалентност на
престацията. Пазарът като съотношение на търсене и предлагане на една вещ
в това число и недвижим имот определя цената му. Няма как да бъде търсен
пазарен еквивалент /пазарна цена/ в пълния му размер с действително
полученото вследствие осъществената продажба в хипотеза, при която
пазарните участници и конкретно съобразно настоящата хипотеза
участниците имащи качество на купувачи по сделките са сведени до един
възможен такъв.
При тези съображения предявените в условията на евентуалност искове
за прогласяване нищожност на сделките за имоти в гр. Варна и гр. А. поради
нарушаване на добрите нрави, предвид допусната при реализиране на тези
сделки нееквивалентност на престациите, следва да бъдат отхвърлени, като
неоснователни.
При отхвърляне на този иск следва да бъде разгледан и последния иск за
прогласяване на двата договора за покупко – продажба за нищожни, като
поради неспазване на предписаната от закона форма, на осн. чл. 26, ал.2, пр.3-
то ЗЗД.
В исковата си молба досежно тези искове ищецът поддържа твърдения, че
към момента на изповядване на двете разпоредителни сделки пред нотариус е
бил практически глух, поради което не е възприел текстът на сделките при
тяхното прочитане. Предвид това, че е бил глух е следвало да лично и на глас
23
да ги прочете, която процедура не е спазена, с оглед на което поддържа, че
същите са нищожни при приложение на разпоредбата на чл. 576 ГПК.
В Решение №42/10.02.2011г., постановено по гр. дело № 423/2010г. на
ВКС, се посочи, че формата на сделките представлява установени от закона
изисквания относно начина на извършване на волеизявленията при
определени сделки и неговото правно значение. За някои видове сделки
законът предвижда форма за действителност на сделките - нотариална. При
тези сделки спазването на нотариалната форма е материалноправно условие за
тяхната действителност. Нотариалната форма включва правило с чисто
процедурен характер /напр. задължение на нотариуса да изповяда сделката в
нотариалната си кантора, да провери самоличността на участниците в
производството и собствеността на имотите, да назначи тълковник на немите,
глухите и глухонеми лица, да прочете текста на нотариалния акт на
участниците и да го подпише след като актът бъде одобрен и подписан от тях
и пр./, както и изисквания към формата на документа и към неговото
съдържание, изразяващи се в спазване на определени в закона реквизити.
Съобразно разпоредбата на чл. 583, ал.1 ГПК, ако някой от участниците в
сделката е лице, което е нямо, глухо или глухонямо, но е грамотно, глухият сам
следва да прочете на глас документите и да обяви дали е съгласно със
държанието им.
В процесната хипотеза ищецът поддържа, че към момента на сделките
предвид здравословното си състояние е страдал от практическа глухота,
поради което е при изповядване на сделките е следвало да намери приложение
разпоредбата на чл. 583, ал.1 ГПК. За да бъде даден отговор на въпроса
досежно здравословното състояние на ищеца към 2019г., към който момент са
реализирани процесните сделки, съдът назначи съдебно-медицинска
експертиза, като заключение по същата даде назначеното за вещо лице – д-р.
В. М. – лекар при отделение УНГ при МБАЛ „Света Анна-Варна“ АД. От
заключението съдът приема, че здравното състояние на ищеца свързано с
проблеми досежно увреждания на слуховия апарат водещи до затруднения
при възприемане на звуци за пръв път медицински се констатира през
годината следваща разпоредителните сделки – 2020г. Към този момент
намалението на слуха за дясното ухо е било 67,5 децибела, а за лявото 75
децибела. От медицинска гледна точка се излага, че това му състояние спрямо
24
настоящия момент е прогресиращо, но към момента на атакуваните сделки –
2019г., в заключението се посочва, че при ищеца Л. е било налице смесено
намаление на слуха, като последният е могъл да разбира реч, да чува и
разграничава думи. Необходимо е било разговорът да бъде воден на по-висок
тон и от по-близко разстояние. Заключението на вещото лице М. се подкрепя и
от останалите събрани по делото гласни доказателства, както свидетелите
разпитани по почин на ищеца, така и тази на ответника. От анализа на същите
може да бъде направен извод, че ищецът към 2019г. е чувал със затруднения,
като е било необходимо да му бъде говорено с по-висок тон и от близко
разстояние, като от показанията на свидетелите не може да бъде изведено, че
към момента на разпоредителните сделки ищецът е бил практически глух. И
двете групи свидетели посочват в показанията си, че са водили разговори с
ищеца към този момент, като свидетелите ангажирани от ищеца споделиха, че
вследствие тези разговори знаят за намеренията на Л. да прехвърли имота на
своя племенник, а от показанията на свидетелите водени от ответника, за
конкретните параметри по водените между него и ответника разговори. В нито
една група от категорията свидетелски показания не се разкриват данни за
налична пълна глухота на ищеца към 2019г. При така изложеното съдът
намира, че следва да кредитира изцяло заключението на вещото лице по
назначената съдебно – медицинска експертиза, като приеме че към момента на
прочитане на договорите за покупко – продажба, ищецът е чувал прочетеното
от нотариуса, като част от съдържанието на сделките, поради което не е се
установява нарушаване на процедурата по нотариално удостоверяване на
сделките.
При тези съображения предявените искове за прогласяване на двата
договора за покупко – продажба за нищожни поради неспазване на
предписаната от закона форма, на осн. чл. 26, ал.2, пр.3-то ЗЗД, следва да се
отхвърлят като неоснователни.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ответника следва да бъдат присъдени
съдебно – деловодни разноски в размер на 2300 лева, същите представляващи
заплатено възнаграждение за процесуално представителство, за което са
ангажирани доказателства по делото, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
Водим от горното, съдът
25
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Л. Е. Л., ЕГН ********** от гр. Варна, ул.
Т.Т. №14 срещу Р. И. П., ЕГН ********** от гр. Б., ул. Т.К. №7 за прогласяване
нищожността на договор за покупко – продажба на недвижими имоти от
05.11.2019г., оформен в нотариален акт № 10, том4, рег. № 11412, дело
№550/2019г. по описа на нотариус Орлин Стефанов с район на действие
Варненски районен съд, по силата на който ищецът Л. Е. Л. продава на
ответника Р. И. П. поземлен имот с идентификатор ******, целия с площ от
445 кв. метра по скица, а по предходен документ за собственост 408 кв. метра,
с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване: ниско застрояване /до 10 м./, стар идентификатор: няма, с номер по
предходен план: 8, при съседи: ПИ с идентификатори:
№№*****,*****,*****,*****,*****,*****,*****, ведно с построените в
поземления имот: ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна с идентификатор
****** със застроена площ 147 кв. метра, брой етажи: един, състояща се от
четири стаи, две антрета, кухня, мазе и сервизни помещения; ГАРАЖ с
идентификатор **** със застроена площ 28 кв. м., брой етажи: 1 и
СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ с идентификатор №***** със застроена площ
9 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, поради
липса на основание, на осн. чл. 26, ал.2, пр.4-то ЗЗД, а в условията на
евентуалност, поради липса на съгласие, на осн. чл. 26, ал.2, пр.2-ро ЗЗД,
евентуално поради привидност на сделката, на осн. чл. 26, ал.2, пр.5-то ЗЗД,
евентуално поради нарушаване на добрите нрави /поради нееквивалентност
на престациите/, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, евентуално поради неспазване
на предписаната от закона форма, на осн. чл. 26, ал.2, пр.3-то ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Л. Е. Л., ЕГН ********** от гр. Варна, ул.
Т.Т. №14 срещу Р. И. П., ЕГН ********** от гр. Б., ул. Т.К. №7 за прогласяване
нищожността на договор за покупко – продажба на недвижими имоти от
05.11.2019г., оформен в нотариален акт № 11, том 4, рег. № 11414, дело №
551/2019г. по описа на нотариус Орлин Стефанов с район на действие
Варненски районен съд, по силата на който ищецът Л. Е. Л. продава на
ответника Р. И. П. поземлен имот с идентификатор ***** по КККР на град
Варна, одобрени със Заповед №РД-18-96/15.01.2018 г. на Изп. Директор на
26
АГКК с площ 2845 кв. метра, находящ се в землището на град А., община А.,
област Врана, местност „Т.", с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при
неполивни условия: 5, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
***, при граници ПИ с идентификатори: №№****,*****,*****,*****,, поради
липса на основание, на осн. чл. 26, ал.1, пр.4-то ЗЗД, а в условията на
евентуалност, поради липса на съгласие, на осн. чл. 26, ал.2, пр.2-ро ЗЗД,
евентуално поради нарушаване на добрите нрави /поради нееквивалентност
на престациите/, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, евентуално поради неспазване
на предписаната от закона форма, на осн. чл. 26, ал.2, пр.3-то ЗЗД.
ОСЪЖДА Л. Е. Л., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. Т.Т. №14 ДА
ЗАПЛАТИ на Р. И. П., ЕГН ********** от гр. Б., ул. Т.К. №7 сумата от 2300
/две хиляди и триста/ лева съдебно – деловодни разноски под формата на
заплатено възнаграждение за процесуално представителство в
първоинстанционното производство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Апелативен съд – Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
27