№ 962
гр. София, 27.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Десислава Алексиева
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Теменужка Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20221100501768 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 21.07.2021 г. по гр.д. № 57992/19 г., СРС, І ГО, 44 с-в е
осъдил С.Ю.. Г., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. „******* да
опразни и предаде на Д. ХР. М., ЕГН ********** и Р. К. М., ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******, чрез адвокат
Б.Б. от САК, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането на
предоставен й за ползване по сключен между страните договор за наем от
18.11.2004г. недвижим имот, съставляващ апартамент, находящ се в гр.
София, р-н „Лозенец“, ул. *******, със застроена площ от 89,12 кв.м.,
състоящ се от стая, хол, кухня с бокс и други сервизни помещения, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и прилежащото му
мазе № 2. Осъдил е С.Ю.. Г., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул.
„******* да заплати на Д. ХР. М., ЕГН ********** и Р. К. М., ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******, чрез адвокат
Б.Б. от САК, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 1656 лв. - деловодни
разноски.
Решението е обжалвано с въззивна жалба вх. № 25135735/ 03.09.2021 г.
1
от ответника С.Ю.. Г., ЕГН **********, чрез пълномощника по делото
адвокат Б.Т. Д. от САК, със съдебен адрес: гр./София, бул.******* с мотиви,
изложени в нея. Твърди се, че неправилно съдът е приел, че процесният
недвижим имот е предаден за ползване на ответницата. Това не се установява
от разпитаните по делото свидетели, чиито показания не следва да бъдат
кредитирани, поради съдържащите в тях логически противоречия. Примерно,
че единствено ответницата го посещавала лично да си плаща сметките, а при
останалите живущи той ходи на място, че не знае с кого живее
Сюзан/ответницата/, но е видял мъжа, с който вероятно живее ответница.
Според процесуалният представител, по делото е останало неизяснено дали
свидетелят Петров в действителност познава ответницата. Сочи, че
свидетелят М. също не е очевидец на обстоятелството дали ответницата
живее и ползва процесния апартамент. Освен това, неговите показания следва
да бъдат преценявани по реда на чл.172 от ГПК, тъй като този свидетел е
брат на ищеца Р.М.. Според пълномощника, тези свидетели не са очевидци и
не могат да потвърдят, че ответницата живее и ползва процесния недвижим
имот. Не е осъществен фактическия състав по чл.310, ал.1, т.2 ГПК, което е
достатъчно основание за отхвърляне на иска като неоснователен. Освен това,
процесното решение е постановено в нарушение на процесуалния закон,
състоящо се в оставяне на без уважение на доказателственото искане на
ответницата за допускане на свидетел при довеждане за установяване на
обстоятелствата на какъв адрес живее ответницата, от кога, живяла ли е преди
в процесния имот и ако да, от кога до кога. Във въззивната жалба отново се
прави това доказателствено искане.
Въззиваемите/ищци Д. ХР. М., ЕГН ********** и Р. К. М., ЕГН
**********, чрез пълномощника си по делото адвокат Б.Б. от САК, със
съдебен адрес: гр. София, ул. „*******, чрез адвокат Б.Б. от САК оспорват
въззивната жалба. При условията на алтернативност, ако съдът допусне до
разпит поисканите от въззивната страна свидетели, се моли да бъдат
допуснати и на тях двама души свидетели при довеждане относно
обстоятелствата дали имотът е предоставен под наем, дали договорът за наем
е прекратен и дали С.Г. продължава да ползва имота и след прекратяване на
договора за наем.
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 ГПК събраните по
2
делото доказателства и становища на страните, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от
надлежна страна и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно, не е постановено в нарушение на
правните норми, които уреждат условията за валидност на решенията-
постановено е от съд с правораздавателна власт по спора, в законен състав, в
необходимата форма и с определено съдържание, от което може да се извлече
смисъла му. Ето защо, съдът следва да се произнесе по неговата правилност.
От фактическа страна:
Предявени са искове по реда на чл.310, ал.1, т.2 ГПК, вр. чл.233, ал.1 от
ЗЗД от Д. ХР. М. и Р. К. М. срещу С.Ю.. Г. за осъждане на ответницата да
опразни и предаде държането на предоставен й под наем недвижим имот на
ищците/наемодатели
Ищците Д. ХР. М. и Р. К. М. твърдят, че между страните бил сключен
договор за наем от 18.11.2004г., по силата на който са предоставили на
ответницата за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот,
представляващ апартамент, находящ се в гр. София, р-н „Лозенец“, ул.
*******, със застроена площ от 89,12 кв.м., състоящ се от стая, хол, кухня с
бокс и други сервизни помещения, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и прилежащото му мазе № 2. Сочат, че наемният
договор е сключен за срок до 1.12.2005г., след изтичане на който ответницата
продължила ползването на процесния имот с тяхно съгласие, с оглед на което
договорът е станал безсрочен. Договорили месечна наемна цена
първоначално в размер от 929,02 лв., а впоследствие цената била увеличена
до 950 лв. и 980 лв. Ответницата преустановила заплащането на наемната
цена, считано от м.10.2018г., поради което на 19.06.2019г. ищците изпратили
нотариална покана до нея, с която са я поканили да заплати дължимия наем в
7-дневен срок, с изявление за разваляне на договора в случай на
неизпълнение в допълнително предоставения срок. С нотариалната покана са
3
отправили до ответницата и едномесечно предизвестие за прекратяване на
наемния договор на основание чл. 17, предл. 3 от същия. Поканата била
връчена на ответницата на 09.08.2019г., поради което най-късно на
09.09.2019г. договорът следва да се счита прекратен, като въпреки
отправената покана за предаване на имота след прекратяване на наемното
правоотношение, ответницата не го е освободила и понастоящем продължава
да го ползва без правно основание.
Ответникът С.Ю.. Г. в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК в писмен отговор е
оспорила иска като неоснователен.
Съдът констатира следното:
По делото е депозиран договор за наем от 18.11.2004г. с предмет
посочения в исковата молба недвижим имот, представляващ апартамент,
“
находящ се в гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „******* № ******* със
застроена площ от 89,12 кв.м., състоящ се от стая, хол, кухня с бокс и други
сервизни помещения, заедно със съответните идеални части от общите части
на сградата и прилежащото му мазе № 2, който имот Д. ХР. М. и Р. К. М., в
качеството си на наемодатели са се задължили да предоставят на наемателя
С.Ю. Д. за временно и възмездно ползване, за задоволяване на жилищните й
нужди. Съгласно чл. 2 от договора дължимата от наемателя наемна цена е в
размер от 475 евро, платима месечно, от 1-во до 5-то число на месеца, за
който се дължи, по банкова сметка на наемодателите. Договорът бил сключен
като срочен, с уговорен в чл. 1 срок на действие считано от 20.11.2004г. до
1.12.2005г., като в чл. 18 е предвидена възможност за продължаването му
след срока по взаимно съгласие на страните и евентуално предоговаряне на
условията по него. В чл. 17 от договора са уредени и хипотези на
предсрочното му прекратяване: 1) по взаимно съгласие, изразено писмено; 2)
ако имотът се ползва по начин, застрашаващ неговата цялост, след писмено
предупреждение, направено в едноседмичен срок; 3) с писмено предизвестие
от едната до другата страна, отправено най-малко един месец преди датата на
прекратяване; и 4) без предизвестие, при неплащане от страна на наемателя
на уговорената наемна цена или дължимите консумативни разноски за повече
от един месец. Представени са удостоверение за сключен граждански брак,
издадено въз основа на акт за сключен граждански брак № 0051/31.03.2018г.
от Столична община, р-н „Сердика“ и удостоверение за идентичност на лице
4
с различни имена изх.№ 242/1.02.2019г., издадено от Столична община, р-н
„Лозенец“, видно от които посочената като наемател по процесния договор
С.Ю. Д. е приела фамилно име Г. след като през 2018г. е сключила брак с
Георги Василев Георгиев. В о.с.з. на 28.01.2021г. ответницата чрез своя
пълномощник изрично е заявила, че не оспорва факта на сключване на
наемния договор от нейна страна, поради което настоящата инстанция също
приема за несъмнено установена самоличността й като наемател по договора.
Представени са още писмени доказателства за разменена между страните
кореспонденция и нотариална покана от 19.06.2019г.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на допуснатите
на ищците свидетели Т.З.П. и З.К. М.. Свидетелят Т.П. твърди, че от 1987г.
обитава предоставено му под наем жилище на ет. 5 в процесната сграда в гр.
София, ул. „******* № 6, като през последните 5-6 години изпълнява
неформално функциите на домоуправител на етажната собственост. Познава
поименно живущите в сградата, познава и ответницата С.Г. откакто се е
нанесла в апартамента на ет. 3, който й е бил предоставен под наем от
собственика-ищцата Д.М., в който живее вече повече от 10, дори 15 години.
Лично от ответницата се осведомил, че тя ползва този апартамент под наем,
като и през последните две години, като и понастоящем тя живее в жилището.
Това му е известно и покрай задълженията му да събира такси от етажните
собственици, което прави два пъти в годината. Със С.Г. са се срещали по
повод дължимите от нея такси. Трудно я намирал, свързвал се е нея по-често
по телефона, за да я уведоми за задълженията, след което тя отивала до
неговия апартамент, за да му плати. В края на 2020г. ответницата му
заплатила част от дължимите от нея суми. С ответницата са се засичали и по
стълбите в сградата, виждал и някакъв мъж да влиза в обитавания от нея
апартамент и да й носи покупки, като предишната вечер (преди деня на
заседанието) е видял същия този мъж да изнася вещи оттам на няколко пъти.
Познава съпруга на ищцата-Р.М., с когото се виждал във връзка с дължимите
от семейство М.и такси за ремонт на покрива на сградата. Миналата година
Р.М. му се обадил, тъй като имало проблем с ел. таблото, довел до прекъсване
на електроснабдяването в предоставения за ползване на ответницата
апартамент. По подаден от М. сигнал, на място пристигнали служители на
ЧЕЗ, които заключили ел. таблото, като М. оставил ключ от него на
свидетеля. Тогава Сюзан поискала от него да се свърже към неговия
5
електромер и го помолила за ключ от ел. таблото, но свидетелят отказал.
Свидетелят З. М., брат на ищеца Р.М., сочи, че познава от дълги години
процесната сграда, в която посещавал роднините на известна фамилия. През
2004г. надзиравал ремонтните дейности в придобития от ищците М.и
апартамент на ет. 3. След извършване на ремонта, през м.12.2004г., М.и
отдали апартамента под наем на ответницата и тъй като те живеели в Англия,
свидетелят бил ангажиран да им съдейства във връзка е изпълнението на
договора като водел кореспонденцията помежду им. Първоначално страните
се договорили плащането на наемната цена да се извършва по банков път, но
впоследствие се разбрали ответницата да заплаща на него наемните вноски в
брой. Ето защо се срещал лично с нея и получавал наема за имота.
Последното плащане ответницата направила около 10.12.2018г., и с него
погасила дължимата за м.09.2018г. наемна вноска. При необходимост от
ремонт в апартамента ответницата се свързвала с него и той се отзовавал.
Страните си разменяли и факс съобщения, като той ги предавал на
ответницата за подпис. Имало коментари по наемната цена, която по някое
време била намалена, след което не си спомня да е имало увеличение.
Ответницата не е напускала жилището след като преустановила заплащането
на наемните вноски, а водените с нея преговори по този въпрос били без
резултат. След последното плащане от нейна страна не бил посещавал
апартамента, но през последната година минавал покрай сградата два пъти
месечно вечер след работа, като видимо жилището било обитаемо, защото
вътре светело, виждал и пране на простора. Заявява, че по настояване на
ответницата била монтирана блиндирана врата, ключове от която получил от
нея едва преди 4-5 години, но не ги е ползвал, за да влиза в жилището.
Настоящата инстанция също кредитира показанията на разпитаните
свидетели като достоверни и последователни, като приема, че не са налице
твърдените логически противоречия. И двамата свидетели са очевидци на
обстоятелството, че ответницата живее от дълги години в процесното
жилище, свидетелите познават добре именно ответницата, а не някоя друга.
Същата е била трудно откриваема, поради което и след връзка по телефона, е
заплащала сметките лично на единия свидетел, който неформално събирал
сумите за консумативите във входа. Същият този свидетел е виждал, че при
ответницата /в процесния апартамент/ е влизал мъж, когото свидетелят не
познава и в това няма противоречие. Показанията и на другият свидетел,
6
свидетелят М., преценени по реда на чл.172 ГПК също са достатъчно ясни,
конкретни и информативни.
От правна страна:
Настоящето производство е по реда на чл.310, т.2 от ГПК-за опразване
на наети и заети за послужване помещения. За да е основателен иск за
връщане на имот по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 238 от ЗЗД, предмет на
договор за наем, ищците следва да докажат, че е налице валидно сключен
договор за наем, че са предали имота, че е налице обвързаност на страните от
наемното правоотношение след срока на договора и последващо
прекратяване на действието му на някое от сочените от ищците основания,
както и че ответникът продължава да го ползва.
Настоящата инстанция също приема, че в конкретния казус са доказани
всички посочени предпоставки.
Предвид събраните по делото писмени доказателства 3 бр. факс
съобщения, изпратени от ищците до ответницата в периода м.10.2006г. -
м.11.2010г., чието съдържание и относимост към процесния договор не се
оспорва от страните, както и гласни доказателства, може да се приеме, че
ответницата е получила от ищците за ползване процесния имот, като същият
се намира в нейна фактическа власт и към датата на приключване на
съдебното дирене пред първата инстанция. Без значение е обстоятелството
дали след сключване на наемния договор ответницата е ползвала
непрекъснато и по предназначение имота, лично и/или чрез трети лица, щом
веднъж й е бил предоставен за ползване и не се установява да е освободила
същия и предала държането му обратно на ищците. Ето защо правилно не са
били допуснати от СРС исканите свидетелски показания за установяване
обстоятелствата на какъв адрес живее ответницата, от кога, живяла ли е преди
в процесния имот и ако да, от кога до кога.
Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок
използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, то договорът се счита продължен за неопределен срок. От
доказателствата по делото се установява, че след изтичане на срока имотът е
останал в държане на ответницата със знанието на ищците и без тяхно
противопоставяне, поради което договорът е продължил да действа между
страните в сочената хипотеза на чл.236, ал.1 ЗЗД като безсрочен.
7
Относно осъществяването на фактическия състав на сочените от
ищците основания за прекратяване действието на процесния договор като
условие за възникване на притезанието им срещу ответницата за връщане
държането на наетия имот, настоящата инстанция приема следното:
Ищците са се позовали на разваляне на договора поради неизпълнение
задължението на ответницата за плащане на наемната цена, считано от
м.10.2018 г., а като евентуално прекратително основание-упражнено от тях
право да прекратят едностранно наемното правоотношение с едномесечно
предизвестие. Относно прекратяването
на договора на посочените основания, е представена нотариална покана от
19.06.2019г., акт № 61, том I, рег.№ 3686/2019г. отправена до ответницата, в
която е обективирано волеизявление на ищците за разваляне на договора
поради неплатени от нея наемни вноски в периода от м.10.2018г. до
м.06.2019г., в случай, че не заплати същите в допълнително предоставен й 7-
дневен срок от получаване на поканата. Освен това, независимо дали ще бъде
извършено заплащане на дължимите суми от страна на ответницата в
посочения срок, с поканата ищците са й отправили и едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора при условията на чл. 17, предл. 3
от него, т.е. ако договорът не бъде развален, то той да се счита прекратен на
това основание.
Нормата на чл. 87, ал.1 ЗЗД сочи, че когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която
той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
От съдържанието на процесния договор се установява, че страните
изрично са предвидили, че неизпълнението на паричното задължение на
ответницата, е основание за прекратяване на действието на договора по
волята на ищците в клаузата на чл. 17, предл. 4 от него. Потестативно право
на всяка от страните да развали двустранен договор при неизпълнение
задълженията на другата страна съществува и без нарочна уговорка в
договора, като в този смисъл е сочената разпоредба на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, но
предвид диспозитивния характер на законовата норма в конкретния казус е
договорено развалянето да се извърши без предоставяне на срок за
изпълнение на длъжника когато е в забава за плащане на наемната цена за
повече от един месец. Ответницата не е ангажирала доказателства да е
изпълнявала задълженията си за плащане на наемните вноски по договора,
падежирали считано от м.10.2018г., откогато ищците твърдят да е
преустановила плащанията. При тези данни СГС също приема, че за ищците е
възникнало правото да развалят процесния договор. Фактическият състав на
8
развалянето, освен неизпълнение на поето договорно задължение, включва и
волеизявлението за прекратяване на изправната страна, отправено до
длъжника, да е достигнало до адресата. Както бе посочено, по делото е
представена нотариалната покана, обективираща волята на ищците за
разваляне на договора, на гърба на която е извършено нотариално
удостоверяване за осъществено връчване на 09.08.2019г. по реда на чл. 47, ал.
5 ГПК, със залепване на уведомление. Въззивната инстанция намира, че от
удостоверените обстоятелства по връчването и при липсата на приложена
разписка, съставена от връчителя, от която същите да бъдат установени в
цялост, не може да се приеме за спазена процедурата по чл. 47, ал. 1 - ал. 5
ГПК. Съгласно препращащата норма на чл. 50 от Закона за нотариусите и
нотариалната дейност при връчването на нотариални покани намират
съответно приложение правилата на чл. 37 - 58 ГПК. Разпоредбата на чл. 47,
ал. 1 ГПК (в приложимата в случая редакция доп. ДВ бр. 86/2017г.) поставя
като условие, за да се осъществи връчването чрез залепване на уведомление,
невъзможността да бъде намерен адресата или друго лице, съгласно да
получи съобщението в продължение на един месец на известния му адрес,
като отсъствието му от адреса следва да се констатира от връчителя най-
малко с три посещения на адреса, с интервал от поне една седмица между
всяко от тях, като най-малко едно от посещенията е в неприсъствен ден.
Съгласно чл. 47, ал. 3 ГПК когато адресатът не се яви да получи книжата в
указания му с уведомлението двуседмичен срок следва да бъде проверена
адресната му регистрация и при установяване на различен от известния адрес
връчване да се извърши и на този адрес по реда на ал. 1 и ал. 2, а така също и
по служебно издирен адрес по местоработата, съответно местослуженето или
мястото за осъществяване на стопанска дейност на адресата. За да се счита
редовно връчването на нотариалната покана с прилагане на фикцията по чл.
47, ал. 5 ГПК е необходимо да бъдат извършени всички предвидени в
процесуалния закон действия, преценката за което в случая не може да бъде
изведена от нотариалното удостоверяване, сочещо само датата на залепване
на уведомлението след като ответницата не е била открита на предоставения
от ищците адрес за връчване, съвпадащ с адреса на процесния имот. Към
поканата не се намира приложена оформената от връчителя разписка,
необходима с оглед формиране на дължимата от съда самостоятелна преценка
относно спазване законовите условия за търсене на адресата, вкл. на
установени регистрирани негови адреси, адрес по месторабота, респ.
местоработата или място за осъществяване на стопанска дейност. Всички тези
обстоятелства са подробно мотивирани в решението на първоинстанционния
съд. Ето защо и изводът е същият, че обективираното в нотариалната покана
волеизявление на ищците за прекратяване на процесния договор поради
развалянето му, респ. с изтичане едномесечен срок на предизвестие, не е
породило целените правни последици, а именно преустановяване на
съществуващото между страните наемно правоотношение. От друга страна, и
предвид трайната съдебна практика, с подаване на исковата молба, с която
9
ищците претендират връщане на наетия имот поради прекратяване на
договора за наем, позовавайки се на неизпълнение задълженията на
ответницата, съдържаща изявление за разваляне на договора, и съответно
връчването й за отговор на ответната страна, следва да се счита за завършен
фактическият състав на развалянето.
С прекратяването на наемния договор е възникнало задължение на
ответницата да върне държането на наетия имот на ищците, което тя не е
изпълнила, тъй като и към датата на приключване на съдебното дирене в
първата инстанция, имотът се е намирал в нейна фактическа власт.
Предявеният иск се явява основателен, като ответницата следва да бъде
осъдена да опразни процесния имот и да го предаде на ищците.
Настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете
инстанции съвпадат. Първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено на основание чл.271, ал.1, пр. 1 ГПК.
Предвид изхода на спора и предявената претенция въззивникът следва
да заплати на въззиваемите направените разноски за настоящата инстанция
във вид на адвокатско възнаграждение в размер на 1200 лв.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 21.07.2021 г. по гр.д. № 57992/19 г. на
СРС, І ГО, 44 с-в.
ОСЪЖДА С.Ю.. Г., ЕГН **********, чрез пълномощника по делото
адвокат Б.Т. Д. от САК, със съдебен адрес: гр.София, бул.******* да заплати
на Д. ХР. М., ЕГН ********** и Р. К. М., ЕГН **********, чрез
пълномощника си по делото адвокат Б.Б. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, ул. „*******, чрез адвокат Б.Б. от САК направените разноски за
настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер на
1200 лв.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчването преписа на страните.
Председател: _______________________
Членове:
10
1._______________________
2._______________________
11