№ 338
гр. Пещера, 17.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕЩЕРА, III ГР. СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Р. ИЛ. В.
при участието на секретаря Евелина Н. Генинска
като разгледа докладваното от Р. ИЛ. В. Гражданско дело № 20235240100663
по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, уточнена с молби с
вх. №№ 2911/15.06.2023 г. и 3376/10.07.2023 г. по описа на Районен съд –
Пещера, подадена от П. К. В., ЕГН **********, с адрес: гр. Пещера, ул.
„Н. Л.“ № 5, чрез адв. Р. П. от АК - Пловдив, със съдебен адрес: гр.
Пловдив, ул. ***, Търговски център „Гранд“, ет. 3, офис 3-65, против М.
К. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ***, ет. 3, ап. 14, с която е
предявен положителен установителен иск с правно основание чл. 124 от
ГПК за признаване за установено по отношение на ответницата М. С., че
ищецът П. В. е собственик на следния недвижим имот, а именно:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56277.502.823.1.7 по
кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на гр. Пещера,
одобрени със Заповед № РД-18-14/20.06.2014 г. на Изпълнителния
директор (ИД) на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо
самостоятелния обект е от 14.06.2023 г., с адрес на имота: гр. Пещера, ул.
„Н. Л.“ № 3, ет. 1, който самостоятелен обект се намира на етаж 1 в сграда
с идентификатор 56277.502.823.1, с предназначение: друг вид сграда за
обитаване, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор
56277.502.823, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
1
дейност, брой нива на обекта: 1, с площ от 60,30 кв.м, с прилежащи части:
изба с площ от 54,42 кв.м и площадка пред търговския обект с площ от
39,40 кв.м, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
няма, под обекта: няма и над обекта: няма, на основание давностно
владение, осъществявано от ищеца П. В. в периода от 16.10.2012 г. до
настоящия момент.
В исковата молба се твърди, че на 15.10.2012 г. е бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим
имот - самостоятелен обект в сграда – магазин с идентификатор
56277.502.823.1.7 по КККР на гр. Пещера между ищеца П. К. В., като
купувач и ответницата М. К. С. и лицата Т. Н. Л. и М. К. С., последните
трима, като продавачи. Ищецът сочи, че фактическата власт върху
процесния имот му е предадена от ответницата М. К. С. и лицата Т. Н. Л. и
М. К. С. с приемо-предавателен протокол на 16.10.2012 г. Твърди, че на
тази дата – 16.10.2012 г. при предаване на владението върху имота е
заплатил цялата покупко-продажна цена на имота, посочена в
предварителния договор, за което не разполага с разходен документ. Сочи,
че прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред не е
извършено към момента на заплащане на цената за имота, нито
впоследствие, поради обстоятелството, че продавачите не разполагА. с
надежден документ за собственост.
Ищецът твърди, че на 16.10.2012 г. е сменил бравата и патрона на
входната врата на процесния имот, като считано от тази дата до настоящия
момент се възприема за пълноправен собственик на имота. Поддържа, че
от 16.10.2012 г. ползва имота със съзнанието, че е собственик на същия,
като владението му е явно, несмущавано, непрекъснато и продължава
повече от 10 години. Сочи, че на 01.11.2012 г. е отдал процесния имот под
наем, като е сключил петгодишен наемен договор. След изтичането на
срока на наемния договор наемното правоотношение се трансформирало в
безсрочно такова и продължавало и към настоящия момент. Ищецът
поддържа, че от съдържанието на сключения договор за наем за
процесния имот и неговото поведение, изразяващо се в полагане на
собственически грижи за имота - извършване на основни ремонти,
извършване на подобрения, получаване на наемна цена, манифестиране на
2
собственическо отношение пред съседите на имота и пред ответниците,
смЯ. на бравата и ключовете за входната врата на обекта, ставало ясно, че
той ползва имота със съзнанието, че е негов собственик.
По гореизложените съображения ищецът П. В. моли за уважаване на
предявения иск. Ангажира писмени доказателства. Формулира
доказателствени искания. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на
исковата молба от ответницата М. К. С., в който намира предявения иск за
недопустим в частта, в която ищецът иска да се признае, че е собственик
на процесния имот в частта надхвърляща 1/4 идеални части от имота,
припадащи се на дела в собственост на М. С., доколкото според
ответницата правният интерес на ищеца е да обвърже ответницата със
сила на присъдено нещо само до установяването, че той, а не ответницата,
е собственик на тези 1/4 идеални части от имота, които ответницата
твърди, че притежава. При условията на евентуалност, ако съдът приеме,
че процесният иск не е частично недопустим в частта, касаеща останА.те
3/4 идеални части, припадащи се в собственост на останА.те
съсобственици на имота без ответницата, последната счита, че
предявеният иск е неоснователен. Ответницата твърди, че исковата
претенция е неоснователна и недоказана в своята цялост, в т.ч. и относно
1/4 идеални части от имота, които твърди, че са нейно притежание.
Твърди, че по делото са безспорни следните обстоятелства: че на
15.10.2012 г. тя, заедно с другите съсобственици на имота, като бъдещи
продавачи, са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот с ищеца П. В., в качеството му на бъдещ купувач; че към
момента на сключване на предварителния договор и в съответствие с
предвиденото в чл. 2.1.1 от същия купувачът – ищец е заплатил на
продавачите – съсобственици капаро (предплата) в размер на 10 000,00
лв., както и че впоследствие, въпреки сроковете, заложени в
предварителния договор, до сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на процесния имот не се е стигнало. Ответницата сочи,
че по силата на наследственото правоприемство е собственик на 1/4
идеална част от процесния имот. В тази връзка излага, че лицето Н. Г. Л. е
било собственик на къщата, включваща и процесния имот по силата на
Крепостен акт № 83 от 23.06.1903 г. на Пещерски мирови съдия. Със
3
завещание, обявено с Протокол № 6 от 18.11.1946 г. на Пещерски
околийски съдия, Н. Г. Л. завещал къща с двор, част от които е и
процесният имот, на своите племенници - Н. Т.ов Л. и Ц. Н. Л.. С
Протокол от 15.03.1947 г. по частно гражданско дело № 26/1947 г. на
Пещерски околийски съдия била извършена съдебна делба, по силата на
която Н. Т.ов Л. получил в дял къщата, в която се намира процесния имот.
Впоследствие, по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 228, том II, н.д. 415/1963 г. на Пещерски народен
съдия, Н. Т.ов Л. продал на трето лице къщата без процесния имот. През
1977 г. процесният имот бил отчужден от наследниците на Н. Т.ов Л. с
Акт № 945 за държавна собственост на недвижим имот от 04.01.1990 г. по
силата на ПМС № 60 от 1975 г. за изкупуване на магазини, работилници,
складове и ателиета (ДВ, бр. 39/1975 г.). За това отчуждаване на лицата, от
които е отчужден имотът, била заплатена цена в размер на 2830,00 лв.
Имотът, съставляващ имот с пл. № 863, в кв. 72 по регулационния план на
гр. Пещера, бил оценен на тази стойност, съгласно Оценка на магазин на
наследници на Н. Т.ов Л.. След влизане в сила на Закона за възстановяване
собствеността върху някои магазини, работилници, складове и ателиета
(ЗВСВНМРСА, обн. в ДВ, бр. 105 от 19.12.1991 г.), а именно на 11.02.1992
г. наследниците на Н. Т.ов Л. възстановили полученото за отчуждаването
на имота обезщетение в размер на 2830,00 лв., като след възстановяването
на цената за отчуждаването на имота имотът бил възстановен на
наследниците на Н. Т.ов Л. по силата на закона. В резултат и като
потвърждение на това, че собствеността върху имота е възстановена,
Община Пещера издала Удостоверение АБ-221/03.06.1992 г., което
свидетелствало, че на наследниците на Н. Т.ов Л. е възстановено правото
на собственост върху изкупения по реда на ПМС № 60 от 1975 г. процесен
имот. Съгласно Заповед № 168/03.06.1992 г., издадена от Община Пещера,
имотът бил деактуван/отписан от актовите книги за държавна
собственост. Предвид гореизложеното ответницата счита, че безспорно се
установява, че считано от 11.02.1992 г. собствеността върху процесния
имот е възстановена в патримониума на наследниците на Н. Т.ов Л..
Твърди, че Н. Т.ов Л. е починал на 12.02.1959 г. и имотът е наследен от
неговата съпруга Здр. И. Л.а и двете им деца - Т. Н. Л. и Е. Н.а Л.а. След
смъртта на Здр. Л.а (през 1993 г.) и Е. Л.а (през 2008 г.), съсобственици на
4
имота останА. Т. Н. Л. и двете дъщери на Е. Л.а - ответницата М. С., както
и М. С.. Така ответницата М. С. се легитимирала като собственик на 1/4
идеални части от имота. Ответницата твърди, че от момента на
възстановяване на собствеността на Н. Л., респективно на неговите
наследници, и до настоящия момент те плащат данъците на имота и
същият е заведен по техните данъчни партиди в Община Пещера.
Ответницата оспорва твърдението на ищеца, че е заплатил пълния
размер на покупко-продажната цена на процесния имот, уговорена в
предварителния договор. Твърди, че към момента на сключване на
предварителния договор ищецът е заплатил единствено уговореното
капаро от 10 000,00 лв. Поддържа, че до сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на процесния имот не се е стигнало поради
пропуск на купувача - ищеца да заплати дължимия остатък от покупната
цена в уговорените срокове. Оспорва като невярно твърдението на ищеца,
че продавачите по предварителния договор не са разполагА. с
необходимите документи за изповядване на окончателен договор за
покупко-продажба на процесния имот. Твърди, че продавачите по
предварителния договор са собственици на процесния имот и надлежно се
легитимират като такива още от 11.02.1992 г.
Ответницата оспорва твърдението на ищеца, че е владял процесния
имот повече от 10 години, считано от 16.10.2012 г. с намерението да го
свои. Сочи, че с получаването на фактическата власт върху имота ищецът
е получил държането върху имота, като никога не е демонстрирал
поведение пред ответницата или останА.те съсобственици, че го владее
като свой. Твърди, че ищецът не е имал качеството на владелец, а само на
държател на имота, поради което в негова полза придобивна давност
никога не е започвала да тече. Сочи, че ищецът не е владял имота за себе
си, а го е държал за продавачите по предварителния договор. Твърди, че
считано от 15.02.2013 г., а при условията на евентуалност от 16.02.2015 г.,
доколкото окончателен договор не е бил сключен, когато предварителния
договор е загубил действието си и страните са спрели да бъдат обвързани
от него, ищецът се е „трансформирал“ в държател на имота. Излага, че с
изтичането на гратисния период и крайната дата по предварителния
договор без да бъде сключена окончателна прехвърлителна сделка между
страните по него, те са се уговорили, че ищецът ще продължи да ползва
5
имота по силата на наемно правоотношение, като ще заплаща на
съсобствениците на имота наемна цена в размер на 160,00 лв. Акцентира,
че намерението на самия ищец, заявено спрямо и пред съсобствениците, в
т.ч. и ответницата, било да държи имота като наемател. Твърди, че от
изтичане на срока за сключване на окончателен договор - 15.02.2015 г. до
месец юли 2022 г. ищецът регулярно е заплащал сумата от 160,00 лв. на
месец на продавачите по банков път от своя сметка, открита в „Банка
ДСК“ ЕАД, като е посочвал основанието за плащанията си по идентичен
начин - „наем“/„наемна цена“. Плащанията били нареждани на месечна
база или лично от ищеца или от негово име от неговата майка - Н. В.а, или
от жената, с която ищецът е живеел на съпружески начала в този период -
С. Б.. Сумите били нареждани в пълен размер до Т. Л., който след това ги
разпределял между съсобствениците в размер, съразмерен на идеалните
части от собствеността върху имота, притежавани от всеки от тях, в т.ч. и
ответницата, която заявява, че признава, че е получила своята дължима
част (1/4) от платената наемна цена за имота. Твърди, че фактът, че
ищецът, както лично (през 2018 г.), така и чрез други, свързани лица, е
нареждал суми с основание „наем“ към съсобствениците, ясно
демонстрира неговата воля да държи имота за последните. Ответницата
поддържа, че платежните нареждания за суми от 160,00 лв. на месец,
изрично посочени като заплащане на „наем“ за съответния месец за
посочения период, представляват признание от страна на ищеца за
съществуването на наемно правоотношение между страните и най-вече за
обстоятелството, че самият ищец е демонстрирал пред съсобствениците, в
т.ч. ответницата, че приема себе си за наемател, т.е. държател на имота,
като признава правото на собственост на съсобствениците върху
последния.
Ответницата твърди, че не е била наясно, че ищецът не ползва лично
имота, а го е преотдал под наем на трето лице. Сочи, че до връчване на
исковата молба тя не е била запозната с договора за наем, сключен за
имота от ищеца на 01.11.2012 г. и оспорва да е знаела за това
правоотношение. Доколкото представеният договор за наем няма
достоверна дата, ответницата оспорва факта на сключването му на
посочената в него дата.
6
Ответницата твърди, че придобивна давност в полза на ищеца
въобще не е започнала да тече. При условията на евентуалност, такава
давност е текла само за периода от 16.10.2012 г. до 15.02.2013 г. или
евентуално 15.02.2015 г., като сочи, че със сигурност, считано от месец
март 2015 г. до месец юли 2022 г. съсобствениците, включително и
ответницата, са имА. ясното разбиране и знание, че държат ищеца в имота
като държател и наемател на последния. Твърди, че придобивната давност
е била спрЯ. и не е текла в периода от 13.03.2020 г. до 01.04.2022 г. по
силата на чл. 3, т. 2 от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, съгласно който за срока от 13.03.2020 г. до
отмЯ.та на извънредното положение спират да текат давностните срокове,
с изтичането на които се погасяват или придобиват права на
частноправните субекти. Поради това, дори и да се приеме, че придобивна
давност в полза на ищеца е текла, докато той е държал имота, то
законоустановеният десетгодишен срок за придобиване на имота по
давност към настоящия момент не е изтекъл, тъй като давността е спряла
да тече за периода от 13.03.2020 г. до 01.04.2022 г.
По гореизложените съображения ответницата М. С. моли съда да
постанови съдебно решение, с което да остави предявения иск частично
без разглеждане в частта, в която се иска да бъде установено спрямо
ответницата М. С., че ищецът е собственик на 3/4 идеални части от
процесния имот, като недопустим, евентуално да го отхвърли като
неоснователен в тази част, както и да отхвърли предявения иск в
останалата част като неоснователен и недоказан. Ангажира писмени
доказателства. Формулира доказателствени искания. Претендира
присъждане на разноски.
В срока за отговор на исковата молба ответницата М. К. С. е
предявила насрещен иск по чл. 124 от ГПК срещу ищеца по
първоначалния иск П. К. В. за признаване за установено спрямо П. В., че
тя е собственик на 1/4 (една четвърт) идеална част от правото на
собственост върху самостоятелен обект - магазин, който съгласно КККР,
одобрени със Заповед РД-18-14/20.06.2014 на ИД на АГКК, представлява
самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 56277.502.823.1.7,
находящ се на адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, ет. 1, който
7
самостоятелен обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор
56277.502.823.1, с предназначение: Друг вид сграда за обитаване, сградата
е разположена в имот с кадастрален идентификатор 56277.502.823,
предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност, брой нива
на обекта: 1, посочена в документа площ: 60,30 кв.м, прилежащи части:
изба 54.42 кв.м, площадка пред търговски обект 39,40 кв.м, при съседи: на
същия етаж: няма, под обекта: няма; над обекта: няма.
В насрещната искова молба се твърди, че ищцата по насрещния иск
М. С. притежава 1/4 идеална част от процесния недвижим имот по силата
на наследствено правоприемство. Ищцата М. С. сочи, че през 1903 г.
лицето Н. Г. Л. е придобило правото на собственост върху къща,
включваща и процесния имот по силата на Крепостен акт № 83 от
23.06.1903 г. на Пещерски мирови съдия. Впоследствие, по силата на
завещание, направено от Н. Г. Л., обявено с Протокол № 6 от 18.11.1946 г.
на Пещерски околийски съдия за обявяване на завещание на Н. Г. Л.,
правото на собственост върху къщата с двор, част от които бил и имотът,
било придобито от племенниците на завещателя - Н. Т.ов Л. и Ц. Н. Л.. С
Протокол от 15.03.1947 г. по частно гражданско дело № 26/1947 г. на
Пещерски околийски съдия била извършена съдебна делба, по силата на
която Н. Т.ов Л. получил в дял къщата, в която се намира процесния имот.
Впоследствие, по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 228, том II, н.д. 415/1963 г. на Пещерски народен
съдия, Н. Т.ов Л. продал на трето лице къщата без процесния имот. През
1977 г. процесният имот бил отчужден от наследниците на Н. Т.ов Л. с
Акт № 945 за държавна собственост на недвижим имот от 04.01.1990 г. по
силата на ПМС № 60 от 1975 г. за изкупуване на магазини, работилници,
складове и ателиета (ДВ, бр. 39/1975 г.). За това отчуждаване на лицата, от
които е отчужден имотът, била заплатена цена в размер на 2830,00 лв.
Имотът бил оценен на тази стойност, съгласно Оценка на магазин на
наследници на Н. Т.ов Л., съставляващ имот пл. № 863, в кв. 72 по
регулационния план на гр. Пещера. След влизане в сила на ЗВСВНМРСА
наследниците на Н. Т.ов Л. възстановили полученото за отчуждаването на
имота обезщетение в размер на 2830,00 лв., като след възстановяването на
цената за отчуждаването на имота имотът бил възстановен на
наследниците на Н. Т.ов Л. по силата на закона. В резултат и като
8
потвърждение на това, че собствеността върху имота е възстановена,
Община Пещера издала Удостоверение АБ-221/03.06.1992 г., което
свидетелствало, че на наследниците на Н. Т.ов Л. е възстановено правото
на собственост върху изкупения по реда на ПМС № 60 от 1975 г. процесен
имот. Съгласно Заповед № 168/03.06.1992 г., издадена от Община Пещера,
имотът бил деактуван/отписан от актовите книги за държавна
собственост. Предвид гореизложеното ищцата по насрещния иск счита, че
безспорно се установява, че считано от 11.02.1992 г. собствеността върху
процесния имот е възстановена в партимониума на наследниците на Н.
Т.ов Л.. Твърди, че Н. Т.ов Л. е починал на 12.02.1959 г. и имотът е
наследен от неговата съпруга Здр. И. Л.а и двете им деца - Т. Н. Л. и Е. Н.а
Л.а. След смъртта на Здр. Л.а (през 1993 г.) и Е. Л.а (през 2008 г.),
съсобственици на имота останА. Т. Н. Л. и двете дъщери на Е. Л.а –
ищцата М. С. и М. С.. След смъртта на баща им Н. Т.ов Л. (през 1959 г.) и
майка им Здр. И. Л.а (през 1993 г.) съсобственици в имота при равни
дялове (от по 1/2 идеална част) останА. Т. Н. Л. и Е. Н.а Л.а. След смъртта
си Е. Л.а (през 2008 г.) била наследена от двете си дъщери М. С. и М. К.
С., които поделили поравно нейната 1/2 (една втора) идеална част от
имота, или всяка придобила по 1/4 (една четвърт) идеална част от
съсобствеността в имота. Така, считано от 20.02.2008 г. ищцата М. С.
придобила правото на собственост върху 1/4 (една четвърт) идеална част
от съсобствеността в имота, които притежавала и към настоящия момент.
Ищцата твърди, че от момента на възстановяване на собствеността на Н.
Л., респективно на неговите наследници, и до настоящия момент те
плащат данъците на имота и същият е заведен по техните данъчни партиди
в Община Пещера.
По гореизложените съображения ищцата М. С. моли за уважаване на
предявения насрещен иск. Ангажира писмени доказателства. Формулира
доказателствени искания. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на
насрещната искова молба от ответника П. В., в който намира предявения
насрещен иск за допустим, но неоснователен. Сочи, че към 15.10.2012 г.
ищцата по насрещния иск М. С. действително е била собственик на 1/4
идеална част от процесния недвижим имот, на основание наследствено
правоприемство, но твърди, че на 16.10.2012 г. тя, заедно с останА.те
9
съсобственици на имота, се е разпоредила със собствеността върху
притежаваната от нея идеална част от имота чрез покупко-продажба и е
получила продажната цена за притежаваната от нея 1/4 идеална част от
имота. Ответникът П. В. твърди, че на същата дата - 16.10.2012 г., ищцата
по насрещния иск, заедно с останА.те двама съсобственици, му е предала
владението на имота, както и че той, освен на посоченото деривативно
основание за придобиване на собственост - покупко-продажба, е придобил
правото на собственост върху имота и посредством оригинерен способ -
осъществено от него непрекъснато давностно владение върху имота в
периода от 16.10.2012 г. до настоящия момент. Поддържа, че
фактическата власт върху процесния имот му е предадена от ищцата по
насрещния иск и другите съсобственици на имота на 16.10.2012 г. с
приемо-предавателен протокол, а основание за предаването на владението
е сключен на 15.10.2012 г. предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот. Ответникът П. В. твърди, че е закупил имота, като е
заплатил изцяло продажната цена, посочена в предварителния договор, за
което не разполага с разходен документ. Сочи, че плащането на
продажната цена е извършено на 16.10.2022 г., когато му е предадено
владението върху имота. Прехвърляне на собствеността по нотариален ред
не било извършено към момента на заплащане на цената за имота, нито
впоследствие, поради обстоятелството, че продавачите не са разполагА. с
документ за собственост. Твърди, че на 16.10.2012 г. е сменил бравата и
патрона на входната врата на имота, като считано от тази дата до
настоящия момент той се възприема като пълноправен собственик на
процесния имот. Излага, че на 01.11.2012 г. е отдал процесния имот под
наем, като е сключил петгодишен наемен договор, както и че след
изтичането на срока на наемния договор наемното правоотношение се
трансформирало в безсрочно такова и продължава и към настоящия
момент. Ответникът твърди, че ползва имота със съзнанието, че е негов
собственик, като израз на собственическото му намерение е сключването
на договора за наем за този имот и грижите, които той полага за имота -
извършване на основни ремонти, извършване на подобрения, получаване
на наемна цена, манифестиране на собственическо отношение пред
съседите на имота и пред ищцата по насрещния иск, смЯ.та на бравата и
ключовете за входната врата на обекта. Ответникът прави възражение за
10
придобиване на имота на основание давностно владение с довода, че
осъществява фактическа власт върху процесния имот от 16.10.2012 г.
явно, несмущавано, непрекъснато и продължително (повече от десет
години).
По гореизложените съображения ответникът по насрещния иск моли
съда да постанови решение, с което да отхвърли насрещния иск, като
неоснователен. Претендира разноски.
В открито съдебно заседание по делото ищецът по първоначалния
иск П. В. се представлява от процесуалния си представител – адв. Р. П..
Поддържа исковата молба и отговора на насрещната искова молба.
Оспорва насрещната искова молба и отговора на предявения
първоначален иск. Моли предявения от него иск да бъде уважен, а
насрещната исковата претенция да бъде отхвърлена. Претендира разноски.
В срока по чл. 149, ал. 3 от ГПК депозира писмена защита, в която излага
съображения за основателност на предявения от него иск и
неоснователност на насрещния иск.
Ответницата М. С., чрез процесуалните си представители адв. В. Ц.
и адв. М. М., в открито съдебно заседание по делото, оспорва предявения
първоначален иск и отговора на насрещния иск. Поддържа насрещната
искова молба и отговора на първоначалната искова молба. Моли за
уважаване на насрещния иск и отхвърляне на първоначално предявения от
П. В. иск. Претендира разноски. В срока по чл. 149, ал. 3 от ГПК депозира
писмена защита, в която излага съображения за основателност на
предявения насрещен иск и неоснователност на първоначално предявения
иск.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно чл.
12 от ГПК и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа
страна следното:
Не е спорно между страните и с приетия за окончателен доклад по
делото, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 от ГПК, са отделени за
безспорни и ненуждаещи се от доказване между тях следните
обстоятелства: 1) че на 15.10.2012 г. е бил сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот между ответницата по
11
първоначалния М. К. С., лицата Т. Н. Л. и М. К. С., и тримата, като
бъдещи продавачи и ищеца по първоначалния иск П. К. В., като бъдещ
купувач с предмет - гореописания недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда – магазин с идентификатор
56277.502.823.1.7 по КККР на гр. Пещера; 2) че към момента на
сключване на предварителния договор от 15.10.2012 г. и в съответствие с
предвиденото в чл. 2.1.1 от предварителния договор купувачът – ищецът
по първоначалния иск П. В. е заплатил на продавачите – съсобственици
капаро (предплата) в размер на 10 000,00 лв.; 3) че впоследствие, въпреки
сроковете, заложени в предварителния договор, до сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот не се е
стигнало, както и 4) че на 16.10.2012 г. след подписване на
предварителния договор ответницата по първоначалния М. К. С. и лицата
Т. Н. Л. и М. К. С. са предА. фактическата власт върху процесния имот с
идентификатор 56277.502.823.1.7 по КККР на гр. Пещера на ищеца по
първоначалния иск П. В. с Приемо-предавателен протокол от 16.10.2012 г.
Сключването на процесния предварителен договор на 15.10.2012 г.,
заплащането на капаро в размер на 10 000,00 лв. от ищеца П. В. – купувач
по предварителния договор на продавачите по договора в деня на
сключването му, както и предаването на владението на имота, предмет на
предварителния договор, на купувача по него на 16.10.2012 г. се
установява и от приетите като писмени доказателства по делото
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.10.2012 г. и Приемо-предавателен протокол от 16.10.2012 г.
В първото открито по делото съдебно заседание е обявено за
безспорно между страните и това, че лицето Н. В. В.а е майка на ищеца по
първоначалния иск П. В., както и че лицето С. М. Б. е било във фактическо
съпружеско съжителство с П. В. в периода от 2012 г. до 2023 г.
Видно от представения по делото предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 15.10.2012 г., на 15.10.2012 г. в
гр. Пещера лицата Т. Н. Л., ЕГН **********, М. К. С., ЕГН ********** и
ответницата М. К. С., и тримата в качеството на продавачи, са поели
задължението да прехвърлят на ищеца по първоначалния иск П. К. В., като
купувач, правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект – магазин с площ от 61,47 кв.м, прилежащо избено
12
помещение с площ от 54,42 кв.м, прилежаща площадка с площ от 39,40
кв.м, находящи се в УПИ XII – 1068 в кв. 109 по ПУП на гр. Пещера, ул.
„Н. Л.“ № 3, за паричната сума от 40 000,00 лв., платими по следния
начин: предплата в размер на 10 000,00 лв., платима на 15.10.2012 г. и
остатък от покупко-продажната цена, равняващ се на 30 000,00 лв.,
платим в деня на окончателното изповядване на сделката пред Нотариус
(чл. 1 и чл. 2 от предварителния договор). Капарото в размер на 10 000,00
лв. е изплатено изцяло и в брой на обещателите (продавачите) в деня на
подписване на предварителния договор, видно от клаузата на чл. 6.7. от
предварителния договор, като същият служи като разписка за получената
от продавачите предплата, съгласно чл. 2.1.1 от предварителния договор.
Според клаузата на чл. 5.1. от предварителния договор продавачите са
предоставили на купувача гратисен период от четири месеца – от
15.10.2012 г. до 15.02.2013 г. за извършване на ремонтни дейности в
обекта по негова инициатива и интерес. С клаузата на чл. 5.2. от
предварителния договор страните по него са се договорили, в случай че
окончателното изповядване на сделката не бъде извършено до изтичане на
гратисния период по чл. 5.1. – 15.02.2013 г. от страна на купувача, той да
дължи на продавачите неустойка в размер на 160,00 лв. всеки месец от
дата 15.02.2013 г. до сключване на окончателния договор. Съгласно чл.
5.2. от предварителния договор ответницата М. С. и другите двама
продавачи по предварителния договор – Т. Л. и М. С. са поели задължение
към ищеца по първоначални иск П. В. да му прехвърлят собствеността на
процесния недвижим имот, като сключат окончателен договор за
продажба в срок не по-късно от 15.02.2015 г.
Видно от представения Приемо-предавателен протокол от
16.10.2012 г., продавачите по предварителния договор – лицата Т. Л., М.
С. и ответницата М. С. са предА. на ищеца по първоначалния иск П. В.
фактическата власт върху процесния имот, ведно с 2 броя секретни
ключове от входната врата на обекта, на 16.10.2012 г., т.е. в деня след
подписването на предварителния договор от 15.10.2012 г.
От представения по делото Договор за наем на недвижим имот от
01.11.2012 г., сключен между ищеца по първоначалния иск П. К. В., като
наемодател и „И. 82“ ООД, ЕИК *********, представлявано от свид. И. А.
13
Д., дружеството в качеството на наемател, се установява, че П. В. е отдал
под наем на „И. 82“ ООД имотът – предмет на предварителния договор от
15.10.2012 г., а именно: самостоятелен обект – магазин с площ от 61,47
кв.м, прилежащо избено помещение с площ от 54,42 кв.м, прилежаща
площадка с площ от 39,40 кв.м, находящи се в УПИ XII – 1068 в кв. 109
по ПУП на гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, за наемна цена в размер на 200,00
лв. месечно (чл. 2 и чл. 3 от Договора за наем). Съгласно чл. 10 от
Договора за наем, същият се сключва за срок от 5 години и влиза в сила на
01.11.2012 г. Ако след изтичане срока на договора за наем ползването на
наетия обект продължи повече от 5 дни със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, изразено писмено, договорът за наем
се трансформира в безсрочен при условията, при които е сключен
първоначално, ведно с измененията на договора, направени по съгласие
между страните с подписани от тях анекси.
Не е спорно между страните, а и от представената схема № 15-
643165-14.06.2023 г., издадена от СГКК – Пазарджик, се установява, че
имотът, предмет на процесния предварителен договор, е с идентификатор
56277.502.823.1.7 по действащата КККР на гр. Пещера, одобрени със
Заповед № РД-18-14/20.06.2014 г. на ИД на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо самостоятелния обект е от 14.06.2023 г., с адрес на имота:
гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, ет. 1, който самостоятелен обект се намира на
етаж 1 в сграда с идентификатор 56277.502.823.1, с предназначение: друг
вид сграда за обитаване, която сграда е разположена в поземлен имот с
идентификатор 56277.502.823, с предназначение на самостоятелния обект:
за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, с площ от 60,30 кв.м, с
прилежащи части: изба с площ от 54,42 кв.м и площадка пред търговския
обект с площ от 39,40 кв.м, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: няма, под обекта: няма и над обекта: няма. В този смисъл е
и представеното по делото Удостоверение с изх. № 943-706-1#/18.08.2023
г. на Кмета на Община Пещера.
От представения по делото Крепостен акт № 83 от 23.06.1903 г. на
Пещерски мирови съдия се установява, че лицето Н. Г. Л. е бил
собственик на къща с двор, находяща се в гр. Пещера, в махалата „Зафир“,
при съседи: К. К., наследниците на Хр. Н., П. Б., Ст. А., Г. В.в и А. В.в.
14
Видно от Протокол № 6 от 18.11.1946 г. на Пещерски околийски
съдия за обявяване на саморъчно завещание на Н. Г. Л., по силата на това
завещание Н. Г. Л. е завещал на своите племенници – Н. (Н.) Т.ов Л. и Ц.
Н. Л. собствената си полумасивна едноетажна къща, заедно с
пристройките към нея: сайвант, дърварник, кухня с трапезария и малка
стая и цялата градина (дворното място). Впоследствие по ч.гр.д. №
26/1947 г. по описа на Пещерски околийски съд е била извършена съдебна
делба на завещаните от Н. Г. Л. на Н. (Н.) Т.ов Л. и Ц. Н. Л. и съсобствени
между последните двама недвижими имоти. С Протоколно определение от
15.03.1947 г. по ч.гр.д. № 26/1947 г. по описа на Пещерски околийски съд
е била одобрена постигнатата между Н. (Н.) Т.ов Л. и Ц. Н. Л. съдебна
спогодба за делба, по силата на която в дял на Н. (Н.) Т.ов Л. е поставен и
той е станал изключителен собственик на следния имот: полумасивна
къща, застроена на 80 кв.м, заедно с пристройките към нея, при обща
застроена площ от 170 кв.м, както и незастроена площ (градина) от 490
кв.м, находяща се в гр. Пещера, улица бивша Н. Л., при съседи за целия
имот: улица, К. К., наследниците на П. Б., наследниците на Х. А. и В. В.в.
От представеното удостоверение за наследници с изх. №
003027/05.06.2008 г., издадено от Община Столична, се установява, че Н.
(Н.) Т.ов Л. е починал на 12.02.1959 г. и е оставил за свои наследници по
закон следните лица: Здр. И. Л.а, ЕГН ********** - преживяла съпруга, Т.
Н. Л., ЕГН ********** – син и Е. Н.а Л.а, ЕГН ********** – дъщеря. Здр.
И. Л.а е починала на 21.11.1993 г. и е оставила за свои законни наследници
децата си Т. Н. Л. и Е. Н.а Л.а. Последната е починала на 20.02.2008 г. и е
оставила за свои наследници по закон двете си дъщери – М. К. С., ЕГН
********** и ответницата М. К. С..
От представения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 228, том II, н.д. № 415/23.09.1963 г. на Пещерски народен съдия
се установява, че Здр. И. Л.а, лично и като пълномощник на децата си Т.
Н. Л. и Е. Н.а Л.а, е продала на лицето Никола Иванов М. следния
недвижим имот: двуетажна къща в гр. Пещера, със стая и кухня на първия
етаж (без магазините на първия етаж и пристройките – складови
помещения към магазина) с избата под къщата (без избеното помещение,
отделено с преградна стена и намиращо се под магазините), както и целия
15
втори етаж на къщата с таванското помещение, заедно с главния вход на
къщата откъм улицата и 441/811 идеални части от дворищен парцел X-
863, в кв. 72 по плана на гр. Пещера, върху който парцел е построена
горната къща, при съседи на целия парцел: улица, В. В.в, наследници на
П. Б. и наследници на К. К.ов.
Видно от представената по делото Оценка на магазина на
наследниците на Н. Т.ов Л., съставляващ имот пл. № 868 в кв. 72 по
регулационния план на гр. Пещера, магазинът (построен през 1903 г.),
избата и подобренията към него са оценени на стойност 2830,00 лв. Въз
основа на оценката до наследниците на Н. Т.ов Л. – Здр. И. Л.а, Т. Н. Л. и
Е. Н.а С. е било изпратено Писмо с изх. № 706/27.01.1977 г. от Градски
общински народен съвет, гр. Пещера, с което те са били уведомени, че
цената за отчуждаване на имота – магазина, избата и подобренията към
магазина е в размер на 2830,00 лв., като е посочено при какви условия и
след представяне на какви конкретно документи може да им бъде
изплатена. Впоследствие имотът е бил отчужден, като бил съставен Акт за
държавна собственост № 945 от 04.01.1990 г.
От представените по делото квитанция към приходен касов ордер №
240/11.02.1992 г. за сумата в размер на 943,34 лв., квитанция към
приходен касов ордер № 241/11.02.1992 г. за сумата в размер на 943,33 лв.
и квитанция към приходен касов ордер № 242/11.02.1992 г. за сумата в
размер на 943,33 лв., се установява, че наследниците на Н. Т.ов Л. – Здр.
И. Л.а, Т. Н. Л. и Е. Н.а С. са възстановили полученото от тях за
отчуждаването на имота обезщетение в общ размер на 2830,00 лв.
Видно от представеното по делото Удостоверение № АБ-
221/03.06.1992 г. на Кмета на Община Пещера, същото е издадено по
искане на наследниците на Н. Т.ов Л. в уверение на това, че на основание
Закона за възстановяване собствеността върху магазини, работилници,
складове и ателиета (ДВ, бр. 105 от 1991 г.) е възстановено правото на
собственост върху изкупения по реда на ПМС № 60/1975 г. имот, състоящ
се от антре, зала и ниша с площ от 67,40 кв.м, с местонахождение гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, считано от момента, в който е върната
получената от продажбата сума – 11.02.1992 г. (чл. 1 от посочения закон).
Съгласно представената по делото Заповед № 168/03.0.1992 г., на
16
основание чл. 88 от НДИ, имотът е деактуван/отписан от актовите книги
за държавна собственост.
От представеното по делото извлечение по разплащателна сметка с
IBAN: BG66STSA93000000006177, с титуляр Т. Н. Л., ЕГН **********,
открита в „Банка ДСК“ АД, за периода от 01.01.2012 г. до 15.08.2023 г., се
установява, че Н. В. В.а (майка на П. К. В.) е заплащала по банков път
сумата в размер на 160,00 лв. или сумата в размер на 150,00 лв. месечно на
Т. Н. Л., като е посочвала като основание за плащанията – наем и
съответния месец и година, за който се отнася. Не е посочвала обекта, за
който се плаща наема. Първото плащане е направено от Н. В. В.а на
16.03.2012 г. за сумата в размер на 320,00 лв. и като основание за
плащането е посочено „наем за м. 01 и м. 02.2015 г.“, т.е. наем за месец
януари и месец февруари 2015 г. След това Н. В. В.а е продължила да
заплаща от своя банкова сметка по горепосочената банкова сметка на Т. Н.
Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата от по 160,00 лв. месечно наем за
периода от месец март 2015 г. до месец август 2017 г., включително и като
основание за плащанията, които е направила на 13.08.2015 г., 15.08.2016 г.,
07.11.2016 г. и 04.08.2017 г. за наем съответно за месец юли 2015 г., месец
август 2016 г., месец ноември 2016 г. и месеците юли 2017 г. и август 2017
г. е посочила не само „наем“ и съответния месец и година, за който се
отнася, но и имената си „Н. В. В.а“, т.е. себе си като задължено лице.
Видно от коментираното банково извлечение, Н. В. В.а е заплащала по
банковата сметка на Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата от по
150,00 лв. месечно за периода от месец септември 2017 г. до месец януари
2018 г., включително и като основания за плащанията е посочвала „наем“
и съответния месец и година, за който се отнася. На 30.03.2018 г. Н. В. В.а
е заплатила по банковата сметка на Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“ АД,
сумата в размер на 300,00 лв. с основание за плащане „П. В. наем за м. 02
и м. 03 2018 г.“. На 17.05.2018 г. П. В. е заплатил по банковата сметка на
Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата в размер на 300,00 лв. с
основание за плащането „вноска за наем м. 04 и м. 05.2018 г.“. На
12.07.2018 г. Н. В. В.а е заплатила по банковата сметка на Т. Н. Л., открита
в „Банка ДСК“ АД, сумата в размер на 300,00 лв. с основание за плащане
„П. В. прех. за наем за м. 06 и м. 07 2018 г.“, а на 13.08.2018 г. е заплатила
по банковата сметка на Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата в
17
размер на 150,00 лв. с основание за плащане „наем за м.08/2018 г.“. Н. В.
В.а е заплащала по банковата сметка на Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“
АД, сумата от по 150,00 лв. месечно за периода от месец септември 2018 г.
до месец март 2019 г., включително, и като основания за плащанията е
посочвала „наем, съответния месец и година, за който се отнася и имената
П. В.“. На 11.09.2019 г. П. В. е заплатил по банковата сметка на Т. Н. Л.,
открита в „Банка ДСК“ АД, сумата в размер на 480,00 лв. с основание за
плащането „вноска за наем м. 07, 08, 09 2019 г.“. Н. В. В.а е заплащала по
банковата сметка на Т. Н. Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата от по
160,00 лв. месечно за периода от месец октомври 2019 г. до месец
февруари 2020 г., включително, и като основания за плащанията е
посочвала „наем, съответния месец и година, за който се отнася и имената
П. В.“. На 09.06.2020 г. Н. В. В.а е заплатила по банковата сметка на Т. Н.
Л., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата в размер на 160,00 лв. с основание
за плащане „наем м. май“. С. Б. е заплатила по банковата сметка на Т. Н.
Л., открита в „Банка ДСК“ АД, следните суми: на 02.03.2021 г. - сумата в
размер на 320,00 лв. с основание за плащане „вноска за наем м. 07, 08 2020
г. от П. В.“, на 17.08.2021 г. - сумата в размер на 600,00 лв. с основание за
плащане „наем за 4 месеца“, на 15.07.2022 г. - сумата в размер на 750,00
лв. с основание за плащане „плащане на 5 наема“.
От представения препис от саморъчно завещание се установява, че
на 06.08.2022 г. Т. Н. Л., ЕГН **********, е извършил завещателно
разпореждане с притежаваната от него 1/2 идеална част от магазин,
находящ се в гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, която е завещал в собственост
на сина си З. Т.ов Л. и дъщеря си Д. Т.ова Л.а. Не е спорно между страните
по делото, че текстът на завещанието е изписан от Т. Н. Л., както и че
именно той е положил подписа си под него.
От представения Договор-поръчка за продажба на недвижим имот от
08.10.2012 г. се установява, че на 08.10.2012 г. в гр. Пещера е сключен
договор за поръчка между Т. Н. Л., М. К. С. и М. К. С., и тримата в
качеството на възложители и „Арис – Комерс“ ЕООД (с ново
наименование „Арис Имоти“ ЕООД), дружеството в качеството на
изпълнител, по силата на който възложителите възлагат, а изпълнителят
приема да извърши от свое име и за сметка на възложителите всички
дейности по продажбата на процесния недвижим имот - магазин с площ от
18
61,47 кв.м, прилежащо избено помещение с площ от 54,42 кв.м,
прилежаща площадка с площ от 39,40 кв.м, находящи се в УПИ XII – 1068
в кв. 109 по ПУП на гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3. Офертната цена на имота
е била в размер на 40 000,00 лв. Съгласно разпоредбата на чл. 2 от
Договора за поръчка, при сключване на Договор за покупко-продажба
между възложителите и трето лице, възложителите заплащат на
изпълнителя възнаграждение в размер на 2 % от продажната цена, но не
по-малко от 500,00 лв.
От представените по делото 2 броя фактури, издадени от „Арис –
Комерс“ ЕООД, както следва: фактура № 34 от 16.10.2012 г. на името на Т.
Н. Л. за сумата в размер на 400,00 лв. и фактура № 35 от 16.10.2012 г. на
името на М. К. С. за сумата в размер на 200,00 лв. се установява, че Т. Н.
Л. е заплатил комисиона от 400,00 лв. на „Арис – Комерс“ ЕООД за
оказаните брокерски услуги, а М. К. С. е заплатила комисиона от 200,00
лв. на „Арис – Комерс“ ЕООД във връзка с брокерските услуги.
Установява се от представената по делото Декларация по чл. 14 от
ЗМДТ на Т. Н. Л., че същият през 1998 г. е декларирал в Община Пещера,
че той и Е. Н.а Л.а притежават имот – търговски обект (магазин), построен
през 1903 г., с РЗП от 55,20 кв.м и мазе с РЗП 18,00 кв.м, находящ се в гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, ет. 1.
От представените по делото Констативен нотариален акт за
собственост на недвижим имот, вписан в СВ-Пещера под акт № 71, дело
VI, нот. дело № 1152/08.11.2005 г. и Нотариален акт за продажба на
недвижим имот, вписан в СВ-Пещера под акт № 74, дело VI, нот. дело №
1155/08.11.2005 г., се установява, че поземлен имот с идентификатор
56277.502.833 по КККР на гр. Пещера (УПИ XVI-1638), находящ се на
адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3-5, върху който е изграден процесният
самостоятелен обект, е съсобствен между лицата М. Н. К., притежаваща
1/6 идеална част от правото на собственост върху поземления имот и Н. Г.
М., притежаващ останА.те 5/6 идеални части от правото на собственост
върху поземления имот. Съгласно тези титули за собственост М. Н. К. и Н.
Г. М. са носители на правото на собственост и върху стая и кухня на
първия етаж (без магазина на същия етаж и пристройките, складови
помещения към магазина) от построената в имота двуетажна масивна
19
жилищна сграда със ЗП от 177 кв.м, изба под къщата (без избеното
помещение отделено с преградна стена, намиращо се под магазина), както
и целия втори жилищен етаж, целия тавански етаж и входа откъм улицата
с приложена регулация и уредени регулационни отношения, с адрес: ул.
„Н. Л.“ № 3, при граници и съседи: УПИ XIII-ДСК-Енергоснабдяване,
УПИ XI-1664 и от двете страни улици, при квоти: 1/6 идеална част за М.
Н. К. и 5/6 идеални части за Н. Г. М..
Видно от представените Нотариален акт за дарение на недвижим
имот № 21, том III, рег. № 12442, дело № 495/30.04.2008 г. на съдия по
вписванията при Районен съд – Пещера, вписан в СВ-Пещера под акт №
21, том III, дело № 495/30.04.2008 г., Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 143, том 3, рег. № 4657, дело № 466/18.09.2009 г. на
Нотариус Г. Карамитрев, вписан в СВ-Пещера под акт № 153, том V, дело
№ 777/18.09.2009 г., Нотариален акт за покупко-продажба на идеална част
от недвижим имот № 1, том 3, рег. № 4075, дело № 326/15.10.2012 г. на
Нотариус Г. Карамитрев, вписан в СВ-Пещера под акт № 119, том V, дело
№ 693/15.10.2012 г. и Нотариален акт за покупко-продажба на идеална
част от недвижим имот № 162, том 3, рег. № 5303, дело № 470/27.12.2012
г. на Нотариус Г. Карамитрев, вписан в СВ-Пещера под акт № 66, том 7,
дело № 991/28.12.2012 г. ищецът по първоначалния иск П. К. В. е
собственик на масивна двуетажна жилищна сграда, състояща се от избено
помещение, едно помещение на първия етаж, полуетажно помещение,
четири помещения на втория етаж и таванско помещение, която жилищна
сграда е построена в УПИ XVI-1638, в кв. 109, цялата с площ от 109 кв.м,
с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, при граници и
съседи на УПИ: УПИ XI-1664, улица, УПИ XIII-ДСК-Енергоснабдяване и
улица, която сграда се намира в североизточната част на калканната
секция.
От представените по делото Удостоверение с изх. № 11-01-
17#1/26.03.2024 г., Удостоверение с изх. № 11-01-16#2/05.04.2024 г. и
Удостоверение с изх. № 11-01-16#1/28.03.2024 г., и трите издадени от
Кмета на Община Пещера, се установява, че жилищната сграда, състояща
се от двете калканни секции, построени в поземлен имот с идентификатор
56277.502.833 по КККР на гр. Пещера (УПИ XVI-1638), е с идентификатор
56277.502.833.1 по КККР на гр. Пещера и административен адрес: гр.
20
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3-5. Като съсобственици на самостоятелни обекти
(апартаменти) във визираната сграда с идентификатори 56277.502.833.1.1
и 56277.502.833.1.9 по КККР на гр. Пещера са записани лицата М. Н. К. и
Н. Г. М., а като собственик на самостоятелни обекти в същата сграда с
идентификатори 56277.502.833.1.8, 56277.502.833.1.6, 56277.502.833.1.2,
56277.502.833.1.3 и 56277.502.833.1.5 по КККР на гр. Пещера е записан
ищеца по първоначалния иск П. В.. Като собственик на процесния имот с
идентификатор 56277.502.833.1.7 по КККР на гр. Пещера е записан Н. Т.ов
Л. (праводател на М. К. С.), а като собственици на поземлен имот с
идентификатор 56277.502.833 по КККР на гр. Пещера (УПИ XVI-1638) са
записани М. Н. К. и Н. Г. М.. Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56277.502.833.1.8 по КККР на гр. Пещера е с
административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, ет. 1. Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 56277.502.833.1.1 по КККР на гр. Пещера
е с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3-5, ет. 1.
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56277.502.833.1.6 по КККР
на гр. Пещера е с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, ет.
1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56277.502.833.1.7 по
КККР на гр. Пещера е с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ №
3, ет. 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56277.502.833.1.2
по КККР на гр. Пещера е с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“
№ 5, ет. 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56277.502.833.1.9 по КККР на гр. Пещера е с административен адрес: гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, ет. 2. Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56277.502.833.1.3 по КККР на гр. Пещера е с
административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, ет. 3. Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 56277.502.833.1.5 по КККР на гр. Пещера
е с административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, ет. 3.
Видно от удостоверение с изх. № 11-01-17#1/2.03.2024 г., издадено
от Кмета на Община Пещера, ищецът по първоначалния иск П. К. В. е с
регистриран настоящ адрес гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3.
Видно от удостоверение за промени на настоящ адрес с изх.№ АОР-
166/25.03.2024 г., издадено от Община Пещера, майката на ищеца по
първоначалния иск – П. В., а именно Н. В. В.а е била с регистриран
21
настоящ адрес в гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5 в периода от 08.09.2020 г. до
17.09.2020 г. От представеното удостоверение за промени на поСт.ен
адрес с изх.№ АОР-165/25.03.2024 г., издадено от Община Пещера, се
установява, че Н. В. В.а не е имала регистриран постоянен адрес в гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5.
За установяване на правнорелевантните факти по делото са събрани
гласни доказателства чрез разпита на свидетелите И. А. Д., С. М. Б., Г.
Любомиров С., В. Великова В., Д. Г. Г. и А. Г. Б.. От казаното от свид. И.
Д. се установява, че е едноличен собственик на капитала и управител на
дружество „И.“ ЕООД, както и че има шивашко ателие, находящо се в гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3. Като шивашко ателие ползва магазин под наем
на посочения адрес от месец ноември 2012 г., който е около 60-70 кв.м и
се състои от две стаи с портал между тях и едно мокро помещение,
предвидено за тоалетна от около 7 кв.м. Към магазина има изба и
площадка. Помещението е отдадено под наем от ищеца по първоначалния
иск П. В., като възникналото наемно правоотношение било уредено с
нарочно сключен писмен договор за наем. При предявяване на свид. И. Д.
на приетия като писмено доказателство по делото Договор за наем от
01.11.2012 г. (л. 8 - л. 10), същата категорично заявява, че това е договорът
за наем, който в качеството на управител на „И. 82“ ООД е сключила с П.
В. за магазина, който ползва под наем като шивашко ателие, както и че
подписът за „наемател“ в този договор е нейният. Свидетелката И. Д.
твърди, че от месец ноември 2012 г. до настоящия момент непрекъснато
ползва процесния магазин като шивашко ателие. Сочи, че и сега
продължава да ползва магазина като шивашко ателие, както и че от
ноември 2012 г. досега плаща наемната цена за имота в брой само на П.
В.. Уточнява, че преди да се свърже с П. В. видяла обява на вратата на
процесния обект, в която пишело, че се отдава под наем, като бил посочен
телефонен номер и наименованието на агенцията – „Арис“, публикувала
обявата. Чрез посочения телефонен номер свид. И. Д. се свързала със свид.
Д. Г., а впоследствие бил сключен и договора за наем на процесния
магазин между П. В. и дружество „И.“. Свидетелката И. Д. излага, че
познава П. В. от 20 години, както и че преди да наеме магазина, който
ползва като шивашко ателие, под наем е виждала П. В. да извършва
ремонти дейности в него. Твърди, че към месец ноември 2012 г. вече бил
22
почти завършен основния ремонт на въпросния магазин, което
позволявало обекта да се ползва за търговски цели. Останало
недовършено само помещението, предвидено за тоалетна, но свид. И. Д.
ползвала като тоалетна съседното помещение, където живее майката на П.
В. – Н. В.а, която свид. И. Д. познавала, тъй като навремето била нейна
учителка. Свидетелката И. Д. уточнява, че магазинът, който ползва като
шивашко ателие, се намира на първи етаж, че над него има друг втори
етаж, но не знае кой е собственик на имота на втория етаж над магазина.
Заявява, че Н. В.а живее на първия етаж в съседната също двуетажна
къща, като мисли, че тази къща се намира на административен адрес: гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, както и че не знае кой ползва втория етаж на тази
къща и дА. първият и вторият етаж са собственост на едно и също лице и
съответно кое е това лице. Уточнява, че от Н. В.а знае, че имотът, в който
тя живее, й е даден под наем от лице от гр. София, на което плаща
наемната цена по банков път. Свидетелката И. Д. заявява, че всички в гр.
Пещера знаят, че процесният имот е собственост на П. В.. Категорично
заявява, че не познава лицата М. К. С., Т. Н. Л. и М. К. С., както и че не е
чувала нищо за лица с такива имена. Твърди, че от П. Л. знае, че той е
закупил процесния имот от лица от гр. София, но той не й е споменавал
кои са продавачите. Излага, че откакто полза процесния имот не са я
посещавА. лица, които да са се представили пред нея като такива от гр.
София или други лица, различни от П. В., които да твърдят, че са
собственици на имота и да имат някакви претенции относно процесния
имот. Сочи, че при разговор с П. В. е искала да закупи от него процесния
имот, но той й казал, че няма намерение да продава имота и категорично
отказал да й го продаде.
При проведения й разпит свид. С. Б. заявява, че от 2009 г. до
началото на 2023 г. е живяла на семейни начала с ищеца по първоначалния
иск П. В.. Твърди, че от 2012 г. П. В. е собственик на магазин, находящ се
в гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, както и че тя лично е присъствала при
преговорите за покупката на този имот и подписването на предварителния
договор за продажба на имота, което се осъществило в средата на месец
октомври 2012 г. Продавачите на имота били трима – един мъж с имената
Т. Л. и две жени, чийто имена не помни. Сочи, че покупко-продажната
цена на имота била в размер на 40 000,00 лв., като при подписване на
23
предварителния договор П. В. заплатил 10 % от продажната цена,
равняващи се на 10 000,00 лв. Към момента на сключване на
предварителния договор П. В. имал възможност да заплати цялата
покупко-продажната цена и да бъде финА.зирана сделката при нотариус,
но продавачите не разполагА. с всички документи, необходими за
сключване на окончателен договор. Затова бил сключен предварителен
договор. Свидетелката С. Б. твърди, че в деня, следващ деня на сключване
на предварителния договор, тя и П. В. се срещнА. с продавачите по
предварителния договор. Тогава в нейно присъствие продавачите предА.
на П. В. владението и ключовете за процесния имот, за което бил съставен
приемо-предавателен протокол. По същото време П. В. заплатил и
остатъка от покупко-продажната цена на имота, равняваща се на 30 000,00
лв., като предал тази сума в плик на ръка на продавача Т. Л. и казал на
продавачите, че иска да ремонтира имота и да го отдава под наем.
Свидетелката С. Б. твърди, че Т. Л. извадил парите от плика, преброил ги
пред нея, П. В. и останА.те продавачи, казал: „Всичко е точно“ и пожелал
на П. В. със здраве да си ползва имота. За заплащане на сумата в размер на
30 000,00 лв. не бил съставен нарочен документ, но П. В. бил уверен устно
от продавачите, че скоро ще бъде сключена окончателната сделка. След
установяване фактическа власт върху имота П. В. сменил бравата и
патрона на вратата му, за да е спокоен, че други лица нямат ключ за имота.
След това П. В. направил ремонт на имота – боядисал стените и тавана на
търговския обект, сложил нова подова настилка, поставил отоплителни
тела – климатици и отстранил съществуващи проблеми с влага в имота,
след което го отдал под наем за шивашко ателие на фирмата на свид. И.
Д.. Свидетелката С. Б. сочи, че познава много добре лично свид. И. Д.,
както и че последната и към настоящия момент ползва процесния обект
като шивашко ателие. Твърди, че до сключване на окончателен договор не
се стигнало, тъй като Т. Л. все казвал, че не са събрА. целия набор от
документи, необходими за изповядване на окончателната сделка при
Нотариус. Излага, че в края на 2017 г. свид. И. Д. поискала да закупи
имота от П. В., но той й обяснил, че не го продава. Според свид. С. Б.
веднага след това П. В. в нейно присъствие се обадил по телефона на Т. Л.
и нервно го попитал: „Какво правиш? Пет години вече съм собственик на
самото помещение, изцяло Ви дадох парите, докога да ви чакам? Трябва
24
да стигна до съд ли, за да си търся правата по друг начин?“, на което,
според казаното й от П. В., Т. Л. отговорил, че не е необходимо да
уреждат отношенията си по съдебен ред, като му обещал, че ще „оправят“
документите и ще отидат при Нотариус за сключване на окончателен
договор. Свидетелката твърди, че след предаване владението на имота
продавачите не са имА. никакви претенции относно него, както и че във
времето са провеждани телефонни разговори между П. В. и Т. Л. с
настояване от страна на П. В. продавачите да се снабдят с необходимите
документи за сключване на окончателен договор на имота и обещания от
Т. Л., че ще сторят това. Свидетелката С. Б. сочи, че процесният магазин и
помещението, в което живее майката на П. В., се водят на различни
административни адреси, независимо, че „като се погледне къщата сякаш
изглеждат като едно цяло“. Заявява, че помещението, в което живее Н. В.а
е в гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5 и се намира в съседство на магазина.
Излага, че знае, че това помещение е било отдадено под наем от Т. Л. на
Н. В.а, за което тя заплащала наемна цена. Свидетелката С. Б. твърди, че
по принцип С. Б. сама плащала наема за това помещение на Т. Л., но с
годините започнала да има здравословни проблеми и затова понякога тя, а
в други случаи П. В., плащА. от нейно име наема на Т. В..
От показанията на свидетелите Г. С. и В. В. се установява, че
познават М. С. и Т. Л.. Свидетелят Г. С. бил приятел с Т. Л., а В. В. е
живяла с него на семейни начала от 2001 г. до смъртта му. Свидетелят Г.
С. заявява, че от Т. Л. знае, че през 1990 г. е реституиран имот, находящ се
в гр. Пещера, на Т. Л., който бил магазин, а преди това аптека. Сочи, че
никога не е влизал в тази магазин, но когато е идвал в гр. Пещера е виждал
имота отвън, от колата. Сочи, че не помни кога за последно е бил в гр.
Пещера, но вероятно е било преди повече от 7-8-10 години, а може да е
било и преди повече години. Твърди, че Т. Л. му споменал, че е отдал
въпросния магазин под наем, че поддържа връзка с наемателя и получава
наема за имота по пощата. От една страна заявява: „не мога да си спомня
нищо“, а от друга, че последният път когото двамата с Т. Л. били в гр.
Пещера, Т. Л. влязъл в процесния магазин, тъй като искал да се види с
наемателя и да си поговори с него. Тогава навън валяло и свид. Г. С.
останал в колата. Свидетелят Г. С. заявява, че не познава наемателя на
магазина, не знае неговото име, само знае от Т. Л., че наемателят е мъж.
25
Твърди, че не е чувал от Т. Л. той да е искал да продава или да е продавал
процесния имот. Свидeтелят Г. С. твърди, че Т. Л. не му е споменавал да е
имал други имоти на територията на гр. Пещера, но той знаел, че Т. Л. е
имал и други имоти на територията на гр. Пещера, както и имот в гр.
София. От своя страна свид. В. В. разказва, че процесният магазин е бил
съсобствен между Т. Л. и сестра му, а след нейната смърт, между него и
племениците му. Знае, че преди това имотът е бил аптека, както и че се
намира в гр. Пещера на ул. „Н. Л.“. Веднъж твърди, че е ходила в имота
два пъти, като вторият път е било преди 10 или малко повече от 10
години, а втори път – че е ходила в имота само веднъж. Тогава Т. Л. се
срещнал с П. В., който искал да закупи имота и двамата провели разговор
в тази връзка. Свидетелката В. В. твърди, че стояла отстрани и чувала
разговора им. Сочи, че Т. Л. се съгласил да продаде имота на П. В., като
двамата се договорили за целта да подпишат предварителен договор. П. В.
предложил да заплати капаро, а остатъкът от продажната цена да изплати
след 1-2 години, тъй като строял хотел на Фотинските водопади. Тъй като
имотът не бил в добро състояние двамата се уговорили П. В. да направи
ремонт на имота. Свидетелката В. В. твърди, че впоследствие бил сключен
предварителен договор за продажбата на имота между Т. Л. и П. В., както
и че П. В. дал „някакви пари“ на Т. Л., но след като минА. 1-2 години от
сключването на предварителния договор П. В. не заплатил остатъка от
продажната цена за имота. Сочи, че не е присъствала при сключване на
предварителния договор, но знае тези обстоятелства от Т. Л.. Същата
заявява, че не знае къде е сключен предварителния договор, нито Т. Л. да е
предавал владението на имота на П. В., но знае, че 1-2 години след
сключване на предварителния договор П. В. поискал да ползва имота като
наемател, тъй като не могъл да заплати остатъка от продажната цена. Т. Л.
се съгласил. П. В. продължил да ползва имота, за което плащал наем на Т.
Л.. Свидетелката В. В. заявява, че не знае кога и къде Т. Л. е предал
ключовете за имота на П. В., както и дА. след извършването на ремонта на
магазина П. В. е върнал ключовете за него на Т. Л.. Едновременно с това
твърди, че не знае дА. Т. Л. е имал ключ за имота, както и че не е чувала и
не е присъствала на конфликти между Т. Л. и П. В.. Разказва, че Т. Л.
регулярно е посещавал имота, но тя не го е придружавала. От него знае, че
единственият имот, който той притежавал в гр. Пещера е процесният
26
магазин. Сочи, че Т. Л. никога не й е споменавал да е имал договорни
отношения с майката на П. В..
При проведения й разпит свид. Д. Г. Г. твърди, че през месец
октомври 2012 г. Т. Л. се свързал с нея, в качеството й на управител на
„Арис-Комерс“ ЕООД и пожелал да ползва услугите на брокерската
агенция „Арис-Комерс“ ЕООД за продажба на процесния магазин,
находящ се на адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3. „Арис-Комерс“ ЕООД
предоставило брокерски услуги на продавачите на имота. Имотът бил
обявен за продажба. Ищецът П. В. проявил интерес към процесния имот и
пожелал да го закупи. За целта „Арис-Комерс“ ЕООД изготвило
предварителен договор за процесния имот, който бил подписан в офиса на
дружеството, находящ се в гр. Пещера, ул. „П. Горанов“ № 5, ет. 3, в
средата на месец октомври 2012 г. от продавачите на имота – Т. Л. и двете
му племенници и купувача П. В.. Свидетелката Д. Г. твърди, че освен
страните по предварителния договор при подписването му е присъствала
тя лично, колегата й Д. Г. и съжителката на П. В.. Сочи, че при
подписването на предварителния договор купувачът платил капаро, както
и че преди подписване на предварителния договор изискала личните карти
на страните по него и проверила самоличността им. Предаването на
владението на имота от продавачите на купувача станало на следващия
ден в присъствието на Д. Г. - служител на „Арис-Комерс“ ЕООД. За целта
продавачите предА. ключовете за имота на купувача. Свидетелката Д. Г.
твърди, че от своя служител Д. Г. знае, че при предаване владението на
имота купувачът е платил остатъка от цялата покупко-продажна цена за
него. След установяване фактическа власт върху имота купувачът П. В.
извършил ремонтни дейности в него, след което го отдал под наем на
„дама“, която го наела и направила в него шивашко ателие. За намиране
на наемател на имота П. В. ползвал брокерските услуги на „Арис-Комерс“
ЕООД. За целта била поставена табела на обекта, че се отдава под наем и
телефон за връзка. Свидетелката Д. Г. заявява, че не се стигнало до
сключване на окончателен договор за продажба на имота, тъй като към
онзи момент продавачите разполагА. само с крепостен акт като документ
за собственост на процесния имот, който документ, според Нотариуса в гр.
Пещера, запознал се с документа, не бил достатъчен да легитимира
продавачите като собственици на имота. Поради това Нотариусът отказал
27
да изповяда окончателна сделка между страните по предварителния
договор. Свидетелката Д. Г. сочи, че тъй като продавачите имА. желание
да продадат имота, то те поели ангажимент да се снабдят с всички
допълнително необходими документи за сключване на окончателен
договор. Купувачът П. В. също искал да закупи имота с инвестиционна
цел. Така първо бил подписан предварителен договор с уговорката
сделката да се финА.зира след представяне на документите, необходими
за нотариалното й изповядване. Свидетелката Д. Г. твърди, че не е
получила посредническо възнаграждение, тъй като уговорката била такова
да бъде заплатено при окончателното изповядване на сделката.
От казаното от свидетелката А. Г. Б. се установява, че познава
повече от 30 години М. С. и семейството й, както и че двете са приятелки.
Свидетелката А. Бълчавора сочи, че от М. С. знае, че тя и роднините й
имат наследствен магазин в гр. Пещера, както и че през 2012 г. решили да
го продадат. Излага, че М. С. й споделила, че за продажбата на имота
наели брокер и в дома на М. С., находящ се в гр. София, кв. Лозенец, бил
сключен предварителен договор за процесния магазин с купувач. М. С. й
споделила, че тя е платила цялата цена на брокера за посредничеството по
предварителния договор, както и че отдА. процесния магазин под наем,
тъй като купувачът се отказал от сделката и продажбата на имота не се
осъществила. Свидетелката А. Б. заявява, че в деня на последното по
делото съдебно заседание за пръв път идва в гр. Пещера, че не е
присъствала при подписване на предварителния договор или водени други
преговори относно процесния имот, не е присъствала при плащането на
цената на брокера за посредничеството по предварителния договор и
всичко, което знае и излага е от споделяното й от М. С..
С оглед констатираното противоречие между твърдението на
ответницата по първоначалния иск М. С., че познава свид. И. Д. и е
посещавала процесния имот в присъствието на свид. И. Д. в периода 2012
г. – 2023 г. и показанията на свид. И. Д., че не познава М. С. и същата не е
посещавала процесния имот в нейно присъствие е проведена очна ставка
между двете по реда на чл. 174, изр. 2 от ГПК, в хода на която М. С.
твърди, че не познава лично свид. И. Д., но два пъти е посещавала
магазина в нейно присъствие – първият път през 2019-2020 г., когато пред
свид. И. Д. се легитимирала като собственик на процесния имот и вторият
28
- през месец юли 2023 г. Свидетелката И. Д. е категорична, че не познава
М. С. и че за пръв път я вижда в съдебното заседание по делото.
Предвид установеното противоречие между твърдението на
ответницата по първоначалния иск М. С., че свид. С. Б. не е присъствала
при подписване на предварителния договор от 15.10.2012 г. за продажба
на процесния имот и показанията на свид. С. Б., че е присъствала лично
при подписване на този предварителен договор е проведена очна ставка
между двете по реда на чл. 174, изр. 2 от ГПК, която не доведе до
преодоляване на противоречията между версиите им.
С оглед констатираното противоречие между твърдението на
ответницата по първоначалния иск М. С., че процесният предварителен
договор е подписан в гр. София и при подписването му не е присъствала
свид. Д. Г. и показанията на свид. Д. Г., че процесният предварителен
договор е подписан в гр. Пещера и тя лично е присъствала при
подписването му, е проведена очна ставка между двете по реда на чл. 174,
изр. 2 от ГПК, която не доведе до преодоляване на съществуващите
противоречия в позициите им.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от
правна страна следното:
Предявени са положителен установителен иск за собственост с
правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК и насрещен положителен
установителен иск за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 от
ГПК.
По предявения първоначален иск с правно основание чл. 124 от ГПК
от П. В. против М. С.:
Съгласно чл. 124, ал. 1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да
установи съществуването или несъществуването на едно правно
отношение или на едно право, когато има интерес от това.
Искът е допустим. НА.це е правен интерес на ищеца П. В. от водене
на положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от
ГПК, доколкото той твърди, че е изключителен собственик на процесния
имот, а правото му на собственост върху имота се оспорва от ответницата
М. С. и израз на това оспорване е обстоятелството, че ответницата се
29
легитимира като собственик на 1/4 идеална част от този имот и твърди, че
другите 3/4 идеални части от имота са собственост на трети за спора лица,
а не на ищеца П. В..
За да бъде уважен първоначалния иск по чл. 124 от ГПК, в тежест на
ищеца П. В. е да докаже, при условията на пълно и главно доказване по
чл. 154, ал. 1 от ГПК, че е титуляр на правото на собственост върху
процесния недвижим имот – сграда идентификатор 56277.502.823.1.7 по
КККР на гр. Пещера, на наведеното придобивно основание - давностно
владение, като е упражнявал в продължение на 10 години, считано от
16.10.2012 г. постоянно, непрекъснато, спокойно и явно (не по скрит
начин, така че да може да бъде узнато от собствениците на имота)
фактическа власт върху процесния имот с намерение да го свои.
В процесния случай с доклада по делото, приет без възражения на
страните, са отделени за безспорни следните обстоятелства: че на
15.10.2012 г. е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот между ответницата по първоначалния М. К. С., лицата
Т. Н. Л. и М. К. С., и тримата, като бъдещи продавачи и ищеца по
първоначалния иск П. К. В., като бъдещ купувач с предмет - гореописания
недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда – магазин с
идентификатор 56277.502.823.1.7 по КККР на гр. Пещера; че при
сключване на предварителния договор от 15.10.2012 г. и в съответствие с
предвиденото в чл. 2.1.1 от него бъдещият купувач – ищецът по
първоначалния иск П. В. е заплатил на бъдещите продавачи капаро в
размер на 10 000,00 лв., както и че на 16.10.2012 г. след подписване на
предварителния договор бъдещите продавачи са предА. фактическата
власт върху процесния имот с идентификатор 56277.502.823.1.7 по КККР
на гр. Пещера чрез предаване на ключовете за имота на ищеца по
първоначалния иск П. В. с Приемо-предавателен протокол от 16.10.2012 г.
Изложеното се установява и от ангажираните писмени доказателства -
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.10.2012 г. и Приемо-предавателен протокол от 16.10.2012 г.,
неоспорени от страните по делото, и се потвърждава от разпита на
свидетелите С. Б. и Д. Г.. Данни за сключването на предварителния
договор се съдържат и в показанията на свидетелите В. В. и А. Б..
Безспорно е между страните и това, че от 16.10.2012 г. до настоящия
30
момент ищецът П. В. упражнява фактическа власт върху имота, както и че
окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот не е
сключен. Съдът кредитира показанията на свидетелите В. В., А. Б., С. Б. и
Д. Г. относно сключването на процесния предварителен договор, както и
изложеното от последните две свидетелки досежно предаването на
владението на имота на ищеца П. В., тъй като намира същите за
обективни, логични, непротиворечиви и кореспондиращи със събраните
по делото писмени доказателства.
Спорни между страните са въпросите имал ли е ищецът П. В.
качеството на владелец на процесния имот или е бил само държател на
имота, респ. демонстрирал ли е намерение да свои имота пред
собствениците на имота – бъдещи продавачи по предварителния договор,
както и за какъв период е упражнявал давностно владение върху
процесния имот.
Придобивната давност, като оригинерен способ за придобиване
право на собственост, включва следните два елемента: владение и
определен срок от време. Според чл. 68, ал. 1 от ЗС владението
представлява упражняване на фактическа власт върху опредЕ. вещ, която
владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Съгласно така
даденото от законодателя определение, владението се състои от два
признака – обективен (упражняването на фактическа власт - corpus) и
субективен (намерението за своене – animus). С чл. 69 от ЗС е установена
презумпцията, че владелецът държи вещта като своя, докато не бъде
доказано, че я държи за другиго. Презумпцията е оборима и е въведена в
полза на владелеца, като в случай на отричане на владелческото му
качество, тежестта за оборването й пада върху лицето, което оспорва
осъщественото владение и поддържа, че отсъства намерение за своене. За
да може владението да произведе действието на придобивната давност, то
трябва да бъде постоянно, непрекъснато, спокойно, явно, несъмнено и с
намерение да се държи вещта като своя собствена.
Изхождайки от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 от ЗС, последоватено и
непротиворечиво в правната доктрина и съдебната практика, се приема, че
фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика
предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение
по смисъла на чл. 68, ал. 1 от ЗС (в този смисъл Решение № 83/01.02.2021 г.
31
по гр.д. № 2978/2019 г. на ВКС, II г.о., Решение № 60077/14.06.2021 г. по гр.д.
№ 3677/2020 г. на ВКС, I г.о., Решение № 50074/05.07.2023 г. по гр.д. №
2572/2022 г. на ВКС, I г.о., Решение № 520/05.08.2010 г. по гр.д. № 1070/2009
г. на ВКС, I г.о.). Определяйки купувача по предварителния договор като
владелец, законодателят е съобразил целта, с която се сключва такъв договор
- придобиването на собствеността. Предпоставка за реА.зирането на тази цел
е заплащането на цената на вещта. Постигането на съгласие относно цената е
съществен елемент от фактическия състав на предварителния договор, който
се реА.зира със самото сключване на договора по силата на съвпадащите
волеизявления на насрещните страни. Сключването на предварителния
договор не размества собствеността, нито създава за купувача „основание“ по
смисъла на чл. 70, ал. 1 от ЗС (поради което и придобиването по давност
изисква упражняване на владение в срока по чл. 79, ал. 1 от ЗС), но обвързва
страните със задължението да сключат окончателен договор с вещно-правно
транслативно действие. Спецификата на получаването на фактическата власт
върху имот въз основа на предварителен договор, както е в настоящия казус,
се характеризира с това, че тя изначално има характер на владение -
упражняващият фактическа власт държи имота за себе си, тъй като има
увереността, че ще придобие собствеността. Доколкото в конкретната
хипотеза не се касае за завладяване и придобиване по давност на части на
съсобственици, то купувачът по предварителния договор не е необходимо да
доказва т.нар. преобръщане на държането във владение, нито демонстриране
на намерението за своене. Поемателят („купувачът“) по предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот е владелец на имота, освен
ако владението не му е било отнето. Той се ползва от презумпцията на чл. 69
от ЗС и на чл. 83 от ЗС - приема се, че имотът се владее от владелеца за себе
си и без прекъсване. За придобиване на имота по давност от купувача по
предварителния договор не е необходимо да бъде демонстрирана промЯ. в
намерението за своене спрямо собственика, тъй като от момента на
установяване на фактическата власт тя има характер на владение, а не на
държане. Изисква се единствено упражняваното владение да е постоянно,
непрекъснато, явно и спокойно.
Гореизложеното налага извода, че ищецът П. В. – купувач по
предварителния договор има качеството на владелец на процесния имот,
предмет на този договор и за да придобие правото на собственост върху
имота не е необходимо да манифестира промЯ. в намерението за своене на
имота спрямо собствениците му, тъй като фактическата власт на купувача по
предварителния договор има характеристиките на владение, а не на държане.
В този ред на мисли неоснователно е възражението на ответницата М. С., че
ищецът П. В. не е бил владелец на процесния имот, тъй като не е
демонстрирал пред съсобствениците на имота – бъдещите продавачи по
предварителния договор, че държи имота за себе си.
От съвкупния анА.з на представения по делото договор за наем,
сключен на 01.11.2012 г. и показанията на свидетелите И. Д., С. Б. и Д. Г. се
32
установява, че в периода от 16.10.2012 г. до 01.11.2012 г. ищецът е сменил
бравата и патрона на входната врата на процесния имот, извършил е ремонтни
дейности в него, обявил е имота за отдаване под наем и на 01.11.2012 г. е
отдал имота под наем на дружество „И. 82“ ООД. Извършването на ремонтни
дейности от П. В. в имота и смЯ.та на бравата и патрона на входната врата на
имота не се оспорва от ответницата, която не твърди да разполага с ключ за
имота след предаването му на ищеца на 16.10.2012 г. Съдът възприема
показанията на свидетелите И. Д., С. Б. и Д. Г., излагащи лични и
непосредствени впечатления относно визираните обстоятелства, тъй като
счита същите за достоверни, еднопосочни, логични и кореспондиращи с
писмените доказателства по делото. Възникналото на 01.11.2012 г.
облигационно наемно правоотношение между ищеца по първоначалния иск
П. В. и „И. 82“ ООД, представлявано от свид. И. Д., е продължило без
прекъсване от 01.11.2012 г. до настоящия момент. Ищецът по първоначалния
иск П. В., като владелец по предварителен договор, е получавал гражданските
плодове от имота, предмет на предварителния договор, съгласно чл. 70, ал. 3
от ЗС, който относно плодовете от имота препраща към чл. 71 от ЗС.
Свидетелката И. Д. категорично зявява, че не само тя, но и всички хора в гр.
Пещера, знаят, че процесният имот е собственост на П. В., че само на него е
плащала и продължава да плаща наемна цена за имота, откакто го е наела под
наем, както и че никой друг не се е свързвал с нея и не се е явявал пред нея с
претенции, че е собственик на имота, считано от сключването на наемния
договор - 01.11.2012 г. Съдът кредитира показанията на свид. И. Д. в
посочената част, тъй като кореспондират с изложеното от свид. С. Б. и не се
опровергават от останА.те доказателствени източници по делото.
За да придобие имота на основание давностно владение ищецът, като
владелец, е необходимо да е упражнявал фактическа власт върху имота в
продължение на десет години постоянно, непрекъснато, явно и спокойно. Тук
е мястото да се отбележи, че в своята практика ВКС последователно приема,
че съгласно чл. 84 от ЗС във вр. чл. 116 от ЗЗД давностният срок на владение
се прекъсва само с определени, изрично посочени действия. Едно от тях е
предявяването на установителен или осъдителен иск за собственост за
спорния имот от собственика срещу владелеца на имота, тъй като
последиците на погасителната давност са свързани с бездействието на
носителя на правото, като ако искът не бъде уважен давността не се смята
прекъсната, а ако се уважи - след влизане в сила на решението започва да тече
нова давност, а изтеклата губи своето значение. Освен това, давността може
да се счита прекъсната само ако трето лице е осъществило такова действие, с
което е попречило на владелеца да упражнява занапред установената от него
фактическа власт върху имота, като тези действия следва да са довели до
отстраняването на владелеца от имота за повече от 6 месеца - в този смисъл
разпоредбата на чл. 81 от ЗС. Придобивната давност може да бъде прекъсната
и на основание чл. 116, б. „а“ от ЗЗД, ако упражняващият фактическа власт
върху вещта признае, че не е имал намерение за своене, т.е. че е бил
33
държател, а не владелец на същата. За да бъде прекъснат давностният срок
(придобивната давност на владелеца) обаче е необходимо едностранното
изявление на владелеца, че признава правото на собственост на собственика
да е съобщено или узнато от собственика и да съдържа недвусмислено
заявление, че собственикът има вещни права върху владЯ.та вещ (в този
смисъл Решение № 220/12.06.2012 г. по гр.д. № 1118/2011 г. на ВКС, I г.о.,
Решение № 82/01.06.2015 г. по гр.д. № 6873/2014 г. на ВКС, I г.о., Решение №
39/25.04.2016 г. по гр.д. № 3611/2015 г. на ВКС, II г.о., Решение №
162/18.12.2019 г. по гр.д. № 761/2019 г. на ВКС, II г.о., Решение №
43/13.05.2022 г. по гр.д. № 3941/2021 г. на ВКС, I г.о.).
В процесния случай от събраните по делото доказателства не се доказа
да е нА.це нито една от предвидените в чл. 81 от ЗС и чл. 116 от ЗЗД
хипотези на прекъсване на давността. Ответницата М. С. е предявила
насрещен иск за собственост на идеални части от процесния имот, но това е
сторено на 02.10.2023 г., към която дата вече е бил изтекъл срока по чл. 79,
ал. 1 от ЗС с начална дата 16.10.2012 г. (придобивна давност не е текла само в
периода на обявеното извънредно положение в страната от 13.03.2020 г. до
13.05.2020 г.), в който ищецът П. В. е упражнявал необезпокоявано
фактическа власт върху имота. Прекъсването на давността след изтичане на
десетгодишния срок по чл. 79 от ЗС няма значение за правото на собственост
(в този смисъл Решение № 50074/05.07.2023 г. по гр.д. № 2572/2022 г. на
ВКС, I г.о.). По делото не са ангажирани доказателства придобивната давност
на ищеца върху процесния имот да е била прекъсната на основание чл. 81 от
ЗС, поради загубване на владението за повече от шест месеца. Не са нА.це и
категорични доказателства, че ищецът, имащ качеството на владелец на
процесния имот по силата на сключения предварителен договор, е изменил
основанието на фактическата си власт върху имота и е демонстрирал това
пред бъдещите продавачи по предварителния договор. Твърдението на
ответницата, че ищецът П. В. не е бил владелец на имота, а е бил държател на
същия на основание наемно правоотношение, възникнало въз основа на устна
договорка, не се доказа по несъмнен начин по делото. П. В. оспорва да е бил в
наемно правоотношение с продавачите по предварителния договор относно
процесния имот. Ответницата обосновава твърдението си, че процесният имот
продължава да се ползва от П. В. на основание договор за наем, с представено
по делото извлечение от банковата сметка на трето неучастващо по делото
лице – Т. Л. и показанията на разпитаните по нейно искане свидетели – В. В.,
А. Б. и Г. С.. Прави впечатление обаче, че нито един от тези свидетели не е
присъствал при сключването на устен или писмен договор за наем между П.
В. и ответницата или П. В. и други лица относно процесния имот. От казаното
от нито един от тези свидетели не може да се направи извод какви са били
условията на този наемен договор. Свидетелите В. В., А. Б. и Г. С. нямат
лични впечатления и възприятия относно възникването на твърдяното от
ответницата М. С. наемно правоотношение досежно процесния имот,
доколкото не са присъствА. на подобни договорки. Свидетелката А. Б. сочи,
34
че от ответницата знае, че имотът е бил отдаден под наем, а свидетелите В. В.
и Г. С. заявяват, че Т. Л. приживе им е споменавал, че е отдал имота под наем
без да излагат конкретни данни за съществените елементи на този договор. С
оглед производния характер на свидетелските показания на лицата В. В., А. Б.
и Г. С. в тази им част, както и липсата на конкретизация относно
съдържанието на правоотношението и момента на неговото възникване, съдът
намира, че те не доказват, че бъдещите продавачи по предварителния договор
са допуснА. П. В. да упражнява фактическа власт върху спорния имот въз
основа на устен договор за наем. Всъщност самата ответница не е
категорична в твърдението си кога точно е възникнало твърдяното от нея
наемно правоотношение с предмет процесния имот – веднъж сочи, че това е
станало с изтичане на гратисния период на предварителния договор, който е
до 15.02.2013 г., друг път – с изтичането на крайната дата за сключване на
окончателен договор, която е 15.02.2015 г., трети път – „считано от месец
февруари 2013 г., но най-късно от 16.02.2015 г.“. Различията в позицията на
самата ответница относно това кога е сключен твърдения от нея устен
договор за наем, поставя под съмнение версията й въобще бил ли е сключен
такъв за процесния имот, както и доколко информацията, която е получавала
от нея свид. А. Б., относно нА.чието на въпросното наемно правоотношение, е
била достоверна. Представеното от ответницата извлечение от банковата
сметка на Т. Л. също не е в състояние да докаже, че между П. В. и Т. Л. е бил
сключен договор за наем с предмет процесния имот. След детайлно, а не
избирателно, запознаване със съдържанието на извлечението по
разплащателната сметка на Т. Л. за периода от 01.01.2012 г. до 15.08.2023 г.
се установява, че майката на ищеца Н. В. В.а лично е извършвала плащания с
посочено основание „наем“, дължим за периодите януари 2015 г. – март 2018
г. (л. 92 – л. 121), юни 2018 г. – март 2019 г., октомври 2019 г. – февруари
2020 г. и май 2020 г., като при извършване на преводите за заплащане на
наема за месец юли 2015 г. (л. 95), месец август 2016 г. (л. 105), месец
ноември 2016 г. (л. 108), месеците юли и август 2017 г. (л. 116) изрично е
посочвала себе си като задължено лице. При заплащане на наема лично от Н.
В. В.а за месеците февруари и март 2018 г. (л. 121), юни и юли 2018 г. (л. 123)
и за периодите септември 2018 г. – март 2019 г. и октомври 2019 г. –
февруари 2020 г. в основанието за плащане действително е записано „П. В.“.
При останА.те правени плащания в горецитираните периоди лично от Н. В.
В.а по разплащателната сметка на Т. Л. не е посочено конкретно задължено
лице, а само, че се плаща наем и съответния месец и година, за който се
отнася. На 11.09.2019 г. П. В. е извършил лично плащане по сметката на Т. Л.
с основание „вноска за наем м. 07,08,09 2019 г.“. На 12.08.2020 г., 02.03.2021
г., 17.08.2021 г. и 15.07.2022 г. са извършени плащания от свид. С. Б. по
сметката на Т. Л., като в основанието на плащанията на първите две посочени
дати е посочено „наем П. В.“, а на последните две дати съответно „наем за 4
месеца“ и „плащане на 5 наема“. Разпитана в качеството на свидетел свид. С.
Б. потвърждава, че е правила плащания по сметката на Т. Л., но твърди, че е
35
извършвала тези плащания от името на Н. В.а, поради влошаване на
здравословното състояние на последната, за заплащането на наемната цена за
имот, който Н. В.а е наела под наем за жилищни нужди от Т. Л.. Уточнява, че
този имот се намира в съседство на процесния имот, а именно на адрес: гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, както и че от името на Н. В.а по сметката на Т. Л. е
превеждал пари и синът й П. В. за заплащане на наема за наетия от нея имот
под наем от Т. Л.. Изложеното от свид. С. Б., че между Н. В.а и Т. Л. е било
нА.це наемно правоотношение за имот, различен от процесния, кореспондира
с показанията на свид. И. Д.. Важно е да се отбележи, че в основанието на
извършваните преводи по сметката на Т. Л. не е посочен конкретния имот, за
който е плащан наема, поради което от банковото извлечение не може да се
направи несъмнен извод, че наемът е плащан конкретно за процесния имот,
каквато е защитната позиция на ответницата. Поддържаното от ответницата,
че Т. Л. не е притежавал имот на адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5 и няма как
да е бил в наемно правотношение с Н. В.а относно имот, находящ се на този
адрес, не може да бъде споделено, защото наемодателят може да не е
собственик на имота. С наемния договор се учредява облигационна връзка, а
не се прехвърля право на собственост или друго вещно право, и затова
наемодател може да бъде и лице, което не е собственик на вещта. В този ред
на мисли без значение е обстоятелството, че обектите, намиращи се на
административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, не са били собственост
на Т. Л.. Видно от представеното по делото саморъчно завещание от
06.08.2022 г.. Т. Л. е считал себе си за собственик на имот на
административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, а процесният имот е на
административен адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3. Дори и да се приеме, че
в завещанието е била допусната техническа грешка, което, разбира се, не
може да бъде категорично изключено, доколкото наемодателят може да не е
собственик на имота, то не е невъзможно Т. Л. да е отдал под наем чужд имот,
т.е. само по себе си обстоятелството, че Т. Л. не е притежавал имот на адрес:
гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5 не означава, че не може и съответно не е отдал
под наем имот, находящ се на този адрес. Отделно от това житейски
нелогично е години наред Н. В.а да е плащала наем лично от свое име на Т. Л.
за търговски обект на адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, върху който няма
твърдения и данни някога да е упражнявала фактическа власт, и
едновременно с това изрично да е посочвала себе си като задължено лице. Не
може да остане незабелязано и обстоятелството, че ответницата приема, че с
направените плащания от месец февруари 2015 г. до месец юли 2022 г. по
сметката на Т. Л. е бил плащан наем в размер на 160,00 лв. (макар и видно от
банковото извлечение наемът да не е бил винаги в този размер, доколкото
част от плащанията са в размер на 150,00 лв. месечно), дължим от П. В. за
процесния имот, но няма същото становище за наема, който е платен по
сметката на Т. Л. за месец януари 2015 г. (с извършеното плащане на
16.03.2015 г. Н. В.а е заплатила по сметка на Т. Л. наем за месец януари 2015
г. и за месец февруари 2015 г.). Това навежда на извода, че ответницата М. С.
36
приема и не оспорва, че наемът, заплатен от Н. В.а по сметката на Т. Л. за
месец януари 2015 г. е за наемно правоотношение с друг предмет, различен от
процесния имот. Представеното банково извлечение от разплащателната
сметка на Т. Л. не може да бъде определено като такова, доказващо по
несъмнен начин изпълнение на задължения на П. В. по наемно
правоотношение с предмет процесния имот. При положение, че извършените
плащания за наем по разплащателната сметка на Т. Л. не могат да бъдат
свързани по безспорен начин с ползването на процесния имот и не могат по
категоричен начин да бъдат определени като недвусмислено заявление на
владелеца П. В., че ответницата М. С. и другите продавачи по предварителния
договор имат вещни права върху спорния имот, то те не могат да бъдат
квА.фицирани като действие по смисъла на чл. 116, б. „а“ от ЗЗД във вр. чл.
84 от ЗС, което има предвидения в закона ефект на прекъсване на
придобивната давност по чл. 79 от ЗС. Гореизложеното дава основание на
настоящия съдебен състав да приеме, че твърдението на ответницата М. С., че
П. В. е продължил да упражнява фактическа власт върху процесния имот въз
основа на устен договор за наем е недоказано.
На следващо място, ищецът твърди, че е заплатил цялата покупко-
продажна цена на процесния имот, равняваща се на 40 000,00 лв., както
следва: 10 000,00 лв. капаро – при подписване на предварителния договор и
30 000,00 лв. – при предаване владението на имота, а ответницата оспорва
обстоятелството, че ищецът е заплатил остатъка от продажната цена в размер
на 30 000,00 лв. По делото не е представен писмен документ, от който да е
видно, че ищецът действително е заплатил цялата покупко-продажна цена на
процесния имот. Ищецът се е опитал да докаже това обстоятелство с гласни
доказателства, чрез разпита на свидетелите С. Б. и Д. Г., които твърдят, че П.
В. е заплатил и остатъка от 30 000,00 лв. от продажната цена на имота.
Съгласно разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 4 от ГПК са недопустими
свидетелски показания за доказване погасяване на установени с писмен акт
парични задължения. Съгласно чл. 164, ал. 2 от ГПК, случаите на ал. 1, т. 3,
4, 5 и 6 свидетелски показания се допускат само при изрично съгласие на
страните. В процесния случай страните не спорят, че задължението за
плащането на покупко-продажната цена на имота е уговорено в писмен акт -
чл. 2.1.2 от предварителния договор. Ответницата не е дала изрично съгласие
доказването на това обстоятелство да бъде проведено чрез разпит на
свидетели. Следователно погасяването на това парично задължение не може
да бъде доказано със свидетелски показания. За прилагането на забраната по
чл. 164, ал. 1, т. 4 от ГПК е без значение размерът на паричното задължение,
доколкото тя се прилага във всички случаи, в които възникването на
задължението е удостоверено в писмена форма, включително и двустранен
договор. Изложеното налага извода, че ищецът П. В. не успя да докаже, че е
заплатил остатъка от покупко-продажната цена на процесния имот.
Неплащането на цената по предварителния договор обаче не е сред
обстоятелствата, които трансформират владението в държане. Както бе
37
посочено по-горе, фактическата власт върху един имот, основана на
предварителен договор за придобиване на собствеността, има
характеристиките на владение, а не на държане и може да доведе до
придобиване на собствеността по давност. Плащането или неплащането на
цената по предварителния договор не внася промЯ. в характеристиката на
установената фактическа власт, тъй като това касае само облигационните
отношения между страните, но не и придобивната давност (в този смисъл
Определение № 2107/29.04.2024 г. по гр.д. № 3741/2023 г. на ВКС, I г.о.).
В процесния казус от събраните по делото писмени доказателства и
показанията на свидетелите И. Д., С. Б. и Д. Г. се установява убедително,
че от 16.10.2012 г. ищецът е възприемал себе си като собственик на
процесния имот, за което говорят обстоятелствата, че се е представял за
такъв пред свид. И. Д. и трети лица, демонстрирал е собственически права
пред свид. С. Б., веднага след установяване на фактическа власт върху
имота е сменил бравата и патрона на входната му врата, извършил е
ремонтни дейности и е реА.зирал подобрения в него, което изключва
скритост на осъществяваното владение (в този смисъл Решение №
50148/24.01.2023 г. по гр.д. № 407/2022 г. на ВКС, I г.о.). Намерението за
своене на владеещия ищец е по отношение на целия имот и се предполага
на основание презумпцията, установена с нормата на чл. 69 от ЗС, която
не беше оборена в хода на производството по делото. Десетгодишният
давностен срок, считано от датата на предаването на владението на имота
– 16.10.2012 г. е изтекъл към датата на подаване на исковата молба –
12.06.2023 г. През този период ищецът П. В. е упражнявал фактическа
власт върху имота чрез наемателя си, като владението му е било
постоянно, непрекъснато, явно и необезпокоявано от никого. По делото
няма доказателства за разваляне на предварителния договор, поради което
П. В. от 16.10.2012 г. е продължил да упражнява фактическа власт върху
процесния имот въз основа на предварителния договор и при платено
капаро от 10 000,00 лв. Установи се по делото, че през целия този период
ищецът П. В. се е представял за собственик на имота и никой не е
оспорвал собственическите му претенции спрямо процесния имот.
Липсват доказателства ответницата или други лица да са оспорвА.
правото на собственост на ищеца върху процесния имот. След предаване
владението върху имота на 16.10.2012 г. никой от продавачите по
предварителния договор не е влизал във владение на процесния имот, нито
38
е предявявал претенции за имота до образуване на производството по
настоящото дело. От последователните, логични и кореспондиращи със
събраните по делото писмени доказателства и показания на свидетелите И.
Д. и С. Б. се установява непрекъснато владение на имота от страна на
ищеца П. В., продължило в повече от необходимия срок по чл. 79, ал. 1 от
ЗС. Гореизложеното дава основание на съда да приеме, че П. В., в
качеството му на недобросъвестен владелец, е придобил целия спорен
имот, на основание давностно владение, продължило повече от десет
години.
Неоснователно е възражението на ответницата М. С., че давностният
срок за придобиване на собствеността върху имота не е изтекъл, поради
спирането на давностните срокове в периода от 13.03.2020 г. до 01.04.2022
г. по силата на чл. 3, т. 2 от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение. Съображенията за това са следните: С Решение
за обявяване на извънредно положение в Република България, взето от
Народното събрание на 13.03.2020 г., е обявено извънредно положение
върху цялата територия на Република България, считано от 13.03.2020 г.
до 13.04.2020 г. След това с Решение за удължаване на срока на обявеното
извънредно положение в Република България, взето от Народното
събрание на 03.04.2020 г., е удължен срока на обявеното с Решение на
Народното събрание от 13.03.2020 г. извънредно положение върху цялата
територия на Република България до 13.05.2020 г., включително.
Последващо решение за удължаване на извънредното положение в
страната не е взимано от Народното събрание. След изтичане на срока на
извънредното положение в страната на 13.05.2020 г., считано от
14.05.2020 г. до 01.04.2022 г. извънредното положение е заменено с
извънредна епидемична обстановка в страната. Двете понятия обаче не са
идентични. Законодателят не е регламентирал, че по време на
извънредната епидемична обстановка в страната спират да текат
давностните срокове, с изтичането на които се погасяват или придобиват
права от частноправните субекти. Съгласно чл. 3, т. 2 от Закона за мерките
по време на извънредното положение, обявено с Решение на Народното
събрание от 13.03.2020 г., и за преодоляване на последиците (заглавието е
допълнено – ДВ, бр. 44 от 2020 г., в сила от 14.05.2020 г., преди това
заглавието на закона, обн. в ДВ, бр. 28 от 2020 г., в сила от 13.03.2020 г., е
39
било Закон за мерките по време на извънредното положение, обявено с
Решение на Народното събрание от 13.03.2020 г.) за срока от 13.03.2020 г.
до отмЯ.та на извънредното положение спират да текат давностните
срокове, с изтичането на които се погасяват или придобиват права от
частноправните субекти. Вярно е, че разпоредбата се отнася до
погасителната и придобивната давност. Но доколкото извънредното
положение в страната е отменено на 14.05.2020 г., то в случая придобивна
давност не е текла само в периода от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г.,
включително. Считано от датата на отмЯ. на извънредното положение в
страната – 14.05.2020 г. сроковете, спрени по силата на закона, като
последица от обявяване на извънредното положение, продължават да текат
(в този смисъл Решение № 50106 от 15.03.2024 г. по т.д. № 1857/2022 г. на
ВКС, II т.о.). Независимо от това към датата на предявяване на исковата
претенция от П. В. против М. С. – 12.03.2023 г. десетгодишният давностен
срок е бил изтекъл, тъй като придобивна давност е текла за времето от
16.10.2012 г. до 12.03.2020 г., както и от 14.05.2020 г. занапред.
Съгласно ТР № 4/17.12.2012 г. по тълк.д. № 4/2012 г. на ВКС, ОСГК, с
изтичане на изискуемия от закона десетгодишен срок на владение
автоматично се придобива правото на собственост. Позоваването на изтеклата
придобивна давност не е елемент от фактическия състав на придобивната
давност. Веднъж установена, фактическата власт върху недвижим имот се
предполага, че продължава да бъде упражнявана от владелеца непрекъснато
до момента, в който владелецът не бъде отстранен от имота от друго лице. В
конкретния случай по делото не са представени доказателства, че владението
на ищеца е било отнето от трето лице от установяване на фактическа власт
върху имота на 16.10.2012 г. до датата на подаване на исковата молба в съда, а
и не са изложени твърдения в тази насока. Следователно към датата на
подаване на исковата молба от П. В. 10-годишният срок на придобивна
давност вече е бил изтекъл и е довел до придобиването на правото на
собственост върху процесния недвижим имот от него.
Само за пълнота на изложението, предвид направеното едва в третото
открито съдебно заседание по делото, проведено на 08.04.2024 г., от
ответницата по първоначалния иск, чрез адв. В. Ц., възражение, че
предварителният договор е сключен в гр. София в личното жилище на лицето
Т. Л., а не в гр. Пещера, както е посочено в договора, следва да се отбележи,
че в срока за отговор на исковата молба ответницата не е оспорила
съдържанието и автентичността на процесния предварителен договор,
напротив същата потвърждава сключването на предварителния договор с
посоченото в него съдържание. Съдът не споделя позицията на ответницата,
че предварителният договор е сключен в гр. София, доколкото в него ясно е
40
записано къде е сключен – в гр. Пещера и това обстоятелство не е оспорено
своевременно от ответницата. Отделно от това ответницата не може да обори
само с твърдение и показанията на свидетели, които нямат лични възприятия,
а разказват за споделеното им от нея, съдържанието на писмено
доказателство (в случая предварителен договор), върху всяка страница, на
което ответницата собственоръчно е положила подпис. Версията на
ответницата, че предварителният договор е сключен в гр. София се
опровергава и от събраните по делото гласни доказателства чрез разпита на
свидетелите С. Б. и Д. Г., които твърдят, че са присъствА. при подписването
на този договор и това е станало в гр. Пещера, както е посочено в самия
предварителен договор. Всъщност, ирелеванто за изхода на делото е
обстоятелството къде точно е подписан предварителния договор – в гр. София
или в гр. Пещера. От съществено значение е, че между страните по делото е
безспорно сключването на въпросния предварителен договор със страни –
посочените в него лица, с предмет – процесния имот и със съдържанието на
отразените в него клаузи.
Ирелевантно за изхода на делото е и обстоятелството дА. продавачите
по предварителния договор, имащи качеството на възложители по сключения
на 08.10.2012 г. Договор за поръчка с „Арис Комерс“ ЕООД, са платили
възнаграждение на изпълнителя „Арис Комерс“ ЕООД по визирания договор
за поръчка. Ангажираните писмени и гласни доказателства за изясняване на
това обстоятелство по делото не са в състояние да променят крайните изводи
на съда, че ищецът П. В. е придобил правото на собственост върху процесния
имот, на основание давностно владение, продължило повече от 10 години.
Без значение за изхода на спора е и обстоятелството, че след
възстановяване на собствеността върху процесния имот, същият е бил заведен
по данъчните партиди на Т. Л. и Е. Л.а и те, респ. наследниците им, са плащА.
данък за него до 2023 г. Константна е съдебната практика в разбирането, че
декларирането на имота в данъчната служба и заплащането на данъци
съставляват действия на обикновено управление, но не и такива, които да
установяват своенето на имота и да отблъскват владението на собственика
върху имота.
По изложените съображения, съдът намира, че предявеният от П. В.
против М. С. установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК е
основателен и като такъв следва да бъде уважен.
По насрещния положителен установителен иск с правно основание чл.
124 от ГПК, предявен от М. С. против Т. В.:
Насрещният иск е допустим. НА.це е правен интерес на ищцата М.
С. от водене на положителен установителен иск с правно основание чл.
124, ал. 1 от ГПК, тъй като същата твърди, че собственик на 1/4 идеална
част от имота, предмет на насрещната искова претенция, а ответникът П.
В. оспорва това нейно право с твърдението, че е изключителен собственик
41
на целия имот, на основание давностно владение, продължило повече от
десет години.
В тежест на ищцата М. С. е да докаже, при условията на пълно и
главно доказване по чл. 154, ал. 1 от ГПК, че е титуляр на правото на
собственост на 1/4 идеална част от процесния недвижим имот с
идентификатор 56277.502.823.1.7 по КККР на гр. Пещера на наведеното
придобивно основание - наслeдяване по закон, качеството си на наследник
по закон на наследодателя Е. Н.а Л.а, че последната е наследник по закон
на наследодателите Н. Т.ов Л. и Здр. И. Л.а, че Здр. И. Л.а е преживяла
съпруга на Н. Т.ов Л., както и че наследодателят Н. Т.ов Л. приживе е бил
собственик на процесния имот на съответното придобивно основание.
В тежест на ответника П. В. е да докаже фактите, от които
произтичат възраженията му в отговора на насрещната искова молба, в
т.ч. възражението си, че е придобил имота на основание давностно
владение, като е упражнявал в продължение на 10 години, считано от
16.10.2012 г. постоянно, непрекъснато, спокойно и явно фактическа власт
върху процесния имот с намерение да го свои.
В процесния случай от анА.за на събраните по делото писмени
доказателства се установява, че ищцата по насрещния иск М. С. е
притежавала 1/4 идеална част от процесния имот по силата на
наследствено правоприемство. Обстоятелството, че ищцата М. С. е
притежавала 1/4 идеална част от съсобствеността върху имота към датата
на сключване на предварителния договор – 15.10.2012 г. се признава
изрично от ответника П. В. в отговора на насрещната искова молба. След
като правото на собственост веднъж е придобито, то може да се изгуби,
ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него – чл. 99 от
ЗС.
В хода на процеса ищецът по първоначалния иск П. В., имащ
качеството на ответник по насрещния иск, обаче успя да докаже, че е
собственик на процесния недвижим имот, на основание давностно
владение, продължило повече от 10 години. Придобивната давност по чл.
79 от ЗС в полза на П. В. е започнала да тече на 16.10.2012 г. (давност не е
текла само в периода на извънредното положение в страната от 13.03.2020
г.. до 13.05.2020 г., включително) и е изтекла преди датата на предявяване
42
на насрещния иск за собственост от М. С. против П. В. (02.10.2023 г.).
Това налага извод, че притежаваното от ищцата право на съсобственост
върху 1/4 идеална част от процесния имот е изгубено преди предявяване
на насрещния иск, съгласно чл. 99 от ЗС, поради придобиването му от
ответника по насрещния иск на оригинерно основание - придобивна
давност.
Предвид гореизложеното насрещният установителен иск за
собственост се явява неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
По разноските:
При този изход на правния спор, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от
ГПК, право на разноски има ищецът по първоначалния иск П. В., който
има качеството на ответник по насрещния иск. Съгласно задължителните
указания, дадени в т. 1 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк.д. № 6/2012 г. на
ВКС, ОСГТК, само когато е доказано извършването на разноски в
производството, те могат да се присъдят по правилата на чл. 78 от ГПК.
В процесния случай П. В. своевременно е претендирал разноски в
общ размер на 1560,00 лв, от които: 50,00 лв. – за заплатена държавна
такса, 10,00 лв. – за заплатена такса за вписване на исковата молба,
1000,00 лв. – за адвокатско възнаграждение за осъществено процесуално
представителство по първоначалния иск и 500,00 лв. – за адвокатско
възнаграждение за осъществено процесуално представителство по
насрещния иск. За заплащането на държавната такса и таксата за вписване
на исковата молба по първоначалния иск и на адвокатското
възнаграждение за осъществено процесуално представителство по
предявения насрещен иск П. В. е представил писмени доказателства по
делото - съответно разписки (л. 23 и л. 27) и договор за правна защита и
съдействие (л. 200). Договорът за правна защита и съдействие в този
случай има характер на разписка, с която се удостоверява, че страната не
само е договорила, но и заплатила в брой адвокатското възнаграждение.
Видно от материА.те по делото, за заплащането на претендираното
адвокатско възнаграждение в размер на 1000,00 лв. за процесуално
представителство по предявения първоначален иск П. В. не е представил
писмени доказателства по делото. Доколкото не е доказано извършването
43
на разноски за адвокатско възнаграждение размер на 1000,00 лв. от П. В.
по предявения от него първоначален иск, то такива не следва да бъдат
присъждани в негова полза (арг. т. 1 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк.д. №
6/2012 г. на ВКС, ОСГТК). Ето защо в полза на П. В. следва да се присъди
сумата в общ размер на 560,00 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО , на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК,
по отношение на М. К. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ***, ет. 3,
ап. 14, че ищецът П. К. В., ЕГН **********, с адрес: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“
№ 5, е собственик на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56277.502.823.1.7 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Пещера, одобрени със Заповед № РД-18-14/20.06.2014 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо
самостоятелния обект е от 14.06.2023 г., с адрес на имота: гр. Пещера, ул. „Н.
Л.“ № 3, ет. 1, който самостоятелен обект се намира на етаж 1 в сграда с
идентификатор 56277.502.823.1, с предназначение: друг вид сграда за
обитаване, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор
56277.502.823, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност, брой нива на обекта: 1, с площ от 60,30 кв.м, с прилежащи части:
изба с площ от 54,42 кв.м и площадка пред търговския обект с площ от 39,40
кв.м, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под
обекта: няма и над обекта: няма, на основание давностно владение,
продължило повече от 10 години, считано от 16.10.2012 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. К. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ул. ***, ет. 3, ап. 14 против П. К. В., ЕГН **********, с адрес: гр.
Пещера, ул. „Н. Л.“ № 5, насрещен положителен установителен иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено по отношение на
П. К. В., че ищцата М. К. С. е собственик на следния недвижим имот: 1/4
идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56277.502.823.1.7 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Пещера, одобрени със Заповед № РД-18-14/20.06.2014 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния
44
обект е от 14.06.2023 г., с адрес на имота: гр. Пещера, ул. „Н. Л.“ № 3, ет. 1,
който самостоятелен обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор
56277.502.823.1, с предназначение: друг вид сграда за обитаване, която сграда
е разположена в поземлен имот с идентификатор 56277.502.823, с
предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на
обекта: 1, с площ от 60,30 кв.м, с прилежащи части: изба с площ от 54,42 кв.м
и площадка пред търговския обект с площ от 39,40 кв.м, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под обекта: няма и
над обекта: няма.
ОСЪЖДА М. К. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ***, ет. 3,
ап. 14, да заплати на П. К. В., ЕГН **********, с адрес: гр. Пещера, ул. „Н.
Л.“ № 5, сумата в общ размер на 560,00 лв. (петстотин и шестдесет лева) –
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Пазарджик в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пещера: _______________________
45