№ 252
гр. Бургас, 17.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет
и трета година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Радостина П. Иванова
Йорданка Г. Майска
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20222100500593 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба с вх.№
260347/22.02.2022г. на НРС от Н. В. Д., заявена чрез процесуалния представител по
пълномощие и съдебен адресат адв. Татяна Тотева от БАК с посочен съдебен адрес в
гр.Бургас, ул.Юри Венелин № 6, партер против Решение № 260009/31.01.2022г. по
гр.д. № 486/2020г. по описа на РС-Несебър.
С обжалваното решение е отхвърлена искова претенция на въззивницата за
признаване на установено по отношение „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-
*********, че клаузите в чл.4, ал.2, чл.5, чл.8, в частта „както и разходите за
поддръжка, отопление, електричество, текущи ремонти, профилактика на спа центъра,
които се делят пропорционално между собствениците на апартаменти в корпус А и Б в
зависимост от притежаваните от собствениците квадратура“, чл.11, ал.2, изр.2-ро,
чл.13, ал.1, чл.14, ал.1, ал.4 в частта“ или нужда от допълнителна таката и/или други
разходи, влияещи на размера на месечната такса“ и ал.6 в частта „определена от
управителя по правилата на ал.1 и ал.2“, чл.17 и чл.18 от договор за управление и
стопанисване с нотариална заверка на подписите, сключен на 22.08.2013г. между Н. Д.
като собственик на самостоятелен обект и „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД като
управител, са нищожни като неравноправни на осн.чл.143, вр.чл.146 от ЗЗП, а
уговорката в чл.21, ал.1, изр.3-то от договора е нищожна като неравноправна, както и в
резултат на противоречие с чл.81, ал.1 от ЗЗД, като е отхвърлено и искането й за
присъждане на разноски.
Решението се обжалва като неправилно. Твърди, че съдът неправилно
тълкува и прилага разпоредбите на ЗУЕС и ЗЗП, като приема, че физическо лице, в
качеството си на етажен собственик няма качеството потребител на услуги по
поддръжка и управление. Намира за неправилно разбирането, че качеството
потребител е отнапред несъвместимо с качеството етажен собственик, когато се
1
уреждат права и задължения свързани с правилата на ЗУЕС относно поддържането и
управлението на общите части на сграда, в която етажният собственик притежава
самостоятелен обект, като излага подробни разсъждения и аргументи в обратен
смисъл, включително е изложен и анализ на релевантните правни норми и са дадени
примери от различни сфери на регулация-образовение, туризъм, продажба на стоки,
като навежда, че целта на законодателството при защита на потребителя е да го лиши
отнапред от грижата „да се пази сам“ и тази цел се реализира в интерес на пазара.
Моли, за отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което
претенцията да бъде уважена поради неравноправност на атакуваните клаузи от
процесния договор. Не сочи доказателства. Не са направени доказателствени искания.
Претендират се сторените съдебни разноски за двете инстанции.
В законния срок не е постъпил писмен отговор от въззиваемото „Рейнбоу
Дивелопмънтс“ ЕООД, редовно уведомени за постъпилата жалба чрез пълномощника
адв. П. Атанасов от БАК.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните
по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Видно от приложенията първоинстанционното производство е било
образувано по искова молба от Н. В. Д. за признаване на установено по отношение
„Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-*********, че в сключения между
въззивницата в качеството й на собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.507.366.1 и възложител и въззиваемото дружество в качеството
на изпълнител, договор от 22.08.2013г. с нотариална заверка на подписите за
управление и стопанисване на „апартаментен хотел с външен басейн – М.“ в
к/с“Романс Марин“ общ.Несебър, съдържа неравноправни клаузи както следва:
неравноправна по смисъла на чл.143, ал.1, т.3 и ал.2, т.11 от ЗЗП счита уговорката по
чл.4, ал.2 от договора, според която управителят си запазва правото да извършва
налагащи се текущи промени относно вида, начина на извършване и конкретни
специфики на задълженията си. Като неравноправни по смисъла на чл.143, ал.2, т.11 от
ЗЗПт намира уговорките в чл.5 от договора, съгласно която управителят определя
таксите и начина на заплащане на допълнителните услуги, предоставени в комплекса,
от които собственикът може да се ползва, и в чл.14, ал.1 от договора, съгласно която
собственикът се задължава да заплаща на управителя такса в определен от управителя
размер, както и че част от уговорката в чл.14, ал.4 от договора, предвиждаща
повишаване на таксата в зависимост от повишена нужда от работна сила, съгласно
думите „или нужда от допълнителна такава“, както и думите „и/или други разходи,
влияещи на размера на месечната такса“. На същото основание ищецът счита за
нищожна клаузата на чл.14, ал.6 от договора, според която всички дължими такси за
годината, които следва да се внесат наведнъж, в началото на всяка календарна година
от 1-и до 31-и януари, в частта, с която е предвидено таксата да се определя от
управителя, тъй като това дава право на управителя едностранно да променя размера
на таксата, включително и да я повишава. В т.8 от договора е предвидено за
профилактиката на „спа център“ в комплекса, който макар и да е съоръжение за общо
ползване, да се заплаща отделна такса, съобразно тази отделна уговорка, която такса да
е определена пропорционално на собствениците на комплекса съобразно притежавани
квадратура на самостоятелния обект и процент от общите части. Тази клауза, в която са
предвидени разходи освен профилактиката, така и за отопление, електричество,
текущи ремонти, и поддръжка, означава управителят сам да определя таксата с
произволно избран от него размер и независимо от вида и обема на извършените
разходи, което създава неравновесие в отношенията и контрол за тези разходи. Счита
се, че такова неравновесие създава и уговорката в чл.13, ал.1 от договора, според която
всички собственици на обекти следва да заплащат разходи, по начина, по който са
2
разпределени, независимо дали ползват обектите. За неравноправна по смисъла на
чл.143, ал.2, т.5 от ЗЗПт се счита и клаузата за предвидената в чл.11, ал.2 от договора
неустойка, чийто размер е фиксиран от 5 000 лева, и която тя следва да заплати ако не
бъдат възстановени разходите на управителя за повреди и щети в комплекса.
Неравноправността на клаузите в чл.17, ал.1 от договора за обща неустойка за забава в
плащанията, както и в чл.17, ал.2 от договора, включително и в случаите, когато
управителят е неизправна страна, което е в пряко противоречие на приложимите общи
и специални разпоредби в Закона за задълженията и договорите и се допуска ищцата
като изправна страна да търпи вреди и да не получава насрещна престация, по който
начин неравноправността на тази уговорка се обосновава по чл.143, ал.1, т.2, т.15 и т.19
от ЗЗПт. Ищцата като собственик в комплекса няма основание да поема отговорност да
осигурява евентуалния бъдещ купувач на собствения й обект да сключва договор за
поддръжка с управителя, поради което уговорката, с която е предвидена отговорност за
неизпълнение чрез заплащане на неустойка, също е неравноправна на основание
чл.143, ал.1 от ЗЗПт и на чл.81, ал.1 от ЗЗД. Процесният договор не е уговарян
индивидуално, защото той е същият по съдържание с другите договори, сключени с
управителя от останалите собственици, изготвени са от ответника и собствениците не
са могли да влияят на съдържанието, респ. на отделни клаузи, в тях е посочена една и
съща дата на подписване. Тези претенции на потребител ищцата е съобщила на
ответника с писмо, получено от последния на 30.04.2020г., но той ги е оспорил като
несъществуващи в договорните им отношения, което поражда правния спор. Прави
искане да бъде установено в отношенията с ответника, че клаузите в чл.4, ал.2, чл.5,
чл.8, чл.11, ал.2, чл.13, ал.1, чл.14, ал.1 и ал. 4, чл.17, чл.18 и чл.21, ал.1 от
сключения между страните Договор за стопанисване и управление от 22.08.2013г. са
нищожни.
В законния срок от ответната страна писмен отговор не е постъпил.
В проведеното с.з. процесуалният представител на ищцата е поддържал
исковата молба на заявените основания.
Процесуалният представител на ответното дружество е заявил, че оспорва
исковата молба. Доказателствени искания не са сторени.
По делото е представен нот.акт № **/**.**.****г., дело № ****/**г. на
нотариус с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър, от който се установява,
че Н. Д. е придобила чрез покупко-продажба от „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с
ЕИК-********* собствеността върху апартамент №**** с идентификатор
51500.507.366.1.5 на площ от 34,66кв.м. с 1,508%ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 5,79кв.м., находящ се в сграда „М.“ с идентификатор 51500.507.366.1,
изградена в степен „груб строеж“ в ПИ с идентефикатор 51500.507.366 в комплекс
„Романс Марин“ в к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър. На същата дата е сключен между
въззивницата и въззиваемото дружество договор за стопанисване и управление/л.12 по
гр.д.№ 486/2020г. на НРС/ с нотариална заверка на подписите и вписан в СВ-Несебър,
съгласно извършеното върху него отбелязване. По силата на този договор първата в
качеството си на собственик на описания по-горе сабостоятелен обект е възложиласа
своя сметка и срещу определено възнаграждение /чл.1 от договора/ на дружеството,
наричано в договора управител непосредствено да извършва управлението,
поддръжката, обслужването и възстановяването на частите и съораженията на
„Апартаментен хотел и външен басейн“-„М.“ в к.“Романс Марин“. Така съгласно чл.2
от договора управителят се е задължил да извършва управление, поддръжка и
обслужване на комплекса, като осигури целогодишна 24-часова охрана на комплекса,
охранителна система; поддръжка на следните съоражения в комплекса: Басейни-
почистване, препарати и профилактика на съораженията; инсталации, електро, ВиК,
3
пожароизвестяване-профилактика, Асансьори и Климатизация-общи части,
включително почистване, профилактика; поддържане на чистота на фоайе, рецепция,
лоби, коридори, стълбища и стълбищни клетки, асансьори и другите общи части на
сградата и двора/без сметосъбиране и сметоизвозване/; поддържане на зелените площи
на сградата и на дървесната растителност; дейности по подготовката на сградата,
общите чести и частите за общо ползване за зимния период:градина, инсталации,
оборудване, басейни, общи съоражения; извършване на дребните поправки на общите
части и съораженията. За изпълнение на задълженията си е уговорено в чл.14, ал.3 от
договора, че управителят има право на възнаграждение определено като годишна такса
в размер на 12 евро с ДДС на квадратен метър от площта на притежавания от
собственика апартамент и съответните ид.части от общите части на сградата, която
съгл.ал.6 на чл.14 се заплаща наведнъж в началото на всяка календарна година в
периода 01-31 януари.
В подкрепа на твърдението си, че клаузите по процесния договор не са
индивидуално договорени въззивницата ищца е представила още два договора за
поддръжка и стопанисване с други собственици на обекти в сградата.
Други доказателства по делото не са събрани.
Видно от решаващите мотиви на обжалваното решение, съдът е приел, че
ищцата бидейки собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС няма
качеството потребител по см.на ЗЗП, тъй като етажният собственик не е потребител на
услуги, когато се касае до поддръжка на общите части на сградата, независимо дали
тази поддръжка се извършва от физическо или юридическо лице по занятие.
Задълженията на етажните собственици поризтичат и се регулират от ЗУЕС. Прието е
също така, че представения договор има характеристиките на договор за поръчка, като
ЗУЕС не поставя изискване относно съдържанието на сключените индивидуални
договори от отделните собственици за поддръжка на общите части. Независимо от
това всяка от отделните, атакувани с исковата молба като неравноправни клаузи е
подробно самостоятелно разгледана на заявените от ищцата основания, но и в
контекста на цялостното съдържание на договора. С решението е прието, че
атакуваните клаузи не са неравноправни по см.на чл.143, вр.чл.146 ЗЗП, както и по
чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД поради което искът е отхвърлен като неоснователен.
Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на
изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално
легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт
съд.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК
настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с
оглед обхвата на обжалването – и допустимо.
В мотивите на обжалваното съдебно решение НРС е обсъдил подробно и
задълбочено събраните по делото доказателства и закона, като въз основа на анализа е
достигнал до правилен и обоснован извод, че предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен. Независимо от горното и изложеното виждане в
обжалваното решение, че правата и задълженията на етажните собственици се
регулират от ЗУЕС по отношение поддръжката и управлението на общите части, съдът
е изложил мотиви и е разгледал възраженията за неравноправност на посочените от
ищцовата страна договорни клаузи в синхрон с разбирането на макар и по-късно
постановеното в Решение от 27.10.2022г. на СЕС по дело C‑485/21 етажните
собственици имат качеството потребители по см. на ЗЗП. НРС служебно и по заявено
възражение от ответника е извършил задълбочена преценка за законосъобразност на
всяка от атакуваните клаузи и мотивирано е обосновал виждането си, че същите не са
4
неравноправни. Настоящият въззивен състав споделя изложените от НРС мотиви и
препраща към тях на основание чл. 272 ГПК, изключая правните изводи досежно
клаузите по чл.17, ал.2 в частта относно предвидената неустойка за собственика в
случай, че същият предприеме действия по прекратяване или разваляне на договора,
чл.18 предвиждащ, че договорът не подлежи на прекратяване и чл.21, ал.1, изр.трето от
договора, предвиждащ, неустойка за собственика в случай, че прехвърли имота си на
трето лице, което не сключи с управителя договор за стопанисване и управление.
На първо место следва да се посочи, че от събраните по делото доказателства
и предвид становищата на страните се установява, че сложеният за разглеждане писмен
договор с нотариална заверка на подписите е сключен с инвеститор, следователно е
такъв по чл.2 от ЗУЕС, като се касае до самостоятелен обект в комплекс от затворен
тип, отговарящ на императива на пар.1, т.3 от ДР към ЗУЕС. Тук за пълнота следва да
се посочи, че под инвеститор следва да се разбира лицето, което е възложител на
строеж, който по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ е собственикът на имота, лицето, на
което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в
чужд имот по силата на закон.
Следва да бъде посочено, че независимо от крайния извод за наличие или
липса на комплекс от затворен тип, то този факт отново не би довел до посочените от
въззивника последици спрямо валидността на сделката, доколкото би рефлектирал
единствено върху противопоставимостта на процесния договор спрямо трети лица и
бъдещи приобретатели на обекти в сградата.
Доколкото не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на
договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление
на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС, както и че
всеки собственик, в качеството си на самостоятелен правен субект може от свое име да
сключи договор с трето лице с посочения предмет. Тъй като такъв договор не
противоречи на закона и добрите нрави, на основание чл. 20а от ЗЗД, страните са
валидно обвързани по него. След като собственикът доброволно се е съгласил да
заплаща възнаграждение на изпълнител за поддържане на общите части в комплекса,
той е обвързан да заплати стойността на предоставената комплексна услуга- от
организацията на вътрешния ред в комплекса, предоставяне на услуги по събиране на
средства за заплащане на индивидуалните задължения на отделните собственици за
данъци, такса смет за съответния самостоятелен обект, режиини разходи за обекта,
поддръжка на инсталациите по противопожарна охрана, отопление, видеонаблючение,
климатични инсталации, електро- и ВиК-инсталации, асансьорни уредми, поддръжка
на зелени площи и дървесна растителност. /в т.см. Определение № 37 от 20.01.2021 г.
по т. д. № 606/2020 г. по описа на I търг. отделение на ВКС./
В контекста на изложеното следва да се приеме, че между страните е
възникнало валидно облигационно правоотношение по ненаименован договор, който
съдържа белезите на договор за изработка /чл. 258 – чл. 269 ЗЗД/ и белезите на договор
за поръчка /чл. 280 – чл. 292 ЗЗД/. Независимо от това дали договорът за изработка или
за поръчка, задължението на поръчващия е да заплати възнаграждение за извършената
работа/поръчка, като извършва организационно, техническо и административно
управление на комплекса (чл. 266, ал. 1 и ч. 286 ЗЗД).
При тези обстоятелства е налице валидност на така сключения договор за
стопанисване и управление на посочения апартаментен хотел и външен басейн в
посочения комплекс, следователно представляващ източник на задължения за
собственицика да заплати на изпълнителя по договора договорената цена срещу
извършване на поддръжка от негова страна на описаните в договора дейности.
Предметът на сключения между страните договор е управлението и
5
поддръжката в цялост на общите части на жилищната сграда в режим на етажна
собственост и пространството около нея, срещу определено от страните
възнаграждение като не е предмет на спор между тях и обстоятелството, че такъв
договор е сключен и с други собственици на самостоятелни обекти.
По смисъла на договора „собственик“ е физическо или юридическо лице,
което притежава в индивидуална собственост апартамент или друг самостоятелен
обект в комплекса. В конкретния случай е безспорно установено въззивницата ищца е
собственик на описания по-горе самостоятелен обект в апарт-хотела.
Доколкото в конкретния случай са представени освен договора на
въззивницата и още два еднотипни по съдържание договора със собственици на други
обекти в сградата и доколкото насрещната страна не твърди договорите или отделни
техни клаузи да са индивидуално договаряни, както и поради еднаквостта на уредените
отношения между собственици и управител в един и същ комплекс, то следва да се
приеме, че в слуая е налице „типов“ договор. Тъй като в тези случаи клаузите не са
индивидуално уговорени, то съобразно разпоредбата на чл.146, ал.1 ЗЗП, подлежат на
проверка по чл.143 ЗЗП.
Съгласно определението, дадено в чл.143, ал.1 ЗЗП неравноправна клауза в
договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не
отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между
правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. При наведените в
жалбата възражения/посочено е, че се поддържат всички изложени такива в исковата
молба, подлежат на разглеждане посочените отделни клаузи, предвид извършеното по-
горе препращане към част от мотивите по чл.272 ГПК както следва: клаузата по чл.4,
ал.2 от договора е намерила систематично място в раздел II озаглавен „права и
задължения на управителя“, в който са отразени дейностите възложени на управителя,
за които той има право на възнаграждение. Така атакуваната клауза отразява
необходимостта от оперативна самостоятелност на управителя „да извършва налагащи
се текущи промени относно вида, начина на извършване на конкретните спесифики“
на описаните по-горе негови задължения. Тази клауза отразява възмижността при
необходимост управителят да приоретизира отделните дейности по време, както и да
отстранява или взема мерки по внезапно възникнали технически неизправности в
някоя от инсталациите например. В чл.5 от договора урежда предоставяни от
управителя допълнителни услуги в комплекса и начина и размера на заплащането им,
като изрично е посочено, че от тези допълнителни услуги собственикът може да се
възползва при желание срещу съответното заплащане. Такива допълнителни услуги
биха могли да бъдат например детски център, в който родителите биха могли да
оставят за определено време срещу заплащане децата си под грижата на аниматори,
занимания по спортни дейности при наличие на съответните игрищни площадки-
например за тенис, волейбол, федербал, конна езда, заведения за хранене, обекти за
продажба на хранителни и други стоки и т.н. С клаузите по чл.8, чл.13, чл.14 и чл.15 са
доуточнени допълнителни насрещни задължения и дейности на управителя, начина на
формиране, разпределение между собственика и останалите собственици такси, като е
уговорена изрично в чл.14, ал.3 от договора годишна такава в размер на 12евро с ДДС
за изброените в чл.2 дейности, платима по посочения по-горе начин и срокове. Тези
клаузи нито са уговорени във вреда на собственика като потребител, нито създават
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика
и потребителя, още повече, че съдържат информация за насрещни задължения на
управителя, с което отговарят и на изискването за добросъвестност. Съгласно чл.8 от
договора ситуиран в раздел IV „Права и задължения на собственика“ е посочено, че
собственикът се задължава да заплаща на управителя определените по договора сума,
представляващи разходи за поддръжка на комплекса и разходи свързани
6
спредоставяни на собственика услуги, както и разходите за поддръжка, отопление,
електричество, текущи ремонти, профилактика на спа центъра, които е уговорено да се
делят пропорционално между собствениците на апартаменти в корпус А и Б в
зависимост от притежаваната от собствениците квадратура. В тази връзка в чл.15 е
уговорено, че от предаване на владението върху обекта собственикът може да заплаща
чрез управителя сължимите за обекта суми за данък върху недвижимите имоти и такса
битови отпадъци за обекта, както и всички консумативни разходи свързани със самия
обект за ток и вода, като съгласно ал.3 с.чл. управителят води отчет за всички
постъпили и изразходвани сум на апартаментите, който се предосавя на собственика
при поискване. В чл.14, ал.4 е посочено, че размера на дължимите задължения може
да бъде променен при изменение на цените на използваните материали, препарати,
услуги от външни доставчици, ток, вода, телефон и др.консумативи, както и при
официално обявения от НСИ инфлационен индекс или при наложено с нормативен акт
повишение на разходите, като управителят посочва основанието за промяната. Това е
обяснимо доколкото не би следвало да се очаква управителят да компенсира за своя
сметка повишение на цени на ел.енергия, ВиК услуги или такси по специализирана
поддръжка на различни съоражения в комплекса, включително и повишение на такса
битови отпадъци или годишен данък за съответния самостоятелен обект. Така
уговорени тези клаузи имат характера на инфлационни такива, при които е
необходимо и достатъчно да бъдат посочени базова цена, подлежаща на
индексация/актуализация-каквато в случая фигурира в чл.14, ал.3 от договора/, да е
определено с договора срещу какви услуги се дължи това възнаграждение/цена, ясно са
посочени основанията/причините и индексите за актуализация, със съответното
рефериране към нормативен акт, акт на държавен орган на власт, промяна в цената на
услуги от външен доставчик или промяна в инфлационния индекс официално обявен
от НСИ, ведно с включено задължение на управителя да обяви пред собственика
основанието за промяната в случай че има такава, каквито са налични в процесния
договор. Подобна клауза в случай, че съдържа посочените по-горе компоненти
отнапред, не навежда на неравновесие в правата и задълженията на страните и няма
основания да бъде определена като недобросъвестна. По-нататък що се отнася до
клаузите за неустойка се споделя извода в обжалваното решение, че доколкото същите
са определени по размер, т.е. изрично е фиксиран таван на нарастване, като е
изчерпателно посочена в какви случаи биха се дължали, то същите не превдиждат
неоснователно разместване на блага и изпълнява предвидените в чл.92 ЗЗД цели. Целта
на клаузата за неустойка, дължима при забава в плащането, е да се обезщетят вредите
от неизпълнение на паричното задължение в срок. Уговореният размер на неустойката
следва да изпълнява предвидените в чл. 92 от ЗЗД цели и да не предвижда
неоснователно разместване на блага. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2020 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК, при определяне на основанието
за накърняване на добрите нрави се взема предвид какъв е видът на неизпълнението,
има ли други обезпечения за този вид предвидено неизпълнение, съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваното неизпълнение на задължението
за вреди. След като задължението по договора е парично, то най-подходящият
критерий за преценка дали уговорената от страните неустойка изпълнява функциите си
да обезпечи изпълнението на задължението в срок и да обезщети изправната страна по
договора за очакваните от неизпълнението на задължението вреди, както да послужи
като санкция на неизправната страна, е съотношението между законната лихва за
забава и уговорения размер на неустойката. В случая когато неустойката за забава по
чл.17, ал.1 от договора е определена в размер на „основния лихвен процент на БНБ за
периода на забавата плюс 10 пункта“, като в ал.2 в частта с която е посочено, че ако
забавата надвиши два месеца е с фиксиран размер. По тези съображения не се
7
възприема за основателно възражението, че клаузата по чл.17, ал.1 от договора е
неравноправна. Тъй като въззивницата твърди неравноправност на чл.17 от договора
последи на разглеждане и уговореното между страните по ал.2 от него. Клаузата на
чл.17, ал.2 от договора в частта, с която е уговорена неустойка в случаите, при които
собственикът предприеме действия по прекратяването или развалянето на договора, то
той дължи на управителя неустойка в размер от две годишни такси, има характер на
неустойка за вредите от развалянето, която като неустоечната клауза е нищожна,
поради противоречието й с добрите нрави по арг. от Решение № 193/09.05.2016г. по
т.д. № 2659/2014г. на ВКС , I т.о. и Решение № 219/09.05.2016г. по т.д. № 203/2015г. на
ВКС , I т.о. Решение № 49 от 20.06.2012 г. по търг. дело № 16/2011 г. на ВКС, II т. о.;
Решение № 234 от 17.11.2016 г. по гр. д. № 1856/2016 г. на ВКС, III г. о.; Решение № 58
от 16.06.2020 г. по гр. д. № 2682/2019 г. на ВКС, III г. о.; Решение № 148 от 25.02.2020
г. по търг. дело № 219/2018 г. на ВКС, II т. о.. Ето защо същата е нищожна, доколкото
съгласно ТР №1 /2020 на ОСГТК на ВКС съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на
решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са
от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, ако нищожността произтича пряко от сделката или от
събраните по делото доказателства.
Що се отнася до клаузата на чл.18 от договора, в която страните са уговорили,
че целта на последния е успешното функциониране на комплекса, поради което
последният не подлежи на прекратяване, следва да се посочи, че подобна уговорка
пряко противоречи и по никакъв начин не би могла да препятства възможността всяка
от страните да иска разваляне на договора поради по всяко време поради
неизпълнението му по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Тази възможност, произтича от
закона и всяка страна може да се възползва от нея при наличието на предпоставките за
това. По делото няма данни ответницата да е отправяла такова искане до ищеца, още
повече, възможност да иска разваляне на договора е предоставено само на изправната
страна поради неизпълнението му от другата страна. Независимо от това клаузата е и
неравноправна по см. на чл.143, ал.1, т.2 от ЗЗП, тъй като изключва права на
потребителя, произтичащи от закон. Като уговорена във вреда на собственика е и
клаузата по чл.21, ал.1 от договора, предвиждаща дължима от собственика неустойка в
размер на две годишни такси, ако продаде имота, но преди това не осигури
приобретателя да сключи договор за стопанисване и управление.
С оглед всичко изложено, съдът намира, че клаузата по чл.17, ал.2 от
договора, в частта й предвиждаща неустойка в размер на две годишни такси, дължима
от собственика на управителя, в случай, че собственикът предприеме действия по
прекратяването или разваляне на договора за стопанисване и управление от
22.08.2013г. е нищожна на осн.чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД; клаузата по чл.18 от договора
предвиждаща забрана за прекратяване на договора е нищожна като противоречаща на
чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, а клаузата по чл.21, ал.1, изр.2-ро от договора предвиждаща
неустойка в размер на две годишни такси за собственика, в случай че продаде имота си
и не осигури сключването на договор за стопанисване и управление с приобретателя е
неравноправна по см.на чл.143, ал.1, т.2 ЗЗП.
За пълнота на изложението и съобразно чл.146, ал.5 ЗЗП следва да се посочи,
процесният договор може да продължи да се прилага и без клаузите, чиято нищожност
е установена по-горе.
Съгласно правилото на чл. 78 ГПК и предвид изхода на делото, претенцията
на въззивницата за разноски в първоинстанционното и въззивното производство се
явява частично основателна и следва да бъде определена съобразно наведените и
респективно намерени за основателни възражения за нищожност на отделните клаузи.
8
Съобразно представения списък в тежест на ответника следва да се възложи плащането
на сумата от 26,66 лв. – държавна такса и 330лв. за адв.възнаграждение за първа
инстанция и 13лв. за д.т. за въззивно обжалване и 360лв. за заплатено
адв.възнаграждение за въззивна инстанция.
Мотивиран от горното ОС-Бургас
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260009/31.01.2022г., постановено по гр.д.№ 486/2020г.
по описа на РС-Несебър, в частта с която е отхвърлен иск на Н. В. Д., гражданин на Р.
Ф., родена **.**.****г. за признаване на установено по отношение „Рейнбоу
Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-*********, че клаузите по чл.17, ал.2, чл.18 и чл.21, ал.1,
изр.2-ро от договор за стопанисване и управление от 22.08.2013г., сключен между
страните са нищожни на осн.чл.26 ЗЗД и чл.143 ЗЗП, КАТО ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВИ:
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на клаузата по чл.17, ал.2 от договор за
стопанисване и управление от 22.08.2013г., сключен между Н. В. Д., гражданин на Р.
Ф., родена **.**.****г. и „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-*********, в частта й
предвиждаща неустойка в размер на две годишни такси, дължима от собственика на
управителя, в случай, че собственикът предприеме действия по прекратяването или
разваляне на договора за стопанисване и управление от 22.08.2013г. осн.чл.26, ал.1,
пр.3 ЗЗД; клаузата по чл.18 от договора предвиждаща забрана за прекратяване на
договора е нищожна като противоречаща на чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, а клаузата по
чл.21, ал.1, изр.2-ро от договора предвиждаща неустойка в размер на две годишни
такси за собственика, в случай че продаде имота си и не осигури сключването на
договор за стопанисване и управление с приобретателя е неравноправна по см.на
чл.143, ал.1, т.2 ЗЗП.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260009/31.01.2022г., постановено по гр.д.№
486/2020г. по описа на РС-Несебър в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА „Рейнбоу Дивелопмънтс“ ЕООД с ЕИК-********* да запплати на
Н. В. Д., гражданин на Р. Ф., родена **.**.****г. сторените по делото разноски,
определени съобразно изхода по делото както следва 26,66 лв. – държавна такса и
330лв. за адв.възнаграждение за първа инстанция и 13лв. за д.т. за въззивно обжалване
и 360лв. за заплатено адв.възнаграждение за въззивна инстанция.
Решението подлежи ва обжалване с касационна жалба в едномесечен срок от
съобщаването му на страните по делото пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9