Р Е Ш Е Н И Е
№….…/.….02.2018г.
гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание на
тридесети януари през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
ГАЛИНА ЧАВДАРОВА
при
секретар Христина Христова ,
като
разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 356 по описа за 2017г.,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба, подадена от АЛИТ-ИНВЕСТ
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Приморски,
к.к. Златни Пясъци, х.к-с Парадайз-Парк №520, бл.Б, ет.2, ап.84, представлявано
от Т. Григориевна Г., против АНТО 97 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. Варна, район Младост, ул.Вяра бл.2 вх.Г ет.5 ап.15,
представлявано от В.М.А., с която са предявени обективно съединени искове с
правно основание чл.92 ЗЗД, чл.79 и чл.82 ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати както следва: сумата от 40000лв, представляваща неустойка по
едностранно прекратен договор за наем от 21.03.14г.; сумата от 21625,36лв,
представляваща заплатени суми за извършен ремонт на помещение, и сумата от
10000лв, представляваща пропуснати ползи – нереализирани приходи от стопанска
дейност в резултат на неправомерно прекратяване на договор за наем от
21.03.14г., ведно със законната лихва от предявяване на исковете до
оконч.изплащане.
Ищецът твърди, че на 21.03.14г. между страните е
сключен договор за наем на недв.имот с идентификатор №10135.2554.564.1, находящ
се в гр.Варна, ул.Е.Г. №12, с площ от 88,23кв.м., ведно с намиращото се в него
оборудване, при наемна цена от 850лв. и при срок на договора 31.03.2020г.
Твърди, че от наемната цена една част от 200лв плащал по банков път, а остатъка
в брой, като изпълнявал точно задълженията си. Излага, че на 01.11.16г. с оглед
недопускането от представител на отв.дружество на ищеца до имота договорът бил
прекратен едностранно от ответника. С оглед прекратяването на договора без вина
от страна на наемателя твърди, че съгл. чл.6.4 от същия му се дължи неустойка в
размер на 40000лв. Твърди, че предвид това бил лишен от възможност да упражнява
стопанска дейност и да реализира печалба за периода от 01.11.16г. до 31.03.2020г.,
като пропуснатите ползи възлизали на 50000лв за целия период, като непокрития
им размер с оглед договорената неустойка възлизал на 10000лв. Твърди, че за да
може да осъществява стопанската си дейност със знанието и съгласието на
наемодателя извършил основен ремонт на помещението, за което сключил договори с
Булкар ЕООД, Керамик груп ЕООД и Стилекс-Е ЕООД, като стойността на извършените
СМР възлизала общо на 21625,36лв, която сума съгл. чл.7.4 от договора се
дължала от наемодателя.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът АНТО
97 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, район Младост,
ул. Вяра, бл.2, вх.Г, ет.5, ап.15, представлявано от В.М.А., редовно
уведомен на осн. чл.50, ал.4 ГПК, не е депозирал писмен отговор. В съдебно
заседание оспорва изцяло предявените искове както по основание, така и по
размер. Твърди се, че договорът за наем е прекратен с конклудентни действия
между страните, считано от 01.11.2016 година. Навежда твърдения, че
прекратяването на наемното правоотношение е в резултат на сключен договор между
„Бейк хаус гурме“ и „Лев комерс“ ЕООД за прехвърляне на бизнеса, което е било
причината наемодателят да се върне в имота. Твърди, че няма недопускане на
ищеца, както и че разходи за извършване на ремонт не са правени и не е давано
съгласие за такива от страна на наемодателя. Твърди се, че ответната фирма не е
била добре, била е губеща, което е основание за прехвърляне на бизнеса.
Съдът, като обсъди събраните по делото
доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.
12 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните по делото няма спор, че
съгласно представения договор за наем от 21.03.14г. , сключен между АНТО 97 ООД
като наемодател и АЛИТ-ИНВЕСТ ЕООД като наемател, наемодателят е отдал под наем
за временно ползване недв.имот, находящ се в гр.Варна, ул.Е.Г. №12, с идент.№
10135.2554.564.1, заедно с намиращото се в помещението оборудване, при наемна
цена от 200лв с ДДС, платима от 20 до 30-то число на всеки месец. Уговорен е
срок на договора до 31.03.2020г. В чл.6.4 е договорено, че при предсрочно
едностранно прекратяване действието на договора за наем от страна на
наемодателя същият дължи неустойка в размер на 40000лв. Договорено е още в
чл.7.4, че при прекратяване на договора от страна на наемодателя същият се
задължава да заплати всички направени разходи, които се отнасят за работата на
обекта.
Приложен е анекс от 01.04.14г. / а
текстово от 10.03.13г./, сключен между страните, с който същите се съгласяват
за предплащане на наема за първите месеци в размер на сумата от 4700лв, като се
приспадат по 500лв от месечния наем до изчерпване, като преместването на
павилион се поема от наемодателя. Представен е и анекс от 10.03.16г. към
договора за наем, с който страните по делото са договорили, че считано от
подписване на анекса наемателя има право да преотдава под наем изцяло или
отчасти наетото помещение на БЕЙКХАУС ГУРМЕ ООД, ЕИК *********, като получава
приспадащата се част от наема за преотдаваната площ.
Правото на ищеца по иска с правно
основание чл. 92 ЗЗД се основава на твърдения за виновно неизпълнение на
задължения по договора от страна на наемодателя, изразяващи се в недопускане до
наетия имот и едностранно прекратяване на договора, считано от 01.11.16г.
Ответната страна не оспорва факта на прекратяване на договора, но твърди, че
това е извършено с конклудентни действия между страните, както и че е следствие
на сключен договор за прехвърляне на бизнеса на ищеца. Във връзка с доказване
на този факт страните са ангажирали по делото гласни доказателства чрез разпит
на свидетели Г.В.и св.Н.Н., които показания съдът възприема в частта, съдържаща
данни за релевирани факти, базиращи се на непосредствени впечатления и не
противоречат на приети за установени факти с оглед съвкупната преценка на
всички писмени и гласни доказателства. Показанията на св.Ж.Й.не се кредитират
от съда, доколкото не се ползват с достатъчна степен на достоверност, предвид
несъответствията в дадените от свидетелката показания и вписванията в ТР. В
своите показания свидетелите установяват по безспорен начин както факта, че на
01.11.16г. Д.Д. ***, като е подменил бравите и разпуснал персонала, така и свидетелстват,
че Т.Г. била прехвърлила бизнеса си на първия. В подкрепа на последното е и представения
по делото договор за покупко-продажба на бизнес от 01.11.16г., който не е
оспорен от страните, и съгласно който ЛЕВ КОМЕРС ООД, представлявано от Д.Д., е
закупил от БЕЙКХАУС ГУРМЕ ООД, представлявано от Т. Г., разработено
производство и разнос на закуски, хляб и сладкарски изделия с търг.марка Гурме.
Сключването на този договор между трети лица, които не са страни по наемния
договор, съдът намира, че не е достатъчно, за да се приеме, че договорът за
наем е прекратен с конклудентни действия. Установените чрез свид.показания действия на Д.Д. и Т. Г., съотнесени към така посочения договор, не могат да обосноват по
несъмнен начин извода, че страните по делото са изразили съвместна воля за
прекратяване на сключения договор за наем. Безспорно се установява волята на
горепосочените лица да сключат договор за продажба на производствена дейност,
но от този факт не може да се презюмира, че е налице и съгласие за прекратяване
на съществуващия наем договор, страни по които са различни правни субекти,
макар и действащи чрез едни и същи представляващи. Липсват както преки, така и
косвени доказателства за това страните по делото да са изразили по ясен и
недвусмислен начин воля за прекратяване на процесния наемен договор. Твърдението
на отв.страна, че БЕЙКХАУС ГУРМЕ ООД е пренаемател на обекта не се
установява по безспорен начин, още повече, че от свид.показания на св.Н. се
установява, че в обекта до 01.11.16г. са работили служители на ищцовото
дружество Алит инвест ЕООД. Дори и да се приеме, че е налице пренаемане на
имота от третото лице, то не е налице възникнало правоотношение между
наемодателя и пренаемателя, а връзката в този случай е само между наемателя и
пренаемателя. В този смисъл и липсва законово основание действията на
пренаемателя по продажба на производствената
му дейност на трето лице да могат да влияят на отношенията между
наемодателя и наемателя. Наличието на свързаност между лицата също не е
достатъчно , за да презюмира факта на постигнато мълчаливо съгласие за
прекратяване на договора за наем от страните по делото. Ответникът не оспорва
безспорно установения чрез гласните доказателства факт на извършена подмяна на
бравите на помещението, отдадено под наем, с което едностранно конклудентно
действие от негова страна, без да съществува виновно поведение от ищцовата
страна / доколкото е видно , че същата е заплатила следващия се наем от
приложените РКО и извлечение за извършени преводи/, е прекратил договора за
наем.
По своя характер неустойката има както
обезпечителна функция, защото обезпечава изпълнението на задълженията, така и
служи като обезщетение за вреди от неизпълнение. В настоящият случай съдът
намира, че разпоредбата на чл.6.4 от договора обезпечава изпълнението на
договора от страна на ответника, и в този смисъл същата предвижда обезщетение в
полза на наемателя в предварително определен размер при евентуално прекратяване
на договора от страна на наемодателя. Предвид прекратяването на договора от
страна на наемодателя, което не се спори, и доколкото не се установява ищецът
да е изявил съгласие за това с конклуд.действия, то следва да се приеме, че е
осъществена хипотезата на чл.6.4 от договора за наем. С оглед на изложеното
съдът намира предявеният иск с правно основание чл.92 ЗЗД за заплащане на
сумата от 40000 лв, представляваща дължима неустойка при едностранно прекратен
договор, за доказан по основание и размер, поради
което и следва да бъде уважен.
По отношение на предявеният иск с
правно основание чл.82 ЗЗД съдът съобрази следното: Ищецът основава иска си на
твърдението, че поради преждевременно прекратяване на договора е бил лишен от
възможност да упражнява стопанска дейност и да реализира печалба, като
непокрития от неустойката размер на пропуснатите ползи възлизал на 10000лв. Обезщетителната функция на неустойката
не лишава кредитора от възможност да търси и да получи обезщетение за
непокритите от неустойката реално претърпени вреди / чл.92, ал.1 ЗЗД/ , но
същият следва да докаже последните в претендирания по-голям размер. В негова
доказ.тежест е както да установи фактите, относими към основанието на
претенцията - пропускане на твърдяната полза, предвидимост на същата към
момента на пораждане на задължението и причинната връзка между пропуснатата
полза и виновното неизпълнение на отв.страна, така и размерът на пропусната
полза, като се съобрази, че по отношение на размера изискването за предвидимост
не се отнася. В конкр. случай съдът намира, че ищецът не е ангажирал надлежни
доказателства , които да доказват реално претърпяна вреда. При липсата на
изрично установена в закона презумпция за настъпването й пропуснатата полза не
се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че
при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде
увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване - да се
поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за
сметка на длъжника. По делото липсва доказана възможност за сигурно увеличаване
на имуществото на ищеца, а тя не може да почива на логическо допускане за
закономерно настъпване на увеличаването. От изслушаната по делото
съдебно-счетоводна експертиза и заявеното в с.з. от вещото лице се установява,
че за 2015г. финансовия резултат на ищеца е загуба в размер на 59392,94лв, а за
първите 10 месеца на 2016г. – полож.финансов резултат в размер на 14716,99лв,
без обаче да е отчислен данък печалба, като се сочи, че по представените в ТР
отчети 2016г. е приключила на загуба. В допълн.експертиза се сочи, че общия
размер на осчетоводените разходи за СМР и за закупуване и ремонт на специфично
оборудване за обект фурна Е.Г. през 2015г. са 23643,75лв, като производство на
хляб, хлебни и сладкарски изделия е осъществявано само в обекта на ул.Е.Г. 12.
При липсата на други данни не би могъл да се изведе извод, че именно в резултат
на прекратяването на договора кредиторът е пропуснал възможността да получи
доходи над тези, обезпечени от уговорената неустойка, чрез използването на
обекта за осъществяване на търговска дейност. Следва да се има предвид още, че съгласно чл. 83, ал. 2 ЗЗД кредиторът е длъжен да положи грижи на добър стопанин, за да
избегне вредите. В този смисъл, за да се реализира отговорността на длъжника,
кредиторът следва да установи и изпълнението на това свое задължение. Ищецът
нито твърди, нито ангажира доказателства за това да е взел надлежни мерки и
положил усилия за защита на интереса си / например да наеме друг имот за
осъществяване на търговската си дейност, като ограничи по този начин вредите
си/, нито е установил невъзможност да ограничи предвидимите вреди в рамките на
следващата му се неустойка. С оглед на това съдът намира, че искът с правно
основание чл.82 ЗЗД за сумата
от 10000лв, представляваща пропуснати ползи, се явява недоказан, а оттам и
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Относно искът с правно основание чл.79 ЗЗД съдът намира
следното: В исковата молба се твърди, че за да може да осъществява стопанската си
дейност със знанието и съгласието на наемодателя наемателят извършил основен
ремонт на помещението, като стойността на извършените СМР се претендира от
наемодателя по силата на регламента на чл.7.4 от договора. Съгласно тази
разпоредба при прекратяване на договора от страна на наемодателя същият се
задължава да заплати всички направени разходи, които се отнасят за работата на
обекта. Тълкувайки волята
на страните съобразно правилата на чл.20 от ЗЗД и съобразно клаузите на чл.1 от
договора, съдът намира, че клаузата на чл.7.4 визира именно тези разходи, които
са сторени , за да бъде приведен имота в състояние за ползването му съобразно
договореното предназначение – за производство и търговия. Предвид предприетото
от ответната страна оспорване на иска както по основание, така и по размер, то
в тежест на ищеца по делото бе да установи не само, че претендираните СМР са
свързани с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние и са били
необходими, но и обема на извършените работи и тяхната стойност. В тази връзка
по делото са приложени договор от 01.04.14г., сключен между АЛИТ-ИНВЕСТ ЕООД и
БУЛКАР ЕООД за извършване на СМР – ЕЛ, ВиК и ОВ, на обект-помещение, находящо
се на ул.Е.Г. №12, на стойност 5035лв, както и договор между същите страни от
07.04.14г. за извършване на СМР – ремонт на помещение, находящо се на ул.Е.Г.
№12, на стойност 14000лв, ведно с протоколи обр.19, фактури и преводно
нареждане за извършени плащания. Тези документи имат характера на частни
документи, и доколкото ответникът не е страна в посочените
догов.правоотношения, то документите не могат да му се противопоставят и да
обосноват неблагоприятни за него правни последици. Изслушаната по делото СТЕ също
не установява релевантните по делото факти, посочени по-горе. Заключението на
последната установява единствено кои от претендираните СМР са реално извършени,
без обаче да установява както обема, така и стойността на СМР, респ. дали
извършването им представлява поправка с оглед на обикновеното употребление или
е свързано с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние, или
представлява подобрение за наемодателя, още повече, че видно и от приложените
фактури СМР са извършвани в различни периоди при действието на договора.
Въпреки носената от него доказ.тежест ищецът не е ангажирал други
доказателства, които да установяват, че претендираните СМР са именно такива,
които са били необходими с оглед състоянието на имота при сключването на
договора , за да може той да се ползва съобразно договореното предназначение ,
съответно техния обем и стойност, поради което и съдът намира, че искът с правно
основание чл.79 ЗЗД за сумата
от 21625,36лв, представляваща заплатени суми за извършен ремонт на помещение, се
явява недоказан, а оттам и неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и в
съответствие с направеното искане, на ищeца се дължат разноски по делото,
съобразно представените доказателства и съразмерно с уважената част от исковете.
Видно от представеният списък на разноски договореното адв.възнаграждение за
защита по делото възлиза на 7000лв. Във връзка с направеното в с.з. възражение
за прекомерност от отв.страна съдът съобрази следното: Разпоредбата на чл.78,
ал.5 ГПК предвижда възможност за съда по искане на насрещната страна да присъди
по-нисък размер на адв.възнаграждение, но не по-малко от минималния такъв, в
случай, когато заплатеното от страната възнаграждение за адвокат се явява
прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото. При
преценка за прекомерността на възнаграждението в съответствие с горепосоченото
изискване следва да се съобразява не само броя на проведените съдебни заседания
и извършваните в тях процесуални действия, но следва да се отчита и дейността
на процесуалния защитник, изразяваща се в проучване на делото, на евентуално
съдебна практика, подготвяне на защитата. Съдът намира за необходимо да
отбележи още, че законът не съдържа задължение дори и при констатирано
основание за намаляване на адв.възнаграждение, това да се извърши непременно до
предвидения минимален размер по Наредба №1/09.07.04г., а следва обективно да
отговаря на положения необходим труд за защита на правата и законните интереси
на страната при отчитане правната сложност на делото. Безспорно е, че
договореното адв.възнаграждение надхвърля установения по Наредбата минимум,
възлизащ на 2678,76лв по чл.7, ал.2, т.4 от Наредбата. Отчитайки фактическата и
правна сложност на делото съобразно предмета на спора, която е в границите на
средната такава, множеството представени и събрани писмени и гласни
доказателства, броя на проведените с.з., съдът намира, че така договореното
адв.възнаграждение се явява прекомерно, но същевременно не са налице основания
за намаляването му до минималните размери, а с оглед на гореизложеното следващото
се адв.възнаграждение на ищ.страна следва да се присъди в размер на 4000лв. Съобразно
това и с оглед уважения размер на претенцията съдът намира, че искането на
ищеца за разноски следва да бъде уважено до размера от 3962,28лв, включващ
адв.възнаграждение, депозит за вещи лица и д.т.
Предвид
отправеното от ответната страна искане за присъждане на раноски с оглед
отхвърлената част от исковете съдът намира, че на осн. чл.78, ал.3 ГПК такива
следва да бъдат присъдени в размер на 198,70лв,
съобразно представените доказателства за заплатени разноски за експертизи.
Мотивиран от гореизложените
съображения, съдът
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА АНТО 97 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, район Младост, ул.Вяра бл.2 вх.Г ет.5 ап.15,
представлявано от В.М.А., ДА ЗАПЛАТИ на АЛИТ-ИНВЕСТ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, р-н Приморски, к.к. Златни Пясъци, х.к-с Парадайз-Парк №520,
бл.Б, ет.2, ап.84, представлявано от Т. Григориевна Г., СУМАТА от 40000лв / четиридесет хиляди лева/, представляваща неустойка по едностранно прекратен договор
за наем от 21.03.14г., ведно със законната
лихва върху нея, считано от датата на предявяване на иска – 23.03.17г. до
оконч.изплащане на сумата, на
осн. чл.92 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ
предявените от АЛИТ-ИНВЕСТ
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Приморски,
к.к. Златни Пясъци, х.к-с Парадайз-Парк №520, бл.Б, ет.2, ап.84, представлявано
от Т. Григориевна Г., срещу АНТО 97 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, район Младост, ул.Вяра бл.2 вх.Г ет.5 ап.15,
представлявано от В.М.А., обективно
съединени искове с правно основание чл.79 и чл.82 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати сумата от 21625,36лв, представляваща заплатени суми за
извършен ремонт на помещение, и сумата от 10000лв, представляваща пропуснати
ползи – нереализирани приходи от стопанска дейност в резултат на неправомерно
прекратяване на договор за наем от 21.03.14г., ведно със законната лихва върху
тях от датата на предявяване на исковете - 23.03.17г. до оконч.изплащане, като
неоснователни.
ОСЪЖДА АНТО 97 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. Варна, район Младост, ул.Вяра бл.2 вх.Г ет.5 ап.15,
представлявано от В.М.А., ДА ЗАПЛАТИ на АЛИТ-ИНВЕСТ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, р-н Приморски, к.к. Златни Пясъци, х.к-с Парадайз-Парк №520,
бл.Б, ет.2, ап.84, представлявано от Т. Григориевна Г., СУМАТА от 3962,28лв / три хиляди деветстотин шестдесет и
два лева и 28ст /, представляваща
направените по делото разноски, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА
АЛИТ-ИНВЕСТ
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Приморски,
к.к. Златни Пясъци, х.к-с Парадайз-Парк №520, бл.Б, ет.2, ап.84, представлявано
от Т. Григориевна Г., ДА ЗАПЛАТИ на АНТО 97 ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, район Младост, ул.Вяра
бл.2 вх.Г ет.5 ап.15, представлявано от В.М.А., сумата от 198,70лв. /сто деветдесет и осем лева и 70ст./, представляваща направените по
делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: