РЕШЕНИЕ
№ 141
Самоков, 11.09.2023 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
САМОКОВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети състав, в открито съдебно
заседание, проведено на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и втората
година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ ЯНКО ЧАВЕЕВ
при участието на
секретаря Дарина Николова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр. д. №
756 по описа на съда за 2020 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
З. „БГ“ ООД, гр. П.
е предявило срещу собствениците на самостоятелни обекти в Е. с. на вход „ВС“
във вилно селище „Б. р.“ с адрес в с. М., Община С., иск за отмяна на
решенията, взети от Общото събрание на собствениците в етажната собственост,
проведено на 02.09.2020 г.
Твърди се в
исковата молба, че ищецът е инвеститор и строител на посоченото вилно селище,
което е въведено в експлоатация по надлежния ред и се състои от 2 бр.
апартаментни сгради – секция „А“ и секция „ВС“ и 6 бр. отделни двуетажни
сгради, построени в поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. М., Община С.. В апартаментната сграда -
секция „ВС“ ищецът бил собственик на сутерена (кота -2,60), включващ по проект
складови помещения, пералня и помещение за поправка на ски, със застроена площ
105,89 кв. м., което, съотнесено с общата РЗП на секция „ВС“ определяло дял на
ищеца от 9,25 % идеални части от общите части на сградата – етажна собственост
в тази секция съгласно инвестиционния проект. На 02.09.2020 г. било проведено
общо събрание (ОС) на етажната собственост (ЕС) на вход (или секция) „ВС“ на
апартаментната сграда във вилното селище и на така проведеното ОС били приети
решения. Твърди се в исковата молба, че тези решения са незаконосъобразни
поради нарушения на императивни разпоредби на Закона за управление на етажната
собственост (ЗУЕС) относно свикването и провеждането на ОС, както и относно
кворума и мнозинството за приемането им.
В съответствие с
особената разпоредба на чл. 23, ал. 4, изр. първо от ЗУЕС особен законен
процесуален представител на ответната страна (собствениците на самостоятелни
обекти в сграда – Етажна собственост на вход/секция „ВС“ във вилно селище „Б. р.“
с адрес в с. М., Община С.) е управителят на ЕС, който е упълномощил адв. С. О.
с процесуална представителна власт по делото. В срока по чл. 131 от ГПК адв. Оцетова,
като пълномощник на ответната страна, е представила отговор на исковата молба, в
който искът е оспорен изцяло със становище за неговата недопустимост и
неоснователност. Срещу допустимостта на иска са изложени твърдения, че ищецът
не се легитимира като собственик на самостоятелен обект в сградата. Срещу
основателността на иска ответникът е изложил твърдения, че редът за свикване на
общото събрание е спазен и че при провеждането му не са допуснати релевираните
от ищеца нарушения на разпоредбите на чл. 13 и чл. 16 от ЗУЕС.
Пред съда ищецът –
търговско дружество се представлява от управителя на дружеството и от
пълномощника на дружеството адв. П. М., които заявяват, че поддържат иска.
Ответната страна се
представлява от упълномощения от управителя на ЕС процесуален представител –
адв. С. О., която заявява, че поддържа становището по иска, заявено с отговора
на исковата молба.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и прецени по свое убеждение събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с
правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Искът е допустим с
оглед твърдението в исковата молба, че ищецът е собственик на помещенията в сутерена
на сграда, представляваща етажна собственост на вход/секция „ВС“ в
апартаментната сграда във вилно селище „Б. р.“ в с. М., Община С., както и предвид
обективното обстоятелство, че искът е предявен на 02.10.2020 г., т. е. в
30-дневния преклузивен срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС от провеждане на общото
събрание на собствениците на самостоятелни обекти в тази сграда, чиито решения
се иска да бъдат отменени като незаконосъобразни. За допустимостта на иска е
достатъчно ищецът да твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата,
а както макар и накратко е отбелязано и в доклада по делото по повод
възражението на ответната страна за недопустимост на иска, действителното
наличие в имуществото на ищеца на право на собственост върху самостоятелен
обект в сградата е елемент от активната му материална легитимация да иска
отмяна на решения на общото събрание. Това е така, защото исканата отмяна по
реда на чл. 40 от ЗУЕС на незаконосъобразни решения на нормативно установен
орган на управление на една неперсонифицирана общност, каквато са собствениците
на самостоятелни обекти в сграда – ЕС, би представлявала правна промяна,
реализирана в резултат на упражняване на материално потестативно право. Съгласно
чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС това право принадлежи на собственика на
самостоятелен обект в такава сграда, още повече, че обемът на правото на
собственост е по принцип от значение и по редица въпроси, които пряко касаят законосъобразността
на решенията на ОС – легитимация на инициаторите за свикването му, кворум и
мнозинства за вземане на решенията. Иначе казано, ако по делото се установи, че
ищецът не е собственик на самостоятелен обект в сградата – ЕС, той няма право
да предизвика правна промяна, изразяваща се в отмяна на решенията на ОС на
собствениците на самостоятелни обекти в сградата и поради това искът му следва
да бъде отхвърлен като неоснователен, но не следва да бъде приет за недопустим
и производството да бъде прекратено.
Искът е
неоснователен.
От събраните по
делото доказателства не се установява при пълно и главно доказване към
02.09.2020 г. (датата на провеждане на ОС) ищецът да е собственик на
самостоятелен обект в сграда в секция „ВС“ на апартаментна сграда във вилно
селище „Б. р.“ в с. М., Община С., представляваща сграда с идентификатор
46067.1.163.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на селото.
С нотариален акт №
28, т. ІVа, рег. № 4753, д. № 595/2004 г. на нотариус Б. М., с район на
действие съдебния район на РС – С., на 15.11.2004 г. е сключен договор за
продажба, по силата на който ищецът е придобил правото на собственост върху
поземлен имот № 017003 по картата на землището
на с. М., Община С., с площ 3497 кв. м., който понастоящем е идентичен с
поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по КККР на селото. Впоследствие
ищецът е построил в този поземлен имот комплекс от сгради, формиращи вилно
селище „Б. р.“. Съгласно одобрения технически инвестиционен проект на вилното
селище и обяснителната записка към него (л. 18-20 от делото) една от тези
сгради, а именно апартаментната сграда „АВС“ се състои от две обособени секции
– секция „А“ и секция „ВС“ с отделни входове, като в секция „ВС“ се намират 10
бр. апартаменти и сутерен, на който са разположени помещение за пералня,
помещение за поправка на ски и складови помещения.
Не е спорно, че
ищецът се е разпоредил с всички 10 апартамента в тази секция на сградата, като
от представените нотариални актове се потвърждава, че към датата на провеждане
на процесното общото събрание той не е собственик на нито един от тези
апартаменти. В нито един от представените нотариални актове не е изрично
посочено, че правото на собственост върху съответния апартамент се прехвърля
ведно с конкретно складово помещение от сутерена, въпреки че в графическата
част на техническия инвестиционен проект за ниво сутерен точно 10 броя складови
помещения са обозначени по начин, сходен с обозначаването на апартаментите. Липсата
на такова изрично съдържание на нотариалните актове обаче не означава, че
ищецът е продължил да бъде собственик на тези складови помещения и след като се
е разпоредил с апартаментите. С оглед площите на тези складови помещения и
предвид разпоредбата на чл. 110, ал. 1 от Наредба № 7/2003 г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (обн.
ДВ, бр. 3/2004 г.) те не могат да бъдат самостоятелни обекти на право на
собственост. От друга страна, останалите помещения на сутерена съгласно техническия
инвестиционен проект – „перално“ с площ 27,40 кв. м., „поправка на ски“ с площ
12 кв. м. и „склад“ с площ 5,57 кв. м., също имат предназначение за общо
ползване съобразно отреждането им в проекта. Този извод се налага с оглед
местонахождението на сградата в туристически район и предназначението й да се
ползва за летен и зимен отдих (вж. обяснителната записка към проекта – л. 18-20
от делото), а също и поради това, че в проекта не е посочено тези помещения да
имат търговско предназначение. Изпирането на спално бельо и дрехи, поправката
на ски и складирането на различни вещи за общо ползване (напр. градински и
други инструменти) в последния, единадесети склад на сутерена, са дейности,
естествено съпътстващи бита и отдиха на собствениците на самостоятелни обекти в
тази секция на сградата, поради което и тези съответни помещения (перално,
поправка на ски и склад) още от построяването на сградата са общи части на тази
нейна секция по предназначение и няма данни след този момент това тяхно
предназначение да е било променено по общо съгласие на етажните собственици. Така
с възникването на етажната собственост чрез придобиване от различни лица на
право на собственост върху самостоятелни обекти в сградата, помещенията в
сутерена – 11 бр. складови помещения, перално и за поправка на ски, са станали
общи части на сградата по предназначение съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС и правото
на собственост на ищеца върху тях е трансформирано в неделима съсобственост
между собствениците на самостоятелни обекти в сградата върху всички тези
помещения като нейни общи части. Не е спорно, че управлението на етажната
собственост на секция „ВС“ на апартаментната сграда се осъществява отделно по
смисъла на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС от управлението на секция „А“ на същата сграда,
а и това е впрочем служебно известно на настоящия състав от вече приключилото
гр. д. № 39/2020 г. по описа на РС – С.. Ищецът не доказва към датата на провеждане
на процесното общо събрание да е собственик на самостоятелен обект в секция „ВС“
на сградата по смисъла на чл. 5, ал. 1 от ЗУЕС. Не налагат обратен извод
представените таблици за площообразуване. Те илюстрират насрещните твърдения на
страните в процеса за обстоятелствата дали помещенията на сутерена са общи
части на сградата, но не са част от одобрения технически инвестиционен проект,
въз основа на който е издадено разрешението за строеж на сградата, а са
изготвени далеч след това, поради което нямат доказателствено значение за тези
обстоятелства. От друга страна задачите на поисканата от ответника в с. з. на
14.02.2022 г. съдебно-техническа експертиза са неотносими към предмета на
делото, поради което съдът остави без уважение това искане. В настоящото
производство е недопустимо по експертен път да се определя кои са общите части
на сградата и какви идеални части от тях принадлежат на собствениците на
самостоятелни обекти в сградата, още по-малко експертизата следва да отговаря
на въпроса има ли предвидени в инвестиционния проект търговски площи в
сградата.
По всички изложени
дотук съображения ищецът няма потестативното материално право да предизвика отмяна
на решенията на ОС на ЕС и тяхната материална законосъобразност не следва да се
обсъжда. Затова предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен, а според
терминологията на чл. 42, ал. 2 от ЗУЕС тези решения следва да бъдат оставени в
сила.
С оглед изхода на
делото и направеното от ответната страна искане за присъждане на разноски по
представен списък, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът следва да бъде
осъден да й заплати сторените разноски за платено адвокатско възнаграждение в
размер 600 лв. съгласно представения договор за правна защита и съдействие.
Воден от
гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40,
ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), предявен от „З.
БГ“ ООД, ЕИК …, със седалище и адрес на
управление гр. П., ул. „П.“ № .., срещу собствениците на самостоятелни обекти в
Е. с. на вход/секция „ВС“ на апартаментна сграда във вилно селище „Б. р.“, с
адрес с. М., Община С., построено в поземлен имот с идентификатор 46067.1.163
по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на с. М., представлявани
в процеса на основание чл. 23, ал. 4, изр. първо от ЗУЕС от управителя на етажната
собственост А. Г. Д., за отмяна на всички решения, взети на проведеното на 02.09.2020
г. Общо събрание на Етажната собственост на вход/секция „ВС“ на апартаментна
сграда във вилно селище „Б. р.“ в с. М., Община С. и на основание чл. 42, ал. 2 от ЗУЕС ОСТАВЯ В СИЛА тези решения.
ОСЪЖДА „З. БГ“ ООД, ЕИК …, със седалище и адрес на
управление гр. П., ул. „П.“ № .., да заплати на собствениците на
самостоятелни обекти в Е. с. на вход „ВС“ във вилно селище „Б. р.“ с адрес в с. М., Община С.,
построено в поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по КККР на с. М., чрез
управителя на ЕС А. Г. Д., сумата 600,00 лв. за разноски
по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: