Р Е Ш
Е Н И Е
№………/27.11.2015г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, единадесети състав
в открито съдебно заседание проведено на пети ноември през две хиляди и петнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: МАЯ
НЕДКОВА
при
участието на секретаря В.А.,
като разглежда
докладваното от съдията
гр.
дело № 162 по описа за 2015 година,
за да
се произнесе взе предвид следното:
- с
правно основание чл. 189, ал. 1, пр. I вр. чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД за разваляне на сключен между страните договор за покупко - продажба на недвижими имот, обективиран
в НА № 18 от 23.12.2009г.том VI, рег. № 15155, дело № 942/2009г. на Нотариус Александър Ганчев,
-
с
правно основание чл. 55 ал.1 т.3 от ЗЗД вр. чл. 189, ал. 1, пр. II от ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да върнат платената по договора продажна цена в
размер на 39 301.00 лв., ведно със законната лихва върху нея считано от
датата на предявяване на исковата молба в съда – 09.05.2014г. до окончателното
плащане на задължението.
В исковата молба ищеца твърди,че на
23.12.2009г. между страните е сключен договор за покупко-
продажба на недвижим
имот, а именно КАФЕНЕ с идентификатор 10135.3512.73.1.2, находящ
се в гр. Варна, ж.к. „Младост", бул. „Ян. Хунияди"
No 14, с площ 92.05 кв.м, заедно с 36.8938 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху дворното място, цялото с площ от 1500 кв.м, за цена от 142 016,80
лв., обективирана в
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 18, том VI, per. № 15155, дело № 942/23.12.2009 г. на Нотариус
Александър Ганчев с р-н на действие Варненски районен съд, вписан в регистъра
на НК с peг. № 194. По силата на
Договора ответниците му прехвърлили собствеността
върху гореописания недвижим имот, като се договорили цената да бъде платена от
него чрез погасяване (плащане) към „Банка ДСК" ЕАД на отпуснатия на
продавачите ипотечен кредит, съгласно договор за ипотечен кредит № 17/8715044
от 18.11.2004 г., като плащането бъде извършено за срок от 330 месеца. Твърди,
че в изпълнение на задължението си по
договора, през периода 01.01.2010г.-01.07.2011г. внесъл по сметка в ДСК
BG50STSA93000005785143 с титуляр Н.С.Д. сумата общо в размер на 55 121,00 лв.
От тази сума за погасяване на задължението по договора за ипотечен кредит №
17/8715044 от 18.11.2004 г. банката е отчислила сумата от 39 301,00 лева, която
сума съставлява и платената от него цена по договора за покупко-продаба
на процесния недвижим имот - кафене.
Останалата платена от ищеца сума в
размер на 15 820,00 лева банката е отчислила за погасяване на друго негово
аналогично задължение към двамата ответници по
договор за покупко-продажба на недвижим имот -магазин за авточасти, находящ се на същия адрес и в съсесдство
с процесното кафене, който договор, обективиран в нот.акт №16, том
VI, рег.№ 15149, дело № 940/2010 г. от 23.012.2010 г.
Ищеца твърди,че след заплащане на
горната цена, бил уведомен от ЧСИ Илиана Станчева, рег. № 712, че „Банка ДСК”
ЕАД е предприела принудително изпълнение по отношение на продадения му имот,
образувано е изп.д. № 20137120400241 по изпълнителен
лист от 04.05.2012г. и имота е изнесен на публична продан. Твърди, че
съществува реална заплаха закупеният имот – кафене да му бъде отнет и придобит
от евентуалния купувач по публичната продан, т.е. налице е евентуална
предстояща евикция. Моли поради изложеното за
постановяване на решение, с което бъде развален договора за покупко
- продажба на този имот, като продавачите бъдат осъдени солидарно на основание
чл. 24, ал. 2 от СК да върнат платената от него част от цената на имота в
размер на 39 0301.00 лв.
В открито съдебно заседание на
05.11.2015г. на основание чл. 214 от ГПК, съда е допуснал изменение в петитума на иска с правно основание чл. чл.
55 ал.1 т.3 от ЗЗД вр. чл. 189, ал. 1, пр. II от ЗЗД, с намаляване размера на същия до
сумата от 32 460.83 лева.
В съдебно заседание по същество ищеца,
редовно призован, чрез процесуалния си представител, моли иска да бъде уважен и
да му се присъдят направените по делото разноски съобразно приложения списък по
чл.80 от ГПК. Представя писмени бележки.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата молба, в
който оспорват иска като неоснователен и недоказан. Признават факта и
действителността на сключените между страните две сделки по НА № 16 и № 18 от
23.12.2009г., както и факта на сключените от тях с „Банка ДСК” ЕАД два договора
за кредит за покупка на недвижим имот от 18.11.2004г. с № 17/8715352 и с №
17/8715044, и анекси към всеки от тях. Твърдят, че към момента на придобиване
на кафенето, ищецът знаел за ипотечните кредити и съответно за наличието на
тежест върху имота. Уговорката за начина на плащане на цената на имота по
правната си природа е несъщинско встъпване на купувача в дълг на продавачите
към „Банка ДСК” ЕАД, макар кредиторът да не е одобрил уговорката по чл. 101 от ЗЗД. Твърдят, че към момента са образувани две изпълнителни производства, по
които взискател е банката и по всяко са предприети
действия по принудително изпълнение, но до тях е довело неизпълнението на ищеца
по двете сключени между страните сделки. Уговорената цена по договора е
142 016.80лв., от която ищецът е заплатил сумата от 30 346.05 лв. /сбор от
направени 16 вноски, описани в отговора/. Други плащания не са направени от
купувача, който спрял да изпълнява след 30.06.2011г. Неизплатената цена по
договора по нотариален акт е в размер на 111 670.75 лева. Този остатък е
станал изискуем и падежът му е настъпил най-късно с връчването на Н. на
исковата молба, въз основа на която е образувано гр. дело № 3867/2014г. по
описа на ВРС, 18 св. Поради спиране на
плащанията, банката е обявила кредита за предсрочно изискуем, снабдила се е със
заповед и изпълнителен лист по ч.гр.д. № 5029/2012г. по описа на ВРС, ХХV-ти
състав, въз основа на които е инициирала изп.д. №
20137120400241. Ипотекираният и продаден на Н. имот бил обявен за публична
продан. Ето защо, поради собствената си неизправност ищецът е станал причина за
предприетото от ипотекарния кредитор принудително
изпълнение и същият не може да черпи права от собственото си
неизпълнение.Оспорва датата и
съдържанието на представения от ищеца частен документ – удостоверение изх.№
2351/25.05.2014г. на „Банка ДСК“ ЕАД. Поради изложеното считат, че за ищеца не
е възникнало правото да иска разваляне на договора. За да ангажира
отговорността на продавачите за евикция, освен
останалите предпоставки е необходимо купувачът да е бил изправна страна и да не
е знаел за противопоставимите права на „Банка ДСК”
ЕАД, какъвто случаят не е. Молят за постановяване на решение, с което
предявените искове бъдат отхвърлени като неоснователни, като им се присъдят
направените по делото разноски.
В съдебно заседание по същество, ответниците,
чрез процесуалния си представител, молят
исковете да бъде отхвърлени. Молят да му се присъдят
направените по делото разноски.Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния
представител на ищеца. Представя писмени бележки.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и
нормативните актове, регламентиращи процесните
отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото са приети следните писмени
доказателства: НА акт №16, том VI, рег. №15149, дело №940/2009 г. на нотариус
Александър Ганчев, рег. №194, НА акт №18, том VI, рег. №15155, дело №942/2009
г. на нотариус Александър Ганчев, рег. №194, удостоверение от „Банка ДСК” ЕАД
ФЦ Стара Загора изх. №2351/25.04.2014 г., Заповед №2553 за изпълнение на
парично задължение въз основа на документ по чл.417 ГПК от 19.04.2012 г. по ч.
гр. д. №5029/2012 г., изпълнителен лист от 04.05.2012 г., покана за доброволно
изпълнение изх. №1904/14.02.2013 г., покана за доброволно изпълнение изх.
№1905/14.02.2013 г., обявление по ИД №20137120499242, удостоверение изх.
№2692/19.02.2015 г. по ИД №20137120400241, съобщение по гр. д. №3867/2014 г. на
РС Варна, схема №7056/28.03.2011г. на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 10135.3512.290.1.2, удостоверение за данъчна оценка изх.
№10889/22.07.2014г., обратна разписка, схема №15-59059/12.02.2015г. на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.3512.290.1.2, удостоверение
за данъчна оценка изх. №**********/09.01.2015 г., удостоверения за постоянен и
настоящ адрес на ответниците по делото, договор за
кредит за покупка на недвижим имот от 18.11.2004 г., ведно с анекс №1 към
договор за кредит №17/8715044 от 18.11.2004 г., и с общи условия.
Видно от приетите писмени
доказателства и прието за безспорно и
ненуждаещо се от доказване в отношенията
между страните по делото са следните факти: На 23.12.2009г. между страните е
сключен договор за покупко продажба на недвижим имот,
оформен с НА № 18/2009г. на Нотариус Александър Ганчев, по силата на който
съпрузите Драгиеви, като продавачи продали на ищеца – купувач недвижим имот - КАФЕНЕ с
идентификатор 10135.3512.73.1.2, находящ се в гр.
Варна, ж.к. „Младост", бул. „Ян. Хунияди" No 14, с площ 92.05 кв.м, заедно с 36.8938 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху дворното място, цялото с площ от 1500 кв.м, за цена от 142 016,80
лв., която купувачът се съгласил да плати на „Банка ДСК” ЕАД за
погасяване на отпуснатия на продавачите ипотечен кредит по договор №
17/8715044/18.11.2004г. и анекс към него, съгласно погасителен план по
ипотечния кредит; На 19.04.2012г. е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение въз основа на документ по чл.417 от ГПК по инициираното от „Банка ДСК” ЕАД заповедно производство-
ч.гр.дело № 5029/2012г. по описа на ВРС, 25св. , по което се е снабдила с
изпълнителен лист на 04.05.2012г..Въз основа на него,банката е инициирала
принудително изпълнение - изп.д. № 20137120400241 по
описа на ЧСИ Илиана Станчева, под № 712, по което ипотекираният и продаден на ищеца
недвижим имот – кафене е обявен за публична продан. Видно от Удостоверение – л.
10 – имота е описан, но към момента взискателя „Банка
ДСК“ ЕАД – не е поискал насрочване на публично продан.
По делото не се спори и, че приемайки
условията на сключения с ответниците договор за покурко - продажба на недвижим имот относно начина на
заплащане на цената на недвижимия имот – кафене, ищеца, в периода от 26.02.2010г. до 30.06.2011г.,
изпълнявал задължението си по договора за продажба да плаща кредита на
продавачите към банката, като внесъл част от сумата по банковия кредит. Последното
плащане от 1 035.00 лв. ищеца направил на 30.06.2011г. Страните не спорят и , че поради неплащане на три поредни вноски „Банка
ДСК” ЕАД обявила процесния ипотечен кредит за предстрочно изискуем за цялата сума по договора за кредит и
на 04.05.2012г., в заповедно производство по реда на чл. 417 от ГПК/ч.гр.дело №
5029/2012г. по описа на ВОС/, по нейна молба й бил издаден и получила изпълнителен
лист срещу ответниците по делото – продавачи по
договора за продажба.
От приетото по дело и неоспорено от страните в цитираната
част заключение по ССЕ , което съда кредитира, е видно, че общият размер на внесените по сметка на
ответника Д. в „Банка ДСК“ суми в периода от 01.01.2010г. до 01.07.2011г. е
55 121.00 лв. От тази сума, банката е отчела като плащане по договор за
ипотечен кредит № 17/8715044 от 18.11.2004г. сумата от 32 460,83 лв.
Предсрочна изискуемост на цялото задължение по договора за кредит съгласно
клаузите му е настъпила на 03.10.2011г. поради неплащане на три вноски съответно
на 29.07.2011г., 29.08.2011г. и 29.09.2011г.
Въз основа на така установеното от
фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.189, ал.1 от ЗЗД ако продадената вещ принадлежи изцяло
на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 от ЗЗД. В
този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му
заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за
вещта. За другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за
неизпълнение на задължението. С решение № 424 /
24.01.2012г. по гр.д. № 1872 / 2010г. на IV ГО, по реда на чл.290 ГПК , ВКС се е
произнесъл относно института на така нар. евентуална евикция.
Прието е, че осъществена евикция е налице, когато
третото лице по см. на чл.188 ЗЗД е предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта, която е купил,
въз основа на съдебно решение по иска на третото лице, а евентуална евикция - когато правата на третото лице само са предявени
по съдебен ред или не са предявени, но могат да бъдат предявени и
противопоставени на купувача. Посочено е, че законът не прави разлика между реализирана
и предстояща евикция, защото и в двата случая става
въпрос за пълно или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото
на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими
на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за
продажба по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които
претърпява от неизпълнението (чл.189, ал.1), стига да е добросъвестен, т.е. по
време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица
имат права върху купуваното от него (чл.188 ЗЗД). В изложения смисъл е даденото
с решение № 261 от 09.10.2012 г. на ВКС по гр.д. № 390/2012 г., II г.о.,
постановени по реда на чл.290-293 ГПК, тълкуване във връзка с приложението на
института на т.н. „евентуална евикция”, на която в
настоящия казус ищецът основава претенциите си за разваляне на договора за
продажба и за връщане на платената част от цената.
За да възникнат правата на
купувача за разваляне на договора ,
същия следва да е добросъвестен.
В настоящото производство ищеца
твърдейки , че е добросъвестен не отрича знанието си за вписана ипотека по
отношение на процесния имот, като излага съображения,
че същата сочи само облигационни , но и вещни права на трето лице върху имота. Съображенията
на ищеца са неоснователни. Дали е добросъвестен или не в конкретния случай следва да се преценява
относно знанието за учредената ипотека върху имота, т.е. на правото на ипотекарния кредитор върху имота, а не дали при сключване
на сделката не е знаел за евентуални
права на собственост на трети лица , които те ще придобият на публична продан.
Към момента на сключване на процесния договор за покупко –
продажба на недвижим имот същия не е бил добросъвестен. Ипотеката върху имота е
била налице към момента на сключване на договора за продажба между страните и
за нея е била дадена гласност чрез вписването й в съответните книги на
Агенцията по вписванията. Вписването съгласно чл. 1 от
Правилника за вписванията е юридически акт с гражданско-правно действие,
изразяващо се в даване гласност на подлежащия на вписване акт, визиран в
разпоредбата на чл.
112 от ЗС и защита на преобретателя на един
недвижим имот или ограничено вещно право. Знанието на купувача, че трети лица
имат права върху имота, се извлича от вписванията, които към датата на
сключване на договора са направени по партидата на продавача, за тях купувачът
е длъжен да знае при сключване на договора и за тях се приема, че е знаел, ако
е сключил договора, въпреки извършените вписвания по партидата на продавача.
Това означава, че при сключване на
сделката, продаденият имот е бил обременен с противопоставимо
на купувача ипотечно право на трето лице – ипотекарен
кредитор/ в случая „Банка ДСК“ . И това е така доколкото знаейки за вписана
ипотека,същия е знаел и за евентуалните права на третите лица - бъдещи
собственици на имота по възлагане на публична продан,който са последица от упражняване на ипотечното
право на ипотекарния кредитор. Т.е. при сключване на
договора ищеца е знаел ,че ако взискателя реализира
правата си/ при необслужване на ипотечния кредит/ и насочи изпълнението за да
се удовлетвори от цената на ипотекирания за обезпечаване на вземането му
недвижим имот, биха възникнали евентуалните права на собственост на третите
лица. Ипотеката върху имота е била налице към момента на сключване на договора
за продажба между страните и за нея е била дадена гласност чрез вписването й в
съответните книги на Агенцията по вписванията. Освен знание за вписването на ипотеката, което ищеца не
отрича, допълнителен аргумент за това , че същия не е добросъвестен и е признанието,което
е направил с плащането на вноски по
ипотечния кредит в общ размер на 32 460,83 лева. В нито едно свое
твърдение ищеца не отрича съгласието си поето по договора с ответниците,
а именно да заплаща продажната цена на купения от него имот , чрез погасяване
на вноските по банковия кредит на ответниците с „Банка ДСК“ ЕАД.
С
оглед формираните изводи на съда,че към
дата на сключване на процесния договор ищецът не е
добросъвестен, то в негова полза не е възникнало потестативното
право да иска разваляне на договора по реда на чл. 189, ал. 1, пр. I вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, поради което предявения иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
Неоснователен е и иска за връщане на заплатената от ищеца цена, поради което и предявения иск с правно основание чл. 55 ал.1 т.3 от ЗЗД вр. чл. 189, ал. 1, пр. II от ЗЗД, следва да бъде отхвърлен. От една страна договора не е развален за да се дължи връщане на заплатената по него цена. От друга, съгласно разпоредбата на чл.192, ал.1 от ЗЗД, недобросъвестният купувач може да иска връщане на цената, едва след като претърпи съдебно отстранение, т.е. в хипотезата не на “евентуална“, а на т.нар. ”осъществена евикция”/ Определение №1109/03.10.2013г. по гр.д.№2675/2013г. на ВКС, ІV ,г.о./,хипотеза, която не е налице в настоящия случай.
Неоснователността на главната
претенция обуславя такава и за акцесорната за
присъждане на законна лихва.
С оглед направеното от ответниците искане за присъждане на сторените поделото
разноски и предвид формираните изводи за неоснователност на предявените искове
, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищеца следва да бъде осъден да заплати на ответниците
сторените по делото разноски в размер на 150.00 лв. платен депозит за вещо
лице и съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК
Водим от гореизложеното,съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.М.Н. с ЕГН ********** и с адрес: ***
срещу Н.С.Д. с ЕГН ********** и К.П.Д.
с ЕГН ********** *** иск с правно
основание чл. 189, ал. 1, пр. I вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на сключен между страните договор за покупко
продажба на недвижими имот, обективиран в НА № 18 от
23.12.2009г.том VI, рег. № 15155, дело № 942/2009г. на Нотариус Александър
Ганчев и иск с правно основание чл. 55 ал.1 т.3 от ЗЗД вр. чл.
189, ал. 1, пр. II от ЗЗД вр. чл.86 от ЗЗД, за солидарно осъждане на ответниците да върнат платената по договора продажна цена в
размер на 32 460,83/тридесет и две
хиляди четиристотин и шестдесет лв. и осемдесет и три ст./ лв., ведно със
законната лихва върху нея считано от датата на предявяване на исковата молба в
съда – 09.05.2014г. до окончателното плащане на задължението,като неоснователни
и недоказани.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК А.М.Н. с ЕГН ********** и с адрес: *** ДА
ЗАПЛАТИ на Н.С.Д. с ЕГН ********** и К.П.Д. с ЕГН **********
*** сумата от 150.00 / сто и
петдесет/ лева, представляваща реализирани съдебно деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от получаване на съобщението за неговото изготвяне пред Варненския апелативен
съд.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: