№ 184
гр. Велико Търново , 18.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на двадесет
и трети февруари, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Георги Драгoстинов
при участието на секретаря Валентина В. Чаушева
като разгледа докладваното от Георги Драгoстинов Гражданско дело №
20204100100701 по описа за 2020 година
Предявени са искове с правно основание чл. 26, ал.1, предложение първо и
трето и ал. 2 предложение първо от Закона за задълженията и договорите.
Ищцовата страна – „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“-ЕООД, гр. Велико Търново -
излага в исковата си молба, че с договор по нотариален акт № 481, том III, рег. №5326,
нот.дело № 219/2010 година на Галя Стателова, Нотариус с район Великотърновски районен
съд, на Димитър Банчев Илиев продало право на строеж на офис № 3 с площ от 40,45
кв.м.в сградата, построена в имот 10447.507.68. С твърдение към датата на сключване на
сделката офисът да е бил изграден в груб строеж и правото на строеж да е преобразувано в
право на собственост, по реда на настоящото производство претендира договорът за
продажба да бъде обявен за недействителен, заради невъзможен предмет на сделката. В
отношение на евентуалност се иска обявяване на нищожност поради противоречие със
закона и с добрите нрави. Претендира разноски.
Ответниците - Б. Р. А. и П. Р. А. - оспорват исковете с твърдение сочените в
исковата молба пороци да не съществуват или да са ирелевантни за валидността на договора.
При сключване на атакувания договор сградата не била завършена, а това позволявало
прехвърлянето на правото на строеж. Претендират разноски.
Съдът обсъди доводите на страните и като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 и 3 от ГПК, приема за установено следното:
Не се спори, видно е от приложения нотариален акт № 481, том III, рег.
№5326, нот.дело №219/2010 год. на Галя Стателова, нотариус с район Великотърновски
1
районен съд, че на 11.06.2010 година ищцовото дружество е продало на Димитър Банчев
Илиев правото на строеж на офис № 3 с площ от 40,45 кв.м.в сградата, построена в имот
10447.507.68 срещу цена от 10 300 лв. Няма спор и по факта, че към този момент сградата, в
която се намира офисът, не е изградена вцялост, а строежът е изпълнен от ниво К – 2,70 м.
до ниво + 0,00 м. В тази насока са и констатациите по акт за приемане на извършените
строително-монтажни работи от 16.04.2006 година на лист 32 от преписката по
прекратеното дело на Великотърновски районен съд. Завършването на сградата в груб
строеж е станало през 2011 година с акт за приемане на конструкцията - акт, образец 14 на
лист 33 и сл. от цитираната преписка. Купувачът е починал - цитираното в протокол за
обявяване на завещание удостоверение за смъртта на Димитър Илиев. Завещал е закупения
офис на ответниците – саморъчно завещание от 14.07.2017 година. С протокола за обявяване
завещанието е прието.
Изложените факти налагат извод за неоснователност на предявените
искове.Атакуваният договор е сключен в хода на строителството, заради което право на
собственост върху продавания офис не е възникнало, а е било възможно да се прехвърли
единствено правото на строеж за него. Атакуваната сделка има възможен както по
фактически параметри, така и по юридически изисквания предмет и е изцяло валидна.
Неоснователни са исковете, евентуално предявени на основанията за
нищожност противоречие със закона и с добрите нрави.
Не съществува забрана право на строеж да се продава по време на
упражняването му – аргумент от чл. 183, ал. 1 от ЗЗД. Според текста предмет на продажбата
може да бъде всяко друго право, освен правото на собственост. Самото право на строеж е
уредено като прехвърлимо право – чл. 63, ал. 2 във връзка с ал. 1 от ЗС. Атакуваният
договор не само не противоречи на императивно законово правило, но е сключен в
съответствие със закона.
Противоречието с добрите нрави се изразява в нарушаване на правен принцип.
Нарушението трябва да е от естество, несъвместнимо с етиката и ценностната система.
Факти за такова нарушение ищецът не сочи. При наличните доказателства сделката е
обичайна и с положителна оценка от гледище на представите на обществото за договаряне и
разпореждане с имуществени права.
Доводите на ищцовата страна са неоснователни.
Обстоятелството, че офисът е изграден към момента на сключване на
продажбата, защото се намира в строителния обем, одобрен с премателния акт от 2006
година, не трансформира правото на строеж в право на собственост. За да настъпи това
преобразуване, необходимо е цялата сграда да бъде изградена на ниво груб строеж. Изводът
следва от регламентирания в Закона за устройство на територията режим на строежите. Те
се разрешават според предвижданията на подробен градоустройствен план. Отклоненията в
2
предвиждането за конкретния урегулиран поземлен имот относно етажност и плътност на
застрояване води до незаконност на изграденото – чл. 108 от ЗУТ. Незаконните строежи не
могат да бъдат обект на право на собственост, защото подлежат на събаряне – чл. 148, ал. 1
и 7 от ЗУТ. Самото застрояване на нивата от сградата, в която се намира офисът, предмет на
атакуваната сделка, е под разрешителен режим – чл. 152, ал. 1 и 2 и чл. 176 от ЗУТ. Ако по
каквато и да било причина сградата не бъде завършена вцялост – отказ да се издаде акт за
по-нататъшно строителство, недостатъчно финансиране и други - изграденото до този
момент ще има режима на незаконен строеж, защото не отговаря на предвижданията на
подробния план за конкретния парцел относно вид и етажност на постройката. До момента
на изграждане на целия строителен обект, какъвто е според предвижданията на плана, в
съответствие с одобрения архитектурен проект и строително разрешение, единствената
възможност за прехвърляне е правото на строеж.
Извън това, дори договорът да бъде сключен след завършването на сградата
вцялост, продажбата на право на строеж за конкретен обект от нея, не е с невъзможен
предмет. За да е годно за прехвърляне по смисъла на чл.26, ал. 2, предложение първо от ЗЗД
правото следва да е абстрактно възможно. Законът не забранява прехвърлянето на бъдещи
права. Не съдържа забрана и за прехвърляне на такива права, които съществуват в
суспендирано състояние – правото на строеж се поглъща от правото на собственост върху
сграда след изграждането й, но се „възражда“ със същото съдържание и титуляр ако по
каквато и да било причина сградата погине. В това се състои смисълът наред с конкретна
сграда или обект от нея да се прехвърля и съответното й право на строеж, ако сградата е
изградена върху земя, непринадлежаща на собственика на постройката.
Натискът върху продавача да сключи процесната сделка и неточностите в
документа за предварителния договор – дори да бяха доказани по делото - не влияят на
валидността й. Натиск да се сключи договор опорочава волята на принудената страна и
поражда право да иска унищожаването му. Опорочената воля не влече нищожност.
Неточностите в предварителния договор, по твърдение на ищцовата страна
съставен от купувача Димитър Илиев, са без всякакво правно значение.
Изходът на спора и правилото на чл. 78, ал. 3 от ГПК сочат, че ответниците
имат право на разноски, по делото доказани като сума от 1 500 лв., заплатено адвокатско
възнаграждение. Следва да се присъдят в тежест на ищцовата страна.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
Отхвърля предявените от „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“-ЕООД, гр. Велико Търново, против на
Б. Р. А., ЕГН: ********** и П. Р. А., ЕГН: **********, двамата от гр. Самоков, съдебен
3
адрес К.Г., адвокат от гр. Велико Търново, ул. „Ц.Церковски“ №39, партер, и с к о в е, с
които на основание чл. 26, ал.1, предложение първо и трето и ал. 2 предложение първо от
Закона за задълженията и договорите: невъзможен предмет, а в отношение на евентуалност
– противоречие със закона и добрите нрави, претендира да бъде обявен за нищожен
договорът за продажба по нотариален акт № 481 том ІIІ, регистър № 5362, нот.дело №
219/2010 год. на Галя Стателова, нотариус с район Великотърновски районен съд, като
неоснователни.
Осъжда „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“-ЕООД, гр. Велико Търново да заплати на Б. Р. А., ЕГН:
********** и П. Р. А., ЕГН: **********, двамата от гр. Самоков, съдебен адрес К.Г.,
адвокат от гр. Велико Търново, ул. „Ц.Церковски“ №39, партер, – всекиму поотделно – по
750 (седемстотин и петдесет лева) лв., разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Велико Търново: _______________________
4