№ 186
гр. Шумен, 30.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ II, в публично заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Азадухи Ов. Карагьозян
Членове:Константин Г. Моллов
Теодора Енч. Димитрова
при участието на секретаря Станислава Ст. Стойчева
като разгледа докладваното от Теодора Енч. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20233600500158 по описа за 2023 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на К. А. К. от гр. ..... действащ чрез
пълномощника адв. К. С. от ВАК срещу решение № 3577/21.11.2022 г. по гр.д. № 2704/2022
г. по описа на ВРС.
Жалбоподателят намира решението за неправилно, незаконосъобразно и постановено
при допуснати процесуални нарушения, по съображения, изложени подробно в жалбата му,
с оглед на които моли въззивният съд да го отмени и постанови друго, с което да уважи
изцяло предявения иск и му присъди направените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК, въззиваемата Д. З. Х. от гр. ..... действаща чрез
пълномощника адв. Сн. Т. от ВАК е депозирала отговор на жалбата, в който я оспорва като
неоснователна и моли за оставянето й без уважение, както и за присъждане на извършените
във въззивното производство разноски.
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежно легитимирано лице, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, редовна и допустима.
Разгледана по същество, същата е неоснователна, поради следното:
Гр.д. № 2704/2022 г. по описа на ВРС е образувано по искова молба на
жалбоподателя срещу въззиваемата, имаща за предмет претенция за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сумата от 5 000 евро или нейната левова равностойност, а
1
именно 9 778 лева, представляваща уговорена неустойка за забавено изпълнение на
предварителен договор от 26.10.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот –
апартамент № 10, находящ се в гр. ......, ведно с 5.5641% ид.ч. от общите части на сградата и
от правото на строеж върху ПИ, в който е построена сградата, както и 30.40 кв.м. ид.ч. от
ПИ с идентификатор 10135.2575.1673 по КК на гр. .....
Ищецът е обосновал претенцията си с твърденията, че на 26.10.2021 г. двамата с
ответницата сключили предварителен договор за продажба на описания по-горе недвижим
имот, негова собственост, като уговорената цена общо за жилището и подобренията и
обзавеждането в него била 88 000 евро по левовата им равностойност по фиксинга на БНБ, в
размер на 172 113 лева. При сключване на договора била платена първата вноска от 8 000
евро в левовата им равностойност, като купувачът се задължил да заплати остатъка от
цената в размер на 80 000 евро в левовата им равностойност в деня на подписване на
окончателен договор в нотариална форма. Съгласно чл.3.1 от предварителния договор
страните се задължили да сключат окончателен в срок до 30.11.2021 г., в кантората на
нотариус В.Г., рег. № ....., като било уговорено датата и точния час на изповядване на
сделката да бъдат определени допълнително. На 30.11.2021 г. нито една от страните не
предприела действия, но след проведени разговори уточнили, че окончателното плащане и
подписване на договор ще бъде извършено на 22.12.2021 г., в 13.00 часа, в кантората на
посочения нотариус. На тази дата, в уговорения част купувачът не се явил, като в 13.30 часа
бил съставен протокол, отразяващ неявяването на купувача и готовността на продавача да
изпълни задължението си по предварителния договор. След това, чрез телепоща отправил
покана до купувача за сключване на нотариален договор на 17.01.2022 г. в 13.00 часа при
същия нотариус, за което ответницата била уведомена от нотариуса. На 17.01.2022 г.
купувачът отново не се явил, за което бил съставен протокол, като продавачът насрочил
последна дата за сключване на окончателен договор на 31.01.2021 г., в 13.00 часа и заявил,
че при неявяване на купувача ще счита предварителния договор за развален. Освен, че
уведомил ответницата за изявлението си по телефон, на 19.01.2022 г. й изпратил нова
телепоща с покана за финализиране на сделката. На 31.01.2022 г. успешно оформили
покупко-продажбата в нотариална форма, като била заплатена и втората част от цената на
имота и с протокол от същата дата имотът бил приет без забележки от купувача. Уведомил
ответницата, че поради забавяне от нейна страна за плащане пълната цена на имота и
сключване на окончателен договор, му дължи неустойка в размер на 5 000 евро, както е
уговорено в т.5.3.1, раздел V от предварителния договор и, както бил отразил в двата
констативни протокола, съставени от нотариуса. Въпреки това не получил плащане или
предложение в тази връзка от ответницата. На основание цитираната разпоредба и поради
факта, че, считано от 22.12.2021 г. до 31.01.2022 г. ответницата е била в забава да изпълни
изискуемото си задължение по договора – да плати окончателната цена по сделката, за да
бъде оформена същата с нотариален акт, счита, че е в забава от 40 дни, поради което му
дължи неустойка в размер на 0.2% на ден, а не както е било записано погрешно в договора в
размер на 0.1%, или обща сума в размер на 6 400 евро или тяхната левова равностойност от
12 517.20 лева. Доколкото обаче отговорността е ограничена изрично до 5 000 евро, то
2
ответницата следва да му заплати именно тази сума или нейната левова равностойност от 9
778 лева.
В срока за отговор, ответницата е оспорила предявения иск като неоснователен,
навеждайки възражения, че сделката не е била изповядана в срок до 31.11.2021 г. по вина на
ищеца, тъй като не бил готов с всички необходими документи, с които следвало да се
снабди съгласно чл.4.7 от договора. След тази дата, едностранно и в разрез с договореното в
т.3.1 от предварителния договор ищецът едностранно е определил деня и часа за
изповядване на сделката. На следващо място, тя не е получавала нито поканата, за която й е
съобщено от ищеца на 19.01.2022 г., нито останалите покани. Предвид това оспорва
твърдението на кредитора, че е връчил покани за изповядване на сделката, както и за
заплащане на останалата част от продажната цена. Освен това, към 22.12.2021 г. ищецът не е
представил удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване от АВ, каквото
задължение е имал съгласно чл.4.7 от договора. Едва след 13.01.2022 г. продавачът е бил
готов с всички документи съобразно договореното между страните, като именно след тази
дата, на 19.01.2022 г. е уведомил ответницата, че е запазил час за нотариус на 31.01.2022 г., в
който ден и час тя се явила и е изпълнила задълженията си. Ето защо, спорова твърдението,
че продавачът е бил изряден и готов да изпълни задълженията си към 22.12.2021 г.. Заявява
също, че не е била надлежно уведомена от нотариуса за предстоящата сделка, съобразно
изискването на чл.84, ал.2 от ЗЗД, както и, че, видно от текста на т.5.3.1, купувачът дължи
неустойка, ако не изпълни свое парично задължение, съгласно сроковете, а не изобщо ако не
изпълни задълженията си по договора. Предвид това и, че е платила окончателната
продажна цена в деня на нотариално изповядване на сделката, следва, че е изпълнила
надлежно задължението си за плащане, а ищецът претендира неустойка за забава преди
задължението да е станало изискуемо, т.е. преди нотариалното изповядване на сделката,
което е в разрез с договореното между страните. Оспорва твърдението на ищеца, че
неустойката е била 0.2 % на ден, тъй като била допусната техническа грешка. Счита и, че
така уговорената неустойка е прекомерна, макар и формулирана ограничително до 5 000
евро, тъй като е приравнена на неустойката за пълно неизпълнение, формулирана в т.5.3.2.
С решението си първоинстанционния съд е отхвърлил предявения от К. А. К. срещу
Д. З. Х. осъдителен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 5 000
евро, представляваща неустойка по т.5.3.1, раздел V от предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 26.10.2021 г. за забавено изпълнение задължението на
купувача за заплащане на окончателната покупна цена в периода от 22.12.2021 г. до
31.01.2022 г. и е осъдил К. А. К. да заплати на Д. З. Х. сумата от 820 лева, представляваща
сторени съдебни разноски, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението се обжалва изцяло от ищеца.
При извършена проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивният съд намери, че
обжалваното решение е валидно и допустимо.
По същество, от събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в
3
съвкупност, се установи следното:
От приложеното на л.5-7 от първоинстанционното дело заверено копие от документа
се доказва и не се спори между страните, че на 26.10.2021 г. между същите е бил сключен
писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ищецът се задължил да прехвърли на ответницата, чрез договор за покупко-продажба в
нотариална форма апартамент № 10, на ІІІ етаж, със ЗП 75.53 кв.м., ведно с припадащите му
се 5.5641% кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, както и 42.26
ид.ч. от ПИ с идентификатор № 10135.2575.1673 по КККР на гр. ..... с адрес: гр. ..... ул. .....,
целият с площ от 1 784 кв.м., за сумата от 88 000 евро или левовата им равностойност по
фиксинга на БНБ, равняващи се на 172 113 лева с ДДС. Съгласно раздел ІІ, т.2.1 от
договора, договорената цена е включвала 38 000 евро или левовата им равностойност по
фиксинга на БНБ, равняващи се на 74 332 лева за подобренията и обзавеждането в имота.
Съгласно т.2.2 купувачът е следвало да заплати цената на две вноски, а именно: първа
вноска от 8 000 евро или 15 646 лева ще бъдат преведени по посочена банкова сметка на
продавача в деня на подписване на предварителния договор и втора вноска от 80 000 евро
или 156 467 лева , които ще бъдат преведени на продавача в деня на подписване в
нотариална форма, с две платежни по предназначение: 1-ва вноска от 42 евро, равняващи се
на 82 144 лева за ап.10 и 38 000 евро, равняващи се на 74 322 лева за подобрения,
оборудване и обзавеждане. Съгласно раздел ІІІ, т.3.1 страните са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма в срок до 30.11.2021 г. в
кантората на нотариус ......, рег. № ....., като датата и точния час на изповядване на сделката
се определя от страните допълнително. В т.4.3 е било уговорено, че продавачът се задължава
да извади всички необходими документи за прехвърлянето в нотариална форма, а в т.4.7 – че
при изповядване на сделката продавачът се задължава да представи удостоверение за
тежести по чл.47, вр. чл.48 от ПВ от АВ – ..... като и всички нужни документи, необходими
за продажбата на имота. В раздел V, т.5.3.1 е било уговорено, че в случай на забава от
страна на купувача да изпълни своето изискуемо парично задължение, относно плащанията
в срок по етапи, описани в т.2.2, той дължи неустойка за забава в размер на 0.1 % / нула и
две върху сто / от стойността на имота по т.1.1, за всеки ден на забава, но не повече от 5 000
евро. В т.5.3.2 е било уговорено, че ако забавата продължи повече от 60 дни, продавачът има
право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, като удържи от платените
суми неустойка в размер на 5 000 евро, а остатъка възстанови на купувача в 30-дневен срок.
В раздел VІ, т.6.3 е било уговорено, че всяка кореспонденция между страните ще се счита
валидна, ако е изпратена на посочените в договора административни или ел. адреси и
средства за комуникация. При тяхната промяна страната, за която се отнася е длъжна да
уведоми писмено другата страна в срок от три дни от настъпването й. При неизпълнение на
това задължение всяка кореспонденция или съобщение между страните ще се считат за
валидно връчени и извършени на посочените по-горе адреси и средства за комуникация. В
раздел VІ, т.6.7 е било уговорено, че купувачът има право да посочи до подписване на
окончателния договор и друго лице, което да бъде страна по сделката, при условията на
настоящия договор.
4
От приложените документи се установява и не се спори между страните, че
ответницата е изпълнила задължението си за заплащане първата вноска от продажната цена
на имота, в размер на 8 000 евро или 15 646 лева в деня на подписване на предварителния
договор, а задължението си за заплащане на втората вноска от продажната цена, в размер на
80 000 евро или 156 467 лева – в деня на нотариалното изповядване на сделката, както и, че
предварителният договор е бил оформен като окончателен с н.а. № ....., рег. № 1071, д. № 57
от 31.01.2022 г. на нотариус рег. № ..... при НК, вписан в СВ с вх.рег. № ... г., дв.вх.рег. № ....,
акт .... като владението на имота е било предадено от продавача на купувача с приемо-
предавателен протокол от 31.01.2022 г..
По делото е приложен констативен протокол от 22.12.2021 г. на нотариус рег. № .....,
в който е удостоверено, че ищецът се е явил в кантората на нотариуса на посочената дата, в
12.30 часа и е направил изявление, че има готовност за сключване на окончателен договор
между страните за покупко-продажба на процесния имот, като представя и всички
необходими документи за сделката, изброени в протокола; че е налице забава на купувача по
сделката съгласно т.5.3.1 от предварителния договор, поради което същият му дължи
посочената в договора неустойка, както и, че ще потърси възможност за нова среща с
купувача за сключване на окончателен договор, а в случай, че това се окаже невъзможно ще
счита предварителния договор за развален по вина на последния. В протокола е
удостоверено също, че купувачът по сделката Д. З. Х. не се е явила пред нотариуса на
22.12.2021 г. през времето от 12.30 часа до 13.30 часа, за изповядване на сделката.
Ответницата оспорва, че датата 22.12.2021 г. е била уговорена между страните за
изповядване на сделката по нотариален ред.
По делото е приложена бланка от телепоща от 10.01.2022 г., ведно с разписка за
приета поща от същата дата, съдържаща изявление на ищеца, че е поканил ответницата на
17.01.2022 г., в 13.00 часа в кантората на нотариус рег. № ..... за сключване на окончателен
договор за апартамента и я моли да си изпълни ангажимента по т.2.2.2 от сключения между
тях предварителен договор.
По делото е приложен констативен протокол от 17.01.2022 г. на нотариус рег. № .....,
в който е удостоверено, че ищецът се е явил в кантората на нотариуса на посочената дата, в
13.00 часа и е направил изявление, че има готовност за сключване на окончателен договор
между страните за покупко-продажба на процесния имот, като представя и всички
необходими документи за сделката, изброени в протокола; че е налице забава на купувача по
сделката съгласно т.5.3.1 от предварителния договор, поради което същият му дължи
посочената в договора неустойка, както и, че определя дата и час за сключване на
окончателен договор на 31.01.2022 г., 13.00 часа, като, в случай, че купувачът не се яви, ще
счита предварителния договор от 26.10.2021 г. за развален по вина на същия. В протокола е
удостоверено и, че купувачът по сделката Д. З. Х. не се е явила пред нотариуса на
17.01.2022 г. през времето от 13.00 до 14.00 часа, за изповядване на сделката.
Ответницата оспорва, че е получила поканата на ищеца по телепоща, както и
5
твърдението му, че е била поканена за изповядване на сделката на 17.01.2022 г. от нотариус
рег. ......
По делото е приложена бланка от телепоща от 19.01.2022 г., ведно с разписка за
приета поща от същата дата, съдържаща изявление на ищеца до ответницата, че по силата на
постигнати помежду им устни договорки се е съгласил сделката да бъде изповядана на
22.12.2021 г. и получил обещание от нейна страна да бъде компенсиран с обезщетение от 5
000 лева. При тези условия се явил пред нотариуса на 22.12.2021 г., но ответницата не го
сторила. Тъй като ответницата не изпълнила задълженията си по предварителния договор,
на 10.01.2022 г. й отправил покана по телепоща, че я очаква при нотариуса за сключване на
окончателен договор 17.01.2022 г., от 13.00 часа, но тя отново не се явила. До момента не е
получил уговорената между тях втора погасителна вноска от цената на имота и
подобренията, поради което се поражда правото му да претендира неустойка по чл.5.3.1 от
договора, в размер на 5 000 евро. Също така, кани ответницата да се яви пред нотариус рег.
..... за подписване на нотариалния акт на 31.01.2022 г., от 13.00 часа, като очаква в същия
ден тя да извърши остатъчно плащане по цената на имота и стойността на подобренията,
както и дължимата му се неустойка за забава по т.5.3.1, като в случай на неявяването й на
посочената дата, ще счита предварителния договор за развален по нейна вина.
В първоинстанционното производство са разпитани двама свидетели, като свидетелят
Иван Пенчев Иванов, който е вуйчо на ищеца и твърди, че е съдействал на племенника си
при осъществяване на сделката, като и, че, според казаното му от последния и от личните
му наблюдения, причината ответницата да не се явява на уговорените дати за сключване на
окончателен договор е била липса на средства за заплащане цената на имота. Завява също,
че датата 22.12.2021 г. за изповядване на сделката била определена от купувачката или неин
представител и била съобщена на ищеца от нотариуса на 16 или 17.12.2021 г.. На 22.12.2021
г., преди 12.30 часа им се обадил ...., от строителната фирма, от която по указания на
ответницата се снабдили с бланка за предварителния договор, и помолил ищеца за отлагане
оформянето на нотариалната сделка от името на ответницата, като предложил това да стане
през м. февруари и му предложил да го компенсира със сумата от 5 000 лева. Ищецът приел,
но при положение, че се сключи споразумение с ответницата. Въпреки това, същата не се
явила в кантората на нотариуса на 22.12.2021 г. в 12.30 часа и до 14.30 часа. Тъй като след
нова година ответницата не приемала обажданията на ищеца, след консултация с адвокат,
същият й изпратил покана за насрочване дата за сделката на 17.01.2022 г., за което я
уведомил няколко дни преди това по телефон. На посочената дата, в уговорения час ищецът
и свидетелят се явили в кантората на нотариуса, но ответницата отново не се появила. На
19.01.2022 г. ищецът изпратил втора покана до ответницата за сключване на окончателен
договор на 31.01.2022 г. и й изпратил СМС.
Свидетелката В.Г..Г., на която е било възложено от страните и е изповядала сделката
по нотариален ред, в качеството й на нотариус рег. № ....., с район на действие ВРС заявява,
че към края на м. ноември 2021 г. не е имало готова скица за имота, но към 22.12.2022 г. и
17.01.2022 г. са били изготвени всички необходими документи за изповядване на сделката
6
по нотариален ред. Свидетелката не си спомня дали е било представено удостоверение за
тежести от СВ, но си спомня, че при съставяне на единия от протоколите са пуснали справка
за тежести чрез отдалечен достъп до СВ. Датите за изповядване на сделката са били
запазвани от .... Г., който в качеството му на собственик на строителна фирма имал
отношения с родителите на ответницата по повод друг имот, като в графика било записано,
че ще купуват родителите или тяхната дъщеря. По повод уговаряне на датите свидетелката
не е контактувала с ответницата нито лично, нито по телефон и я видяла за първи път на
31.01.2022 г.. За датата 17.01.2022 г. свидетелката не е уведомявала ответницата, като за това
от ищеца й била представена покана по телепоща, но не знае дали тя е била получена от Д.
Х.. Н срещите при нотариуса ищецът се явявал с вуйчо си, а единия път и с още един
господин. Свидетелката не си спомня да е уведомявала ищеца за датата 22.12.2021 г..
При така установените, факти съдът приема за установено следното:
Съгласно чл.92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. Ако неустойката е прекомерно
голяма в сравнение с претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно
или отчасти, съдът може да намали нейния размер.
Според цитираната правна норма, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да
се доказват. От текста на цитираната разпоредба следва, че неустойката е определена
имуществена ценност, най-често парична сума, която длъжникът се задължава да престира
на своя кредитор в случай на виновно, от негова страна, неизпълнение на поето с договора
задължение. Фактическият състав на неустойката съдържа изрична, валидна неустоична
клауза, неизпълнение и вина, като вината се презюмира оборимо. Неустойката се дължи в
уговорения размер без оглед на конкретните вреди, ако са настъпили такива, т. е. при
неустойката следва да бъде доказан фактът на неизпълнение на задължението.
Според правната теория и съдебна практика договорната неустойката е добавъчно
съглашение, постигнато между страните преди или след договарянето, по силата на което
длъжникът се задължава да даде на кредитора една парична сума или друга ценност, ако не
изпълни или не изпълни надлежно свое конкретно договорно задължение. Страните са тези,
които уговарят кое главно задължение се обезпечава с неустойка, както и формата на
неизпълнение, която прави задължението за неустойка изискуемо. Неустойка може да се
дължи за пълно неизпълнение или за неточно, респ. забавено изпълнение, според това какви
вреди са уговорили страните да обезпечава, съответно обезщетява. Неустойката е за пълно
неизпълнение, когато длъжникът се е задължил да престира нещо вместо дължимото, ако не
изпълни изобщо задължението си. Неустойката е за неточно, респ. забавено изпълнение,
когато, длъжникът се е задължил да престира на кредитора освен дължимото и нещо
допълнително, ако не изпълни както трябва или забави изпълнението на задължението си.
Неустойката за забава се определя обикновено в процентно съотношение към стойността на
дължимата престация и се дължи за всеки просрочен ден. Неустойката може да се иска с
7
изпълнението само, ако е уговорена за забава, защото тогава тя покрива мораторните вреди
на изправната страна, т.е. тези, които тя претърпява от закъснението. Ако неустойката не е
уговорена за забава, а вместо изпълнение не може да се иска и изпълнение и неустойка или
изпълнение и вреди, причинени от пълно неизпълнение. Задължението за неустойка се
намира в тясна функционална връзка със задължението, което обезпечава – зависи от него,
придадено е към него, акцесорно е спрямо него.
В случая, от съдържанието на сключения между страните предварителен договор се
установява с категоричност, че в т.5.3.1 същите са договорили неустойка за забава на
купувача за изпълнение на неговото изискуемо парично задължение за заплащане цената на
недвижимия имот, ведно с подобренията и обзавеждането, съгласно т.2.2 от договора,
равняваща се на процент от стойността на имота за всеки ден на забава, но не повече от 5
000 евро.
Между страните съществува спор дали неустойката е била уговорена за
неизпълнение задължението на ответницата да се яви на уречените дата и час за изповядване
на сделката по нотариален ред или за забава при изпълнение на задължението й за
заплащане цената на недвижимия имот, както и относно нейния размер.
Във връзка с посочените спорни въпроси, съдът съобрази, че, съгласно текста на
т.5.3.1 от договора конкретната неустойка е уговорена при забава от страна на купувача да
изпълни своето изискуемо парично задължение относно плащанията в срок по етапи,
описани в т.2.2, с оглед на което, тълкувайки волята на страните съобразно правилото на
чл.20 от ЗЗД, достига до извод, че неустоичната клауза касае забава при изпълнение на вече
станалото изискуемо задължение на купувача за заплащане на уговорените между страните
две погасителни вноски от продажната цена по сделката в съответните срокове, а не забава
при изпълнение на задължението му да се яви пред нотариуса за нотариално оформяне на
договора, което действие/задължение не се припокрива с плащането на цената за имота и не
е обвързано винаги и императивно с него. В подкрепа на това тълкуване е и
обстоятелството, че в цитираната клауза не е посочено да се дължи обезщетение за
неявяване на купувача за нотариално изповядване на сделката, както и, че на уреденото в
нея парично обезщетение не е придаден характер на задатък, а от друга страна такъв е
предвиден допълнително в т.5.3.2 от договора. Следва да се отбележи също, че, според
съдържанието на договора не са били уговорени точна дата и час за изповядване на
сделката, а е било предвидено те да бъдат определени от страните допълнително, т.е. по
взаимно съгласие, което практически изключва възможността за поставяне на някоя от тях в
забава за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор преди
постигане на споразумение за датата и часа, съответно – възможността едната страна да
постави в забава другата, определяйки ги еднолично.
Относно размера на неустойката в договора е било записано цифром 0.1%, а словом
нула цяло и две на сто, като страните спорят относно действителния размер, с оглед на
което и общо приетото правило, че при изписване на един и същи текст едновременно с
цифри и думи, при различие между двата записа се приема за вярно написаното с думи,
8
съдът приема, че договорената неустойка за забава е била в размер на 0.2% от стойността на
имота за всеки ден на забава, но не повече от 5 000 евро.
В съответствие с изложеното, настоящата инстанция намира, че отговорността на
купувача за заплащане на неустойка по т.5.3.1 би могла да бъде ангажирана само при пълно
доказване от страна на продавача, че, въпреки, че той е бил изправна страна по договора,
купувачът не е изпълнил задължението си за заплащане продажната цена на имота на
посочените в договора падежни дати, конкретно - че не е заплатил втората вноска от
дължимата цена в деня на подписване на договора в нотариална форма.
Предвид горното, съобрази, че от съдържанието на предварителния договор и
събраните по делото писмени и гласни доказателства се установи, че при подписването му
страните не са уговорили конкретна дата за оформянето му по нотариален ред, а само крайна
такава – „ в срок до 30.11.2021 г. „, както и, че изповядването на сделката ще се осъществи в
кантората на нотариус рег. № ....., като датата и точния час се определя от страните
допълнително. Установи се също, че до 30.11.2021 г. продавачът не е бил готов с всички
документи, необходими за нотариално оформяне на сделката, снабдяването с които му е
било вменено в задължение по силата на т.4.3 и т.4.7 от предварителния договор, като не се
твърди и не доказва, че към посочената дата купувачката не е имала готовност за сключване
на окончателен договор. Предвид това и изявленията на страните, приема за доказано
твърдението на ответницата, че до 30.11.2021 г. не е бил сключен окончателен договор за
покупко-продажба на имота по вина на продавача.
На следващо място се установи, че трето лице, за което не се представят
доказателства, че е било упълномощено от ответницата или от родителите й / в качеството
им на евентуални купувачи / е запазило от тяхно име дата и час за изповядване на сделката
на 22.12.2021 г., за която няма данни и се оспорва от ответницата да е била уведомена.
Установи се също, че макар да се я явил пред нотариуса на 22.12.2021 г. ищецът не е
представил визираното в т.4.7 от договора удостоверение за тежести по чл.47, вр. чл.48 от
ПВ и такова не е било изготвено от нотариуса. Въз основа на изложеното, липсата на
потвърждение от страна на ответницата на датата на изповядване на сделката пред
нотариуса, респ. на отправена от нейна страна покана до ищеца за същата дата, и на
основание чл.42, ал.2 от ЗЗД, съдът приема за недоказано, че купувачът е бил надлежно
уведомен за датата и часа на нотариално изповядване на сделката на 22.12.2021 г. Освен
това, към посочената дата, продавачът е бил неизправна страна, поради неизпълнение на
задължението му за представяне на удостоверение за тежести върху имота от АВ. Относно
това удостоверение ищецът възразява, че не е било необходимо за нотариалното оформяне
на договора, но съдът счита, че възражението му е ирелевантно по отношение наличието на
неизпълнение на договорното му задължение по т.4.7, тъй като то е било уговорено изрично
по волята на страните и, видно от съдържанието на договора е имало за цел да гарантира
правото на купувача да получи необременена с тежести вещ, което обстоятелство
продавачът е декларирал в т.4.5.1 и представлява съществен елемент от характеристиката на
имота, без който същият не би бил закупен от купувача. В този смисъл, независимо дали
9
документът е бил задължителен за нотариално оформяне на сделката или не е без значение,
тъй като страните са договорили, че той следва да бъде представен от продавача, поради
което и на основание чл.20а от ЗЗД, последният е бил длъжен да се снабди с него, а като не
го е сторил се е поставил в забава за изпълнение на свое валидно договорно задължение.
Предвид това и липсата на безспорни доказателства, че към посочената дата ответницата не
е имала готовност за сключване на окончателен договор, приема, че сделката не е била
осъществена по вина на ищеца. Дори да се приеме обаче, че ответницата не е имала
необходимите средства за заплащане стойността на имота, сделката не е могла да бъде
осъществена не само поради това, но и поради забавата на ищеца, с оглед на което и на
основание чл.83, ал.2 от ЗЗД тя не следва да носи отговорност за обезщетение забава.
На следващо място се установи, че на 10.01.2022 г. ищецът е изпратил покана на
ищцата за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на 17.01.2022 г.,
изпратена по телепоща на посочения от нея в предварителния договор адрес за
кореспонденция, като не се установява поканата да е била получена от адресата. Според
електронната страница на „ Български пощи „ услугата “Телепоща” е услуга за приемане,
предаване по факс и доставяне на съобщения по реда на препоръчаните кореспондентски
пратки – на адреса на получателя срещу подпис. Услугата се предоставя в пощенски
станции с обособени работни места, на които са монтирани факс апарати. Съобщенията са
текстови или графични документи с формат А4. Услугата се предоставя чрез служебен
формуляр, който се попълва от подателите в пощенските станции. Формулярът може да се
попълни и на сайта на Български пощи с възможност за съхранение и отпечатване или да се
изтегли и попълни на ръка. Допълнителни услуги към услугата “Телепоща” са
- “Заверка на съдържанието”– подателят предоставя две идентични копия на попълнения
формуляр, едно от които се заверява на всяка страница с датно клеймо и подпис на
приемащия служител и се връща на подателя, а второто копие се предава по факс на
пощенската станция по местополучаване за доставяне на адреса на получателя.
Допълнителната услуга „Заверка на съдържанието” задължително се предоставя с
„Известие за доставяне”.
- “До поискване” - съобщението се доставя на гише в посочената от подателя пощенска
станция при поискване от получателя срещу подпис..
- “Известие за доставяне” – при доставяне получателят оформя с подпис и дата на
доставяне “Известие за доставяне”, който се връща на подателя.
- “Луксозна телепоща” - съобщението се доставя на избрана от подателя луксозна бланка
(картичка) на адреса на получателя срещу подпис.
Срокът за доставяне на съобщения „Телепоща” за получатели с адреси, обслужвани от
пощенски станции с факс апарати е до 12 чàса от часа на подаване на съобщението.
Срокът за доставяне на съобщения „Телепоща” за получатели с адреси, обслужвани от
пощенски станции без факс апарати е до следващия работен ден.
При отсъствие на получателя от адреса в пощенската му кутия се оставя известие, в което се
10
посочват ПС, работното място и краен срок за получаване на съобщението в пощенската
станция, който е три работни дни от доставяне на известието. Недоставената телепоща се
връща на подателя. В конкретния случай по делото са приложени доказателства за приемане
на попълнения от ищеца формуляр и оформяне на пратката като известие за доставяне с
допълнителна услуга заверка на съдържанието, но не и доказателства, че пратката е била
изпратена, респ. връчена лично на адресата, съответно, че при отсъствието му от адреса, в
пощенската му кутия е било поставено известие за доставяне. Ето защо и предвид
направеното от ответницата възражение, съдът приема за недоказано, че същата е била
надлежно уведомена за датата 17.01.2022 г.
Установи се и, че на 19.01.2022 г. ищецът е поканил ответницата за нотариално
изповядване на сделката на 31.01.2022 г., на което тя се е явила, като между страните е бил
сключен окончателен договор, купувачката е изпълнила задължението си за заплащане
окончателната цена на имота с подобренията и обзавеждането в деня на подписване на
договора и в същия ден продавачът й е предал владението върху него.
Въз основа на изложеното настоящата инстанция приема, че не е налице забава в
изпълнението задължението на ответницата за заплащане цената на недвижимия имот,
конкретно по отношение на втората парична вноска, чиито падеж е настъпил в деня на
изповядване на сделката по нотариален ред, в който ден е било извършено и плащането,
поради което не са налице основания за ангажиране на отговорността й за заплащане на
неустойка по т.5.3.1 от сключения между страните предварителен договор от 26.10.2021 г..
Само за пълнота следва да се отбележи, че дори и да се приеме, че неустойката е била
уговорена като дължима за забавено изпълнение задължението на ответницата за сключване
на окончателен договор в срок, от доказателствата по делото се установява с категоричност,
че тя не е била в забава и по отношение на това свое задължение, тъй като се е явила пред
нотариуса на първата дата, за която е била надлежно уведомена, с оглед на което не носи
отговорност за заплащане на обезщетение и на това основание.
По изложените съображения, настоящата инстанция приема, че предявеният иск е
изцяло неоснователен и следва да се отхвърли, а обжалваното решение – да се потвърди,
поради съвпадане на крайния резултат.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати
на въззиваемата деловодни разноски във въззивното производство в размер на 1 300.00 лева
– платен адвокатски хонорар.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3577/21.11.2022 г. по гр.д. № 2704/2022 г. по описа на
Районен съд – .....
ОСЪЖДА К. А. К., ЕГН **********, с адрес: гр. ..... ул. ..... да заплати на Д. З. Х.,
11
ЕГН **********, с адрес: гр. ..... ул. ..... деловодни разноски във въззивното производство в
размер на 1 300.00 лева – платен адвокатски хонорар.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок
от връчването му на страните, при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12