Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. София, 06.08.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV-А въззивен състав в открито съдебно заседание на девети ноември две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ТАШЕВА
мл. съдия МИРОСЛАВ СТОЯНОВ
при секретаря Светлана Влахова, като
разгледа докладваното от мл. съдия Стоянов в.гр.д. № 15413/2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от 24.09.2019 г. на Т.Л. чрез адв. К.К.срещу Решение № 195108 от 19.08.2019 г. по гр.д. № 70815/2017г. на СРС, с което e обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключеният на 16.08.2015 г. между Т.Л. в качеството й на продавач и Г.Я. в качеството му на купувач предварителен договор с предмет прехвърляне на правото на собственост върху следния недвижим имот, представляващ по скица № 15-370670-27.08.2015 г., издадена от СГКК - гр. София поземлен имот с идентификатор 68134.1109.392, с местонахождение в гр. София, общ. Столична, обл. София (Столица) по КККР, одобрени със Заповед РД-18-50/02.11.2011г. на изп. директор на АГКК, с адрес: гр. София, район „Красна поляна“, бул. „Възкресение“ № 86, с площ от 436 кв. м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м), номер по предходен план 141, квартал 37, при съседи: 68134.1109.241, 68134.1109.389, 68134.1109.378, 68134.1109.549, а по документ за собственост представляващ празно дворно място, съставляващо имот планоснимачен № 141, от квартал 7 по плана на ж. к. „Факултета“, София, целият с площ от 439 кв. м., при съседи: ул. „*******ул. „Лайбниц“, Д.С.и Д. Х.Н., при условие, че купувачът Г.Я. заплати на продавача Т.Л. в двуседмичен срок от влизане в сила на решението остатъка от продажната цена за имота в размер на 47 000 лв.
Твърди, че ищецът не е изправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнил задълженията по него. Съгласно чл. 5.5 от договора, ако нотариалното изповядване не се осъществи по вина на някоя от страните, изправната страна има право да обяви настоящия договор за окончателен. Ищецът се позовава на 30.09.2015 г. като дата за сключване на окончателния договор, но липсва уговорка за тази дата. Видно от съдебно графологичната експертиза (СГЕ) вертикалната черта пред „Х“ от екземпляра на ищеца е поставена допълнително и е изпълнена с различна химикална паста от тази, с която е изписан ръкописния текст и в двата екземпляра на договора. Достоверна е датата 30.10.2015 г., което се потвърждава и от уговореното в т. 2.2 от договора, че ако страните не договорят по-ранна дата, то същите се задължават да се явят в 11 ч на 30.10.2015 г. в кантората на нотариус М.Г., както и от показанията на съответния свидетел. От Констативен протокол от 30.10.2015 г. на нотариус М.Г. се установява, че на същата дата Т.Л. се е явила в кантората на нотариуса и е представила пълен набор документи в оригинал за сключване на окончателен договор, с което е изпълнила всичките си задължения по предварителния договор.
Съгласно чл. 4.1, чл. 1.2 и чл. 2.2 от предварителния договор задълженията на купувача са следните - да закупи имота при цената и условия по договора, да заплати остатъка от продажната цена на продавача при окончателното сключване на договора и да се яви най-късно на 30.10.2015 г. пред нотариус за изповядване на окончателен договор. Ищецът не твърди да е направил опит да сключи окончателен договор по-рано от 30.10.2015 г. Не сочи доказателства и че на 30.09.2015 г., която съдът е счел за преправена в екземпляра на ищеца, е бил в готовност да сключи окончателния договор. Иска отмяна на обжалвания акт като неправилен и отхвърляне на иска.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от Г.Я., в който я оспорва като неоснователна по изложени съображения – договорът не е прекратен от Т.Л. поради твърдяната неизправност на Г.Я.; чл. 19, ал. 3 ЗЗД не поставя изискване за изправност на страната, която иска обявяване на предварителния договор за окончателен, за което липсва пречка, тъй като предварителният договор не е развален.
Съдът, като прецени
събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното
от фактическа и правна страна:
Обжалваното решение е изцяло валидно, а в обжалваната част допустимо (чл. 269 ГПК).
Предявен е иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
С обжалваното решение е прието, че по силата на процесния договор, който не е развален, ищецът има правото да иска обявяването му за окончателен, независимо че не се е явил в нарушение на договора на 30.10.2015 г. за сключване на окончателен договор. Страните не са уговорили последици при неизпълнение на горното задължение, поради което на срока не е придадено действие на правопрекратяващ за правоотношението факт.
Уважаването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД изисква кумулативното проявление на следните елементи от фактическия състав по чл. 19 ЗЗД: валиден предварителен договор, сключен в изискуемата от закона форма и съдържащ всички съществени елементи на окончателния договор относно вещта и цената; ответницата да е собственица на процесния имот; изправност на ищеца и изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника.
Не се спори по делото, че на 16.08.2015 г. страните са сключили писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за цена в размер на 50 000 лв., при чието подписване купувачът е заплатил на продавача задатък в размер на 3 000 лв., което се установява и от представените от двете страни екземпляри на договора (I - 5, 34; вж. чл. 1.2, първо тире и чл. 5.3 от договора относно заплатения задатък). Страните не спорят и относно съдържанието на процесния договор с изключение на крайната дата, до която следва да се явят за сключване на окончателен договор съгласно разпоредбата на чл. 2.1 от договора.
Според неоспореното от страните заключение на СГЕ, ценено от съда като компетентно и обективно изготвено, както и от устното изложение на вещото лице, изготвило заключението, се установява, че ръкописните текстове „30.X“ на последния ред на първа страница в двата екземпляра на процесния договор са написани с една и съща по физико-оптични свойства химикална паста, а праволинейният елемент „I“ от датата „30.IX.2015 г.“ в екземпляра, представен от ищеца, е изписан с друга, различна по физико-оптични свойства синя химикална паста, поради което първоначално изписаната дата „30.X.2015 г.“ е променена на „30.IX.2015 г.“ (I - 73, 75г). Поради това крайната дата за явяване на двете страни в кантората на нотариус М.Г., рег. № 303 на НК е 30.10.2015 г., на която уговорена дата и място само продавачът Т.Л., но не и купувачът Г.Я. се е явил за сключване на окончателен договор относно процесния имот видно от Констативен протокол от 30.10.2015 г. на нотариус М.Г. (I - 38).
Неизпълнението на задължение по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен (Решение № 73 от 21.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4704/2014 г., IV г. о.; Решение № 284 от 5.12.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1986/2016 г., IV г. о.; Решение № 229 от 28.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4936/2013 г., III г. о.; Решение № 455 от 19.12.2013 г. на ВКС по гр. д. № 3635/2013 г., IV г. о.; Решение № 224 от 1.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1247/2012 г., IV г. о.; Решение № 195 от 28.05.2019 г. на ВКС по т. д. № 2393/2017 г., I т. о.; Решение № 211 от 13.01.2014 г. на ВКС по т. д. № 762/2012 г., I т. о.; Решение № 28 от 1.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 207/2010 г., II т. о.).
Действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор. Той продължава да обвързва страните и след това и всяка от тях дължи изпълнение. От изтичането на срока за двете страни започва да тече единствено давността за предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. За да прекрати действието си, договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговаря (Решение № 133 от 15.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3595/2019 г., III г. о.; Решение № 816 от 3.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2981/2008 г., II г. о. (относно началото на давностния срок); Решение № 1407 от 10.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4949/2007 г., IV г. о.; Решение № 701 от 12.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1461/2008 г., III г. о.; Решение № 1210 от 19.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3804/2007 г., IV о.; Решение № 732 от 5.12.2008 г. на ВКС по т. д. № 214/2008 г., II т. о.).
Неявяването на купувача за сключване на окончателен договор на уговорената дата и място в съответната нотариална кантора не е пречка процесният договор да бъде обявен за окончателен по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от купувача срещу продавача, който се е явил на уговорената дата и място за сключване на окончателен договор, тъй като липсващото съгласие ще бъде заместено от съдебното решение (Определение № 492 от 8.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 262/2017 г., III г. о.).
Срокът по чл. 2.1 от предварителния договор е уговорен в полза на двете страни по договора и на него не е придадено действие на правопрекратяващ за правоотношението факт (Решение № 229 от 28.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4936/2013 г., III г. о.; Решение № 1210 от 19.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3804/2007 г., IV о.; Решение № 732 от 5.12.2008 г. на ВКС по т. д. № 214/2008 г., II т. о.). Напротив, съгласно чл. 5.5 от договора при вина на някоя от страните за липса на нотариално изповядване на сделката, изправната страна има право да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне на конститутивния иск за сключване на окончателен договор при наличие на уговорка между страните за едновременно изпълнение на насрещните им задължения при сключване на окончателния договор и създадената с разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК правна възможност съдът да постанови решение, заместващо окончателният договор при условие ищецът да изпълни задължението си (чл. 19, ал. 3 ЗЗД и Решение № 28 от 1.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 207/2010 г., II т. о.). Така след 30.10.2015 г. всяка от страните по договора има право да предяви иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. На следващо място, ответницата е имала възможност да развали процесния договор поради неизпълнение на задължението на купувача за явяване по чл. 2.1 от договора. Липсват доводи на страните и съответно доказателства за разваляне или за прекратяване действието на процесния договор на друго основание.
В чл. 1.2, тире второ от предварителния договор е уговорено плащането на остатъка от цената по предварителния договор да стане при сключването на окончателния договор, а не преди този момент и като условие за неговото сключване (Решение № 83 от 1.02.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2978/2019 г., II г. о.; Решение № 2 от 2.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4308/2007 г., I г. о.). Именно тази хипотеза е предвидена в нормата на чл. 362, ал. 1 ГПК, която проф. д.ю.н. Екатерина Матеева в своите лекции по задължителната дисциплина „Гражданско право Обща част“ нарича „осъждане ръка за ръка“. Така с обжалваното решение предварителният договор е обявен за окончателен между страните по делото, при условие че ищецът заплати остатъка от дължимата продажна цена на ответницата в законово предвидения двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
Доколкото ответницата е собственик на процесния имот (чл. 363 ГПК), предмет на валиден предварителен договор между страните по делото, съдържащ съществените условия на окончателния договор относно продавания имот и неговата цена (чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД), искът е основателен като предявен на 04.10.2017 г., след настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор на 30.10.2015 г.
С оглед на гореизложеното и при съвпадане на крайните изводи на двете инстанции, обжалваното решение следва да бъде потвърдено като правилно.
По разноските
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК въззиваемият има право на разноски за адвокатско възнаграждение за настоящото производство в размер на 250 лв. по следните съображения.
Представеният Договор за правна защита от 11.11.2019 г. (II - 12), сключен между въззиваемия и двама адвокати, служи като разписка за доказване на обстоятелството, че 500 лв. от уговореното възнаграждение в общ размер на 2 000 лв. са заплатени при подписването на договора (т. 1 от ТР № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК на ВКС). По делото липсват доказателства, че остатъкът от 1 500 лв., за който е уговорено, че ще бъде заплатен в срок до 1 месец, е платен на адвокатите.
На следващо място, страната има право на разноски само за един адвокат (чл. 78, ал. 1 ГПК и Определение № 314 от 26.07.2016 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2048/2016 г., III г. о.), а в случая сумата от 500 лв. представлява част от общо уговореното възнаграждение относно процесуално представителство на двама адвокати. Поради това от сумата в размер на 500 лв. се приспада половината от нея по отношение на адв. Х.Х., който от друга страна не е извършил и никакви процесуални действия в настоящото производство, за които да му е дължимо адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 195108 от 19.08.2019 г. по гр.д. № 70815/2017г. на СРС.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Т.З.Л., ЕГН: ********** да заплати на Г.Л.Я., ЕГН: ********** сумата в размер на 250 лв. - разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.