Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 04.08.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесети юли две хиляди и двадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря Ивелина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
480/2020година по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе,
съобрази следното:
Предявени
са обективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал.2, пр. 5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД и чл. 33 ЗС от М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н., ЕГН ********** и В.Й.К., ЕГН **********
тримата с адрес *** срещу
Потребителска кооперация „Възраждане“, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304 и „О.и.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304, както следва:
1. за прогласяване нищожност на договор за замяна от
18.11.2019г. обективиран в НА № 124, том II, рег. № 6853 дело № 297/2019г. на нотариус рег. № 382 на НК, по силата на
който ответникът Потребителска кооперация „Възраждане“ прехвърля на ответника „О.и.“
ООД 1/6ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор №
10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Варна, ул. Цар Борис III № 34-А, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 срещу прехвърлена му в собственост от ответника „О.и.“ ООД движима вещ- подов конвектор
Tesy CN 204 ZF 2000W и с надплащане на сумата от 1513,76лева за уравнение на дяловете, като привиден и прикриващ договор за покупко-
продажба;
2. за разкриване на действително сключената между страните сделка за покупко-
продажба на 1/6ид.ч. от ПИ с
идентификатор № 10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в ***, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 при продажна цена от 1578,75лева, прикрита като договор за замяна от 18.11.2019г. обективиран
в НА № 124, том II, рег. № 6853 дело № 297/2019г. на нотариус рег. № 382 на
НК;
3. за допускане
изкупуване от ищците М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н., ЕГН ********** и В.Й.К.,
ЕГН ********** тримата с адрес *** на 1/6ид.ч. от ПИ с идентификатор №
10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД
на АГКК, находящ се в гр. Варна, ул. Цар Борис III № 34-А, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 при действително уговорената между страните продажна цена от
1578,75лева;
и в евентуалност иск с правно основание чл. 33 ЗС за допускане изкупуване от ищците М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н., ЕГН
********** и В.Й.К., ЕГН ********** тримата с адрес *** на 1/6ид.ч.
от ПИ с идентификатор № 10135.2575.1659
по КККР одобрени със заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, находящ се
в ****, с площ от 225кв.м., при граници и съседи имоти с идентификатори:
10135.2575.945, 10135.2575.1063 и 1013.2575.2010 при условията договорени на
18.11.2019г. от ответниците при условие, че в едномесечен срок от влизане в
сила на съдебното решение, ищците предадат на ответника „О.и.“ ООД движима вещ-
подов конвектор Tesy CN 204 ZF
2000W и парична сума от 1513,76лева.
Ищците основават исковата си
претенция на следните фактически твърдения: Собственици са на общо 5/6 ид.ч. от ПИ с
идентификатор № 10135.2575.1659 на основание приключила реституция по ЗВСОНИ по
ЗТСУ, ЗПИНМ, ЗБНМ, ЗДС и ЗС с постановяване на съдебно решение от 17.07.1997г.
по адм. д. № 1269/1995г. на ВОС. Собственическите си
права спрямо ответника ПК Възраждане, ищците са установили с влязло в сила
решение по гр.д. № 16755/2017г. по описа на ВРС. Собственик на останалата
1/6ид.част от имота е ответникът ПК Възраждане признат с НА № 161/2015г. на
нотариус Т. М.. На 18.11.2019г. ответникът ПК Възраждане с договор за замяна по
НА № 124/2019г. е прехвърлил в собственост на другия ответник притежаваните от
него 1/6ид.ч. от имота. В замяна е получил собствеността върху движима вещ
подов конвектор Tesy CN 204 ZF 2000W и парична сума от 1513,76лева. Твърдят, че така
сключеният договор между ответниците е нищожен като сключен при относителна
симулация и прикриващ действителната воля на страните да се обвържат от договор
за покупко- продажба. В тази връзка излага следните доводи: налице е съществена
разлика повече от 24пъти между стойността на заменената вещ- 64,99лева и
данъчната оценка на прехвърлената ид.част от имота-
1578,75лева; получената парична сума е значителна по размер спрямо стойността
на вещта, няма уравнителен характер и уговорката за плащането й има определящо
характера на договора значение като такъв за покупко- продажба; получената в
замяна вещ е родово определена и същата би могло да се предложи и от останалите
съсобственици; движимата вещ е закупена пет дни преди сключване на договора,
което изключва водене на преговори между страните с оглед притежанието й от
заменителя; договорът е сключен непосредствено след като на 24.10.2019г. на
ищците е предложено да изкупят ид.ч. на ответника ПК
Възраждане при цена от 140лева на кв.м., или общо 6300лева с ДДС; след
05.11.2019г. ответникът ПК Възраждане е преустановил контакт с ищците и не е
отправял предложение за изкупуване на съсобствената
част от ПИ срещу цена равна на данъчната оценка или при други условия. Твърдят,
че уговорената продажна цена е в размер на 1578,75лева, колкото е данъчната
оценка и на колкото е равен сборът от стойността на движимата вещ и сумата за
уравнение на дяловете. Оспорената сделка се сочи, че е сключена единствено с
цел да се осуети правото на ищците да изкупят дела на съсобственика си.
Посочват, че съсобственикът им не е отправял предложение за изкупуване на
притежаваните ид.ч.
при условията договаряни с другия ответник, поради което и се заявява в
евентуалност иск за изкупуване при условията уговорени от двамата ответници. Искането
е за уважаване исковата претенция и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор от ответника
Потребителска кооперация „Възраждане“. Исковете за нищожност на договора за
замяна и разкриване действителното правоотношение между страните се признават
като основателни. Оспорват се като неоснователни само искът за изкупуване и
заявеният такъв в евентуалност. Счита договора за замяна по НА №
83/18.11.2019г. за нищожен като прикриващ действително сключения между страните
такъв за покупко- продажба. Потвърждава, че и двете страни са имали воля да
сключат договор за покупко- продажба, доколкото между тях са съществували
продължителни наемни правоотношения и членство на управителя Георги Панайотов в
ответната кооперация. По иска за изкупуване се твърди, че ответникът е отправил
до останалите съсобственици предложение за изкупуване на процесните ид.части от имота срещу продажна цена от 6300лева с ДДС и
отказ от права за плащане на 5/6 от граждански плодове за последните пет години
за останалата част на имота, собственост на ищците. В предложението е бил
предоставен срок за отговор на предложението- 28.10.2019г., който не е бил
спазен от ищците. Насрещната им воля е била обективирана
едва на 05.11.2019г., като се твърди тя да е била неясно изразена, доколкото не
е коментирана конкретна цена, а желание за изкупуване под условия и при изрично
заявена претенция за заплащане на припадащата се част от доходите, която
съсобствениците са оценили на 6300лева, която са поискали да бъде прихваната от
продажната цена в размер на 6300лева. Посочва, че с решение на извънредно
заседание на УС на кооперацията по протокол от 08.10.2019г. е решено
кооперацията да се разпореди с процесното имущество. С решение по протокол от
ОС на член кооператорите от 10.10.2019г. е дадено
съгласие „да се продаде или замени“ процесната кооперативна собственост под
условие купувачът да поеме задължение да плати на кооперацията разходите по
защитата при евентуално съдебно дело, вкл. и присъдени в полза на ищците
обезщетения за пропуснати доходи от наеми за последните пет години. След
получаване отговора на ищците по предложението за изкупуване, с решение на УС
по протокол от 07.11.2019г., кооперацията е решила „да се продаде земя от
37,5кв.м. в кв. Виница, съгласно решение на ОС от 10.10.2019г.
и поставените от УС условия на г-н Г. Панайотов“. На 18.11.2019г. е бил оформен
в нотариална форма процесният договор за замяна, за
който се сочи да е симулативен откъм вида и условията му. Окончателната и
действителна воля на страните е била обективирана в
обратно писмо и споразумение. Действително уговорената цена е била 6300лева с
ДДС, определена още в изпратената покана за търга. Споразумението между
страните е било постигнато в деня на подписване на договора за замяна и
подписано два дни по- късно с нотариална заверка на подписите. В него страните
са вписали действително постигнатите уговорки, а именно продажната цена да е
6300лева, като извън това дружеството купувач е поело задължение да организира
за своя сметка защитата при евентуален бъдещ съдебен процес от ищците срещу
кооперацията, както и да плати евентуално присъдените суми и разноски, както и
да плати депозит от 30хил.лева служещ за неустойка при неизпълнение и която
сума ще бъде задържана до изтичане на 5г. давностен
срок за вземането на ищците. Така ответното дружество реално е придобило
собствеността дори при по- неизгодни условия от тези предложени на ищците.
Поради изложените съображения счита, че е изпълнило задължението си по закон,
което обосновава и неоснователност на исковата претенция за изкупуване. Молбата
е за уважаване на исковете за нищожност и разкриване действителното
правоотношение между страните и отхвърляне на исковата претенция за изкупуване.
Евентуално се иска правото на изкупуване да се допусне при продажна цена от
6300лева и внесен от ищците депозит от 30хил.лева по сметка на кооперацията за
евентуални техни претенции. Претендира присъждане на сторените по делото
съдебно- деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор от ответника „О.и.“
ООД съдържащ идентични твърдения и доводи на изложените от другия ответник.
Исковете за нищожност на договора за замяна и разкриване действителното
правоотношение между страните се признават като основателни. Сочи се спор между
страните по тези въпроси да не е съществувал. Оспорват се като неоснователни
искът за изкупуване и заявеният такъв в евентуалност. В тази връзка се излагат
следните твърдения: Действителната воля между страните е била да сключат
договор за продажба, тъй като са съществували дългогодишни наемни
правоотношения помежду им, а управителят му е член в кооперацията. Твърди, че
преговори между страните са започнали след като останалите съсобственици не са
приели отправеното им предложение за изкупуване на спорните 37,5квм.ид.ч. от имота. Първоначалната оферта е отправена от ищците
на 23.10.2019г. и тя е била на данъчната оценка на имота. Насрещното
предложение на кооперацията, получено от ищците на 24.10.2019г. е било
следното- парична сума от 6300лева и отказ от твърдяните вече възникнали права
за плащане на 5/6 от гражданските плодове за последните пет години. Посочен е
краен срок на валидност на предложението- 28.10.2019г. Насрещната воля на
ищците е била изразена едва на 05.11.2019г., като в нея декларираната готовност
за изкупуване е под условие и не включвала всички аспекти на предложението. Без
да се коментира конкретна цена е заявена претенция за плащане на припадащата се
част от доходите, която са оценили в размер на 6300лева с желание за
прихващането й с продажната цена. На 04.11.2019г. ответникът е получил покана
от 31.10.2019г. от кооперацията, с която на него и на Василка Пеева Петкова е
предложено участие в търг за изкупуване на 37,5кв.м.ид.ч.
от имота при начална цена от 5400лева с ДДС и допълнителни условия за
прехвърляне на собствеността, които е следвало да се оформят в съответното
споразумение. Поставено е изискване бъдещият купувач да поеме задължение да
организира и финансира защитата на кооперацията срещу предявен от
съсобствениците иск за плащане на пропуснати ползи в размер на 5/6 от
получаваните през последните пет години наеми, както и да заплатят на ищците
всички евентуално присъдени суми. За
обезпечаване на този ангажимент всеки от кандидатите е следвало да внесе сумата
от 30хил.лева депозит по сметка на кооперацията, който да послужи за
удовлетворяване спечелилата делото страна. На следващия ден- 05.11, ответникът
е превел по сметка на кооперацията въпросната сума с основание „депозит за
участие в търг“. На 07.11.2019г. е бил проведено заседание на УС на
кооперацията, на което е присъствал представляващият ответника управител
Панайотов. Другата кандидатка не изпълнила поставеното условие, поради което
било взето решение земята да бъде продадена съгласно решението на извънредното
ОС от 10.10.2019г. На 18.11.2019г. бил сключен
договор за замяна с ответника, който се сочи да е симулативен откъм вида и
съществените му условия. Действителна воля на страните е била обективирана в обратно писмо и споразумение от същата дата.
Действително уговорената цена е била 6300лева с ДДС, определена в изпратената
покана за търга. Споразумението между страните е било подписано два дни по-
късно с нотариална заверка на подписите. В него страните са вписали
действително постигнатите уговорки, а именно продажната цена да е 6300лева,
като и задължение купувачът да организира за своя сметка защитата при
евентуален бъдещ съдебен процес от ищците срещу кооперацията, да плати всички
присъдени суми и разноски, както и да внесе и поддържа депозит от 30хил.лева
служещ за неустойка при неизпълнение. Така ответното дружество реално било
придобило собствеността дори при по- неизгодни условия от тези предложени на
ищците, тъй като към продажната цена е прибавена и сума от 30хил.лв., блокирана
по сметка на кооперацията до изтичане поне на 5г. давностен
срок за вземането на ищците. Поради изложените съображения счита, че е
изпълнено задължението на другия ответник по закон, което обосновавало и
неоснователност на исковата претенция за изкупуване. Молбата е за уважаване на
исковете за нищожност и разкриване действителното правоотношение между страните
и отхвърляне на исковата претенция за изкупуване. Евентуално се иска правото на
изкупуване да се допусне при продажна цена от 6300лева и внесен депозит от
30хил.лева по сметка на кооперацията за евентуални техни претенции, както и да
поемат ангажимента да осъществят защита срещу собствените си претенции към
кооперацията. Претендират присъждане на сторените по делото съдебно- деловодни
разноски.
В съдебно заседание исковата молба и отговорите се
поддържат.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на
страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 26, ал.2, пр. 5 вр. чл.17,
ал.1 ЗЗД и чл. 33 ЗС.
Основателността на установителни искове за нищожност, възлагат в доказателствена тежест на ищците
установяване на следните факти от фактическия състав на правото, а именно, че са съсобственици в процесния имот; сключване
на процесната сделка за замяна на 1/6ид.ч. от имота, основанията за твърдяната
му нищожност, установяване съществуването на прикрита сделка и нейния
характер, вкл. че волята на страните не е такава, каквато е отразена в
договора, а е била да сключат договор за продажба при посочените параметри и
продажна цена от 1578,75лева, както и че са били налице изискванията за
сключване на прикритото съглашение. По отношение на конститутивните искове за изкупуване дължат доказване на фактите:
че са собственици на ид.части от процесния имот; че е
спазен двумесечния срок за упражняване правото на изкупуване. Успешно проведеното им доказване
възлага в тежест на ответниците да докажат своите положителни правоизключващи и
правопогасяващи възражения по иска, от които черпят благоприятни за себе си
правни последици и в частност, че действителната продажна цена е тази посочена
в подписаното споразумение от 18.11.2019г. с нотариална заверка на подписите от
20.11.2019г.; че преди сключване сделката с третото
за съсобствеността лице на ищците е било предложено да изкупят при същите
условия.
От ангажираните по делото писмени доказателства се установява, следното: С
НА № 161/16.11.2015г. ответникът ПК Възраждане е признат за собственик на имот
с идентификатор 10135.2575.1659. С влязло в сила на 26.06.2019г. решение по
гр.д. № 16755/2017г. по описа на ВРС, ищците са били признати за собственици на
5/6ид.ч. от имот с идентификатор 10135.2575.1659 по отношение на ответника ПК
Възраждане, като на основание чл. 537 ГПК е бил отменен КНА № 161/2015г., в
частта, в която ответникът ПК Възраждане е бил признат за собственик на
5/6ид.ч. от имота. Следователно, между ищците и ответника ПК Възраждане е била
налице съсобственост по отношение на процесния имот при дялове съответно
5/6ид.ч. за ищците и 1/6ид.ч. за ответника.
На 08.10.2019г. е било преведено извънредно заседание на УС на ответната
кооперация, за което е бил съставен протокол от същата дата. Дневният ред на
провеждането му е бил по повод наложителност вземане на решение от ОС за
продажба на притежаваните 1/6ид.ч. от процесния имот. Насрочено е било
извънредно ОС на член кооператорите за 10.10.2019г.
за вземане решение за разпореждане с имота. На това ОС е дадено съгласие за
разпореждане с притежаваната 1/6ид.ч. от имота чрез продажба или замяна, при
условие и че купувачът/заменителят поеме със съответния легитимен документ
задължение да плати на кооперацията за уравнение на дяловете и разходите по
защитата на евентуално съдебно дело и присъденото обезщетение за пропуснати
ползи на ищците за доходите им от наеми за последните пет години. УС е
упълномощен да определи купувача или заменителя, а председателят да осъществи
сделката в срок до 31.10.2019г. С писмо от 31.10.2019г. кооперацията е
уведомила двамата от съкооператорите изявили желание да участват в търга за
закупуване на имота, че в срок до 05.11.2019г. следва да внесат по
разплащателната сметка на кооперацията 30х.лева временен гаранционен депозит, в
доказателство че са платежоспобни и имат готовност да
поемат риска, като ако и двамата кандидати внесат депозита, УС на заседание на
07.11 ще проведе явен търг с начална цена от 4500лева без ДДС. Участниците-
Василка Петкова и Георги Панайотов са уведомени и за условието преди
изповядване на сделката, да сключат пред нотариус споразумение, съгласно което
ще поемат защитата на кооперацията по евентуалното дело срещу нея, като ще
заплатят разноските за адвокати, съдебни разноски и всичко присъдено в полза на
ищците- съсобственици, както и ще заплатят постигната цена с ДДС. На
05.11.2019г. Георги Панайотов е превел по б.сметка на кооперацията сумата от
30х.лева с основание на превода- депозит за участие в търг. На 07.11.2019г. е
проведено заседание на УС на кооперацията, на което е било взето решение ид.ч. от процесния имот да бъде продадена на г-н Панайотов
съгласно решението на ОС от 10.10.2019г. и
поставените с него условия към купувача, доколкото другият кандидат не е
изпълнил поставените условия.
На 23.10.2019г. ПК Възраждане изпраща на ищците отговор по повод желание на
последните по прекратяване на съсобствеността чрез изкупуване дела на ответника
по данъчна оценка на имота, като при несъгласие за това, са отправили
предупреждение за завеждане на дело за пропуснати ползи в размер на 5/6 от
получавани доходи от имота през последните 5години. В това становище ответникът
е изразил несъгласието си с предложената продажна цена. Отправил е контра
предложение за изкупуване по пазарни цени, т.е 140лева на кв.м. или сумата от
6300лева с ДДС, както и подписване на нотариално заверена декларация, че ищците
няма да водят дела за пропуснати ползи за минало време срещу него. Даден е срок
до 28.10.19г., в който да бъде уведомен писмено дали приемат или не
предложените условия, респ. да посочат своите за осъществяване на сделката до
края на м.10.19г. В отговор на това предложение, ищците са изпратили писмо,
получено от ответника на 05.11.2019г., с което го уведомяват, че поддържат
предложението си за изкупуване, както и потвърждават намерението си за
предявяване на претенция за пропуснати ползи- събрани граждански плодове от
едноличното ползване на вещта от ответника. Посочили са, че биха приели
сделката да бъде сключена при продажна цена от 6300лева, ако кооперацията
признае, че им дължи сума в същия размер за припадащата им се част от събраните
граждански плодове от вещта за последните 5години, което би довело до
прихващане на двете вземания и с което ищците не биха имали повече бъдещи
претенции.
С договор за замяна обективиран в НА №
124/18.11.2019г. на нотариус рег. № 382, ответникът ПК Възраждане е прехвърлил
в собственост на ответника „О.и.“ ООД притежаваните от него 1/6ид.ч. от имота,
срещу прехвърлено му в замяна право на собственост върху движима вещ подов конвектор Tesy CN 204 ZF 2000W с пазарна стойност от
64,99лева съгласно фактура от 13.11.2019г. и надплащане на сумата от
1513,76лева.
На 18.11.2019г. между ответниците е било сключено извънсъдебно
споразумение, с което кооперацията е поела задължение да прехвърли
собствениците си 1/6ид.ч. от имота на втория ответник по начин определен от
последния, без да се нарушават законите на РБ, срещу което задължение приобретателят поема задължение да организира процесуалното
представителство и защита на кооперацията в евентуален бъдещ процес за обезщетяване
на съсобствениците за лишаване от ползването на имота и плати всички суми и
лихви, които кооперацията бъде осъдена да плати на съсобствениците, в т.ч.
разноски. Неизпълнението на това задължение е скрепено с клауза за неустойка.
Подписите на страните по споразумението са били нотариално заверени на
20.11.19г. Страните са изготвили и обратно писмо с дата 18.11.19г., с което са
признали, че сключеният между тях договор за замяна по НА № 124/18.11.2019г.
всъщност прикрива действително постигнатата между тях воля за сключване на
договор за покупко- продажба срещу продажна цена от 6300лева, от която първа
вноска сумата от 1513,76лева посочена като уравнение на дяловете в НА и втора
вноска от 4786,24лева платима в срок до 31.03.2020г.
На първо място, съдът следва да се произнесе по исковите претенции за
нищожност на договора за замяна като относително симулативен и разкриване на
симулираната сделка, доколкото основателността има обуславящо значение за иска
за изкупуване.
В теорията
и практиката е прието, че при привидните
договори страните нямат намерение да бъдат обвързани така, както външно
са изразили воля. Т.е страните по тях обективират
волеизявления в правната действителност, които стават известни на трети лица,
но в действителност те или съзнателно изобщо не желаят настъпването на правните
последици в хипотезата на абсолютна симулация или желаят настъпването на други последици,
различни от тези, които биха се породили от външно изразената им воля в
хипотезата на относителна симулация. Така при относителната симулация страните
по своя воля и постигнато помежду им съгласие създават привидност за
действителните им отношения, адресат на която са третите за сделката лица. В
случая ищците са твърдяли, че действителната воля на
страните по сключения договор за замяна е била да сключат договор за покупко-
продажба, като целта е преодоляване изискването на чл. 33 ЗС при разпореждане с
правата им в съсобствения с тях недвижим имот.
С това дефакто се обосновава и наличието на
правен интерес от така избраната форма на защита. В това доказване, съдът съобрази
направеното от ответниците признание на факта, че действителната им воля не е
била да се обвържат от параметрите на обективираната
от тях воля по НА № 124/2019г., и действителното им желание е било да се
обвържат от последиците на сключен между тях договор за покупко- продажба. В този смисъл са и ангажираните по делото писмени доказателства. Така,
видно е, че на ОС на член кооператорите от 10.10.2019г.
е било взето решение по разпореждане с имота чрез замяна или продажба. На
31.10.2019г. лицата заявили желание да участват в търг за закупуване на имота
са били уведомени относно изпълнение на допълнително поставени условия за това,
а на 07.11.2019г. УС на кооперацията е взел решение за продажба имота на
единият от участниците в търга. Като удостоверяващи неизгодни факти за
ответниците по делото относно характера на сделката, с която са искали да бъдат
обвързани, следва да се ценят и представените обратно писмо и извънсъдебно
споразумение от 18.11.19г., последното с нотариална заверка на подписите от
20.11.2019г. съдържащо изявления на страните, че всъщност сключват договор за
продажба на имота, а не за замяна. Посочените
документи обичайно съставят страните по привидния договор и в тях засвидетелстват
признанията си за привидно изразената си воля и за прикритото съглашение,
каквото в случая има. Съгласно чл. 26,
ал.2, изр.1, пр. 5 ЗЗД привидните договори не пораждат действие. Нормата на чл.
17, ал.1 ЗЗД предвижда приложение на правилата относно прикрития договор. Изискванията
за неговата действителност са налице, тъй като разпореждането е извършено в
надлежната форма по чл. 18 ЗЗД- нотариален акт и е налице съгласие за
съществените условия на покупко-продажбата по чл. 183 ЗЗД- ответната кооперация
е извършила продажбата на притежаваните от нея 1/6ид.ч. от имота при
определена цена. Страните спорят обаче за размера на действително уговорената
по него продажна цена. Ищците оспорват достоверната дата на обратното писмо обективиращо волята на ответниците относно съществените
параметри на действително сключения между тях договор за продажба. На първо
място, редно е да се посочи, че въпросният документ „обратно писмо“ като частен
диспозитивен документ не се ползва с материална
доказателствена сила за отразената в него воля, дата и място на съставяне, които
поради това подлежат на доказване на общо основание, ако има оспорване от
страната, на която се противопоставят. В случая обаче, ищците не са оспорили
този документ относно съдържанието на волята на страните обективирана
в него, а единствено по отношение на достоверната му дата. Ищците обаче нямат
качество на „трети лица“ по смисъла на чл. 181 ГПК. Съдебната практика е
разяснила понятието „трети лица“ приемайки, че такива са само лица, които
черпят права от лицето подписало документа и правата, които черпят биха могли
да възникнат само при условие, че датата на възникването им предшества датата
на документа. Т.е касае лица, които не са участвали в съставяне на документа,
но черпят права от издателите на документа и биха могли да бъдат увредени от
неговото антидатиране. Всички лица извън така
посочените не са „трети лица“ /така решение по т.д. № 1104/2018г. на ВКС, ТО и
др./ и за тях датата би била важима. Когато обаче тя
е оспорена, както в случая, то тогава ответниците дължат нейното доказване. По-
важното е обаче, че няма изискване създаването на документа „обратно писмо“
установяващ прикритото съглашение между страните, да е непременно на определена
дата. Оформянето му може да е преди, след или заедно със сключване на привидния
договор. Ето защо, съдът приема, че действителната продажна цена по прикрития
договор за покупко- продажба сключен между страните е била именно посочената в
обратното писмо сума от 6300лева, част от която в размер на 1513,76лева е
платена при сключването му, а остатъкът с уговорен падеж на 31.03.2020г. В
заключение, исковете като основателни следва да бъдат уважени.
По отношение на конститутивния иск за изкупуване по чл. 33 ЗС.
С
уважаването му се реализира потестативно право упражнено
с изявление от непоканения непродаващ съсобственик и има за последица
настъпването на правна промяна. Когато се твърди, че е налице право на
изкупуване, следва да се установи, че ищецът е съсобственик с друго лице на
процесния имот. Другият съсобственик, съгласно действащия материален закон е
длъжен да предложи имота на съсобственика си на действително договорената цена
и ако същият откаже да го купи, то съсобственикът може да го продаде на трето
лице. Предложението и отказът трябва да са направени на действително договорената
цена. Ако имотът не е предложен на съсобственика или не е предложен на
действително договорените условия, тогава за съсобственика възниква правото да
предяви иск да изкупи имота при договорената цена, което право следва да се
упражни в двумесечен срок от продажбата. Ищците са съсобственици в имота с
ответната кооперация към датата на сключване на договора за замяна. Купувачът „О.и.“ ООД е трето за съсобствеността лице. Действително
сключената между ответниците разпоредителна сделка съдът прие, че е покупко- продажба.
Договорът е от 18.11.2019г., а исковата молба е от 17.01.2020г., т.е. спазен е
и 2-месечният срок по чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС.
От
ангажираните по делото писмени доказателства, се установи, че преди сключване
на сделката, ответната кооперация е отправила предложение за изкупуване към
ищците срещу продажна цена от 6300лева. Изискването при изповядване на сделката
да бъде подписана и декларация, с която съсобствениците да се откажат от
пропуснати ползи за минало време, съдът приема, че не е част от съществените
параметри на договора за покупко- продажба, стои извън него и касае евентуално
уреждане на други отношения между съсобствениците по повод съсобствеността. В
този смисъл предложението следва да се разглежда само в контекста на предложената
продажна цена. Безспорно е, че ищците не са го приели, доколкото с писмото от
05.11.2019г. те са поставили като условие за приемането му признаване от страна
на кооперацията дължимост на сумата от 6300лева обезщетение за дължимите им се
граждански плодове и извършване на прихващане между вземането на кооперацията
на предложената продажна цена и тяхното за обезщетение за гражданските плодове.
Т.е приемането на тази продажна цена е поставено под условие, имащо отношение
към други евентуални и бъдещи претенции по повод съсобствеността. Още повече,
че предложението на ищците до ответната кооперация е било за продажна цена на
база данъчната оценка на имота, което е обусловило насрещно предложение за
изкупуване по пазарна такава от 140лева на кв.м. Същевременно, както съдът
прие, договорът за продажба с ответника „О.и.“ ООД е сключен при същите
параметри на продажната цена, а именно за сумата от 6300лева. Останалата част
от уговореното със споразумението от 18.11.2019г. между страните създава допълнително
задължение за купувача, което обаче предвид характера му не може да се приеме,
че е част от условията на договора, тъй като касае поемане от страната на
купувача на допълнително задължение гарантиращо поемане на евентуално бъдещо
вземане на ищците към ответната кооперация, което принципно прави и сделката
сключена при по- неизгодни условия за купувача, в сравнение с предложеното на
ищците. Следователно, налага се извод за неоснователност на тази
искова претенция.
Доколкото
съдът прие договора за замяна за нищожен като прикриващ сключен договор за
покупко- продажба, съдът не дължи произнасяне по заявения в евентуалност иск по
чл. 33 ЗС.
На
основание чл. 78, ал.1 ГПК ищците имат право на разноски. Представен е списък
по чл. 80 ГПК, съобразно който се търсят разноски от 200лева платени държавни
такси, 38лева за издаване на съд. удостоверения и заверен препис от исковата
молба за вписване и 1200лева адв. възнаграждение по договор за правна помощ от
10.07.20г. Доколкото предмет на спора са обективно съединени искове,
в т.ч. такъв в евентуалност без в договора за правна помощ да е направено
разграничение за уговореното адв. възнаграждение по всеки от тях, то следва да
се приеме, че е уговорено по равно за всеки от трите, т.е от по 400лева за
всеки. Съдебната практика приема, че при заявени в евентуалност искове,
държавната такса е една, едно е и адвокатското
възнаграждение, доколкото последното е уговорено за защита на едно благо. Удостоверено
е, че адв. възнаграждение е платено от ищеца М.Н., в чиято полза е дължимо и
възстановяване на съответната част от него. Дължимата се държавна такса да
производството е 150лева, поради което и платената в повече, подлежи на
връщане, респ. не следва да се съобразява при разпределяне отговорността за
разноски. Всички така посочени разноски в размер на общо 1388лева, от
представените доказателства за направата им е видно, че са платени от ищцата М.Н..
Съобразно уважената част на исковите претенции в полза на ищеца М.Н. следва да
се присъдят разноски в размер на общо 925,33лева.
На основание чл. 78, ал.
3 ГПК ответниците имат право на поискани и доказани разноски. Представен е
списък по чл. 80 ГПК. Претендира се адв. възнаграждение за един адвокат от
ответната кооперация по договор за правна защита и съдействие от 16.07.20г. в
размер на 300лева и в размер на 960лева с ДДС от ответника „О.и.“ ООД. Доколкото
предмет на спора са обективно съединени искове, в т.ч. такъв в евентуалност без
в договора за правна помощ да е направено разграничение за уговореното
адв.възнаграждение по всеки от тях, то следва да се приеме, че е уговорено по
равно за всеки от трите, т.е по 100лева за всеки в договора на ответната
кооперация и по 320лева в договора на другия ответник. Съобразно отхвърлената част
на исковете, в полза на ответника ПК Възраждане следва да се присъдят разноски
от 100лева, а в полза на ответника „Орион инвесктмънт“ ООД 320лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН по
иска на М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н., ЕГН ********** и В.Й.К., ЕГН **********
тримата с адрес *** срещу
Потребителска кооперация „Възраждане“, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304 и „О.и.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304, договор за
замяна от 18.11.2019г. обективиран в НА № 124,
том II, рег. № 6853 дело № 297/2019г. на нотариус рег. № 382 на НК, по силата на
който ответникът Потребителска кооперация „Възраждане“ прехвърля на ответника „О.и.“
ООД 1/6ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор №
10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Варна, ул. Цар Борис III № 34-А, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 срещу прехвърлена му в собственост от ответника „О.и.“ ООД движима вещ- подов конвектор
Tesy CN 204 ZF 2000W и с надплащане на сумата от 1513,76лева за уравнение на дяловете, като привиден и
ОБЯВЯВА ЗА ДЕЙСТВИТЕЛЕН прикрития като договор за замяна от 18.11.2019г. обективиран в
НА № 124, том II, рег. № 6853 дело № 297/2019г. на нотариус рег. № 382 на НК договор за
покупко- продажба на 1/6ид.ч. от ПИ
с идентификатор № 10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Варна, ул. Цар Борис III № 34-А, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 при продажна цена от 6300лева, на основание чл. 26, ал.2, пр. 5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска на М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н., ЕГН ********** и
В.Й.К., ЕГН ********** тримата с адрес *** срещу
Потребителска кооперация „Възраждане“, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304 и „О.и.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***, офис 304 за допускане
изкупуване от ищците на 1/6ид.ч. от ПИ с идентификатор №
10135.2575.1659 по КККР одобрени със заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД
на АГКК, находящ се в гр. Варна, ул. Цар Борис III № 34-А, с площ от 225кв.м., при
граници и съседи имоти с идентификатори: 10135.2575.945, 10135.2575.1063 и
1013.2575.2010 при действително уговорената между страните продажна цена от
1578,75лева, като неоснователен, на основание чл. 33 ЗС.
ОСЪЖДА Потребителска кооперация
„Възраждане“, ЕИК ********* и на „О.и.“
ООД, ЕИК ********* ДА ЗАПЛАТЯТ на М.К.Н., ЕГН ********** сумата от 925,33лева, представляваща сторени съдебно- деловодни
разноски пред първа инстанция, съразмерно уважените
искове, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н.,
ЕГН ********** и В.Й.К., ЕГН ********** ДА
ЗАПЛАТЯТ на Потребителска кооперация „Възраждане“, ЕИК *********, сумата от 100лева,
представляваща сторени
съдебно-деловодни разноски за адв. възнаграждение пред първа инстанция съразмерно отхвърлените искове, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА М.К.Н., ЕГН **********, Н.К.Н.,
ЕГН ********** и В.Й.К., ЕГН ********** ДА
ЗАПЛАТЯТ на „О.и.“ ООД, ЕИК *********,
сумата от 320лева, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски за адв. възнаграждение пред първа
инстанция съразмерно отхвърлените искове, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В РАЙОНЕН СЪД: