№ 1851
гр. Варна, 09.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на пети
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Иванка Д. Дрингова
при участието на секретаря Доника Здр. Христова
като разгледа докладваното от Деспина Г. Георгиева Въззивно гражданско
дело № 20213100501606 по описа за 2021 година
по описа на ВОС, съобрази следното
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК, образувано по въззивната жалба вх
№ 286654/12.05.2021 на АТ. В. П. ЕГН ********** с постоянен адрес: гр.София,
общ.Столична, ул."Ивац войвода" № 3, чрез пълномощника си адв.Т.Т. от ВАК съд.адрес:
гр.Варна ул."Алеко Константинов" 176, партер, срещу решението на ВРС-ХХХIс-в №
261318/14.04.2021г по гр.д.№ 2888/2020г, с което е осъдена да заплати солидарно на А.В.
К. ЕГН ********** и С. В. К. ЕГН **********, двамата от гр.Варна ул.“**“ № 69, сумата от
19400лв, представляваща увеличената стойност от извършени подобрения на имот,
представляващ ап.3 с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна ул.“Македония“
№ 107 бл.5 ет.1, извършени в имота за времето от 22.02.2013г. до 9.08.2019г, на осн.чл.72
ЗС, заедно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на ИМ в съда -
28.02.2020г до окончателното изплащане на сумата, както и 2106,01лв - сторени по делото
разноски, на осн.чл.78 ГПК.
Счита същото за неправилно, незаконосъобразно, постановено при нарушение на
материалния закон и допуснати процесуални нарушения и затова моли за неговата отмяна.
Твърди, че ищците не са успели при условията на главно и пълно доказване да
установят факта, че са извършили сочените от тях ремонти по процесния имот, както за
качеството на направата им, даващо им право да търсят увеличената стойност на имота,
както и че ответницата е успяла да докаже наведените от нея в отговора възражения.
1
От събраните по делото доказателства се установявало от фактическа и правна
страна:
Процесният имот с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна ул."**, бил
придобит от нея по наследство от Й.В., а тя от своя страна - по силата на правоприемство от
сина си Й.В.Й., б.ж. на гр.Варна, поч. 5.01.2013г. Последният е придобил собствеността чрез
ЖСК, за което е съставен Акт № 77 том 8 дело № 3070/1970г на Варненски нотариус.
Апартаментът е бил обект на правна сделка - покупко-продажба, обективирана в НА
№ 24/22.02.2013г на н-с Л.Гонова, между Й.В., представлявана от пълномощника си В.З., от
една страна като продавач, и ищците - от друга страна като купувачи. Предмет на договора е
имотът заедно с подобренията и цялостното обзавеждане в жилището, съгласно опис.
На 26.03.2013г Й.В. отдала под наем на трето лице процесния имот. До него момент
била в негово владение и не е знаела, че бил продаден. След като направила справка за
дължимите данъци за имота в края на м.май 2013г, разбрала, че бил продаден на ищците.
На 28.05.2013г на ищеца А.К. била връчена нот.покана от н-с В.Г. с рег.№ 519, с
която Й.В. го уведомява, че оттегля пълномощията, дадени на В.З., както и пълномощията,
дадени от него на ищеца, като го приканвала в тридневен срок да й се обади на посочения
телефон, за да проведат среща помежду си и да се уточнят, във връзка с извършената
продажба на имотите й на 22.03.2013г., но същият не се отзовавал на поканата й.
На 4.06.2013 Й.В. подала молба до ВРС по чл.390 ГПК за налагане на обезпечителна
мярка Възбрана върху имота като обезпечение на бъдещия й иск, за който било образувано
гр.д.№ 2154/2013г на ВОС и с влязло в сила решение по делото е обявена
недействителността на договора за покупко-продажба, обективиран в НА № 24/2013г на н-с
Л.Гонова по отношение праводателката на ответницата, а по иска й за обезпечение било
образувано ч.гр.д.№ 1753/2013г по описа на ВОС, по което съдът с Определение от
6.06.2013г допуснал исканата обезпечителна мярка и издал Обезпечителна заповед, вписана
в СлВп-Варна и на 19.06.2013г. ищецът А.К. получил известието за наложената възбрана.
С оглед изложеното счита, че от него момент владението на ищците е било смутено
от Й.В. и се е превърнало в държане.
Следвало да се приеме, че искът бил предявен по правилата на водене на чужда
работа без пълномощие /negotiorum gestio/ - чл.60 и сл ЗЗД.
Тъй като ищците твърдели да са извършили подобренията в периода веднага след
закупуването на апартамента до м.август 2013г /в ИМ - л.З, ред 13-15 отдолу/, то
претенциите са погасени по давност, тъй като от извършването им до предявяването на иска
са изтекли повече от пет години.
В условията на евентуалност:
Твърди, че ищците като приобретатели по договора за покупко- продажба,
обективиран в НА № 24/2013г не са придобивали облигационни и вещни права по силата на
договора, нито са упражнявали добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно
основание да ги направи собственици по смисъла на чл.70 ал.1 ЗС. Аргументите за това са :
2
Със СПН с Решение № 151/13.10.2016г. по в.гр.д.№ 253/2015г., ВАпС е прогласил за
недействителен по отношение на праводателката на доверителката ми Й.В., на договор за
покупко-продажба в НА № 24/2013г, сключен между Й. В.А., представлявана от
пълномощника й В.В.З., от една страна, и А.. В. К. - от друга, по време на брака му със С. В.
К., поради липсата на представителна власт и потвърждение от продавача на осн.чл.42 ал.2
ЗЗД.
От горното следва, че ищците не могат да се позоват на добросъвестно владение през
периода от закупуването на имота /22.02.2013г/ до датата на влизане в сила на Решение по
гр.д.№ 2154/2013г на ВОС /21.06.2017г/, тъй като не са придобили владението на правно
основание, годно да ги направи собственици, а това е елемент от фактическия състав на
добросъвестното владение /чл.70 ЗС/. Правното основание на владелеца трябва да бъде
действителен правен акт. Когато недействителният договор е бил сключен в хипотезите на
липса на учредена представителна власт, извън пределите на учредената такава или след
нейното отпадане, при липса на потвърждаване от страна на мнимопредставлявания, то този
договор не поражда насрещни права и задължения на страните по него, както и вещно-
транслативен ефект по чл.24 ал.1 ЗЗД и затова третата страна, договаряла с мнимия
представител, нито придобива облигационни и вещни права по силата на договора, нито
упражнява добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно основание да го
направи собственик по смисъла на чл.70 ал.1 ЗС.
Ето защо ответницата следвало да отговаря само до размера на обогатяването, т.е.
съобразно принципа на неоснователното обогатяване, при който следва да се присъди по-
малката сума измежду извършените подобрения и увеличената стойност на имота.
Твърди се, че е оспорила твърдяното от ищците, че били извършили сочените
подобрения съгласно описа в заключението по СТЕ, прието по гр.д.№ 10676/2019г на ВРС,
както и че тези подобрения са съществували в момента на предаване владението на имота
при извършения от ЧСИ Л.С. въвод по изп.д.№ 20198950401247 на 09.08.2019г, като
успешно е доказала тези наведени от възражения в отговора, съобразно разпределената
доказателствена тежест.
От свидетелските показания, събрани по делото се установявало, че при въвода,
имотът бил предаден от ищците в много лошо състояние - контактите в жилището били
изтръгнати и кабелите - прерязани по начин, по който не можели да бъдат използвани; в
жилището нямало ток и за да се пуснел такъв било необходимо да се прекара нова
ел.инсталация, да се разбиват стени и тавани, за да се прекарат кабели и да се монтират нови
контакти; касите на всички врати в жилището били изтръгнати, с което били разбити и
зидовете около тях, а това налагало възстановяването им, както и извършването на цялостен
ремонт на стените.
Присъствалият по време на въвода В.П. - пълномощник на въззивницата, бил сезирал
Районна прокуратура - Варна с жалба с вх.№ 10464/16.08.2019г, по която била образувана
преписка, за това, че били избити всички вътрешни интериорни врати, липсвали
осветителни тела, контакти и ключове, като при свалянето им били нарязани кабелите до
3
дъно на розетките, свалени - мивките и крановете на ВиК инсталацията.
Според свид.показания на В.С., който в качеството си на помощник на ЧСИ Л.Станев
извършил въвода във владение, се установявало, че имотът бил оставен без осветителни
тела, ключове, контакти, които били махнати, а покрай касите на вратите и ключовете на
контактите били нанесени щети от свалянето им. Нямало оставени кабели за ключове и
контакти и затова с висока степен на вероятност можел да направи извода, че били нарочно
изрязани авансите на кабелите и затова са станали неизползваеми.По думите на същия
свидетел жилището не можело да се ползва, без да бъде направен ремонт.
В същия смисъл били дадените от свид. Димитров показания. Видът, в който
жилището било предадено, се нуждаел от извършване на множество СМР, за да стане годно
за обатаване, а това били необходими значителни средства за материали и труд.
В жалбата се излага още, че вещото лице било изготвило заключението си по
допуснатата СТЕ след направено замерване и снимки на място на 6.08.2019г, а въводът от
ЧСИ Л.Станев бил извършен на 9.08.2019г, т.е. само три дни по-късно. През този период
само ищците били имали достъп до имота, признание за което се извличало от ИМ, тъй като
самите те сочат, че на посочената датат 9.08.2019г били отстранени от жилището.
Поради изложеното въззивницата счита, че дори да са били извършвани подобрения
от ищците в процесния имот, към момента на огледа от вещото лице и на въвода от ЧСИ
тези подобрения не са съществували.
От съдържанието на протокола от с.з. от 13.09.2019г по ч.гр.д.№ 10676/2019г на ВРС
е видно, че вещото лице е заявило, че нямало как да установи кога бил извършен ремонтът,
и че някои от нещата трябвало да бъдат довършени. Шпакловката в стаите била добра и
било необходимо само боядисване. Контакти и ключове нямало, защото били махнати.
Вещото лице заявило, че по повод ел инсталациите ищците били твърдяли, че бил направен
ремонт и затова оценило по уедрени показатели, като документи не били представени, а
само устно го напътствали. В.лице е изложило, че амортизации не били приспадани, тъй
като приело, че ремонтът бил извършен към настоящия момент /т.е. към дата на огледа/, за
новоизпълнени неща и за СМР до 5 години не се приспадала амортизация, което /според
в.л./ било уредено в ЗМДТ. Единственото, което можело да бъде приспаднато, ако
действително основният ремонт е бил правен преди повече от 5 години, това било само
боядисването.
Същевременно свидетелят на ищците Р.Т. установявал, че ремонтите били извършени
веднага след закупуването на жилището и през м.април-май вече бил направен.
Излага още, че в заключението на в.лице по СТЕ, приета по ч.гр.д.№ 10676/2019г на
ВРС, в количествено-стойностната сметка на извършените работи е остойностено
боядисването на нови стени с латекс - двукратно в дневна, кухня, спалня, перално и
коридор, а също и на тавани в същите помещения, общо в размер на 1336,89лв. Оценена е и
положената ел.инсталация в размер на 1586,62лв, или общият размер на СМР /боядисване
на стени и тавани и ел.инсталация/ възлиза на 2923,51лв, която сума счита, че следва да бъде
4
приспадната от общия размер на подобренията, предвид обясненията на в.лице вс.з. на
13.09.2019г, че при огледа ток нямало, а от показанията на разпитаните по настоящото дело
свидетели се установило, че авансите на кабелите били изрязани към момента на въвода и че
липсвали ключове и контакти.
Твърди се, че в с.з. ответницата Ат.П. била оспорила заключението по СТЕ като
необосновано и затова отправила искане за допускане на нова експертиза, която да изготви
ново заключение по поставените въпроси. Поискано било и изготвянето на нова комплексна
експертиза-техническа и оценителна, която да изготви нова количествено-стойностна сметка
на довършителните работи и подобрения, съобразно описа, съдържащ се в ч.гр.д.№
10676/2019г на ВРС и приет по наст.дело, като бъдат описани по вид и стойност тези от тях,
които са били компрометирани в резултат нанесените от ищците щети и затова да бъдат
приспаднати от общата стойност на подобренията; да се изчисли фактическото износване на
направените довършителни работи, като се приспадне от стойността при съобразяване кога
са били извършени подобренията според свид.показания.
Поради изложеното моли за отмяната на първоинст.решение, като вместо това бъде
постановено друго за отхвърлянето на предявения иск, а в евентуалност–за присъждането на
по-малката сума измежду двете суми – тази на извършените подобрения и на увеличената
стойност на имота.
Претендират се сторените за двете инстанции разноски.
Въззиваемата страна А.В. К. и С. В. К. в срок са депозирали писмен отговор със
становище за неоснователност на жалбата.
Възразено е, че интериорни врати и поставянето им не са били част от извършените от
ищците подобрения и респ.част от претенцията им. Осветителните тела, ключовете и
контактите несъщо не са били част от претенцията на ищците. Тези твърдения подлежали на
самостоятелно доказване от страна на ответницата, каквото същата не била провела.
Предвид изложеното моли за оставянето без уважение подадената въззивна жалба и
за потвърждаване постановеното решение.
Производството е образувано по искова молба на А. К. и С.К., които излагат, че на
22.02.2013г с договор за продажба на недвижим имот обективиран в НА № 24/2013г на н-с
Л.Гонова, peг.№ 116, закупили от Й.В. А., действаща чрез пълномощника си В.В.З.,
АПАРТАМЕНТ с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна, общ.Варна,
обл.Варна, ул.„Македония" № 105 със застроена площ от 64,34кв.м. за сумата от 75 000лв,
като към момента на закупуването в апартамента не били извършвани никакви ремонти
дейности. Същият бил с остаряла ВиК и ел. инсталации, остаряла дограма и нуждаещи се от
ремонт мокри помещения.
5
Предвид състоянието на жилището, веднага след закупуването направили основен
ремонт, вътрешни преустройства и подобрения.
Тъй като единият от ищците бил лицензиран ел .техник, лично подменил старата
ел.инсталация и поставил ново ел.табло. Подменена била старата ВиК-инсталация и
изградили нова връзка към пералното помещение. Изцяло била подменена старата дограма,
като са поставили нова PVC с матиран слой.
Твърдят, че обособили отделно перално помещение чрез изграждането на стена. На
балкона изградили покривна конструкция и монтирали отваряема PVC дограма. Обособили
интериорни ниши и изцяло подменили подовите настилки, като в коридора и кухнята
поставили теракота, а в хола и спалнята –ламинат. Подновили изцяло банята, чрез поставяне
на фаянс по пода и стените и поставили окачен таван с вградено осветление.
Посочените СМР и преустройства били извършени със собствени средства на
ищците, за което вложили повече от 20000лв.
Твърдят, че впоследствие Й.В. А. завела гр.д.№ 2154/2013г на ВОС, по което с
решение № 458/7.04.2016г съдът унищожил упълномощителната сделка, обективирана в
пълномощно с peг.№ 757/7.02.2013г на н-с Велин Майсторов с peг.№ 465 с район на
действия Районен съд - Девня.
Впоследствие, с решение № 151/13.10.2016г по в.гр.д.№ 253/2015г по описа на Ап.С-
Варна е прието, че правната квалификация на исковете била по чл.42 ал.2 ЗЗД, като е
прогласен за недействителен по отношение на Й. В. А. договорът за покупко-продажба на
недв.имот, находящ се в гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ул.„Македония" № 105 ет.1 ап.З,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1 по КК и КР,
обективиран в НА № 24 т.I, peг.№ 1903 н.д.№ 21/2013г на н-с Л.Гонова, peг.№ 116.
С Решение № 559/7.05.2019г по гр.д.№ 1588/2018г на ВОС,ГО, ищците били осъдени
да предадат на АТ. В. П. - правоприемник на Й.В. А., поч. 11.06.2018г, владението върху
процесния апартамент с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна ул.
„Македония" № 105.
Твърди се, че били провели редица разговори за доброволно уреждане на
отношенията между страните, свързани с предаване владението на имота и заплащане на
извършените от тях подобрения, но споразумение не било постигнато.
Сочат, че на 9.08.2019г бил извършен въвод във владение от ЧСИ Л.С., peг.№ 895, по
изп.д.№ 20198950401247 и ищците са били отстранени от жилището.
Излагат още, че преди датата на въвода, поради липса на комуникация с ответницата
подали молба по реда на чл.207 ГПК пред ВРС за обезпечаване на доказателствата, по която
било образувано гр.д.№ 10676/2019г по описа на ВРС. В това производство било изготвено
и прието заключението на вещото лице по СТЕ, което след извършен оглед на процесния
апартамент, е описал подробно състоянието му, вкл. и извършените и съществуващи към
момента на огледа СМР, подобрения и преустройства, както и вложените материали.
6
Считат, че имат качеството на добросъвестни владелци по смисъла на чл.72 ЗС и за
тях е налице правен интерес от предявяването на настоящия иск за осъждане на ответницата
да им заплати направените от тях подобрения, тъй като твърдят, че са владели имота на
правно основание, без да знаят или дори да предполагат, че пълномощникът В.З., с когото са
договаряли, няма представителна власт. Именно поради това веднага след закупуването на
апартамента до м.август 2013г направили основен ремонт в жилището.
Твърдят, че общата стойност на подобренията в жилището възлиза около 20000лв, а
стойността на имота, която се е увеличила в резултата на извършените от тях подобрения, е
най-малко в размер на 15 861,60лв.
Предвид изложеното молят за постановяване на решение, с което да бъде осъдена
ответницата АТ. В. П. като правоприемник на починалата Й.В. А., да заплати на ищците
А.В. К. и С. В. К. солидарно сумата от 15 861,60лв, представляваща увеличената
стойност на АПАРТАМЕНТ с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1 находящ се в гр.Варна,
общ.Варна, обл.Варна, ул.„Македония" № 105, вследствие извършените от ищците
подобрения в същия, ведно със законовата лихва от дата на подаване на исковата молба и
претендират разноски.
Размерът на главницата е увеличен на 19 400лв по реда на чл.214 ГПК.
В срока по чл.131 ГПК ответникът А. В.П. е представил писмен отговор със
становище, че искът е допустим, но неоснователен.
Оспорвате са всички твърдения на ищците по фактите, а именно: че в апартамента
били извършвани ремонтни дейности; същият бил с остаряла ВиК и ел.инсталации, остаряла
дограма и нуждаещи се от ремонт мокри помещения.
Оспорва ищците да са владели имота, без да имат знание и предположение, че
пълномощникът В.З., с когото са договаряли, нямал представителна власт, както и че
веднага след закупуването, до м.08.2013г, извършили основен ремонт на жилището, а също
и че общият размер на подобренията възлизал на близо 20 000лв.
Оспорва ищците да имат качеството на добросъвестни владелци по смисъла на чл.72
ЗС
Оспорва подобренията да са съществували в момента на предаване на владението на
имота при извършения въвод от ЧСИ Людмил С. по изп.д.№ 20198950401247 на
09.08.2019г.
Твърди, че при въвода, имотът бил предаден от ищците в много лошо състояние -
контактите в жилището били изтръгнати и кабелите - прерязани по начин, по който не
можели да бъдат използвани; в жилището нямало ток и за да бъде пуснат такъв било
необходимо да се прекара нова ел.инсталация, да се разбиват стени и тавани, за да се
прекарат кабели и да се монтират нови контакти; касите на всички врати в жилището били
изтръгнати, с което са разбити и зидовете около тях и това налагало възстановяването им,
7
както и извършването на цялостен ремонт на стените.
Сочи още, че присъствалият по време на въвода В.П.-пълномощник на ответницата,
бил сезирал ВРП с жалба с вх.№ 10464/16.08.2019г., по която има образувана преписка, за
това че били избити всички вътрешни интериорни врати, липсвали осветителни тела,
контакти и ключове, като при свалянето им били нарязани кабелите до дъно на розетките,
свалени били мивките и крановете на ВиК-инсталацията.
Твърди се, че видът, в който жилището било предадено, налагал извършването на
множество СМР, за да бъде възстановено във вид, годен за обитаване, за което били
необходими значителни средства за материали и труд.
Възразява, че вещото лице било извършило огледа на място 6.08.2019г, а въводът във
владение от ЧСИ Л.С. бил извършен на 9.08.2019г, т.е. три дни по-късно, като в този период
само ищците имали достъп до имота, а и самите ищци сочат в ИМ, че на тази дата били
отстранени от жилището.
Дори към момента на огледа на вещото лице, изготвило експертизата, подобренията
да са съществували в имота, то към момента на въвода във владение от ЧСИ, същите вече не
били налице и затова жилището било с намалена стойност в сравнение с тази, която имало
към момента на придобиването му от ищците - 22.02.2013г.
Сочи, че на 04.06.2013г Й.В. подала молба до ВРС с правно основание чл.390 и сл.
ГПК за налагане на обезпечителна мярка „Възбрана" върху имота, за което било образувано
ч.гр.д.№ 1753/2013г на ВОС и по него било постановено Определение от 6.06.2013г за
налагане на исканата обезпечителна мярка и била издадена Обезпечителна заповед, вписана
в АВп-Варна, за което на 19.06.2013г ищ.А.К. било получил известието за наложената
възбрана.
По бъдещия иск било образувано гр.д.№ 2154/2013г на ВОС, по което съдът с влязло
в сила решение е била обявена недействителността на договора за покупко-продажба,
обективиран в НА № 24/2013г по отношение на праводателката на ответницата,
Твърди се, че от този момент владението на ищците било смутено от Й.В. и се е
превърнало в държане.
Освен това, възразява, че претенциите на ищците са погасени по давност, тъй като от
извършването им до предявяването на иска са изтекли повече от пет години и затова
въвежда правопогасяващото възражение за изтекла погасителна давност.
В условията на евентуалност възразява, че ищците не са придобивали облигационни
и вещни права по силата на договора, нито са упражнявали добросъвестно владение, тъй
като такъв договор не е правно основание да ги направи собственик по чл.70 ал.1 ЗС.
Поради изложеното моли за отхвърлянето на предявените искове.
Претендира присъждането на сторените по делото разноски.
СЪДЪТ, с оглед пределите на въззивното производство, очертани с жалбата,
8
твърденията на страните, и след преценка относимите за тази част от спора доказателства,
ценени в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна:
Между страните по делото не са спорни следните факти:
С договор за покупко-продажба, обективиран в НА № 24/22.02.2013г /л.15-I/ ищецът
А. К. е придобил правото на собственост от Й. В.А., действаща чрез нейния пълномощник
В.В.З., върху процесния апарта мент № 3 с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящо се в
сграда № 2, разположена в ПИ с идентиф.№10135.1505.13 и с адм.адрес : гр.Варна
ул.“Македония“ № 107 бл.5 ет.1, със застроена площ от 64,34кв.м., заедно с прилежащото му
избено помещение № 3.
Възмездната сделка е била осъществена по време на брака на двамата ищци.
С решение № 151/13.10.2016г по в.гр.д.№ 253/2015г на Апелативен съд Варна /л.60-
66-I/, е ОБЕЗСИЛЕНО решението на ВОС № 458/7.04.2016 по гр.д.№ 2154/2013г, в
частта, с която съдът е унищожил упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно
с рег.№ 757/7.02.2013г на н-с Велин Майсторов, per.№ 465, поради грешка относно вида на
сделката, по иска на Й.В. А. против В.В.З., на осн.чл.28 от ЗЗД, както и е ОБЕЗСИЛЕНО
решение № 6771/07.05.2014г, постановено по същото гр.д.№ 2154/2013г на ВОС, с което са
отхвърлени предявените от Й.В. А. срещу А.. В. К. и С. В. К. искове за прогласяване
нищожност на сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в
гр.Варна ул."Македония" № 105 ет.1 ап.З, представляващ самостоятелен обект в сградата с
идентиф.№ 10135.1505.13.2.1 по КК и КР от 10.11.2008г, обективиран в НА № 24/2013г на
н-с Л.Гонова, поради липса на валидно формирано съгласие за сключване на сделката и
настъпването на последиците от нея поради порок на волята при упълномощаването, на
осн.чл.26 ал.2 пред.2-ро ЗЗД, както и в частта на същото решение, с която са отхвърлен
искът й за разваляне на договора за покупко-продажба на гореописания недв.имот, обект на
транслативната сделка по НА № 24/2013, поради неплащане на уговорената продажна цена в
срока по договора, на осн.чл.87 ал.З вр.ал.2 ЗЗД;
ПОТВЪРДЕНО Е решението на ВОС № 458/07.04.2016гв частта, с която е
унищожена упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно с рег.№ 757 от
07.02.2013г на нотариус Велин Майсторов с per.№ 465 на НК, поради измама, състояща се
във въвеждане и поддържане на заблуждение, че се подписва договор за продажба на МПС,
а не пълномощно за разпореждане с имущество, по иска на Й.В. А. против В.В.З. на
осн.чл.29 ЗЗД;
ПОТВЪРДЕНО Е решението на ВОС № 6771/07.05.2014г по гр.д.№ 2154/2013г в
частта, с която са отхвърлени исковете на Й.В. А. срещу А.. В. К. и С. В. К.: за унищожение
на сключения договор за покупко-продажба на процесния АПАРАТАМЕНТ № 3- обект на
транслативната сделка по НА № 24/2013г поради измама, състояща се във въвеждане и
поддържане заблуждение, че се подписва договор за продажба на МПС, а не пълномощно на
осн.чл.29 ал.1 ЗЗД
ОТМЕНЕНО Е решението на ВОС № 6771/07.05.2014, с което са отхвърлени
9
исковете на Й.В. А. против А.. В. К. и С. В. К. за прогласяване недействителността на
сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот - АПАРТАМЕНТ № 3, намиращ
се в гр.Варна ул."Македония" № 105 ет.1, поради липса на представителна власт и
потвърждение от продавача на осн.чл.42 ал.2 ЗЗД и вместо него е ПОСТАНОВЕНО
ПРОГЛАСЕН Е ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН по отношение на Й.В. А. договорът за
покупко-продажба на недв.имот–АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр.Варна,
ул."Македония" № 105 ет.1 - обект на договора за покупко-продажба по НА № 24/2013,
сключен между Й.В. А., представлявана от пълномощник В.В.З. от една страна, и А.. В. К.-
от друга по време на брака му със С. В. К., поради липса на представителна власт и
потвърждение от продавача на осн.чл.42 ал.2 ЗЗД.
С Определение на ВКС № 218/21.06.2017 по гр.д.№ 1387/2017 /л.67-69-I/ е
потвърдено разпореждането на АпС № 126/26.01.2017 за връщане на подадената от
ответниците по делото А. и С. К.и касационната жалба, с което така постановеното от АпС-
Варна решение е влязло в законна сила на 21.06.2017г.
Впоследствие между страните се е развил и съдебен спор с правно основание чл.108
ЗС, по който с решение № 559/7.05.2019 по гр.д.№ 1588/2018 /л.74-I/ настоящите ищци са
били осъдени да предадат владението на спорния апартамент, което не е било обжалвано и
е влязло в законна сила на 17.06.2019. Със същото решение са осъдени настоящите ищци да
заплатят на АТ. В. П. като универсален правоприемник по силата на закона на починалата в
хода на производството ищца Й. В.А., сумата от 2750лв, представляваща обезщетение за
ползването на процесния апартамент за периода 21.12.2017-5.06.2018, както и е отхвърлен
предявеният от тях насрещен иск за връщане на сумата от 75 000лв, представляваща
заплатена продажна цена по договора, обективиран в НА № 24/2013г, като дадена на
отпаднало основание, съгл.чл.55 ал.1 ЗЗД.
От извършена служебно справка в деловодната система на ВОС се установява, че
исковата молба по чл.108 ЗС е била подадена на 5.06.2018г и вписана в СлВп на
24.08.2018г- факти, известни и на двете страни по настоящия спор предвид чу същите са
били участници и в производството по чл.108 ЗС /разпечатка от електронното копие на
документа е приложена към корицата на наст.дело/.
Въз основа на уважения ревандикационен иск ищцовата страна се е снабдила с
изп.лист и е било образувано изп.дело при ЧСИ Людмил С. под № 20198950401247, по
което е бил извършен въводът във владение на взискателката А.В., обективиран в Протокол
от 9.08.2019г. В представеното копие от същия /на л.7,8 от 1-воинст.д. е трудно четимо; по-
четливо копие се съдържа в ч.гр.д.№ 10676/2019 - л.53,54/ е видно, че същият е бил съставен
в присъствието на В.П. П.-пълномощник на взискателя и на длъжника А. К., осигурил
достъпът до имота. Присъствал е и лицето Р.Д.Т. като свидетел. В протокола са
обективирани и констатациите на ЧСИ за състоянието, в което е бил заварен апартаменът
при проведения въвод: същият бил опразнен от движими вещи; със свалени осветителни
тела, контакти и ключове. Вътрешната дограма също била свалена. ЧСИ снел показанията
на разположения в санитарното помещение водомер; и тези от електромера /посочени са
10
като цифри/. По време на въвода се явил адв.С. – процесуален представител на длъжника А.
К., който заявил, че желае да бъде описано състоянието на имота. Посочено е от ЧСИ, че
входното антре е с настилка теракот; санитарното помещение – с теракот и фаянс, с окачен
ПВЦ таван и с вградено осветление; хол с кухненски бокс - ламиниран паркет и теракот;
терасата частично остъклена, частично ПВЦ таван, 6 бр подпрозоречни дъски, има
декоративни гипсови орнаменти два на брой. Стените на всички помещения са гипс-картон ;
таван-шпаклован.
Г-н П. заявил, че контактите в имота били изтръгнати и кабелите - изрязани по
начин, по който не можели да бъдат използвани, в отговор на което адв.С. заявил, че
категорично не бил съгласен с горното. Адв.С. заявил, че всички описани дограми са
изпълнени със стъклопакет и…..външно стъкло.
Дл.Адр.К. предал два броя ключове, единият от които – за входната врата на
апартамента, а другият – за вратата на входа на блока, които ЧСИ предал на пълномощника
на взискателката АТ. В. П., която конституирал за владелец.
Спорно е дали, кога, в какъв обем и на каква стойност са били извършени твърдените от
ищците подобрения в имота.
В тази връзка в първата инстанция са събрани гласни доказателства чрез разпита на
свидетелите П.С.К. и Р.Д.Т., сочени от ищеца, и В.И.С. и Б.С.Д.
Свид.К. излага, че се занимавал със строителство и затова А. го помолил да даде
мнението си за едно разпределение; искал да направи някои промени и ги направил – да
затвори една врата и да изгради стена в едно от помещенията.
Разбрал, че след това А. направил цялостно реновиране на жилището, което било в доста
лошо състояние–стар и неподдържан апартамент. Определя жилището като такова сякаш в
него не било живяно и било изоставено. Дограмата била много стара, дървена и изметната.
Когато огледал апартамента, който бил малък и това станало бързо, всичко било много
старо, в лошо състояние и неподдържано. Разпределението било нефункционално.Когато
той ходил ВиК било сменено.Обсъждали ел.инсталацията, че била стар тип. А. бил сложил
ново табло.Свидетелят уточнява, че посещението му е било през м.март преди 6-7години,
когато А. бил закупил имота /разпитът е проведен на 12.01.2021г, следователно се отнася за
времето през 2014-2015г./. По думите на свидетеля, след като бил приключил ремонтът, не
бил ходил. За външната дограма говори, че А. бил сложил стъкла, които да се поляризират.
Свид.Т. имал впечатления от имота отпреди 7-8, когато малко преди това К. го бил
закупил и искал да му го покаже понеже бил в много занемарено състояние и за да го
посъветва за дограмата на прозорците и на терасата. Дограмата била от старите дървени. В
самата подмяна свидетелят не участвал. Освен това коментирали, че бил необходим основен
ремонт на апартамента понеже не ставал за живеене. Подовите настилки в двете стаи били
паркет, който бил изгнил, а в коридора и банята имало мозайка
По-късно свидетелят посетил имота и видял, че всичко било подменено - баня, тоалет,
коридор, двете стаи, подовата настилка, мазилки, електрификация. Свидетелят посочва, че
11
ремонтът продължил два-три месеца, като започнал през зимата и април-май бил
приключил.
Следва да се отбележи, че посоченото за свидетел лице е присъствало при
извършването на въвода във владение, което е отразено в Протокола на ЧСИ, коментиран
по-горе.
Свид.С. излага, че в качеството ди на помощник на ЧСИ Л.С. извършил въвода във
владение на отв.А. В.П. на 9.08.2019г и той е изготвил протокола. Познава и двете страни, с
които се срещнал на посочената дата в имота. На място установил, че обектът не бил
обитаван, без да може да каже от колко време било това. Липсвали мебели и движими вещи
и затова прави извода, че е било от доста време. Установил, че имотът бил в състояние на
прекъснат ремонт: ламиниран паркет, теракот, стените били шпакловани и боядисани, както
и таваните; само на входа и изхода към терасата имало ПВЦ дограма. Впечатление правело,
че липсвали интериорната дограма, която била свалена със съпътстващите тази процедура
щети по стените на местата, където очевидно са били закрепени касите на вратите;
окабеляването било изрязано и били свалени контактите и ел.ключовете.
Свид.Димитров излага, че отв.А.П. е първа братовчедка на баща му и затова има
впечатления от 2013г, когато братовчед му Й. починал на 5.01. нея година.След смъртта му
апартаментът бил наследен от майка му Й. и тя решила да го отдава под наем. Тогава
имотът бил в нормално състояние и е бил обитаван.Свидетелят присъствал, когато с
наемателя се подписвали някакви договори и Й. взела пари за наема. Това било 2-3 месеца
след смъртта на сина й. След като наемателят се нанесъл да живее, свидетелят повече не бил
влизал до 2019г. Към момента на въвода през 2019г излага подробно, както свид.С., че
вътрешната дограма била свалена със съпътстващите поражения по стените, ел.инсталацията
била без ключове и контакти и изрязани кабели, което налагало подмяната й. При това,
когато бил в апартамента през м.08.2019 нямало електричество.
Като доказателство по делото е приобщено ч.гр.д.№ 10676/2019, образува по реда на
чл.207 ГПК за обезпечаване на доказателства чрез допускане на СТЕ. От приетото по
посоченото дело заключение на в.лице П.К.М. се установява, че същата е извършила оглед
на 6.08.2019 и констатирала какво е състоянието на имота към него момент
Към заключението е приложен снимков материал, от който е видно, че помещенията на
апартамента са празни, видими са стените, подовата настилка и ПВЦ дограма на
прозорците, в тоалетната - поставени теракот, фаянс и тоалетна чиния.
В табличен вид /л.47 от ч.гр.д./ са описани видовете СМР и е посочена тяхната стойност.
В ДНЕВНАТА са следните :
1,2-доставка и монтаж на ламиниран паркет и подложка за същия;
3–доставка и монтаж на гипсокартон по стени
12
4-шпакловка по таван
5-боядисване на стени с латекс 2-кратно
6-боядисване латкес двукратно при ремонти при ремонти таван стая
7-демонтиране на прозорци над 2х2 с каса
8-доставка и монтаж на ПВЦ дограма
9-уплътняване на дограмата между зид и каса при ремонти
10-доставка и монтаж на подпрозоречни дъски
В КУХНЯ
1-зазиждане на отвор за врата;
2-демонтаж на съществуващ паркет
3-саморазливна настилка
4-доставка и монтаж теракот
5-доставка и монтаж на гипс-картон по стени
6-гипсова шпакловка по тавани
7-боядисване на нови стени с латекс двукратно
8-боядисване с латекс двукратно при ремонти таван стая
9-демонтиране на прозорци над 2х2 с каса
10-доставка и монтаж на ПВЦ дограма
11-уплътняване на дограмата между зид и каса при ремонти
12-доставка и монтаж на подпрозоречни дъски
В СПАЛНЯ
1,2-доставка и монтаж на ламиниран паркет и подложка за същия;
3-гипсова шпакловка по стени
4-гипсова шпакловка по таван
5-боядисване с латекс двукратно при ремонти стени стая
6-боядисване с латекс двукратно при ремонти таван стая
7-демонтиране на прозорци над 2х2 с каса
8-доставка и монтаж на ПВЦ дограма
9-уплътняване на дограмата между зид и каса при ремонти
10-доставка и монтаж на подпрозоречни дъски
В ПЕРАЛНО ПОМЕЩЕНИЕ
1-доставка и монтаж на теракот
2-гипсова шпакловка по стени
13
3-гипсова шпакловка по таван
4-боядисване с латекс двукратно при ремонти стени антре
5-боядисване с латекс двукратно при ремонт таван антре
В КОРИДОР
1-доставка и монтаж на теракот
2-гипсова шпакловка по стени
3-гипсова шпакловка по таван
4-боядисване с латекс двукратно при ремонти стени антре
5-боядисване с латекс двукратно при ремонт таван антре
Във WC
1-доставка и монтаж на теракот
2-облицовка с фаянсови плочки
3-окачен таван от гипс-картон
4-доставка и монтаж на моноблок
На БАЛКОН запад
1-доставка и монтаж на ПВЦ дограма
2-уплътняване на дограмата между зид и каса при ремонти
3-гипсова шпакловка по стени
4-гипсова шпакловка по таван
5-ПВЦ таван
6-изграждане на декоративни ниши
ВиК инсталация
Ел.инсталация
Като общата стойност на всички СМР възлиза на 15861,60лв
В първоинст.производство е прието и заключението на в.лице М.А.П. /л.130 и сл.-
I/.Даденото от в.лице в по т.1 относно остойностяването на видовете СМР не следва да се
кредитира, доколкото е възпроизведено даденото от в.лице П.М. заключение. По т.2
досежно определената пазарна стойност на имота към датата на закупуването в размер на
65000лв, също не следва да бъде кредитирано доколкото в НА е обективирана продажната
цена на имота. В т.3 е дадено становище за пазарната стойност на имота към датата на
изготвянето на заключението в размер на 84400лв, от което следвало, че стойността на
имота се е увеличила с 19400лв, както е обяснило в.лице в о.с.з..
Гореизложената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
За да се отговори за въпроса досежно основателността на предявения, на първо място
14
следва да бъде определена правилно неговата правната квалификация, което е обусловено от
качеството на ищците – дали същите имат качеството на добросъвестни или
недобросъвестни владелци, което определя в какъв обем и на какво основание имат право да
претендират възмездяване на направените от тях подобрения в имота, т.е. дали се ползват с
правата по чл.72 или чл.74 ЗС.
Доколкото в ИМ се твърди, че претендираните подобрения са били направени
скоро след закупуването на имота през м.02.2013г, което се отнася за времето преди
владението им да е било смутено от собственика чрез подаването на ИМ по чл.108 ЗС през
м.06.2018г. Затова същите могат да ги претендират в качеството си на владелци. Индиция за
момента на осъществяването им е и изявлението в обстоятелствената част на ИМ, че
впоследствие Й. В.А. завела гр.дело под № 2154/2013г на ВОС за унищожаване на
пълномощното и за недействителността на сделката.
Макар РС правилно да се е позовал на ППВС № 6/27.12.1974 по гр.д.№ 9/1974г,
погрешно е прието, че ищците имат качеството на добросъвестни владелци и затова
правната квалификация на иска е определена като такава по чл.72 ЗС. .
В настоящия случай следва да бъдат съобразени задължителните указания, дадени с
ППВС в р-л III т.10, съгласно които „владението, основано на нищожно придобивно
основание, е недобросъвестно, освен когато е нищожно поради опорочена форма за
валидност и приобретателят не е знаел за порока“.
В конкретния случай се установи, че с влязлото в законна сила на 21.06.2017г
решение на АпС-Варна е прогласен за недействителен по отношение на прехвърлителката
Й. В.П. договорът за покупко-продажба на процесния апартамент, обективиран в НА №
24/22.02.2013г. Така постановеното решение заличава с обратна сила /т.е.изначално/
настъпилите от договора правни последици. Ето защо установеното от момента на
сключването на договора на 22.02.2013 владение като основано на нищожно придобивно
основание се явява недобросъвестно.
Като недобросъвестни владелци ищците могат да се ползват само с правата, визирани
в нормата на чл.74 ЗС - за подобренията, направили в имота, могат да искат само по-малката
измежду сумата за направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на
имота.
Несъстоятелни са доводите на ищците, че качеството им на добросъвестни владелци
по см.чл.72 ЗС произтича от това, че владели имота на правно основание, без да знаят или
дори да предполагат, че пълномощникът В.З., с когото са договаряли, нямал представителна
власт.
Нормата на чл.70 ЗС има предвид правно основание, годно да направи
добросъвестния владелец собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик. По
смисъла на р-л III, т.9 от същото ППВС под правни основания по смисъла на чл.70 ал.1 3С
следва да се разбират прехвърлителните сделки, административ ните актова с вещноправни
последици и съдебните решения по конститутивния искове относно право на собственост
15
или ограничено вещно право.
В настоящия случай няма спор, че праводателката по договора за покупко-продажба
по НА № 24/22.02.2013 Й. В.П. е била действителния собственик на спорния апартамент и
затова В.З. като неин пълномощник не е упражнявал собствени права по атакуваната сделка.
Незнанието на факта за липсата на надлежно представителство не е равнозначно на
незнанието, че праводателят по сделката не бил собственик, поради което настоящите ищци
не могат да черпят права. Отношенията по упълномощителната сделка са вътрешни между
представител и представляван и опорочаването на волята на представлявания касае
облигационното правоотношение по сделката, а не вещните права на прехвърлителя.
При това положение предявеният иск намира правното си основание в нормата
на чл.74 ЗС и затова диспозитивът на решението следва да бъде изменен в тази част.
Постановеното от РС решение не се налага да бъде обезсилвано доколкото погрешно
определената правна квалификация по чл.72 ЗС не води до произнасяне по иск, с какъвто
съдът не е бил сезиран. При това са обсъдени релевантните за спора факти, за които са
събрани допустимите и относими доказателства и затова съдът дължи произнасяне по
основателността на предявения иск.
По правопогасяващото възражение на отв.страна за изтекла погасителна давност
за вземането.
В р-л VI, т.13 от същото ППВС № 6/27.12.1974, е указано, че „погасителната давност
за вземане на добросъвестния или недобросъвестния владелец за подобрения в чужд имот
започва да тече от:
- момента на прекъсване на владението,
- превръщането му в държане със съгласието на собственика или
- момента, когато то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота.
В настоящия случай прекъсването на владението е настъпило с подаването на ИМ по
чл.108 ЗС на 5.06.2018г. От него момент вземането е станало изискуемо и започва да тече 5-
годишният погасителен давностен срок, който не е изтекъл към датата на подаването на
настоящата ИМ на 28.02.2020. Ето защо възражението е неоснователно.
В тежест на ищцовата страна е чрез главно и пълно доказване е да установи
извършените подобрения по вид, време и стойност.
Макар в показанията си свид.Т. да говори, че ремонтът на апартамента бил осъществен
няколко месеца след закупуването /започнал през зимата, скоро след закупуването на
апартамента, и завършил през м.април-май/, свидетелят няма преки впечатления за
конкретно извършените дейности, тъй като самият той не е участвал в тях, нито е бил
очевидец, доколкото споменава, че ищецът А.К. го бил извикал само за съвет. Показанията
на този свидетел относно времето на извършване се разминават с тези на свид.К., който
говори, че посетил имота през м.март преди 6-7години. Разпитът е бил проведен на
12.01.2021г и, следователно, се отнася за времето през 2014-2015г
16
При това, нито първият нито вторият свидетели, макар да посочват, че жилището било доста
старо и занемарено и се нуждаело от основен ремонт, не описват в подробности в какво се е
изразявал същият през посочения период.
Що се отнася до заключението на вещото лице по СТЕ, допуснато на осн.чл.207 ГПК,
то констатациите са били осъществени в един много по-късен момент – на 6.08.2019г, когато
владението на ищците се е трансформирало в държане поради влязлото в сила решение по
чл.108 ЗС. Дори да се приеме, че към посочената дата описаните от в.лице СМР по ч.гр.д.№
10676/2019 са били налични, не може да се направи категоричен извод, че те са същите,
които са били извършени през 2013г и имотът е останал в това състояние в продължение на
шест години, щом като свидетелските показания не съдържат убедителни и категорични
данни за това. В случай, че са били сторени в много по-късния момент /през 2019г/, то
тогава правото да се претендира тяхното възмездяване би било на друго правно основание -
в качеството им на държатели поради изгубване качеството на владелци като резултат от
уважаването на иска по чл.108 З.
Изложеното мотивира съда за недоказаност на предявения иск по основание и затова
същият подлежи на отхвърляне.
Достигането до крайни правни изводи, различни от тези на ВРС, налагат отмяната на
първоинстанционното решение, вместо което да бъде постановено друго за отхвърлянето на
предявения иск.
По разноските.
С оглед изхода на спора в настоящата инстанция, на осн.чл.78 ал.3 ГПК, в полза на
въззивницата следва да бъдат присъдени сторените от нея разноски за двете инстанции, за
което са представени надлежни доказателства и липсва възражение за прекомерност относно
размера на адв.възнаграждение, както следва:
за първата - 2000лв –заплатен адв.хонорар;
за въззивната - 388лв–заплатена държ.такса и 1100лв–адв.хонорар
или общо 3488лв
Предвид горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на ВРС-ХХХIс-в № 261318/ 14.04.2021г по гр.д.№
2888/2020г, с което е осъдена АТ. В. П. ЕГН ********** с постоянен адрес: гр.София,
общ.Столична, ул."Ивац войвода" № 3, чрез пълномощника си адв.Т.Т. от ВАК съд.адрес:
гр.Варна ул."Ал.Константинов" № 176, партер, да заплати солидарно на А. В. К. ЕГН
********** и С. В. К. ЕГН **********, двамата от гр.Варна ул.“**“ № 69, сумата от
19400лв, представляваща увеличената стойност от извършени подобрения на имот,
17
представляващ ап.3 с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна ул.“Македония“
№ 107 бл.5 ет.1, извършени в имота за времето от 22.02.2013г до 9.08.2019г, на осн.чл.72 ЗС,
заедно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на ИМ в съда -
28.02.2020г до окончателното изплащане на сумата, както и 2106,01лв - сторени по делото
разноски, на осн.чл.78 ГПК, като вместо него ПОСТАНОВЯВА
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А.В. К. ЕГН ********** и С. В. К. ЕГН **********,
двамата от гр.Варна ул.“**“ № 69, иск да бъде осъдена АТ. В. П. ЕГН ********** с
постоянен адрес: гр.София, общ.Столична, ул."Ивац войвода" № 3, чрез пълномощника си
адв.Т.Т. от ВАК съд.адрес: гр.Варна ул."Ал.Константинов" № 176, партер, да заплати
солидарно на двамата ищци сумата от 19400лв /деветнадесет хиляди и четиристотин лева/,
представляваща увеличената стойност от извършени подобрения на имот, представляващ
ап.3 с идентиф.№ 10135.1505.13.2.1, находящ се в гр.Варна ул.“Македония“ № 107 бл.5 ет.1,
на основание чл.74 ЗС, заедно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване
на ИМ в съда - 28.02.2020г до окончателното изплащане на сумата
ОСЪЖДА А.В. К. ЕГН ********** и С. В. К. ЕГН **********, двамата от гр.Варна
ул.“**“ № 69 да заплатят на АТ. В. П. ЕГН ********** с постоянен адрес: гр.София,
общ.Столична, ул."Ивац войвода" № 3, чрез пълномощника си адв.Т.Т. от ВАК съд.адрес:
гр.Варна ул."Ал.Константинов" № 176, партер, сумата от 3488лв – разноски, сторени за
двете инстанции, на осн.чл.78 ал.3 ГПК.
Решението може да се обжалва пред ВЪРХОВЕН КАСАЦОНЕН СЪД с
касационна жалба в едномесечен срок от уведомяването на страните, арг.чл.280 ал.3
т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18