Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
15.04.2021 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКO
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на двадесет и четвърти март две хиляди двадесет и първа
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 7948/2020
г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
е образувано по искова молба от Н.В.Х. и П.Д.Х.,
с която са предявени срещу „А.Б.“ ЕООД искове, както следва:
иск с правно
основание чл.55, ал.1, пр.3 вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата от 244478,75 лв., представляваща подлежаща на връщане сума,
получена от ответника на отпаднало основание - платена по Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижими имоти от 29.01.2019 г., развален от ищците
заради виновно неизпълнение от ответника, заедно със законната лихва за забава
от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане,
иск с правно
основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 48895,75 лв., представляваща неустойка
за забава в периода 02.04.2019 г. – 31.07.2020 г.
иск с правно
основание чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата от 48895,75 лв., представляваща задатък,
уговорен като обезщетение при разваляне на договора.
Ищците твърдят,
че са сключили с ответника предварителен договор за покупко-продажба на шест
недвижими имота, по които са платили задатък и първа вноска в общ размер на 244478,75 лв. Ответникът се е задължил да въведе сградата, в която се намират имотите,
в експлоатация до 01.04.2019 г., снабдявайки се с необходимото за това
удостоверение и да прехвърли собствеността върху купувачите. Имотите, предмет
на договора, са с адрес район „Надежда“, ул. „******** представляват: Ателие №
1 с идентификатор 68134.1385.930.1.18, Склад № 18, Склад № 19, Магазин № 2 с
идентификатор 68134.1385.930.1.21, Паркомясто № 1 и Паркомясто № 4. Поради
неизпълнение на задължението на ответника да въведе сградата в експлоатация в
уговорения срок и да прехвърли на ищците собствеността върху тях, ищците са отправили
изявление за разваляне на договора и претендират връщане на платеното, както и
неустойка в размер на 10% от платената по договора сума и двойния размер на задатъка.
Ответникът
оспорва иска. Твърди, че предварителният договор е развален на основание забава
на ищците да внесат уговорената сума, представляваща задатък и първа вноска, до
уговорената в договора дата 25.02.2019 г. Твърди, че в договора е уговорено, че
при плащане на първата вноска след горепосочената дата, договорът губи своята
сила. Оспорва изявлението за прекратяване на договора да е породило действие,
тъй като към този момент договорът вече е бил прекратен. Оспорва иска за неустойка
и възможността да се кумулира неустойка със задатък.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по
чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД:
Установява
се от представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
че между ищците Н.В.Х. и П.Д.Х. и ответника „А.Б.“
ЕООД е възникнало правоотношение, по силата на което ответникът се е задължил
да продаде недвижимите имоти, находящи се в район „Надежда“, местността бул.
„Станке Димитров“, ул. „********, а именно: Ателие № 1 с идентификатор
68134.1385.930.1.18, Склад № 18, склад № 19, Магазин № 2 с идентификатор
68134.1385.930.1.21, Паркомясто № 1 и Паркомясто № 4, както и да се снабди с
разрешение за ползване на сградата, в която се намират имотите, в срок до
01.04.2019 г. (вж. чл.1.1 и 1.5, вр. чл.3.1 от Договора). Ищците като купувачи са
поели задължение да заплатят цена в размер на 250000 евро или 488957 лв. както
следва: капаро/задатък (10%) в размер на 25000 евро или 48896 лв. в срок до
25.02.2019 г., върва вноска – 40% в размер на 100000 евро или 195583 лв. в срок
до 25.02.2019 г. и втора вноска – 50% в размер на 125000 евро или 244478 лв. в
срок до 30 дни от получаване на Разрешение за ползване на сградата, като
страните са уговорили относно капарото и първата вноска, че ако не постъпят в
срок до 25.02.2019 г. по сметка на продавача, договорът губи своята сила (вж.
чл.2.1 от Договора).
Установява
се от представените платежни нареждания, че на 25.01.2019 г. ищците са превели
по сметка на ответника сумата от 19558.30 лв., на 20.02.2019 г. – сумата от
19558,30 лв., на 08.03.2019 г. – сумата от 205362,15 лв. За всяка сума
ответникът е издал данъчна фактура, подписана от законния му представител.
С писмо от
06.07.2020 г., изпратено на електронната поща на ответника, ищците са уведомили
ответника, че развалят договора поради неизпълнение на ответника на
задължението да се снабди с разрешение за ползване на сградата в срок до
01.04.2019 г.
Установява
се от представеното от ответника писмено доказателство – Разрешение за ползване
№Ст.05-173/06.03.2020 г., че сградата, в която се намират процесните имоти, е
въведена в експлоатация на 06.03.2020 г. От това следва, че е налице
неизпълнение на задължението на ответника да се снабди с разрешение за ползване
на сградата в срок до 01.04.2019 г.
По изложените съображения съдът
приема, че е налице неизпълнение на задължение на ответника по процесния
договор и изявление на ищеца за разваляне на договора. Поради това на основание
чл.87, ал.1, вр. чл.88 ЗЗД облигационното отношение между страните е прекратено
с обратна сила, с което е отпаднало основанието на извършените престации, в
това число платената сума на ответника в размер на исковата претенция.
Неоснователно е възражението на ответника, че към
момента на отправяне на изявлението за разваляне на договора, сградата е
въведена в експлоатация, поради което ищците нямат право да развалят договора.
Налице е неизпълнение – неточно изпълнение по време, на което ищците имат право
да се позоват, за да развалят възникналата между страните правна връзка. В
писмото за разваляне на договора ищците изрично сочат, че нямат интерес от
изпълнение след уговорения срок, поради което следва да се приеме, че не могат
да бъдат задължени да приемат неточно по време изпълнение – на основание чл.87,
ал.2 ЗЗД. Още повече, че в договора – по обща воля на страните, е уговорено, че
при забава от страна на купувача за изпълнение на задължението по чл.3.1 (за
въвеждане на сградата в експлоатация в срок до 01.04.2019 г.) с повече от 100
дни, купувачът има право едностранно да развали договора (чл.5.3). В случая е
налице забава с повече от 100 дни за изпълнение на задължението по чл.3.1,
поради което в полза на ищците е възникнало правото едностранно да развалят
договора на основание, което предварително са установили в отношенията си с ответника.
След като потестативното право веднъж е възникнало, няма основание да се
приеме, че то се погасява поради последващи действия на насрещната страна –
такова погасяване не произтича нито от закона, нито от уговорките между
страните, доколкото не е поставен краен срок за упражняване на правото по
чл.5.3 от Договора за развалянето му.
Неоснователно е и възражението на
ответника, че ищецът не е развалил договора, тъй като към момента на отправяне
на изявлението договорът не е действал на основание уговорката в чл.2.1 –
поради забава за плащане на капаро и първа вноска след 25.02.2019 г. Както бе
посочено по-горе, общо дължимата сума от 244479 лв. е платена с няколко
вноски – две от 19558.30 лв. на 25.01.2019 г. и 20.02.2019 г., а остатъка до
пълния дължим размер - на 08.03.2019 г. От тук следва, че действително ищците
не са изпълнили задължението си капарото и първата вноска – част от сумата в
размер на 205362,15 лв. е преведена след уговорения срок. В същото време за
тази сума ответникът е издал данъчна фактура, подписана от законния му
представител, с което е волеизявил, че приема плащането. Издаването на тази
фактура и приемането на забавеното плащане има значение на изменение на
уговорката в чл.2.1 от договора – по обща воля на страните, изразена конклудентно
– от ищците с извършване на плащането, а от ответника – с приемането му. С това
страните са се съгласили да продължат да бъдат обвързани от договора, с което
са дерогирали уговорката в чл.2.1 за отпадане на действието му.
Следва да се отбележи обаче, че дори и да се приеме,
че договорът не е конклудентно изменен, а прекратен, считано от 25.02.2019 г., то
вземането на ищците по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за връщане на даденото е
възникнало и в този случай. С посочената уговорка в чл.2.1 страните са постигнали
съгласие, че договорът губи своята сила, ако плащането за капаро и първа вноска
не постъпи в срок до 25.02.2019 г. Това по съществото си е прекратително
условие, със сбъдването на което договорът се прекратява (отпада) с обратна
сила. В този случай ответникът отново дължи връщане на всичко, платено от
ищците, по силата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД – поради отпадане с обратна сила на
основанието за плащането.
По изложените съображения съдът
приема предявения иск за основателен.
По исковете
по чл.92, ал.1 и чл.93, ал.2 ЗЗД:
Установява
се от чл.5.1 от Договора, че страните са уговорили при неспазване на срока за
въвеждане на сградата в експлоатация продавачът да дължи на купувача неустойка
в размер на 0,1% от платената до момента сума за всеки ден забава, но не повече
от 10% от общата цена по договора. При забава от страна на продавача за
изпълнение на задължението по чл.3.1 (за въвеждане на сградата в експлоатация в
срок до 01.04.2019 г.) с повече от 100 дни, купувачът има право едностранно да
развали договора, като продавачът освен неустойката по чл.5.1, дължи връщане на
цената, платена до момента, а задатъка – в двоен размер в срок до 30 дни от
изтичане на последния ден на забавата (чл.5.3).
Ищецът
претендира уговорената неустойка за забава, както и двойният размер на
задатъка, дължим при разваляне на договора.
Основателно е
възражението на ответника, че двете вземания не могат да се кумулират.
На първо
място следва да се посочи, че уговорената неустойка е мораторна – тя се дължи
при забава за изпълнение и обезщетява вредите на кредитора поради неточното във
времево отношение изпълнение. Такава неустойка се дължи само при запазване на
договорната връзка между страните – когато по воля на кредитора договорът не е
развален поради неизпълнение в уговорения срок и същият претендира да получи
уговорената престация, ведно с обезщетение за вредите от забавата – мораторната
неустойка. Това обезщетение не се дължи при разваляне на договора, тъй като
развалянето има обратно действие и договорната връзка отпада с обратна сила. Безпротиворечива
е съдебната практика, че при разваляне на договор, който не е с периодично
изпълнение, мораторна неустойка не може да се претендира – в този случай се
дължи единствено неустойка при разваляне на договора, ако такава е уговорена.
В настоящия случай страните са
уговорили, че когато има забава от страна на продавача да въведе сградата в
експлоатация в срок до 01.04.2019 г., купувачът има право едностранно да
развали договора, като получи платения
задатък в двоен размер. По въпроса допустимо ли е наред със задължение за
връщане на задатък в двоен размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД) кумулативно да се дължи и неустойка (чл. 92 ЗЗД), в случай че двете обезпечения са уговорени за неизпълнение
на едно и също задължение по предварителен договор, е постановена съдебна
практика по реда на чл.290 ГПК, която е безпротиворечива - решение № 224 от
25.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1894/2013 г., решение № 137 от 20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, III г. о. и др. В
цитираната съдебна практика се приема, че „страните
са свободни да уговарят различни последици от поведението си при сключване на
всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по
него, единственото ограничение при неустойката е да съобразяват повелителните
норми на закона и добрите нрави. Допустимостта на уговорката за неустойка обаче
не е равнозначна на установеност на основанието за нейното присъждане. Тъй като
в договорните отношения между страните правилото на чл. 92, ал. 1 ЗЗД не е ограничено от естеството на задължението, чието
изпълнение обезпечава, страните могат да уговорят и други обезпечения или да
препратят към други последици. Ако те са за вреда, която изправната страна
свързва с отказа си от договора, както е при задатък съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД, то задържането на задатъка или връщането му в двоен
размер в полза на изправната страна, лишава от основание иска за неустойка, ако
такава е санкционно уговорена за същото неизпълнение от страна на получилия
задатъка. … Освен да следят не противоречи ли клаузата за неустойка на добрите
нрави, съдилищата следва да изясняват за всеки отделен случай дали вредата от
конкретното неизпълнение не се компенсира по друг предвиден или уговорен от
закона начин, което налага при иск за неустойка да се изясни и естеството на
вредата като последица от конкретното неизпълнение.“ – така решение № 224 от
25.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1894/2013 г., в което е разгледан сходен
случай, при който страните изрично са уговорили при разваляне на договора да се
дължи както предвидената неустойка, така и задатък в двоен размер. В цитираната
практика се приема, че след като вредата от конкретното неизпълнение е
компенсирано с приемането на капарото в двоен размер от купувача по
предварителния договор, то за същото неизпълнение не може да се присъдят две
обезщетения - веднъж връщане на задатъка в двоен размер и втори път договорна
неустойка.
По изложените съображения съдът
приема, че в полза на ищците е възникнало вземане за задатъка в двоен размер.
Доколкото единичния размер на задатъка е включен в претенцията по чл.55, ал.1 ЗЗД – за връщане на даденото, по иска по чл.93, ал.2 ЗЗД следва да се присъди
сумата от 48895,75 лв. Неоснователен е иска по чл.92, ал.1 ЗЗД – за сумата от 48895,75
лв., доколкото сумата не може да се присъди нито като мораторна неустойка
(която би била дължима при запазване на договора и приемане на забавено
изпълнение), нито като неустойка при разваляне на договора (доколкото за
вредите от развалянето се присъжда друго обезщетение – задатък).
По разноските:
На ищците следва да се присъдят
направените разноски за държавна такса, съразмерно с уважената част от исковете
– за сумата от 11734,98 лв. Основателно е възражението за прекомерност на
адвокатското възнаграждение – претендираният размер не е съобразен с
фактическата и правната сложност на делото и следва да бъде намален, като съразмерно
с уважената част от исковете на ищците следва да се присъди сумата от 7200 лв.
На ответника следва да се присъди
адвокатско възнаграждение, съразмерно с уважената част от исковете – за сумата
от 1196,49 лв.
Поради
което, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА А.Б.“ ЕООД, ЕИК:********, да заплати на Н.В.Х.,
ЕГН:********** и П.Д.Х., ЕГН:**********, както следва:
на основание
чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за сумата от 244478,75 лева,
представляваща подлежаща на връщане сума, получена от ответника на отпаднало
основание - платена по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 29.01.2019 г., развален от ищците заради виновно неизпълнение от
ответника, заедно със законната лихва от
31.07.2020 г. до окончателното изплащане,
на основание
чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата от 48895,75
лв., представляваща задатък, уговорен като обезщетение при разваляне на
договора.
на основание
чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 18934,98 лв.,
представляваща съдебни разноски.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.В.Х., ЕГН:**********
и П.Д.Х., ЕГН:**********, срещу А.Б.“ ЕООД, ЕИК:********, иск с
правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 48895,75 лв., представляваща
неустойка за забава в периода 02.04.2019 г. – 31.07.2020 г.
ОСЪЖДА Н.В.Х., ЕГН:**********
и П.Д.Х., ЕГН:**********, да заплатят на А.Б.“ ЕООД, ЕИК:********,
на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1196,49 лв., представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: