№ 406
гр. Стара Загора, 13.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Атанас Д. Атанасов
при участието на секретаря Павлина Г. Т.
като разгледа докладваното от Атанас Д. Атанасов Гражданско дело №
20235500100475 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Д. С. М., с адрес ***,
действащ чрез адв. И. Д., срещу С. Г. И., с адрес: ***, Д. Р. И., с адрес: *** и
М. Т. И., с адрес: ***, с която е предявен иск за обявяване на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти за окончателен.
Ищецът твърди, че на 20.01.2023 г. е сключил с ответниците
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който те се задължават да му прехвърлят в собственост недвижим имот, както
следва: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в ***, разположени на
площта на целия IV (четвърти) етаж /III (трети) жилищен/ от сградата, със
степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху
описаното по-долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от
правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 (триста
осемдесет и пет) кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място,
находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с
планоснимачен № 5990 в кв. 182, при граници: от три страни улици и имот на
наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие
със запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение
за построяването им, съгласно нотариален акт от 1992 г. Ответниците, в
1
качеството им на наследници на М. К. И., притежавали в съсобственост
недвижимия имот, представляващ четвърти етаж от жилищна сграда,
находяща се в ***, като имотът се състоял от необособени самостоятелни
обекти на четвърти етаж от построена жилищна сграда със степен на
завършеност „груб строеж“.
Твърди се, че с предварителния договор ищецът е поел задължение в
тридневен срок да заплати задатък в размер на 10 % от продажната цена,
което изпълнил на 23.01.2023 г., а разликата до пълната продажна цена от
120 000 лв. следвало да заплати в деня на сключване на договора за покупко-
продажба. От своя страна, ответниците поели задължение да извършат
геодезично заснемане на имота и нанасянето на двата самостоятелни обекта,
находящи се на четвъртия етаж на сградата, в кадастъра, както и да се снабдят
с всички други документи, необходими за сключване на окончателния
договор, което трябвало да сторят в срок до 13.06.2023 г. Сключването на
окончателния договор за покупко-продажба следвало да стане на 20.06.2023 г.
Ищецът твърди, че в уговорения между страните срок, ответниците не са
предприели действия за геодезично заснемане на имота, поради което с писма
по електронна поща от 15.05.2023 г. той им изпратил покана за изпълнение, с
която искал да го упълномощят за извършването на необходимите действия
от тяхно име. Ответниците не сторили това, а в срока не изпълнили и
задължението си да се снабдят с всички необходими за сключването на
окончателния договор документи.
Ищецът твърди, че на 20.06.2023 г. се е явил пред нотариуса за
сключване на сделката и е имал готовност да заплати разликата до пълния
размер на продажната цена, но ответниците не се явили, нито изпратили
представител.
Претендира се обявяването на предварителния договор за окончателен и
присъждането на направените в настоящото производство и в производството
по обезпечаване на иска разноски.
Прави възражение за прихващане между вземането си за разноски по
водене на делото с дължимата на ответниците разлика до пълния размер на
продажната цена.
В срока по чл.131 от ГПК отговори са подали както ответниците Д. Р. И.
и М. Т. И. /общ за двете/, така и ответника С. Г. И..
2
С отговорите се правят идентични възражения и оспорвания, а именно: 1/
предварителният договор се оспорва като нищожен, поради сключването му в
противоречие със закона, тъй като е подписан от всички страни по него, по
различно време и на различни места; 2/ оспорва се и като нищожен, поради
невъзможен предмет предвид начина, по който е описан имотът – предмет на
бъдещия окончателен договор и фактическото му несъответствие с имотите,
съгласно техническите им характеристики; 3/ ответниците възразяват, че са
развалили предварителния договор, поради неизпълнение от страна на ищеца
на задължението му да сключи анекс за продължаване на срока на договора. В
тази връзка оспорват твърденията, че не са предприели действия за
геодезично заснемане на имота и не са оказали съдействие на ищеца чрез
упълномощаването му за извършването на необходимите действия от тяхно
име за снабдяване с всички необходими за сключването на окончателния
договор документи. Излагат насрещни твърдения, че още преди сключването
на предварителния договор М. Т. И. е упълномощила адвокат, действащ от
името на купувача, с необходимите права относно снабдяване с всички
необходими документи за сключване на окончателния договор, но в края на
м. март 2023 г. ответниците са били уведомени от адвоката, че те следва да се
снабдят с тези документи. От този момент ответниците предприели действия
за геодезично заснемане на имота, при което било установено, че се налага
извършването на допълнителна процедура по отстраняване на непълноти в
кадастъра, тъй като отделните самостоятелни имоти на етажа в сградата не
били заснети като такИ. при узаконяването й. Това наложило неколкократно
наемане на различни геодезисти и технологично време за провеждане на
съответните административни процедури, поради което към датата на
изтичане на срока ответниците не разполагали с нужните им документи по
обективни причини. Поради това на 19.06.2023 г., в съответствие с
предписаното в нарочните разпоредби на договора, поканили Д. С. М. за
сключването на анекс, с който срока на договора да бъде продължен.
Последният от своя страна не предприел необходимите действия за
сключването на анекс, поради което и ответниците уведомили ищеца, че
развалят договора. Оспорват твърдението, че не са изпълнили свое
задължение за оказване на съдействие, тъй като не са получавали покана от
самия ищец, или надлежно упълномощено от него лице.
3
Претендират за отхвърлянето на иска.
В откритото съдебно заседание ищецът се явява лично и се представлява
от процесуален представител, чрез когото поддържа иска и пледира за
уважаването му, както и за присъждането на съдебно-деловодни разноски.
От ответниците се явяват лично С. Г. И. и М. Т. И., които оспорват иска и
пледират за отхвърлянето му, както и за присъждането на разноски.
Ответницата Д. Р. И. не се явява и не се представлява от процесуален
представител.
След извършен съвкупен анализ на твърденията и възраженията на
страните и на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
от фактическа страна следното:
На 17.01.1992 г. М.К. И. е сключила с Ц.И.П., действащ в качеството си
на ЕТ „Прим-А“ договор за покупко-продажба на недвижим имот със
запазване право на строеж, по силата на който му е продала собственото си
дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот
с планоснимачен № 5990 в кв. 182, ведно с построените в него едноетажна
жилищна сграда, сутерен, складово помещение и други подобрения, при
граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., за сумата от
200 000 лв., като си е запазила правото на строеж върху продадения имот в
идеална част, съответна на 2 жилища-апартаменти по 120 кв.м. всяко, ведно с
две избени помещения, които жилища продавачът ще придобие в собственост
на третия етаж от масивна четириетажна жилищна сграда-блок, която ще се
строи в горния имот от купувача Ц.И.П.. От своя страна купувачът се е
задължил за своя сметка и от свое име като собственик на имота и от името на
продавача М.К. И. като носител на правото на строеж да построи в дворното
място масивна четириетажна жилищна сграда за срок от 2 години, считано от
утвърждаването на архитектурния план на сградата, съгласуван и приет от
страните по договора и от даването на строителна линия, като продавачът
М.К. И.-носител на правото на строеж ще придобие в собственост две
жилища –апартаменти по 120 кв.м. на III етаж от сградата, ведно с
прилежащите към всяко жилище избени помещения и съответните идеални
части от общите части на сградата.
На 09.03.1994 г. на Ц.И.П. е издадено разрешение за строеж за
построяването на жилищна сграда с обекти на КОО в парцел V – 5990 в
4
кв.182А по плана на гр. К., находящ се на у***.
На 05.02.2003 г. М. К. И. е починала, като е оставила за свои наследници
двамата си сина С. Г. И. и Т.С. И., който е починал на 29.01.2018 г. и е оставил
за свои законни наследници съпругата си Д. Р. И., и децата си Р.Т. И. и М. Т.
И.. На 31.01.2018 г. Р.Т. И. е направил отказ от наследството на баща си Т.С.
И..
На 26.02.2004 г. с акт за узаконяване № 8 на Община К., на основание
§184 от ПЗР на ЗУТ е узаконена жилищна сграда с обекти на КОО със
застроена площ 317,65 кв.м., състояща се от подземен, I, II, III и IV етажи,
съгласно одобрения инвестиционен проект – заснемане за узаконяване, в
УПИ V-5990, кв.182А по плана на ***, собственост на Ц.И.П., Община К., ЕТ
„Стоян Желев –МТС-Комерсиал“, Тотка Д. К., Т.С. И. и С. Г. И..
От скицата за заснемане на сградата и приложените към нея обяснителна
записка и становища се установява, че на третия жилищен етаж /четвърти
етаж/, съответно на коти 7,61 и 8,10 м. са изпълнени три апартамента и едно
ателие, със застроени площи съответно от 127,85 кв.м., 85,46 кв.м., 63,82 кв.м.
и 25,41 кв.м. Ателието се състои от предверие, стая и санитарен възел;
апартаментът на кота 7,61 се състои от антре, дневна, трапезария с кухненски
бокс и лоджия, спалня, килер и санитарен възел; двата апартамента на кота
8,10 м. – източен, състоящ се от антре, дневна с трапезария, кухня, спалня и
санитарен възел /склад в подземния етаж/, и южен, състоящ се от антре,
дневна, трапезария с кухненски бокс, килер, две спални и санитарен възел.
Към момента на узаконяване на сградата етажът е изпълнен на ниво груб
строеж.
От справката по кадастралната карта на гр. К. е видно, че самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 35167.502.5990.1.4 находящ се на четвърти
етаж на жилищната сграда, построена в ПИ с идентификатор №
35167.502.5990 е нанесен само едни самостоятелен обект.
На 02.03.2023 г. на наследниците на М. К. И. е издадено удостоверение за
завършеност на сграда в груб строеж за IV-ти етаж на коти +7,61 и +8,10,
представляващ част от жилищна сграда с обекти на КОО с идентификатор №
35167.502.5990.1, със застроена площ от 317,65 кв.м., находящ се в ПИ с
идентификатор № 35167.502.5990, представляващ УПИ V-5990, кв.182А по
плана на ***.
5
В началото на месец декември 2022 г. Д. С. М. е установил контакт с
ответницата М. Т. И. във връзка с желанието си да закупи притежаваните от
ответниците недвижими имоти.
На 01.12.2022 г. й е изпратил по електронна поща бланково пълномощно,
с което тя да упълномощи адв. И. Л. Д. да я представлява пред Община К.,
Агенция по геодезия, картография и кадастър /АГКК/, Районен съд – К. и
Окръжен съд – Стара Загора за извършването на определени фактически и
правни действия, касаещи притежавания от М.К. И. недвижим имот в гр.К.,
върху който тя си е запазила право на строеж.
М. Т. И. е попълнила своите лични данни в бланковото пълномощно и го
е подписала, след което го е изпратила с куриер на ищеца М..
На 17.01.2023 г. адв. И. Д. се е свързала по електронна поща с М. Т. И.,
като й е поискала допълнителни информация и документи във връзка със
сключването на предварителен договор за покупко-продажба за имота. На
19.01.2023 г. М. И. е предоставила на адв. И. Д. исканата информация, а
последната й е изпратила, както и на ответника С. Г. И., проект на
предварителен договор за покупко-продажба.
Безспорно е между страните, че към 20.01.2023 г. всяка от тях е
подписала този предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот.
Видно от предварителният договор уговорения между страните предмет е
сключването на окончателен договор за покупко-продажба на самостоятелни
обекти в сграда, находяща се в ***, разположени на площта на целия IV
(четвърти) етаж /III (трети) жилищен/ от сградата, със степен на завършеност:
груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по-долу
дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж
върху дворно място, цялото с площ от 385 (триста осемдесет и пет) кв.м, с
описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в гр. К., за
което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен № 5990 в кв. 182,
при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., които
самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на
строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им,
съгласно нотариален акт от 1992 г.
6
Страните са се договорили купувачът да заплати продажна цена от
120 000 лв., от която 10 % в размер на 12 000 лв. в срок до 7 дни след
подписване на предварителния договор – 6000 лв. по банковата сметка на С.
Г. И., и 6000 лв. разделена на две части по 3000 лв. по банковите сметки на Д.
Р. И. и М. Т. И., а остатъка от продажната цена в размер от 108 000 лв. да бъде
заплатен с банков кредит, отпуснат на купувача за закупуване на имота, по
същия начин и по същите банкови сметки, ако не е уговорено друго с
окончателния договор.
В чл.3, ал.1 страните са се договорили окончателният договор да бъде
сключен до 5 месеца от сключването на предварителния договор, като срокът
може да бъде променян само с писмено споразумение между страните. В ал.3
е уговорено в случай на непредоставяне от продавачите в срока за сключване
на окончателния договор на необходимите документи за прехвърлянето на
имота или при забавяне от страна на кредитиращата банка, дължащо се извън
волята и контрола на купувача, срокът да се удължава автоматично с периода
на забавата. Ал.4 предвижда, че страните се задължават да удължат срока за
подписване на окончателен договор и във всеки друг случай, извън
посочените в ал.3, когато преди подписването на окончателен договор е
необходимо да се извършат определени административни процедури,
касаещи имота, или да се представят документи, за които съществува
вероятност да не бъдат представени в срок. В чл.6 т.11. страните по
предварителния договор са се уговорили при поискване от страна на
купувача, в срок от 3 дни, продавачите да осигурят на купувача нотариално
заверено пълномощно, с което да го упълномощят или посочено от него трето
лице да извършва всякакви справки относно имота, да подава искания за
издаване на документи, свързани с имота, да подава всякакви декларации,
заявления и молби, да заплаща такси и да получава документи, свързани с
имота, както и с всички други действия, които са необходими, за да се снабди
с всички и всякакви документи, удостоверяващи правото на собственост на
продавачите върху имота, степента на завършеност на имота, начина, по
който е извършено строителството, спазването на особените изисквания на
закона и/или които са поискани от нотариуса или кредитиращата банка преди
подписване на окончателния договор.
На 23.01.2023 г. Д. С. М. е превел по банков път по сметка на С. Г. И.
7
сума от 6000 лв., а по сметки на Д. Р. И. и М. Т. И. – суми от по 3000лв., като
ответниците не спорят, че са получили тези плащания.
Въз основа на представеното й от М. И. пълномощно адв. И. Д. се е
снабдила през м.януари 2023 г. от Община К. с електронни копия на
строителните документи, касаещи имота, и от Районен съд –Дряново с
удостоверение за наследници на М.К. И., а през м.март 2023 г. от Община К. с
удостоверение за степен на завършеност на имота.
В началото на м.март 2023 г. ответникът С. Г. И. е наел „Геофейс – Д.“
ЕООД да извърши процедура по изменение на кадастралната карта и
кадастралния регистър / КККР/ на гр. К. чрез нанасяне на самостоятелните
обекти, находящи се на четвъртия етаж на процесната жилищна сграда.
Заявени са идентификатори за четири нови самостоятелни обекта, а на
15.03.2023 г. Д. Р. И. и М. Т. И. са упълномощили С. Г. И. да ги представлява
във връзка с изменението на КККР на гр. К. относно сграда с идентификатор
№ 35167.502.5990.1. От показанията на свидетеля А.й Д. се установява, че
фирмата му се занимава с геодезия, кадастър и регулация и е бил нает от
ответника И. за изготвяне на проект за изменение на кадастралната карта на
гр. К.. Такова не е било извършено поради липсата на необходимото време, но
са били извършени първоначалните действия, касаещи снабдяването със
скица на обекта и заявяване на проектни идентификатори за новите
самостоятелни обекти.
През м.април и м.май 2023 г. С. Г. И. е предприел действия по наемане на
друг изпълнител, който да изготви проект за изменение на КККР, като във
връзка с това е поискал от Община К., „Балканинвест“ ЕООД и „СКГ-Илиян
Тодоров“ ЕТ издаването на необходими му документи, в т.ч. препис от
таблицата за площообразуване на сграда с идентификатор №
35167.502.5990.1. таблица за площообразуване му е била издадена от
„Балканинвест“ ЕООД, но са наличието на грешка относно целта, за която
следва да послужи документа, поради което в началото на м.юни по искане на
И. документът му е бил издаден отново с коректно посочване на целта за
издаването му.
На 15.05.2023 г. с писмо по електронна поща адв. И. Д., действаща като
пълномощник на Д. М., е поканила ответниците М. И. и С. И. за
овластяването й по силата на чл.6 т.11 от предварителния договор с
8
пълномощно за извършване на действия за изменение на КККР. С отговор от
18.05.2023 г. е била уведомена, че процедурата за вписването на промените в
АГКК се движи от С. И. и издаването на пълномощно й е отказано.
На 18.06.2023 г. М. И. е изпратила до Д. М. по електронна поща
уведомление за продължаване на срока на предварителния договор, поради
необходимостта от допълнително време за нанасяне на измененията в КККР.
В уведомлението се съдържа изявление за автоматично продължаване на
срока с три месеца до 20.09.2023 г., представляващ предполагаем срок за
привършване на процедурата по изменение на КККР, и предложение за
споразумение по чл.3, ал.4 от предварителния договор за продължаването му
със същия срок. На следващият ден Д. М. е потвърдил получаването на
съобщението на М. И. с насрещно електронно писмо. Липсва изявление от
негова страна относно продължаването на срока за сключване на
окончателния договор.
С уведомление от 19.06.2023 г. ответниците са уведомили нотариус
Невена Бранчева, с рег. № 167 на НК и район на действие при Районен съд –
К., която по предварителна договорка между страните е следвало да изповяда
нотариалната сделка по сключване на окончателния договор, че уговореният в
предварителния договор срок за сключване на окончателния договор следва
да се счита продължен до 20.09.2023 г. поради наличието на хипотезите по
чл.3, ал.3 и ал.4 от договора.
На 20.06.2023 г. нотариус Невена Бранчева е съставила констативен
протокол, за удостоверяване на обстоятелствата, че в 10:00 ч. пред нея се е
явил Д. С. М. за сключването на окончателен договор за покупко-продажба, в
качеството му на купувач по предварителния договор от 20.01.2023 г.
Протоколът е бил съставен в 14:00 ч. поради липсата на предварителна
уговорка за изповядване на сделката и служебни ангажименти на нотариуса.
До момента на съставянето на протокола продавачите по предварителния
договор не са се явили пред нотариус Бранчева за сключване на окончателния
договор и не са представили необходимите документи, за да бъде извършено
прехвърлянето на самостоятелните обекти. Отразено е получаването в 09:30 ч.
на уведомление от М. И., с която същата като продавач по предварителния
договор уведомява нотариус Невена Бранчева, че срокът на предварителния
договор следва да се счита за автоматично продължен до 20.09.2023 г. поради
9
наличието на хипотезите по чл.3, ал.3 и ал.4.
Видно от извлечение от банковата сметка на Д. С. М. в „Банка ДСК“ ЕАД
– кл. К., на 20.06.2023 г. той е разполагал по сметката си със сума в размер на
111 211,10 лв.
На 03.07.2023 г. ответникът С. Г. И., лично и като пълномощник на М. Т.
И. и Д. Р. И., е уведомил по електронна поща Д. С. М. за развалянето на
сключеният между тях предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 20.01.2023 г. поради неизпълнение на задължение за
сключване на споразумение за продължаването на срока на предварителния
договор и започване на съдебно производство за обезпечаване на бъдещ иск
чрез налагане на възбрана върху имота.
Съдът прие за установени описаните по-горе факти като обсъди
твърденията на страните, имащи характера на признание за неизгодните за тях
обстоятелства, всички приети по делото представени от страните с исковата
молба и отговорите на исковата молба писмени доказателства - заверени от
адвокат преписи от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 20.01.2023 г.; нотариален акт № 78, т.1, дело № 97/1992 г. на
нотариус при Казанлъшки районен съд ; разрешение за строеж №
45/09.03.1994 г. на Община К.; акт за узаконяване № 08/26.02.2004 г. на
Община К., ведно с приложени към него скица за заснемане , обяснителна
записка, конструктивна експертиза и становище за узаконяване;
удостоверение за наследници изх. № 38/23.01.2023 г. на Община К.; договор
№ ДО8-2/17.01.2023 г. за покупко-продажба на общински имот; справка по
кадастрална карта на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
35167.502.5990.1.4 на СГКК- гр. Стара Загора от 25.10.2022 г.; удостоверение
за завършеност на сграда в груб строеж № 119/02.03.2023 г. на Община К.;
удостоверение за наследници изх. № 887/30.12.2022 г. на Община Дряново;
удостоверение № 33/31.01.2018 г. на Районен съд –Дряново; 3 бр. платежно
нареждане от 23.01.2023 г.; извлечение от банкова сметка от 20.06.2023 г. на
„Банка ДСК“ ЕАД; констативен протокол рег. № 566, т.1, № 36 / 20.06.2023 г.
на нотариус Невена Бранчева, рег. № 167 на НК и район на действие при
Районен съд – К.; разпечатано на хартиен носител електронно писмо от
28.06.2023 г., ведно с приложена към него покана за изпълнение; доклад за
пазарна оценка на права върху недвижимо имущество; заверени преписи от
10
уведомление от С. Г. И., подписано на 03.07. 2023 г., за прекратяване на
предварителния договор от 20.01.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на
електронен документ от 13.07.2023 г.; удостоверение за завършеност на
сграда в груб строеж № 119/02.03.2023 г. на Община К.; акт за узаконяване №
08/26.02.2004 г. на Община К., ведно с приложени към него скица за
заснемане , обяснителна записка, конструктивна експертиза и становище за
узаконяване; удостоверение изх.№ 190/16.05.2023 г. на „Балканинвест“
ЕООД, ведно с приложените към него скици и справка; нотариален акт № 78,
т.1, дело № 97/1992 г. на нотариус при Казанлъшки районен съд ;
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.01.2023
г.; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от 19.01.2023 г.;
удостоверение за наследници изх. № 887/30.12.2022 г. на Община Дряново;
удостоверение № 33/31.01.2018 г. на Районен съд –Дряново; разпечатка на
хартиен носител на електронно писмо от 15.12.2022 г.; разпечатка на хартиен
носител на електронно писмо от 01.12.2022 г.; писмо изх.№ 191335/18.07.2023
г. на „Еконт Експрес“ ООД; заявление 01-123178-01.03.2023 г.; кадастрална
схема № 15-241490-05.03.2023 г. на СГКК- гр. Стара Загора; 2 бр. скици;
разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от 06.03.2023 г.;
удостоверение изх.№ 25-82169-15.03.2023 г. на СГКК- гр.Стара Загора и
схема – проект; пълномощно, с нотариална заверка на подписа рег.№
2925/15.03.2023 г. на нотариус Роза Кожухарова, рег.№ 212 на НК и район на
действие при Районен съд –Варна; пълномощно, с нотариална заверка на
подписа рег.№ 446/15.03.2023 г. на нотариус Ангел Ангелов, рег.№ 442 на НК
и район на действие при Районен съд –Дряново; писмо изх.№ 194-И-5048-
2/24.09.2023 г. на Община К.; молба от 09.05.2023 г.; разпечатка на хартиен
носител на електронно писмо от 04.04.2023 г.; разпечатка на хартиен носител
на електронно писмо от 07.04.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на
електронно писмо от 31.05.2023 г.; разпечатка на хартиен носител от
електронни съобщения; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо
от 22.05.2023 г.; фискален бон от 29.05.2023 г.; молба от 19.06.2023 г.;
разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от 18.06.2023 г.;
разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от 19.06.2023 г.;
уведомление от 19.06.2023 г. до нотариус Невена Бранчева, рег. № 167 на НК
и район на действие при Районен съд –К.; обезпечителна заповед №
12/22.06.2023 г. на Окръжен съд –Стара Загора и пощенско известие от
11
26.06.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от
18.05.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от
15.05.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от
22.05.2023 г.; разпечатка на хартиен носител на електронно писмо от
18.07.2023 г. и събраните свидетелски показания.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Съдът го намира за допустим, поради наличието на всички изискуеми
положителни процесуални предпоставки и отсъствието на която и да е от
отрицателните процесуални предпоставки за надлежното упражняване на иск.
Същият съдът преценява за неоснователен, като съображенията за това
са следните:
С предварителния договор страните поемат насрещни задължения да
сключат един договор, който условно може да бъде наречен окончателен.
Както всички договори и предварителният договор следва да отговаря на
законовите изисквания за действителност - трябва да съдържа съгласие,
основание и предмет.
Разпоредбата на чл.19, ал.2 ЗЗД изисква предварителният договор да
съдържа уговорки за всички съществени условия на окончателния договор,
които съдът следва да възпроизведе с решението си по чл.19, ал.3 ЗЗД –
индивидуализиран предмет, цена, срок за снабдяване на купувачите от
продавачите с нотариален акт и срок за заплащане на пълната продажна цена.
В производството по чл.362 от ГПК съдът действа като нотариус, като
именно той е този, който извършва проверките досежно правото на
собственост на страните върху имотите, предмет на договора, и спазването на
специфичните законови изисквания относно придобИ.не/разпореждане с
недвижими имоти.
Процесният предварителен договор, чието обявяване за окончателен се
претендира в настоящото производство, не е нищожен поради сключването
му при лиса на съгласие, т.к. обстоятелството, че е бил подписан от всички
страни на различни места и по различно време не обуславя извод, че някоя от
тях не е изразила волята си за сключването му.
12
Договорът обаче е нищожен поради невъзможен на предмет,
произтичаща от недостатъчната индивидуализация на отделните обекти на
вещни права, по отношение на които продавачите обещават да прехвърлят
своето право на собственост на купувача.
С предварителния договор страните са се споразумели за сключването на
окончателен договор за покупко-продажба на самостоятелни обекти, в сграда,
находяща се в ***, разположени на площта на целия IV (четвърти) етаж /III
(трети) жилищен/ от сградата, със степен на завършеност: груб строеж.
Доказано е по делото, че в КККР на гр. К. четвъртият етаж на жилищната
сграда е нанесен като един цял самостоятелен обект, а фактически
изградените на същия етаж самостоятелни обекти, които с построяването на
сградата до степен груб строеж са се обособили като самостоятелни обекти на
правото на собственост, не са били заснети и съответно нанесени в кадастъра.
В предварителният договор тези самостоятелни обекти са
индивидуализирани като такИ., които са изградени в съответствие със
запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на поето от купувачът на
дворното място - Ц.И.П., задължение за построяването им, съгласно
нотариален акт от 1992 г.
В нотариалният акт от 1992 г. е уговорено, че М.К. И. си е запазила
правото на строеж върху продадения имот, представляващ дворното място, в
което впоследствие е била построена жилищната сграда с идентификатор №
35167.502.5990.1 по КККР на гр.К., в идеална част, съответна на 2 жилища-
апартаменти по 120 кв.м. всяко, ведно с две избени помещения, които жилища
продавачът ще придобие в собственост на третия етаж от масивна
четириетажна жилищна сграда-блок, която ще се строи в горния имот от
купувача по договора.
Тук следва да се има предвид, че правото на строеж на М.К. И. не е било
учредено за конкретни обособени обекти от сградата, които не са
индивидуализирани съгласно одобрения й архитектурен проект, а е за
идеална част, съответна на 2 апартамента, с площ от по 120 кв.м.
По делото не е представен архитектурният проект на сградата, поради
което неизяснен остава въпросът дали на третия й етаж е било предвидено
изграждането само на двата апартамента, съответстващи в идеална част на
запазеното от М.К. И. право на строеж, или е следвало да бъдат изградени
13
повече самостоятелни обекти, с оглед на което да е възможна преценката кои
са конкретните две жилища.
Впоследствие при узаконяването на сградата през 2004 г. одобреният
инвестиционен проект предвижда на етажа да са разположени четири
самостоятелни обекта, от които само единият е с площ приблизителна на 120
кв.м., а застроената площ на самия етаж е 314,02 кв.м., съгласно издаденото
от „Балканинвест“ ЕООД удостоверение.
Очевидно е, че от момента на одобряването на първоначалния
архитектурен проект на сградата до узаконяването й този проект е претърпял
някаква промяна, чийто резултат е обособяването на самостоятелни обекти на
етажа с различна площ от предвидената в нотариалния акт от 1992 лв.
По делото не е представен разделителен протокол или друг документ,
който да обективира договор между М.К. И., респ. нейните наследници, и
купувача Ц.И.П., респ. неговите правоприемници, от който да може да бъде
установено за колко и за кои находящи се на третия жилищен етаж
самостоятелни обекти по одобрения инвестиционен проект се отнася правото
й на строеж, респ. за кои от самостоятелните обекти е възникнало правото на
собственост след построяването на сградата в груб строеж.
По предварителният договор предметът е определен единствено като
самостоятелни обекти, без посочване на техния брой, или
индивидуализацията им по одобрения инвестиционен проект, като според
договора тези обекти следва да са разположени на площта на целия трети
жилищен етаж.
От наличните по делото доказателства обаче е видно, че на този етаж в
сградата има разположени четири самостоятелни обекта с обща площ от
302,54 кв.м., съгласно изготвената при заснемането на сградата за
узаконяването й /стр.110 от делото/, а праводателката на ответниците е
притежавала право на строеж в идеална част, съответстваща на два обекта,
всеки от които с площ от 120 кв.м., или за общо 240 кв.м.
По изтъкнатите съображения съдът е в невъзможност да упражни
правомощията си в настоящото производство и да провери дали продавачите
са собственици на конкретни имоти, които са предмет на договора, който
следва да бъде обявен за окончателен, и по конкретно за кои от
разположените на третия жилищен етаж на сградата с идентификатор №
14
35167.502.5990.1 по КККР на гр.К. обещателите и бъдещи продавачи
притежават право на собственост.
Искът за обявяване на сключеният между страните предварителен
договор за окончателен е неоснователен и тъй като към настоящият момент
купувача Д. С. М. не притежава такова потестативно право, т.к. не са се
осъществили всички юридически факти, които го пораждат.
В хипотезата, когато в предварителният договор е уговорен срок за
сключване на окончателният договор /какъвто е и настоящият случай/, това
право възниква за страните от изтичането на този срок.
В процесният предварителен договор страните са уговорили две
различни хипотези на отлагателни условия, обуславящи продължаване на
срока – едната по чл.3, ал.3 предвиждаща автоматично продължаване на
срока, за което не е необходимо изявление на някоя от страните или
съгласието и на двете страни, и втора по чл.3, ал.4, при която срокът на
договора може да бъде продължен по взаимно съгласие на страните,
обективирано в анекс към договора.
Разпоредбата на чл.3, ал.3 предвижда в случай на непредоставяне от
продавачите в срока за сключване на окончателния договор на необходимите
документи за прехвърлянето на имота този срок да се удължи автоматично с
периода на забавата.
В конкретният случай до изтичането на първоначалния срок за
сключването на окончателен договор продавачите не са представили тези
необходими документи, поради което срокът на договора автоматично е бил
продължен и тече и към настоящия момент, доколкото не се твърди от
страните и няма доказателства по делото ответниците да са предоставили на
ищеца или на нотариуса изискуемите за сключването на окончателния
договор документи, а впоследствие да са отказали сключването на такъв.
Разпоредбата на чл.3, ал.4 от договора не е приложима в случая, т.к. от
съвместното тълкуване на двата текста се обуславя извод, че продължаване на
срока чрез взаимно съгласие на страните ще следва да бъде извършено в
хипотези, различни от предвидените в ал.3.
Обстоятелството дали неизпълнението на задължението на продавачите
да представят изискуемите за сключването на договора за покупко-продажба
15
документи се дължи на необходимостта да се извършат определени
административни процедури, касаещи имота, в случая изменение на КККР, не
обуславя едновременното приложение на двете предвидени хипотези, т.к.
обективно не е възможно един срок да се продължава автоматично, и
настъпването на тази последица да е необходимо съгласие на обвързаните от
срока лица.
Именно поради това и т.к. ответниците са уведомили своевременно
ищеца Д. М., че не разполагат с нужните за нотариално изповядване на
сделката документи, с изтичането на първоначалния срок за сключване на
окончателния договор на 20.06.2023 г. този срок автоматично е бил
продължен за неопределено време - съгласно дефиницията в договора за
периода на забавата.
Не е било необходимо за продължаване на срока да бъде подписан анекс,
поради което и Д. М. не е нарушил свое задължение, а от това следва, че
самият договор не е бил надлежно развален от ответниците.
Тъй като и към настоящия момент ответниците не са представили
необходимите за сключването на окончателния договор документи за имота,
то предварителният договор все още валидно обвързва страните по него и
всяка може да иска от другата доброволно изпълнение, но не и обявяването
му за окончателен по съдебен ред.
По изложените съображения съдът намира, че разгледаният в настоящото
производство иск е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Относно разноските:
При този изход на делото разпоредбата на чл.78, ал.3 от ГПК предвижда,
че право на разноски имат ответниците.
ТакИ. в случая не следва да им бъдат присъждани по следните
съображения:
По делото ответникът С. Г. И. представи пълномощно и договор за
правна защита и съдействие от 05.07.2023 г., от чието съдържание се
установява, че тримата ответници са упълномощили и са сключили договор с
адв. Христо Недялков за оказване на правна защита и съдействие по делото,
изразяваща се в запознаване, защита и процесуално представителство.
Адв. Христо Недялков обаче не е извършил нито едно процесуално
16
действие по делото от момента на конституиране на ответниците като страни
по делото до обявяване на устните състезания за приключени.
Същият единствено е представил писмена защита в предоставения от
съда на страните срок.
Съществено за правото на страната да й бъдат присъдени направените
разноски за адвокатско възнаграждение е не само обстоятелството дали е бил
сключен договор с адвокат, по който такова е заплатено, но и дали
овластеният да извърши процесуалното представителство на страната адвокат
реално е взел участие по делото и е извършил някакви процесуални действия
от името на представляваната от него страна.
Такъв извод съдът обосновава като тълкува съвместно разпоредбите на
чл.3, чл.78 , чл.46, ал.7 и чл.48, ал.2 от ГПК, чл. 7 и чл.9 от Наредбата за
минималните адвокатски възнаграждения /НМРАВ/.
От посочените разпоредби на НМРАВ е видно, че минималните размери
на адвокатските възнаграждения зависят от обема на работата ,която
адвокатът следва да престира – дали се касае за цялостно процесуално
представителство, включващо и участие в откритите съдебни заседания, или
за извършването на конкретни процесуални действия, а именно тези
разпоредби бИ.т прилагани от съда при определяне на възнагражденията,
които да бъдат изплащани на назначавани за особени представители на
страните адвокати.
В случая никакви процесуални действия за представителство на някой от
тримата отметници не са били извършени от адв. Христо Недялков, т.к. са
извършвали процесуалните действия лично, а подаването на писмена защита
не представлява действие от такова естество.
По тези съображения съдът намира, че направените от ответниците
разноски за платено адвокатско възнаграждение не следва да им се
присъждат, т.к. реално в настоящото производство същите не са били
представлявани от пълномощник-адвокат.
Ответницата М. Т. И. е претендирала и присъждането на разноски за
нощувка и транспорт.
Тези направени от нея разходи не се обхващат от предвидените в чл.78
от ГПК подлежащи на присъждане разноски за тези по чл.76 от ГПК и се
17
отнасят до воденето на делото, т.е. са свързани с извършването на поисканите
от страната процесуални действия – възнаграждения за вещи лица, за
свидетели и др.
По реда на чл.78 от ГПК не подлежат на присъждане други направени от
страната разходи за явяването й в откритите съдебни заседания, извън
разноските на страната по производството.
По изложените съображения и на основание чл.235, ал.3 от ГПК
Окръжен съд – Стара Загора
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Д. С. М., с адрес *** срещу С. Г. И., с адрес:
***, Д. Р. И., с адрес: *** и М. Т. И., с адрес: ***, иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 20.01.2023 г., с който страните са се съгласили да
сключат договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, както
следва: САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ в сграда, находяща се в ***,
разположени на площта на целия IV (четвърти) етаж /III (трети) жилищен/ от
сградата, със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда,
построена върху описаното по-долу дворно място, вход единствен, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от
385 (триста осемдесет и пет) кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.:
дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот
с планоснимачен № 5990 в кв. 182, при граници: от три страни улици и имот
на наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в
съответствие със запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на
поето задължение за построяването им, съгласно нотариален акт от 1992 г., за
цена от 120 000 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд
- Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Стара Загора: _______________________
18