Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Плевен, 21.07.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, V граждански състав в открито заседание на 20.07.2016 г. в
състав:
Районен съдия : Биляна Видолова
при секретаря Г.Н., като разгледа докладваното от съдия Видолова
гражданско дело № 4901 по описа на съда
за 2016 г., за да се произнесе взе предвид следното :
Иск с правно основание чл.233 ал.1 от
ЗЗД.
Постъпила е искова молба от Х.И.И. и Е.В.И.
против СЪН ПРОПАРТИ ЕООД гр. Варна, в която се твърди, че страните са сключили
договор за наем от 10.04.2015г., по силата на който са предоставили временно и
възмездно ползването на ответника на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.507.532.1.34 по ККР на гр. Н., представляващ апартамент №
34, находящ се в многофункционална сграда в **** с площ от 24.15кв.м. Ищците
твърдят, че апартамента е тяхна собственост в режим на СИО. Сочат, че на
11.04.2015г. са предали владението върху описаните в договора за наем имоти и
са съставили за това приемо-предавателен протокол. Твърдят, че не 11.04.2016г.
са изпратили съобщение до ответника с искане да бъде предадено владението на
имота, което и след получаването на съобщението не е сторено. Молят съда да
осъди ответника за опразни и да им предаде владението на недвижимия имот.
Претендират разноски.
Ответникът оспорва иска. Не
спори, че е налице договор за наем между страните. Сочи, че този договор е бил
предшестван от други отношения между страните – предварителен договор за
покупко-продажба от 01.03.2008г., по силата на който им е било предадено
владението на недвижимия имот и договор от 01.03.2008г. за извършване на
подобрения в имота. Твърди се, че с констативен протокол от 30.05.2008г.
страните констатирали стойността на подобренията – 22 938лв., която цена е
следвало да се приспадне от остатъка от продажната цена или да се възстанови
при несключване на договор. Твърди, че окончателен договор не бил сключен, че
на 10.05.2016г. изпратил покана до ищците за заплащане на сумата, но тя не била
заплатена. Твърди, че по тази причина и при сключване на договора за наем, са
сключили и анекс към него, със споменатите подобрения и поради упражняване на
правото на задържане. Твърди също и че по ч.гр.д.4162/2016г. на ПлРС е
налице влязла в сила заповед за
изпълнение и изпълнителен лист за посочените подобрения, като се моли делото да
бъде изискано и приложено. Признава се, че ищците имат право да получат
владението на имота, но се моли съда да признае на ответника правото на
задържане на вещта до заплащане на сумата от 22 938лв. за подобрения, с които
се е увеличила стойността на имота на ищците.
Съдът не
е приел за съвместно разглеждане в производството по делото възражението за
задържане на ответника, отказал е да го приеме и при възражението по доклада в
с.з. на две основания – на първо място, защото предявеното от ответника
възражение е с правно основание чл. 72 ал. 3 от ЗС, и е елемент и продължение
на претенция за подобрения по чл. 72 ал. 1 от ЗС, а такива права не може да се
разглеждат в производство по реда на чл. 310 и сл. от ГПК, съобразно изричната забрана
за това в чл. 314 ал. 3 от ГПК, и на второ място - т.к. възражението е във
връзка с отношения между страните за друг период от време, в който те не са
имали наемни отношения, за които е исковата претенция, а ответника е имал
качеството на владелец на имота и са били налице други облигационни отношения
между страните. В случая, в настоящето производство, основанието на претенцията
е договор за наем и отношенията, които са предмет на разглеждане са
облигационни, наемни отношения. При тях не е допустимо разглеждането на
владелчески претенции, което именно е бил смисълът производството по иск по
чл.233 ал. 1 от ЗЗД да бъде едно от производствата, които законодателя е
посочил, че следва да се разглеждат по реда на бързото производство.
Съдът,
след като взе
предвид представените по
делото доказателства – поотделно и
в тяхната съвкупност, намира за
установено следното от
фактическа страна: По делото е
представен договор за наем на процесния недвижим имот от 10.04.2015г., с който
ищците са отдали на ответника за временно и възмездно ползване имота за наемна
цена от 50.00лв. месечно, с период на договора – 10.04.2015. -10.04.2016г. Съгласно чл.4.2 от договора, след изтичането на
наемния срок, ако няма изрична договорка между страните за прекратяването му,
договорът се счита за продължен за неопределен период. Ищците са поканили
ответното дружество да преустанови ползването на наетия имот с покана,
изпратена на 11.04.2016г. и връчена на 12.04.2016г. Не се спори по делото, че
имотът е предаден в държане на ответника с приемо-предавателен протокол, чиято
дата е сгрешена и не е както е записано в него – на 11.04.2016г., а е
11.04.2015г. По делото от страна на ответника е представен Анекс към договора
за наем от 10.04.2015г., подписан от страните на 11.04.2015г. В него са описани
предходни отношения между същите страни по предварителен договор за
покупко-продажба на имота от 01.03.2008г., договор за строителство и ремонтни
дейности от 01.03.2008г. и констативен протокол от 30.05.2008г., с който на
ответника е признато правото да получи сумата от 22 938лв. и да упражни
право на задържане на имота. В анекса изрично е уговорено, че наемателя –
ответник, владее имота и упражнява правото си на задържане върху него срещу
собствениците – ищци по делото. Посочено е в т. 1 от анекса, че договорът за
наем е сключен само с оглед възможността наемателя като владелец и подобрител,
упражняващ право на задържане на имотите да преотдава под наем имотите на трети
лица и да събира за себе си наема. В т. 2 е посочено, че наема ще се приспада
от дължимите на подобрителя подобрения. Правото на задържане на ответника не се
оспорва от ищците и в настоящия процес, като ищецът И. в устните състезания
иска от съда само и единствено да признае правото на задържане на ответника.
Предвид така
установеното от фактическа страна, съдът
прави следните изводи: Предявения иск с правно основание
чл.233, ал.1, пр.1 от ЗЗД за връщане на имот, предполага на първо място
доказване от страна на ищеца на наличието на договор за наем и качеството му на
наемодател. Това е изрично указана доказателствена тежест на ищците и в доклада
на съда по настоящето производство. В случая обаче, въпреки че формално пред
съда с исковата молба е представен договор за наем и се твърди наличието на
такъв, съдът намира, че по делото не се доказаха тези две положителни
предпоставки за уважаване на иска. От представения анекс на договора от
11.04.2015г. е видно, че страните по наемния договор са се съгласили, че
договора за наем е такъв само за пред третите лица, а всъщност той представлява
упражняване на право на задържане от страна на ответника – подобрител. И двете
страни нееднократно в процеса признаха тези правоотношения, като дори
представиха пред съда проект за съдебна спогодба в този смисъл. Никоя от
страните не оспори полагането на подписи в анекса от 11.04.2015г. Реално, съдът
преценява този анекс като контра-летр на договора за наем. В него се разкриват
действителните отношения между страните по договора за наем, което прави самия
договор за наем, като несъвместим с правото на задържане, нищожен поради
абсолютна симулация – чл. 26 ал. 2 изр. първо, предл.5 от ЗЗД. Този анекс
разкрива действителните намерения на страните, и сам по себе си е пълно
доказателство за симулацията, в този смисъл е и постановеното по реда на чл.
290 от ГПК решение № 55 от 18.03.2010г. на ВКС по гр.д. 214/2009г.,ІІІ г.о. –
документ /контра-летр/, който да съдържа изявление на двете страни, че
сключената сделка е симулативна и че прикрива друго съглашение между страните,
би представлявал пълно доказателство за симулативността на договора. Доколкото
този документ е представен по делото и страните се позовават на него, а не го
оспорват, съдът има право да извърши преценка на договора за наем и да прогласи
последния за нищожен, т.к. това произтича от неговото съдържание, чиято
неразделна част е анекса към него. Поради изложеното, съдът не е одобрил и
сключената между сраните спогодба по делото, която се основава на нищожен
договор, и не следва да уважава предявения иск, поради недоказаност на наемните
правоотношения между страните. Искът следва да бъде отхвърлен, а поради липса
на претенции на ответника за разноски, такива по делото не следва да се
присъждат.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ,
предявения на осн. чл. 233 ал.1 от ЗЗД, иск за опразване предаване на държането
на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 51500.507.532.1.34 по ККР на
гр. Н., представляващ апартамент № 34, находящ се в многофункционална сграда в ****
с площ от 24.15кв.м., предявен от Х. И. И., ЕГН ********** и Е.В.
И., ЕГН **********, адрес: ***, против „СЪН ПРОПАРТИ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ж.к.
„Чайка“ №2, вх.Е, ет.6, ап.94, като НЕДОКАЗАН.
Решението подлежи на
обжалване пред плевенски окръжен
съд в двуседмичен срок от 21.07.2016г.
Районен
съдия :