Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  

№ …….

Гр. Велико Търново, 13.08.2020 год.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Великотърновският районен съд, първи състав, в публично заседание на десети юли през две хиляди и двадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Явор Данаилов

      

при секретаря Милена Радкова и в присъствието на прокурора …………..…., като разгледа докладваното от съдията гражд. дело № 292 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

            Иск по чл. 415 вр. чл. 422 от ГПК.

Ищецът Р.А.Д., чрез упълномощен процесуален представител, твърди, че бил собственик на земеделски земи в с. Миндя, които по силата на сключен договор за наем с предходния собственик били предоставени за възмездно ползване на ответницата. Твърди, че на 21.06.2018 г. станал собственик на процесните земеделски земи, като в този момент бил още в действие Договор № 3 от 24.11.2016 г. за отдаването им под наем от предходния собственик със срок една година считано от 01.10.2017 г., както и Договор № 3 от 12.06.2018 г., със същия предмет, за срок също от една година започващ на 01.10.2018 г. Сочи, че въз основа на чл. 237 от ЗЗД е заместил предходния собственик в договорите за наем, за което и съобщил на ответницата на 16.12.2019 г., като е приложил копие от нотариалния акт. Твърди, че изпълнение по договорите за наем за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г. не било извършено от ищцата и съобразно уговореното и плащано в размер на 28 лв. за декар, в общ размер на 1316 лв. за двете стопански години, за която е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 116/2020 г. на ВТРС. Претендира законна лихва върху сумата от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното й изплащане, както и разноски по делото.

Ответницата Д.Л.И., чрез упълномощения си процесуален представител, не спори по допустимостта на исковете, но твърди, че същите са неоснователни по основание и размер. Твърди, че ищецът не може да претендира наемното възнаграждение за процесните имоти през стопаската 2017/2018 г., тъй като не е бил собственик през този период. Сочи, че чл. 237 от ЗЗД не урежда ex lege правоприемство в правоотношението, доколкото наемният договор е облигационен и не е свързан със собственстта върху отдавания имот. Сочи, че за стопанската 2018/2019 г. на 16.12.2019 г. била изплатила сумата от 575 лв. на Мира Драгомирова Драганова, дългогодишна собственичка на процесните ниви. Алтернативно възразява, че уговореното наемно възнаграждение не било в размер на 28 лв. за декар за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г., а в размер на 5% от получения добив зърно от декар, който се изчислявал единствено от обработваната част от процесните ниви, а не въобще от обработваните декари от ответницата. Твърди също така, че се дължи плащане в натура, съобразно посочения начин на изчисление, а не престация в пари.

Съдът обсъди доводите на страните и представените доказателства и приема за установено от фактическа страна, следното:

На 24.11.2016 г. е сключен Договор № 3 за отдаване под наем на 4 земеделски земи в землището на с. Миндя със срок една година, считано от 01.10.2017 г. между Мира Драгомирова Драганова и Д.Л.И.. Наемното плащане по посочения договор, се дължи след прибиране на реколтата, до края на календарната година, в размер на 5% от получения добив зърно от декар (пшеница, царевица). На 12.06.2018 г. между същите страни и със същия предмет е сключен нов договор, със срок една година, считано от 01.10.2018 г. Видно от представения нотариален акт № 177, том I, рег. № 2347, дело № 141 от 2018 г. на нотариус Денчо Денчев, с район на действие ВТРС, Мира Драгомирова Драганова продава на ищеца на 21.06.2018 г. девет поземлени имота, сред които са и четирите, предмет на посочените договори за наем. Ищецът чрез пълномощник е съобщил на ответницата, че въз основа на посочения НА е придобил четирите земеделски земи, прилагайки копие от нотариалния акт и пълномощното. Съобщението е получено от ответницата на 16.12.2019 г. в 08:10 ч., видно от приложеното известие за доставяне. Ответницата в същия ден – 16.12.2019 г. нарежда сумата от 575 лв. на Мира Драгомирова Драганова, с посочено основание Договор за наем № 3/12.06.2018 г. Видно от самото платежно нареждане, то е наредено в офис на банката физически, а не чрез средствата за интернет банкиране.

От ангажираните по делото гласни доказателства, посредством разпит на свидетелката Славка Димитрова Петкова, се установява, че получаваното от нея наемно плащане е в размер на 5% от придобития среден добив, който тя получава в натура.

Свидетелката Юлия Петрова Спасова, която познава ответницата, но не и ищеца, сочи, че получава наемното плащане за своите земи в натура, тъй като има животни и й трябва фураж. Сочи също така и, че плащането се изчислява от наемателя, като последният в съобщение обявява колко е средния добив.

Изискана е и е приложена по делото справка за средна пазарна цена на културите пшеница и царевица от Държавната комисия по Стокови борси и тъжища.

Изискани са и са приложени по делото заверени преписи от договорите за наем за стопанските 2017/2018 г. и 2019/2019 г. от Общинска служба по земеделие гр. Велико Търново.

Изискана е и е приложена по делото писмена информация от Държавен фонд „Земеделие“, ОД Велико Търново относно подадени заявления за схеми за подпомагане на земеделски стопани, базирани на площ за стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г. и за какви площи.

Изискани са и са приложено по делото справки от Областна дирекция „Земеделие“, гр. Велико Търново относно фигурирането на ответницата в регистъра на земеделските стопани воден от дирекцията, както и справки за дейността по анкетна карта и анкетен формуляр на лицето за стопанската 2017/2018 г. и за стопанската 2018/2019 г., от които е видно какъв е видът на отглежданите култури и полученият добив от тях, както и декларираните обработваеми площи за двете стопански години.

Предявеният иск по чл. 415 вр. 422 от ГПК се явява основателен и доказан.

Ищецът притежава активна легитимация да търси процесните вземания, тъй като на 21.06.2018 г., чрез придобиването на процесните земеделски земи, е настъпило правоприемство ex lege на основание чл. 237, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, като приобретателят е заместил наемодателя Мира Драгомирова Драганова. Фактическият състав на чл. 237, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД включва следните елементи: 1) наличието на договор за наем, който е сключен преди прехвърлянето на имота; 2) осъществяване на транслативна сделка, по силата на която собствеността върху наетия имот преминава върху трето за договора за наем лице; 3) наемателят да е във владение на имота (като под владение следва да се разбира упражняването на фактическа власт, но без субективния елемент за своене – т.е. държане).

Видно от данните по делото, договорите за наем са сключени на 24.11.2016 г. за стопанската 2017/2018 г. и на 12.06.2018 г. за стопанската 2018/2019 г., като и двата договора предхождат датата на прехвърлянето на собствеността върху процесните ниви на ищеца – 21.06.2018 г. Така изпълнени се явяват първите две предпоставки на правоприемството. Що се отнася до упражняването на фактическа власт, може да се заключи, че такова е налице поради предмета на сключения договор – обработване на земеделски земи, както и фактът, че към датата на транслативната сделка са били активни мероприятията по събиране на продукцията. Този извод се подкрепя и от факта, че ответницата не спори, че е обработвала земите.

Следва да се добави, че ответникът твърди, че за стопанската 2017/2018 г. е изплатил наемното плащане на предходния собственик, но не е ангажирал доказателства за това, поради което следва да се приеме, че плащане не е доказано и съответно не е налице. Ответникът представя платежно нареждане от 16.12.2019 г., с което заплаща на предходния собственик възнаграждение по договора за наем за стопанската 2018/2019 г., което обаче съдът счита за направено на нелегитимирано да го получи лице. Това е така, тъй като именно на 16.12.2019 г. в 08:10 ч. ответницата е уведомена, че процесните четири земеделски земи са били прехвърлени на ищеца, като е посочена банкова сметка, ***аграждение за стопанската 2018/2019 г. на новия собственик. Въпреки, че правоприемството в процесния договор за наем се осъществява въз основа на закона, съобщението от ищеца за настъпването му има значение за евентуално позоваване от ответницата на чл. 75, ал. 2 от ЗЗД. Без да знае за настъпилото правоприемство, ответницата би могла законосъобразно да плати на предходния собственик, когото тя счита за овластен да получи изпълнение. Това не е така във настоящия процес, тъй като съобщението за настъпилото правоприемство е получено от ответницата в 08:10 ч. на въпросната дата, а липсват доказателства платежното нареждане да е извършено преди това, доколкото от самото то е видно, че е наредено в офис на банката, а не чрез интернет банкиране. Съобразявайки, че в гр. Велико Търново, от чийто териториален клон е наредено плащането, само един филиал е с работно време започващо в 08:00 ч., това прави житейски малко вероятно нареждането на плащането да е станало преди получаване на съобщението, който факт ответницата също така би могла лесно да докаже, но не е направила. Следователно, след уведомяването за правоприемството, единствен легитимиран кредитор за плащанията и по двата договора за наем се явява Р.А.Д., чрез пълномощника си, който е изпратил съобщението до ответницата, уведомявайки я за този факт. Когато изпълнението е направено на неовластено лице, то погасява дълга към кредитора, само ако той го потвърди, което не е установено по делото. В случая е налице класическия принцип, че „който плаща зле, плаща два пъти“.

 В този смисъл, и имайки предвид, че срокът на наемното плащане е дължимо до края на годината – месец декември 2018 г. за стопанската 2017/2018 и месец декември 2019 за стопанската 2018/2019 г., като нито едно от двете не е било извършено към момента на транслативната сделка, ищецът се явява легитимиран да търси наемните плащания по двата договора за наем, които не е получил и искът се явява доказан по основание.

По размера на исковата претенция:

Ответницата възразява, че наемното плащане е в натура и наемодателят не може да търси плащане в пари по свое усмотрение съдът счита за неоснователно. От чл. 6 на Договора, който урежда наемното плащане, не става ясно безсъмнено, че наемното плащане следва да е в натура. Тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД на чл. 6 от Договора, вземайки предвид обичаите в практиката и добросъвестността налага извода, че наемното плащане следва да е в пари, като това не изключва възможността кредиторът да приеме и плащане в натура. Доколкото разпоредбата уреждаща наемното плащане в Договора не се явява безпротиворечива, житейски неоправдано се явява плащане в натура като основен вид наемно плащане, поради неговата специфичност и трудностите, които то би създало на кредитора в сучай, че той няма земеделско стопанство, а следва на свой ред да продаде зърното. Този извод не се разколебава и от изслушаните гласни доказателства, доколкото те не отразяват принципното плащане в натура, а фактът, че самите свидетели получават престацията в натура с оглед своите нужди. Тези разсъждения се подкрепят и от характера на договора, тъй като наемното правоотношение, съгласно дефиницията на чл. 228 от ЗЗД, по правило се свързва с престиране от наемателя на пари, като универсална разменна единица. Въпреки, че характерът на отдаваните под наем имоти предпоставят и възможността за плащане в натура, това следва да е алтернатива, право на която има наемодателят. В противен случай той би търпял редица неудобства свързани със складирането, запазването, транспорта и продажбата на престацията в натура, което не съответства на принципа на добросъвестността, освен ако това е изрично и несъмнено предвидено в договора, което не е случая в настоящия процес.

Ответницата възразява също така и, че наемната престация следва да се определя не съобразно общата придобита продукция, а средния добив от конкретно отдадените под наем земеделски земи. Съдът намира възражението за несъответстващо на тълкуването на договора, както и на събраните в производството гласни доказателства.

На първо място, чл. 6 от Договора предвижда, че наемното плащане е в определен размер от получения добив зърно от декар. Изслушаните свидетели по делото сочат, че получават наемно плащане съобразно средния добив, но не сочат той да се изчислява само от техните земи. Обратно, свидетелката Юлия Петрова Спасова излага, че наемателя публикува съобщение, в което е написано колко е средният добив, от което може да се направи заключението, че наемателят оповестява средия добив за годината от обработваните от него земи. От граматическото и логическо тълкуване на разпоредбата на Договора, както и въз основа на житейска логика се налага изводът, че наемното плащане следва да се изчислява въз основа на общата придобита продукция.

Неправдоподобно се явява предлаганото от ответницата тълкуване, въз основа на което следва добивът от земите на всяко лице, отдало имота си под наем или аренда, да се изчислява индивидуално само от неговите земи. Това би наложило индивидуално събиране, обработване и претегляне на продукцията от земеделските земи на всеки отделен наемодател или арендодател. По-нататък, в много случаи земеделските земи на лицата, отдаващи ги за възмездно ползване, са разпокъсани, като се намират на значителни разстояния една от друга, което прави житейски силно неправдано процедурата по прибиране на продукцията, транспорт и претегляне да се извършва индивидуално за всяко лице. Отделно от това, чрез изчисляването на престацията на база на среден добив от всички обработвани земи от наемателя се защитават и интересите на наемодателите в случай, че наемателят по своя вина е в невъзможност да обработва земята или недобросъвестно не прави това, върху които факти наемодателят няма на практика никакъв контрол, нито има каквато и да било защита. Въз основа на изложеното съдът приема, че наемното плащане следва да се определи съобразно общата придобита продукция от съответния вид от наемателя.

Ищецът претендира наемно плащане в размер на 1316 лв. за двете стопански години, т.е. по 28 лв. от декар за всяка година, но не доказва несъмнено така посочения размер. Съдът, въз основа на материалите по делото и позовавайки се на чл. 162 от ГПК заключава, че искът се явява основателен в размер на 1150 лв., по 575 лв. за всяка стопанска година. Така посоченият размер съдът определя на база на факта, че ответницата на 16.12.2019 г. изплаща на, описаната от нея като дългогодишен собственик на процесните земи – Мира Драгомирова Драганова, сумата от 575 лв., твърдейки че е по сключения договор за наем от 12.06.2018 г. за процесните земи за стопанската 2018/2019 г. Въпреки, че както се посочи по-горе, съдът намира това плащане за направено на нелегитимиран кредитор, то все пак представлява извънсъдебно признание от страна на ответницата за подлежащия на плащане размер на наемното възнаграждение по Договор № 3 от 12.06.2018 г. Въз основа на това, че двата договора за наем – за стопанската 2017/2018 г. и 2018/2019 респективно са сключени за едни и същи земи, при едни и същи условия, както и при вземане под внимание на факта, че съгласно справките от Областна дирекция „Земеделие“, гр. Велико Търново, ответницата е използвала и засяла общо приблизително еднакви хектари пшеница и зърно през двата стопански периода, съдът определя  наемното плащане, дължимо по Договор № 3 от 24.11.2016 г. за стопанската 2017/2018 г. в размер също на 575 лв. Водимо от горното, исковата претенция се явява основателна за сумата от 1150 лв., като остатъка до пълния претендиран размер от 1316 лв. следва да се отхвърли.

Предвид изложените мотиви съдът приема, че искът на ищеца за установяване на вземането му против ответницата е основателен и доказан в размер на 1150 лв. Съдът с решението си приема за установено, че длъжникът дължи на кредитора сумата 1150 лв. /хиляда сто и петдесет лева/ - главница, представляваща наемна цена по договори за отдаване под наем на земеделска земя от 24.11.2016 г. и 12.06.2018 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 09.01.2020г. до окончателното изплащане на задължението, за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 116/2020 г. на ВТРС. Искът в осталата му част за разликата от 1150 лв. до пълния предявен размер от 1316 лв., следва да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.

Съобразно изхода на делото, разноски се дължат и на двете страни съобразно с уважената, респективно отхвърлената част от иска. На ищеца следва да се присъди 285.15 лв. /двеста осемдесет и пет лева и петнадесет стотинки/ разноски по исковото производство, от които 262.15 лв /двеста шестдесет и два лева и шестнадесет стотинки/ платено адвокатско възнаграждение и 23 лв /двадесет и три лева/ внесена държавна такса. На ответницата следва да се присъди сумата от 44.15 лв., представляваща съответния на отхвърлената част от иска размер на платеното адвокатско възнаграждение.

            На основание т. 12 от ТР № 4/2014г на ВКС, съдът следва да се произнесе за дължимостта на разноските, направени и в заповедното производство, като съобразно изхода на спора разпредели отговорността за разноските както в исковото, така и в заповедното производство. Предвид изхода на спора по настоящото дело, съдът следва да осъди ответницата да заплати на ищеца сумата 109.23 лв., представляващи разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение по ч.гр.д. № 116/2020 г. на ВТРС.

Водим от изложените мотиви, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 415 вр. чл. 422 от ГПК, че Д.Л.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, дължи на Р.А.Д., ЕГН: **********, с адрес: ***, сумите от: 1150 лв. /хиляда сто и петдесет лева/ - главница, представляваща наемна цена по договор за отдаване под наем на земеделска земя от 24.11.2016 г. и 12.06.2018 г. за стопанските 2017/2018г. и 2018/2019г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 09.01.2020 г. до окончателното изплащане на задължението, за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 116/2020 г. на ВТРС, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата от 1150 лв. до пълния предявен размер от 1316 лв., като неоснователен и недоказан.

ОСЪЖДА Д.Л.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, да заплати на Р.А.Д., ЕГН: **********, с адрес: ***, 23 лв / двадесет и три лева/ разноски и 262.15 лв. /двеста шестдесет и два лева и петнадесет стотинки/ адвокатско възнаграждение по настоящото дело, както и сумата от 109.23 лв. /сто и девет лева и двадесет и три стотинки/ разноски за държавна таква и адвокатско възнаграждение по ч.гр.д. № 116/2020 г. на ВТРС.

ОСЪЖДА Р.А.Д., ЕГН: **********, с адрес: *** да заплати на Д.Л.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, сумата 44.15 лв. /четиридесет и четири лева и петнадесет стотинки/ за платено адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Великотърновския окръжен съд в двуседмичен срок, от датата на връчването му на страните.

 

 

 

Районен съдия: