РЕШЕНИЕ
№ 13774
гр. София, 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. Г.ЕВ
при участието на секретаря Диана Г. Д.
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г.ЕВ Гражданско дело №
20211110146809 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба на Р. С. К., Д. В. К. и Г. В. К. срещу
Р. Ж. В. и В. И. П., с която се иска признаване за установено:
по отношение на ответницата Р. Ж. В., че ищците са собственици на
поземлени имот – земеделски поземлен имот, представляващ изоставени
трайни насаждения с площ 3728 кв.м. с идентификатор 22472.7414.21,
намиращ се в землището на с. Д. П. Столична община, в местността „Ч. Е.“, и
по отношение на ответника В. И. П., че ищците са собственици на
поземлени имот – земеделски поземлен имот, представляващ изоставени
трайни насаждения с площ 5494 кв.м. с идентификатор 22472.7444.413,
намиращ се в землището на с. Д. П. Столична община, в местността „Ю.“,
както и да бъдат осъдени ответниците да им върнат владението над
посочените имоти.
В исковата молба ищците твърдят, че посочените поземлени имоти са
възстановени по реда на чл. 14 ЗСПЗЗ на наследниците на С. М. К., като при
смъртта си той бил наследен от съпругата си и двете си деца – първата ищца и
нейния брат, като последният продал идеалните си части от имотите на
първата ответница през 2005 г., като по това време тя била в брак с починалия
В. Г. К. – баща на другите двама ищци. След смъртта на съпругата на С. М. К.
в дял на първата ищца и съпруга с доброволна делба били дадени пет имота,
сред които и процесните два. Твърди се, че първата ищца и съпругът
поискали да продадат имота и получили предложение за продажна цена от 10
евро на квадратен метър от Е. С.. При изповядване на сделката на 05.04.2007 г.
1
обаче последният се възползвал от напредналата им възраст и, след като ги
завел в кантората на нотариус З. Т., там им представил А. Х. Н., който заявил,
че той ще купи имотите, но им бил прочетен нотариален акт при съвсем други
условия с цена от 2000 лева. Първата ищца възразила за цената, но нотариусът
казал, че е вписана друга, за да се спестят такси, и под стрес съпрузите
подписали акта, като не получили никакви пари, а купувачът избягал. Първата
ищца и починалият съпруг опитали да спрат вписването на акта, но това
било невъзможно. Ищците подавали сигнали за извършена спрямо тях измама,
но нямало резултат. Ищците предявили и иск за разваляне на договора, но по
него отново участвал адвокат, който не представил никакви доказателства по
делото. Поради това искът съдът да приеме, че сключената нотариална сделка
за продажбата на двата поземлени имота е нищожна поради накърняване на
добрите нрави – твърде рязко разминаване на продажна и действителна
пазарна цена.
Постъпил е отговор на исковата молба от ответника В. И. П., който
оспорва иска срещу себе си като неоснователен. Твърди, че е закупил имота
добросъвестно и не се доказват твърдените от ищците пороци на сделката.
Поддържа, че е придобил имота с изтичане на 5-годишен давностен срок от
закупуването му на 10.12.2014 г. (уточнено на лист 210 от делото) като
добросъвестен владелец. Сочи, че уважаването на иска би нарушило защита
на добросъвестните лица – приобретатели. Поддържа, че несъответствието в
цените на имотите не е основание за оспорване на договор за продажба. Иска
отхвърляне на иска.
Постъпил е отговор на исковата молба от ответницата Р. Ж. В., която
оспорва иска срещу себе си като недопустим и неоснователен. Претендират,
че исковата молба била неясна, защото имало петитум за връщане на
собственост, а аргументи – за нищожност на договор. Претендира се, че искът
е недопустим, защото имало вече разрешен спор за недействителността на
сделката по нотариалния акт от 05.04.2007 г., а и защото ответницата не била
страна по тази сделка. По същество се поддържа, че ищците не били доказали
да са собственици преди продажбата на имота и не установявали, че
оспореният нотариален акт страда от каквито и да е пороци, които да го
правят нищожен. Поддържат, че сделката е сключена при вписаната в
нотариалния акт цена, с която ищците били съгласни и не е вярно, че не са
получили. Поради това ответницата била закупила имота в местността „Ч. Е.“
от собственик и го била придобила. При условия на евентуалност се
поддържа, че ответницата придобила имота по давност с владение от
закупуването му през 2009 г. до датата на подаване на отговора. Прави се и
твърдение, че ответницата била извършила подобрения в имота, като липсва
посочване какви.
Конституираното по делото в хода на процеса (вж. лист 344 от делото)
трето лице – помагач на ответницата – Й. А. К., поддържа, че сковете са
неоснователни, тъй като имотите били горски и с ниска цена.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
2
обстановка:
Съгласно представени на лист 21 и 254 от делото неоспорени от
страните Решение за възстановяване на право на собственост в съществуващи
реални граници № 13242/08.04.2003 г. на Общинска служба по земеделие и
гори (ОСЗГ) – Панчарево, и Решение за възстановяване на право на
собственост в съществуващи реални граници № 13242/10.01.2003 г. на
Общинска служба по земеделие и гори (ОСЗГ) – Панчарево, на наследниците
на С. М. К. е възстановени земеделски имоти, а именно съгласно скици на
лист 22 – 23 от делото, като на лист 254 – 257 са представени и с печат за
влизане в сила през 2003 г. (тези преписи са приети под условие, но доколкото
са представени и по-рано по делото, не е изтекъл преклузивен срок):
– изоставени трайни насаждения, съгласно скица, които описва имот с
планоснимачен № 531 в местността „Ч. Е.“ в землището на яз. И., с площ 3729
кв.м. при съседи – имот с пл. № 530 на А. А. Б.; с пл. № 250 на горското
стопанство, с пл. № 242 – второкласен път, и с пл. № 10371 – полски път, и
– изоставени трайни насаждения, съгласно скица, които описва имот с
планоснимачен № 13413 в местността „Ю.“ в землището на яз. И., с площ
5495 кв.м. при съседи – имот с пл. № 13119 на наследниците на С. П. А.; с пл.
№ 13417 – на наследниците на Т. З. Г.; с пл. № 695 – язовир; с пл. № 13074 – на
наследниците на Г. Х. Ш.; с пл. № 13422 – на Р. Д. М.; с пл. № 13112 – на
наследниците на П. И. Ч.; с пл. № 13115 – на наследниците на Т. Г.ч.; с пл. №
13117 – на наследниците на П. И. Х., и с пл. № 13415 – на общината.
Съгласно представени на лист 145 – 146 от делото скици на СГКК –
София от 02.12.2021 г. първият описан в горния абзац поземлен имот – в
местността „Ч. Е.“ сега има идентификатор 22472.7414.21, при съседи – имоти
с идентификатори 22472.7414.40, 22472.7414.19, 22472.7414.22, и
22472.7414.42, а вторият – в местността „Ю.“ сега има идентификатор
22472.7444.413, при съседи – имоти с идентификатори 22472.7444.2,
22472.7444.417, 22472.7444.119, 22472.7444.415, 22472.7444.117,
22472.7444.115, 22472.7444.115, 22472.7444.422, и 22472.7444.74.
Съгласно представени на лист 140 и 142 Удостоверения за данъчна
оценка от 13.12.2021 г. имотите са с данъчни оценки съответно 65,20 лева и
225 лева.
Съгласно представено на лист 24 от делото неоспорено от страните
Удостоверение за наследници № 874/17.08.2007 г. на район „Изгрев“ на
Столичната община, наследници на С. М. К. към датата на смъртта му са –
съпругата му Й. Т. К. (починала по-късно на ....... г.), дъщеря му – първата
ищца, и внуците му от починалия му преди него през 1991 г. син И. С. К. – Й.
И. К., В. И. П., Х. И. К. и М. И. К..
Съгласно представен на лист 25 – 29 от делото неоспорен от страните
Нотариален акт № 185/10.08.2005 г., том I, рег. № 3553, нот. дело № 168/2005 г.
на Д. Т. – нотариус с регистрационен № 187 от Нотариалната камара,
съпругата на починалия С. М. К. – Й. Т. К. е продала на първата ответница
своята идеална част от няколко недвижими имота, сред които и посочените
3
по-горе два имота – предмет на делото – тези с пл. № 13413 в местността „Ю.“
и с пл. № 531 в местността „Ч. Е.“ до язовир „И.“.
Към 2005 г. съгласно представено на лист 49 от делото Удостоверение за
граждански брак № 869/14.08.1960 г. на Коларовския народен съвет – София, и
представеното на лист 50 от делото удостоверение за наследници, според
което съпругът е починал на 01.06.2019 г., първата ищца е била в брак с В. Г.
К..
Съгласно представен на лист 30 – 38 неоспорен от страните Договор за
доброволна делба, сключен с нотариална заверка на подписите с рег. №
*********** г. на Д. Т. – нотариус с регистрационен № ***от Нотариалната
камара, вписан като акт ************** г. по имотна партида № 320636 на
Службата по вписвания – София, първата ищца и съпруга са сключили
договор за доброволна делба с всичките четирима внуци на С. М. К., посочени
два абзаца по-горе, с който в дял на първата ищца и съпруга остават и двата
имота – предмет на делото тези с пл. № 13413 в местността „Ю.“ и с пл. № 531
в местността „Ч. Е.“ до язовир „Искър“.
Съгласно представеното на лист 50 от делото неоспорено от страните
Удостоверение за наследници № РВТ19-УГ01-7738/06.06.2019 г. наследници
на починалия на 01.06.2019 г. съпруг на първата ищца В. Г. К. са тримата
ищци като негова съпруга, син и дъщеря.
Съгласно представен на лист 40 – 42 от делото Нотариален акт №
******** г., том *, рег. № *****, нот. дело № *****г. на нотариус З. Т. с
регистрационен № 438 от Нотариалната камара, първата ищца и съпругът
В. Г. К. са продали на А. Х. Н. посочените по-горе два имота – предмет на
делото – тези с пл. № 13413 в местността „Ю.“ и с пл. № 531 в местността „Ч.
Е.“ до язовир „И.“, както и друг имот с площ от 10 декара за обща сума от
1750 лева, за която е записано, че продавачите получили преди подписване на
акта.
Съгласно представен на лист 43 – 44 от делото и неоспорен от страните
Нотариален акт № *********, нот. дело № ***** г. на нотариус С. М. с
регистрационен № 389 от Нотариалната камара, купувачът по последната
посочена сделка А. Х. Н. е продал първия спорен имот – този с площ 3,729 дка
в местността „Ч. Е.“ с пл. № 531 на ответницата Р. Ж. В..
Съгласно представен на лист 45 от делото и неоспорен от страните
Нотариален акт № *******, нот. дело № ****г. на нотариус П. П. с
регистрационен № 157 от Нотариалната камара, купувачът по последната
посочена сделка А. Х. Н. е продал първия спорен имот – този с площ 5,495 дка
в местността „Ю.“ с пл. № 13413 на И. С. С..
Съгласно представен на лист 46 от делото и неоспорен от страните
Нотариален акт № ********, нот. дело № *****г. на нотариус Ц. С. с
регистрационен № 030 от Нотариалната камара, купувачът по последната
посочена сделка купувачът на последния имот – И. С. С., е продал първия
спорен имот – този с площ 5,495 дка в местността „Ю.“ с пл. № 13413, описан
вече и с кадастрален идентификатор 22472.7444.413 на ответника В. И. П..
4
На лист 51 – 58, 61 – 63 и 65я – 78 са представени документи по подаден
от ищците сигнал за измама до „Икономическа полиция“ на 18.04.2007 г.,
които нямат значение за изхода на делото. На лист 93 – 113 са представени
неотносими документи за други сделки и дела от купувача от ищците през
2007 г. А. Н., които също са неотносими.
Съгласно представено на лист 82 Решение по гражданско дело №
10394/2007 г. на Софийския районен съд, 44. състав, иск на ищците за
разваляне на договора, обективиран в Нотариален акт № ********,нот. дело
№ ****** г. на нотариус З. Т. е бил отхвърлен, както и съединен такъв за
обявяване на сделката за нищожна поради симулация. Решението е влязло в
сила на 12.01.2012 г., както личи от представените на лист 87 Решение от
11.02.2011 г. по въззивно гражданско дело № 7341/2010 г. на Софийския
градски съд, II-б състав, което оставя в сила първоинстанционното решение, и
Определение № 13/12.01.2012 г. по гражданско дело № 1070/2012 г. на
Върховния касационен съд, III Гражданско отделение, за връщане на
касационна жалба.
В съдебното заседание на 17.03.2023 г. (на лист 267 – 268 и 269) е
разпитан свидетелят З. Т. – нотариусът, извършил оспорената сделка от
05.04.2007 г., който заявява за липса на спомени за конкретната сделка, като и
към 2007 г. е бил нотариус, имал двама служители, като е бил викан в
полицията и разпитван по друго дело в Софийския районен съд за сделка от
този период, но не помни детайли. Не си спомня към 2023 г. за случай от 2007
г., при който в деня на сделка след изповядването някой да е идвал да я
оспорва. След прочитане на акта заявява, че също няма спомени, сделката е за
имот до язовир „Искър“, над данъчна оценка, той като нотариус не проверява
цени. Вписванията се извършват по молба, подадена до 15 часа в деня на
сделката. По сделката не е приемал пари, като това е допълнителна услуга,
която извършвал само по искане на страните. Не проверява цените на
имотите, а се води от документи при съставяне на акт. Изискването за плащане
по банков път е въведено през 2011 г., към датата на сделката не го е имало.
Съгласно представен на лист 260 – 261 от делото протокол от съдебно
заседание на 29.05.2018 г. по гражданско дело № 63988/2016 г. на Софийския
районен съд,118. състав, свидетелят Т. е дал показания, че към 2018 г. си
спомня за сделката на първата ищца, при която продавачите се върнали при
него и оспорвали сделката, защото не са получили пари. Съдът намира, че
това противоречие – заявена липса на спомен към 2023 г., може да се обясни с
това, че между двата разпита са изминали пет години и нотариусът може да е
забравил случката.
Съгласно представен на лист 59 протокол по преписка № 8524/2007 г. по
описа на СДП свидетелят към 21.04.2007 г. си е спомнял за сделката, като не
му направило впечатление нищо особено при извършването в 13:00 часа на
05.04.2007 г., като сделката била предварително подготвена, по изискване на
нотариуса ищците били представили договор за доброволна делба с участие
на още лица, а след извършване на сделката към 17:00 часа на 21.04.2007 г.
ищците дошли при него с трети непознат човек и поискали сделката да не
5
бъде вписана, което той им казал, че е невъзможно. Свидетелят познавал
купувача А. Н. и Б. В.. Този протокол служи за проверка на свидетелските
показания, като не показва противоречия с казаното в съдебната зала – за над
15 години между сделката и разпита на свидетеля е напълно възможно вече да
не си спомня факти, дори такива, за които е давал вече показания. Няма
основание показанията на свидетеля да не се кредитират, като те са основно за
липса на спомени.
В съдебното заседание на 17.05.2023 г. (на лист 307 – 308 от делото) е
разпитан свидетелят на ответника – С. И., който дава показания, че познава
ответника от повече от 10 години, като ходил в имота му до язовир „Искър“ –
имотът е като нива в едната половина, в другата има растителност, на 5
минути от брега на язовира, като посещавал имота често. През 2015 г. опитали
да сложат ограда, свидетелят набил част от металните колове и поставил
мрежа по част от границата на имота, но когато се върнали 3 – 4 дена по-късно
мрежата я нямало. До имота се стига по черен път от филмовата къща (на
главното шосе), а в имота има и черен път. Ответникът бил правил
геодезическо заснемане и поставили камъни по границите на имота.
В съдебното заседание на 17.05.2023 г. (на лист 308 – 309 от делото) е
разпитан и свидетелят на ответника – М. С., който дава показания, че имотът е
до яз. „Искър“ след ресторант „Мечката“ на главния път има къща, където
снимали филма „Хан Аспарух“ и оттам се завива към язовира по черен път,
след което към бунгала се стига до имота. И този свидетел дава показания, че
е правен опит за ограждане на имота, но не е била поставена ограда. В имота
имало камъни. Ходили с ответника на барбекю.
Съдът кредитира показанията на тези двама свидетели, като същите са
достоверни и частично противоречат на интересите на ответника, поради
което няма основание да се смята, че са повлияни от него.
В съдебното заседание на 17.05.2023 г. (на лист 309 – 310 от делото) е
разпитан свидетелят на ответницата – Б. В., който дава показания, че е продал
имота на ответницата като пълномощник на предишния собственик – А., като
ответницата посещавала имота, вкл. и с геодезист. Свидетелят искал да си
постави в този имот, който се намира по черен път на около километър от
„Щъркелово гнездо“, вдясно от черния път, след като се мине по мост, лодка,
но се отказал, защото лесно можело да я откраднат. Свидетелят имал и две
каравани, но в съседен имот. Не бил виждал други хора да ходят дотам, тъй
като имало залив наблизо и ходел той. Свидетелят знае и за друг имот на
упълномощителя си – А., на язовир „Искър“.
Съдът кредитира показанията на свидетеля, като намира, че същият е
заинтересован – участвал е като пълномощник по сделка с имота, но
декларира всичките си възможни конфликти на интереси, поради което
показанията му са достоверни.
В съдебното заседание на 17.05.2023 г. е разпитан и свидетелят на
ищците Д. Ц. (на лист 310 – 311 от делото), чиито най-общи показания – за
мястото на имотите, и за това, че първата ищца и съпругът били продали,
съдът намира за достоверни, но и също така, че не са необходими по делото,
6
освен като контролни, като за описанието на имотите показанията на този
свидетел напълно съвпадат с тези на свидетелите С. и В..
На лист 64 – 65 е представено обяснение, дадено от свидетеля В. пред
полицейските органи по първия сигнал на ищците, в което разказва, че е
станал посредник по сделката, като разбрал, че ищците имат имоти за
продажба, а А. Н. искал да купи имот до яз. „Искър“. Първоначално говорили
за продажба на цена по данъчна оценка, после свидетелят бил казал на
първата ищца и съпруга , че предлаганите 2000 лева са разумна цена.
Първата ищца и съпругът мислели да вложат парите в банка на голяма
печалба, но свидетелят казал, че е незаконно той да се занимава с това. После
го търсил адвокат на първата ищца, че били недоволни от сделката, а пък на
свидетеля купувачът му се бил обадил след сделката, че всичко е наред.
В съдебното заседание на 17.03.2023 г. (на лист 269 от делото) е
разпитан свидетелят на ищците А. М., който дава показания, че ищците имали
имот до ресторант „Мечката“ при язовир „Искър“. Първата ищца говорела с
пълничко момче да продава имота. През април 2007 г. първата ищца и съпруга
(по-късно починал) се обадили на свидетеля да отиде при тях на ул. „Х. Б.“
№ * в С.. Там двамата му казали, че са ги измамили, а той казал да не
подписват нищо. качили се при нотариуса, където ищцата и съпругът
заявили, че не са съгласни със сделката. Нотариусът им предложил да
подпишат нещо на някакъв лист със заповеднически тон, но свидетелят им
казал, щом сделката е сключена вече, нищо повече да не подписват. Цената
според свидетеля бил уговорена за около 20 евро на квадратен метър.
Свидетелят не познава нотариуса и не е бил там за други сделки.
Съдът кредитира показанията на свидетеля за това, че се е явил със
страните да оспорват сделката след сключването , тъй като това се
потвърждава от снетите от другите свидетели при разпитите им пред
полицията обяснения, които съдът е приел като контролни доказателства.
Представените на лист 194 – 207 от делото съдебни решения относно
друг имот нямат отношение към предмета на спора.
С представен на лист 337 – 338 от делото нотариален акт №
************г. на нотариус С. Т. с регистрационен № 065 в регистъра на
Нотариалната камара, на същата дата ответницата е продала на третото лице –
помагач имота в местност „Ч. Е.“, с идентификатор 22472.7414.21, като
пълномощник по сделката за ответницата е самото трето лице – помагач.
Съгласно представена на лист 341 от делото третото лице – помагач е
декларирало на 18.08.2023 г. първия процесен по делото имот като такъв,
придобил характеристики на гора след 01.03.1991 г., и иска да го ползва като
земеделски. Съгласно представено на лист 384 от делото писмо от зам.-
директора на Регионалната дирекция по горите – София от 21.09.2023 г.
определянето на имота като гора става след изявено желание на собственика
му, като избраната от третото лице – помагач процедура е неприложима, а има
друга такава – за превръщане от земеделска в горска територия.
Съгласно заключението на оценителната експертиза по делото, прието в
7
откритото заседание на 21.02.2024 г. (на лист 463 от делото), а в писмен вид в
два документа – на лист 417 – 458 от делото, което съдът кредитира като
логично, последователно и посочващо методите си на изчисление, като отчита
характера на други имоти, офертни цени и тяхното намаляване, както и данни
и от вписаните актове, цените на имотите, които съдът отчита по
допълнителното заключение, което е работило с по-пълни данни, са
съответно:
– за първия процесен имот в местността „Ч. Е.“ – към 2005 г. по офертни
цени – 41 588 лева, а към 2007 г. – по вписани сделки 10 787 лева, по офертни
цени – 47 923 лева, и
– за втория процесен имот в местността „Ю.“ – към 2005 г. по офертни
цени – 62 989 лева, а към 2007 г. – по вписани сделки 16 354 лева, по офертни
цени – 73 753 лева.
Цените от НСИ не се вземат предвид, тъй като те са осреднени за всички
сделки в даден период за цялата страна и не са релевантни никога за конкретни
имоти с ясни характеристики.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Предявени са два кумулативно съединени иска по чл. 108 ЗС за връщане
на владението на собствени на ищците имоти, като се оспорва извършена от
ищците продажба през 2007 г. поради нищожност поради противоречие с
добрите нрави – продажба на цена много под пазарната. Ответниците
противопоставят възражения за придобиване на имотите по давност с
добросъвестно владение – за ответника – от 2009 г., за ответницата – от 2014
г., като същите се квалифицират по чл. 79, ал. 1 ЗС.
На първо място, с оглед твърденията на ищците за предявени преди
настоящото дело искове, съдът следва да прецени дали настоящият иск не е
недопустим поради опит за повторно решаване на вече решено дело – чл. 299,
ал. 1 ГПК. В случая е водено гражданско дело № 10394/2007 г. на Софийския
районен съд, 44. състав, по което ищците са предявили искове за обявяване на
нищожност на Нотариален акт № *************** г. на нотариус З. Т., но
заявената претенция е за нищожност на сделката поради симулация.
Основанието на иска за обявяване на договор за нищожен е само онова, което
ищците заявяват като фактически състав след изброените в чл. 26 ЗЗД – по
посоченото делото това е било симулативност на сделката, като такава
претенция в настоящия процес не се прави, поради което няма пречка за
разглеждане на недействителността на сключената от ищците сделка.
Съдът намира, че няма основание да разглежда възражението на
ответницата за направени от нея подобрения в първия процесен имот в
местността „Ч. Е.“, доколкото не са конкретизирани, а дори и да се разгледа
възражението по същество, свидетелят на ответницата Владков дава
показания, че в имота няма застрояване.
Съдът намира, че ищците установиха, че към 2003 г. са станали
съсобственици на процесните имоти по реституция, а след наследствени
8
правоприемства, описани по-горе, и доброволна делба от март 2007 г. са
придобили имотите като единствени собственици.
Основателно се явява възражението за нарушаване на добрите нрави при
продажбата на двата имота на вписания в нотариалния акт от 05.04.2007 г.
цена – тя е 2000 лева за три имота, а се продават над 8 декара земя, които дори
по оценки на вписани нотариални сделки в същия район към онзи момент
имат стойност около 27 000 лева, т.е. става въпрос за около 13 пъти по-ниска
продажна цена от пазарната. В това отношение ответниците са прави, че
страните по сделката сами определят цената по нея, но е трайна съдебната
практика, че това трябва да става в разумни граници и когато цената се
разминава в пъти с пазарната (над 6 – 7 пъти), злоупотребата с интересите на
продавача е такава, че купувачът е следвало да отчете разликата и да не
ощетява прекомерно другата страна по сделката. Именно това е и случаят тук.
Възраженията, че посочените два имота следвало да се разглеждат към
2007 г. като гори е неоснователно – процедурите за установяване и промяна на
статут на земеделски имоти като гори са възникнали в законодателството едва
след приемане на сега действащия Закон за горите през 2011 г., а
недействителността на сделката се преценява винаги към момента на
извършването . Никъде в документите за собственост до появата на третото
лице – помагач посочените имоти не са били разглеждани като гори, а и
очевидно с оглед положението им до брега на язовир, дори и като гори те имат
много добри условия за ползване като негорски обекти – за нощуване на
открито, разполагане на каравани и други. Поради това съдът възприема
пазарната стойност на вещото лице, констатира разлика между нея и цената от
13 пъти и намира, че договорът за продажба от 05.04.2007 г. е недействителен
като противоречащ на добрите нрави и не е прехвърлил собственост на
купувача А. Н.о, а оттам – и на ответниците по спора.
Възражението на ответницата, че не била страна по договора от 2007 г. е
неоснователно – тя черпи права от купувача по този договор и не може да е
придобила собствеността по собствената си сделка с посочения купувач от
2009 г., тъй като същият не е бил собственик на продаваните имоти – чл. 21,
ал. 1 ЗЗД във връзка с чл. 24, ал. 1 ЗЗД.
Поради това единствената възможност ответниците да са станали
собственици е да се е реализирал твърденият от тях първичен придобивен
способ – придобиване по давност по чл. 79, ал. 1 ЗС.
За да придобият ответниците собствеността по този начин съгласно
тълкуването, дадено в т. 2 от Тълкувателно решение № 4/2012 г. на ОСГК на
ВКС, те следва да са били добросъвестни – което по делото се установява,
защото са налице белезите по чл. 70, ал. 1 ЗС – те са приобретатели по
договори в нотариална форма за прехвърляне на собственост, като не е
доказано да са знаели, че купуват от несобственик, и да са владели явно,
спокойно, необезпокоявано и непрекъснато (вж. практиката на ВКС – напр.
Решение № 3/06.03.2015 г. по гр. дело № 4848/2014 г., II ГО, и цитираната
практика; Решение № 108/1 0.04.2012 г. по гр. дело № 1063/2010 г., II ГО, и
други) в продължение на 5 години.
9
В случая става въпрос за озеленени имоти – тревни площи, поради което
установяването на явно и спокойно владение е по-трудно, тъй като върху
подобни имоти трудно се осъществява контрол. В случая за втория имот – в
местността „Ю.“, за който е насочен иск срещу ответника, съдът намира, че не
се установява спокойно владение на последния – при опита му да постави
ограда, което е най-силният знак за фактическа власт върху имота, неизвестно
по делото лице я е разрушило, което означава, че ответникът не е имал
фактически контрол върху имота и не е опитал отново да го осъществи,
поради което не е владял имота явно и спокойно. По отношение на владението
на ответницата върху първия процесен имот в местността „Ч. Е.“, което се
установява само от документи и показанията на свидетеля В., не се
установяват абсолютно никакви действия, които показват контрол на ищцата
над поземления имот. Тя е ходила веднъж да го замери и се е представила пред
свидетеля си (който тъй или иначе е бил пълномощник по договора за
продажба) като собственик, като не е ясно дали и други лица са я възприемали
като такава. Това, че свидетелят не е виждал други лица да минават в празния
терен, не означава, че ответницата е имала властта да го контролира, като
самият свидетел признава, че ако е бил оставил лодката си там, според него е
имало голям риск да бъде открадната. Това е белег за липса на спокойно
владение на имота. Поради това възраженията за придобиване на имотите по
давност и от двамата ответници останаха недоказани.
Доколкото ответниците не може да са придобили имотите нито по
вторичен способ (като купувачи от приобретател по нищожна сделка), нито по
първичен такъв – поради изтекла давност, ищците следва да бъдат признати за
собственици на основание реституция, наследствено правоприемство и
доброволна делба.
Що се отнася до връщането на имотите от ответниците – доколкото не се
установи никой от ответниците да има фактическа власт върху имотите, които
не са оградени и до тях има свободен достъп, претенцията за връщане на
владението по принудителен ред следва да се отхвърли.
Относно разноските:
При този изход на спора, тъй като правото им на собственост получава
защита, право на разноски имат ищците на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, като
отговорността следва да се разпредели на двамата ответници пропорционално
на цената на исковете срещу тях, или 65,20 : 225 лева за ответницата и
ответника, т.е. 22,47 % за ответника и 77,53 % за ответницата, а всеки от тях
трябва да плати по 1/3 от задължението на всеки ищец.
Ищците са доказали разноски в размер на 400 лева – депозит за вещо
лице (на лист 278 от делото); 50 лева – държавна такса; 10 лева – такси за
съдебни удостоверения, и 3200 лева – адвокатски хонорар по договор от
17.05.2023 г. (на лист 490 от делото), и платежно нареждане на лист 492, като
съдът намира, че делото е такова с голяма фактическа сложност и е проведено
в 10 заседания, което оправдава изплащане на хонорара в пълен размер
въпреки възражението на ответницата, поради което следва да им се присъдят
общо 3660 лева разноски.
10
От тази сума ответникът следва да плати пропорционално 2837,61 лева,
или разделено на три – по 945,87 лева на всеки от ищците, а ответницата –
822,39 лева, или по 274,13 лева на всеки ищец.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Р. С. К., Д. В. К. и Г.
В. К. иск с правна квалификация чл. 108 ЗС по отношение на В. И. П., с ЕГН:
**********, и адрес: С., ул. „Ш. с.“ № **, ет. *, че Р. С. К., с ЕГН:**********,
Д. В. К., с ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: С., ул. „Ч. Д.“ № **, и Г.
В. К., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „П.“ № *, са СОБСТВЕНИЦИ на
недвижим поземлен имот – изоставени трайни насаждения с площ 5,495
декара, девета категория, с идентификатор: 22472.7444.413 в землището на с.
Д. П. местността „Ю.“, стар имот с планоснимачен № 013413, при съседи –
поземлени имоти с идентификатори 22472.7444.2, 22472.7444.417,
22472.7444.119, 22472.7444.415, 22472.7444.117, 22472.7444.115,
22472.7444.115, 22472.7444.422, и 22472.7444.74, на основание реституция,
наследяване и доброволна делба от 30.03.2007 г., като ОТХВЪРЛЯ
претенцията за осъждане на ответника да върне владението върху имота.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Р. С. К., Д. В. К. и Г.
В. К. иск с правна квалификация чл. 108 ЗС по отношение на Р. Ж. В., с ЕГН:
**********, и адрес: С., ул. „С. С.“ № **, че Р. С. К., с ЕГН:**********, Д. В.
К., с ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: С., ул. „Ч. Д.“ № **, и Г. В.
К., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „П.“ № *, са СОБСТВЕНИЦИ на
недвижим поземлен имот – изоставени трайни насаждения с площ 3,729
декара, десета категория, с идентификатор: 22472.7414.21 в землището на с.
Д. П. местността „Ч.Е.“, стар имот с планоснимачен № 000531, при съседи –
поземлени имоти с идентификатори 22472.7414.40, 22472.7414.19,
22472.7414.22, и 22472.7414.42, на основание реституция, наследяване и
доброволна делба от 30.03.2007 г. , като ОТХВЪРЛЯ претенцията за осъждане
на ответника да върне владението върху имота.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК В. И. П., с ЕГН: **********,
и адрес: С., ул. „Ш. с.“ № **, ет. *, да плати на всеки от тримата Р. С. К., с
ЕГН:**********, Д. В. К., с ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: С., ул.
„Ч. Д.“ № **, и Г. В. К., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „П.“ № *, по
945,87 лева (деветстотин четиридесет и пет лева и 87 стотинки) – разноски по
делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Р. Ж. В., с ЕГН: **********, и
адрес: С., ул. „С. С.“ № **, да плати на всеки от тримата Р. С. К., с
ЕГН:**********, Д. В. К., с ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: С., ул.
„Ч. Д.“ № **, и Г. В. К., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „П.“ № *, по
274,13 лева (двеста седемдесет и четири лева и 13 стотинки) – разноски по
делото.
Решението е постановено при участие на трето лице, подпомагащо
11
ответницата Р. Ж. В. – Й. А. К., с ЕГН: **********, с адрес: С., ул. „Ц. С.“ №
**, където да му се връчи препис от решението.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12