№ 113
гр. Разград , 11.03.2021 г.
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на единадесети март,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря ГАЛЯ МАВРОДИНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
Гражданско дело № 20203330101739 по описа за 2020 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ не се явява. За него адв. Н..
ОТВЕТНИКЪТ не се явява. За него адв. Д..
АДВ. Н.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
ДОКЛАД НА СЪДЪТ: Депозирана е искова молба от Г. В. Г. против Й. Г. В., който
твърди, че на 30.07.2015.г с ответника и М.Г.М. / негова баба/ сключили договор за отдаване
на земеделска земя под аренда № 17 том 3 per. № 1776 от 30.07.15г. на нотариус В.
Тодорова, по силата на който ищецът - в качеството си на земеделски производител
/арендатор/ се задължил да обработвам негови и техни земи срещу заплащане по 30 лв/дка за
срок от 10 години.
На 04.12.2019.г с нот. акт № 1 т.2 peг. № 2720 по нот.д. № 169/2019г. на Е.Д. баба му
М.Г.М. продала на ответника - неин син всичката си земеделска земя- 14,052 дка в
землището на с. Побит камък, ЕКАТТЕ 56890, съставляващи имот с идентификатор №
56890.49.86 в м.„Кольова даяма” с площ от 6,052 дка и имот с идентификатор № 56890.14.46
1
в м.„Келеми” с площ от 8,000 дка. , както и своята 1/3 ид. част от съсобствените ни ниви в
землището на с. Дянково, ЕКАТТЕ 24829 както следва: имот с идентификатор № 24829.16.4
в м. „Пунарлък” с площ от 26,4дка; имот с идентификатор № 24829.15.18 в м.„Аша
Екинлик”с площ от 24,999 дка.
На 23.12.2019.г по банков път ищецът изплатил на ответника сумата 1500лв., рента за
две стопански години.
На 02.06.2020г. ЧСИ Г. Стоянов му връчил официална покана, в която ответникът
твърди, че в качеството си на арендатор ищецът не е изплатил дължимото възнаграждение
за 2017 и 2018г, като му давал 7-дневен срок да извърша дължимите арендни плащания, в
противен случай ще счита договора за развален. Със същата покана го уведомил за
извършената между него и баба му М.Г.М. сделка, както и за оттеглянето на даденото му от
нея и него пълномощно, заверено на 30.07.2015.г от Кмета на с. Дянково. Прекратяването на
договора обявено и в ОСЗ-Разград, считано от 09.06.2020г. Вследствие на тези действия на
ответника, при очертаването на обработваемите земи за следващата стопанска година
обработваемите от ищеца площи били намалени с 14,052 дка в землището на с.Побит камък
и 34,256 дка в землището на с. Дянково - общо 48,312 дка.
Договорът за аренда неправилно се третира от ответника като развален с неговото
едностранно писмено предизвестие. Съгласно чл. 27 т. 2 от ЗАЗ договорът за аренда се
прекратява при неизпълнение по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго.
От представения банков документ е видно, че на 23.12.2019г. ищецът е превел на ответника
еднократно сумата 1 500 лв. Съгласно подписаният между тях договор това е арендното
плащане за 2 години назад. Планщането е извършено за притежаваната от него земя в размер
на 17,133 дка в землището на с. Дянково по 43,76 лв/дка и е прието от него. За извършеното
прехвърляне на собствеността е съм уведомен едва на 02.06.2020г. с връчването на
официалната покана. До този момент е изплатил на ответника всичко по договора съгласно
правото му на собственост. Ето защо от негова страна не е налице неизпълнение по
договора и ответникът не може без причина едностранно да го прекрати. Неизправна страна
в отношенията им е той, което дава основание на ищеца да претендира за уговорената
между тях неустойка.
Съгласно чл.16 от договора за аренда, извършването на разпоредителни сделки с
арендния обект не прекратява договора, а правата и задълженията на арендодателите
преминават върху новия собственик. Следователно промяната на собствеността не води по
никакъв начин към промяна в 10 годишен договор. Предвид на това настъпват последиците
на чл.17 от договора - арендодателят, прекратявайки договора предсрочно и по негово
искане ми дължи неустойка в размер на арендното плащане до крайния срок на договора. До
настъпване на 10 годишния срок има още 5 години. Лишавайки го от възможността да
обработва 48,312 дка земеделска земя х 30 лв/дка неустойката възлиза на 1449,36лв.
2
годишно или 7246,80 лв. за пет години.
Предвид изложеното и на основание чл.17 от договор за аренда във вр. с чл. 92 от
ЗЗД моли съда да осъди ответника да му заплати на основание чл.17 от Договора за аренда и
чл.92 ЗЗД неустойка в размер на 7 246,80 лв., ведно със законната лихва от 02.06.2020г. до
окончателното й изплащане, както и направените по делото разноски.
Представя: Договор за аренда № 17; Платежно нареждане на Райфайзен Банк от
23.12.2019г.; Официална покана чрез ЧСИ Г. Стоянов; нот.акт №1 том 2 peг. № 2720 нот.д.
№ 169/2019.г на нотариус Е.Д.; Заявление за едностранно прекратяване на договор за аренда;
Молба до ОбС”ЗГ” гр. Разград вх. № РД-12-02-?07/24.06.2020г.
Ответникът Й. Г. В. счита претенцията за неоснователна, а в условията на
евентуалност, че се дължи, то същата е прекомерна и прави възражение за намаляването й.
Ищецът е сключил процесния договор за аренда сам със себе си, тъй като притежава
пълномощно, в което е включено такова правомощие. Ответникът се съгласил на това
условие, тъй като ищецът е негов племенник и към периода на изготвяне на пълномощното -
30.07.2015г му е имал доверие. Твърди, че след изготвяне на пълномощното не получил
екземпляр от договора за аренда и за конкретните договорни условия, вкл. да договаря сам
със себе си, разбрал едва когато започнал да събира необходимите документи за неговото
прекратяване. Счита, че договорът е сключен при очевидно неизгодни за него условия и то в
пълно отклонение от това, за което е упълномощен.
Уговореният срок от 10 години и фиксираното арендно плащане общо в размер на
19635,30лв. за целия период на договора са неизгодни условия, тъй като арендното плащане
за целия срок на договора е 30лв./дка.
Друго неизгодно условие е, че договорът не предвижда и не урежда никакви хипотези
на прекратяване на договора при неизпълнение от страна на арендатора.Договорът можеше
да бъде прекратен само поради обективна невъзможност за обработване на земите, но не и
при хипотеза на виновно неизпълнение от страна на арендатора.
Най-голямата злоупотреба с неговото доверие е уговорената неустойка. Правомощие
за договаряне на такова условие той и майка му не са давали. Процесната неустойка по
никакъв начин не изпълнява обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Ищецът
е договорил условия само в своя полза и в техен ущърб. Установеният размер на
неустойката представлява средство за принуда и сплашване, при евентуално тяхно
освобождаване от облигационната връзка. Уговорената неустойка в чл.17 е нищожна на
основание чл.40 ЗЗД, тъй като ищецът се е договорил сам със себе си в негова вреда.
В условията на евентуалност, твърди, че неустойката е нищожна на основание чл.26
3
ал.1 от ЗЗД, тъй като заобикаля закона и накърнява добрите нрави. Така като не са
предвидени обезщетителни и санкционни клаузи за хипотези за виновно неизпълнение от
страна на арендатора, както и за търсенето на договорна отговорност на същия,
единствената възможност да ищецът да прекрати облигационната връзка е по реда на ЗЗД и
ЗАЗ. Това му право, по същество се осуетява от предвидената неустойка. Така записаната
неустойка, бидейки позволено от закона средство, преследва непозволени цели, което е
основание за нейната нищожност.
Неустойката е нищожна поради накърняване на добрите нрави, тъй като ищецът да е
разполагал с правомощие за включване на неустойка, а нейният размер е непосилен, няма
предвидена аналогична хипотеза за неустойка при неизпълнение от страна на арендатора.
В условията на евентуалност, ако се приеме, че клаузата за неустойка е действителна,
твърди че е неоснователна. Договорът е едностранно прекратен, тъй като ищецът не е
извършил ежегодното арендно плащане в уговорения срок- съответната година. Забавянето
на плащането не може да бъде повече от 3 месеца. В противен случай арендодателят може
да прекрати договора. Плащане за стопанските 2017г. и 2018г. не е извършвано съобразно
уговореното в договора и посоченото в чл.28 ЗАЗ и поради това договорът е прекратен.
Платежното нареждане от 23.12.2019г. в размер на 1500лв., с което ищецът твърди,
че е изправна страна не обосновава твърдението му. Ищецът твърди, че от НП не се
установява, че това плащане касае процесния договор и стопанските 2017г. и 2018г. Никъде
в платежното нареждане не се съдържа информация за това. На следващо място плащането
не е направено в рамките на предвидените от закона 3-месеца, считано от края на октомври
на всяка съответна година. За 2019 г. пък въобще липсва плащане.
Ответникът отрича ищецът да го е търсил за разговори и договорки за увеличаване на
арендното плащане на 43,76лв./дка.
В условията на евентуалност, ако съда приеме, че неустойка се дължи прави
възражение за прекомерност и за нейното намаляване. Що се отнася до акцесорната
претенция за лихва, твърди че същата е неоснователна за периода от 02.06.2020г. до
завеждането на исковата молба. Задължението за неустойка е уговорено като търсимо и след
като няма определен падеж, ищецът е следвало да отправи покана за плащане. Твърди, че
такава покана не е получавал, поради което не е в забава от 02.06.2020 г.
Представя пълномощни.
Исковата молба е редовна и допустима. Ответникът прави възражение за нищожност
на частта на договора за аренда, касаеща уговорената неустойка като сочи при условията на
евентуалност различни условия за нищожност, както и възражение за прекомерност.
4
Предявен е осъдителен иск по чл.17 от договор за аренда във вр. с чл.92 ЗЗД за сумата
от 7246.80лв., уговорено обезщетение за репариране на причинените вреди от
неизпълнението на договора,ведно със законната лихва от 02.06.20г.
Доказателствената тежест е на ищеца, който следва да докаже наличието на договор;
изправност от негова страна; едностранно прекратяване от страна на арендодателя;
наличието на уговорена неустойка и нейния размер.
Ответникът следва да доказва твърдените основания за нищожност на клаузата за
неустойка в условията на евентуалност:
-договаряне сам със себе си във вреда на представлявания / наличието на
упълномвощаване, предварително съгласие на упълномощителя, твърдяното вредоносно
намерение/,
-заобикаляне на закона /преодоляване на конкретна законова забрана, установена в
нормативен акт., извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което
тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона; постигане на забранен или
непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки и участниците в сделката
(страните или техните представители) съзнават и преследват постигането на една цел-
запретения или непозволен резултат/.
-противоречие с добрите нрави /с оглед установените в обществото норми на
поведение и общоприетия морал, клаузата се явява несъвместима с тях. Добрите нрави не са
писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, вкл.
принципът на справедливостта/.
На следващо място същият следва да ангажира доказателства за твърдението си, че
не дължи поради виновното поведение на ищеца /проявна форма на вината/.
Относно възражението за прекомерност следва да установи съпоставка реално
претърпените вреди и уговорения размер на неустойката.
ДОКЛАДВА приложените към исковата молба писмени доказателства, отговора на
ответника с приложените към него писмени доказателства.
АДВ. Н.: Поддържам иска както е предявен. Нямам възражения по доклада.
Представям заповеди на Министъра на земеделието – 3 бр., с които е определен размера на
европейските субсидии за годината, в която договора е прекратен – стопанската 2019-20
година.
5
АДВ. Д.: Нямам възражения по доклада. Бих искал да направя само едно уточнение,
защото то ще е свързано с доказателствено искане, а именно, че ние следва да докажем
вредоносно намерение. Искам да уточня, че вредоносното намерение се съставлява в
следното, че ищеца е договорил сам със себе си под пазарната стойност арендни плащания
фиксирани за 10 години. Неустойката защитава именно това привилегировано положение,
което е създал сам за себе си. Моля да допуснете съдебна експертиза, която след като се
запознае с материалите по делото да отговори на следния въпрос: за тези декари описани в
договора за аренда какво е арендното плащане за стопанските години от 2014 година до 2021
година. Целта на искането е да докажем, че ищеца е договорил условия, които са изцяло в
негова полза и в наша вреда.
АДВ. Н.: Противопоставям се на искането. Независимо за какъв срок е уговорен
арендния договор, ответникът във всяка една година може да направи постъпки за
увеличаване на арендното плащане. Средните годишни арендни плащания са официално
публикувани на сайта на Областна служба „Земеделие и гоир“ по години и землища, което
прави искането за назначаване на експертиза безпредметно. Този факт е ирелевантен за
делото и няма нужда да се доказва чрез експертиза.
АДВ. Д.: Моля да ми дадете срок да представя извадка за арендните плащания за
периода 2014-21 година.
АДВ. Н.: Предоставям на съда относно това искане.
СЪДЪТ намира искането за представяне на справка от служба Областна дирекция
„Земеделие“ за неоснователно, тъй като в официалната страница на дирекцията са качени и
има справки за средните арендни плащания по населени места и общини за процесния
период. Информацията е общодостъпна, поради което не е необходимо страната да
представя справка.
АДВ. Н.: Няма да соча други доказателства.
АДВ. Д.: Няма да соча други доказателства.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА приложените към исковата молба писмени доказателства – договор за
отдаване на зем. Земя под аренда, платежно нареждане на Райфайзен Банка от 23.12.2019 г.,
официална покана чрез ЧСИ Г. Стоянов с разписка за връчване, нот. акт № 1, том. 2, рег. №
2720, нот. дело № 169/19 г. на нотариус Е.Д., заявление за едностранно прекратяване на
договор за аренда, молба до ОбС „ЗГ“ гр. Разград, отговора на ответника и днес
6
представените такива, а именно 3 бр. Заповеди на Министъра на земеделието, храните и
горите.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна и
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО.
АДВ. Н.: Моля да уважите иска изцяло както е предявен и да му присъдите
направените тази инстанция деловодни разноски в размер на 1289,87 лв., за което
представям списък за разноските. От фактическа страна, безспорно се установи описаната в
исковата молба фактическа обстановка. Тя не се оспорва в писмения отговор на ответника.
Сключения аренден договор е за 10 години с уговорено плащане по 30 лв. на дка и по силата
на нот. заверено пълномощно ответника и неговата майка са дали право на ищеца да сключи
договора изцяло по своя преценка, като изрично е упоменато правото по чл. 38 от ЗЗД да
договаря сам със себе си. В началото договора е бил изпълняван без възражения между
страните. Стопанската година 2017-18 година се е случила крайно неблагоприятна и ищеца
не е успял да се разплати в 3 месечен срок след края на стопанската година. Това той е
направил на 23.12.2019 година по приложения към исковата молба банков документ, в който
на сметка на ответника той нарежда 1500 лв., вписано е, че е рента и по този начин изчиства
неизпълненото задължение за предходната 2017-18 година със съответната лихва за забава и
прави плащане на договорения размер на рентата за 2018-19 година. Към този момент
ищецът не е уведомен за извършената прехвърлителна сделка между неговата баба и
ответника-неин син. Ето защо той плаща дела на ответника върху полагащите се 17,133 дка.
Ответникът е приел плащането. На 02.06.2020 година чрез ЧСИ Георги Стоянов, ищецът
получава официална покана приложена като доказателство по делото, в която ответника
твърди, че не му е платено дължимото възнаграждение за годините 2017-18 година, дава му
7 дневен срок да извърши плащането и го предупреждава, че в противен случай ще счита
договора за невалиден. Със същата покана го уведомява за извършената между него и бабата
М. Г.а сделка, както и споменава за оттегляне на даденото от него и него пълномощно,
заверено от 30.07.20915 година от кмета на с. Дянково. Това заявление ответника вписва в
службата по вписванията и обявява в ОДЗ прекратяването на договора извършен
едностранно от него на 09.06.2020 година. В следствие на тези негови действия при
разпределяне и очертаване на обработваемите земи за 2020-21 година обработваемите на
ищеца площи са намалени с 14,052 дка в землището на с. Побит камък и 34,266 дка в
землището на с. Дянково. Какви правни изводи следват от тази фактическа обстановка.
Първият повдигнат от ответника въпрос е дали е налице валидно пълномощно, с който
договора е сключен, или то е нищожно по смисъла на чл. 40 от ЗЗД. Елементарния прочит
на пълномощното показва, че в писмен вид двамата арендодатели собственици на земята са
заявили правото ищеца неограничено да ги представлява пред адм. служби да сключва за
7
тяхна сметка или от тяхно име договори без ограничение на продължителността им,
включително и правото да договаря сам със себе си. Съдебната практика е категорична, че
пълномощното се тълкува съобразно изявената в неговия писмен вид воля. Обстоятелствата,
които в отговора ответника сочи, че не прочели, не премислили, са ирелевантни. Това са
двама грамотни души. Какво следва от това. Първото, което фактически не се потвърждава е
твърдението в официалната писмена покана на ответника, че при него липсва плащане за
2017-18 година. Става дума за стопански години, които започват на 01.10. и приключват на
01.10 следващата календарна година. С плащането през декември 2019 година, ищецът е
изчистил стари задължения със съответната лихва. След прекратяване на договора,
ответника се разплаща на 100 процента. По отношение продължителността на договора
Закона за арендата не налага ограничения. Договорът би могъл да бъде и 50 годишен. Що се
касае до твърдението, че арендното плащане било занижено, Закона за арендата дава
възможност ответника да поиска неговото увеличаване и трябва двете страни да подпишат
нот. анекс към договора. Такова нещо ответника не е предприел до месец юни 2020 година.
Договорът е на самата граница 10 годишен срок, от който нататък такъв вид договори се
развалят по съдебен ред. Съдебната практика се е установила на становището, че когато
договора е точно за 10 години, той се разваля с писмено предизвестие отправено до другата
страна. Това предизвестие съдията по вписванията регистрира, без да има задължението да
изследва отношенията между страните. В настоящото съдебно производство съдът е този,
който ще изследва поведението на всяка от страните по договора и ще преценява неговото
поведение в духа и смисъла на сключения договор.едностранното писмено известие на една
от страните. Ответникът твърди липса на плащане, което писмения документ опровергава.
Той твърди неравнопоставеност на двете страни по договора, с това, че арендатора не е
предвидил за себе си неустойка, но вменява такава за него. Законите за арендата са особен
вид договори. Тяхната особеност произтича от предмета им. В арендуваната земя се залагат
понякога трайни насаждения с 20-30 годишен срок. Съгласно чл. 16 от договора
извършването на разпоредителни сделки с арендния обект не прекратява договора, а правата
и задълженията на арендодателите преминават върху новия собственик. Следователно
промяната на собствеността нев оди по никакъв начин към промяна на процесния 10
годишен договор. Това е неустойка, свързана с неспазването на остатъка от уговорения
срок. Оставяйки с 48,312 дка арендувана земя по-малко, арендодателя губи много повече от
сумата 30 лв. на декар за оставащите 5 години. Обработването на зем. земя е дейност, която
се субсидира от държавата. От представените заповеди се вижда ,че за 2020-21 година
субсидията възлиза на 45 лв. на дка. Тук е без значение каква е средната арендна вноска по
землища и години, защото това ответника би могъл във всеки един момент да коригира чрез
предложение за рента. Неустойката е изчислена на база 30 лв. на дка за оставащите 5
години. Моля да уважите иска изцяло и ни присъдите разноските по делото. Ще представя
писмена защита, в която се цитират конкретни съдебни решения, повечето от тях
задължителни.
АДВ. Д.: Моля да отхвърлите предявените искове. Пределно е ясно, че се касае за
8
един семеен конфликт между чичо и неговия племенник. От датата на сключването на
договора е имало някакво лично намерение между тях двамата, след като е упълномощил
племенника си да договаря сам със себе си. Договорът след това се пропуква. Племенникът
представил ли е договор, за да може да види чичото какво е договорил сам със себе си.
Първият е искал да създаде за себе си едно привилегировано отношение, да подпише
договор за 10 години, сложил е едноаустойка, която е обременяваща с цел да сплаши
роднините си. Относно плащането. Така не бяха представени доказателства това плащане
касае ли този договор и за кои години става въпрос. Твърдим, че няма плащане за
2017,2018,2019 години. Затова считаме, че ищеца е в неизпълнение и неговото поведение
представлява злоупотреба. Дори и да се приеме, че тези 1500 лв. представляват плащане по
договора, видно е колко са забавени. В това отношение в Закона за арендата е, че с повече от
3 месеца забавено плащане ответната страна има право да прекрати договора. За стопанската
2019 година липсва доказателства за плащане. Поради това считам, че първо клаузата за
неустойка е нищожна, а дори и да е действителна ищеца е неизправна страна по договора и
законосъобразно договора е бил прекратен. Моля да отхвърлите исковете като ни присъдите
разноските по делото, за което представям доказателства. Интересът на клиента ми налага да
отправя възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.
АДВ. Н.: Адвокатският хонорар и близо до минимума на тарифата за адвокатското
възнаграждение. Делото е от фактическа и правна сложност предвид материята.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в срок.
ЗАСЕДАНИЕТО приключи в 11.38 часа.
ПРОТОКОЛЪТ изготвен днес в съдебно заседание.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
Секретар: _______________________
9