Решение по дело №623/2020 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер              09.10.2020г.                 гр.София

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІV-А въззивен състав, в публично съдебно заседание на двадесет и осми септември през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА

 

                                             ЧЛЕНОВЕ :          ГАЛИНА ТАШЕВА

 

                                                                           МИРОСЛАВ СТОЯНОВ

 

при участието на секретар Ирена Апостолова като разгледа докладваното от съдия Кацарова гр.д. № 623 по описа за 2020г., взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.                                                                            

С решение от 02.04.2019г., гр.д.71009/16г., СРС, 90 с-в осъжда М.С.Н. и П.С.Н. да заплатят на И.Г.А. и Н.Е.М. сумата 12 500 лв. – заплатени по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2011г. вноски за продажна цена на апартамент с идентификатор 68134.4360.476.7.19 по КККР, на отпаднало основание поради прекратяването на предварителния договор, ведно със законна лихва, считано от 05.08.2015г. и сумата 1 410.80 лв. - разноски, отхвърля исковете с правни основания чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, чл.92 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата над 12 500 лв. до 16 000 лв., за сумата 1 600 лв. – неустойка по чл.5.2.2 от предварителния договор и за сумата 1 690 лв. – мораторна лихва върху главницата от /само 12 500 лв./ 16 000 лв. за периода 26.08.2014г. – 05.08.2015г., ведно със законна лихва, считано от 05.08.2015г., осъжда И.Г.А. и Н.Е.М. да заплатят на М.С.Н. и П.С.Н. сумата 1 254.53 лв., с която са се обогатили за сметка на ищците по насрещния иск, след като в периода 01.05.2013г. – 31.01.2014г., въз основа на предварителния договор са ползвали апартамента, но не са заплатили дължимите суми за отопление и гореща вода, заплатени от ищците и сумата 668.65 лв. - разноски, като отхвърля насрещните искове с правни основания чл.59, ал.1 и чл.86 ЗЗД за сумата над 1 254.53 лв. до 2 800 лв. и за сумата 200 лв. – мораторна лихва за периода 15.06.2014г. – 15.03.2015г.

 

 

Срещу решението постъпва въззивна жалба от И.Г.А. и Н.Е. М.в частта, с която са отхвърлени предявените от тях главни искове и са уважени насрещните. Иска се отмяна на решението в тази част и постановяване на друго, с което да се  уважат главните искове и се отхвърлят насрещните. Оспорват жалбата на насрещната страна.

Срещу решението постъпва въззивна жалба от М.С.Н. и П.С.Н. в частта, с която е уважен предявеният срещу тях главен иск и са отхвърлени техните насрещни. Иска се отмяна на решението в тази част и постановяване на друго, с което да се  отхвърли главния иск и се уважат насрещните. Оспорват жалбата на другата страна.

Софийският градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и като обсъди по реда на чл.269 ГПК наведените оплаквания в жалбата, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивните жалби са подадени в срока по чл.259, ал.1 ГПК от надлежни страни и са допустими. Разгледани по същество, жалбата на  И.А. и Н. М.е основателна, а жалбата на Найденови е неоснователна.

Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и отчасти правилно.

Предявени са главни искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3, чл.92, ал.1 и чл.86, ал.1 ЗЗД, както и насрещни искове с правно основание чл.59, ал.1 и чл.86, ал.1 ЗЗД.

По главния иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД.

Въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2011г., ответниците по главния иск М.С.Н. и П.С.Н. обещават да продадат на ищците И.Г.А. и Н.Е.М. апартамент № 19 в гр.София, ж.к. „Люлин“, бл.*******, с площ 58.53 кв.м., състоящ се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, с идентификатор 68134.4360.476.7.19 по КККР, заедно с избено помещение № 21 и 0.835 % ид.ч. о.ч. на сградата срещу цена от 120 000 лв.

Според чл.5.2.2, раздел V „Разваляне и прекратяване“ от договора, купувачите разполагат с възможност да прекратят (развалят) договора, ако продавачите виновно не им прехвърлят собствеността.

Едно от основните задължения за ответниците пи иска са визирани в чл.4.2 от договора, а именно снабдяването с всички документи, необходими по закон за извършване на окончателна сделка.

В чл.4.6 от договора е обективирано декларативно изявление на ответниците за статута на продаваемия имот, включително, че не е обременен с тежести, не е предмет на съдебен спор, няма вписани искови молби и трети лица нямат каквито и да било права върху него.

Ответниците целят да се легитимират като собственици на обещания апартамент, като придобит при условията на съпружеска имуществена общност по време на брака, чрез договор за покупко-продажба от 15.09.2010г., оформен с нот. акт № 156, т.I, д.142/10г., н-с рег. № 500 НК, сключен между продавач Ч.С.Г. и купувач - ответника М.Н..

Посоченият за техен праводател, от своя страна се е легитимирал като собственик по давност с констативен нот. акт № 130/03.08.2010г., т.I, д.119/10г., н-с рег. № 500 НК.

С влязло в сила на 30.01.2015г. решение от 04.09.2014г., гр.д.358/12г., СРС, 51 с-в на основание чл.108 ЗС, Ч.Г.е осъден да предаде владението на същия имот в полза на признатите за собственици И.И.Р., Т.К.П.и В.П.П., като е отменен констативния нот. акт № 130/10г.

Представена е първа страница от искова молба с вх. № 53403/14.10.2003г. на Софийския районен съд, върху която е извършено отбелязване - гр.д № 47002/09г., 67 с-в, подадена от И.Р.срещу В.П.за делба на този имот.

Според удостоверение изх. № 31949/30.08.2011г. на Служба по вписванията, при проверка на лице - И.Р.и В.П., се оказват вписвания на искова молба вх. рег. № 22/26.11.2009г. и законна ипотека том 11, акт 120/1979г., без данни за заличаване.

Вписването на исковите молби е изпълнило своята оповестително-защитната функция да се даде гласност на съдебния спор относно недвижимия имот и да се осигури противопоставимост при конкуренция на права от същия праводател, тъй като придобитите от трети лица вещни права след вписването не могат да бъдат противопоставени на ищеца.

Отделно, още по време на сключване на предварителния договор, обещателите при положена минимална дължима грижа са могли да извършат проверка в данъчната служба при СО района „Люлин“ и по регистрите към кадастралния план в ДАГ. Така щяха да установят на кои лица е бил записан имотът преди техния праводател Ч.Г., предвид обстоятелството, че придобивното му основание произтича от  оригинерен способ, след което да извършат съответни справки по техните персонални имотни партиди в Агенция по вписванията.

Същите тези справки, ответниците са могли да извършат и по-късно, а именно непосредствено след снемане на писменото обяснение от 10.01.2012г. на ответника М.Н., като свидетел по пр. вх. № 51032/11г., РП-София по ДП ЗМ № 15038/12г., 05 РУП-СДВР. Наказателното производство е било образувано срещу лицата, свидетелствали при обстоятелствената проверка по издаване на констативния нот. акт № 130/10г. в полза на Ч.Г..

Най-малкото, след подаване на обяснението от 10.01.2012г., ответниците вече са знаели, че е поставено под съмнение правото им на собственост, както и на техния праводател към момента на продажбата.

Въпреки знанието за своята неизправност като обещатели, най-късно към 10.01.2012г., ответниците не предприемат всички необходими мерки за проверка на собствеността и съответната документация, нито уведомяват ищците за възникналото съмнение в тази насока и за юридическата невъзможност да сключат окончателен договор. Напротив, продължават да настояват и съответно да получават от тях плащания на вноски от продажната цена през периода 30.05.2013г. – 28.10.2013г. В този смисъл, не е оборена, уредената в общата норма на чл.81, ал.1 ЗЗД, презумпция за вина при неизпълнение на договорно задължение поради неположена дължима грижа.

Изпълнена е хипотезата на чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД вр. чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД вр. чл.5.2.2 вр. чл.4.2 и чл.4.6 от предварителния договор, купувачите едностранно да развалят договора и да получат обратно платените на отпаднало правно основание вноски от цената на имота. Към момента на развалянето, обещателите не са титуляри върху правото на собственост за имота. След като праводателят им е несобственик, договорът за покупко-продажба по нот. акт № 156/10г. не е годен да произведе вещноправен транслативен ефект. В тази връзка, ответниците не разполагат с всички необходими документи за сключване на окончателна сделка по смисъла на чл.4.2 от предварителния договор. Неверни се оказват декларираните от тях обстоятелства в чл.4.6 от договора в частта, че имотът не е предмет на съдебен спор и трети лица нямат каквито и да било права върху него.

След като изпълнението на основното задължение на обещателите по предварителния договор, а именно да са собственици на имота, се оказва невъзможно по тяхна вина, ищците разполагат с правната възможност да развалят правоотношението по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД и без даване на подходящ срок за изпълнение. Отправената от тях нотариална покана рег. № 13976/21.07.2014г., чрез н-с рег. № 039 НК е получена от ответниците на 12.08.2014г. Характер на покана за разваляне има и връченият им препис от исковата молба.

Ищците са изправна страна в правоотношението и разполагат с правната възможност да го прекратят, за разлика от ответниците. Обещателите, като неизправна страна, по вече изложените съображения, не могат да искат разваляне по реда на чл.5.2.1 от предварителния договор. Последиците на разваляне не настъпват нито с отправената от тях нотариална покана в този смисъл, рег. № 3686/13.06.2014г., н-с рег. № 268 НК, с отразено връчване по чл.47, ал.1 ГПК, но без данни за постоянен и настоящ адрес на ищците, нито чрез връчване на насрещната искова молба. Това е така, защото клаузата на чл.5.2.1 от предварителния договор предпоставя правото им да го прекратят и задържат всички платени вноски при неплащане от купувачите в срок на втора дължима вноска, но само при изричното условие за „наличие на всички необходими документи“. Предвид установената липса на документ, годен да легитимира ответниците като собственици на имота, същата клауза е неприложима.

По силата на чл.55, ал.1, пр.3 вр. чл.88, ал.1 ЗЗД вр. чл.5.2.2, изр.3, предл.1 от договора, ответниците дължат възстановяване на всички платени вноски от продажната цена, като получени на отпаднало основание. Съобразно установените плащания с вносни бележки и извлечение от банкова сметка ***.10.2011г. за 2 500 лв., 01.12.2011г. - 2 500 лв.,  30.12.2011г. -2 500 лв., 30.05.2011г. - 500 лв., 31.05.2011г. – 500 лв., 30.09.2011г. – 1 000 лв., 15.10.2011г. – 1 000 лв. и 28.10.2013г. – 2 000 лв., искът е доказан и по размер за сумата 12 500 лв.

По акцесорния иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД.

Според чл.5.2.2, изр.3, предл.2 от договора, ответниците дължат на ищците възстановяване на всички платени до момента суми по правоотношението, ведно с неустойка от 10 %. Неустоичната клауза изпълнява своята санкционна функция спрямо виновното неизпълнение на основното договорно задължение на обещателите да разполагат с документ за собственост на имота.  Затова основателен е искът до размер на сумата 1 250 – неустойка за виновно неизпълнение на задълженията чл.4.2 и чл.4.6 от договора, в размер на 10 % върху подлежащата на връщане главница от 12 500 лв.

По акцесорния иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД.

Забавата за плащане на обжалваната част от главницата за 12 500 лв., включваща подлежащите на връщане вноски, настъпва с изтичане на 14-дневен срок, считано от 12.08.2014г., когато е връчена нотариална покана рег. № 13976/21.07.2014г., чрез н-с рег. № 039 НК. Искът е основателен за сумата 1 690 лв. – мораторна лихва за забавено плащане през периода 26.08.2014г. – 05.08.2015г. Доказан е и по размер, определен от съда по реда на чл.162 ГПК с помощта на оn-linе калкулатор.

По насрещния иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД.

Съгласно чл.7.1 от договора владението на имота се предава в деня на сключването. Относно времевия интервал, през който ответниците по насрещния иск И.Г.А. и Н.Е.М. упражняват фактическа власт върху имота, следва да се кредитират съвпадащите показания на свидетелите Л.А.и Ася О., съответно дъщеря на двамата ответници по иска и сестра на ответницата. Обстоятелството, че ответниците по насрещния иск живеят в апартамента от м. декември 2011г. до м.януари – м. февруари 2013г. се установява от  свид. А.и се подкрепя от свид. О., която сочи срок на ползване 1 година и 2-3 месеца от нанасянето им през м. декември 2011г. Свидетелките по еднакъв начин изясняват, че след напускането на ответниците, в апартамента остават да живеят дъщеря им – свид. А., заедно със семейството си, които по принуда от ищеца, освобождават жилището в началото на 2014г. Въпреки заинтересоваността на свидетелките в полза на ответниците, предвид  родствените им връзки, въззивният съд по реда на чл.172 ГПК цени техните показания. Същите кореспондират помежду си, основани са изцяло на непосредствени впечатления и не са опровергани или разколебани от други преки доказателствени средства, включително и от противоречащите им показания на свидетеля К.В.. Освен че той е заинтересован в полза на ищците, т.к. ищецът М.Н. е негов работодател, показанията му в частта, че ответникът И.А. живее в апартамента до 2015г. са изцяло опосредени от чути разговори между страните, но без лични наблюдения на имота и остават неподкрепени с други доказателства.

Фискалните бонове от 14.04.2015г., издадени от „Т.С.“ ЕАД относно цена на предоставена топлинна енергия за имота, имат характер на разписка за погасяване на задълженията по смисъла на чл.77, ал.1 ЗЗД.  След като са били в държане на представилите ги ищци, може да се приеме, че последните са извършили плащанията. Платежните документи, обаче установяват само погасявания по фактури, издадени от доставчика през времевия интервал следващ 30.06.2013г., който е извън периода м. декември 2011г. – м. февруари 2013г., когато имотът е използван от ответниците. След като не се доказва ищците да плащат консумативи за имота през периода на ползването му от ответниците, за последните не възниква задължение да възстановят неоснователно предизвикано разместване на имуществени блага. Насрещният иск по чл.59, ал.1 ЗЗД за сумата 1 254.53 лв. следва да се отхвърли като неоснователен.

По насрещния иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД.

Неоснователността на главното вземане по чл.59, ал.1 ЗЗД обуславя  отхвърлянето на акцесорния иск за сумата 200 лв. – мораторна лихва върху главницата през периода 15.06.2014г. – 15.03.2015г. Отделно, не са настъпили последиците на забавата за изпълнение поради липса на връчена покана за дължима конкретна сума за консумативи – чл.84, ал.2 ЗЗД.

Крайните изводи на двете съдебни инстанции частично съвпадат, поради различни мотиви.

Първоинстанционното решение на основание чл.271, ал.1, изр.1, пр.2 ГПК следва да се отмени в частта, с която се отхвърлят главните искове по чл.92, ал.1 и чл.86, ал.1 ЗЗД и е уважен насрещния иск по чл.59, ал.1 ЗЗД, като вместо него се постанови друго, с което се уважат същите главни искове и се отхвърли насрещния.

Решението следва да се потвърди в частта, с която е уважен главния иск по чл.55, ал.1 ЗЗД и се отхвърлят насрещните искове.

Решението в останалата част, с която се отхвърлят главния иск по чл.55, ал.1 ЗЗД и главния иск по чл.86, ал.1 ЗЗД за мораторна лихва върху главницата над размера от 12 500 лв. до размера от 16 000 лв., като необжалвано е влязло в сила.

И.А. и Н.М. пред  първа инстанция  реализират разноски за 771.20 лв. – д.т. и 2 150 лв. + 460 лв. – платено в брой възнаграждение за един адвокат, а пред въззивна – 50.09 лв. за д.т. и 1 952 лв. – платено в брой адвокатско възнаграждение, или общо 5 383 лв., които се дължат изцяло. Неоснователно е възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение, предвид фактическата и правна сложност на делото по смисъла на чл.78, ал.5 ГПК.

По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в

 

 

Р   Е   Ш   И   :лОТМЕНЯ решение от 02.04.2019г., гр.д.71009/16г., СРС, 90 с-в в частта, с която се отхвърлят исковете с правни основания чл.92 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 1 600 лв. – неустойка по чл.5.2.2 от предварителния договор и за сумата 1 690 лв. – мораторна лихва върху главницата /само от 12 500 лв./ за периода 26.08.2014г. – 05.08.2015г., ведно със законна лихва, считано от 05.08.2015г., осъждат се И.Г.А. и Н.Е.М. да заплатят на М.С.Н. и П.С.Н. сумата 1 254.53 лв., с която са се обогатили за сметка на ищците по насрещния иск, след като в периода 01.05.2013г. – 31.01.2014г., въз основа на предварителния договор са ползвали апартамента, но не са заплатили дължимите суми за отопление и гореща вода, заплатени от ищците и сумата 668.65 лв. – разноски, а  М.С.Н. и П.С.Н. да заплатят на И.Г.А. и Н.Е.М. сумата 1 410.80 лв. – разноски, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:   

ОСЪЖДА М.С.Н., ЕГН ********** и П.С.Н., ЕГН **********, двамата с адрес: *** да заплатят на И.Г.А., ЕГН ********** и Н.Е.М., ЕГН **********, двамата с адрес: *** на основание чл.92, ал.1 ЗЗД вр. чл.5.2.2, изр.3, предл.2 по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2011г. сумата 1 250 лв. – неустойка за виновно неизпълнение на задълженията чл.4.2 и чл.4.6 от договора, в размер на 10 % върху подлежащата на връщане главница от 12 500 лв., ведно със законна лихва, считано от 05.08.2015г., на основание чл.86, ал.1 ЗЗД сумата 1 690 лв. – мораторна лихва за забавено плащане на главницата от 12 500 лв. през периода 26.08.2014г. – 05.08.2015г. и сумата 5 383 лв. – разноски за първа и въззивна инстанция.

ОТХВЪРЛЯ предявения от М.С.Н., ЕГН ********** и П.С.Н., ЕГН **********, двамата с адрес: *** срещу И.Г.А., ЕГН ********** и Н.Е.М., ЕГН **********, двамата с адрес7*** насрещен иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД за сумата 1 254.53 лв. – стойност на консумативни разходи за ползван апартамент по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2011г. през периода 01.05.2013г. – 31.01.2014г.

ПОТВЪРЖДАВА решение от 02.04.2019г., гр.д.71009/16г., СРС, 90 с-в в частта, с която се осъждат М.С.Н. и П.С.Н. да заплатят на И.Г.А. и Н.Е.М. сумата 12 500 лв. – заплатени по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.10.2011г. вноски за продажна цена на апартамент с идентификатор 68134.4360.476.7.19 по КККР, на отпаднало основание поради прекратяването на предварителния договор, ведно със законна лихва, считано от 05.08.2015г. и се отхвърлят насрещните искове с правни основания чл.59, ал.1 и чл.86 ЗЗД за сумата над 1 254.53 лв. до 2 800 лв. и за сумата 200 лв. – мораторна лихва за периода 15.06.2014г. – 15.03.2015г.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването на преписа на страните в частта за главните искове и е окончателно в частта за насрещните искове.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

ЧЛЕНОВЕ:       1.

 

 

                           2.