Р Е Ш
Е Н И
Е
гр.София, 03.12.2020
г.
В И МЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на първи декември през две хиляди и двадесетата година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ
: Хрипсиме Мъгърдичян
мл.с.Димитринка
Костадинова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Симеонова
в.гр.дело № 7132 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 27.04.2020
г. по гр.д. № 1115/19 г., СРС, ІІ ГО, 63
с-в е отхвърлил предявените от ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична
дентална помощ“, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** срещу „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** искове с правно основание чл. 79, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 231, ал. 1 ЗЗД, за сумите, дължими по
договор за наем от 12.08.2018г., както следва: 22,60 лева -
консумативи за ел. енергия за
периода от 08.08.2018г. до 07.09.2019г., 32,95 лева - консумативи за ВиК услуги за периода от 03.08.2018г.
до 06.09.2018г., 92,20 лева-такса смет за първите три
тримесечия на 2018г., 75 лева-такси към етажната собственост от м.07.2018г. до м.09.2018г. и 250
лева - разходи за ремонт
на повреди в наетия имот поради прихващане
със задължението на ЕТ „МАВ-А.Й.-Амбулатория
за първична дентална помощ“, ЕИК ****** да
върне платения от „М.К.“ ЕООД, ЕИК ****** депозит до сумата от 472,75 лв. Отхвърлил
е като неоснователни предявените от ЕТ „МАВ- А.Й.-Амбулатория за първична дентална помощ“, ЕИК ******
със седалище и адрес на управление *** срещу
М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД и чл. 231, ал. 1 ЗЗД, за сумите, дължими по договор за наем от 12.08.2018г., в останалата част, както
следва: иска за консумативи за ел.
енергия за разликата над дължимия размер от 22,60 лв. до
пълния предявен размер от 359,75 лв.
и за периода 09.01. 2018г. до 07.08.2018г., иска за консумативи за ВиК услуги за разликата над
дължимия размер от 32,95 лв. до пълния предявен размер от 256,82 лв. и за периода от м.01.2018г.
до 02 08 2018 г, иска за консумативи за топлинна
енергия (отопление и битово горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и
07.2018г. и изравнителна сметка за 2018г. в размер на 822, 95 лв., както и иска
за разходи за ремонт за повреди в наетия имот за разликата над дължимия размер от 250 лв. до пълния предявен размер от 1644
лв. Осъдил е ЕТ „МАВ- А.Й.-Амбулатория
за първична дентална помощ“, ЕИК ****** със седалище и адрес на управление *** да
заплати на „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** сумата от 480 лв. адвокатско възнаграждение.
Решението е обжалвано с въззивна жалба от ищеца ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична дентална помощ“,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото
адвокат И.С., със съдебен адрес:*** с мотиви, изложени в
нея. Твърди се, че ищецът претендира следните суми дължими по договор за наем от 12.08.2018г., сключен
между страните, а именно: 359,75 лв. - консумативи за ел. енергия за периода от 09.01.2018г.
до 07.09.2018г., 256,82 лв. - консумативи за ВиК услуги за периода от м. 01.2018г.
до м. 09.2018г., 822,95 лв. - консумативи за топлинна енергия (отопление и битово
горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и 07.2018г. и изравнителна сметка за
2018г., 92,20 лв. - такса смет за първите три тримесечия за
2018г., 75 лв. - такси към етажната собственост за от м.
07.2018г. до м. 09.2018г. и 1644 лв. - разходи за ремонт на
повреди в наетия имот, или общо сумата от 3250,
72 лв., които след извършено прихващане
с депозита от 550 лв. съгласно чл.9 от договора за наем, исковата претенция възлиза
в общ размер от 2700,72 лв., ведно
със законната лихва.
Относно иска за разходите за ремонт на повредите по наетия имот, ищецът счита, че съдът е дал
неправилна правна квалификация на иска за обезщетение за всички повреди в имота
по чл.231, ал.1 ЗЗД като повреди дължащи се на обичайно употребление. Според
него, исковете за обезщетение за отстраняване на повредите по имота са два-за
отстраняване на повредите в резултат на обичайното изхабяване в размер на 469 лв. на основание чл.231, ал.1 ЗЗД и за повредата на
входната врата, която не е в резултат на обичайното употребление в размер на 1175 лв., на основание чл.233, ал.1 ЗЗД. Повредата на вратата
е констатирана с протокола от 12.09.2018 г. при връщането на имота на наемателя
и не е била налице при предаване на
имота на 12.08.2016 г. на ответника за ползване, което не е било обсъдено от
съда. Според въззивника/ищец е очевидно, че повредата по входната врата на имота
констатирано с протокола е настъпила докато имотът е бил в държане наемателя и
не е в резултат на обикновеното управление на наетия имот. В тежест на
наемателя е да докаже, че няма вина за причиняване на вредите и за успешното
оборване на тази презумпция е необходимо страната, която носи доказателствената
тежест, да проведе пълно доказване на този факт. След като ответникът не е оборил
презумпцията, тъй като доказателствената тежест е негова по смисъла на чл.233,
ал.1, предл. второ от ЗЗД, той отговаря за неизпълнение на задължението си да
върне имота в дължимото добро състояние и дължи обезщетение за отстраняване на
повредата. Повредата на вратата не се дължи на обикновеното й износване, а
когато това е така, вредата следва да бъде репарирана от ответника. Наемателят
не следва да отговаря за причинените от трети лица вреди на наетата вещ по
време на ползването й от наемателя, но само ако е уведомил за това наемодателя
по силата на чл.13 , б „д“ от договора за наем и след като не е изпълнил
задължението си за уведомяване по чл.13, б“д“ от договора за наем, ответникът
отговаря за повредата върху вратата на наетия имот. Отделно от това, СРС е
направил необоснован извод, че е достатъчно за отстраняване на повредата на
вратата да се постави самозалепващо се фолио. Счита, че поставянето на фолио
върху повредената врата в никакъв случай няма да изпълни изискването на чл.233,
ал.1 ЗЗД наемателят да върне вещта във вида, в който я е получил. За да бъде
отстранена повредата на външната врата на имота/ спукване на външната
фурнирована метална плоскост в размер на 8 см., причинена от удар с твърд
ръбест предмет/ следва да се приложи вторият вариант посочен в експертизата, а
именно подмяна на вратата с нова, като според вещото лице разходите за
подмяната са 998 лв. Съдът е
отхвърлил изцяло претенцията на ищцата за ремонт на входната врата и по този
начин е постановил неправилно решение поради допуснато съществено процесуално
нарушение.
Относно исковете за заплащане на консумативни разноски/ ел. енергия, В и К и топлинна енергия/,
сочи, че съдът неправилно е предал на протокола
от 12.09.2018 г. подписан от страните при прекратяване на договора за наем материална
доказателствена сила, като е приел, че извън посочените в този протокол суми за
консумативни разноски ответникът няма други задължения. Нито в първия, нито във
втория протокол е посочено, че извън изброените в протоколите сметки няма други
непогасени задължения. Частният свидетелстващ документ се ползва с материално
доказателствена сила, т.е. има доказателствено значение за стоящите вън от него
факти, до които се отнася удостоверителното изявление, само когато удостоверява
неизгодни за издателя си факти. Протоколите от 12.09.2018 г. и 19.09.2018 г. не
съдържат факти, които да са неизгодни за ищеца като наемодател. Липсва
признание в протоколите с характер на разписка от наемодателя, че всички сметки
за ток, вода и парно, извън изрично посочените в протокола, са платени от
наемателя. Ето защо, протоколите не могат да се ползват с материална
доказателствена сила спрямо наемодателя, който може да твърди и други дължими и
неплатени от наемателя суми, след като не всички задължения са изброени
изчерпателно в протоколите. СРС е приложил неправилно чл.232, ал.2 ЗЗД.
Неправилно е определен и размера на
дължимите от наемателя консумативни разходи. Ответникът, освен банковите
преводи от 110 лв. за ел енергия и 630 лв. за топлофикация, и двата от 07.08.2018 г., не е ангажирал други
доказателства за възстановяване на платените от ищеца консумативни разноски за
посочените в исковата молба периоди. От събраните доказателства е видно, че за
2018 г. ответникът е заплатил на ищцата разходи за ток в размер на 144,61 лв.,
а заплатените от ищеца фактури за периода от 09.01.2018 г. до 07.09.2018 г. са
на стойност 504,36 лв. Платените от ответника суми от 144,61 лв./ 110 лв. на
07.08.2018 г. и 34,61 лв. на 17.09.2018 г./ са били взети предвид при
изменението на иска за разходи за ел. енергия и затова възражението за
прихващане със сумата от 110 лв. е неоснователно. Следователно, ответникът дължи
доплащане в размер на 359,75 лв. за
разходи за ел енергия. Разходите за ВиК
услуги за периода от м.01.2018 г. до м.09.2018 г. съгласно издадените
фактури и представените разписки за плащането им в размер на 284,88 лв., а за
този период ответникът е представил платежно нареждане за сумата от 28,06 лв. на 17.09.2018 г., поради
което дължи доплащане от 256,82 лв. Изводът
на съда, че фактурите за ток от
14.09.2018 г. за 22,60 лв. и за вода от 12.09.2018 г. за 32,95 лв. не са
дължими от ответника, защото страните са ги знаели при подписване на протокола
от 12.09.2018 г. и затова не са ги посочили в него, независимо, че се отнасят
за консумативни разноски натрупани до 12.09.2018 г. е в противоречие с чл.232,
ал.2 ЗЗД.
Разходите за топлинна
енергия за м.1,2,3 и 7 2018 г. и изравнителна сметка за 2018 г./ с фактура
за м.08.2018 г./ за процесния имот, като непогасени от ответника, се
установяват от представените от „Топлофикация София“ ЕАД фактури и разписките
за плащането им в брой, представени от ищеца. Общата сума по фактури и бонове е
1097,26 лв., от която ищеца претендира ¾ в размер на 822,95 лв. СРС неправилно приема, че
поради липсата на посочването на задълженията за м.1,2,3 и 7 2018 г. в
протокола от 12.09.2018 г. те не са дължими от ответника. Дължимата според съда изравнителна сметка за
2018, тъй като е посочена в протокола от 12.09.2018 г. погрешно е прието от
съда, че не е представена по делото. „Топлофикация
София“ ЕАД е представила по делото фактура 96917905/31.08.2018 г. на стойност 94,97лв., деб. изв. 14463797/31.08.2018
г. към ф-ра 80966910/30.06.2017г. за 146,46
лв. и деб. изв. 14463847/31.08.2018 г. към ф-ра 90603840/|30.04.2018 г. за 181,02 лв. Тези разходи са заплатени от
ищеца на 18.09.2018 г. със служебен бон в брой на обща стойност 422,08 лв., посочени са като непогасени
задължения и представляват т.н. изравнителна сметка за 2018 г. Фактурираните от
„Топлофикация София“ ЕАД суми с тези три документа се отнасят до период, през
който ответникът е ползвал имота. Обстоятелството, че фактурата и дебитните
известия са издадени на 31.08.2018 г., а не на 17.09.2018 г., както е записано
в протокола от 12.09.2018 г. не ги прави недължими и не прави претенцията
неоснователна. В протокола под израза „изравнителна ТЕЦ сметка, която ще излезе
на 17.09.2018 г. страните са имали предвид неизвестните към датата на протокола
12.09.2018 г./ и съответно неплатени/ разходи за ТЕЦ, дължими за периода на
действие на договора за наем. Решението на СРС да отхвърли иска в тази част
почива на неверен извод за липса на доказателство, което реално е налично по
делото и следователно е неправилно.
Относно възражението
за прихващане от ответника:
Сумата от 110
лв. преведена от ответника на 07.08.2018 г. е приспадната от ищцата при
изчисляване на размера на консумативни разноски за ел. енергия съгласно
становището й от 10.02.2020 г., като с тази сума са погасени част от
задълженията за ел енергия за ползването на имота, а ищцата е доказала
основанието за тяхното заплащане с представените по делото фактури и документи
за плащането им. Ето защо, възражението за прихващане от страна на ответника за
тази сума се явява неоснователно. Недоказано се явява възражението за
надплатена сума от 630 лв. за
топлофикация. В преводното нареждане от 07.08.2018 г. ответникът не е посочил
кои задължения за топлофикация се погасяват с направеното плащане. Ищецът в
становището си от 10.02.2020 г. е заявил, че с полученото плащане в размер на
630 лв. е погасил изравнителната сметка за ТЕЦ за 2017 г. Топлофикация е
представила по делото следните фактури издадени за имота на ищеца: дебитно
известие от 31.08.2017 г.-изравнения 01.07.2016 г.-06.04.2017 г./ топла вода +
ТЕ за отопление/ -605,32 лв., кредитно известие от 31.08.2017 г.-изравнения
07.04.2017 г.-30.04.2017 г./отопление/ -16,70 лв., дебитно известие от
31.08.2017 г. изравнения 07.04.2017 г.-30.04.2017 г.-56,29 лв. Същите
представляват изравнителна сметка за 2017 г. в размер общо на 644,91 лв., което задължение е погасено
с направеното от ответника плащане на 07.08.2018 г. в размер на 630 лв., поради
което не е претендирано от ищеца. Съгласно чл.76, ал.1 предл. 3 ЗЗД когато
ищецът не е заявил кое от задълженията си погасява, погасява се най-старото от
обременителните задължения, които не са възникнали едновременно. Ответникът
не е представил доказателства, че е
погасил тези задължения от 2017 г. с друго плащане, а ищцата е доказало
наличието на основание за плащането на сумата от 630 лв. Ето защо, възражението
за прихващане със сумата от 630 лв. за топлофикация се явява неоснователно.
Неправилно СРС приема, че възражението за прихващане на ответника с платения
депозит от 550 лв. е основателно. Записаното в протокола от 12.09.2018 г. не
представлява признание на ищцата, че по-старите сметки до 12.09.2018 г. са
погасени от ответника „по друг начин“.Фактът, че тези задължения не са отразени
в протокола означава единствено, че са останали извън обхвата на изявленията на
страните, но не може да се правни на признание за погасяването им. Именно,
защото не са уредени сметките между страните, както е записано в протокола от
19.09.2018 г., депозитът не е върнат от ответника. След като липсва признание
от ищцата за погасяване на задълженията за консумативни разноски извън изрично
записаните в протокола от 12.09.2018 г., то тези искове се явяват основателни и
ищцата е направила напълно основателно изявление за прихващане със сумата на
депозита от 550 лв. с исковата молба. При тези данни се явява не правилен
изводът на съда за отхвърляне поради погасяването им чрез прихващане на
дължимата на ищцата сума от 472,75 лв.
Относно исковете за етажната собственост и за такса смет-за тях страните не са посочили изрично в
приемо-предавателиня протокол за тези такси, поради което съдът правилно е
приел, че те са дължими на основание уговореното в чл.13, буква „в“ от договора
за наем и са останали неплатени от ответника. Мълчанието в протокола от
12.09.2018г. по отношение на други сметки, различни от ток-34,61 лв.,
вода-28,06 лв. и изравнителна сметка към ТЕЦ за 2018 г., не презюмира признание
за тяхното погасяване. Съдът е следвало да приема, че липсва признание от
ищцата за тяхното погасяване.
Моли съда да постанови решение, с което да отмени
процесното като неправилно и да бъде уважен предявения иск в пълния размер от 2700,72 лв., ведно със законната лихва
за забава върху главницата. Претендира присъждане на разноски за двете съдебни
инстанции, включително адвокатско възнаграждение.
Въззиваемият/ответник
„М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото адвокат В.Б. от САК, със
съдебен адрес: ***, сграда „Рубин“, ап.9 оспорва въззивната жалба. Претендира
присъждане на разноски, включително адвокатско възнаграждение.
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259,
ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта - в обжалвана му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и
допустимо, поради което въззивният съд дължи произнасяне по отношение на
правилността му.
Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1, предл. 2 ЗЗД вр. чл.232, ал.2 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати консумативи за ел. енергия, ВиК услуги,
топлинна енергия, такса смет и такси към етажната собственост, както и иск за
обезщетение за вреди по чл.231, ал.1 ЗЗД и чл.233, ал.1 ЗЗД от ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична дентална помощ“ срещу „М.К.“ ЕООД.
Ищецът ЕТ„МАВ-А.Й.-Амбулатория за първична дентална помощ“ твърди, че с ответника са били страни по договор за наем от 12.08.2016г. на ателие №
ЗА, находящо се в гр. София, ул. „******със срок до 01.09.2017г., след което
ползването на имота от ответника продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя. Договорът бил прекратен по взаимно съгласие,
считано от 12.09.2018г., за което бил подписан приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г., в който били отразени
повреди в имота. Сочи, че във
връзка с договора ответната страна следвало да й заплати следните суми: 359,75
лв. - консумативи за ел.
енергия за периода от 09.01.2018г. до 07.09.2018г., 256,82 лв. - консумативи
за ВиК услуги за периода от м.
01.2018г. до м. 09.2018г., 822,95 лв. - консумативи за топлинна енергия (отопление и битово
горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и 07.2018г. и изравнителна сметка за
2018г., 92,20 лв. - такса смет за първите три тримесечия за
2018г., 75 лв. - такси към етажната собственост за от м.
07.2018г. до м. 09.2018г. и 1644 лв. - разходи за ремонт на
повреди в наетия имот, или общо сумата от 3250, 72 лв., които след извършено
прихващане с депозита от 550 лв. съгласно чл.9 от договора за наем, исковата
претенция е в общ размер от 2700,72 лв.
Моли ответникът да бъде осъден да й заплати посочените суми, ведно със
законната лихва за забава от подаване на исковата молба до окончателното
плащане.
Ответникът „М.К.“ ЕООД , в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК в писмен отговор е оспорил иска като неоснователен. Твърди, че е заплащал дължимите суми за консумативни разноски, че
отношенията по повод дължимите суми за ел.
енергия и вода са уредени от страните в протокола от 12.09.2018г., според
който се дължал само 34,61 лв. за ел. енергия и 28,06 лв. за вода, като
последните суми са платени на 17.09.2019г. Не дължи консумативи за топлинна
енергия, тъй като начислените суми били прогнозни, а не отразявали действително
потребление, като консумативи за топлинна енергия не се дължат и с оглед
протокола от 12.09.2018г., според който наемателят дължал само сумата по
изравнителната сметка от 17.09.2018г. Счита, че не дължи и такса смет, тъй като
същата била неясно определена и не била включена в протокола от 12.09.2019г.
Неоснователна е и претенцията за такси към етажната собственост, тъй като
твърди, че същата е платена от него, а не от наемодателя, на който били само
предадени разписките за извършеното плащане. Не дължи претендираните разходи за
ремонт на врата, тъй като счита, че същата била увредена след преустановяване
на ползването от наемателя, увреждането било извършено от външната страна и не
било в негова тежест. Отрича да дължи заплащането на суми за повреди различни
от установените в протокола от 12.09.2018г. При условията на евентуалност
заявява извършването на прихващане
на дължимите суми с платени от него суми в размер на 110 лв. (надвнесена сума, платена на 07.08.2018г.), 630 лв. (надвнесена сума, платена
на 07.08.2018г.) и 550 лв. (депозит)
От фактическа страна:
По делото е безспорно, а
и от представеиия договор за наем от 12.08.2018 г. е видно, че ЕТ „МАВ - А.И.-Амбулатория за
първична дентална помощ“ е предоставил под наем на „М.К.“ ЕООД следния свой
собствен недвижим имот: ателие № ЗА, находящп се в гр. София, ул. „******, че
наетият имот е предаден на наемателя на 12.08.2016г.,
което се установява от приложения приемо- предавателен протокол, че в
изпълнение на договора за наем ответникът е заплатил в полза на ищеца депозит в размер на 550 лв., че
договорът за наем е бил прекратен, а наетият имот върнат на наемодателя на 19.09.2018г.
От приемо-предавателен протокол от
12.09.2018г. е видно, че наемателят е предал на наемодателя наетия имот,
като при описа на имота са констатирани следните забележки: 1) липсващ външен
ъгъл на перваз в антрето и 10 вътрешни и 10 външни ъгли; 2) счупен щифт-държач
на плафониерата в едната стая; 3) нарушена мазилка; 4) счупена пружина на
сифона на мивката. В протокола е описана и повредена цялост от външната страна
на външна метална врата, по отношение, на която е отразено несъгласие на
наемателя с посочената повреда. Тези вреди се установяват и от показанията на
свидетелите Илиева и свид. Станев.
От протокола се установява още и
че наемателят се задължава да заплати:
1) изравнителната сметка за ТЕЦ, която ще излезе на 17.09.2018г.; 2) ток до
12.09.2018г. - 34,61 лв. и 2) вода до 12.09.2018г. - 28,06 лв.
От приетата по делото СТЕ се установява,
че необходимите разходи за труд и
материали за отстраняване на вредите в
имота са в размер на 250 лв., а тези
за отстраняване на вредите по външната
метална врата - в размер на 96 лв.,
като е констатирано, че повредата по вратата не оказва влияние върху нейната
функция, а само й придава неприятен вид, което може да бъде отстранено чрез
поставянето на самозалепващо се PVC фолио, който вариант вещото
лице намира за най-бърз и целесъобразен.
От приемо-предавателен протокол от
19.09.2018г. е видно, че наемателят е върнал ключовете за имота, като
страните са констатирали, че финансовите им взаимоотношения не са уредени.
От приложеното извлечение от банкова сметка ***, че на 17.09.2018г. ответникът е заплатил
посочените в приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г. консумативни разноски
(ток до 12.09.2018г. - 34,61 лв. и вода до 12.09.2018г. - 28,06 лв.), което
обстоятелство се признава и от самата ищца. Приложена е приходна квитанция, от
която е видно, че дължимата годишна
такса смет за 2018г. се равнява на 184,38 лв., поради което за първите три
тримесечия дължимият размер надхвърля претендираните 92,20 лв. Приложени са разписки
и уведомление, от които се установява, че дължимите такси към етажната собственост за процесния период се равняват на 75 лв.
От правна страна:
Относно иска за разходите за ремонт на повредите по наетия имот за сумата общо в размер на 1644 лв., настоящата инстанция намира
този иск за частично основателен. Действително, става въпрос за предявяване на
два иска-с правно основание чл.231, ал.1 ЗЗД, съгласно дребните поправки, отнасящи се до
повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени
в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други
такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не
са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. По делото е
безспорно и от приложения приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г. е видно,
че страните са констатирали наличието на следните вреди в имота при предаването
му на наемодателя: 1) липсващ външен ъгъл на перваз в антрето и 10 вътрешни и
10 външни ъгли; 2) счупен щифт-държач на плафониерата в едната стая; 3)
нарушена мазилка; 4) счупена пружина на сифона на мивката. Наличието на тези
вреди се потвърждава и от показанията на свидетеля Н.И.. От приетата по
делото съдебно-техническа експертиза се
установява, че стойността на вредите се равнява 250 лв., поради което иска с правно основание чл.231, ал.1 ЗЗД, е основателен за тази сума, а не за
претендираните 469 лв.
Същевременно е предявен и иск по чл.233, ал.1 за
сумата от 1175 лв. за повредата на входната
врата, която не е в резултат на обичайното употребление на вещта. В приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г. е
отбелязано повредена външна метална врата от външната страна 8 см. Съгласно
чл.233, ал.1 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта,
освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той
дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или
от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние. Основателността на предявения иск е обусловена от установяването от страна на
ищеца на следните правопораждащи факти, а именно: 1/ че валидно е възникнало
твърдяното облигационно правоотношение; 2/ че е предоставил на ответника
ползването на процесния имот, като към момента на предаване на ползването
външната метална врата не е била повредена 3/ че в резултат на употреблението
на процесния имот са били причинени повреди върху вратата и 4/ че е направил разходи
за тяхното отстраняване и че наетия имот му е бил върнат от ответника. По
делото е доказано съществуването на наемно правоотношение между страните, че
наемодателят е предоставил ползването на наетия обект на наемателя, както и че
последният е бил върнат на 19.09.2018 г., като наемателят предал ключовете на
имота на ищеца на тази дата. В депозирания по делото приемо-предавателен
протокол от 12.08.2016 г., в който е описано състоянието на имота, не фигурира
обстоятелството за нараняване на външна метална врата от външната страна 8 см., като това е отбелязано в
приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г. При тези данни се установява, че
ответникът е върнал имота в състояние, различно от това в което го е получил и
в нарушение на чл.13 буква „г“ от договора, в който текст е посочено, че
наемателят е длъжен след изтичане на срока на договора да върне имота във вида,
в който е приет според приемо-предавателния протокол. Наемателят не следва да отговаря за причинените от
трети лица вреди на наетата вещ по време на ползването й от наемателя, но само
ако е уведомил за това наемодателя
по силата на чл.13 , б „д“ от договора за наем. След като не е изпълнил
задължението си за уведомяване по чл.13, б“д“ от договора за наем, ответникът
отговаря за повредата върху вратата на наетия имот.
Какъв следва да
бъде размера на причинената вреда? От приетата по делото СТЕ се установява, че
на външната страна на входната врата, вследствие на удар с твърд ръбест предмет
е причинено спукване на фурнированата плоскост с размер 8 см. Вещо лице е
посочило, че тази повреда не оказва влияние върху функцията на вратата, но й придава
неприятен вид. Въззивната инстанция намира, че след като вещта може да се
употребява по предназначение, че е налице само спукване, то не следва да се подменя
цялата врата, а спукването като дефект следва да бъде отстранено чрез залепване
на самозалепващо се фолио, като стойността на отстраняването на повредата е 96 лв., или общо за повредите по чл.231, ал.1 ЗЗД и по чл.233, ал.1 ЗЗД,
които наемателят дължи са в размер на 346 лв.
По иска с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД във връзка чл.232, ал.2 ЗЗД, СГС намира следното:
Както е посочил
районният съд, в тежест на ищеца е да докаже
наличието на наемно правоотношение по посочения в исковата молба договор за
наем, по което за ответника е възникнало задължение да заплати в претендираните
от ищеца размери консумативни разноски за ел. енергия, ВиК услуги, топлинна
енергия (вкл. стойността на изравнителната сметка от м.09.2018г.), такса смет и
такси към етажната собственост. По делото е безспорно, а и от представните
писмени доказателства се установява, че между страните е било налице наемно
правоотношение по договор за наем от 12.08.2018г. по силата, на който ЕТ „МАВ -
А.Й.-Амбулатория за първична дентална помощ“ е предоставила под наем на „М.К.“
ЕООД следния свой собствен недвижим имот: ателие № ЗА, находящп се в гр. София,
ул. „******. Съгласно чл. 13, б. в) от договора наемателят е длъжен да заплаща
всички разходи, свързани с обикновеното ползване на имота (електроенергия,
вода, ТЕЦ, интернет, кабелна телевизия, СОТ, такса за поддръжка на стълбище,
такса смет).
Въззивната инстанция не приема доводите на първостепенния съд, че с приемо-предавателен протокол от 12.09.2018г.
страните са целяли да се внесе яснота в отношенията им относно сметките за ТЕЦ,
ел. енергия и ВиК услуги като изрично се посочат незаплатените сметки към
12.09.2018г., а именно 34,61 лв. - ток и 34,61 лв.- вода, които са заплатени от
наемателя на 17.09.2018г. Направен е извод за неоснователност на всички
претенции на ищеца за ел. енергия, ВиК услуги и ТЕЦ по сметки на комуналните
оператори, издадени преди датата на подписване на протокола-12.09.2018г., освен изрично посочените в
него за ток и вода, както и след тази дата.
След сравнявяне на доказателствения материал, тълкувайки волята на
страните, СГС намира, че посочените суми за ток от 34,61 лв. и 28,06 лв. са
суми за периода от началото на м.09 до 12.09.2018 г., така, както е посочено в
протокола-ток и вода до 12.09.2018 г. В този протокол не е посочено изрично, че
извън изброените в него сметки няма други непогасени задължения. В Протоколите от 12.09.2018 г. и 19.09.2018 г.
липсва признание с характер на разписка от наемодателя, че всички сметки за
ток, вода и парно, извън изрично посочените в протокола, са платени от
наемателя. Тези протоколи не могат да се ползват с материална доказателствена
сила спрямо наемодателя, който може да твърди и други дължими и неплатени от
наемателя суми, след като не всички задължения са изброени изчерпателно в
протоколите.
Неправилно е определен и размера на дължимите от наемателя консумативни разходи. От
събраните доказателства е видно, че за 2018 г. ответникът е заплатил на ищеца
разходи за ток в размер на 144,61 лв., а заплатените от ищеца фактури за
периода от 09.01.2018 г. до 07.09.2018г. са на стойност 504,36 лв. Платените от
ответника суми от 144,61 лв./ 110 лв. на 07.08.2018 г. и 34,61 лв. на
17.09.2018 г./ са били взети предвид при изменението на иска за разходи за ел.
енергия и затова възражението за
прихващане със сумата от 110 лв. е неоснователно. Следователно, ответникът
дължи доплащане в размер на 359,75 лв. за разходи за ел енергия.
Разходите за ВиК
услуги за периода от м.01.2018 г. до м.09.2018 г. съгласно издадените
фактури и представените разписки за плащането им в размер на 284,88 лв., а за
този период ответникът е представил платежно нареждане за сумата от 28,06 лв. на 17.09.2018 г., поради
което дължи доплащане от 256,82 лв.
Разходите за топлинна
енергия за м.1,2,3 и 7 2018 г. и изравнителна сметка за 2018 г./ с фактура
за м.08.2018 г./ за процесния имот, като непогасени от ответника, се
установяват от представените от „Топлофикация София“ ЕАД фактури и разписките
за плащането им в брой, представени от ищеца. Общата сума по фактури и бонове е
1097,26 лв., от която ищеца претендира ¾ в размер на 822,95 лв. СРС неправилно приема, че
поради липсата на посочването на задълженията за м.1,2,3 и 7 2018 г. в
протокола от 12.09.2018 г. те не са дължими от ответника. Дължимата според съда
изравнителна сметка за 2018 г., тъй като е посочена в протокола от 12.09.2018
г. погрешно е прието от съда, че не е представена по делото. „Топлофикация София“ ЕАД е представила по делото фактура
96917905/31.08.2018 г. на стойност 94,97лв.,
деб. изв. 14463797/31.08.2018 г. към ф-ра 80966910/30.06.2017г. за 146,46 лв. и деб. изв.
14463847/31.08.2018 г. към ф-ра 90603840/|30.04.2018 г. за 181,02 лв. Тези разходи
са заплатени от ищеца на 18.09.2018 г. със служебен бон в брой на обща стойност
422,08 лв., посочени са като непогасени задължения и представляват т.н.
изравнителна сметка за 2018 г. Фактурираните от „Топлофикация София“ ЕАД суми с
тези три документа се отнасят до период, през който ответникът е ползвал имота.
Обстоятелството, че фактурата и дебитните известия са издадени на 31.08.2018
г., а не на 17.09.2018 г., както е
записано в протокола от 12.09.2018 г. не ги прави недължими и не прави
претенцията неоснователна. В протокола под израза „изравнителна ТЕЦ сметка,
която ще излезе на 17.09.2018 г. страните са имали предвид неизвестните към
датата на протокола 12.09.2018 г./ и съответно неплатени/ разходи за ТЕЦ,
дължими за периода на действие на договора за наем. По делото са представени
фактури за м.януари 2018 г.-181,81 лв., м. февруари 2018 г.-176,16 лв., месец
март 2018 г.-222,61 лв., м. юли 2018 г.-2,48 лв., м. август 2018 г.-92,12 лв. и
ф-ра от 31.08.2018 г.-2,48 лв., които и съобразно с цитираните деб. изв. водят
до общата стойност от 1097,26 лв.,
от която сума ищеца претендира ¾ или 822,95 лв. Претенцията е основателна за тази сума.
Що се отнася да претенцията за такса смет за първите три тримесечия за 2018 г. в размер на 92,20 лв. и за такси към етажната собственост от м.07.2018 г. до м.09.-2018
г. в размер на 75 лв., както е посочил и районният съд, претенцията е основателна
в тази част. В протокола от 12.09.2018 г. по отношение на тези суми не е взето становище, но фактът, че тези
задължения не са отразени в протокола означава, че те са останали извън обхвата
на изявленията на страните, но не означава на признание за тяхното погасяване,
тъй като мълчанието не презюмира признание, както е посочил СРС.
Относно на правените от ответника възражения за прихващане,
СГС намира следното:
Същото е неоснователно за сумата от 110 лв. преведена от ответника на
07.08.2018 г, тъй като тя е приспадната от ищеца при изчисляване на размера на
консумативни разноски за ел. енергия.
СГС намира за недоказано възражението за надплатена
сума от 630 лв. за топлофикация,
като възражението за прихващане със сумата от 630 лв. за топлофикация се явява
неоснователно.. В преводното нареждане от 07.08.2018 г. ответникът не е посочил
кои задължения за топлофикация се погасяват с направеното плащане. Ищецът в
становището си от 10.02.2020 г. е заявил, че с полученото плащане в размер на
630 лв. е погасил изравнителната сметка
за ТЕЦ за 2017 г. Топлофикация е представила по делото следните фактури
издадени за имота на ищеца: дебитно известие от 31.08.2017 г.-изравнения
01.07.2016 г.-06.04.2017 г./ топла вода + ТЕ за отопление/ -605,32 лв.,
кредитно известие от 31.08.2017 г.-изравнения 07.04.2017 г.-30.04.2017
г./отопление/ -16,70 лв., дебитно известие от 31.08.2017 г. изравнения
07.04.2017 г.-30.04.2017 г.-56,29 лв. Същите представляват изравнителна сметка
за 2017 г. в размер общо на 644,91 лв.,
което задължение е погасено с направеното от ответника плащане на 07.08.2018 г.
в размер на 630 лв., поради което не е претендирано от ищеца. Съгласно чл.76,
ал.1 предл. 3 ЗЗД когато ищецът не е заявил кое от задълженията си погасява,
погасява се най-старото от обременителните задължения, които не са възникнали
едновременно. Ответникът не е представил
доказателства, че е погасил тези задължения от 2017 г. с друго плащане, а
ищцата е доказало наличието на основание за плащането на сумата от 630 лв.
Най-накрая, неоснователно се явява възражението за
прихващане от ответника с платения депозит от 550 лв. Депозитът не е върнат от
ищеца, тъй като между страните не са уредени сметките, като това е записано в
протокола от 19.09.2018 г. След като
липсва признание от ищцата за погасяване на задълженията за консумативни
разноски извън изрично записаните в протокола от 12.09.2018 г., то тези искове
се явяват основателни и ищцата е направила напълно основателно изявление за
прихващане със сумата на депозита от 550 лв. с исковата молба.
При тези данни исковете са основателни за следните
суми: разходи за ел. енергия от
09.01.2018 г.-до 07.09.2018 г.-359,75 лв.,
разходи за В и К услуги от м.01.2018
г.-м.09.2018 г.-256,82 лв., разходи
за ТЕ- 822,95 лв., такса смет за
първите три тримесечия на 2018 г.-92,20
лв., такси към етажната собственост
за м.7,8 и 9 2018 г.-75 лв., разходи
за ремонт на повреди по имота 346 лв.
Общата сума възлиза на 1951,77 лв., от която след прихващане с депозита от 550 лв. се получава сумата от 1401, 77 лв. и за тази сума исковата
претенция се явява основателна.
Решението следва да бъде отменено в частта, в която
искът е отхвърлен за сумата от общо 1401,77
лв. и вместо него да бъде постановено друго, с което ответникът бъде осъден
да заплати сумата общо от 1401,77 лв.,
представляваща сума за разходи за ел. енергия,
за ВиК услуги, за топлинна енергия (отопление и битово
горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и 07.2018г. и изравнителна сметка за
2018г., за разходи за ремонт за повреди в наетия имот, за такса смет за първите
три тримесечия на 2018 г., за такси към етажната собственост за м.7,8 и 9
2018г.
В останалата част за сумата над 1401,77 лв. до
претедираните 2700,72 лв. решението следва да бъде потвърдено.
Относно разноските:
За първата инстанция ищецът е направил разноски в общ
размер от 739,09 лв., които и съгласно уважената част от иска възлизат на 383,58
лв., дължими от ответника.
Ответникът е направил разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 480 лв., които и съгласно отхвърлената част от иска
възлизат на 230,88 лв., дължими от ищеца.
За въззивната инстанция
въззивникът/ищец е направил разноски в общ размер от 322,93 лв., от които 54,01 лв. за държавна такса и за адвокатско възнаграждение от 224,10 лв., а с ДДС от 268,92 лв., определено по
чл.7, ал.2, т. 2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, ред.
ДВ, бр.45 от 2020 г., предвид направеното възражение за прекомерност, които и съобразно уважената
част от иска възлизат на 167,60 лв.
Въззиваемият/ответник е
направил разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 268,92 лв. с ДДС,
определено по чл.7, ал.2, т. 2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските
възнаграждения, ред. ДВ, бр.45 от 2020 г., предвид направеното възражение
за прекомерност, което и съгласно
отхвърлената част от иска възлиза на 129,35
лв.
Водим от гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ
решение от 27.04.2020 г. по гр.д. № 1115/19 г. на СРС, ІІ ГО,
63 с-в, в частта, в която СРС, ІІ
ГО, 63 състав е отхвърлил предявените от ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична дентална помощ“, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление *** срещу
„М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** искове с
правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 231,
ал. 1 ЗЗД, за сумите, дължими по договор за наем от 12.08.2018г., както следва:
22,60
лева - консумативи за ел.
енергия за периода от 08.08.2018г. до 07.09.2019г., 32,95 лева -
консумативи за ВиК услуги за периода
от 03.08.2018г. до 06.09.2018г., 92,20 лева-такса смет за
първите три тримесечия на 2018г., 75 лева-такси към етажната собственост от м.07.2018г. до м.09.2018г. и 250
лева - разходи за ремонт
на повреди в наетия имот поради прихващане
със задължението на ЕТ „МАВ-А.Й.-Амбулатория
за първична дентална помощ“, ЕИК ****** да
върне платения от „М.К.“ ЕООД, ЕИК ****** депозит до сумата от 472,75 лв.
ОТМЕНЯ решение от 27.04.2020 г. по гр.д. № 1115/19 г. на СРС, ІІ ГО, 63 с-в, в частта, в която СРС, ІІ ГО, 63 състав
е отхвърлил като неоснователни предявените от ЕТ„МАВ-А.Й.-Амбулатория за първична
дентална помощ“, ЕИК ****** със седалище и адрес на управление *** срещу М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление *** искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД, чл. 231, ал. 1 ЗЗД, чл.233, ал.1 ЗЗД сумите, дължими
по договор за наем от 12.08.2018г., както следва: иска за консумативи за ел. енергия за разликата над дължимия размер от 22,60 лв. до пълния предявен размер от 359,75 лв. и за периода 09. 01. 2018г.
до 07.08.2018г., иска за консумативи за ВиК
услуги за разликата над дължимия размер от 32,95 лв. до
пълния предявен размер от 256,82 лв.
и за периода от м.01.2018г. до 02 08 2018 г, иска за консумативи за топлинна енергия (отопление и битово
горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и 07.2018г. и изравнителна сметка за
2018г. в размер на 822, 95 лв., както и иска за разходи за ремонт за повреди в
наетия имот за разликата над дължимия
размер от 250 лв. до размера от 346 лв., вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление *** да заплати на ЕТ„МАВ-А.Й.-Амбулатория
за първична дентална помощ“, ЕИК ****** със седалище и адрес на управление ***
по искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД,
чл. 231, ал. 1 ЗЗД, чл.233, ал.1 ЗЗД сумите, дължими по договор за наем от
12.08.2018г., както следва: иска за консумативи за ел. енергия от 359,75 лв. иска за консумативи за ВиК услуги за сумата от 256,82 лв., иска за консумативи за топлинна енергия (отопление и битово
горещо водоснабдяване) за м. 01,02,03 и 07.2018г. и изравнителна сметка за
2018г. в размер на 822, 95 лв., иска
за разходи за ремонт за повреди в наетия имот за сумата от 346 лв., такса смет за първите три тримесечия на 2018 г. от 92,20 лв., такси към етажната
собственост за м.7,8 и 9 2018г. в размер на 75 лв., или общо в размер на 1951,77 лв., които след прихващане на
депозита от 550 лв., възлизат на 1401, 77 лв., дължима от ответника „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление ***, ведно със законна лихва за забава, считано от подаване на
исковата молба-09.01.2019 г. до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА
решението в останалата част.
ОСЪЖДА
„М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото адвокат В.Б. от САК, със
съдебен адрес: ***, сграда „Рубин“, ап.9 да заплати на ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична дентална помощ“,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото
адвокат И.С., със съдебен адрес:*** направените разноски за първата инстанция
според уважената част от иска в размер на 383,58
лв.
ОСЪЖДА
ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за
първична дентална помощ“, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***,
чрез пълномощника по делото адвокат И.С., със съдебен адрес:*** да заплати на „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес
на управление ***, чрез пълномощника по делото адвокат В.Б. от САК, със съдебен
адрес: ***, сграда „Рубин“, ап.9 направените разноски за първата инстанция
според отхвърлената част от иска в размер на 230,88 лв.
ОСЪЖДА
„М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото адвокат В.Б. от САК, със
съдебен адрес: ***, сграда „Рубин“, ап.9 да заплати на ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за първична дентална помощ“,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, чрез пълномощника по делото
адвокат И.С., със съдебен адрес:*** направените разноски за настоящата инстанция
според уважената част от иска в размер на 167,60
лв.
ОСЪЖДА
ЕТ„МАВ-А.Й.- Амбулатория за
първична дентална помощ“, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***,
чрез пълномощника по делото адвокат И.С., със съдебен адрес:*** да заплати на „М.К.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес
на управление ***, чрез пълномощника по делото адвокат В.Б. от САК, със съдебен
адрес: ***, сграда „Рубин“, ап.9 направените разноски за настоящата инстанция
според отхвърлената част от иска в размер на 129,35 лв.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
.