№ 253
гр. Русе, 11.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на шестнадесети
септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галина Магардичиян
при участието на секретаря Мариета Цонева
като разгледа докладваното от Галина Магардичиян Гражданско дело №
20214500100282 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД.
Ищците А.В.С. и О.И.С.. твърдят, че с ответното дружество сключили
предварителен договор за продажба на недвижим имот на 03.07.2008г.
Съгласно този договор „В.-В.С.“ЕООД се задължил да им продаде следния
недвижим имот-апартамент № 2 на първи жилищен етаж с обща площ,
приблизително около 98кв.м., състоящ се от дневна, кухня, спалня,входно
антре, санитарни помещения, открита тераса с площ около 30кв.м.,с
прилежащо избено помещение към апартамента, съгласно таблица за
ценообразуване, при граници за апартамента: кафе-бар, ап.1, терен,улица,
заедно с припадащите се идеални части от дворното място, съставляващо по
кадастрална карта поземлен имот 63427.2.1382 с площ 289кв.м., който имот е
с административен адрес-гр.Русе, ул.“Алеко Константинов“ № 1. Ответникът
следвало да им продаде имота с нотариален акт в срок до 31.03.2009г като
срещу неговото задължение те трябвало да му заплатят сумата от 100 000евро
при посочения в договора план. След сключване на договора и в изпълнение
на поетите с него задължения пристъпили към плащане и заплатили на
ответника, както следва: 5000 евро при подписване на договора; 15 000евро на
11.07.2008г; 5000евро на 02.09.2008; 8 000евро на 05.09.2008г; 7 000евро на
08.09.2008г и на 11.09.2008г сумата от 5000евро. За всяко тяхно плащане била
оформена разписка на гърба на предварителния договор. В срок до
11.09.2008г изплатили на ответника сума в общ размер на 45 000евро. С оглед
обстоятелството, че към уговорената в договора дата на завършване на
сградата в груб строеж-12.09.2008г, не заплатили разликата до 60 000евро,
тъй като било явно, че ответникът е в забава при изпълнение на задълженията
си, както и че няма да бъдат изпълнени в срок. След дълго преустановяване
на възможността за контакт с ответника, на 29.11.2011г подписали анекс към
сключения предварителен договор, с който уговорили в писмен вид
1
постигнатото съгласие за намаляване на цената на имота от 100 000евро на
45 000евро. Твърдят, че ответникът не е изпълнил своите съществени
задължения по договора, както и най-важното да им прехвърли собствеността
върху имота. Към датата на предявяване на иска закупеният от тях имот е
нанесен в СГКК-Русе и представлява обект с идентификатор 63427.2.1382.8.3
с адрес в гр.Русе, ул.“Алеко Константинов“ № 1, ет.2, ап.3, с площ от
83.55кв.м. и прилежащи части-идеални части от сградата- 7.066%, изба № 3 с
площ от 3.97кв.м. и тераса с площ 19.94кв.м., ниво-едно, предназначение на
самостоятелния обект-жилище,апартамент, който има следните съседни
самостоятелно обекти в сградата : на същия етаж: 63427.2.1382.8.4,
63427.2.1382.8.1, под обекта-63427.2.1382.8.20, 63427.2.1382.8.21; над обекта :
63427.2.1382.8.8, 63427.2.1382.8.9, 63427.2.1382.8.7. Искат от съда да
потанови решение, с което да обяви за окончателен сключеният с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на описаният по-горе недвижим
имот.
Ответникът „Д-.В.Е.“ЕООД не е депозирал писмен отговор по делото по
реда и в срока на чл.131 ГПК и не е взел становище по основателността на
иска.
Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства заедно и
поотделно, приема за установена следната фактическа обстановка:
На 03.07.2008г между „В.-В.С.“ЕООД-Русе в качеството на продавач и
на О.И.С.. в качеството на купувач е сключен предварителен договор за
продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава да
продаде на купувача следния недвижими имот от обществено-жилищен
комплекс „ДАВ 8“, който ще се изгради в тр.Русе по ул.“ Алеко
Константинов“ № 1 и ул.“Константин Величков“, а именно-апартамент № 2
на първи жилищен етаж с обща площ приблизително от около 98кв.м.,
състоящ се от дневна, кухня, спалня, входно антре, санитарни помещения,
открита тераса с площ от около 30кв-м-, с прилежащо избено помещение към
апартамента, съгласно таблица за ценообразуване, при граници за
апартамента : кафе-бар, ап.1, терен, улица, заедно с припадащите се идеални
части от общите части на сградата и съответните идеални части от дворното
място, съставляващо по кадастрална карта поземлен имот 63427.2.1382 в
гр.Русе по кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-18 от
16.05.2007т на изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, с адрес
ул.“Алеко Константинов“ № 1 с площ от 289кв.м., с трайно предназначение-
урбанизирана, начин на трайно ползване:ниско застрояване / до 10м./, стар
идентификатор : кв.262, п-л ХIII, при съседи: 63427.2.1402; 63427.2.1383;
63427.2.944; 63427.2.945. Срещу това купувачът се е задължил да заплати на
продавача като цена на закупения от него имот сумата от 100 000евро с
включен ДДС, платими по следния начин:
При подписване на предварителния договор е заплатил сумата от 5000
евро
До 12.07.2008г ще заплати сумата от 15 000 евро
На груб строеж/ 12.09.2008г/ ще заплати още 40 000евро,
Остатъкът от продажната цена в размер на 40 000евро ще се заплати при
подписване на нотариалния акт.
2
Съгласно раздел III, чл.4 от договора страните се задължават да сключат
договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт след снабдяване
на продавача с разрешение за ползване на сградата и изплащането на
нотариална покана от страна за продавача за окончателно уреждане на
отношенията в 10-дневен срок от получаването й, но не по-късно от
31.03.2009г. В чл.7 от договора е посочен вина на апартамента и сградата, в
който се намира, в който същият следва да бъде предаден от продавача на
купувача.
Върху гърба на договора се съдържат разписки, според които продавача
е получил на 11.07.2008г сумата от 15 000 евро; на 02.09.2008- 5000 евро; на
05.09.2008- 8000 евро; на 08.09.2008г- 7 000евро и на 11.09.2008г- 5 000евро.
На 29.11.2011г между страните по предварителния договор е сключен
анекс към него, според който страните са констатирали и договорили, че
продавачът не е изпълнил задължението си да завърши строителството на
обекта в срок, площта на продавания апартамент е по-малко от уговорените
98кв.., продавачът не е в състояние на прехвърли собствеността върху
уговорената с предварителния договор тераса с площ около 30кв.м., тъй като
съгласно Заповед РД-14-34 от 28.05.19 тази част от него подлежи на събаряне
като незаконно строителство/обстоятелство, което е станало известно на
купувача към датата на подписване наанекса/, тъй е в забава и не е изпълнил и
други свои съществени задължения / например липсата на топлофициране на
сградата, съществена забава при изпълнение на задължението за прехвърляне
на имота с нотариален акт и други/. С анекса страните заявяват, че към датата
на подписване на анекса купувачът е заплатил обща сума в размер на 45 000
евро, като за направените плащания са оформени разписки на гърба на
екземпляра от предварителния договор, който се намира при купувача.
Продавачът е декларирал, че е приел извършените плащания и няма
възражения към купувача относно точното изпълнение на задълженията му по
т.3 от предварителния договор за продажба на недвижим имот от 03.07.2008г.
В чл.3 от анекса страните са договорили, че поради неизпълнение на
съществени задължения на договора от страна на продавача, страните
договарят, че цената на закупения недвижим имот намалява на 45 000 евро,
изплатени от купувача на продавача, в който смисъл се изменя й т.3 от
основния договор.
Не е спорно, че апартамента, предмет на предварителния договор,
според справка по кадастрална карта, издадена от Служба по геодезия,
картография и кадастър-Русе представлява самостоятелен обект с
идентификатор 63427.2.1382.8.3 с адрес-гр.Русе, ул.“Алеко Константинов“ №
1, ет.2, ап. А3. Същият се намира в сграда с идентификатор 63427.2.1382.8 с
предназначение-жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в
поземлен имот с идентификатор- 63427.2.1382. Предназначението на
самостоятелния обект е жилище, апартамент със застроена площ 83.55кв.м. с
7.066% идеални части от сградата, изба 3 с площ 3.97кв.м. и тераса по
чл.124,т.2 с площ от 19.94кв.м., при граници за самостоятелния обект: на
същия етаж- 63427.2.1382.8.4, 63427.2.1382.1; под обекта: 63427.2.1382.8.20,
63427.2.1382.8.21; над обекта: 63427.2.1382.8.8, 63427.2.1382.8.9,
63427.2.1382.8.7
Според представеното удостоверение от Д“МДТ“-Община-Русе от
3
26.03.2021г данъчната оценка на апартамента е 86 515.10лв.
Видно от представеното удостоверение за сключен гражданки брак,
издадено от Община-Русе, О.И.С.. и А.В. Делийска са сключили граждански
брак на 15.05.1997г, след сключването на който жената е приела фамилното
име С..
След извършена от съда служебна справка в търговски регистър е
установено, че дружеството-ответник „Д-.В.Е.“ЕООД, ЕИК ********* е
правоприемник на „В.-В.С.“ЕООД, ЕИК *********, осъществено чрез
вливане/ Договор за преобразуване на търговски дружества чрез вливане от
10.08.2012г/
С НА № 113,т.ІV,рег № 15042,д.№ 577/16.11.2007г „В.-В.С.“ЕООД е
закупил от С.П.Б. 11/285.50ид.ч. от имот с идентификатор 63427.2.1382, с НА
№ 76,т.І,рег № 2200,д.№ 64 от 27.02.2008г дружеството е закупило от Д.Р.Н.
южна част от сграда и 2/3 ид.ч. от 264.50/285.50 ид.ч. от имот с
идентификатор 63427.2.1382, с НА № 78,т.І,рег № 2260,д.№ 65 от 28.02.2008 е
закупило от С.Н.А. 1/10ид.ч. от 264.50/285.50ид.ч. от имот с идентификатор
63427.2.1382, с НА № 27,т.І, рег № 1098,д.№ 22 от 04.08.2008г е закупило от
И.В.И. 10/285.50ид.ч. от имот с идентификатор 63427.2.1382, с НА № 75,т.І,
рег № 2168,дело № 63 от 26.02.2008г дружеството е закупило от Л.В.Н.
северната част от жилищна сграда, ведно с 1/3ид.ч. от 264.50/285.50.ид.ч. от
имот с идентификатор 63427.2.1382.
За строежа на сграда в имот с идентификатор 63427.2.1382 на „В.- В.С-
.“ЕООД, представлявано от В.С.Е. е издадено разрешение за строеж № 156 от
10.03.2008г.
Видно от удостоверение № 120 от 09.07.2012г., издадено от Община-
Русе „жилищна сграда“/кафе-бар в сутерена, 3 магазина и аптека на партер и
18 апартамента/, находяща се в УПИ ХІІ-1382 в кв.262 по плана на гр.Русе,
ул.“Алеко Константинов“ и ул.“Константин Величков“/ъгъла“ с
идентификатор 63427.2.1382.8 е въведена в експлоатация.
Според удостоверение от 17.05.2021г, издадено от СВ-Русе в периода
от 01.01.2001 до 07.05.2021г е налице вписване само на исковата молба по
настоящото дело,т.е липсват данни за вписвания на наложени обезпечителни
мерки от ЗПКОНПИ срещу „Д.-В.Е“ЕООД.
О.И.С.. и А.В.С. са представили декларации за гражданство и
гражданско състояние по чл.25 ЗНН,в която се съдържа и декларация, че
сумата от 45 000евро е действителната договорна цена между страните в
сделката.
От ТД на НАП-Варна, офис Русе е представена справка за общите
задължения на „Д-.В.Е.“ЕООД, актуална към 06.07.2021г, според която
общите му публични задължения са в размер на 771 213.80лв, от който
122 030.27лв главница и 649 183.53лв лихви.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
изводи:
От събраните по делото писмени доказателства, съдън намира, че са
4
налице предпоставките за обявяване за окончателен на предварителният
договор, сключен между страните на 03.07.2008г с анекс към него от
29.11.2011г.
За да бъде уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да се установят
процеса кумулативното наличие на няколко предпоставки.
На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска
следва да е действителен, за да може да породи правни последици. За да е
действителен, договорът следва за е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от
ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателният договор, като при покупко- продажбата тези съществени
условия са индивидуализиран обект и цена; да съдържа клауза за сключване
на окончателен договор, която именно определя характера на договора като
предварителен.
На следващо място е необходимо да е изтекъл срока на договора или да
е станало изискуемо задължението на ответника; към момента на
постановяване на решението ответника да притежава правото на собственост
върху вещта- предмет на обещания договор и ищецът да е изправна страна по
него.
Видно от съдържанието на предварителният договор и анекса към него,
договорът е действителен, тъй като е сключен в предвидената от закона
форма, съдържа клаузи относно всички съществени условия на окончателния
договор- апартамента, предмет на предварителния договор е
индивидуализиран, посочена е цената за закупуването му, която страните
окончателно са определили с анекса от 29.11.2011. Съдържа и клауза за
сключване на окончателен договор.
По делото е установено, че имотът предмет на предварителният договор
са намира в сграда, която с удостоверение № 120 от 09.07.2012г, издадено от
Община-Русе е въведена в експлоатация, т.е може да бъде предмет на
покупко-продажба.
Установено по делото е, че купувача по предварителният договор О.С. е
изплатил изцяло продажната цена в общ размер на 45 000 евро, която
продажна цена е определена окончателно с анекс от 21.11.2011г, за която
продавачът по предварителния договор в същия анекс изрично е заявил като
окончателна продажна цена, както и е потвърдил заплащането й от страна на
купувача. В този смисъл по делото е установено пълното изпълнение на
задълженията по договора от страна на купувача. От друга страна по делото е
установено, че продавача не е изпълнил основното си задължение да
прехвърли имота на купувача с нотариален акт в предвиденият в договора и
анекса към него срок.
Купувач по предварителният договор е О.И.С.. като същият е сключен
по време на брака му с А.В.С.. Предварителният договор не е акт на
разпореждане с право на собственост. Правото на собственост върху имота
преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва
при сключването на окончателния договор, респ.от момента на влизане в сила
на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен.
В този момент настъпва транслативния ефект на разпоредителната сделка, т.е.
5
осъществява се разпореждането с вещ, съпружеска имуществена общност, по
смисъла на чл.24 ал.4 СК. По отношение на предварителния договор,
съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за
сключване на окончателния договор по съдебен ред, като същото следва да
бъде дадено изрично и то в изискуемата от закона форма за действителност,
предвидена за самия предварителен договор. В настоящият случай искът за
обявяване на предварителният договор за окончателен е предявен от двамата
съпрузи, с оглед което съдът намира, че неучастващата като страна по
предварителния договор съпруга А.В.С. е заявила изрично съгласието си за
сключване на окончателен договор и това е направено в предвидената от
закона писмена форма, която е форма за действителност.
От друга страна по делото са представени писмени доказателства-
нотариални актове, от който е видно, че продавачът по предварителния
договор „ В.-В.С.“ЕООД, чийто правоприемник е ответника по иска-„Д-
.В.Е.“ЕООД, представляван от В.Е., е придобил собствеността върху
дворното място, в което е построена сградата, в която се намира апартамента,
предмет на предварителния договор. Дружеството е имало издадено
надлежно разрешение за строеж на сградата № 156 от 10.03.2008г и същата е
въведена в експлоатация по надлежния ред, видно от удостоверение № 120 от
09.07.2012, издадено от Община-Русе.
С оглед изложеното въззивният съд намира, че са налице всички
предпоставки на чл.362 ГПК вр чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на
предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот между
страните за окончателен. Събраните по делото писмени доказателства
удостоверяват изпълнението на особените изисквания на закона при
сключване на договор за покупко-продажба по нотариален ред и са налице
всички предпоставки за уважаването на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Евентуалното наличието на непогасени данъчни задължения за имота,
тъй като от представената справка по чл.87, ал.6 ДОПК/от л.31 до л.51 от
делото/ е видно, че дружеството продавач има публични задължение в размер
на 771 213.80лв, но няма данни същите касаят ли процесният недвижим имот.
Съдът намира, че това не е пречка за уважаването на иска, тъй като съгласно
чл.364, ал.2 ГПК препис от решението не се издава, докато ищците не
докажат, че са заплатени дължимите данъци и такси за имота.
Съгласно чл.364 ГПК ищците следва да заплати на основание т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД по сметка на Русенския окръжен
съд такса /върху продажната цена на имота- 45 000 евро или в левова
равностойност 88 012.35лв, която е по-висока от данъчната оценка-
86 515.10/ в размер на 670.56лв., както и местен данък в размер на 173.03лв.
по сметка на Община Русе, определен по чл. 15, ал.2 от Наредба №20 за
определяне размера на местните данъци на територията на община
Русе/приета на основание чл.1, ал.2 от ЗМДТ с Решение № 79 по Протокол №
7/28.02.2008 г., изменена с Решение № 447 по Протокол № 22/29.01.2009 г.,
решение № 748/10.12.2009 г., решение № 783 по Протокол № 37/28.01.2010 г,
решение № 1098 по Протокол № 54/27.01.2011 г., решение № 1129 по
Протокол № 56/24.02.2011 г., решение № 25 по Протокол № 3/15.12.2011 г.,
решение № 266 по Протокол № 13/12.07.2012 г., решение № 841 по Протокол
6
№ 32/12.12.2013 г.; изм. с Решение № 1308 по Протокол № 47/26.02.2015 г.,
Решение № 186 по Протокол № 8/21.04.2016 г; Решение № 335 по Протокол
№ 13/19.09.2016г., Решение № 401 по Протокол № 16/15.12.2016 г/, за което
следва да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.
Ищците не са претендирали разноски по делото, поради което такива не
следва да им се присъждат.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен, на осн чл.19, ал.3 ЗЗД, по иск, предявен от
О.И.С.., ЕГН ********** и А.В.С., ЕГН ********** и двамата от гр.Русе
срещу „Д-.В.Е.“ЕООД, ЕИК ********* /правоприемник на „В.-В.С.“ЕООД-
заличен търговец/, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 03.07.2008г, с анекс към него от 29.11.2011г, по силата на който „В.-
В.С.ЕООД се е задължил да продаде на О.И.С.. следният недвижим имот,
представляващ към настоящия момент самостоятелен обект с идентификатор
63427.2.1382.8.3 с адрес-гр.Русе, ул.“Алеко Константинов“ № 1, ет.2, ап. А3.
Същият се намира в сграда с идентификатор 63427.2.1382.8 с
предназначение-жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в
поземлен имот с идентификатор- 63427.2.1382. Предназначението на
самостоятелния обект е жилище, апартамент със застроена площ 83.55кв.м. с
7.066% идеални части от сградата, изба 3 с площ 3.97кв.м. и тераса по
чл.124,т.2 с площ от 19.94кв.м., при граници за самостоятелния обект: на
същия етаж- 63427.2.1382.8.4, 63427.2.1382.1; под обекта: 63427.2.1382.8.20,
63427.2.1382.8.21; над обекта: 63427.2.1382.8.8, 63427.2.1382.8.9,
63427.2.1382.8.7, с пазарна цена 45 000евро и данъчна оценка 86515.10лв.
ОСЪЖДА О.И.С.., ЕГН ********** и А.В.С., ЕГН ********** и
двамата от гр.Русе да платят по сметка на РОС д.т. по прехвърляне на имота в
общ размер на 670.56лв, а по сметка на Община –Русе местен данък в общ
размер на 173.03лв, за обезпечаване на които съдия по вписвания при АВ-
Русе на осн чл. 364,ал.1 ГПК, да впише възбрана върху описаният по-горе
недвижим имот до заплащане на горните разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд-
гр.Русе в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението, след влизането му в сила, да не се издава докато
ищците не докажат, че са заплатено разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
7