РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 29.12.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на тридесет и първи октомври две
хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 3991/2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба с вх. № 297689/26.03.2021
г., предявена от
Г.С.Г., с ЕГН: **********, с адрес: ***
и И.Г.Б., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, против Р.А.П., с
ЕГН: **********, с адрес: ***, П.В.П.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***, и А.Р.П.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***.
Ищците твърдят, че на 05.02.2008 г., са сключили
договор за продажба на недвижим имот, по силата на който Р.А.П., П.В.П., и А.Р.П., прехвърлили
на ищците, следния недвижим имот: апартамент № 50, находящ се в гр. София, СО -
район „Илинден“, ж.к. „********ет. 2, със застроена площ от 46.46 кв. м., при
съседи: коридор, апартамент № 49, зелена площ и апартамент №51.
Договорът от 05.02.2008 г. бил сключен във формата
на нотариален акт за продажба на недвижим имот
№ 5, том I, peг. № 329, дело 04/2008 г., по описа на
нотариус с рег. № ***от РНКРБ, вписан в СВ- гр. София с вх. № 4666, акт № 56,
том X, дело 2599/2008 г.
Ищците твърдят, че посочената в нотариалния акт цена
на недвижимия имот в размер на 40 000 лева не била действително
уговорената между страните, като видно от предварителен договор от 01.02.2008
г., продажната цена на апартамента била в размер на 40 000 евро.
На 02.04.2008 г., ищците прехвърлили описания недвижим
имот на И.М.Г.. Договорът бил сключен във формата на нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот - № 49, том 2, peг. № 1737, дело №
225/2008 г. на нотариус Й.Л., вписан в
СВ - гр. София с вх. peг. №21294, акт №169, том L, дело 14000/2008
г.
С влязло в сила на 11.06.2019 г. решение №
19721/29.11.2016 г. по гр.д. № 4366/2009 г. по описа на СРС, 46 състав, било
признато за установено по отношение на И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г., че Х. П.Й., Й.Н.Й.,
П.Й.Й.и П.Й.М., са собственици на въпросния апартамент № 50 и на основание чл.
108 ЗС били осъдени да им предадат владението върху имота.
В решението от 11.06.2019 г. било прието, че И.М.Г.
и съпругът й Г.А.Г. не са собственици на имота с оглед обратното действие по
отношение на всички лица на унищожаването на предходен договор за
покупко-продажба на имота, настъпило по силата на решение от 09.03.2010 г. по
гр.д. № 31700/2007 г. на СРС, влязло в законна сила на 30.04.2010 г., с което
бил унищожен на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД, договорът за покупко-продажба
на имота от 19.10.2006 г., обективиран в нотариален акт № 117, том 2, peг. №
4970, дело № 301, на нотариус Б.Н., с който първоначалният собственик - К.Н.Й.,
чрез пълномощник, продал имота на С.С.. От своя страна, на 06.12.2006 г. С.С. продала имота на Х.А.И., който на 18.10.2007
г. го продал на Р.А.П. (по време на брака му с П.В.П.) и сина му - А.Р.П..
В исковата молба се твърди, че с оглед обратното
действие на съдебното решение, с което бил унищожен договорът от 19.10.2006 г.,
и поради това, че първоначалният прехвърлител не е притежавал правото на
собственост върху описания апартамент № 50,
всички последващи договори не прехвърляли правото на собственост върху
апартамента.
На 17.06.2020 г., И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г.,
предявили срещу Г.С.Г.
и И.Г.Б. иск по чл. 189, вр. чл. 87 от ЗЗД и чл. 191, ал. 1 ЗЗД -
за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 02.04.2008 г.,
като по образуваното гр.д. № 5382/2020 г. по описа на СГС, ГО, 17 състав,
ответниците били конституирани като подпомагаща страна. Освен това, ответниците
участвали и в производството, в което се разглеждал искът за унищожаване на
първоначалната продажба.
На 23.02.2021 г., ищците сключили споразумение с
първите двама ответници, по силата на което те им заплатили сумата от
40 000 лева.
Предвид изложеното, ищците молят, да бъде
постановено решение, с което:
1.
да
бъде развален описаният договор за продажба на недвижим
имот от 05.02.2008 г., и
2.
ответникът А.Р.П. да бъде осъден
да заплати на ищците:
-
сумата
от 20 000 евро, представляваща ½ от продажната цена на апартамента,
-
сумата
от 155.75 лева, представляваща ½ от разноските по сключване на договора,
-
сумата
от 20 000 лева, представляваща ½ от уговорената неустойка по
договора, както и
-
сумата
от 1727.78 лева, представляваща ½ от
заплатените от ищците разноски по евикцията.
Ищците претендират и направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответниците са депозирали
отговор на искова молба.
Ответниците не оспорват сключването на посочените
договори с описаното в исковата молба съдържание, както и посочените в исковата
молба съдебни решения.
Считат, че е основателен искът за разваляне на сключения
между страните договор за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г.
Сочат, че на 23.02.2021 г., между ищците и първите
двама ответници е била сключена Спогодба, по силата на която първите двама
ответници са заплатили на ищците сумата от 40 000 лева,
представляваща 1/2 от продажната цена на имота и 1/2 от догорената неустойка,
съгласно
процесния Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г.
Ответниците оспорват твърденията на ищците, че
посочената продажна цена на имота в нотариалния акт в размер на 40 000 лева не
е действително уговорената продажна цена между страните и сочат, че съгласно
нотариалния акт продажна
цена на имота е 40 000 лв., а уговорената неустойка при евикция е в размер на
40 000 лв.
С отговора на исковата молба се оспорва и
автентичността на подписа, положен за Р.А.П.
в Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.02.2008 г.,
като се твърди, че същият не е подписан от него.
Излагат се и съображения, че със Спогодбата от 23.02.2021
г., ищците са признали, че продажната цена на имота е тази, посочена в
нотариалния акт, а именно: 40 000 лева.
Релевира се възражение, че договореният размер на
неустойката в нотариалния акт е прекомерен с оглед на присъщите на неустойката
обезпечителна, обезщетителна и санкционна (наказателна) функция и действително
претърпените вреди от ищците към момента на договорното неизпълнение. Сочи се, че самите ищци са платили далеч
по-нисък размер на неустойка. Прави се искане, размерът на неустойката да бъде
намален до сумата от 20 000 лева, която
е заплатена на ищците.
Оспорват се и останалите осъдителни искове с
възражението, че според Спогодбата от 23.02.2021 г. претендираните суми са
недължими.
Съдът приема
от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно и субективно съединени
искове,
срещу тримата ответници:
- иск с правна квалификация чл. 87, ал.3
от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, и
срещу А.Р.П.:
-
иск по чл. 55, ал.1,
предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1 ЗЗД – за заплащане на
сумата от 20 000 евро, представляваща ½ от продажната цена по
договора от 05.02.2008 г.,
-
иск
по чл. 189, ал.
1, изр. 2-ро, предл. 2 ЗЗД – за заплащане на сумата от 155.75 лева,
представляваща ½ от разноските по сключване на договора,
-
иск
по чл. 92 ЗЗД – за заплащане на сумата от 20 000 лева, представляваща
½ от уговорената неустойка по договора, както и
-
иск
по чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД – за заплащане на сумата от 1727.78 лева,
представляваща ½ от от заплатените от ищците разноски по евикцията.
Относно
исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД:
Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, ако
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договорите, с които се
прехвърлят вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред - чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Съгласно задължителните
разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1/2019 г. от 02.07.2021 г. на
ОСГТК на ВКС, договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот
не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно
отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим.
Поради това и предявените искове следва да се разгледат по същество.
За
основателно на исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.
1, изр. 1-во ЗЗД, ищците следва да установят следните предпоставки:
1/ Да е сключен валиден договор за покупко-продажба с ответниците, с предмет –
вещни права върху описания недвижим имот; 2/. Да са налице самостоятелни вещни
права на трети лица върху процесния имот, които да са противопоставими на
продавача, съответно – купувача като негов частен правопроемник. Без значение е дали евикцията е осъществена
или евентуална, тъй като законът не прави разлика между реализирана или
предстояща евикция (решение № 261 от
9.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 390/2012 г., II г. о., ГК, решение № 424 от
24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., ВКС, IV г. о. и др.).
По
делото не се спори, че между ищците и ответниците са били сключени посочените в
исковата молба договори, с твърдяното съдържание. Тези факти за отделени като
безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото
(с определението от 24.05.2022 г.), а и се установяват от приетите по делото
писмени доказателства – Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 01.02.2008 г. и договор за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г.,
сключен във формата на нотариален акт №
5, том I, peг. № 329, дело 04/2008 г., по описа на
нотариус с рег. № ***от РНКРБ, вписан в СВ - гр. София с вх. № 4666, акт № 56,
том X, дело 2599/2008 г.
На 02.04.2008 г., ищците са прехвърлили въпросния
апартамент № 50 на И.М.Г.. Договорът бил сключен с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот - № 49, том 2, peг. № 1737, дело №
225/2008 г. на нотариус Й.Л., вписан в
СВ - гр. София с вх. peг. №21294, акт №169, том L, дело 14000/2008
г.
С
решение от 09.03.2010 г. по гр.д. № 31700/2007 г. на СРС, 33 състав (л. 16 и
сл.), влязло в сила на 30.04.2010 г., е бил унищожен, на основание чл. 31, ал.
1 от ЗЗД, договорът за покупко-продажба на имота от 19.10.2006 г., обективиран
в нотариален акт № 117, том 2, peг. № 4970, дело №
301, по описа на нотариус Б.Н., с който К.Н.Й. е продал въпросния имот наС.Г.С..
Със
същото решение, е признато за установено
по отношение на Х.А.И. и ответниците по настоящото дело А.Р.П. и Р.А.П., че К.Н.Й. е собственик на процесния апартамент № 50.
Не
се спори по делото, че с влязло в сила на 11.06.2019 г. решение №
19721/29.11.2016 г. по гр.д. № 4366/2009 г. по описа на СРС, 46 състав, било
признато за установено по отношение на И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г., че Х. П.Й., Й.Н.Й.,
П.Й.Й.и П.Й.М. (наследници на Н.Й.Н., който е бил наследник по закон на К.Н.Й.),
са собственици на въпросния апартамент № 50 и на основание чл. 108 ЗС били
осъдени да им предадат владението върху имота.
Решението
от 29.11.2016 г. е представено по делото (л. 33 и сл.) и в него е прието, че И.М.Г.
и съпругът й Г.А.Г. не са собственици на имота с оглед обратното действие по
отношение на всички лица на унищожаването на предходен договор за
покупко-продажба на имота, настъпило по силата на решение от 09.03.2010 г. по
гр.д. № 31700/2007 г. на СРС, влязло в законна сила на 30.04.2010 г., с което
бил унищожен на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД, договорът за покупко-продажба
на имота от 19.10.2006 г., обективиран в нотариален акт № 117, том 2, peг. №
4970, дело № 301, на нотариус Б.Н., с който първоначалният собственик - К.Н.Й.
е продал имота на С.С..
След
като се установява, че са налице самостоятелни вещни права на трети лица върху
процесния имот, които са противопоставими на продавачите, съответно - на купувачите, като техни частни правоприемници,
съдът приема, че се установяват предпоставките за уважаването на исковете по чл. 87, ал. 3
от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД. Както беше посочено, без
значение е дали евикцията е осъществена или евентуална, тъй като законът не
прави разлика между реализирана или предстояща евикция. Така или иначе, със
съдебна спогодба, одобрена с определение от 28.05.2021 г. по гр.д. № 5382/2020
г. по описа на СГС, І-17 състав, е развален договорът за покупко-продажба,
сключен на 02.04.2008 г., между ищците по настоящото дело и И.М.Г..
Поради
изложеното, исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.
1, изр. 1-во ЗЗД са основателни и следва да бъдат уважени изцяло.
Относно
исковете срещу А.Р.П.:
По
исковете по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1 ЗЗД –
за заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща ½ от
продажната цена по договора от 05.02.2008 г.:
Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1-во ЗЗД, при разваляне на продажбата на основание чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД,
продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена. Това е частен случай
на хипотезата, уредена в разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, предвиждаща, че
всеки е длъжен да върне онова, което е
получил с оглед на отпаднало основание. Следователно разглежданите искове биха били основателни, ако ищците
докажат: получаване на престацията, съществуване на основанието при
получаване на престацията и отпадане на основанието с обратна сила, например
при унищожаване на договора, прекратяване при настъпване на предвидено условие, а в случая - разваляне.
В
случая, с развалянето на договора за продажба от 05.02.2008 г. отпада и
основанието за извършеното плащане на продажната цена по него. Спорен е
въпросът, какъв е размерът на уговорената между страните продажна цена.
В
исковата молба, ищците твърдят, посочената в нотариалния акт цена на недвижимия
имот в размер на 40 000 лева не е била действително уговорената между
страните, а продажната цена на апартамента е била в размер на 40 000 евро
– така, както е посочено в предварителния договор от 01.02.2008 г.
Ответниците
оспорват твърденията на ищците, че продажната цена на имота в нотариалния акт в
размер на 40 000 лева не е действително уговорената и твърдят, че съгласно
нотариалния акт продажна
цена на имота е 40 000 лева.
В
сключения между страните по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 01.02.2008 г., е посочено, че „продавачът“ (ответниците) се
задължава да прехвърли на купувача (ищците) собствеността върху подробно
описания апартамент № 50, „за сумата от
40 000 евро в левова равностойност или сумата в размер на 78 200 лева“.
Посочено е също, че „Цената по настоящия
договор е окончателна и не подлежи на промяна“ (чл. 1.1), като същата ще
бъде платена, както следва: 8200 лева – като задатък при подписване на предварителния
договор и 70 000 лева – преди подписване на окончателния договор в
нотариална форма.
В
нотариалния акт за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г. е посочено, че
продажната цена е в размер на 40 000 лева, която сума продавачите са
заявили, че са получили предварително от купувачите преди подписване на
нотариалния акт.
Съдът приема, че когато
страните са постигнали съгласие по предварителен договор, то те са обвързани по
същия относно съществените елементи на бъдещата сделка, но до сключването на
окончателен договор (така е прието и например в решение № 86/18.07.2011 г.по
т.д. № 682/2010 г. на ВКС, I, ТО). В Решение № 118/06.10.2010г. по т.д.№
1053/09г. на ВКС, І ТО е прието също, че страните могат, в съответствие с чл. 9 ЗЗД, да постигнат съгласие по отношение на съществените елементи на договора до
неговото сключване, без да бъдат обвързани от постигнатото съгласие с
предварителния договор по тези елементи, като съобразно изискването за форма
при прехвърлянето на недвижими имоти по чл.18 ЗЗД, нотариалният акт единствено
обективира договореното по тези съществени елементи, а именно – цена и предмет
и има обвързваща сила.
В практиката на ВКС (например Решение № 173 от
27.07.2010 г. по гр.д. № 5166/2008 г., IV г.о., Решение № 38 от 19.05.2017 г.
по гр.д. № 3438/2016 г., II г.о.) е прието, че нотариалният акт, с който е
оформена една сделка, материализира удостоверителните изявления на нотариалния
орган и изявленията на страните по договора. Следователно, има характеристиките
на официален свидетелстващ документ само в частта на нотариалното
удостоверяване, което поради това се ползва с обвързваща съда формална и
материална доказателствена сила, на основание чл.179 ГПК от 2007 г. Самите
волеизявления на страните по сделката имат характера на частен документ и
поради това обвързваща съда формална доказателствена сила само относно
авторството, на основание чл.180 ГПК от 2007 г.
Когато
страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да установи
симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да направи това
чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ начало на писмено
доказателство. Начало на писмено
доказателство може да бъде и сключен между страните и неоспорен предварителен
договор с посочена в него различна по размер продажна цена. Когато самият
предварителен договор разкрива напълно привидността на изразеното в бъдещия
окончателен договор съгласие, например чрез изрични клаузи,че в окончателния
договор продажната цена ще бъде посочена в друг размер, тогава той представлява
обратно писмо и не е необходимо да бъде подкрепен със свидетелски показания.
В
настоящия случай, процесният предварителен договор не представлява обратно
писмо, тъй като не отговаря на посочените условия. Липсват и доказателства,
който да правят вероятно твърдението за наличието на симулация относно
продажната цена. Поради това, съдът приема, че твърденията на ищците, че
действително уговорената продажна цена е в размер на 40 000 евро, са
недоказани и следва да се приема, че продажната цена на апартамента е тази,
посочена в нотариалния акт – 40 000 лева. Ответникът А.Р.П. дължи връщане на
½ от тази сума, поради което и искът е основателен за сумата от
20 000 лева, до който размер следва да се уважи, а за разликата до пълния
предявен размер, искът следва да се отхвърли.
Отделно
от изложеното:
По
делото не се установява и „получаване на престацията“ от ответниците. Липсват
каквито и да е доказателства, че ответниците
са получили сумата от 40000 евро, като това обстоятелство не е посочено, нито в
предварителния договор, нито в нотариалния акт от 05.02.2008 г. Всъщност, само
на това основание, искът следва да се отхвърли за разликата над 20000 лева,
доколкото ответникът (по този иск) не оспорва, че е получил тази продажна цена.
На
следващо място: по делото е налице извънсъдебно признание на ищците, че
уговорената продажна цена е била общо в размер на Сумата от 40 000 лева.
Такова признание се съдържа в Спогодбата от 23.01.2021 г., сключена между
ищците и първите двама ответници. В Спогодбата е посочено, сумата от
40 000 лева, представлява сбора от: ½ от продажната цена и ½
от договорената неустойка (която е в общ размер на 40 000 лева).
Действително, ответникът А.Р.П. не е страна по тази Спогодба, но тя е подписана
от ищците и предвид факта, че в тази си част,
същата удостоверява неизгодни за издателите си факти, спогодбата има а
силата на извънсъдебно признание и важи срещу своя издатели. Относно посочения
неизгоден за тях факт.
Не
следва различен извод от представеното извлечение от кореспонденция на
електоренни адреси. На първо място, не е ясно от кого изхожда, а ответникът А.П.
(срещу когото е иска) не признава да е от него.
По
изложените съображения, искът е основателен за сумата от 20 000 лева, до който размер
следва да се уважи, а за разликата до пълния предявен размер, искът следва да
се отхвърли.
При
иска по чл. 55 ЗЗД не възниква законова солидарност, но няма основания да се
предполага и неделимост (задължението е делимо – парично, а не е договорена
неделимост), поради което и ответникът по принцип би дължал разделно (арг. от
чл. 121 и чл. 128 ЗЗД). Задължението на ищците по договора обаче е солидарно,
поради което задължението за плащане е тежало върху двамата ищци, извършеното
плащане ползва и двамата ищци, поради което и ответникът следва да бъде осъден
да заплати сумата на двамата ищци. Как ищците ще разпределят полученото помежду
си е въпрос на техните вътрешни отношения по същия начин, по който е въпрос на тези
отношения и фактът кой фактически е платил продажната цена.
Относно
исковете по чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 2 ЗЗД –
за заплащане на сумата от 155.75 лева, представляваща ½ от разноските по
сключване на договора:
При разваляне на продажбата на основание чл. 189,
ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, продавачът е длъжен да
заплати на купувачи разноските по договор – съгласно чл. 189, ал.
1, изр. 2-ро, предл. 2 ЗЗД.
Липсват,
обаче, доказателства, че ищците са заплатили „разноските по договора“. Кой е
заплатил дължимите разноски не е посочено в нотариалния акт от 05.02.2008 г., а
доказателства в тази връзка не са представени. Този факт не е се признава от
ответника А.Р.П., който оспорва иска и който не е страна по Спогодбата между
ищците и първите двама ответници. Поради това, искът е неоснователен и следва
да се отхвърли.
Относно
исковете по чл. 92 ЗЗД – за заплащане на сумата от 20 000 лева,
представляваща ½ от уговорената неустойка по договора:
Неустойката
е акцесорно съглашение, с предмет задължението на неизправна страна по правна
сделка да престира определена (глобално или в процент) парична сума, като
обезщетение за вредите от неизпълнението на породено главно задължение, без да
е необходимо същите да бъдат доказвани. Следователно, за да възникне вземането
е необходимо да са осъществени предпоставките: 1/ наличие на валидно главно
задължение, 2/ договорено акцесорно задължение за неустойка, което е
действително и 3/ неизпълнение на главното задължение.
Първата
и третата предпоставки не се оспорват по делото, а и същите са установени при
разглеждането на иска по чл. 87, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.
1, изр. 1-во ЗЗД.
На
следващо място се установи, че в договора за продажба, сключен с нотариалния
акт от 05.02.2008 г. е включена клауза за неустойка – предвидено е, че ако
купувачите бъдат отстранени от имота, продавачите дължат на купувачите връщане
на продажната цена и неустойка в размер на 40 000 лева, за плащането на
която неустойка продавачите отговарят солидарно.
За
да възникне правото на неустойка, обаче, уговорката за дължимостта ѝ не
трябва да противоречи на императивните правни норми на закона и на добрите
нрави, разглеждани като неписани морални норми, израз на принципите за
справедливост и добросъвестност в гражданските и търговските правоотношения.
Противоречието със закона и/или с добрите нрави прави уговорката за неустойка
нищожна по силата на чл. 26, ал. 1, пр.1 и пр.3 ЗЗД
и препятства възникването на вземането и на задължението за неустойка. Поради
това, действителността клаузата за
неустойка, следва да бъде преценена от служебно от съда независимо дали
страните са се позовали на нищожността й (в този смисъл са: решение №
247/11.01.2011 г. по т. д. № 115/2010 г. на ВКС, ІІ ТО, решение № 229 от 21.01.2013 г. по т. д. №
1050/2011 г., на ВКС, ІІ ТО, решение № 23/07.07.2016 г. по т. д. № 3686/2014 г., на ВКС, І ТО, и решение № 232/05.01.2017 г.
по т. д. № 2416/2015 г. на ВКС, ІІ ТО).
С
т. 4 от Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на
ВКС са изяснени предпоставките, при които уговорената в договор неустойка е
нищожна поради накърняване на добрите нрави. Според дадените с решението
указания, преценката дали една неустойка е нищожна от гледна точка на добрите
нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора,
като клаузата за неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/ във всички случаи, когато е уговорена извън присъщите на
неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
В
изпълнение на служебното задължение за изследване валидността на уговорената
клауза за неустойка, преценена към пораждане на задължението, съдът намира, че
същата не противоречи на закона, нито на добрите нрави, тъй като уговореният
размер не нарушава принципа на справедливост. Уговорената надбавка следва да
обезщети кредитора за вредите от неизпълнението, както и да изпълни
наказателната функция на неустойката. В Решение № 228 от 21.01.2013 г. по т. д.
№ 995/2011 г. на ВКС, ІІ ТО е
прието, че неустойката освен обезпечителна и обезщетителна функция, има и
наказателна функция, тъй като е предназначена да санкционира неизправния
длъжник в случай на виновно неизпълнение на договора.
С
оглед на изложеното, съдът намира, че клаузата за неустойка от процесния договор
не е нищожна.
Ответникът
по иска по чл. 92 ЗЗД изрично е релевирал възражение, че договореният размер на
неустойката в нотариалния акт е прекомерен с оглед на присъщите на неустойката
обезпечителна, обезщетителна и санкционна (наказателна) функция и действително
претърпените вреди от ищците към момента на договорното неизпълнение. Сочи се, че самите ищци са платили далеч
по-нисък размер на неустойка. Прави се искане, размерът на неустойката да бъде
намален до сумата от 20 000 лева, която
е заплатена на ищците от първите двама ответници.
Прекомерността
на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави.
За разлика от преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на
добрите нрави (която се прави към момента на сключване на договора), обаче,
прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на
договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди (ТР №
1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС).
Както
беше посочено, в настоящия случай, посочената продажна цена в договора за
продажба от 05.02.2008 г., е в размер на 40 000 лева, в какъвто размер е и
предвидената неустойка ако купувачите бъдат отстранени от имота – т.е. размерът
на продажната цена е равен на размерът на уговорената неустойка.
Никоя
от страните по делото не твърди, че неустойката, предвидена в договора за
продажба, сключен между тях, представлява разликата между размера на
действителната продажна цена и вписаната в нотариалния акт подажна цена. Поради
това, и тази възможност не следва да се обсъжда.
Съдът,
при извършване на преценка дали размерът на неустойката в нотариалния акт е
прекомерен съобрази и че ищците по настоящото дело са продали апартамент № 50,
два месеца след като са го придобили, както и че със съдебната спогодба от 28.05.2021 г. (по
гр.д. № 5382/2020 г. на СГС, ГО, 17 състав), ищците по настоящото дело са
постигнали съгласие да заплатят на последващите купувачи на апартамент № 50,
неустойка в размер на 10 000 лева. Същевременно, съдът съобрази и че при намаляване на неустойката поради прекомерност
не трябва да се изпуска санкционния елемент, както и това, че трябва да се
търси границата, от която започва прекомерността, а тя не може да бъде друго
освен резултативна величина между действителния размер на неустойката и
претърпените вреди (Решение No 65/14.04.2009 г. по т.д. No 589/2009 г., Т. К.,
II т.о. на ВКС).
С оглед на всичко изложено и на основание чл. 92,
ал. 2 ЗЗД, неустойката следва да бъде намалена в общ размер на 30 000
лева. Доколкото не се спори, че първите двама ответници са заплатили на ищците
неустойка в размер на 20 000 лева, а искът по чл. 92 ЗЗД е само срещу
третия ответник, то искът следва да се уважи за сумата от 10 000 лева, доколкото неустойката е дължима солидарно от
ответниците и въпрос
на техните вътрешни отношения е как ще разпределят платените на ищците суми. За
разликата до пълния предявен размер от 10 000 лева, искът е неоснователен
и следва да се отхвърли.
Относно
исковете срещу А.Р.П.:
-
иск
по чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД – за заплащане на сумата от 1727.78 лева,
представляваща ½ от от заплатените от ищците разноски по евикцията.
Със
Спогодбата от 23.02.2021 г., ищците и първите двама ответници са постигнали
съгласие да поделят по равно разноските, които ищците ще понесат по гр.д. №
5382/2020 г. на СГС, ГО , 17 състав.
Съдебната
спогодба от 28.05.2021 г. по гр.д. № 5382/2020 г. на СГС, ГО, 17 състав,
съдържа констатация, че ищците по настоящото дело (ответници по гр.д. №
5382/2020 г.) са заплатили на своите купувачи сумата от 3 445.56 лева,
представляваща съдебни разноски за съдебното отстраняване на тези купувачи от
имота.
По
принцип за разваляне на договора за продажба поради
евикция е от значение единствено налице ли е била такава. Дали продавачът е
участвал в процеса по евикция на купувача си е без значение за правото на
последния да развали договора по реда на чл.189 ЗЗД (в настоящия случай е
участвал само последният ответник). Участието, съгласно разпоредбата на чл. 191 ЗЗД, е от значение единствено за обема на имуществената отговорност на
продавача. Ако е участвал в процеса по съдебното отстранение, продавачът
отговаря и за присъдените на третото лице плодовете и за съдебни разноски и
няма право на възражение за зле воден процес. Ако не е участвал, не отговаря за
плодовете и разноските по делото (а само за продажната цена, разноските по
договора и необходимите и полезни разноски за вещта ), ако докаже възражението
си за зле воден процес от купувача по делото за съдебното му отстранение
(съгласно приетото решение № 10426/18.06.2021 г. по в.гр.д. № 1284/2020 г. на
САС, ГО, 12 състав, влязло в сила на 04.08.2021 г.).
В
случая, обаче, претендираната сума не представлява „разноски по делото“, в
което ищците са били съдебно отстранени, доколкото това не са разноски по гр.д.
№ 5382/2020 г. на СГС, ГО, 17 състав, а разноски, които ищците по това дело са
направили по друго дело, т.е. претендира се
обезщетение за вреди от неизпълнение на договора. По настоящото дело, обаче, на ищците е
присъдена неустойка, а кредиторът може да иска обезщетение само за по-големите
вреди – съгласно чл. 92, ал. 1, изр. последно ЗЗД. В случая, това не е така,
поради което и искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
Относно
разноските:
На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищците следва да се присъди сумата от 136.68 лева от общо направените
разноски в размер на 204 лв. (204 лв. х 0.67) – такси в обезпечителното
производство
На основание чл.78, ал.1 от ГПК вр. чл. 38, ал.1, т.2 от ЗА, вр. чл. 7, ал.
2 от Наредба № 1 за минималният размер на адвокатските възнаграждения,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на адвокат Г.Г., адвокатско възнаграждение съразмерно
на уважената част от исковете, в размер на 2281.35
лева (3405 лв. х 0.67).
На основание чл. 78, ал. 6 ГПК и съобразно уважената част от исковете,
ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на Софийски градски
съд, сумата от 339.50 лева –
държавна такса по първия иск, от
внасянето на която ищците са били освободени (с определението на л. 83, гръб).
На основание чл. 78, ал. 6 ГПК, А.Р.П. следва да бъде осъден да заплати
в полза на Софийски градски съд, сумата от 1200
лева – държавна такса по уважените
срещу него искове
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, 20 състав,
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ, на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, договора от 05.02.2008 г., сключен във формата на нотариален акт за продажба
на недвижим имот № 5, том I, peг. № 329, дело 04/2008 г., по описа на нотариус с рег.
№ ***от РНКРБ, вписан в СВ-гр. София с вх. № 4666, акт № 56, том X, дело
2599/2008 г., с който Р.А.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, и П.В.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, като собственици на
½ ид.ч. и А.Р.П., с ЕГН: **********,
с адрес: ***, като собственик на останалата ½ ид.ч., са продали на Г.С.Г., с ЕГН: **********, с
адрес: *** и И.Г.Б., с ЕГН: **********,
с адрес: ***, следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 50, находящ
се в гр. София, СО - район „Илинден“, ж.к. „********ет. 2, със застроена площ от 46.46 кв. м., при
съседи: коридор, апартамент № 49, зелена площ и апартамент №
51, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 8, с полезна площ от 3.39 кв.м., при
съседи:избено помещение № 9, коридор, избено помещение № 7, стена, заедно с
0.956 % ид.ч.от общите части на сградата и от правото нас строеж върху мястото,
който АПАРТАМЕНТ № 50 представлява самостоятелен обект с идентификатор № 68134.1202.449.6.56 по КККР, одобрени
със Заповед № РД-18-49/16.09.2015 г. на изпълнителния директор на АГКК, при
съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 68134.1202.449.6.55,
68134.1202.449.6.57, под обекта: 68134.1202.449.6.53, над обекта:
68134.1202.449.6.59, с предназначение на обекта: жилище, апартамент.
ОСЪЖДА
А.Р.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, да заплати на Г.С.Г., с ЕГН: **********, с
адрес: *** и И.Г.Б., с ЕГН: **********,
с адрес: ***,
-
на
основание по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД,
вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1 ЗЗД, сумата от 20 000 лева, представляваща
½ от продажната цена по договора от 05.02.2008 г.,
-
на
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, сумата от 10 000
лева, представляваща неустойка по договора от 05.02.2008 г., като
ОТХВЪРЛЯ,
като неоснователни:
-
исковете
по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД,
вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1 ЗЗД – за разликата
над 20 000 лева до пълния предявен размер от 20 000 евро, представляваща ½ от
продажната цена по договора от 05.02.2008 г.,
-
исковете
по чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 2 ЗЗД – за заплащане
на сумата от 155.75 лева, представляваща ½ от разноските по сключване на
договора от 05.02.2008 г.,
-
исковете
по чл. 92, ал. 1 ЗЗД - за разликата над 10 000 лева до пълния предявен
размер от 20 000 лева – неустойка
по договора от 05.02.2008 г.,
-
исковете
по чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД – за заплащане на сумата от 1727.78 лева,
представляваща ½ от заплатените от ищците разноски;
ОСЪЖДА Р.А.П., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, и П.В.П., с ЕГН: **********,
с адрес: ***, и А.Р.П., с ЕГН: **********,
с адрес: ***, да заплатят на
Г.С.Г., с ЕГН: **********, с адрес: *** и И.Г.Б., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
сумата от 136.68 лева – разноски по
делото.
ОСЪЖДА
Р.А.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, и П.В.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
и А.Р.П., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, да заплатят на адвокат Г.Г.,
с адрес: ***, на основание чл.
38, ал. 2 от Закона за адвокатурата, сумата от 2281.35 лева – адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА Р.А.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
и П.В.П., с ЕГН: **********, с адрес:
***, и А.Р.П., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, да заплатят на СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, на основание чл.78, ал. 6 ГПК, сумата от 339.50 лева – държавна такса.
ОСЪЖДА А.Р.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
да заплати на СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, на основание чл.78, ал. 6 ГПК, сумата от 1200 лева – държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: