Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 31.07.2020 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданско
отделение, IV-Г с-в, в публичното заседание на шестнадесети юни през
2020 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА АЛЕКСАНДРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ
ОРЕШАРОВА
СВЕТЛОЗАР ДИМИТРОВ
при секретаря А.Петрова,
като разгледа докладваното от съдия Александрова гр.д.№ 15049 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение от 30.07.2019
г. СРС, 159 с-в, по гр.д.№ 2012/19 г. е отхвърлил иск с правно основание чл.87,
ал.1 ЗЗД вр. чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД на Й.И.Д.
срещу СД „С.К.и с.“ за връщане на нает недвижим имот, представляващ магазин № 7
в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице към ул. „Драгалевска“ със
застроена площ от 22,42 кв.м., състоящ се от търговско помещение и сервизен
възел при съседи: фитнес салон, стълбище, апартамент № 2 и ул. „Драгалевска“ по
развален договор за наем от 08.05.2009 г., като неоснователен и недоказан.
Срещу
така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ищеца- Й.И.Д. с
оплаквания, че същото е постановено в нарушение на материалния закон, при
съществено нарушение на процесуалните правила и е необосновано.Въззивникът излага твърдения, че фактическите и правните
изводи на съда не кореспондират със събраните по делото доказателства, и че
първоинстанционният съд не е обсъдил събраните доказателства в тяхната
съвкупност.Поддържа становище, че районният съд неправилно е приел, че не е
налице облигационна връзка между страните, като се е позовал на клаузата на
чл.2, ал.2 от договора, без да обсъди доказателствата, които установяват
отклонение чрез насрещни конклудентни действия и на
двете страни от уговореното от самите тях в договора за наем изискване за
писмена форма на наемните им отношения след този срок и афишират продължаването
на облигационната връзка помежду им.Излага доводи, че волята на страните следва
да се тълкува не само с оглед отношенията им до датата на прекратяване на
договора и по формални критерии, а и чрез анализ на отношенията им в
развитие.Твърди, че най-късно до 17.03.2014 г. /когато е извършено последното
плащане на наем от ответника/ е безспорно, че действителната обща воля на
страните е, че облигационната връзка между тях се базира на наемно отношение
независимо дали това е продължаващото по договора от 08.05.2009 г. наемно
отношение, трансформирано в безсрочно или ново наемно отношение за същия имот,
възникнало чрез конклудентни действия след
прекратяване на договора от 08.05.2009 г., данни за което се съдържат и в
отговора на ответника на нотариалната покана на ищеца, с който същият не
оспорва наличието на наемно правоотношение за процесния имот, а качеството на
ищеца на негов собственик.Въззивникът твърди, че
първоинстанционният съд в нарушение на чл.266, ал.2 ГПК не е обсъдил
доказателствата, установяващи тези факти, които са релевантни към правния спор.Оспорва
и извода на първоинстанционния съд относно погасяване по давност на
претенцията.Твърди, че към приетата начална дата на давността-16.09.2012 г. той
не е бил титуляр на правото, и че за най-ранна дата на давността може да се
приеме датата на последното плащане на наем от ответника-17.03.2014 г.Твърди,
че процесното вземане не е периодично и спрямо него не е приложима разпоредбата
на чл.111, б. „в“ ЗЗД, излага и оплаквания, че с доклада по делото съдът не е
разпределил доказателствената тежест и не му е указал, че в негова тежест е да
установи спиране и прекъсване на давността.Моли съда да постанови решение, с
което да отмени обжалваното решение и да уважи предявения иск.Претендира
разноски.
Ответникът
по въззивната жалба- СД „С.и с.“ оспорва същата.Твърди, че обжалваното решение
е правилно и законосъобразно.Твърди, че обосновано първоинстанционният съд е
приел, че договорът за наем е сключен като срочен за срок от 3 години, и че
клаузата на чл.2, ал.2 от договора ако наемателят продължи ползването на наетия
имот след изтичане на срока, наемното правоотношение не се счита продължено, и
че продължаването на наемното правоотношение трябва да бъде уговорено писмено с
нов договор, т.е. че страните са дерогирали разпоредбата на чл.236, ал.1 ЗЗД.Излага
доводи, че съгласно предвидената в чл.9 ЗЗД свобода на договарянето страните
имат право да предвидят форма за действителност на договора, и че разпоредбата
на чл.236, ал.1 ЗЗД е диспозитивна.Поради липса на
постигнато съгласие за наемната цена за периода след срока на договора
сключването на нов писмен договор не се е осъществило.Поддържа, че твърдените
от ищеца плащания на наемна цена на 21.10.2013 г., 19.11.2013 г., 16.12.2013
г., 13.01.2014 г., 17.02.2014 г. и 17.03.2014 г. са извършени не от
дружеството, а от физическо лице и имат друго основание, поради което изводът
на районния съд, че договорът за наем е прекратен на 16.02.2012 г. е правилен и
обоснован.Поддържа, че въззивникът не е носител на правата по договора, тъй
като към момента на смъртта на наследодателя му договорът за наем е бил
прекратен.Твърди, че ищецът не е доказал
момента на прекратяване на наемния договор съобразно твърденията си-с изтичане
на срока на предизвестието за развалянето му, нито е представил нов договор за
наем.Правилен е и изводът на първоинстанционния съд относно началния момент на
погасителната давност.Моли съда да потвърди обжалваното решение.Претендира
разноски.
Съдът,
като прецени становищата на страните и обсъди представените по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Районният съд е
бил сезиран с иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД.Ищецът-Й.И.Д. твърди, че
наследодателят му И.Й.Д., починал на 15.12.2013 г., е сключил с ответника СД „С.и
с.“ договор за наем от 08.05.2009 г., по силата на който в качеството си на
наемодател е предоставил на дружеството за временно и възмездно ползване
собствения си недвижим имот, находящ се в гр.София, жк „Лозенец“, ул. „*****,
представляващ магазин № 7 в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице
откъм ул. „Драгалевска“ със застроена площ от 22,42 кв.м., състоящ се от
търговско помещение и сервизен възел при съседи: фитнес салон, стълбище,
апартамент № 2 и ул. „Драгалевска“ срещу наемна цена в размер на 350 евро за
срок от три години, считано от 16.02.2009 г.Твърди, че след изтичане на срока
на договора ползването на имота е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, като ответникът е продължил да заплаща
наемна цена до смъртта на наследодателя му.Твърди, че след смъртта на баща му притежаваното от него
имущество е поделено от наследниците му по закон-съпругата му Б.К.Д.-Х.и ищеца
с договор за делба на наследство, оформен с нотариален акт с рег.№
513/27.03.2015 г.По силата на този договор страните са поели задължение да бъде
извършена делба и на находящите се на територията на България недвижими имоти
на наследодателя.Твърди, че такава делба не е извършена, тъй като Б.Д.-Х.е
починала и трети лица не са заявили права на собственост върху притежаваните от
нея идеални части от наследеното имущество, оставено от баща му.След смъртта на
баща му ответното дружество е преустановило плащането на наемната цена за ползването
на процесния имот в полза на наследниците, които са встъпили в правата и
задълженията му.Твърди, че след като ответникът е отказал многократно да
заплати доброволно дължимите по договора суми с нотариална покана ищецът го е
поканил да заплати дължимия наем за периода, за който вземането не е било
погасено по давност-27.03.2015 г.-27.03.2018 г., а с изпратен отговор
ответникът е оспорил дължимостта на сумите и
качеството му на наемодател.Поради виновно неизпълнение на задълженията на
ответника-неплащане на наемната цена по договора за наем от 08.05.2009 г. с
нотариална покана от 08.10.2018 г., връчена на 16.10.2018 г., ищецът е
прекратил наемното правоотношение, но в предоставения му 10-дневен срок
ответникът не е освободил процесния имот и не му е предал обратно неговото
държане.Моли съда да осъди ответника да освободи и върне имота, находящ се в гр.София, жк „Лозенец“, ул. „*****,
представляващ магазин № 7 в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице
откъм ул. „Драгалевска“ със застроена площ от 22,42 кв.м., състоящ се от
търговско помещение и сервизен възел при съседи: фитнес салон, стълбище,
апартамент № 2 и ул. „Драгалевска“ и да върне държането му на ищеца, а при
условията на евентуалност-да му предаде ½ идеална част от същия.
С договор за
наем, сключен на 08.05.2009 г. И.Й.Д. като наемодател е отдал на СД „С.и с.“
като наемател за временно и възмездно ползване недвижим имот, , находящ се в
гр.София, жк „Лозенец“, ул. „*****, представляващ магазин № 7 в партера на
ниското тяло на жилищната сграда с лице откъм ул. „Драгалевска“ със застроена
площ от 22,42 кв.м., състоящ се от търговско помещение и сервизен възел при
съседи: фитнес салон, стълбище, апартамент № 2 и ул. „Драгалевска“ за срок от
три години, считано от 16.02.2009 г. срещу месечна наемна цена от 350 евро.Страните
са се съгласили, че ако наемателят продължи ползването на наетия недвижим имот
след изтичането на наемния срок, наемното отношение не се счита за
продължено.Продължаването на наемното отношение трябва да бъде уговорено
писмено с договор за наем между страните /чл.2, ал.2/.
Видно от
удостоверение за наследници изх.№ 854/01.03.2017 г. И.Й.Д. е починал на
15.12.2013 г. и негови наследници по закон са: Й.И.Д.-син и Б.К.Д.-Х.-съпруга.
С договор с
нотариална заверка с рег.№ 513/2015 г. Б.К.Д.-Х.и Й.И.Д. са извършили делба на
наследството на И.Й.Д., като в р-л II, т.2 страните са се договорили, че се задължават по отношение на
намиращото се в България недвижимо имущество да предприемат юридически действия
за извършването на промяна в имотния регистър и установяване на съответен режим
на собственост, необходим за изпълнение на договора.
С нотариална
покана рег.№ 7666/27.03.2018 г., връчена на 26.04.2018 г., Й.Д. е поканил СД „С.и
с.“ в 2-седмичен срок от получаването й да му заплати сумата от 12 600
евро-дължима наемна цена за процесния имот.
С нотариална
покана рег.№ 11548, която ищецът признава, че е получил, ответното дружество е
оспорило качеството на ищеца на съсобственик на процесния имот.
С нова нотариална
покана рег.№ 5539, връчена на 16.10.2018 г., ищецът е направил волеизявление на
основание чл.238 ЗЗД за прекратяване на наемния договор от 08.05.2009 г. поради
неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на наемната цена за
периода 27.03.2015 г.-01.10.2018 г. в размер на 14 700 евро, считано от
момента на получаването й и му е предоставил 10-дневен срок от датата на прекратяването
да освободи недвижимия имот и да му предаде държането.
Първоинстанционният
съд е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че
между наследодателя на ищеца и ответника е бил сключен договор за наем от
08.05.2009 г., както и че ответникът упражнява фактическа власт върху имота.
Видно от
представеното извлечение от банковата сметка на И. Д. на 21.10.2013 г. по
негова сметка е постъпила сумата от 225 евро, на 19.11.2013 г.-сумата от 145
евро, на 16.12.2013 г.-сумата от 200 евро, на 13.01.2013 г.-180 евро, на
17.02.2014 г.-180 евро, на 17.03.2014 г.-160 евро.Посочените суми са преведени
от Н. Л. Ц., а като основание е посочено RENT.
При така
установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Съгласно
разпоредбата на чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта.
Настоящият
съдебен състав счита, че договорът за наем, сключен на 08.05.2009 г. между
наследодателя на ищеца-И.Й.Д.и СД „С. К.и
с.“, не е бил прекратен с изтичането на 3-годишния срок, а е бил трансформиран
в безсрочен такъв по смисъла на чл.236, ал.1 ЗЗД.Съгласно цитираната норма ако след изтичане на
наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита
продължен за неопределен срок.Тълкувайки волята на страните съгласно чл.20 ЗЗД съдът
счита, че клаузата на чл.2, ал.2 от договора касае хипотеза на сключване на нов
срочен договор, но не дерогира възможността за превръщането
му в безсрочен при наличие на предпоставките на чл.236, ал.1 ЗЗД-продължаване
на ползването на имота от наемателя и липса на противопоставяне от наемодателя.Между
страните не е спорно, че наемателят е продължил ползването на процесния имот и след изтичане на договорения срок, като
липсват данни наемодателят да се е противопоставил.Ирелевантно
за предмета на настоящия спор е обстоятелството дали наемателят е заплащал
наемна цена след 16.02.2012 г., тъй като наемателят е манифестирал волята си за
продължаване на договора, като е продължил да го ползва и след договорения
срок.С изтичането на 1-месечния срок, предоставен с нотариалната покана на
ищеца /т.е. от 17.11.2018 г./, договорът е развален поради неизпълнение на задължението
на ответника за заплащане на наемната цена за периода 27.03.2015 г.-01.10.2018
г. в размер на 14 700 евро.По делото липсват доказателства, а и твърдения,
че ответникът е изпълнил задължението си да върне вещта, нито че е налице
правно основание за осъществяваната фактическа власт върху имота.
Неоснователно
е възражението за липса на активна материалноправна
легитимация на ищеца, тъй като видно от представеното удостоверение за
наследници същият е наследник на И.Д..Липсват доказателства да е извършена
делба между сънаследниците на процесния
имот и същият да се е паднал в дял на другия наследник, нито да е извършено
друго разпореждане с имота, а и въпросът за собствеността е ирелевантен
към предмета на предявения иск, който е облигационен, а не петиторен.
Съдът
счита, че не следва да разглежда възражението за погасяване на иска по давност,
тъй като същото не е заявено в срока по чл.131 ГПК и предвид разпоредбата на
чл.133 ГПК същото е преклудирано.Дори и да беше
своевременно заявено, възражението е неоснователно, тъй като с оглед
разпоредбата на чл.114 ЗЗД давността е започнала да тече от момента на разваляне
на договора /17.11.2018 г./ и към датата на предявяване на иска /14.01.2019 г./
същата не е изтекла.
Поради разминаване
на крайните изводи на двете инстанции обжалваното решение следва да се отмени,
като вместо него се постанови решение, с което искът с правно основание чл.233,
ал.1 ЗЗД се отхвърли като неоснователен.
С оглед изхода на
спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК въззиваемият
следва да бъде осъден да заплати на въззивника направените
съдебни разноски за двете инстанции.Пред първата инстанция ищецът претендира
разноски за платена държавна такса в размер на 328,57 лв. и за адвокатско
възнаграждение в размер на 1 200 лв.Видно от представения договор за
правна защита и съдействие, сключен между ищеца и пълномощника му-адвокат Е.В.
договореният размер на адвокатското възнаграждение възлиза на 1 200 лв.,
платимо по банков път /преводно нареждане от 03.01.2019 г./.Съгласно
разясненията, дадени с ТР № 6/06.11.2013 г. по т.д.№ 6/12 г. на ОСГТК на ВКС
когато в договора за правна помощ е договорено заплащането да се осъществи по
банков път, то следва да бъде документално установено със съответните банкови
документи, удостоверяващи плащането.В случая не е представен такъв документ, а
отразяването, че плащането е извършено с платежно нареждане от 03.01.2019 г. е ирелевантно и няма характер на разписка, тъй като не се
касае за плащане в брой, поради което не следва да се присъждат разноски на
ищеца за адвокатско възнаграждение за първата инстанция.С оглед на изложеното
съдът не следва да се произнася по направеното от ответника възражение за
прекомерност.Пред настоящата инстанция въззивникът
претендира разноски за държавна такса в размер на 164,29 лв. и за адвокатско възнаграждение
в размер на 600 лв., срещу което не е заявено възражение за прекомерност.Видно
от представения договор за правна защита и съдействие договореният размер на
възнаграждението е 600 лв., като сумата е платена в брой.Поради изложеното въззиваемият следва да бъде осъден да заплати на въззивника разноски по делото в общ размер на 1 092,86
лв. /от които-328,57 лв. държавна такса за първата инстанция, 600 лв.-разноски за
азвокатско възнаграждение за настоящата инстанция и
164,29 лв.-държавна такса за въззивната инстанция/.
Водим от
горното съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ изцяло
решението от 30.07.2019 г. на СРС, 159 с-в, по гр.д.№ 2012/19 г., ВМЕСТО КОЕТО
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА СД
„С.К.и с.“ с ЕИК ******и със седалище и адрес на управление:*** и със съдебен
адрес:*** да предаде на Й.И.Д. с ЛНЧ ********** и с адрес: *** и със съдебен
адрес:*** /адв.Е.В./ държането на недвижим имот,
представляващ магазин № 7 в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице
към ул. „Драгалевска“ със застроена площ от 22,42 кв.м., състоящ се от
търговско помещение и сервизен възел при съседи: фитнес салон, стълбище,
апартамент № 2 и ул. „Драгалевска“.
ОСЪЖДА СД
„С.К.и с.“ с ЕИК ******и със седалище и адрес на управление:*** и със съдебен
адрес:*** да заплати на Й.И.Д. с ЛНЧ ********** и с адрес: *** и със съдебен
адрес:*** /адв.Е.В./ на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата
от 1 092,86 лв. /хиляда и деветдесет и два лева и осемдесет и шест
стотинки/-направени разноски за двете съдебни инстанции.
Решението подлежи
на касационно обжалване пред ВКС в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.