№ 247
гр. Пазарджик, 01.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет
и първа година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова
като разгледа докладваното от Минка П. Трънджиева Въззивно гражданско
дело № 20215200500728 по описа за 2021 година
С решение на РС В. , постановено по гр.д.№ 306 по описа за 2020
година е обявен за окончателен сключения на 01.10.2019 г. предварителен
договор за покупко - продажба между Д. Р. П., ЕГН ********** от гр. В., ул.
„З."№6, в качеството му на Продавач и Д. ХР. М., ЕГН ********** от гр. В.,
ул. „Е.Й."№13, в качеството му на Купувач за следния недвижим имот: 1/2 ид.
ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор на обекта
10450.502.666.2.6, с административен адрес: гр. В., ул. „Ц.С."№11, ет.4, с
предназначение: Жилище-апартамент, с площ от 100 кв.м., находящ се на
етаж 4 в жилищна сграда - многофамилна с идентификатор 10450.502.666.2,
състояща се от 5бр. надземни етажи и 0 бр. подземни етажи, която сграда е
построена в ПИ с идентификатор 10450.502.666 с площ от 318 кв.м., с номер
по предходен план:3713, 3714, квартал 1431, парцел III, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 10450.502.666.2.5, под
обекта -10450.502.666.2.4, над обекта -10450.502.666.2.7 и 10450.502.666.2.8,
съгласно КККР на гр. В., одобрени със Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на
изпълнителния директор на АГКК.
Присъдени са разноски.
В срок постановеното решение е обжалвано от Д.П. , чрез процесуалния
му представител. Излагат се оплаквания за незаконосъобразност ,
необоснованост и допуснати съществени процесуални нарушения.
На жалбоподателя не била осигурена възможността да реализира
1
защитата си, поради което фактическата обстановка по делото останала
неизяснена и изводите за сключване на предварителния договор и получаване
на суми по него били необосновани.
Незаконосъобразни били и изводите за спазване на процедурата по
чл.33 от ЗС.
Направено е доказателствено искане – допускане до разпит на двама
свидетели за обстоятелството , че на датата на която е сключен
предварителния договор и подписани разписките за получени суми
жалбоподателят не е бил в гр. В..
Моли решението да бъде отменено и предявеният иск – отхвърлен.
В срок е постъпил писмен отговор.
Ответникът намира жалбата за неоснователна.
Всички доказателствени искания на ответника по иска били уважени.
Открито било производство по оспорване на писмените доказателства , на
които се основава иска – договор и разписки и била назначена експертиза,
като била допусната и повторна такава за изготвянето на която ответникът по
иска не оказал съдействие. Допуснати били и свидетели , като съдът
определил срок за осигуряване присъствието им за разпит .В проведено на
29.04.2021 г. открито съдебно заседание ответникът не осигурил свидетелите.
Дадена му била още една възможност , но и в следващото заседание
свидетелите не били осигурени.
Установено било от събраните по делото доказателства ,че на
01.10.2019г. в гр. В. между Д. Р. П., в качеството му на продавач и Д. ХР. М.,
в качеството му на купувач, бил сключен предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот: ½ ид.ч. от самостоятелен обект в сграда
с идентификатор на обекта 10450.502.666.2.6, с административен адрес: гр.В.,
ул.„Ц.С."№11, ет.4, с предназначение: Жилище-апартамент, с площ от 100
кв.м., находящ се на етаж 4 в жилищна сграда - многофамилна с
идентификатор 10450.502.666.2, състояща се от 5бр. надземни етажи и Обр.
подземни етажи, която сграда е построена в ПИ с идентификатор
10450.502.666 с площ от 318кв.м., с номер по предходен план:3713, 3714,
квартал 1431, парцел III, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 10450.502.666.2.5, под обекта -над обекта - 10450.502.666.2.7 и
10450.|02.666.2.8, съгласно КККР на гр. В., одобрени със Заповед №РД-18-
1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК.
Върху имота била възникнала съсобственост по наследство между
продавача и неговата сестра В.Р. П.а.
Уговорено било разсрочено плащане на цената,както и срок за
сключване на окончателен договор - до 26.02.2020г. след цялостно плащане
на уговорената цена.
Договорената цена била изплатена – както сумата ,първоначално
уговорена в договора ,така били извършени и последващите плащания , за
2
които бил съставени разписки.
Оспорването автентичността на договора и разписките от страна на
ответника било неуспешно , тъй като чрез експертиза била установена
автентичността на подписите.
От показанията на св. И.П. също се установявали оспорените
обстоятелства.
При тези доказателства съдът правилно приел ,че е налице валиден
предварителен договор и изпълнение на задължението на купувача по него.
Окончателен договор не е сключен. От разпита на св. И.П., се
установило, че след като е получил пълната цена по предварителния договор
ответникът е спрял да вдига телефона си и ищецът повече не е могъл да го
открие.
От справка в имотния регистър към АВ, се установявало, че с договор
за дарение на недвижим имот от 07.05.2020г. Р. П. е дарил част от идеалните
си части в имота на трето лице с имена П.Г.К. (Акт №71, том 3 от 2020г.,
дв.вх.рег.№708/07.05.2020г., вх.рег.№714/07.05.2020г. на СВ-В.), а един ден
по-късно на 08.05.2020г. е продал на същото това трето лице и останалите си
идеални части в процесния имот (Акт №72, том 3 от 2020г., дв.вх.рег.
№709/08.05.2020г., вх.рег.№715/08.05.2020г. на СВ - В.).
Искът на купувача по чл.19, ал.З от ЗЗД бил обезпечен по реда на чл.390
и сл. от ГПК, чрез вписването на възбрана върху имота , предмет на
предварителния договор, като вписването на възбраната било преди
вписването на извършената отчуждителна сделка.
При тази фактическа обстановка , съдът направил законосъобразните
изводи, че между страните има валиден предварителен договор ,неизпълнен
от продавача.
Отчуждаването на имота от страна на продавача , не изключвало
изводите за допустимост и основателност на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Не
било необходимо предявяване на Павлов иск по чл.135 от ЗЗД за обявяване
относителната недействителност на описаните две сделки от 07 и 08 май 2020
г. като процесуална предпоставка за предявяване на иска по чл.19 от ЗЗД,
поради наличието на вписана възбрана , която предхождала отчуждителната
сделка.
Неоснователно се позовавал жалбоподателя и на неспазването на
нормата на чл.33 ал.1 от ЗС.
Правата на съсобственика били охранени, като след уважаване на иска и
съдебното решение, заместило несключения окончателен договор, влезе в
сила и бъде вписано, той ще може да предяви иск за изкупуване срещу
купувача по реда на чл. 33 ал.2 от ЗС.
Оспорват възможността за допускане на доказателства пред въззивната
инстанция и моли решението да бъде потвърдено.
3
Претендира разноски.
В проведеното открито съдебно заседание жалбоподателят не се е явил
и не е бил представляван. Съдът с нарочно определение е отказал да събира
доказателства , излагайки мотиви.
Съдът , като прецени валидността и допустимостта на постановеното
решение, за да се произнесе по съществото на спора ,взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
В исковата си молба против Д. Р. П., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр.В., ул.„З."№6 ищецът на Д. ХР. М. ЕГН ********** от гр.В., ул.
„Е.Й."№13 твърди, че на 01.10.2019г. в гр.В. между тях бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
1/2 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор на обекта
10450.502.666.2.6, с административен адрес: гр.В., ул.„Цар
Самуил"№11, ет.4, с предназначение: Жилище-апартамент, с площ от 100
кв.м., находящ се на етаж 4 в жилищна сграда - многофамилна с
идентификатор 10450.502.666.2, състояща се от 5 бр. надземни етажи и 0 бр.
подземни етажи, която сграда е построена в ПИ с идентификатор
10450.502.666 с площ от 318кв.м., с номер по предходен план:3713, 3714,
квартал 1431, парцел III, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 10450.502.666.2.5, под обекта - 10450.502.666.2.4, над обекта -
10450.502.666.2.7 и 10450.502.666.2.8, съгласно КККР на гр.В., одобрени със
Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК.
Апартаментът бил придобит в съсобственост по наследство от
продавача – ответник и неговата сестра В.Р. П.а. Наследен бил от баща им Р.
Д. П., починал на 26.06.2017 г. и само те били негови наследници.
В предварителния договор била уговорена продажна цена 73 000лв.,
като в т.2 на договора бил уговорен и реда и начина на плащане на цената -
38000лв. - в деня на подписване на предварителния договор: 10 000лв. - до
края на м. ноември 2019г.; 10 000лв. - до края на м. декември 2019г.; 10 000лв.
- до края на м. януари 2020г. и 5 000лв. - до 26.02.2020г.
Според уговорката окончателният договор следвало да бъде сключен в
срок до 26.02.2020г. след цялостно плащане на уговорената цена.
Ищецът заплатил продажната цена според уговореното, както било
отразено в самия договор и в съставени разписки.
Продавачът демонстрирал намерение за сключване на окончателния
договор , като дори се снабдил с документи, необходими за нотариално
изповядване на окончателния договор (схема за имота от СГКК
гр.Пазарджик, удостоверение за данъчна оценка от община В., удостоверение
за наследници и др.). След получаване на парите по последната вноска от
м.02.2020 г., обаче, същият изненадващо се отказал от сключване на
окончателен договор, като задържал изцяло платената продажна цена.
От справка в имотния регистър към АВ, се установило, че с договор за
4
дарение на недвижим имот от 07.05.2020 г. Р. П. дарил част от идеалните си
части в имота на трето лице с имена П.Г.К. ,а един ден по-късно на
08.05.2020г. продал на същото това лице и останалите си идеални части в
процесния имот.
Ищецът бил изправна страна по договора , а ответникът – неизправната.
Изложени са съображения , че отчуждаването на имота не препятства
успешното провеждане на иска с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД ,тъй
като иска бил обезпечен , чрез вписване на възбрана върху имота , преди
извършване на разпоредителната сделка в полза на трето лице от страна на
ответника.
Действията на разпореждане с имота от ответника били недействителни
спрямо кредитора; на него не могат да бъдат противопоставени
прехвърлянето и учредяването на вещни права, както и решения по искови
молби, които не били вписани преди възбраната. Позовават се на съдебна
практика.
При непаричните притезания (каквото е правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД)
вписаната обезпечителна възбрана гарантирала изпълнението на кредитора,
чието потестативно право би се реализирало в един по-късен момент - с
влизане в сила на съдебно решение и настъпване на неговия конститутивен
(вещно-правен) ефект, което обосновавало допустимостта на предявения иск.
Моли да бъде обявен за окончателен предварителния договор, сключен
на 01.10.2019г. в гр.В. между Д. Р. П., в качеството му на Продавач и Д. ХР.
М., в качеството му на Купувач за следния недвижим имот: 1/2 ид.ч. от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор на обекта 10450.502.666.2.6, с
административен адрес: гр.В., ул.„Ц.С."№11, ет.4, с предназначение:
Жилище-апартамент, с площ от 100кв.м., находящ се на етаж 4 в жилищна
сграда - многофамилна с идентификатор 10450.502.666.2, състояща се от 5бр.
надземни етажи и Обр. подземни етажи, която сграда е построена в ПИ с
идентификатор 10450.502.666 с площ от 318кв.м., с номер по предходен
план:3713, 3714, квартал 1431, парцел III, при съседни самостоятелни обекти
в сградата: на същия етаж - 10450.502.666.2.5, под обекта -10450.502.666.2.4,
над обекта -10450.502.666.2.7 и 10450.502.666.2.8, съгласно КККР на гр. В.,
одобрени със Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор
на АГКК.
От упълномощения от ответника адвокат , на чийто адрес по негова
молба се връчват всички книжа по делото е постъпил писмен отговор в срока
по чл.131 от ГПК.
Ответникът оспорва иска , като твърди, че никога не е подписвал
предварителен договор и разписки за получавани от него суми.
В периода м. октомври 2019 г. – м. февруари 2020 година ответникът
не бил в гр. В. и нямало как да е пописвал тези документи, като сочи гласни
доказателства за установяване на тези си твърдения.
5
Оспорва иска и като твърди, че дори да се приеме, че е имало някакви
уговорки между страните ,то е нарушена нормата на чл.33 ал.1 от ЗС , тъй
като ответникът не е предлагал на другия съсобственик изкупуването на
имота.
Съдът , като прецени доказателствата по делото и доводите на страните
, прие за установено следното:
С исковата молба е представен предварителен договор за продажба на
недвижим имот с дата 1.10.2019 година ,като от него е видно , че той е
сключен от страните и носи техни подписи.
Предмет на договора е : 1/2 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор на обекта 10450.502.666.2.6, с административен адрес: гр.В.,
ул.„Ц.С."№11, ет.4, с предназначение: Жилище- апартамент, с площ от 100
кв.м., находящ се на етаж 4 в жилищна сграда - многофамилна с
идентификатор 10450.502.666.2, състояща се от 5бр. надземни етажи и 0 бр.
подземни етажи, която сграда е построена в ПИ с идентификатор
10450.502.666 с площ от 318кв.м., с номер по предходен план:3713, 3714,
квартал 1431, парцел III, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 10450.502.666.2.5, под обекта - 10450.502.666.2.4, над обекта -
10450.502.666.2.7 и 10450.502.666.2.8.
Продавача се е легитимирал като собственик с Договор за доброволна
делба , като наследник на Р. П..
Уговорена е продажната цена на имота 73 000 лева. Уговорен е и начин
на плащане – разсрочено – 38 000 лева при подписване на договора и
конкретни суми во определен срок , като последното плащане е до 26.02.2020
година. Изрично е посочено , че договорът служи като разписка за
първоначалното плащане, като е уговорен и срок за сключване на
окончателния договор – до 26.02.2020 година.
Представени са и четири броя разписки , подписани от продавача ,
съдържащи удостоверяване за плащане на сумите ,като цена по договора в
уговорените срокове.
Тези писмени доказателства са оспорени от ответника , като е оспорена
автентичността на подписа на ответника и съдът е открил производство по
оспорването им и е приел като доказателства оригиналите им.
Във връзка с това оспорване по делото е представена почеркова
експертиза , като заключението на експерта е ,че подписите под договора и
четирите броя разписки са положени от ответника.Като сравнителен материал
е използван образец от подписа и почерка във връзка с издаване документи за
самоличност на ответника , както и подписа под пълномощното на адвокат.
Експерта е дал обяснения в съдебно заседание ,че сравнителния
материал е бил напълно достатъчен и ,че е категоричен в заключението си
относно автентичността на подписите.
По искане на представителя на ответника съдът е допуснал повторна
6
експертиза, която да използва и сравнителен материал , представен по делото
в съдебното заседание и графичен материал , даден от ответника пред вещото
лице.
Относно обстоятелствата на създаване на оспорените документи са
депозирани показания от св.П. , който е присъствал при предаване на сумите
и съставяне на доказателствата и има впечатления за отношенията между
страните.
Заключението на експерта ,след използване на сравнителен материал от
разписка с нотариална заверка на подписа отново е в смисъл , че подписа под
оспорените доказателства е положен от П.. Това заключение е прието от съда
,на практика без оспорване от страните. Искането на процесуалния
представител на ответника е било относимо към невъзможността за контакт с
него и съответно – навнасянето на определеното възнаграждение за експерта.
При така установената фактическа обстановка въззивният съд , споделя
изводите на първоинстанционния , че по делото е установено ,че между
страните е сключен предварителен договор ,като купувачът е изпълнил
задължението си да плати уговорената цена в определените срокове,но
ответникът като продавач не е изпълнил задължението си да сключи
окончателен договор в уговорения срок.
Безспорно е установено от представените по делото доказателства , че
продавача е бил собственик на ½ идеална част от описания имот към момента
на сключване на предварителния договор.
Установено е още по делото ,че е допуснато обезпечение на иска по
чл.19 ал.3 от ЗЗД/като бъдещ иск/ чрез налагане на възбрана върху
недвижимия имот по молба на Д.М..
Възбраната е надлежно вписана в имотния регистър на 10.03.2020
година.
Безспорно е още ,че на 7.05. и на 8.05.2020 година чрез две
последователни сделки , обективирани в нотариални актове ,представени по
делото ответникът се е разпоредил с недвижимия имот, предмет на договора в
полза на трето лице П.К., което по пълномощия от П. е договаряло сам със
себе си.
Доводи във въззивната жалба относно вписана възбрана и действието и
в отношенията между страните и за наличие на отчуждаване на имота , не са
направени.
При така установеното , съдът намира ,че иска с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.
Между страните е сключен предварителен договор относно имот , който
е бил собствен на продавача в съсобственост с друго лице. Купувачът е
платил уговорената цена ,но продавачът не е изпълнил задължението си да
сключи окончателен договор. Нещо повече той се е разпоредил с имота , след
като е изтекъл срока за сключване на окончателен договор и при наличие на
7
наложена възбрана върху имота ,като обезпечение на иска по чл.19 ал.3 от
ЗЗД по искане на купувача.
Съгласно чл. 1 от Правилника за вписванията вписването е юридически
акт с гражданско-правно действие, изразяващо се в даване гласност на
подлежащия на вписване акт, визиран в разпоредбата на чл. 112 ЗС, и защита
на приобретателя на един недвижим имот или ограничено вещно право.
Значението на възбраната е, ако собственикът на имота го отчужди или
обремени с вещно право, това да не може да осуети възможностите на други
лица да осъществят определени права, които те имат срещу него. Този
резултат се постига, като по силата на възбраната актовете на разпореждане,
извършени от задълженото лице върху възбранения имот, се лишават от сила
по отношение на лицето, в чиято полза тя е наложена.
Правилно първоинстанционният съд е приел , поради изложеното , че
отчуждаването на имота не е пречка за обявяване на предварителния договор
за окончателен. Доводи в тази насока не са изложени нвъв въззивната жалба.
Извън доводите , касаещи полагане на подписи от страна на продавача
под договора и под приложените разписки за изплащане на цената , в жалбата
е изложен единствено довод относно приложението на нормата на чл.33 ал.1
от ЗС.
Безспорно е ,че преди сключване на предварителния договор не е
предлагано на другия съсобственик на имота да го изкупи. За валидността на
предварителния договор това не е било и необходимо.
Съдът счита , че неизпълнението на изискванията на чл. 33 от ЗС не е
пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен. Това е така-
първо защото, тези изисквания не са елемент от състава на чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД и в това производство искането на съсобствениците да придобият дела на
продавача - не може да се реализира. Правата си съсобственика може да
упражни след уважаването на иска и вписване на съдебното решение,
заместващо окончателния договор.
Последицата от неспазването на изискванията по чл. 33 от ЗС - не е
свързана с действителността на сключения между страните предварителен
договор, а се състои в това, че непоканеният съсобственик има право да
изкупи имота от купувача, като продавачът отговаря за вредите на купувача,
ако неизпълнението на изискванията е станало по негова вина /например, ако
е укрил, че е има съсобственици/. Правата на съсобствениците не са
засегнати, тъй като те могат да се защитят по реда на чл. 33 от ЗС.
Като е приел това и уважил иска ,обявявайки предварителния договор за
окончателен , първоинстанционният съд е постановил правилно решение ,
което следва да бъде потвърдено.
Първоинстанционният съд е пропуснал да приложи разпоредбата
на чл.364 от ГПК,като присъди на държавата следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и нареди да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски. Следва още да се съобрази, че съдът не
8
издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Този пропуск следва да бъде отстранен от първоинстанционния съд
след връщане на делото.
С оглед изхода на спора на ответника се дължат сторените пред
въззивната инстанция разноски. Представен е списък по чл.80 от ГПК и
доказателства за уговорено и платено адвокатско възнаграждение в размер на
1200 лева, които следва да бъдат присъдени.
Мотивиран от изложеното Пазарджишки окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение на РС В. , постановено по гр.д.№ 306 по
описа за 2020 година ,с което е обявен за окончателен сключения на
01.10.2019 г. предварителен договор за покупко - продажба между Д. Р. П.,
ЕГН ********** от гр. В., ул.„З."№6, в качеството му на Продавач и Д. ХР.
М., ЕГН ********** от гр. В., ул. „Е.Й."№13, в качеството му на Купувач за
следния недвижим имот: 1/2 ид. ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор на обекта 10450.502.666.2.6, с административен адрес: гр. В.,
ул. „Ц.С."№11, ет.4, с предназначение: Жилище-апартамент, с площ от 100
кв.м., находящ се на етаж 4 в жилищна сграда - многофамилна с
идентификатор 10450.502.666.2, състояща се от 5бр. надземни етажи и 0 бр.
подземни етажи, която сграда е построена в ПИ с идентификатор
10450.502.666 с площ от 318 кв.м., с номер по предходен план:3713, 3714,
квартал 1431, парцел III, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 10450.502.666.2.5, под обекта -10450.502.666.2.4, над обекта -
10450.502.666.2.7 и 10450.502.666.2.8, съгласно КККР на гр. В., одобрени със
Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК.
Осъжда Д. Р. П., ЕГН ********** от гр. В., ул.„З."№6, да заплати на Д.
ХР. М., ЕГН ********** от гр. В., ул. „Е.Й."№13 сумата 1200 лева – разноски
пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
9
Членове:
1._______________________
2._______________________
10