№ 103
гр. С., 27.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С., ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и шести април през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Мартин Цв. Сандулов
Членове:Мария Ян. Блецова Калцова
Стефка Т. Михайлова Маринова
при участието на секретаря Радост Д. Гърдева
като разгледа докладваното от Стефка Т. Михайлова Маринова Въззивно
гражданско дело № 20232200500112 по описа за 2023 година
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба против Решение №159/01.03.2023г. по гр.д.
№4762/2022г. на С.ски районен съд, с което е осъдена П. П. К. да заплати на „Имоти
комфорт – С.“ ЕООД сумата от 1000лв., представляваща неустойка по Договор от
14.05.2021г. за възлагане на продажба на недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор №67338.421.289, находящ се в гр. С., м. „И. – Г.“ с площ от 1963 кв.м.
С решението са присъдени разноски на ищцовото дружество в размер на 350лв.
Въззивната жалба е подадена от ответника в първоинстанционното
производство П. П. К. и с нея се обжалва посоченото решение изцяло.
Въззивницата чрез пълномощника си адв. К., посочва, че първоинстанционното
решение е неправилно и незаконосъобразно, не отразява действителната фактическа и
правна обстановка. Намира анализа, направен от първоинстанционния съд за
едностранчив и непрецизен, като са игнорирани факти и доказателства, решаващи за
изхода на спора. Въззивницата счита, че от събраните по делото гладни доказателства
не се установило ищцовото дружество да й е предложило конкретен купувач на имота
и в качеството си на посредник да е поставило в контакт страните. Не било установено,
а ищеца не твърдял да е запознавал, свързвал или по някакъв начин да е поставил
1
ответницата със свидетелката Е. Л.. Това, че свидетелката Л. е ходила на оглед на
имота, не означавало, че самата ответница е запозната с това обстоятелство ли е
контактувала по някакъв начин със свидетелката. В тази насока счита, че са
неотносими показанията на свид. М.. Счита, че неправилно районният съд не е
кредитирал показанията на свид. Л. и свид. Г.. Ищцовото дружество не положило
усилия да я свърже с потенциален купувач и да инициира преговори за действителна
сделка. Тъй като контакт между страните не бил осъществен от страна на ищцовото
дружество, то претенцията му за заплащане на неустойка била неоснователна. С оглед
изложеното, въззивницата моли съда да отмени обжалваното първоинстанционно
решение, като неправилно и незаконосъобразно и да постанови ново, с което да
отхвърли изцяло предявения против нея иск. Претендира присъждане на направените
пред двете съдебни инстанции разноски.
С въззивната жалба не са направени доказателствени искания за въззивната фаза
на производството.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
насрещната страна - „Имоти комфорт – С.“ ЕООД, отговарящ на изискванията на
чл.260 и чл.261 от ГПК.
С отговора на въззивната жалба, въззиваемото дружество чрез пълномощника
адв. М. П., оспорва жалбата като неоснователна. Намира обжалваното
първоинстанционно решение за правилно, законосъобразно и обосновано и моли
въззивният съд да го потвърди. Излага подробни контра аргументи по съображенията
на въззивника, изложени във въззивната жалба. Излага фактическите обстоятелства по
спора. Счита, че правилно районният съд не е кредитирал договора за посредничество
от 21.04.2021г., сключен с Агенция „Български имоти – С.“ ООД, поради липсата на
достоверна дата на сключването му. Представя като доказателство по делото сключено
съдебно споразумение между ищцовото дружество и свид. Л. за заплащане на
неустойка по договор за посредничество за същия имот. Претендира присъждане на
направените по делото пред въззивната инстанция разноски.
В с.з., въззивницата П. П. К., редовно призована, се явява лично и с процесуален
представител по пълномощие адв. Д. О., който поддържа подадената въззивна жалба и
моли за уважаването й. Развива подробни съображения относно неоснователността на
исковата претенция. Счита, че за да има скрита сделка, то тя трябва да бъде между
роднини, възходящи, низходящи и други, за да се прескочи посредника - кантората за
недвижими имоти. В настоящото производство купувача не е от категорията на тези
лица, които може да ги подведем под нормата, която Търговския закон представя за
скрита сделка. Излага подробни съображения в писмена защита. Претендира
присъждане на направените по делото разноски. Прави възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на пълномощника на насрещната страна.
2
В с.з. въззиваемото дружество „Имоти комфорт – С.“ ЕООД, редовно призовано,
се представлява от процесуален представител по закон – управителя Е. К. и
процесуален представител по пълномощие адв. М. П., който посочва, че оспорва
въззивната жалба като неоснователна. Поддържа изложените в отговора на жалбата
съображения и развива аналогични. Моли съда да потвърди обжалваното
първоинстанционно решение като правилно и законосъобразно. Претендира
присъждане на направените пред настоящата инстанция разноски.
Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на
изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в законовия срок, от
процесуално легитимиран субект, имащ правен интерес от обжалването, чрез
постановилия атакувания акт първоинстанционен съд.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата
инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху
първоинстанционното решение, в рамките на въззивната жалба, настоящата инстанция,
след преценка на събраните по делото доказателства, намира, че обжалваното решение
е законосъобразно и правилно.
Този състав на въззивния съд счита, че формираната от първоинстанционния съд
фактическа обстановка, така, както е изложена в мотивите на решението, е пълна,
правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на
чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята към нея.
Въззивният състав СПОДЕЛЯ изцяло ПРАВНИТЕ ИЗВОДИ на районния съд,
които са обосновани и намират опора в материалноправните норми, приложими към
настоящия спор. Районният съд е провел надлежно и пълно събиране на допустими и
относими доказателства, въз основа на които е формирал обективни фактически
констатации и правилно ги е привел към съответстващата им правна норма, като по
този начин е достигнал до законосъобразни правни изводи.
Изложените във въззивната жалба оплаквания са неоснователни.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск за заплащане на неустойка за
неизпълнение на задължение по договор за посредничество относно продажба на
недвижим имот от 14.05.2021г., сключен между страните по делото, с правно
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Договорът за търговско посредничество няма специална уредба в ТЗ, но за него
важат общите правила за сключването на договорите по чл. 8 и сл. ЗЗД. По силата на
този договор търговският посредник се задължава срещу възнаграждение да извърши
необходимото за сключването на търговската сделка. Предмет на договора е
преследването на определен резултат - свързването на страните и подпомагането им да
3
сключат сделката. Подготовката на сключване на договора не предполага непременно
непосредственото участие на посредника при преговорите. Достатъчно е сключването
на договора да е в резултат на свързването на страните по него от страна на
посредника. В тази сделка посредникът не участва като представител на някоя от
страните. Той не действа при сключването на сделката, нито от свое, нито от чуждо
име. Той не е упълномощен да приема или прави плащания или изпълнява други
задължения на търговеца. Посредническия договор може да бъде сключен преди, по
време на или дори и след изпълнение на сделката. Търговския посредник има двойна
функция. Макар и в договорни отношения с една от страните по проектирания договор,
той работи и за двете страни, когато посредничи за сключването на договора.
Търговският посредник съдейства за сключването на сделките, издирва страните,
установява връзки между тях, създава условия за сключването на сделката без да бъде
упълномощен да сключва сделката, т.е. извършва една фактическа дейност. Правото на
възнаграждение на търговския посредник, обаче се поражда единствено при сключване
на сделката за която е посредничил. По правило задължението за заплащане на
възнаграждението тежи върху двете страни. Съгласно постигната от тях договорка
възнаграждението на търговския посредник може да се дължи от една от страните.
Договорът за посредничество е неформален и консенсуален договор, за който не
е необходима писмена форма. Доказването му може да се проведе с всички годни и
допустими доказателствени средства.
Следва да бъдат установени следните юридически факти: 1. Наличието на
действително правоотношение между страните, възникнало от договор за поръчка
(търговско посредничество); 2. ищецът да е изпълнил задълженията си по договора, а
именно да свърже ответника с купувачи на недвижими имоти, отговарящи на
изискванията, установени в договора, за сключване на предварителен и/или
окончателен договора за покупко-продажба и 3. Ответникът да е сключил
предварителен и/или договор за покупко-продажба с предмет - недвижимия имот
посочен в договора. Тези обстоятелства трябва да бъдат установени от ищеца.
От събраните по делото доказателства се установява безспорно сключването на
договор за посредничество между ищцовото дружество и ответницата, като
отношенията им са установени още през 2017г., когато ответницата е поискала
услугите на дружеството във връзка с продажбата на процесния недвижим имот с
идентификатор №67338.421.289, находящ се в гр. С., м. „И. – Г.“ с площ от 1963 кв.м.
От тогава дружеството извършва посредническа дейност , като е водило потенциални
купувачи на оглед на имота. Безспорно, на 14.05.2021г. е подписан и нарочен
възлагателен документ /договор за посредничество/ между страните, в който е
уговорено заплащане на еднократно възнаграждение в размер на 2% от продажната
цена, но не по-малко от 500лв. при продажба на имота с предложен от агенцията
4
купувач., като в случай на скрита сделка възложителят Копаранова дължи неустойка в
двоен размер.
Уговорената неустойка е компенсаторна - дължи се при пълно неизпълнение на
поетото от страната задължение да не извършва сделки с недвижимия имот без
посредничеството на агенцията. Правото на неустойка, предвидено в самия договор за
посредничество, възниква като санкция за неизпълнение на това задължение.
Функцията на неустойката е обезпечителна – тя обезпечава изпълнението на
задълженията по договора и обезщетителна – служи като обезщетение за вредите без
да е нужно те да се доказват. Достатъчно е да се установи неизпълнение на поетото
задължение, което е обезпечено с неустойката, за да възникне правото на изправната
страна да иска заплащане на неустойката.
Въведените от ответницата в първата инстанция и поддържани пред настоящата
инстанция възражения, са свързани с настъпването на предпоставките за прилагане на
неустоичната клауза. Твърдението е че на първо място посредника – ищец не е
предложил на ответницата конкретен купувач на процесния имот и да ги е поставил в
контакт относно сключването на сделката. Съдът намира възраженията на
въззивницата за неоснователни.
От събраните по делото и анализирани заедно и поотделно писмени и гласни
доказателства се достига до категоричния извод, че именно ищцовата агенция чрез
своите служители е осъществила контакта между ответницата – продавач и единия от
купувачите на имота – свид. Е. Л., която е заведена на оглед на имота на 17.03.2022г. и
впоследствие по нейно искане, са изискани документи – скица на имота от ответницата
– продавач. Факта, че купувача Л. е извършила оглед на имота с посредничеството на
ищцовата агенция е безспорен. Следователно, ищецът е изпълнил своите задължения
по сключения с ответницата договор за посредничество. Ирелевантно е
обстоятелството, че на самия оглед ответницата не е присъствала лично, такова
изискване няма. Дружеството – посредник е изпълнило своите задължения, като е
рекламирало имота, намерило е потенциален купувач, който е осъществил оглед и по
негово искане, е изискана от продавача и скица на имота.
Доказан е и факта, че десетина дни след този оглед – на 29.03.2022г. именно
заведения от Агенцията клиент – Л. е закупила, заедно с приятеля си – свид. Г.
процесния имот. Тази сделка се явява „скрита“ за ищцовото дружество, тъй като е
сключена без да бъде същото уведомено за нея. Ирелевантно е и обстоятелството, че за
сключването на сделката е използвано от страна на втория купувач Г. съдействието на
друга агенция за недвижими имоти. В тази връзка следва да се посочи, че представения
по делото договор на ответницата с „Български имоти - С.“ ООД, както правилно е
приел и първоинстанционния съд, е с недостоверна дата. Анализирайки съдържанието
му, може да се направи извод, че той е сключен безспорно след договора с ищцовата
5
агенция и дори след извършения оглед на имота от страна на купувача Л. /огледа е на
17.03.2022г., а съгл. чл.2 от договора той е сключен евентуално на 21.03.2022г./. Това
обаче не изключва факта, че ищцовото дружество е изпълнило свето задължение по
договора за посредничество, което е породило задължение на насрещната страна –
ответницата, в случай, че сключи договор за продажба с купувача, предложен от
Агенцията /Е. Л./ да заплати дължимото възнаграждение.
Показанията на свид. Л. и свид. Г. относно твърденията, че те независимо един
от друг, с две отделни агенции са огледали и харесали имота и че сделката е сключена
единствено по решение на свид. Г., правилно не са кредитирани от съда, като
противоречиви и неподкрепени от останалия събран по делото доказателствен
материал. Безспорен факт е че купувача Л. е направила оглед на имота, предмет на
посредническия договор, получила е скица на този имот, която представила на свид. Г.
и десетина дни след това /на 29.03.2022г./ е сключена и самата окончателна сделка за
покупко-продажба без да бъде уведомено ищцовото дружество – посредник.
От гореизложеното следва, че чрез покупко - продажбата на процесния имот е
реализирана скрита сделка по смисъла на договора за посредничество от 14.05.2021г.
без посредничеството на ищцовата агенция. За възложителя е възникнала
облигационна отговорност за неизпълнение на договорното задължение при сключване
на договор за покупко - продажба за намерения от довереника му имот да заплати на
последния дължимата комисионна.
При наличие на клауза за неустойка, кредиторът, доказвайки, че е изправна
страна по договора, има право да претендира нейния размер без да е необходимо да
доказва размера на вредите. В случая, съгласно договора, ответникът - въззивник
дължи неустойка в двоен размер на уговореното възнаграждение или сумата от 1000
лева.
Следва да се отбележи, че направените едва с писмената защита пред въззивната
инстанция след приключване на съдебното дирене възражения за нищожност или
прекомерност на неустойката и искането същата да бъде намалена до размера от 2% от
продажната цена, но не по-малко от 500лв., са преклудирани и не следва да се
разглеждат от въззивния съд. Произнасянето му е само в рамките на въззивната жалба,
но не и по въведените едва с писмената защита възражения.
По отношение на претендираната с исковата молба законна лихва върху
главницата, считано от подаване на исковата молба, следва да се отбележи, че
първоинстанционният съд не е разгледал и не се е произнесъл по това искане, поради
което и същото не е предмет на въззивното производство. За ищеца е налице
възможността по чл.250 от ГПК да иска допълване от първоинстанционния съд.
Щом като крайните правни изводи на двете инстанции съвпадат изцяло,
въззивната жалба се явява неоснователна. Атакуваният съдебен акт следва да бъде
6
потвърден като правилен и законосъобразен.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, правилно районният
съд е присъдил на ищцовото дружество сторените от него разноски.
По отношение на разноските пред въззивната инстанция:
С оглед изхода на спора и неоснователността на въззивната жалба, на
въззивницата не се дължат разноски, като тя следва да понесе своите, така, както ги е
направила и да заплати на въззиваемата страна сторените от нея разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение. В тази насока е направено възражение за прекомерност по
чл.78, ал.5 от ГПК, което съдът намира за основателно. С оглед материалния интерес,
фактическата и правна сложност на делото, съдът счита, че следва да присъди разноски
на въззиваемата страна за адвокатско възнаграждение в минималния размер, определен
в чл.7, ал.2, т.1 от Наредба №1/2004г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, а именно 400лв., вместо претендирания размер от 500лв.
Ръководен от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло първоинстанционно Решение №159/01.03.2023г.,
постановено по гр.д.№4762/2022г. по описа на С.ски районен съд.
ОСЪЖДА П. П. К. с ЕГН ********** от гр. С., ул. „А.“ №** да заплати на
„Имоти комфорт – С.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:
гр.С., ул. „Х.Д.“ №**, ет.*, офис * сумата от 400лв., представляваща направени
разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7