№ 696
гр. София, 30.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-8, в публично заседание на втори
май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Мария Бойчева
при участието на секретаря Цветелина В. Пецева
като разгледа докладваното от Мария Бойчева Търговско дело №
20211100902593 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по предявени искове с правно основание чл. 55, ал.1,
предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
В исковата молба ищецът “В. 1” ООД, ЕИК *******, твърди, че на
01.11.2012 г. между него, като наемател, и ответника СДРУЖЕНИЕ “С. НА
Б.Ж.”, ЕИК *******, като наемодател, е сключен договор за наем на
недвижим имот, изменен с допълнителни споразумение от 01.06.2015 г. и от
16.10.2018 г., за недвижими имоти, находящи се в гр. София, ул. *******
*******, както следва: партерен етаж от 514 кв.м., състоящ се от ресторант с
обслужващи помещения, и сутерен от 218 кв.м., състоящ се от санитарни
възли за посетители, баня, подготвително помещение за топла кухня,
складово стопанство, абонатна станция.
Твърди, че първоначалният срок на договора е до 01.11.2018 г.,
продължен до 01.11.2021 г. Твърди, че съгласно действителната воля на
страните крайната наемна цена е формирана на база 14,139344 евро с ДДС за
1 кв.м., умножена по квадратурата на отдадения под наем недвижим имот.
Твърди, че по акта за собственост, с който се легитимира наемодателят при
сключването на договора за наем, имотът е посочен с обща площ от 732 кв.м.
Твърди, че след предаването на имота и преди сключването на анекс №
1 към договора за наем, наемателят е възложил заснемане на имота, което е
установило несъответствие между реално наетата площ и тази по договора да
наем, която разлика възлиза на 172,54 кв.м. (общо за сутеренния и партерния
етаж). Твърди, че поради това наемателят е плащал всеки месец без основание
недължима сума най-малко от 2 439,60 евро (172,54 кв.м. по 14,139344 евро),
като не се включва и уговорената в договора индексация. Твърди, че поради
това за периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. е платил на наемодателя без
основание общо сумата от 219 687,37 лева.
1
Твърди, че още през 2015 г. е инициирал преговори с наемодателя за
сключване на нарочен анекс за коригиране на крайната наемна цена предвид
реално ползваната площ, но наемодателят е отказвал. Твърди, че с нотариална
покана, връчена на ответника на 01.09.2020 г., е поискал ответникът да му
върне надплатената сума, което не е сторено.
Ищецът претендира да бъде осъден ответникът да му върне сумата от
219 687,37 лева, представляваща платена без основание горница над наемната
цена за периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. във връзка с договор за наем
на недвижим имот, сключен на 01.11.2012 г. между ответника, като
наемодател, и ищеца, като наемател, ведно със законната лихва върху
главницата от датата на подаване на исковата молба (01.12.2021 г.) до
окончателното й плащане.
Ответникът СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.” оспорва предявените искове
като неоснователни. Не оспорва, че между страните е сключен договор за
наем от 01.11.2012 г., изменен с горепосочените допълнителни споразумения.
Не оспорва твърдението, че съгласно договора ответникът се е задължил да
предаде на наемателя имотите, описани в акт за собственост. Не оспорва и
твърдението на ищеца, че за процесния период ищецът е заплатил на
ответника наемната цена за ползване на наетите имоти по договора съгласно
издадените фактури.
Сочи, че съгласно чл. 1.1. от договора наемодателят се задължава да
предостави на наемателя процесния имот, описан съгласно акт за
собственост, като съгласно чл. 2.1. от същия страните са уговорили месечна
наемна цена в размер на 10 350 евро с включен ДДС. Сочи, че в чл. 2.1. е
прието, че наемната цена се формира на база квадратурата на отдадения под
наем имот по нотариален акт, като по нотариален акт тази квадратура е 732
кв.м., както твърди и ищецът. Сочи, че в чл. 2.6. от договора е уговорена
увеличава годишно с 3% от годишния наем за предходната година.
Ответникът оспорва твърдението, че не е изпълнил задължението да
предаде наетата вещ в надлежно състояние съгласно уговореното, а е предал
по-малка площ. Сочи, че между страните е подписан на 01.12.2012 г. приемо-
предавателен протокол, в който изрично е посочено, че състоянието и видът
на имота отговарят на уговореното между страните и имотът е приет от
ищеца без възражения.
Оспорва твърдението за наличието на фактическа грешка както в
нотариалния акт на ответника, така и в сключения между страните договор за
наем. Оспорва всички твърдения на ищеца, че съгласно контролно заснемане
предоставеният имот е с площ от 559,46 кв.м.
Оспорва твърдението, че наемателят ищец всеки месец е заплащал
недължима сума в размер най-малко на 2 439,60 кв.м. за непредоставена площ
от 172,54 кв.м. Оспорва твърдението на ищеца, че за процесния период
ответникът наемодател е получил без основание общата претендирана сума
от 219 687,37 лева. Сочи, че получените суми са дължими на валидно правно
основание – договорът за наем от 01.11.2012 г.
Сочи, че, считано от 04.08.2020 г., договорът за наем е развален на
основание чл. 7.1. от същия, поради системно неизпълнение от страна на
наемателя за заплащане на дължимия месечен наем, за което наемателят е
уведомен. Сочи, че, считано от 04.09.2020 г., ищецът ползва имота без правно
основание, поради което съгласно чл. 7.3. от договора дължи на ответника
2
неустойка в размер на 500 евро за всеки ден до освобождаването му. Сочи, че
за периода 04.09.2020 г. до 30.11.2021 г. е формирано задължение на ищеца
към ответника в общ размер на 384 223,01 лева, представляващо дължимо и
неплатено обезщетение за ползване на имота след развалянето на договора,
както и лихва за забава за периода от м. 09.2020 г. до м. 11.2021 г. вкл. в общ
размер на 25 760,89 лева.
При условията на евентуалност твърди, че дори да се приеме, че
договорът за наем не е прекратен предсрочно, то срокът му е изтекъл на
01.11.2021 г. Сочи, че за периода 04.09.2020 г. до 31.10.2021 г. ищецът не е
заплатил суми дори в размер на уговорената в договора месечна наемна цена,
без индексация, която за този период възлиза общо на 356 014,66 лева.
При условията на евентуалност, ако предявеният иск бъде приет за
основателен, то ответникът прави възражение за погасяване на
претендираните вземания по давност.
При условията на евентуалност ответникът прави възражение за
съдебно прихващане на вземането на ищеца от 219 687,37 лева с вземането на
ответника за общата сума от 409 993,90 лева, включваща сума в размер на
384 223,01 лева на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, представляваща неустойка
по чл. 7.3. от договора за ползване на имота от ищеца след прекратяване на
договора (без основание) за периода от 04.09.2020 г. до 30.11.2021 г., и сума в
размер на 25 760,89 лева - лихвата за забава за периода на основание чл. 86,
ал. 1 от ЗЗД.
При условията на евентуалност прави възражение за съдебно
прихващане на вземането на ищеца от 219 687,37 лева с вземането на
ответника от 357 508,43 лева, представляваща на основание чл. 232, ал. 2 от
ЗЗД дължим и незаплатен наем за процесния имот за периода от 04.09.2020 г.
до 31.10.2021 г.
Ответникът претендира направените по делото разноски.
В допълнителната искова молба ищецът поддържа предявените искове
и изложените в исковата молба твърдения. Оспорва възраженията, направени
на ответника. Оспорва договора за наем да е развален, считано от 04.09.2020
г.
Оспорва възможността в настоящото производство да бъдат направени
от ответника възраженията за прихващане, доколкото вземанията не са
установени по основание и размер и касаят период извън процесния.
При условията на евентуалност, ако това възражението за прихващане
със сумата от 409 993,90 лева бъде прието за процесуално допустимо, оспорва
наличието на материално-правните предпоставки за същото. Сочи, че по
повод отправена от ответника наемодател покана от 27.07.2020 г., ищецът е
изпратил отговор до ответника на 31.07.2020 г. Сочи, че в него оспорва
правото на ответника да развали едностранно договора за наем, тъй като към
момента на получаване на поканата всички задължения на наемателя за лихви
за забавени плащания, задължения за комунални услуги (топлоенергия и
вода) и наем за м. юни и юли 2020 г. са надлежно платени. Сочи, че не се е
породило за ответника право да развали договора.
Сочи, че след отправяне на тези възражения наемателят е продължил да
ползва имота, като от страна на ответника не са предприети каквито и да е
действия по противопоставяне. Сочи, че ползването на имота от наемателя е
3
продължило и през 2021 г. до изтичането на наемния период, като в този
период дружеството е продължило да заплаща задълженията си относно
топлоснабдяване, вода, електричество и др.
Срещу първото възражение за прихващане, направено от ответника,
ищецът заявява възражение за нищожност на неустоечната клауза по чл. 7.3.
от договора за наем поради противоречие на добрите нрави, на основание чл.
26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, доколкото не е ограничена с абсолютен размер.
Сочи, че по отношение на дължимия наем в периода след 04.09.2020 г. е
направено от наемателя възражение за неизпълнен договор, обективирано в
нотариална покана от 01.09.2020 г.
Твърди, че след изтичане срока на договора за наем от 01.11.2012 г.,
предвид липсата на отговор от ответника и наличието на трайни отношения
между страните, от страна на ответника било налице мълчаливо приемане на
отправеното му от ищеца предложение за нов договор за наем и ищцовото
дружество е запознало да заплаща наемна цена месечно в размер на 20 000
лева с ДДС.
Оспорва направеното от ответника възражение за изтекла погасителна
давност по отношение на вземането на ищеца, за което е приложима общата
петгодишна давност, а не кратката такава.
В допълнителния отговор ответникът поддържа направените
оспорвания на предявените искове. Допълва, че процесният договор за наем
от 01.11.2012 г. е сключен по желание на наемателя и то след изтичането на
срока на предходен договор за наем от 17.09.2008 г. за същия имот.
Оспорва доводите на ищеца за недопустимост и неоснователност на
направените възражения за прихващане и възражение за погасителна давност.
Оспорва доводите на ищеца наемател срещу развалянето на договора от
страна на наемодателя.
Оспорва възражението на ищеца за нищожност на неустоечната клауза
по чл. 7.3. от договора за наем.
Оспорва твърденията на ищеца, че е налице мълчаливо съгласие за
приемане на предложение за нов договор за наем при посочени от ищеца
условия, доколкото ответникът наемодател многократно се е
противопоставял на ищеца наемател да продължава да държи имота без
договор за наем. Оспорва твърдението на ищеца, че бил плащал наем в размер
на 20 000 лева с ДДС месечно, а представените две платежни касаели други
задължения към ответника. Сочи, че доколкото по инициатива на ищеца по
сметките на СБЖ е наложен запор, то ответникът е в невъзможност да върне
тези суми обратно. Сочи, че по този начин ищецът недобросъвестно се
домогва да създаде привидност, че ответникът е приел плащанията, което не
отговаря на действителното фактическо положение.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът приема от фактическа страна следното:
По делото не се спори между страните и се установява от представените
писмени доказателства, че между ищеца, като наемател, и ответника, като
наемодател, е сключен договор за наем на недвижим имот от 01.11.2012 г., по
4
силата на който наемодателят предоставя на наемателя под наем за временно
и възмездно ползване собствените си имоти в състоянието, в което се намират
в момента на подписване на договора и с уговореното предназначение –
ресторантьорска дейност, описани по акт за собственост, а именно: партерет
етаж на 514 кв.м., състоящ се от: ресторант с обслужващи помещения: голям
салон, малък салон, помещение за управителя, помещение за топла кухня,
умивалня, подготвително помещение и сладкарска кухня, и сутерен от 218
кв.м., състоящ се от санитарни възли за посетители, баня, подготвително
помещение за топла кухня с хладилни камери, складово стопанство,
помещение-гардероб за персонала и абонатна станция, находящи се в гр.
София, ул. ******* *******.
Съгласно чл. 2.1. от договора за наем, наемодателят предоставя
недвижимите имоти на наемателя срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 10 350 евро с ДДС, която се превежда по банков път и по
посочената сметка на наемодателя. Нааемната цена е формирана на база
14,139344 евро с ДДС, умножена по 732 кв.м.
Съгласно чл. 2.3. от договора, наемателят ще заплати сумата от 10 350
евро на 05.11.2012 г., която ще служи като депозит. Депозитът се връща на
наемателя в случай, че са заплатени всички суми по договора като таемна
цена, консумативи и други, както и да бъде използван за погасяването на
всички дължими задължения на наемателя към наемодателя, включително и
за заплащане на неустойка или обезщетение за вреди, възникнали съобразно
договореностите по договора.
Съгласно чл. 2.6. от договора за наем, наемателят дължи на наемодателя
индексация на наемната цена, като същата се увеличава годишно с 3% от
годишния наем за предходната година след изтичане на първата година от
действие на договора.
Съгласно чл. 3.1. от договора за наем, срокът на същия е 01.11.2012 г.
до 01.11.2015 г.
Съгласно чл. 7.3. от договора, при рпекратяването му поради неплащане
на наемната цена или след изтичане на срока му, наемателят е длъжен в
едномесечен срок, след като демонтира вещите си по чл. 5.5., да плати наемна
цена и да предаде имота на наемодателя. В противен случай наемателят
дължи на наемодателя вместо заплащане на месечната наемна цена, неустойка
в размер на 500 евро за всеки ден до освобождаването на имота.
Не се спори между страните и се установява от представения от
ответника приемо-предавателен протокол от 01.11.2012 г., че ответникът
наемодател е предал на ищеца наемател недвижимия имот. Не се спори между
страните, че ищецът е ползвал имота в процесния период от 01.10.2016 г. до
31.12.2019 г. и в периода от 04.09.2020 г. до 30.11.2021 г.
Представено е от ищеца допълнително споразумение от 01.06.2015 г.
към договора за наем, с което страните продължават срока на действие на
наема до 01.11.2018 г.
Представено е и допълнително споразумение от 16.10.2018 г. към
договора за наем, с което страните продължават срока на действие на наема
до 01.11.2021 г.
Представен е нотариален акт за собственост върху недвижим имот №
68, том I, рег. № 1183, дело № 66 от 13.05.2002 г. на Ц.Д. – нотариус с рег. №
5
350 на НК, с район на действие – СРС, с който е признат молителят “С. НА
Б.Ж.” за собственик на недвижим имот, придобит на основание
правоприемство, преустройство и надстрояване – масивна сграда на пет
етажа, партер и сутерен, находяща се в гр. София, район “Средец”, ул.
******* *******, с РЗП (без сутерена) от 1 459 кв.м., включително със
сутерен от 218 кв.м. и партерен етаж от 514 кв.м., както и още пет етажа,
заедно с мястото, в което е построена сградата.
Представена е от ответника извадка от проект на сградата от 1997 г.
относно сутерена и призема.
Представени са от ищеца фактури, издадени от наемодателя
СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.” на наемателя “В. – 1” ООД за наем за 2016 г.,
2017 г., 2018 г., м. 01-09.2019 г. и индексации.
Представени са от ищеца и платежни документи, като между страните
не се спори, че за процесния период 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. ищецът е
платил на ответника посочените в исковата молба месечни наемни суми
съгласно издадените фактури въз основа на договора за наем.
Представена е кореспонденция между страните.
Представено е писмо, изпратено по телепоща от ответника и получено
от ищеца наемател на 28.07.2020 г., с което се кани наемателя да заплати
дължимите по договора за наем суми, както и се прекратява договора за наем,
считано от 04.08.2020 г., и се кани ищеца да върне собствения на наемодателя
имот на 04.09.2020 г.
Представен е и отговор на ищеца, че не дължи посочените в писмото
суми и оспорва да се е породило правото на наемодателя да прекрати
договора за наем.
Представена е от ищеца нотариална покана, връчена на ответното
сдружение на 01.09.2020 г., с която наемателят кани наемодателя да му
възстанови всички надплатени суми в общ размер на 137 837 евро за периода
м. 08.2015 г. до м. 07.2020 г., тъй като действителната воля на страните при
сключване на договора за наем от 01.11.2012 г. е крайната цена да бъде
формирана на база 14,139344 евро с ДДС на квадратен метър, а отдадената
под наем и ползвана от наемателя площ е с 172,54 кв.м. по-малко, т.е. всеки
месец се заплаща недължима сума в размер на 2 439,60 евро.
Представен е от ответника и договор за наем от 17.09.2008 г., сключен
между него, като наемодател, и “В.” ЕООД, ЕИК *******, като наемател,
както и приемо-предавателен протокол от 01.11.2012 г. за върщане на имота
на наемодателя.
По делото са изслушани, оспорени от ищеца и приети основно и
допълнително заключение на съдебно-счетоводна експертиза на вещото лице
М. С.. Вещото лице дава заключение, че общата стойност с ДДС на
издадените от СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.” фактури за наем в периода от
01.09.2016 г. до 31.12.2019 г. е 939 089,92 лева, от които 922 139,66 лева –
платени до 31.12.2019 г. и 16 950,26 лева – платено през м. януари 2020 г.
Вещото лице дава заключение, че общата стойност с ДДС за месечните
наемни вноски, изчислени за площ от 559,46 кв.м., като е взета предвид
ежегодната индексация от 3%, е 366 973,02 евро с левова равностойност
717 736,88 лева.
Вещото лице дава заключение, че изчисленият размер на неустойката за
6
ползване без основание на процесния недвижим имот за периода от
04.09.2020 г. до 30.11.2021 г. включително, е 226 500 евро с левова
равностойност от 442 955,50 лева, изчислена съобразно правилото на чл. 7.3.
от договора по 500 евро на ден за общо 453 дни.
Вещото лице дава заключение, че общият размер на наемите за периода
от 04.09.2020 г. до 31.10.2021 г. включително, изчислен съгласно уговореното
в договора за наем от 01.11.2012 г., е 181 518,30 евро с левова равностойност
от 355 018,89 лева.
Вещото лице е изчислило общата стойност с ДДС на месечните наемни
вноски за имота за процесния период и предвид ежегодната индексация от
3%, както следва: при обща застроена площ на наетия имот от 560 кв.м. –
общо 367 327,22 евро с левова равностойност от 718 429,60 лева; при обща
застроена площ на наетия имот от 580 кв.м. - общо 380 446,05 евро с левова
равностойност от 744 087,80 лева.
Вещото лице е изчислило общият размер на наемите за периода от
04.09.2020 г. до 31.10.2021 г. включително, съгласно уговореното в договора
за наем на недвижим имот от 01.11.2012 г., при застроена полщ на наетия
имот от 560 кв.м. в размер на 138 866,50 евро с левова равностойност от
271 599,27 лева, а при обща застроена площ на наетия имот от 580 кв.м. в
размер на 143 825,94 евро с левова равностойност от 281 299,09 лева.
По делото е изслушано, неоспорено от страните и прието заключение на
съдебно-техническа експертиза на вещо лице Р. К., съгласно което общата
застроена площ на наетия от “В. - 1” ООД имот на ул. ******* *******,
собственост на СБЖ, е в размер на около 560 кв.м., в това число приземно
ниво 371 кв.м. и сутерен 189 кв.м., а ако към тази площ се включи и площта
на абонатната станция (обща част към сграда 68134.101.17.1.), то общата
застроена площ на обекта би била 580 кв.м. Вещото лице дава заключение, че
общата площ на заведението, включваща приземна част и сутерен в ПИ
68134.101.17 и в сгради 17.1 и 17.2 (560 кв.м.) и в ПИ 68134.101.23 (81 кв.м.,
сграда 23.2), възлиза на около 641 кв.м.
При разпита водената от ответника свидетелка Р.П. казва, че работи в
ответното сдружение като главен счетоводител. Казва, че са й известни
отношенията с “В. 1” ООД и сключения между страните договор за наем от
2012 г. Казва, че комуникацията между страните е писмена, като фактурите се
предоставят на наемателя. Казва, че имало срещи между страните вв връзка с
извънредното положение, когато наемателят поискал да не плаща изобщо
наем. Относно въпроса за отношенията в процесния период 01.10.2016 г. –
31.12.2019 г. свидетелката казва, че дружеството наемател винаги са имали
неплатени задължения, като обикновено закъснявали с наема с месец – два, а
консумативите - и повече време. Казва, че за периода след 04.09.2020 г.,
договорът за наем бил прекратен поради неплащане на наема, но те не са се
изнесли от ресторанта и дължали обезщетения и неустойки.
Останалите доказателства съдът намира за неотносими към предмета на
спора.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна
страна следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. първо и чл.
86, ал. 1 от ЗЗД.
7
Неоснователното обогатяване може да се дефинира като
правоотношение, възникнало от разместване на имуществени блага, като това
обогатяване не е с основание. Неоснователното обогатяване се основава на
липсата на основание, разбирано като липса на правоотношение, което да
оправдава разместването на имуществените блага.
Първият фактически състав на чл. 55, ал. 1 от ЗЗД изисква предаване,
съответно получаване, на нещо при начална липса на основание, т.е. когато
още при самото получаване липсва основание за преминаване на блага от
имуществото на едно лице в имуществото на друго. Начална липса на
основание е налице в случаите, когато е получено нещо въз основа на
нищожен акт, а в случаите на унищожаемост - когато предаването е станало
след прогласяването на унищожаемостта. Възможно е също предаването да е
станало и без наличието на някакво правоотношение, както и при плащане на
по-големи от нормираните цени за стоки, услуги или лихви, при плащане на
задължение след неговото погасяване, освен в случаите на чл. 118 ЗЗД, и
други (Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленум на ВС).
С иска по чл. 55 от ЗЗД ищецът претендира връщане на нещо, което е
дал на ответника и в негова тежест е да докаже извършеното от него към
ответника плащане на сумата, чието връщане претендира, и твърдените
привилегировани условия на депозита. В тежест на ответника е да докаже
основанието за плащането и задържането на претендираната сума.
В случая не се спори между страните, че между ищцовото дружество,
като наемател, и ответника, като наемодател, са възникнали облигационни
отношения по договор за наем на недвижим имот от 01.11.2012 г., който се
ползва от наемателя за ресторантьорска дейност. Не е спорно също и се
установява от събраните по делото писмени доказателства, че имотът е
предаден от ответника наемодател на ищеца наемател на 01.11.2012 г., както и
че същият се ползва от наемателя през процесния период.
Не се спори по делото и се установява от събраните по делото писмени
доказателства и приетото заключение на съдебно-счетоводната експертиза, че
ищецът е платил на ответника посочените в исковата молба месечни наемни
суми за процесния период 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. съгласно издадените
фактури въз основа на договора за наем.
С оглед твърденията на ищеца за надплащане на наемната цена и
предвид оспорванията на ответника, съдът намира, че основният спорен
въпрос касае размера на наемната цена, дължима за имота за процесния
период, и начина на определянето й.
Предмет на договора за наем е индивидуализирания в чл. 1 недвижим
имот в неговата цялост, с предназначение – за ресторантьорска дейност, като
ищецът наемател се е съгласил и поел задължение по чл. 2.1. от договора да
заплаща месечна наемна цена, която ежегодно подлежи на индексиране. При
тълкуване на договореностите съгласно чл. 20 от ЗЗД съдът намира, че
действителната обща воля на страните в чл. 2.1. и чл. 2.3. от същия е, че
месечната наемна цена за наетия недвижим имот е в размер на 10 350 евро с
ДДС, като съгласно чл. 2.6. същата се увеличава годишно с 3% от годишния
наем за предходната година след изтичане на първата година от действие на
договора. Посоченото в изречение второ на чл. 2.1. от договора, че същата е
формирана на определена база, умножена по чл. 732 кв.м., не променя горния
извод, тъй като наемът не е уговорен на квадратен метър, а като фиксирана
8
месечна наемна цена за наетия обект (на партерния етаж - ресторант и
сутерена на сградата), която месечна наемна цена е определена в изречение
първо на същата разпоредба. Обстоятелството, че месечната наемна цена е
фиксирана, следва и от тълкуването на начина на индексиране на същата – 3%
годишно от размера на годишния наем за предходната година, съгласно чл.
2.6. от договора за наем.
Следователно тълкуването на договора изключва извода страните да са
се съгласили ищецът да осъществява търговска дейност в абонатната станция,
например. Но това не означава, че уговорената наемна цена не е за наетия
обект на два етажа (на партерния етаж – ресторант и сутерена на сградата).
Така направените уговорки между страните по договора за наем за
месечната наемна цена в точно определен размер и начина на индексирането
й имат силата на закон за тях, съгласно чл. 20а от ЗЗД. Спазването на тези
уговорки и зачитането на техните последици е приравнено на законови
разпоредби за страните, които са ги постигнали. Съблюдаването на
спазването на тези уговорки, при възникнали спорове между страните, следва
да се извърши от съда, при пълното зачитане на договореностите между тях
(така в Решение № 28/01.03.2017 г. по гр.д. № 60094/2016 г. по описа на ВКС,
Г.К., IV Г.О.).
След като ищецът наемател е приел договореностите в договора за
наем, то същият се е съгласил с наемането на обекта за уговорената месечна
наемна цена на наетия обект. Тези договорки следва да се приемат за
обвързващи страните по договора. На тази наемна цена ищецът не се е
противопоставил по време на действие на договора за наем - нито в
първоначалния срок на договора, нито в продължения срок с допълнителното
споразумение от 01.06.2015 г. и с допълнително споразумение от от
16.10.2018 г., а едва след прекратяването на договора за наем едностранно от
наемодателя с писмото по телепоща, считано от 04.08.2020 г. С оглед на
горното съдът намира, че по време на действие на договора месечната наемна
цена в размер на 10 350 евро с ДДС, със съответната индексация, е приетата
между страните. Следователно извършените от ищеца плащания съответстват
на уговореното в договора за наем за процесния период, което се установява
от приетото заключение на съдебно-счетоводната експертиза. Констатациите
на съдебно-техническата експертиза се явяват неотносими по делото.
Плащанията от страна на ищеца на сумите по дължимата наемна цена,
определена в договора за наем, са извършени именно на това основание.
Същите са извършени на годно правно основание. Предвид горното съдът
намира, че не е налице плащане без основание от ищеца на ответника на
претендираната сума от 219 687,37 лева - горница над наемната цена за
периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. във връзка със сключения между
страните договор за наем от 01.11.2012 г. С оглед на това ответникът не е
неоснователно обогатил се за сметка на ищцовото дружество (в този смисъл
Решение № 83/14.08.2019 г. по т.д. № 1549/2018 г. по описа на ВКС, Т.К., II
Т.О.; Решение № 156/28.12.2011 г. по т.д. № 72/2011 г. по описа на ВКС, Т.К.,
I Т.О.).
Поради неоснователността на иска съдът не разглежда възражението за
погасяване на претендираните вземания по давност и възраженията за
прихващане, направени от ответника.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск с правно
9
основание чл. 55, ал. 1, предл. първо от ЗЗД за сумата от 219 687,37 лева е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради отхвърляне на главния иск, следва да бъде отхвърлена като
неоснователна и акцесорната претенция по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за законната
лихва върху претендираната сума от 219 687,37 лева от датата на подаване на
исковата молба (01.12.2021 г.) до окончателното й плащане.
По разноските:
Съгласно представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК,
ответникът претендира разноски в размер на 250 лева – депозит за вещо лице,
както и адвокатско възнаграждение за безплатно оказана адвокатска помощ
на основание чл. 38, ал. 1, т. 2 от ЗА за исковото производство и за
обезпечителното производство. В списъка е посочено от ответника, че е
сдружение с нестопанска цел, което е сериозно затруднено към момента, тъй
като повече от две години е лишено от възможността за получава наем от
собствения му недвижим имот – процесния, който ищцовото дружество
ползва без основание, не го освобождава и не заплаща наем, нито
обезщетение за ползване без основание. Посочено е, че друг източник на
доходи за сдружението е членския внос, който е крайно недостатъчен за
погасянето на разноски в подобен размер.
От една страна, по делото е представено само пълномощно на адв. Р. Г.
и адв. И. С. (на л. 201 от настоящото дело), но не и договор за правна защита
и съдействие, в който да е посочено, че се дължи безплатно оказана
адвокатска помощ на някое от основанията по чл. 38, ал. 1 от ЗА (така в
Определение № 368/06.07.2015 г. по ч.т.д. № 733/2015 г. по описа на ВКС,
Т.К., II Т.О.).
От друга страна, настоящият състав намира, че в случая не са налице
предпоставките по чл. 38 от ЗА, доколкото ответникът е юридическо лице,
което видно от данните по делото притежава имущество (недвижим имот и
вземания за наем), както и прави бюджет по аргумент от разпоредбите на чл.
25, ал. 1, т. 9 и чл. 31, т. 4 от ЗЮЛНЦ. Юридическото лице не може да бъде
квалифицирано като материално затруднено лице по смисъла на чл. 38, ал. 1,
т. 2 от ЗА, която разпоредба има предвид физически лица. Поради горното в
полза на ответната страна не се дължи адвокатско възнаграждение по реда на
чл. 38, ал. 1, т. 2 от ЗА (така в Решение № 41/22.05.2019 г. по т.д. № 2538/2018
г. по описа на ВКС, Т.К., II Т.О.; Определение № 60487/21.12.2021 г. по ч.т.д.
№ 2452/2021 г. по описа на ВКС, Т.К., II Т.О.; Определение № 673/21.12.2016
г. по ч.т.д. № 920/2016 г. по описа на ВКС, Т.К., II Т.О.; Определение №
71/20.01.2015 г. по гр.д. № 5405/2014 г. по описа на ВКС, Г.К., III Г.О.).
С оглед на горното и предвид изхода на спора, на ответника следва да
бъдат присъдени разноски в размер на 250 лева.
Водим от изложеното, СЪДЪТ
РЕШИ:
10
ОТХВЪРЛЯ предявените от “В. 1” ООД, ЕИК *******, със седалище
и адрес на управление: гр. София, Столична община, район “Средец”, ул.
******* *******, против СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.”, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление: гр. София, Столична община, район
“Средец”, ул. ******* *******, искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.
първо и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, за сумата от 219 687,37 лева (двеста и
деветнадесет хиляди шестстотин осемдесет и седем лева и тридесет и
седем стотинки), представляваща платена без основание горница над
наемната цена за периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. във връзка с
договор за наем на недвижим имот, сключен на 01.11.2012 г. между
СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.”, като наемодател, и “В. 1” ООД, като наемател, и
за законната лихва върху главницата от 219 687,37 лева от 01.12.2021 г. до
окончателното й плащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК “В. 1” ООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление: гр. София, Столична община, район
“Средец”, ул. ******* *******, да заплати на СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.”,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, Столична
община, район “Средец”, ул. ******* *******, сумата от 250 лева (двеста и
петдесет лева), представляваща разноски по делото пред СГС.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
11