РЕШЕНИЕ
№ 157
29.07.2020 г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд
граждански състав на четвърти юни
през две хиляди и двадесета година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Диана Каравасилева
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 856 по описа за 2019 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод исковата молба на Р.Н.А., ЕГН **********,***, против ЕС
на комплекс „Галерия”, находяща се в гр. Обзор, ул. „С.**, представлявана от П.Д.Твърди се, че ищецът е собственик на ап.22
в ответната ЕС. На 19.08.2019 г. същият получил на електронния си адрес
протокола на Общото събрание на собствениците в комплекс Галерия, проведено на
13.08.2019 г. Твърди се, че ОС било свикано от УС на ЕС с покана, обективираща
обявен дневен ред, подписана от лицата, свикали събранието, и била поставена на
01.08.2019 г. На 13.08.2019 г. от 10.00 ч. на територията на рецепцията в
корпус G било
проведено събранието,
като след приключването на
регистрацията било обявено, че били представени 66,12 % идеални части от общите
части на ЕС и на основание чл.15, ал.2 от
ЗУЕС началото на събрание било отложено с един час за 11,30 ч. Към този час,
без да се провежда повторна проверка, било обявено, че за провеждането на ОС
имало необходимия кворум и събранието се провело при
следния дневен ред:
1.Отчет на Управителния съвет за периода 01.09.
2018 г.- 31.07.2019 г.;
2.Отчет на Контролния съвет за периода
01.09.2018 г.- 31.07.2019 г.;
3.Вземане на решение за определяне на идеалните
части от общите части по смисъла на чл.17, ал.4 от ЗУЕС;.
4.Вземане на решение за вноски във Фонд „ Ремонт
и обновяване”;
5.Вземане на решение за размера на таксата за
поддръжка на общите части на комплекса;
6.Приемане на бюджет за приходи и разходи по
поддръжка, обслужване и ремонти на комплекс Галерия за периода 01.09.2019 г.-
31.08.2020 г.
Счита
се, че ОС било незаконосъобразно и проведено в нарушение на процедурните
правила. На първо място се заявява, че изчисляването на кворума на база
идеалните части от общите части на всички самостоятелни обекти в проценти,
които били пресметнати от сертифициран оценител и предложени за одобряване от
ОС в т. 3 от дневния ред, било неправомерно, тъй като процедурата за одобряването
им следвало да предшества използването на тези данни за определянето на
кворума. Не ставало ясно по какъв начин е бил изчислен кворума във всеки
момент, в който е бил изчисляван- към първоначалната регистрация, към
последващата. Сочи
се, че гласуването по т.1 и т. 2
от дневния ред на ОС било проведено без да били
одобрени ид.части в проценти за всички самостоятелни обекти в ЕС на комплекса.
Навеждат се доводи и за допуснати нарушения в представителството на различни
собственици, като се
сочи, че един пълномощник е представлявал повече от трима собственици- Н. Дуланска, X. Драгоев, като в списъка на
участниците не било отразено, че същите са
представители, както и не били приложени копия от пълномощните. Заявява се, че в нарушение на
чл.14, ал.5 от ЗУЕС в списъка на участниците не било посочено кой от
собствениците бил представен от пълномощник. На следващо място се твърди, че за решението по т.3 се
изисквало кворум от 2/3 от самостоятелните обекти в комплекса за одобряване на
процентите на идеалните части на същите, какъвто кворум нямало. Заявява се, че
събранието било проведено без надлежно изчисляване на кворума и при неизпълнена
процедура за одобряване от ОС на определените идеалните части от общите части
на всеки самостоятелен обект, съгласно чл. 17, ал.6 от ЗУЕС. На независимо
основание решенията по т. 4 и т. 5 от дневния ред на ОС били незаконосъобразни
и поради противоречие с нормите съответно на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС. На
следващо място в протокола и приложенията към него не било отразено кой от собствениците,
присъствали на събранието как бил гласувал по всички точки от дневния ред на ОС
с техните подписи, което било задължително изискване на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС.
Наред с това копието на протокола на ОС, което било предоставено на ищеца на
19.08.2019 г., не било зверено с „Вярно с оригинала", както изисквал чл.
16 от ЗУЕС. На следващо място поканата за ОС, поставена на 01.08.2019 г., не
била подписана от М. Дулански, тъй като по това време същият не пребивавал на
територията на гр.Обзор. На следващо място съобщението за изготвянето на
протокола на ОС не било подписано и поставено от председателя на УС съобразно
чл. 16, ал.7 от ЗУЕС. Всички изброени нарушения били повлияли съществено на
провеждане на събранието, поради което се моли да бъдат отменени всички
решения.
В срокът
по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от ЕС. Твърди се неоснователност на
наведените твърдения. Навеждат се доводи за липса на нарушения относно
представителството на събранието. Не отговаряла на истината твърдението, че
нямало отчитане на гласовете „против” и
„въздържал се”, което било видно от протокола. Гласувано
било с бюлетини, с които по всеки въпрос от дневния ред
собственикът/пълномощникът гласувал „за”,
„против” или „въздържал се”, като собственоръчно се подписвал на бюлетината и
така ставало ясно кой как бил гласувал, както и винаги можел да се провери
кворумът за всеки едни от въпросите. Възражението на ищеца за
незаконосъобразност на провеждане на общото събрание поради отчитане на кворума
въз основа на новоизготвената експертиза било неоснователно, защото събранието
било проведено поради липса на кворум в първоначалния час при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС. По отношение на
твърдението за това, че решенията по т. 4 и т. 5 били в противоречие с чл. 50 и
чл. 51 от ЗУЕС, не били придружени от никакви конкретни аргументи. Съгласно
предложението за набиране на средства във фонд „Ремонти и обновяване” бил спазен принципа на чл. 50 за начина на определяне
на вноските на всеки едни от самостоятелните обекти- за база е взет 1% от
минималната работна заплата за страната за най-малкия обект. За останалите
пропорционално било определено задължението на този принцип. По отношение на
решението по т. 5 със същото не бил променен начина на определянето на
годишната такса за поддръжка на комплекса- на кв.м. разгъната застроена площ с
решения преди години и до настоящата година се е плащало именно по този начин,
като на това събрание било взето решение да се увеличи само размера.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с правно
основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
По делото не се спори, че ищецът
е етажен собственик в процесната етажна собственост и в този смисъл има правото
да оспорва законосъобразността на взетите решения. Молбата е депозирана в срока
по чл.40, ал.2 от ЗУЕС и се явява допустима.
С оглед вида на
настоящата претенция /конститутивен иск/, съдът дължи произнасяне само досежно
наведените в исковата молба твърдени нарушения. Всякакви допълвания, направени
извън исковата молба и в писмената защита, не следва да бъдат разглеждани.
От страна на ищецът
е наведено твърдение, че е било направено оспорване съдържанието на протокола
от общото събрание на основание чл. 16, ал.9 от ЗУЕС. Действително към исковата
молба е представено възражение, изхождащо от ищеца, на което е отразено, че е
получено на 23.08.2019 г. от „Г.Димитрова”, като е положен и подпис, който
предполагаемо е на лицето, чието име е посочено. По делото няма спор, че
председател на УС е П.Д.В този смисъл не става ясно пред кого е било депозирано
и от кого е било получено въпросното възражение на ищеца. Ако се приеме, че
„Г.Димитрова” е Гергана Димитрова, за която няма спор, че е член на УС, същата
не разполага с представителни функции. Дори обаче да се пренебрегне факта на
получаването на възражението не от Председателя на УС, а от негов член, видно
от съдържанието на възражението, същото няма характер на възражение по смисъла
на чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Изложеното в него не касае неточности в протокола,
които се желае да бъдат отстранени, а съставлява на практика оспорване
решенията на събранието, като почти преповтаря исковата молба. Ето защо
настоящата инстанция счита, че оспорване съдържанието на протокола по смисъла
на цитираната по- горе норма не е било направено, поради което следва да се
приеме, че изложеното в него е случилото се в действителност на събранието.
Относно твърденията
за начина на изчисляване на кворума за провеждане на събранието:
Твърди се от
ищецът, че неправилно при определяне кворума на събранието е взето предвид
заключение на сертифициран оценител, което не било одобрено предварително от
общото събрание. Видно от протокола от проведеното събрание, в същият не е
отразено, че при изчисляване на кворума за провеждането му са били взети
посочените в заключението на оценителя, предмет на т.3 от дневния ред,
стойности в процентно отношение на идеалните части. Действително не става ясно
при посочването в списъка на присъстващите в проценти идеалните части на всеки
обект, от къде е взета съответната цифра, но видно от същия в него са отразени
идеалните части в квадратни метри. Доколкото в протоколът е отразено, че
събранието е проведено при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, т.е. при спадащ
кворум, и предвид факта, че по делото няма спор, че събранието се е провело при
кворум, далеч надвишаващ изискуемите 33% идеални части от общите части на
сградата, съдът намира, че събранието е проведено законосъобразно от гледна
точка на кворума за провеждането му. Следва да се посочи, че ищецът в съдебно
заседание от 04.03.2020 г. заяви, че не оспорва заложените в заключението на
сертифицирания оценител приравнявания на квадратни метри идеални части към
проценти. Ето защо съдът намира, че не е допуснато соченото нарушение на
процедурните правила за провеждане на общото събрание досежно начина на
изчисляване на кворума на събранието. Същият е бил над 33%, както изисква
нормата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, поради което е нямало пречка да се проведе
събранието.
По отношение на
твърдението, че поканата не била подписана от М.Дулански, съдът счита, че е без
значение дали подписа е на това лице или не, тъй като по делото не е спорно, че
останалите подписани лица са председател и членове на УС, както и че подписите
са техни. Следва да се посочи, че само подпис на председателят на УС по мнение
на настоящият състав е достатъчен за да се приеме, че поканата изхожда от УС.
Дори и да се установи, че подписа действително не е на Дулански, то това
нарушение не е толкова съществено, че да влече след себе си отмяна на взетите
решения, тъй като всички останали подписи не се оспорват, че са на лицата,
посочени като председател и членове на УС.
По отношение на
твърдението, че съобщението за изготвения протокол не било поставено и
подписано от председателя на УС, както и че предоставения на ищеца екземпляр от
протокола не носел заверка за вярност с оригинала, тези нарушения не са от
категорията на съществените за да съставляват самостоятелно основание за отмяна
на решенията на проведеното общо събрание. Съобщението за изготвения протокол е
относимо единствено към преценката дали подадената искова молба по чл.40 от ЗУЕС е в срок или не, за което по делото няма спор.
По отношение на
твърдението, че решението по т.3 не било взето с изискуемият кворум: Нормата на
чл. 17, ал.4 от ЗУЕС предоставя възможност, когато в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните
идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните
части за всеки самостоятелен обект да се
определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и
складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на
всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в проценти. Ал.5 въвежда още две основания кога може общото събрание
да приеме едно такова определяне на идеалните части от общите части за всеки
обект. В случая не сме изправени пред нито една от хипотезите на ал.4 и ал.5.
Такова определяне на идеалните части е допустимо само в случай, че в
документите за собственост на самостоятелните обекти не са посочени съответните
идеални части от общите части на сградата. Видно от представения от ищеца
нотариален акт, в същият е изрично упоменато, че се купува самостоятелен обект,
ведно с 11,75 кв.м. идеални части от общите части. Законът не поставя условие
изрично същите да са определени в процентно съотношение, поради което
посочването на ид.ч. в кв.м. е достатъчно да се приеме, че не е налице
хипотезата на ал.4 на чл.17. Видно от самият протокол, в т.3 е посочено, че в
нотариалните актове на всеки собственик идеалните части са описани в
кв.м., а не в проценти /факт, който не е спорен/, и само за целите на общите
събрания е необходимо процентното им изражение. Изрично е посочено, че това не
променя размера на собствеността на общите части, нито изменя документа за
собственост на всеки един етажен собственик. В този смисъл, макар и записано,
че т.3 касае вземане на решение за определяне на ид.ч. от общите части по
смисъла на чл.17, ал.4 от ЗУЕС, мотивите в протокола не сочат, че се касае за
хипотезата именно на чл.17, ал.4 от ЗУЕС. В случая е извършено просто
превръщане на посочените в титула за собственост на всеки собственик идеални
части от квадратни метри в проценти. Както бе посочено по- горе цитираната
норма е приложима само в случай на непосочване в титула за собственост на
притежаваните ид.ч. от общите части не само в процентно изражение, но и в
квадратни метри. Едва тогава е налице неяснота по какъв начин следва да се
изчислява кворума на всяко общо събрание и именно в тази връзка и само в такъв
случай законът дава правомощията това да стори общото събрание. Етажната
собственост няма твърдения да е изправена и пред някоя от предпоставките на
ал.5. В този смисъл взетото решение не е такова по ал.6 на чл.17 и за вземането
му не е бил необходим квалифицирания кворум, посочен в нормата.
По отношение на
твърдението, че в протокола и
приложенията към него не било отразено кой от собствениците, присъствали на
събранието как бил гласувал по всички точки от дневния ред на ОС с техните
подписи, което било задължително изискване на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, съдът не го споделя. Видно от изложеното в началото на протокола, било е
оповестено, че гласуването ще се извършва с отделни бюлетини за всяко решение,
за което явстват и представените от ответника бюлетини.
По отношение на
наведените възражение относно нарушения в представителството на събранието,
съдът го намира за основателно. Видно от списъка на присъстващите, за който не
се спори, че е този, попълнен за самото събрание, в същият не е отразено
участие на пълномощници. Същевременно, обаче, към преписката за общото
събрание, представена от ответната страна, са приложени множество пълномощни.
Липсата на надлежно отразяване дали собственика е присъствал лично или чрез
упълномощено от него лице, с оглед изричните възражения в тази насока, прави
невъзможна преценката дали подписаното срещу всеки един обект лице надлежно е
упражнило правото на участие на съответния собственик в събранието, дали същото
е имало правото да гласува, респективно да задължава собственика с взетите
решения. По делото липсват и данни, от които да се направи преценка дали всяко пълномощно
/ако собственика е бил представляван от пълномощник/ следва изискуемата от
чл.14 от ЗУЕС форма на представителство, предвид липсата на яснота
упълномощеното лице какво отношение има към етажната собственост.
Неотразяването най- малко на името на лицето, положило подписа в списъка на
присъстващите на събранието, не може да съотнесе дадено пълномощно към
конкретния самостоятелен обект, респективно не става ясно дали упълномощеното
лице е именно лицето, подписало се и присъствало на събранието. Нарушението е
съществено, поради което само на това основание взетите решения на проведеното
общо събрание се явяват незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
С оглед изхода на
производството следва да бъде уважено искането на ищеца за присъждане на
сторените по делото съдебно- деловодни разноски. Видно от представеният в тази
връзка нарочен списък, А. претендира сумата от общо 492 лв. Като доказателство
обаче за реално сторените разноски се представя единствено фискален бон за
сумата от 86 лв., издаден от хотел „Мариета палас”, като съдът приема, че
същата обективира плащане за нощувка на 03.03.2020 г. За останалите
претендирани разходи, извън държавната такса, касаещи транспорт и още една
нощувка, не са представени доказателства, от които да се следва извода, че
такива реално са сторени. В този смисъл на ищецът следва да бъде присъдена
единствено сумата от 166 лв. /80 лв.- държавна такса, и 86 лв.- нощувка за
03.03.2020 г./.
Мотивиран от
горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ всички решения, взети на проведеното Общо събрание на Етажната собственост на
комплекс „Галерия”, находяща се в гр. Обзор, ул. „С.**, представлявана от П.Д.,
в качеството й на председател на УС, обективирани в нарочен протокол от
13.08.2019 г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „Галерия”, находяща се в
гр. Обзор, ул. „С.**, представлявана от П.Д. в качеството й на председател на
УС, да заплати на Р.Н.А., ЕГН **********,***, сумата от 166 лв., представляващи направени разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен
съд- Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: