№ 251
гр. София, 20.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-3, в публично заседание на
двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Венета Цветкова
при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова
като разгледа докладваното от Венета Цветкова Търговско дело №
20241100900102 по описа за 2024 година
Предявени са искове по чл. 195, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 195, ал. 2 ЗЗД, вр. чл.
193, ал. 1 и чл. 194 ЗЗД, както и иск по чл. 86 ЗЗД.
Ищецът „АГРОИНВЕСТ – 2011“ АД, ЕИК ********* твърди, че ответникът
„ЛАНДСКЕЙП ИНВЕСТМЪНТ“ ООД, ЕИК *********, му дължи сума в размер на 100 000
(сто хиляди) лева с включен ДДС, представляващи стойността на разходите необходими за
поправяне на недостатъци в собствените на ищеца недвижими имоти, а именно: Къща № 8,
находяща се в гр. София, община Столична, район „Витоша“, квартал „Драгалевци, ул.
„*******, представляваща част от Жилищна група – еднофамилни къщи с гаражи, с
разгърната застроена площ от 256,45 кв.м., с идентификатор № 68134.1971.3002.11, ведно с
прилежащите ид. ч. от правото на строеж, ведно с Гараж № 8, с разгърната застроена площ
от 40,95 кв.м., с идентификатор 68134.1971.3002.12, ведно с прилежащите му ид.ч. от
правото на строеж, заедно с 7,64 идеални части от правото на собственост върху Поземлен
имот с идентификатор № 68134.1971.3002, и Гараж № 8, нанесен по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, като сграда с идентификатор 68134,.1971.3002.12 с адрес: гр. София,
Столична община, район „Витоша“, кв. „Драгалевци“, ул. *******. Претендира и
обезщетение за забава върху горната главница в размер на 16 827,64 (шестнадесет хиляди
осемстотин двадесет и седем лева и шестдесет и четири стотинки) лева, считано от покана
за заплащане, получена на 17.08.2022 г. и до предявяване на исковата молба.
Претендира заплащане на разноски и законна лихва.
След дадени указания, поради наличие на противоречие в исковата молба, ищецът
изрично е уточнил, че не твърди да претендира обезщетение във връзка с договор за
изработка и некачествено изпълнение, а претендира обезщетение в рамките на
гаранционната отговорност на ответника в качеството му на строител /чл. 163, ал. 2 и ал. 3
Закона за устройство на територията/, като излага твърдения, че същият отговаря за
некачествено строителство за извършените от СМР и то спрямо всеки последващ
приобретател на имота. С допълнителната искова молба ищецът прави искане за изменение
на иска по реда на чл. 214 ГПК, с твърденията, че ответникът му е продал вещ с
1
недостатъци, които подлежат на отстраняване, съответно – ответникът дължи заплащане на
тяхната стойност.
Ищецът твърди, че с ответника е сключил договор за покупко-продажба на 6
октомври 2021 г., като с приемо – предавателен протокол продавачът му е предал владението
върху недвижимите имоти, в който протокол са обективирани възраженията на купувача
относно изпълнението на строително-монтажните дейности по недвижимите имоти, които са
били видими към датата на предаване на владението. Поддържа наличието на неизпълнени
елементи от одобрения технически проект в частта му „Архитектура“ по полагане на
довършителните работи по фасадата. Сочи, че в срок след предаване на вещите са открити
още дефекти и недостатъци, които са във връзка с изпълнените строително-монтажни работи
/СМР/ /напр. спукани панели, течове и др./, част от които са били скрити, но са
съществували при сключване на договора, а друга част - са възникнали в резултат на лошо
изпълнените СМР. Настоява, че ответникът е поканен да отстрани недостатъците, което той
не е сторил, което от своя страна е довело от необходимост от отстраняването им от
купувача, чрез ангажиране на друг изпълнител и което се е налагало с оглед запазване
целостта на имотите, но което не е сторено и понастоящем, поради възникналия спор между
страните. Сочи, че във връзка с възникналите недостатъци и с оглед обезпечаване на
доказателства, в нарочно производство по ГПК е изготвена и приета съдебно-техническа
експертиза през 2022 година за установяване на действителното състояние на продадения
недвижим имот.
Ищецът твърди, че при предаване владението на имотите е направил възражения и
продавачът е бил поканен да отстрани констатирани при приемането й недостатъци. Заявява,
че исковата сума съответства на пазарната стойност на разходите за отстраняване на
недостатъците в резултат от некачественото изпълнение на ответника. Сочи, че част от
недостатъците са съществували към датата на сключване на договора /явни и скрити/, но
счита и че продавачът дължи обезщетение и за тези които не са съществували към
продажбата, но са се появили след този момент. Намира и че в качеството си на купувач и
собственик на имота е материално легитимиран да претендира обезщетение за вредите от
виновно неизпълнение на договорните задължения на продавача.
Във връзка с отговора на ответника, оспорва недостатъците, описани в приемо-
предавателния протокол да са отстранени от ответника, а посочените в исковата молба като
скрити недостатъци е било обективно невъзможно да бъдат констатирани при предаване на
имотите, както и твърди, че възникналите по-късно недостатъци не са резултат от
неположена грижа или преустройства на имотите от страна на ищеца с цел тяхната
поддръжка и опазване на целостта им, а са в резултат на неизпълнение на договорното
задължение на ответника. Оспорва да е препятствал ответника да изпълни задълженията си
по отстраняване на недостатъците по приемо-предавателния протокол. Оспорва и исковете
да са погасени по давност, тъй като ответникът е знаел за наличието на скритите
недостатъци и съзнателно ги е премълчал.
Ответникът оспорва исковете. На първо място, оспорва наличието на явни или скрити
недостатъци. Сочи, че описаните в Приемо-предавателен протокол от 11.10.2021 г.
недостатъци са били отстранени от ответното дружество. Твърди, че след поканата са
предприети действия от ответника, който е оспорил пред ищеца описаните в същата нови
дефекти и недостатъци /вкл. скрити/, поради причина, че същите са в резултат от лоша
поддръжка на имота и неполагане на дължимата грижа, както и преустройство на сградата и
ползване на терасите не по предназначение. Възразява, че фасадните елементи не са
недостатък, а част от външния изглед на имота, с който ищецът е бил запознат при
продажбата. Сочи и че ищецът не е оказал съдействие по констатиране и евентуално
отстраняване на дефекти от лошо изпълнени СМР. Отделно, оспорва наличието на
недостатъци от лошо изпълнение, извън посочените в протокола и размера на
2
претендираните стойности за поправка. Твърди точно изпълнение на одобрения технически
проект в част „Архитектура“. Сочи, че за продавача не съществува задължение – нито
договорно, нито нормативно, след като имотите са изградени с фасадни елементи, цветове и
дизайн във вида, в който са въведени в експлоатация по предвидения законов ред, да
променя и/или привежда външния и вътрешния дизайн в някакво друго проектно състояние,
като такива задължения не са поети и по силата на сключен договор, а договорът за
продажба е сключен след завършване и въвеждане в експлоатация на процесните имоти.
Сочи, че промяна във фасадата на сградите би представлявало изменение на
съществуващата архитектурно – визуална концепция на комплекса, така както същият е
въведен в експлоатация, и нарушение на правилата на вътрешния ред. Отделно поддържа и
че такива забележки не са обективирани при предаване владението върху недвижимия имот.
Сочи и че описаните дефекти в покривното покритие произтичат от извършени от ищеца и в
нарушение на строителните изисквания преустройства на покрива и подпокривното
пространство и не са съществували при предаване на обекта.
Ответникът оспорва да притежава качеството строител на имотите, предмет на
договора за продажба, а твърди да е бил първоначално единствено собственик на
поземления имот, върху който са построени сградите и възложител по смисъла на чл. 161
ЗУТ. Оспорва твърдените недостатъци и некачеството изпълнени СМР да са свързани с
осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и
отстраняване на скрити дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация
(ползване). Сочи, че ищецът е получил владение на имоти, годни за нормално
функциониране и ползване. Отделно, възразява и че сочените от ищеца недостатъци не
намаляват съществено стойността на имота или годността за обикновеното му ползване по
предназначение; че недостатъците са били известни на ищеца при покупко-продажбата.
Въобще възразява и част от твърдените недостатъци да представляват такива по смисъла на
нормите на чл. 193 и чл. 195 ЗЗД, водещи до ангажиране на отговорност на продавача, а
представляват част от архитектурните белези на имотите, изпълнени съобразно
инвестиционните и архитектурни проекти. Прави възражение за погасяване по давност на
предявените искове.
На следващо място, сочи и че ищецът е допринесъл за настъпване на вредите, при
условията на чл. 83, ал. 1, предл. 1 и предл. 2 ЗЗД, тъй като не поддържа имотите, извършил
е нерегламентирано архитектурно и конструктивно преустройство на къщата, както и ползва
увредени части от сградата не по предназначение. Оспорва и акцесорния иск и поставянето
му в забава посредством изпратената покана.
Ищецът носи тежест да докаже наличието на облигационни отношения с ответника
по договор за продажба на недвижим имот, със съдържанието по представения с исковата
молба, наличието на твърдените явни недостатъци на вещта при приемането й, съответно в
срок, необходим за установяването им /незабавно уведомяване на продавача/ - наличието на
твърдените скрити недостатъци - такива, които не могат да се открият при обикновения
преглед на вещта или са се появили по-късно /кога и как е открил недостатъците, както и че
е уведомил незабавно продавача за тях/, че тези недостатъци съществено намаляват
пазарната цена на недвижимия имот или неговата годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление – жилищни нужди. Ищецът носи тежест да докаже
знание у продавача за недостатъците. Ищецът носи тежест да докаже и пазарната стойност,
необходима за отстраняване на недостатъците.
По иска по чл. 86 ЗЗД – носи тежест да докаже начална дата на забавата и размер на
обезщетението за забава.
Ответникът носи тежест да докаже възраженията си, вкл. че купувачът е знаел за
претендираните от него недостатъци при продажбата, като някои от тях са били видни; че
част от недостатъците всъщност са настъпили в резултат и от действия на ищеца; неоказване
3
на съдействие за отстраняването на недостатъците и неположена дължима грижа от страна
на купувача – по отношение на скритите такива; изтекъл погасителен давностен срок.
Съдът погрешно, предвид първоначално заявените факти, е включил в правната
квалификация и чл. 82 ЗЗД, вр. чл. 79 ЗЗД, без да са налице съответни твърдения и искане,
но доколкото посочената е свързана с установяване на допълнителни факти, не се налага
отмяна хода по същество на производството, тъй като не са нарушени процесуалните права
на страните. След изменението на иска и уточненията на ищеца е видно, че не се
претендират вреди от пълно неизпълнение на задължението на ответника по договора за
покупко- продажба, обезщетими съобразно чл. 195, ал. 2 ЗЗД по общия ред по чл. 82 ЗЗД, а
се касае до лошо изпълнение, при което приложими са специалните правила на чл. 193 – чл.
195 ЗЗД, релевантни и при търговските сделки на основание чл. 288 ТЗ и поради липсата на
изчерпателна уредба в ТЗ.
Страните не спорят по следните обстоятелства, които съдът съответно приема за
доказани в процеса: сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
обективиран в Нотариален акт № 85, том II, рег. № 15822, дело № 259/21 г. от 6 октомври
2021 г.; подписан двустранно Приемо-предавателен протокол за предаване на владението
върху недвижими имоти, с отразени в него възражения относно налични недостатъци в
имотите, а именно: 1) Теч на ет. 1 при фугата между гаража и къщата; 2) Ет. 1 – таван и
зимна градина с петна за прешпакловане (от стари отстранени течове); 3) Ет. 2 – малка
тераса за префугиране; 4) Ет. 2 – голяма тераса за префугиране и подмяна на цокъла от
вътрешната страна на терасата; 5) да се поставят липсващите керемиди на покрива на
къщата; 6) Тавански етаж – тераса – затваряне на отвори при прага от страната на дограмата;
7) Гараж – покрив – отлепена на места хидроизолация; 8) Фасада отпред и към двора –
отлепени камъни от облицовката.
Предвид допуснатото изменение на иска, предмет на спора в производството е
възникнала законна отговорност на ответника, като продавач на вещи с недостатъци по чл.
193 и сл. ЗЗД. Тази отговорност възниква тогава, когато се докаже, че вещта, предмет на
сключен договор за продажба, има явни и/или скрити недостатъци, които съществено
намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в
договора употребление, които недостатъци следва да са съществували по време на
прехвърлянето на собствеността и риска върху купувача, както и че купувачът не е знаел за
тях. По този ред не може да бъде ангажирана отговорността на продавача за онези
недостатъци, които са възникнали впоследствие, при ползване на вещта от купувача, каквито
евентуално би покривала гаранционна отговорност, каквато, обаче, не е предмет на
настоящия иск, с оглед на фактите, на които се позовава ищецът и липсата на твърдения
такава да е поета от ответника. Отделно от това, дори и да беше изложил твърдения в такава
посока, за едни и същи недостатъци купувачът може да избере само една от възможностите
за реализиране на правата си – чрез ангажиране на законната или гаранционна отговорнаст
на насрещния правнообвързан субект.
За да бъде уважен иск с правно основание чл. 195, ал. 1 ЗЗД, следва да се докаже още
и че по правилото на чл. 194 ЗЗД, купувачът е изпълнил задължението си да прегледа
продадената му вещ веднага след като я приеме, в течение на времето, което е обикновено
необходимо за това в подобни случаи, за да добие представа за истинското й състояние и
при откриване на недостатъци е длъжен, за да запази правата си, незабавно да уведоми
продавача за тях. В противен случай, той губи възможността да реализира правата по чл. 193
ЗЗД, тъй като законът установява необоримо предположение, че вещта е одобрена, ако
купувачът не съобщи незабавно на продавача за забелязаните недостатъци. Единствено в
хипотезата, когато продавачът е знаел за тези недостатъци, купувачът запазва правата си
спрямо продавача и без да го е уведомил. Тук от значение е и още един фактор, а именно
дали недостатъците са явни – установими при обикновен преглед на вещта или скрити –
4
такива, които не могат да се констатиран при обикновен преглед или се проявяват по-късно
във времето, което е относимо към преценката за своевременното /в разумен срок от
откриване/ уведомяване на продавача.
Следва да се уточни, че под недостатък се разбира всяко отклонение от нормално
установените, общоприети или уговорени качества на продадената вещ, което в хипотезата
на чл. 193 ЗЗД трябва да е свързано и със съществено намаляване на нейната цена или
нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление /в тази
насока релевантни са мотивите по ТР № 40 от 30.06.1986 година по т.д. № 56/1985 година на
ОСГК на ВС относно определяне вида на недостатъка/. Следва да се уточни и че според чл.
195 ЗЗД, при продажба на вещ с недостатъци купувачът разполага с няколко възможности, а
именно - да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата, да
задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на
продавача. Според практиката на Върховен касационен съд, Решение № 55 от 22.04.2010
година по т.д. № 817/2009 година ТК, 1ТО, за успешно провеждане на иска на купувача по
чл. 195, ал. 1 ЗЗД, предложение трето, за заплащане от продавача на обезщетение в размер
на разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в продадената вещ, не е нужно
купувачът първо да ги отстрани, а след това да претендира стойността им от продавача, с
което купувачът цели постигане точното изпълнение по договора от насрещната страна.
Именно в тази хипотеза попада и конкретния случай.
На първо място следва да се отговори на въпроса дали е налице твърдяното
облигационно правоотношение, въз основа на което ищецът сочи да е възникнало
потестативното му право, свързано с поетата от продавач отговорност, установена в закона.
По силата на договор за покупко-продажба на недвижими имоти обективиран в
Нотариален акт No 85, том II, per. No 15822, дело No 259/21 г. от 6 октомври 2021 г. ищецът
,АГРОИНВЕСТ - 2011“ АД, ЕИК ********* е закупил от ответника „ЛАНДСКЕЙП
HHBECTМЪНТ“ ООД, ЕИК ********* следните имоти: Двуетажна едноамилна къща No 8,
находяща се в гр. София, СО Район „Витоша“, кв. Драгалевци, ул. *******Е,
представляваща част от Жилищна група - еднофамилни къщи с гаражи, с разгърната
застроена площ от 256,45 кв.м., с идентификатор No 68134.1971.3002.11, ведно с
прилежащите й ид.ч. от правото на строеж, ведно с Гараж No 8, с разгърната застроена площ
от 40,95 кв.м., с идентификатор 68134.1971.3002.12, ведно с прилежащите му ид. ч. от
правото на строеж, заедно с 7,64 идеални части от правото на собственост върху Поземлен
имот с идентификатор № 68134.1971.3002 и Гараж № 8. нанесен по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед No РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, като сграда с идентификатор 68134.1971.3002.12 с адрес: гр. София, СО
Район „Витоша“, кв. „Драгалевци“, ул. „******* По силата на уговореното, предаването на
владението върху имотите е следвало да се осъществи в тридневен срок от подписване на
договора и заплащане на цената.
На следващо място следва да се посочи, че нито една от страните не е представила
доказателства за наличието и съдържанието на предварителен договор за продажба и други
уговорки, извън тези по представения нотариален акт, нито са налице доказателства за това
преди 11.10.2021 година ищецът да е запознат със състоянието на имота, а и продавачът –
инвеститорът да е имал представи относно конкретното състояние на къщата и гаража.
Поради това, съдът приема, че страните не са уговорили специфични качества или
специфики на имотите, от значение за постигнатото съгласие при тяхното закупуване /такива
договорки не се установяват от обективираната в нотариалния акт сделка/, както и че
страните са констатирали особеностите и състоянието на имота в деня, в който е предадено
владението върху него.
След като се установи страните да са сключили договор за продажба, подлежи на
изследване въпросът дали вещите – предмет на правоотношението са имали недостатъци,
5
какво е тяхното естество и дали ищецът е имал и е изпълнил задължението за незабавно
уведомяване на продавача, необходимо за ангажиране на неговата отговорност.
С оглед твърденията на ищеца и направените уточнения, включително по молбата от
06.02.2024 година на л. 43 и сл. от делото, същият сочи три групи недостатъци, които съдът
определя в категории с оглед вида на недостатъците, както следва.
Първо – тези, които са описани в приемо-предавателния протокол при получаване
владението върху закупената недвижима вещ: теч на ет. 1 при фугата между гаража и
къщата; ет. 1 – таван и зимна градина с петна за прешпакловане (от стари отстранени
течове); ет. 2 – малка тераса за префугиране; ет. 2 – голяма тераса за префугиране и подмяна
на цокъла от вътрешната страна на терасата; липсващи керемиди на покрива на гаража;
тавански етаж – тераса – отвори при прага от страната на дограмата; гараж – отлепена на
места хидроизолация на покрива и отлепени камъни от облицовката на фасада отпред и към
двора. Няма спор, че се касае до видими несъответствия в имота, установими при обикновен
преглед на вещта и без необходимост от специални, професионални знания. Предвид липсата
на специфични договорки между страните, съдът приема, че имотът е следвало да бъде
предаден на ответника в състоянието, в което е бил към датата на огледа, съответстващо на
възможността за употребата му съобразно неговото предназначение – за жилищни нужди,
което изисква да е изпълнен в степен на определена завършеност на строително-монтажни
работи и без недостатъци, препятстващи възможността за съответното ползване.
Ето защо, всеки от изброените дефекти може да се определи като недостатък по
смисъла на чл. 193 ЗЗД, тъй като се характеризира като отклонение от обичайните
качествени показатели за определения вид вещи, които предполагат липсата на течове и
влага в жилищни помещения и сгради, завършеност на покривните конструкции и
изпълнени с необходимото качество и технически съответствия изолационно покритие по
фасади и тераси на този тип сгради.
Следователно, описаните по-горе недостатъци, с изключение на вече отстранените за
сметка на продавача, биха попаднали в обхвата на отговорността по чл. 193 ЗЗД, ако са
налице и останалите предпоставки за ангажирането й, тъй като купувачът е направил своите
възражения във връзка с тях незабавно. Отделно, за тях не се доказа да са отстранени за
сметка на продавача, тъй като съществуват към датата на огледите на вещите лица, които са
ги описали в заключенията и съответстват на детайлно посочените от свидетелката Г.,
присъствала лично при предаване на имота. Показанията на свидетеля Р. сочат на това да са
изпълнявани кърпежи и работа по фугиране, но от тях не се установява отстраняване на
недостатъците до степен обектът да може да бъде ползван съобразно обичайното си
предназначение за жилищни нужди, както е констатирало и изрично сочи вещото лице З..
Показанията на свидетеля Р., освен това, са конкретни единствено по отношение на
отстранения недостатък в покривното покритие във връзка с липсващи и недобре сложени
керемиди. Поради това и единствено по отношение на тези работи, съдът приема за
доказано да са били отстранени за сметка на продавача. Следва да се допълни и че
показанията на свидетелите относно установяване фактите по отстраняване на тези
недостатъци са противоречиви, като докато свидетелката Г. изразява впечатления за ремонти
в период от 2-3 седмици след предаване на имота през м.10.2021 година, то свидетелят Р.
сочи да е извършвал ремонтни работи през летен период – месеци август-септември /най-
вероятно 2022 година/. Свидетелката Г. пък няма детайлни впечатления относно състоянието
на имота, като единствено през м. 09.2022 година сочи да е забелязала да липсват фуги по
терасите, да има течове и влага и проблем с електричеството при гаража. Ето защо, по
делото не се доказа отстраняване на недостатъците, описани в приемо-предавателния
протокол, с изключение на керемиденото покритие и завършване на покрива.
Щом тези недостатъци съществуват и купувачът е възразил своевременно, следва да
се определи и дали същите са съществени. Несъмнено течовете, предизвикани от лошо
6
фугиране на терасите и лошо изпълнено отводняване на същите, водещи до образуване на
мухъл и поддържане на влага в помещенията, представляват препятстващи нормалното
ползване на имота за жилищни нужди фактори. Следователно, касае се до съществени
недостатъци.
На следващо място се твърди и наличието на скрити недостатъци, тъй като купувачът
сочи да са забелязани или да са се проявили в период от време след установяване
фактическата власт върху имота, някои от които са се проявили и във връзка с допълнителни
фактори, като напр. метеорологични условия, сред които: дефект в електрическата
инсталационна система при гаража, проявяващ се при отваряне на гаражната врата; липса на
топлоизолация от стъклена вата по покрива и липса на хидроизолация в основите и на
терасите; спукани панели по цялата фасада на недвижимите имоти, китосване върху
винтовете, с които са захванати панелите, което е довело до разпадане и част от боята на
фасадата; допълнителни видими течове, вкл. на терасата на къщата откъм двора, между
къщата и гаража при прехода от вътрешното стълбище на къщата, свързващо гаража с топла
връзка, между гаража и къщата на бетоновата каса на вратата, свързваща къщата с гаража,
както разрушена вследствие на влагата подова настилка в гаража до тази каса; наличие на
почти цялостно покрит с варовик прозорец и панели под него вследствие на теч на вода над
него; наличие на паднала фугировка на плочите на тераса № 1 откъм двора на къщата, както
и мокра плоча и навлизаща през нея вода вътре в къщата; наличие на паднала фугировка на
плочите на тераса № 2, която е разположена към съседната къща № 9; наличие на липса на
положена хидроизолация на три тераси в къщата; разлепени плочки на прага отвън на
зимната градина с излаз на двора.
Посочените увреди съдът също намира, че могат да се определят като недостатъци по
смисъла на чл. 193 ЗЗД, тъй като се свързват с определени характеристики на имота и липса
на обичайното дължимото качество при изпълнение на този вид ремонтни и строителни
работи, с оглед предназначението на имотите. Ищецът, обаче, твърди, че тази категория
недостатъци имат характер на скрити, тъй като са се проявили или са открити впоследствие
– след приемане на продадените вещи. Както беше посочено, в обхвата на отговорността,
съобразно нормата на чл. 193 ЗЗД, попадат онези явни или скрити недостатъци, които са
съществували към момента на продажбата и не са били известни на купувача, вкл. и когато
продавачът не е знаел за тях, но за да запази правата на обезщетение за тях по реда на чл.
195, ал. 1 ЗЗД, ищецът следва да уведоми незабавно продавача след като ги е открил. Тези
недостатъци, освен това, следва да са и съществени /допуснатото отклонение от качеството
да води до съществено намаляване на цената или годността на вещта за обикновеното или
предвидено в договора предназначение/.
Посочените във втората група недостатъци съдът намира, че действително биха
имали характер на скрити – част от тях неоткриваеми при обикновен оглед /наличие на
липса на положена хидроизолация на три тераси в къщата, липса на топлоизолация от
стъклена вата по покрива и липса на хидроизолация в основите/ и изискващи включително
ремонтни дейности за откриването им, а други – като проявили се по-късно и вследствие на
допълнителни метеорологични фактори /допълнителни течове, вкл. на терасата на къщата
откъм двора, между къщата и гаража при прехода от вътрешното стълбище на къщата,
свързващо гаража с топла връзка, между гаража и къщата на бетоновата каса на вратата,
свързваща къщата с гаража, както разрушена вследствие на влагата подова настилка в
гаража до тази каса; наличие на почти цялостно покрит с варовик прозорец и панели под
него вследствие на теч на вода над него; разлепени плочки на прага отвън на зимната
градина с излаз на двора; наличие на паднала фугировка на плочите на тераса № 1 откъм
двора на къщата, както и мокра плоча и навлизаща през нея вода вътре в къщата; наличие
на паднала фугировка на плочите на тераса № 2, която е разположена към съседната къща №
9; спукани панели по цялата фасада на недвижимите имоти, китосване върху винтовете, с
които са захванати панелите, което е довело до разпадане и част от боята на фасадата;
7
дефект в електрическата инсталационна система при гаража, проявяващ се при отваряне на
гаражната врата/.
За да възникнат правата на купувача по чл. 193 – чл. 195 ЗЗД по отношение на тези
недостатъци следва да се установи и дали същите не са свързани с обичайното ползване и
изхабавяне на вещта, което би изключило възможността за ангажиране на отговорността и
дали купувачът незабавно е уведомил продавача след откриване/проявяването им, за да
запази своите права, свързани с тази отговорност.
По първия от така поставените въпроси съдът взима предвид заключението на вещите
лица по съдебно-техническите експертизи, събрани като доказателства в настоящото и
производството по чл. 207 и сл. от ГПК.
По отношение на спукани панели по цялата фасада на недвижимите имоти, китосване
върху винтовете, с които са захванати панелите, което е довело до разпадане и част от боята
на фасадата. И двете вещи лица сочат, че към датите на извършване на огледите – 20.07.2023
година и 24.06.2024 година такива дефекти съществуват, като същите се дължат на
некачествено изпълнение - пренавити и липсващи рапидни винтове, неправилно и лошо
фугиране, неположен грунд при боядисване, използване на неводоустойчива боя,
несъответстващи на заложените технически изисквания за монтаж /стр. 17-18 от
заключението на вещото лице З., стр. 2 от заключението на вещото лице П./. Следователно се
отнася до недостатък, свързан с липсата на съответни изискуеми, съобразно строителните
норми, качества на вещта, а не до настъпили вследствие обичайното изхабяване при
ползване на имота. Ето защо това са недостатъци по смисъла на чл. 193 ЗЗД. В съответствие
с посоченото от вещите лица са и показанията на свидетеля К.., който е присъствал на
извършения оглед, заедно с вещото лице П..
По отношение на липсата на топлоизолация от стъклена вата по покрива и липса на
хидроизолация в основите и на терасите в къщата и възникнали вследствие на това течове
на терасата на къщата откъм двора, между къщата и гаража при прехода от вътрешното
стълбище на къщата, свързващо гаража с топла връзка, между гаража и къщата на
бетоновата каса на вратата, свързваща къщата с гаража, разрушена вследствие на влагата
подова настилка в гаража до тази каса, наличие на почти цялостно покрит с варовик
прозорец и панели под него вследствие на теч на вода над него. Видно от заключението на
вещото лице З., изпълнение на изолации от посочения вид са предвидени в одобрената
проектна документация, като съобразно Констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа /Образец 15/ същите са и отразени като реализирани. Касае е се до
елементи, свързани с определени качествени характеристики на имота, при това от най-
съществените такива и затова и описаните по-горе несъответствия също представляват
недостатък по смисъла на чл. 193-195 от ЗЗД.
При огледа на вещото лице П. през 2023 година са констатирани течове в сградата, на
първи етаж– на тавана, като вещото лице сочи най-вероятно течът да идва от терасата, за
отводняване на което е изпълнен отвор, несъобразен с първоначалния проект и
екзекутивните проекти, който не отговаря на строителните стандарти. Във връзка с
констатираните на място течове, вещото лице е провело изследване на положените
изолационни пластове на терасите на втори и тавански етаж /вкл. чрез разкъртване/, като е
констатирало, че топло и хидроизолациите не са изпълнени съобразно одобрения
архитектурен проект, което е довело до образуване на течове и е компрометирало
положената топлоизолация. Отделно е констатирало и лошо фугиране на терасите.
Посочените некачествено изпълнени работи, според вещото лице, са допринесли за
образуване на твърдените течове и проникнала влага в помещения. Некачествено положена
хидроизолация вещото лице П. е посочило и като причина за теч в мазето, до вътрешното
стъбище към гаража и на покрива на гаража, неправилното фугиране – за течовете между
гаража и стената на сградата и навлизане вода към сградата. Относно течове по тавана на
8
килера, също констатиран на място от вещото лице, последното е посочило лошо монтирана
минерална вата в покривната конструкция и незалепена мембрана под капаци на определени
места. Вещото лице намира и че е налице лошо изпълнение при изолацията в основите,
което също води до проникване на вода отдолу. Според вещото лице, некачествено
изпълнената хидроизолация ще води до непрекъснати и последващи проблеми, свързани с
образуване на нови течове. Този извод пряко определя съществено ограничаване на
възможността за ползване на имота съобразно неговото жилищно предназначение.
По отношение на паднала фугировка на плочите на тераса № 1 откъм двора на
къщата, както и мокра плоча и навлизаща през нея вода вътре в къщата; наличие на паднала
фугировка на плочите на тераса № 2, която е разположена към съседната къща № 9;
разлепени плочки на прага отвън на зимната градина с излаз на двора. Тези недостатъци
съдът намира да са описани още в протокола от м.10.2021 година и да не представляват
различен, допълнително възникнал такъв във времето. Ето защо, отделно обсъждане на
същите не се налага.
По отношение на дефект в електрическата инсталация при гаражната врата. Ищецът
не проведе успешно доказване за наличието на такъв недостатък, свързан с дефект на
електрическата инсталация в обекта. Вещите лица не сочат да са констатирали при огледите
през 2023 и 2024 година такава повреда, а няма твърдения и доказателства този дефект
междувременно да е и отстранен от страна купувача и за негова сметка или пък от
продавача. Представени са доказателства – строителна документация, установяващи
съответствието на изградената ел. инсталация с техническите изисквания и ред за изпитване.
Ето защо, съдът приема за недоказано съществуването на такъв недостатък нито към датата
на предаване на имота, нито пък като проявил се впоследствие. Показанията на свидетелката
Г. по отношение на този факт съдът не кредитира, тъй като са изолирани и не се подкрепят
от останалия доказателствен материал.
Дори и да беше установено наличието на посочения дефект, той е лесно установим
/доколкото твърденията са за изключване на предпазителите на ел.табло до гаражната врата,
което прави невъзможно отварянето й/ и ако е съществувал към датата на предаване на
имота – е следвало да бъде посочен на продавача, което не е сторено. Дори да се приеме, че
този дефект е възникнал по-късно, но във връзка с обичайната експлоатация на вещта,
ответникът не носи отговорност за отстраняването му по реда на чл. 193 – 195 ЗЗД.
Дори, обаче да се приеме, че се касае до скрит дефект на вещта /тоест, некачествено
изпълнени работи по електрическата инсталация в гаража/, който се е проявил на по-късен
етап, ищецът, чиято е доказателствената тежест и въпреки изричните указания за това, не
ангажира доказателства кога е открил този дефект, с оглед преценката дали са спазени
изискванията за своевременно уведомяване по чл. 194 ЗЗД. Щом установяване на
посочените обстоятелства е поставено в доказателствена тежест на ищеца, за която страна са
и неблагоприятните последици от непредставяне на достатъчно доказателства за тяхното
настъпване, съдът е длъжен да приеме, че тези факти, които не са доказани в процеса при
условията на пълно и главно доказване, не са се осъществили, тоест в случая- своевременно
уведомяване на ответника за посочения недостатък. В тази насока е представено единствено
известие за доставяне на покана от 22.07.2022 година, получена от представител на
ответника на 17.08.2022 година. Самата покана обаче не е сред представените и приети като
доказателства по делото. Същата се намира в кориците по делото, образувано за
обезпечаване на доказателства по реда на чл. 207 и сл. от ГПК, но доколкото негов предмет е
събиране на друго доказателство, то не може да бъде кредитирана по настоящото дело.
Посочената покана, като частен свидетелстващ документ, удостоверяващ изгодни за
страната факти, не би имала и обвързваща съда материална доказателствена сила. Но дори и
да можеше да бъде взета предвид поканата, посоченият недостатък е описан за първи път в
нея, близо година след предаване на имота и не се сочи конкретен момент, в който е открит
9
този недостатък.
Всъщност, идентични изводи може да се направят и относно сочените недостатъци от
ищеца - спукани панели по цялата фасада на недвижимите имоти, китосване върху
винтовете, с които са захванати панелите и разпадане на част от боята на фасадата. Ищецът
не е провел пълно и главно доказване за възникване на отговорността на ответника по
отношение на същите, тъй като няма доказателства относно момента, в който тези
недостатъци са констатирани или се проявили. Доколкото същите са видими, в случай, че са
били налице при извършения месец октомври 2021 година оглед, ищецът е имал
задължението да съобщи на продавача за тях, за което по делото доказателства няма.
Няма, обаче, доказателства и за това към кой момент точно са открити/проявили се
съответните недостатъци, тъй като се описват едва в цитираната по-горе покана, близо
година след получаване фактическа власт върху имота. Всички гласни доказателства
реферират към момента в който свидетелите са възприели като налични едни или други
повреди, но не и към момента, в който ищецът е узнал или възприел същите, който всъщност
е относимия към предмета на доказване факт. Така например, свидетелят Р. сочи да е
придобил впечатления от имота през месец август – септември, в топло време, но не
уточнява коя година, като същевременно описва вече констатираните с Протокола от
21.10.2021 година недостатъци като вид и може да се предположи това да е станало през
месец август 2022 година, а в същия смисъл са и показанията на свидетелката Г. и тези на
свидетелката Г., които описват същите недостатъци, възприети в различни моменти от време,
съответно – към датата на съставяне на писмения протокол и към м.09.2022 година. Поради
това тези гласни доказателства не спомагат за изясняване на това кога ищецът се е запознал
с твърдените скрити недостатъци.
На следващо място, по делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на
свидетелката Г. за факта, че по искане на купувача е извършен оглед през м. май.2022 година
във връзка със забележки по имота, но от показанията не става ясно за кои конкретно
недостатъци е отправено искане или претенция от страна на купувача – дали поради
неотстраняване на първоначално установените или възникнали/открити впоследствие.
Свидетелят К.. не допринася за изясняване на обстоятелствата относно момента на
откриване на недостатъците, тъй като същият е участвал и има впечатления чак за периода
през 2023 година, когато е оказвал съдействие при извършения от вещото лице Й. П. – през
м. 07.2023 година – оглед за установяване съществуването на вече открити/проявили се
недостатъци. Както беше посочено, по делото не е представена поканата на ищеца от
22.07.2022 година. Действително, същата е цитирана и част от съдържанието й е
възпроизведено в отговора на ответника на същата от м.08.2022 година, но посочените
доказателства установяват само, че на датата на получаването - на 17.08.2022 година
ответникът е бил уведомен за скрити недостатъци, но те не са конкретизирани. Въпреки
това, в отговора на поканата се съдържа извънсъдебно писмено признание на ответната
страна относно това за кои недостатъци е бил уведомен по-рано през м. май 2022 година –
забележки по фасада, течове и петна от вода по ет. 1, разрушена подова настилка в гаража;
частична липса на фугировка на терасите, които са свързани с отводнителните съоръжения
на терасите. Това признание, дори противопоставимо на ищеца, не установява релевантният
факт на откриване на посочените недостатъци. Освен това, относно фасадата- не става ясно
дали възраженията касаят конкретни повреди или несъответствието й със заложената
съобразно строителните документи. Относно течовете - не става ясно дали са нови или вече
известните на страните, а и дали се сочат като резултат на вече констатираните некачествено
изпълнените строително-монтажни работи или нови такива. Относно на лошо фугиране –
касае е се за недостатък, описан още в приемо-предавателния протокол.
Ето защо, въпреки указаната тежест на доказване ищецът не установи по отношение
на скритите недостатъци, предмет на изложението по-горе, кога са открити или кога са се
10
проявили. Установяването на обстоятелството кога са открити/проявили се недостатъците е
поставено в негова доказателствена тежест, съгласно правилото на чл. 154 ГПК, тъй като
този правен субект черпи благоприятни последици. Липсата на доказани конкретни
обстоятелства за времето, през което са се проявили за първи път твърдените от ищеца
недостатъци, прави невъзможно за съда да направи заключение, че ответникът е уведомен
своевременно за тях, каквото е изискването на чл. 194 ЗЗД. Относно
неположена/некачествено изпълнена хидроизолация на тераси и основи следва да се добави
изрично и че доколкото този недостатък е свързан с конкретно проявление – течове и
наличие на влага из сградата, каквито са констатирани още при предаване на имота през
м.10.2021 година, съобщаването на тези недостатъци близо две години по-късно не може да
се приеме за своевременно, тъй като надхвърля всички разумни срокове, в които купувачът е
могъл да осъществи по-обстоен преглед на имота, вкл. с помощта на компетентни
технически лица и извършване на съответните ремонтни дейности.
Ищецът не доказа и да е налице посоченото по – горе изключение по чл. 194 ЗЗД,
когато той би запазил правата спрямо продавача, а именно– последният да е знаел за
твърдените недостатъци. Законът не е установил презумпция за знание, поради което същото
трябва да бъде доказано в процеса от страната, която има интерес от това. Доказателства за
това по делото няма събрани, като посоченото обстоятелство не може да се изведе от
предположенията, свързани с аргументи за професионалната дейност, която извършва
ответникът и предполагаемите специални познания в областта на строителството, а
същевременно с това на обекта е било наложително къртене и разрушаване, за да може вещо
лице със специални знания в областта да открие налице ли са недостатъци. Знание не се
установява и от разменената между страните кореспонденция, а напротив – ответникът
настоява за извършване на съвместни огледи по възраженията на купувача, в присъствието
на компетентни лица, които да спомогнат за констатиране наличието и вида на твърдените
недостатъци и дефекти.
Във връзка със скритите недостатъци, обсъдени по-горе следва да се добави и
следното по повод възраженията на ответника относно причиняване на същите вследствие
неположена дължима грижа от страна на новия собственик на недвижимия имот. Вещото
лице П. изрично сочи, че фактори като задържане на сняг по терасите или непочистени
листа не могат да предизвикат сами по себе си констатираните и описани в заключението и
претендирани от ищеца повреди. Вещото лице З. уточнява, че покриването на перголата с
дъсчена обшивка и керемиди не представлява основен ремонт, а текущ такъв и не
представлява промяна на строителната конструкция. Следователно, не се доказа в процеса
причинно-следствената връзка между посочените от ответника действия на ищеца и
твърдените недостатъци.
На трето място – твърдят се и недостатъци, свързани с неизпълнение на
довършителни работи по одобрения технически проект – част „Архитектурна“ -
довършителните работи по фасадата, а имено: неположени, но описани в проекта каменна
облицовка на фасадата; фасадна мазилка и специфична дървена облицовка от композитни
панели от златен дъб, а също така и неизпълнена предвидената по одобрения технически
проект камина в сградата. По отношение на тази група дефекти, на първо място съдът
намира, че същите не представляват недостатъци по смисъла на чл. 193 ЗЗД, доколкото по
делото няма доказателства наличието на камина в къщата или изпълнението на фасада от
определен вид или материал да е уговорено от страните по договора за продажба и в този
смисъл - не се касае до липса на определено качество на вещта, което да произтича от
уговорка между страните.
Посочените отклонения и липси не касаят и възможността за ползване на имотите
съобразно обичайното им предназначение за жилищни нужди. Безспорно e, а и предвид
заключенията на вещите лица се установява, че към 11.10.2021 година, по отношение на
11
закупените от ищеца имоти са съставени Акт за приемане на конструкцията (Образец № 14)
от дата 11.06.2018 г. и Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
(Образец 15) от дата 15.10.2019 г., подписан от участниците в строителството, които
документи са представени и като писмени доказателства по делото, както и че процесните
имоти са въведени в експлоатация и има издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация N2608/22.07.2020 г. на Главния архитект на Столична община като
„еднофамилна къща с гараж“. Съгласно нормативната уредба, за въвеждане в експлоатация
на сграда е необходимо същата да е законно завършена и готова за обитаване, като според
чл. 178, ал. 3, т. 4 ЗУТ, строежите не се въвеждат в експлоатация, включително когато не са
завършени фасадите на сградите и постройките съобразно одобрения инвестиционен проект.
В случая, от заключенията и на двете вещи лица се установява, че фасадите са изпълнени с
фиброциментови плоскости ТереРаn, чиито отличими характеристики са устойчивост на
удар и вода, устойчивост на влага в сравнение с други подобни материали, което прави
продукта предпочитан за стенни облицовки, преградни стени и декоративни стени в
жилищни, търговски и промишлени сгради, особено там, където се изисква бързо
строителство, както и с оглед това, че представлява екологичен материал. И двете вещи лица
сочат, че в действителност няма положена фасадна облицовка по типове фасадна мазилка,
каменна облицовка и композитни панели цвят RAL 9011 (Graphite Black) и златен дъб,
съобразно одобрения архитектурен проект, като замяната не вписана от проектанта и
съответно – тази промяна не е отразена в екзекутивната документация спрямо одобрен
инвестиционен проект по част „Архитектура“, което вещите лица отчитат като технически
пропуск. Ищецът, обаче, не твърди към датата на приемане на имота да е липсвала въобще
фасада, което би било съществен недостатък, свързан както с качествата на имота, така и с
възможността за нормална експлоатация. Липсата на камина по никакъв начин не може да се
свърже с невъзможност за употреба на вещта, съобразно нейното предназначение /пр. като
единствен източник на отопление/. Следователно, щом не са налице недостатъци,
отговорността на продавача не може да бъде ангажирана.
Въпреки това следва да се отбележи и че се касае до видими характеристики на
имота, по отношение на които ищецът не е възразил при приемане на владението /а липсват
и твърдения за настъпила промяна в състоянието на имота във връзка с описаните
констатации след 11.10.2021 година/. Тоест, купувачът е одобрил закупения имот в
състоянието, в което го е получил на 11.10.2021 година – без камина и с фасада, изпълнена
от фиброциментови плоскости.
Ето защо, съдът приема, че отговорността на продавача по отношение на третата
група, определена от ищеца като недостатъци не може да бъде ангажирана по реда на чл.
193-чл. 195 ЗЗД.
В обобщение, следва да се посочи, че наличието на недостатъци по отношение на
които купувачът е реагирал незабавно и е отправил съответните възражения и запазил
правата си съобразно изискванията на чл. 194 ЗЗД, са само тези по протокола, подписан от
двете страни при приемане на имота на 11.10.2021 година и които са останали неотстранени
от ответника и по – специално - теч на ет. 1 при фугата между гаража и къщата; ет. 1 – таван
и зимна градина с петна за прешпакловане (от стари отстранени течове); ет. 2 – малка тераса
за префугиране; ет. 2 – голяма тераса за префугиране и подмяна на цокъла от вътрешната
страна на терасата; тавански етаж – тераса – отвори при прага от страната на дограмата;
гараж – отлепена на места хидроизолация на покрива и отлепени камъни от облицовката на
фасада отпред и към двора. Остойностяване на посочените недостатъци съдът намира, че
следва да бъде направено съобразно заключението на вещото лице П., която е съобразила
именно описаните по-горе и приети за попадащи в обхвата на отговорността на продавача
недостатъци, определени по средни пазарни цени към датата на изготвяне на заключението,
съобразно което същите са на стойност от 3832 лева, в която стойност не е включено
отремонтиране, свързано с полагане хидроизолация в основите, но и за този недостатък не
12
се установи своевременно уведомяване на продавача, с оглед ангажиране неговата
специална отговорност. Вещото лице З. е остойностило необходимите за изпълнение
строително-монтажни работи, като е използвало за база твърденията на ищеца и поставената
й от същия задача. Същевременно, обаче, предвид изложеното по-горе, за голяма част от тях,
не може да бъде ангажирана отговорността на продавача, поради което и същите не могат да
бъдат включени в размера на обезщетението, а още по-малко същото да бъде определено на
база проектна квадратура на тераси, сгради и т.н. Ето защо, това заключение не може да
бъде взето предвид в частта относно остойностяване на приетите за доказани и подлежащи
на обезщетяване недостатъци.
Независимо от горното, обаче, искът е неоснователен за целия предявен размер,
поради доказана основателност на правопогасяващото възражение на ответника за изтекъл
давностен срок за предявяване на иска.
Съгласно чл. 197 ЗЗД, исковете на купувача по чл. 195 ЗЗД се погасяват с изтичане на
една година - при продажбата на недвижими имоти. Ако продавачът съзнателно е премълчал
недостатъка, срокът е тригодишен. Срокът може да бъде продължен или съкратен със
съгласие на страните. Срокът тече от предаването на вещта.
В конкретната хипотеза, вещта е предадена на 11.10.2021 година, за което спор няма.
Едногодишният срок е изтекъл на 11.10.2022 година, поради което предявеният през 2024
година иск е погасен по давност, съобразно крайния срок за предявяване, установен в
специалната норма на чл. 197 ЗЗД, която дерогира приложението на общата погасителна
давност по чл. 110 и сл. ЗЗД.
В хипотезата, обаче, когато продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът
за предявяване на иска, независимо кога са открити недостатъците, е 3- годишен от
предаване на вещта /имота/ /в посочения смисъл Определение на ВКС от 12.07.2022 година,
постановено по т.д. № 2309/2021 година, ТК, 2 ТО, ВКС/.
Не се установява постигнато между страните съгласие за продължаване или
съкращаване на установените в разпоредбата на чл. 197 ЗЗД срокове.
Спорно е, обаче, дали е налице съзнателно премълчаване от страна на ответника и ако
– да по отношение на кои от процесните недостатъци е относимо то. Съдът приема, че
отговорът на този въпрос е отрицателен. Съзнателното премълчаване не се презумира, а
следва да бъде доказано от страната, в чийто интерес е установяване на този факт. Това по
делото не е сторено. За да е налице съзнателно премълчаване следва от една страна
продавачът да е знаел за недостатъка, а от друга – умишлено да не го е довел до знанието на
купувача и този недостатък следва да не е бил известен на купувача, по аргумент от
противното на чл. 193, ал. 2 ЗЗД.
В случая, доказателства за горните факти по делото не са събрани. Никой от
свидетелите няма впечатления и не излага факти, свързани със знанието на продавача или
неговите намерения, нито това се установява от представените писмени доказателства.
Напротив, от отразеното в приемо - предавателния протокол и кореспонденцията /отправени
покани/ между страните е видно, че те заедно и едновременно са констатирали част от
дефектите /видимите такива/, а впоследствие ответникът е изразявал желание и воля при
последващи възражения на ищеца да бъдат организирани съвместни огледи, с участието и на
специални технически лица. Следва да се посочи и че ответникът е инвеститор, а не
строител по отношение на конкретните обекти, без пряко участие в строителния процес и
наблюдения върху извършените строително-ремонтни дейности. Не се доказа и преди
изповядване на нотариалната сделка продавачът да е имал непосредствени впечатления
относно състоянието на конкретната къща и гараж от комплекса или да е бил уведомен за
тях от друго лице. По отношение на скритите недостатъци казаното важи на още по-голямо
основание, тъй като по твърдения на ищеца, същите са се проявили при настъпване на
13
допълнителни фактори, за установяване наличието им са били необходими лица със
специални знания, а няма доказателства за това продавачът да е имал представи за
съществени недостатъци по изпълнение на строителството. Дори да се приеме, че
продавачът е знаел за описаните в протокола от 11.10.2021 година недостатъци, то не се
установява той да ги е премълчал умишлено при сключване на сделката, като и
извънсъдебното му поведение не насочва към такъв извод.
Ето защо и при прилагане на правилата за разпределяне на доказателствената тежест
в процеса, съдът следва да приеме, че е изтекъл предвиденият в специалната норма кратък
срок, погасяващ правата на иск на ищеца и следователно той не може да реализира правата
по чл. 193-195 ЗЗД и законната отговорност за недостатъци на продадената недвижима вещ
на ответното дружество не може да бъде ангажирана. На това основание искът подлежи на
отхвърляне.
Искът по чл. 86 ЗЗД има акцесорен характер, поради което неоснователността на
главната претенция обуславя неоснователност и на претенцията за обезщетение за забавено
плащане.
По разноските.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК и заявено своевременно искане, на ответника са
дължими разноски в размер на 9050 лева /за вещо лице и адвокат в настоящото
производство/, за които разноски са налице доказателства да са реално извършени.
Воден от горните съображения, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените „АГРОИНВЕСТ – 2011“ АД, ЕИК ********* срещу
„ЛАНДСКЕЙП ИНВЕСТМЪНТ“ ООД, ЕИК ********* искове с правно основание:
чл. 195, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 195, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 193, ал. 1 и чл. 194 ЗЗД
за осъждане на ответника, в качеството му на продавач по договор за покупко-
продажба на недвижими имоти обективиран в Нотариален акт No 85, том II, per. No
15822, дело No 259/21 г. от 6 октомври 2021 г. за заплащане на ищеца, в качеството му
на купувач по цитирания договор на сума в размер на 100 000 (сто хиляди) лева с
включен ДДС, представляващи стойността на разходите, необходими за поправяне на
недостатъци в собствените на ищеца недвижими имоти, а именно: Къща № 8,
находяща се в гр. София, община Столична, район „Витоша“, квартал „Драгалевци, ул.
„*******, представляваща част от Жилищна група – еднофамилни къщи с гаражи, с
разгърната застроена площ от 256,45 кв.м., с идентификатор № 68134.1971.3002.11,
ведно с прилежащите ид. ч. от правото на строеж, ведно с Гараж № 8, с разгърната
застроена площ от 40,95 кв.м., с идентификатор 68134.1971.3002.12, ведно с
прилежащите му ид.ч. от правото на строеж, заедно с 7,64 идеални части от правото на
собственост върху Поземлен имот с идентификатор № 68134.1971.3002, и Гараж № 8,
нанесен по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, като сграда с
идентификатор 68134,.1971.3002.12 с адрес: гр. София, Столична община, район
„Витоша“, кв. „Драгалевци“, ул. *******;
чл. 86, ал. 1 ЗЗД – за осъждане на ответника за заплащане на сума размер на 16 827,64
(шестнадесет хиляди осемстотин двадесет и седем лева и шестдесет и четири
стотинки) лева, представляваща обезщетение за забавено плащане, считано от
17.08.2022 г. и до 29.02.2024 година – датата на предявяване на исковата молба.
14
ОСЪЖДА „АГРОИНВЕСТ – 2011“ АД, ЕИК ********* да заплати на
„ЛАНДСКЕЙП ИНВЕСТМЪНТ“ ООД, ЕИК *********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата от 9050 лева - съдебни разноски, сторени в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
15