№ 184
гр. Варна, 01.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Марин Г. Маринов
Членове:Магдалена Кр. Недева
Диана Д. Митева
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Марин Г. Маринов Въззивно търговско дело №
20243001000593 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК, образувано е по две
въззивни жалби, съответно подадени от ищеца „Изгрев Парк“ ЕООД и
ответника Б. И. Я., които са насочени срещу решение № 316 от 12.07.2024 г.,
допълнено с решение № 432/28.102024г., постановено по търг. дело №
89/2023 г., по описа на Окръжен съд – Варна, частично в неговата
отхвърлителна и изцяло в неговата осъдителна част.
Въззивната жалба на Б. И. Я., уточнена с молба с вх. №
22231/09.09.2024 г., по описа на Окръжен съд – Варна, е отправена срещу
частта от решението, в която жалбоподателят е осъден да заплати на „Изгрев
Парк“ ЕООД, сумите както следва:
1. компенсаторна неустойка на осн. чл. 32, ал. 2, вр. ал. 4 от
предварителния договор, сключен на 18.03.2019 г., в размер на 14 037,97 лева,
съставляващи 7 177.50 евро по фиксинга на БНБ – 28.71% от общо дължимата
неустойка, на основание чл. 92 ал.1 изр.1 ЗЗД, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска – 13.02.2023г. до окончателното
изплащане на задължението;
2. обезщетение за претърпени вреди в размер над неустойката,
вследствие разваляне на предварителния договор от 18.03.2019 г. поради
виновно неизпълнение от страна на ответника, в общ размер на 9488.18 /девет
хиляди четиристотин осемдесет и осем и 0.18/ лева, от които 9183.46 лева
претърпени загуби и 304.72 лева пропуснати ползи – 28.71% от общо
дължимите, на основание чл. 92 ал.1 предл.2 вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82
1
ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска –
13.02.2023г. до окончателното изплащане на задължението.
Излагат се съображения за незаконосъобразност на обжалваното
решение, постановяването му в противоречие с материалния закон и неговата
необоснованост. Основното възражение на страната е свързано с
неправилната преценка на фактите от първата инстанция и до правния извод,
че Б. И. Я. (като един от възложителите) е неизправна страна по
предварителния договор от 18.03.2019 г., сключен с ищеца „Изгрев Парк“
ЕООД (като изпълнител), тъй като е учредил право на строеж в полза на трето
лице – „Хоризонти Делукс“ ООД, ЕИК *********. Нещо повече,
коментирайки събраните по делото доказателства прави извод, че неизправна
страна в правоотношението е единствено ищцовото дружество. Основава
твърденията си на обстоятелството, че изпълнителят „Изгрев Парк“ ООД не е
изпълнил свое задължение описано в чл. 4 от предварителния договор. Твърди
се, че изпълнителят, след като е бил уведомен за изготвения одобрен
инвестиционен проект под № 087229, не е уведомил надлежно възложителя и
съответно да го покани да си учредят право на строеж за процесните
поземлени имоти, на основание чл. 182 и чл. 183 ЗУТ. Индиция за
нежеланието на изпълнителя за учредяване право на строеж намира и в
обстоятелството, че на дата 13.09.2021 г., представляващите „Изгрев Парк“
ООД са учредили друго юридическо лице – „Хоризонти Делукс“ ООД. Сочи,
че от представените доказателства инвестиционният проект е одобрен от
органите на общинската администрация на 31.08.2021 г., разрешението за
строеж е получено на 20.09.2021 г., а одобреният проект е получен на
следващия ден – 21.09.2021 г. (от преупълномощено лице), но въпреки това
ищецът не е изпълнил задължението си да уведоми възложителите
(включително ответника) за одобрения проект и издаването на необходимите
строителни книжа, съответно да организира страните да предприемат
действия по учредяване правото на строеж върху поземлените имоти предмет
на предварителния договор.
На следващо място аргументира неизпълнение в срок на различните
етапи на строителна дейност и снабдяване със строителни книжа. Конкретно
сочи отклонение от предвидено в чл. 6, ал. 1 от предварителния договор, тъй
като в посочените там срокове ищецът не е уведомил възложителите за
издадено разрешение на строеж, а впоследствие (от момента на получаване на
разрешението за строеж) да подаде заявление за снабдяване с протокол за
строителна линия, акт обр. 2 (съставен едва на 09.12.2021 г. от „Хоризонти
Делукс“ ООД). Според въззивникът неизпълнението на тези задължения
прави невъзможно и осъществяването в срок на предвидените в чл. 6, ал. 1 т.
3, т. 4, т. 5 и т. 6 от предварителния договор задължения. В този смисъл се
акцентира, че ищецът е получил одобрените инвестиционни проекти и
разрешение за строеж (чрез преупълномощено лице), не е уведомил за това
възложителите, които пък от своя страна добросъвестно са му предали
владението върху процесния недвижим имот (чл. 1, ал. 2 от предварителния
2
договор). Последвало е предаване на строителните книжа на третото лице
„Хоризонти Делукс“ ООД, без предаването на които възложителите е нямало
как да учредят право строеж в полза на това дружество, съответно без
предаване владението върху процесния имот от ищеца на това трето лице, се
смята, че ищецът е нямало как да осъществи строителството на сградата.
На самостоятелно основание възразява, че изпълнителят е нямал
достатъчно финансови и технически ресурси за изграждането на процесната
сграда, с това обяснява и качеството на свързани лица, което имат „Изгрев
Парк“ ООД и „Хоризонти Делукс“ ООД. Навежда твърдения, че до учредяване
право на строеж в полза на третото за спора лице „Хоризонти Делукс“ ООД се
стигнало по настояване на лицата С и П, управители и собственици на
дружествени дялове на „Изгрев Парк“ ООД преди преобразуването му чрез
промяна на правната форма и прехвърляне на дружествените дялове на лицето
Н Д. Недков, за което като страна по предварителния договор ищецът не е бил
уведомяван. Позовава се на представената по делото кореспонденция чрез
софтуерния продукт Viber, обследван в допуснатата съдебно-техническа
експертиза пред първата инстанция, според която става ясно, че е имал
съзнание, че макар да подписва договор с ново дружество на същите
физически лица, с които е преговарял – М С и С П, „няма проблем“ с
подписания предварителен договор, тъй като тези лица реално са
упражнявали фактическата власт над „Изгрев парк“ЕООД и над неговия нов
управител и едноличен собственик на капитала.
За неоснователна смята отвътникат и претенцията от „Изгрев Парк“
ЕООД за претърпени загуби поради направени разходи за изработен
инвестиционен проект от трето дружество. Според въззивника този извод се
следва от публикувания счетоводен баланс по публичната партида на ищеца в
ТР към АВ. Воден от изложеното въззивникът иска отмяна на решението в
обжалваната му осъдителна част.
В срока за обжалване на постановеното по делото решение е постъпила
и въззивна жалба, уточнена с молба с вх. № 26873/25.10.2024 г., по описа на
ВОС, от ищеца по спора „Изгрев Парк“ ЕООД. Предмет на въззивната жалба
на ищеца е решението в неговата отхвърлителна част, за горницата над
присъдените в общ размер на 9488.18 /девет хиляди четиристотин осемдесет и
осем и осемнадесет стотинки/ лева, от които 9183.46 лева претърпени загуби и
304.72 лева пропуснати ползи – 28.71% до претендирания размер от 107
333,30 лв., представляващи обезщетение за претърпени вреди в размер над
неустойката, вследствие разваляне на предварителния договор от 18.03.2019г.,
поради виновно неизпълнение от страна на ответника,, ведно със законна
лихва върху търсената сума, дължима от датата на предявяване на исковата
молба до пълното погасяване на вземането, на основание чл. 92 ал.1 предл.2
вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82 ЗЗД. Навеждат се твърдения за
незаконосъобразност в обжалваната му част.
Въззивникът излага съображения за неправилна правна квалификация на
3
предявения иск от страна на първата инстанция. Според него неправилното
определяне правния характер на претендираната неустойка като
компенсаторна, а не като санкционна е дало отражение върху изводите на съда
свързани с основателността на иска за обезщетение за вреди в размера над
неустойката, съответно до определяне на занижен размер на това
обезщетение. На свой ред страната предлага тълкуване на клаузите на
предварителния договор (чл. 32, ал. 4 изречение 2 от същия) според което
уговорената неустойка следва да се определи като санкционна, защото целта
на неустоечната клауза е да санкционира неизправната страна по договора.
Поради това смята, че присъденото с обжалваното решение обезщетение е
неправилно определено по размер. Така определена сумата от 12722,43 лв.
(сторени разходи за строителни книжа и проектиране) е следвало да бъде
присъдена отделно от уговорената неустойка, вместо да се редуцира частично,
като се намали заради присъждането на неустойката. За неправилен се смята
извода, че на ищеца не се дължат претърпени вреди и пропуснати ползи от
развалянето на предварителните договори за продажба на апартамент № 37 и
№ 38 (осъществяването на продажбата по които смята за сигурна). Сочи, че в
случая е налице причинна връзка между неизпълнение на задължението на
насрещната страна за учредяване право на строеж върху процесния имот и
невъзможността впоследствие имотът да бъде построен и продаден.
Съответно е налице такава връзка между неизпълнението на ответника и
претърпените от ищеца загуби и пропуснати ползи от реализиране на печалба
от продажбата на посочените апартаменти. Доколкото ответникът е
недобросъвестен, то излага, че границите на отговорността му следва да се
определят в размерите посочени в чл. 82, ал. 2 ЗЗД. Това е така, защото
ответникът е учредил право на строеж в полза на трето лице с ясното
съзнание, че нарушава облигационната връзка с ищеца. В конкретния случай
намира за неотносимо обстоятелството дали ищецът е поканил ответника за
сключването на договор за учредяване правото на строеж. Отделно от това
смята, че липсата на покана не води до прекратяването на договора, а само до
изпадането на страната в забава. Дейностите по изграждане на сградата,
продажбата на процесните имоти следват учредяване правото на строеж, за
това в поведението на ответника се определя като противоправно и поставя
ищеца в невъзможност да изпълни задълженията си по договора. Иска се
отмяна на въпросното решение в обжалваната му част. Претендират се
сторените разноски.
Страните, в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК са се възползвали от правото си
на отговор по въззивната жалба на насрещната страна. Всяка от страните
изразява своите правни и фактически твърдения за неоснователност на
жалбата представена от насрещната по спора страна. Отправят се искания за
отхвърляне на въззивните жалби поради тяхната неоснователност.
Претендират се разноските, извършени в производството от всяка от страните.
Въззивната инстанция, при подготовката на делото, с определение се е
произнесла по доказателствените искания на страните, като същите са
4
оставени без уважение.
При проведеното открито съдебно заседание от четиринадесети май,
страните представлявани от процесуални представители, са изразили
становища по жалбите, поддържани са основания за отхвърлянето на жалбите
като неоснователни, отправени са насрещни искания за присъждането на
разноски в производството, липсва направени възражения по размера на
търсените от страните разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и
съобразявайки становищата на страните, съдът приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Решенията на първоинстанционния съд са действителни (по критериите,
възприемани в мотивите към ТРОСГТК №1/2011 г. на ВКС) и съответстват на
предявени кумулативни искове за осъждането на търсени от ищеца суми по
уговорена неустойка в предварителен договор и иск за обезщетение за
претърпени вреди в размер над тази неустойка.
Решенията на първоинстанционния съд, съдържат реквизитите по чл.
236 ГПК, произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск
е надлежно упражнено.
Решението на първата инстанция, като необжалвано в отхвърлителната
му част за размера над сумата от 107 333,30 лв. до пълния претендиран размер
от 127,099,20 лева, по иска за обезщетение за претърпени вреди в размер над
неустойката, с правно основание чл. 92, ал. 1 предложение 2 във връзка чл. 88,
ал. 1 изречение 2 във връзка чл. 82 ЗЗД, е влязло в законна сила.
Ищецът извежда основание за исковата си претенция от предварителен
договор от 18.03.2019 г., по който дружеството е изпълнител, а ответната
страна като собственик на 28.71% ид.ч. от обединен УПИ с идентификатор
10135.2552.5477 е възложител. Предмет на същия е договорка за прехвърляне
на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на
жилищна сграда, със съответните права и задължения на всяка от страните по
сделката. По това правоотношение ищецът се смята за изправна страна,
спазил е сроковете касаещи изпълнението на неговите задължения, по-
конкретно тези по чл. 2 ал.1 и чл. 4 от договора. Заявява, че 23 дни преди
изтичане на този срок, а именно на 04.11.2021 г., възложителите са учредили
право на строеж с нотариален акт, на друго юридическо лице „Хоризонти
делукс“ ООД. От тук основава изводи за понесени имуществени вреди,
изразяващи се както в претърпени загуби, така и в пропуснати ползи. Отправя
изявление за разваляне на договора с ИМ и иска да бъде осъден ответникът да
заплати търсените с исковата молба суми по уговорената неустоечна клауза и
вреди над неустойката, съобразно притежаваните от него ид.ч. в УПИ.
От своя страна ответникът оспорва иска като неоснователен, поради
неизпълнение на задълженията по договора от страна на ищеца, което прави
последния неизправна страна по правоотношението. Аргументира се с
поредицата от правни действия, които съдружниците в дружеството са
5
извършили, поради огромната задлъжнялост на „Изгрев парк“ ЕООД към
държавата и други юридически лица. Настоява се, че моментът и действията
по учредяването на „Хоризонти делукс“ ООД доказва това. Ответникът
заявява, че е узнал за свързаността на двете дружества в момента, в който е
бил уведомен от представляващите на новото дружество и необходимостта да
се сключи нотариален акт за учредяване право на строеж с него, тъй като е
придобило правата за проектиране и построяване на сградата. Тогава поискал
развалянето на договорната връзка. На 21.11.2022 г., по телепоща, двама от
възложителите, включително Я., са отправили изявление до ищеца за
разваляне на Договора. С оглед това поведение, възразява, че ищецът няма
право да претендира нито неустойка, нито обезщетение за по-големи вреди.
Възразява, че и двата предварителни договора с трети лица за продажба на
имоти, от дати 25.10.2021 г. и 28.10.2021 г. са създадени за целите на процеса,
именно в периода от вписване на промяната в организационната форма на
„Изгрев парк“ ЕООД /след прехвърляне на дружествените дялове/ на
20.10.2021 г. и преди учредяване правото на строеж на „Хоризонти делукс“
ООД на 04.11.2021 година. Заявява, че причината за образуване на настоящото
производство е незаплащане на задълженията по Анекс № 1 от ответника на
„Хоризонти делукс“ ООД, придобил вземането от „Изгрев парк“ ЕООД по
договор за цесия от 15.11.2022 г.
Предметните рамки на спора пред въззивната инстанция се оформят от
въпроса за изправността или неизправността на страните по договора,
съответно в полза на коя страна е възникнало субективното право да развали
договора; от друга страна по въпроса за размера на обезщетение за претърпени
вреди в размер над неустойката, вследствие разваляне на предварителния
договор от 18.03.2019 г., изразяващи се в загуби и пропуснати ползи.
По въпроса за правото на разваляне на договора и изправността на
страните по правоотношението:
Въззивната инстанция намира страните в производството за валидно
обвързани от процесния предварителен договор от 18.03.2019 година и
допълнителното споразумение към него, по които факти не се спори. Така за
страните се пораждат права и задължения по предварителен договор за
учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот
и извършване на строителство на жилищна сграда, по който ищецът е
изпълнител, а ответната страна е един от възложителите. Ищцовото
дружество е следвало да извърши всички необходими действия, свързани с
допускане и изготвяне на ПУП-ПРЗ-РУП за обединяване на имоти (на
възложителите в общо УПИ), да възложи в съответните срокове изработване
на идеен проект и площообразуване на предстоящата за изграждане сграда, да
изработи окончателен работен архитектурен проект. За възложителите са
разписани задължения по учредяване право на строеж на изпълнителя,
прехвърляне на последния на идеални части от ПИ. Съгласно чл. 1 ал.1 от
договора страните се уговорили в срок от два месеца от подписване на
договора да сключат помежду си предварителен договор за прехвърляне на
6
собственост по чл. 17 ал.3 от ЗУТ. Изпълнителят, според текста на чл. 1 ал.2 от
договора е приел, изцяло за своя сметка, след упълномощаването му от
възложителите, да извърши фактическите и правни действия по изготвяне на
проект за ПУП-ПРЗ-РУП и внесе същият за одобряване в съответната община.
Съгласно ал.5 на същата разпоредба, страните са приели да сключат
окончателен договор по чл. 17 от ЗУТ в срок от 20 дни, считано от влизане в
сила на заповедта за одобряване на ПУП-ПРЗ-РУП. Според чл.1 ал.8 от
договора е разписан процентът РЗП от сградата, който ще получат
възложителите, а в ал.10 от договора - необходимостта от подписване на
допълнително споразумение за конкретизиране на отделните обекти както за
възложителите, така и за изпълнителя на строителството. В чл. 4 е разписан и
срокът, в който страните следва да сключат договор за учредяване право на
строеж. Определен е на 14-дневен от датата, на която възложителите бъдат
надлежно уведомени от страна на изпълнителя относно одобряването на идеен
инвестиционен проект, последното предполага, че за периода от подписването
на предварителния договор до сключване на договора по чл. 4, съответно
вписването му в Имотния регистър към Агенция по вписванията Варна,
възложителите следва да не извършват правни сделки, обременяващи с
тежести притежавания от тях имот, включително да не сключват
разпоредителни сделки и такива по учредяване право на строеж на трети лица.
Клаузите свързани с виновното неизпълнение на договора са поместени в
раздел VI-ти. Според чл. 32 ал.2 от договора, дължи се от виновния
възложител неустоечна сума в размер на 25 000 евро /в съответния процент
спрямо притежаваните в ПИ/, при отказ на същия да сключи договор за
учредяване право на строеж, като в ал.4 на същата разпоредба това
неизпълнение е скрепено и с право изпълнителят да развали предварителния
договор, при запазване дължимостта на неустойката.
Страните не оспорват също така, че на 27.05.2021 г. са подписали анекс
№ 1 към предварителния договор за избор на имоти от страна на
възложителите, при изготвен идеен архитектурен проект, ведно с
площообразуване. Посредством така предоговорените отношения между
страните е променен падежът на евентуално настъпили разлики в
квадратурата на избраните от тях обекти. Страните са определели датата на
учредяване право на строеж пред нотариус, като падеж на задължението за
плащане на разлики. С това е променена клаузата на чл. 3 ал.4 от
предварителния договор. Видно от съдържанието на анекса ответникът
получава изброените имоти, три апартамента, ведно с три паркоместа с общо
РЗП 203.02 кв.м. при полагаема квадратура 165.41 кв.м. и разлика за
доплащане към изпълнителя за 37.61 кв.м. в размер на 22807.5 евро.
Според Заповед № 1711/22.06.2021 г., издадена от кмета на Община
Варна (л. 26) ПИ със стари идентификатори: 10135.2552.2710,
10135.2552.2084 и 10135.2552.2085 са обединени в нов урегулиран ПИ с
идентификатор 10135.2552.5477 (процесния имот). Правото на собственост на
всеки един от съсобствениците, възложители по предварителния договор, в
7
новообразувания имот е пропорционално на отношението между площта на
имота, с който той влиза в съсобствеността към площта на новообразувания
имот. Този процент се запазва и след урегулирането на последния. Делът на Б.
Я. в съсобствения новообразуван ПИ съставлява 28.71% спрямо общата площ
на имота. В този смисъл са и данните от приетата оценителна експертиза пред
първата инстанция.
Не се спори по факта на издаването на разрешение за строеж за
процесния имот от 31.08.2021 година. Данни по делото за изпълнение на
задължението на изпълнителя по чл. 4 от договора, надлежно да уведоми
възложителите, в т.ч. и ответника, за одобряването на идеен инвестиционен
проект, не са представени.
На 04.11.2021 г. е съставен нотариален акт за учредяване на право на
строеж срещу задължение за строителство, съгласно който четиримата
възложители по предварителния договор, в това число и ответникът Я.
учредяват право на строеж в съсобствения им ПИ с идентификатор
10135.2552.5477, на трето лице – „Хоризонти делукс“ ООД. Това също не е
спорно между страните.
Към момента на постигнатото съглашение по предварителния договор
от 18.03.2019 година, съдружници в ищцовото дружество са юридическото
лице инвестиционна компания „Хоум ту ю “АД, представлявано от М С и
физическото лице С П (тези данни се установяват от вписванията по партида
на ищеца водена от ТР към АВ). Тези две физически лица и по твърдения на
ищцовата страна са се познавали с последващия едноличен собственик на
капитала на „Изгрев парк“ ЕООД Н Недков от съвместно участие като
съдружници, в други дружества. На 06.10.2021г. е вписана промяна по
партидата на „Изгрев парк“ ООД, а именно приемане на нов съдружник – Н
Недков с размер на дяловото участие 63 000 лева, при запазване дяловото
участие на досегашните съдружници, както и промяна на седалището и адреса
на управление: от гр. Варна в гр. София. Две седмици по-късно– на
20.10.2021г. е вписана промяна в организационната форма на дружеството – от
ООД на ЕООД, както и прехвърляне на дружествените дялове, притежавани от
С П и юридическото лице „Хоум ту ю“АД, представлявано от М С, на Н
Недков, по номинална стойност на дяловете.
Установява се от данните в ТР, че междувременно физическите лица М Б
С и С А П, формиращи персоналния състав на върховния орган (общо
събрание на „Изгрев Парк“ ООД) са учредили на 24.08.2021 година
дружеството „Хоризонти делукс“ ООД, вписано в търговския регистър на
13.09.2021 година, с предмет на дейност свързан с инвестиционни проекти и
реализирането на строителни работи.
На 04.11.2021 г. е съставен нотариален акт за учредяване на право на
строеж срещу задължение за строителство съгласно който четиримата
възложители по предварителния договор, в това число и ответникът Я.
учредяват право на строеж в съсобствения им ПИ с идентификатор
8
10135.2552.5477, на трето лице – „Хоризонти делукс“ ООД. Това също не е
спорно между страните. Видно от съдържанието на документа, общата
квадратура на апартаментите, включително припадащата се част от общите
части на сградата е идентична на тази по Анекс № 1 от 27.05.2021 година.
Своевременно в процеса ответникът е въвел възражение за изпълнение
от негова страна на договора. Макар и изпълнил задълженията си по договора
(учредяване на право на строеж) на трето лице за предварителния договор, то
неговото поведение е водено от представа, която е била създадена от страна на
физическите лица, формиращи персоналния състав на управителния орган на
„Изгрев Парк“ ООД (С и П), към момента в който е сключен и първоначалния
предварителен договор от 18.05.2019г.
Съгласно чл. 75, ал. 1 ЗЗД точно изпълнение има не само, когато е
извършено спрямо кредитора, но още и на овластено лице /от кредитора, от
съда или от закона/, на всяко трето лице, когато кредиторът го потвърди или се
е възползвал от него. Точно е изпълнението още и към привиден кредитор
/ чл. 75, ал. 2 ЗЗД/ - при наличие на такива обективни условия, които
подвеждат длъжника. Те трябва да са недвусмислени и при нормално проявена
грижа от длъжника, той да има основание да приеме, че престира на
надлежния кредитор или негов представител. Кои са тези обстоятелства е
фактически въпрос, който се преценява от съда според всички факти по
делото. Така решение № 787 от 18.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1539/2009 г.,
IV г. о., ГК.
Няма никакви ангажирани доказателства, че в периода след издаване на
разрешението за строеж(31.08.2021г) са налице постъпки или изявления на
ищеца към възложителя– ответник, които да водят до извод, че „Изгрев парк“
ООД продължава да се счита за обвързано с правата и задълженията по
предварителния договор. Така е и в периода след регистрацията на
„Хоризонти делукс“ ООД, учредено за целите на желаното от собствениците
на капитала частно правоприемство. Не са налице данни за изпълнение на
поето задължение по чл. 4 от предварителния договор за уведомяване на
възложителите относно одобряването на идейния инвестиционен проект и
покана за сключването на договор по чл. 182, ал. 1 и чл. 183, ал. 1 от ЗУТ в 14-
дневния срок от уведомлението.
Установява се от вписванията в ТР, от заключението на назначената от
окръжния съд съдебно- счетоводна експертиза, включително и признанията на
ищеца, че за 2021г. и 2022г. дружеството няма счетоводни документи, не е
водено редовно счетоводство, а по- скоро липсва такова. По партидата на
„Изгрев парк“ ООД се обявяват нулеви отчети, а дружеството не разполага с
финансови средства.
Оценителната експертиза, изслушана от първата инстанция, дава знание
за направена справка и в служба „архив“ към Община Варна, където вещото
лице не е установил втори инвестиционен проект за процесната сграда.
Следва да се приеме за установено реализирането на строителството на
9
сградата по одобрения проект от „Студио каса“ ООД. Работата на
дружеството - проектант е възложена от „Изгрев Парк“ ООД, видно от
издадени фактури № **********/22.05.2020 г. и 10000000157/26.07.2021 г.,
които са приложени и към исковата молба. Въззивният съд намира индиция за
тези свои констатации и от счетоводството на третото лице „Хоризонти
делукс“ ООД, в което липсват данни за платени суми за проектиране на
сградата. Както се изложи, няма спор, че одобреният инвестиционен проект не
е получен от възложителите, а от ищеца, респ. от упълномощено от
представляващия дружеството лице, и последният го е предоставил за
изпълнение на новоучреденото, свързано по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ТЗ,
дружество. Защо се е случило това е въпрос, извън предмета на настоящото
дело, но е тема, по която не може да се пренебрегват възраженията на
ответника, че поведението на ищеца е водело до извод за встъпване на
„Хоризонти делукс” ООД- в неговите права по договора от 18.03.2019г.
Безспорно е установено от представени писмени документи, че още на
датата на учредяване на „Хоризонти делукс” ООД- 13.09.2021г., е започнало
сключването на договори с физически лица за продажба на обекти от
бъдещата сграда в обединения имот на възложителите по предварителния
договор, от лицето, управляващо към този момент едновременно „Изгрев
парк” ЕООД и „Хоризонти делукс” ООД. В същото време липсват каквито и
да са доказателства, от които да става ясно, че ответникът е бил уведомен
лично за „оттеглянето“ на бившите съдружници чрез създаване на „Хоризонти
делукс” ООД, както и за уведомяването му какви са неговите задължения
спрямо първоначалния контрагент по договора от 18.03.2019г. Това
задължение е било именно на ищеца по спора, който сочи, че е очаквал
изпълнение, докато не уведомява контрагента си нито в 14 дневния срок,
съгласно чл. 4 от предварителния договор, нито след това.
Само като допълнителен щтрих, сочещ продължилите отношения между
„Изгрев парк” ЕООД и „Хоризонти делукс” ООД и след 04.11.2021г. е
договора за цесия от 15.11.2022г., с който задължението на отв. Я. за
заплащане на сумата от 29770 евро за получената вповече площ в
новопостроената сграда от ответника, ведно със законна лихва, е цедирано от
„Изгрев парк” ЕООД на „Хоризонти делукс” ООД, като последното е
упълномощено от цедента да изпрати уведомление до длъжника по чл. 99
ЗЗД, видно от представената (лист 162 от първоинстанционното дело)
извънсъдебна покана от „Хоризонти делукс” ООД до Б. Я., връчена чрез ЧСИ.
С оглед на тези обстоятелства и всички данни за свързаност, които могат
да се извлекат от записите по партидите в ТР на двете горецитирани
дружества (л.34-45 от първоинстанционото дело), съдът не прави извод за
недобросъвестност на ответника Я., който е бил убеден, че изпълнява
надлежно задълженията си към първоначалните си съдоговорители, макар и
на формален нов контрагент в правоотношението, сключвайки договора от
04.11.2021г. След като не е бил уведомен от ищеца в срока по чл. 4 и няма
данни да е канен за сключване на договор с „Изгрев Парк“(станал
10
междувременно ЕООД), ответникът - физическо лице, се е отзовал на
поканата на лицата, с които е преговарял от началото на облигационната
връзка, с което е положил грижата на добрия стопанин визирана в чл. 63, ал. 2
ЗЗД. С оглед конкретно установените обстоятелства, в това число
предприетите методични и последователни действия за постигане на целта-
поемане на правата и задълженията по предварителния договор от
строителството от свързано дружество по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ТЗ с
първоначалния изпълнител, което няма задължения към държавата и
съконтрахенти, възложителите– физически лица са били убедени, че нямат
основание да се съмняват относно действителността на своето изпълнение и
учредяване на правото на строеж на новорегистрираното свързано дружество
и че това действие ще бъде оспорено. Ако има страна, която е следвало да
положи особена грижа за изясняване на промяната в персоналитета на
кредитора или поне да бъде стриктен във времево отношение, отправяйки
уведомлението по чл. 4 от контракта за сключване на договор за учредяване на
право на строеж именно с него, то това е търговецът - ищец, който винаги има
повече задължения за полагане на грижа – чл. 302 ТЗ.
По изложените съображения, съставът на въззивния съд прави крайния
извод, че ответникът Я. е изправна страна по процесното правоотношение,
поради установеното изпълнение задължението за сключване на договора за
учредяване на право на строеж от 04.11.2021г., при условията на чл. 75, ал. 2,
изр. 1 от ЗЗД. При тези факти за ищецът не е породено правото да развали
договора от 18.03.2019г., нито да търси обезщетения за насрещно
неизпълнение. Предявените искове чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД и чл. 92, ал. 1,
изр. второ ЗЗД са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
По повод съображенията във въззивната жалба на ищеца „Изгрев парк“
ЕООД, че разноските по сключването и изпълнението на предварителния
договор от 18.03.2019г., представляващи вреди за изпълнителя, не се
компенсират от уговорената неустойка по чл. 32, ал. 3 от договора, а се дължат
отделно от нея, от което следвало, че целта на същата не е да компенсира
евентуалните вреди от неизпълнението, а да санкционира неизправната
страна, което я прави санкционна, настоящият състав изразява следното:
В закона и практиката не се застъпва идеята за разделението на
функцията на неустойката, която да е само наказателна или санкционна. При
уговаряне на неустойката, чиято единствена цел е санкция, и поради това тя
не изпълнява останалите присъщите й функции- обезпечителна,
обезщетителна, същата би била недействителна поради противоречие с
добрите нрави съгласно задължителното за съдилищата разрешение по
приложение на закона по т. 3 на решение № 1 от 15.06.2010г. по тълк. дело №
1/2009 г. на ОСТК на ВКС.
Поради разминаването на правните изводи на двете съдебни инстанции,
решението на първата инстанция в осъдителното произнасяне, по претенциите
по с която искът с правно основание чл. 92, ал. 1, предложение първо и второ
11
ЗЗД, е уважен следва да бъде отменено, а в останалия дял потвърдено.
По разноските:
Изхода на спора пред въззивната инстанция налага преразглеждането на
разноските направени от страните.
Съобразно изхода на спора, разноски следва да се присъдят единствено в
полза на ответната страна. Ответната страна е представила списък по чл. 80
ГПК (л. 436 от делото), съобразно който разноските на страната са в общ
размер от 5200 лева. От тези суми заплатеното адвокатско възнаграждение се
явява в размер на 4500 лева. Възражението за прекомерност на ищеца
въззивната инстанция намира за неоснователно. Макар и наложилата се
практика след решението на СЕС по дело C-432/22, съдът намира, че
минимално предвидените възнаграждения в Наредба № 1/2004 година за
адвокатските възнаграждения може да служи като коректив и ориентир при
определянето на размера на дължимото адвокатско възнаграждение.
Претендираното и заплатено от страната адвокатско възнаграждение е под
тези минимуми, предвидени в наредбата. Разноските следва да се присъдят в
цялост, така както са претендирани, с оглед фактическата и правна особеност
на спора, които са над средните за такъв вид отношения. Следва да се присъди
разликата над присъдения от първата инстанция размер, до пълния дължим, а
именно - 866,42 лева.
Пред въззивната инстанция, ответната страна е представила списък по
чл. 80 ГПК (л. 116 от делото) и доказателства за заплатеното адвокатско
възнаграждение (л. 117 гръб, от делото). Претендираните разноски, съобразно
изхода на спора и уважената въззивна жалба, следва да се присъдят в цялост,
така както са претендирани.
По изложените правни изводи, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 316/12.07.2024 година по търг. дело № 89/2023
година на ВОС, допълнено с решение № 432/28.10.2024 година, на основание
чл. 250 ГПК, в частите, в които Б. И. Я. е осъден да заплати на „Изгрев Парк“
ЕООД, сумите както следва:
1. компенсаторна неустойка на осн. чл. 32, ал. 2, вр. ал. 4 от
предварителния договор, сключен на 18.03.2019 г., в размер на 14 037,97 лева,
съставляващи 7 177.50 евро по фиксинга на БНБ – 28.71% от общо дължимата
неустойка, на основание чл. 92 ал.1 изр.1 ЗЗД, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска – 13.02.2023г. до окончателното
изплащане на задължението;;
2. обезщетение за претърпени вреди в размер над неустойката,
вследствие разваляне на предварителния договор от 18.03.2019 г. поради
виновно неизпълнение от страна на ответника, в общ размер на 9488.18 /девет
хиляди четиристотин осемдесет и осем и 0.18/ лева, от които 9183.46 лева
12
претърпени загуби и 304.72 лева пропуснати ползи – 28.71% от общо
дължимите, на основание чл. 92 ал.1 предл.2 вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82
ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска –
13.02.2023г. до окончателното изплащане на задължението, както и в частта
относно присъдените разноски в полза на „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК
*********, като като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ № 42,
ет. 2, ап.9, срещу Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна, с правно основание чл
92 ал.1 изр.1 от ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на ищеца
компенсаторна неустойка на осн. чл. 32, ал. 2, вр. ал. 4 от предварителния
договор, сключен на 18.03.2019 г., в размер на 14 037.97 /четиринадесет
хиляди тридесет и седем и 0.97/ лева, съставляващи 7 177.50 евро по
фиксинга на БНБ – 28.71% от общо дължимата неустойка, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяване на иска – 13.02.2023г. до
окончателното изплащане на задължението, както и иска, предявен на
основание чл. 92 ал.1 предл.2 вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82 от ЗЗД за
осъждането на ответника да заплати на ищеца обезщетение за претърпени
вреди в размер над неустойката, вследствие разваляне на предварителния
договор от 18.03.2019 г. поради виновно неизпълнение от страна на ответника,
в общ размер на 9488.18 /девет хиляди четиристотин осемдесет и осем и
0.18/ лева, от които 9183.46 лева претърпени загуби и 304.72 лева пропуснати
ползи – 28.71% от общо дължимите, ведно със законната лихва дължима от
датата на предявяване на исковата молба – 13.02.2023 г. до окончателното
изплащане на задължението върху тези суми, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ № 42, ет. 2, ап.9 да заплати
на Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна сумата от 866,42 /осемстотин
шестдесет и шест лева и четиридесет и две стотинки/ представляваща
разлика до пълния дължим размер на сторените в производството разноски
пред първата инстанция, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ № 42, ет. 2, ап.9 да заплати
на Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна сумата от 4470,52 лева /четири
хиляди четиристотин и седемдесет лева и петдесет и две стотинки/
представляваща сторените в производството разноски пред въззивната
инстанция, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 316/12.07.2024 година по търг. дело №
89/2023 година на ВОС, допълнено с решение № 432/28.10.2024 година, на
основание чл. 250 ГПК, в обжалваната отхвърлителна част спрямо Б. И. Я..
В необжалваната част решението е влязло в сила.
Решението на въззивния съд подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд, при условията на чл. 280 ГПК, в едномесечен срок
от връчването му на страните в частта по иска с правно основание чл. 92, ал. 1,
изр. второ от ЗЗД.
В частта по иска с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД за
13
сумата 14037,97 лева, въззивното решение е окончателно, съобразно
разпоредбата на чл. 280, ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14