№ 759
гр. София, 11.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Иван Иванов
Членове:Николай Метанов
Валентин Бойкинов
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Валентин Бойкинов Въззивно търговско дело
№ 20231001000827 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 18 от 21.06.2023 г. по т.д. № 85/ 2022 г. на Окръжен съд
Монтана е обявен за окончателен на основание чл.19,ал.3 ЗЗД по иск на
„АСМ“ЕООД, като купувач, сключеният на 12.12.2021г. предварителен
договор с „Перфект Ауто Плюс“ООД, като продавач, за покупко-продажба на
Поземлен имот с идентификатор № 48489.5.789, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
административен адрес на поземления имот гр.Монтана, бул.“Христо
Ботев“№62-64, с площ от 2178кв.м., трайно предназначение на територията:
„Урбанизирана", с начин на трайно ползване: „За друг обществен обект,
комплекс", при съседни поземлени имоти с идентификатори: 48489.5.45,
48489.5.151, 48489.5.251, заедно с намиращите се в поземления имот :
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.1, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 539 кв.м.,
брой етажи: 1, с предназначение: „Сграда на транспорта";
1
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.2, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 302 кв.м.,
брой етажи: 1, с предназначение: „Сграда на транспорта";
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.3, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 85 кв.м.,
брой етажи: 2, 2 бр. самостоятелни обекти в сградата, с предназначение:
„Сграда за търговия";
както и всички движими вещи, представляващи машини, съоръжения и
инструменти, които се използват в дейността на сервиза, като подемници,
стендове, машини за монтаж и баланс, преси, компресори и др., ведно с
пункта и съоръженията за извършване на годишни технически прегледи на
ППС, като същите следва да се намират в добро техническо състояние към
датата на сключване на окончателния договор ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът
АСМ ЕООД в двуседмичен срок от влизане в сила настоящето решение
встъпи в задълженията на продавача „Перфект Ауто Плюс“ ООД по
сключените с „Банка ДСК АД“ договор за стандартен инвестиционен кредит
№ 120/ 06.11.2017г. , договор за стандартен инвестиционен кредит №
34/25.05.2016г. и договор за кредитна линия № 72/21.12.2016г. с изплащане
задълженията на „Перфект Ауто Плюс“ ООД по тези договори до пълното им
погасяване, КАКТО и в същия срок заплати на продавача по банков път
разликата между размера на дълговете по посочените по- горе договори към
датата на встъпване до пълния дължим размер продажна цена от 617 000 лева
при приспадане на платените 4850 лева при сключването на предварителния
договор. Посочено е че при неизпълнение на горепосоченото условие съдът
по искане на продавача ще обезсили решението.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от „Перфект Ауто
Плюс“ООД, в която се твърди, че е неправилно, като постановено при
съществени нарушения на съдопроизводствените правила, при нарушение на
материалния закон и необосновано, в подкрепа на което са изложени
следните съображения.
Поддържа се във въззивната жалба, че при иначе правилно изяснена
фактическа обстановка първоинстанционният съд е формирал грешни правни
2
изводи относно основателността на предявения иск с правно основание чл.19,
ал.3 ЗЗД.Твърди се, че предварителният договор е недействителен поради
това, че не е отразявал действителната воля на ответното дружество да се
разпореди със същия в полза на ищеца.
Сочи се в жалбата, че в документацията и търговските книжа на
дружеството липсват данни да е бил сключен такъв договор от страна на
бившия управител на дружеството. Сочи се и наличието на вещни тежести
върху имота в полза на ипотекарен кредитор, което според жалбоподателя
представлявало пречка за нотариалното изповядване на сделката, респ. за
обявяването по съдебен ред на предварителния договор за окончателен.
Искането към съда е да се отмени обжалваното решение и вместо него
да се постанови друго с което предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД да бъде отхвърлен като неоснователен.
В срока за отговор ответникът по въззивната жалба "АСМ"ЕООД, чрез
процесуалния му представител адв. Г. Т., е оспорил въззивната жалба като
неоснователна. Изложил е съображения, че на база всички установени факти
по делото първоинстанционният съд правилно е приел от правна страна, че са
осъществени предпоставките на чл.19, ал.3 ЗЗД във
Искането към съда е да се потвърди обжалваното решение на Окръжен
съд Монтана като правилно и законосъобразно.
Софийският апелативен съд, търговско отделение, Шести състав
съобрази следното :
Въззивната жалба е процесуално допустима – подадена е в
законоустановения срок от страна в производството, която има интерес и
право на обжалване на валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на
въззивен контрол.
При обсъждането на нейната основателност приема за установено
следното.
Производството пред първостепенния съд е образувано по искова молба
на ищеца "АСМ"ЕООД, в която са изложени твърдения, че на 12.12.2021 г. е
сключил с ответника „Перфект Ауто Плюс“ООД предварителен договор за
покупка-продажба по смисъла на чл.19 ЗЗД, по силата на който страните са се
съгласили до 14.12.2022 г. да сключат окончателен договор, с който „Перфект
3
Ауто Плюс“ООД да продаде на "АСМ” ЕООД собствени недвижими имоти,
находящи се в гр. Монтана и движими вещи, всичките от които са подробно
индивидуализирани в исковата молба . Към датата на сключване на
предварителния договор ответното дружество е било с едноличен собственик
на капитала и управител Ц. К., която в това й качество е сключила договора.
Твърди се, че в деня на подписване на предварителния договор, а именно
12.12.2021г. , представляващият дружеството продавач към същата дата Ц. К.
е предоставила аналитична счетоводна справка към дата 30.11.2021 г., в която
са описани всички дълготрайни материални активи (ДМА), за които се
твърди, че са част от предмета на сключения между страните предварителен
договор. Изложени са съображения, че ответникът е собственик на
горепосочените недвижими имоти съгласно нотариален акт № 87, том 1, рег.
№ 1037, дело № 44 от 2016г. на нотариус Р. П., два договора от 08.08.2017г. и
от 07.10.2019г. , сключени с Община Монтана, както и нотариален акт № 119,
том 1, рег.№ 1085, дело № 54/2017г. на същия нотариус, надлежно вписани в
СВ –Монтана.
Изложени са съображения за договорена продажна цена 617 000 лева и
начина на плащането й – 4800 лева при сключване на предварителния
договор, а остатъкът- чрез встъпване в задълженията на ответника по
сключените с „Банка ДСК“ЕАД договори за кредит съгласно дълга към датата
на окончателния договор , а остатъчната продажна цена купувачът заплаща на
продавача след сключване на окончателния договор.Твърди се, че ищецът е
изправна страна по предварителния договор като в деня на подписването му е
заплатил капаро/задатък и е изпълнил всички други задължения, поети с
договора. С нотариална покана от 25.11.2022 г. на Нотариус И. Ф. е поканен
ответникът да се яви на 07.12.2022 14:00 часа в кантората на Нотариус Ф., за
да изпълни задълженията си по договора. Със същата покана дружеството
продавач било поканено да се яви и на 14.12.2022 г. от 11:30 в кантората на
Нотариус И. Ф. за сключване на окончателния договор, но въпреки редовното
връчване на поканите, представляващ ответника не се е явил , за което е
съставен протокол от нотариуса.
Твърди се, че ответникът не е изпълнил поетите с предварителния
договор задължения, поради което и ищецът е поискал от съда да постанови
решение, с което да се обяви сключеният на 12.12.2021г. между страните
предварителен договор за окончателен.
4
Ответникът „Перфект Ауто Плюс“ООД в срока за отговор на исковата
молба е възразил срещу предявения иск като неоснователен. Твърденията му
са били, че дружеството до получаване на нотариалната покана не е имало
информация за сключения предварителен договор и не разполага със същия.
Оспорило е да има каквито и да било ликвидни и изискуеми задължения към
ищеца, които да подлежат на изпълнение. Заявил е че няма налична
счетоводна информация за получен задатък, като е оспорил сключването на
предварителния договор на посочената в него дата. Твърдял е, че върху
имотите има вещни тежести в полза на Банка ДСК, поради което и
прехвърляне собствеността без предварително съгласие на ипотекарния
кредитор би довело до нарушаване задълженията му по договорите за кредит.
От преценката на доказателства, по отделно и в съвкупност, се
установява следната фактическа обстановка на спора :
Между страните не се спори, а и се установява от представения по
делото и приет като доказателство предварителен договор от 12.12.2021г.,
сключен между продавача „Перфект Ауто Плюс“ООД и купувача
"АСМ"ЕООД, че продавачът е поел задължение да продаде на купувача
следните собствени недвижими имоти-
Поземлен имот с идентификатор № 48489.5.789, по кадастралната карта
и кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
административен адрес на поземления имот гр.Монтана, бул.“Христо
Ботев“№62-64, с площ от 2178кв.м., трайно предназначение на територията:
„Урбанизирана", с начин на трайно ползване: „За друг обществен обект,
комплекс", при съседни поземлени имоти с идентификатори: 48489.5.45,
48489.5.151, 48489.5.251, заедно с намиращите се в поземления имот :
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.1, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 539 кв.м.,
брой етажи: 1, с предназначение: „Сграда на транспорта";
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.2, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 302 кв.м.,
брой етажи: 1, с предназначение: „Сграда на транспорта";
5
-сграда с идентификатор № 48489.5.789.3, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Монтана, общ. Монтана, област Монтана, с
адрес гр.Монтана, бул.“Христо Ботев“№62, със застроена площ от 85 кв.м.,
брой етажи: 2, 2 бр. самостоятелни обекти в сградата, с предназначение:
„Сграда за търговия".
Съгласно чл.1.1 от договора продавачът е поел задължение да продаде
на купувача, ведно с недвижимите имоти и всички намиращи се в имота
движими вещи, представляващи машини, съоръжения и инструменти, които
се използват в дейността на сервиза, като подемници, стендове, машини за
монтаж и баланс, преси, компресори и др., ведно с пункта и съоръженията за
извършване на годишни технически прегледи на ППС, като същите следва да
се намират в добро техническо състояние към датата на сключване на
окончателния договор.
В раздел II страните са уговорили продажна цена в размер на 617 000
лева, заплащането на която се дължи от купувача, както следва:
-сума в размер на 4850 лева, представляващ капаро, задатък, която се
заплаща в брой при сключване на предварителния договор, който служи за
разписка за извършеното плащане;
-сумата в размер на 465 831.80 лева , представляваща остатъчна
дължима сума към 12.12.2021г. по три договора за кредит на продавача с
Банка ДСК АД, която ще бъде платена чрез погасяване и/или встъпване на
купувача в дълговете на продавача ;
-сумата в размер на 146 318.20 лева – в срок до 3 работни дни след
сключване на окончателния договор, която сума се увеличава, съобразно
общия размер на намаляване на задълженията по договорите за кредит .
Във връзка с така договореното плащане на част от цената, в чл. 10 от
договора страните са се съгласили купувачът да встъпи в правата на
длъжника по договорите за кредит чрез използване на правната фигура
„Встъпване в дълг“ , след подписване на окончателния договор, като
встъпилият в дълга ще продължи да изплаща задълженията по кредитите до
пълното им погасяване.
Страните са договорили срок за сключване на окончателния договор –
до 14.12.2022г. при избрани от купувача нотариус , дата и час за сключване
6
със задължение да уведоми за това продавача.
Видно е от представените по делото и приети като доказателства
констативни протоколи на нотариус И. Ф.,рег. № *** на НК от 07.12.2022г. и
от 14.12.2022г. се установява, че въпреки поканата от купувача за сключване
на окончателен договор на 14.12.2022г., надлежно получена от ответника,
негов представител не се е явил и до сключването на окончателен договор не
се е стигнало.
По делото са представени и са приети като писмени доказателства,
установяващи правото на собственост на процесните имоти, предмет на
предварителния договор, както следва :
нотариален акт № 87, том 1, рег.№ 1037, дело № 44/2016г. на нотариус
Р. П., с рег.№ *** на НК; договор за прекратяване на съсобственост върху
имот чрез продажба на частта на общината от 08.08.2017г., вписан в
Службата по вписванията-Монтана, под акт № 120, том 11, рег.№
41145/14.08.2017г., сключен между Община Монтана, като продавач и
„Перфект Ауто Плюс“ООД; договор наименуван „договор за поправка на
договор от 08.08.2017г., вписан в Службата по вписвания-гр.Монтана, №
4115/14.08.2017г., акт № 120, т.11“; Договор за прекратяване на съсобственост
върху имот чрез продажба на частта на общината от 07.10.2019г., вписан в
Службата по вписванията-гр.Монтана, под акт 029, том 13, рег.№
4434/15.10.2019г., сключен между Община Монтана, като продавач и
„Перфект Ауто Плюс“ООД и Нотариален акт № 119, том 1, рег.№ 1085, дело
№ 54/2017г. на нотариус Р. П., с рег.№ *** на НК.
Представени са и са приети като доказателства скици и данъчни оценки
на имотите.
Спор няма, а и от служебно извършената от първоинстанционния съд на
основание чл. 23,ал.6 ЗТРРЮЛНЦ справка по партидата на страните се е
установило, че към 12.12.2021г. ответното дружество е регистрирано като
еднолично дружество с ограничена отговорност с едноличен собственик на
капитала от 1000 лева и управител Ц. П. К.. Считано от 04.01.2022г. в
дружеството като съдружник е вписан и И. Д. К., който едновременно с това е
вписан и като единствен управител на дружеството.
Спор няма, а и се установява от предходните вписвания по партидата на
дружеството, че към сключването на предварителния договор на 12.12.2021г.
7
представителната власт по отношение на дружеството е била осъществявана
от Ц. П. К., която е подписала и предварителния договор.
В производството пред настоящата инстанция не са събрани нови
доказателства.
При тези факти правните изводи са следните :
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Същото е и правилно, като въззивният съд споделя изцяло мотивите на
обжалваното решение, поради което и на осн. чл.272 ГПК препраща към
мотивите на СГС. Наведените във въззивната жалба доводи повтарят част от
същите аргументи, които вече са били изтъкнати в отговора на исковата
молба и в устните състезания, на които в обжалваното решение е даден
подробен отговор. Независимо от това следва да се добави и следното :
Видно е от представения по делото и приет като доказателство
предварителен договор от 12.12.2021 г., ищецът в качеството си на купувач, е
сключил с ответника, в качеството си на продавач, предварителен договор за
продажба на описаните в предварителния договор недвижими имоти и
движими вещи, срещу заплащане на уговорената продажна цена- в размер на
617 000 лева, заплащането на която е уговорено да стане по следния начин : -
сума в размер на 4850 лева, представляващ капаро, задатък, която се заплаща
в брой при сключване на предварителния договор, който служи за разписка за
извършеното плащане; сума в размер на 465 831.80 лева, която е платима по
уговорения начин- чрез погасяване и/или встъпване на купувача в дълговете
на продавача по три договора за банков кредит с Банка ДСК АД, като същата
сума се приспада от общата продажна цена,както и сумата в размер на 146
318.20 лева, която е платима в срок до 3 работни дни след сключване на
окончателния договор, която сума се увеличава, съобразно общия размер на
намаляване на задълженията по договорите за кредит.
Не е спорно, а и се установява, че сумата по задатъка е била платена в
деня на подписването на предварителния договор, което е удостоверено в
съдържанието на чл.3.1.1 от договора, като същият служи и като разписка за
извършеното плащане.
8
Настоящият съдебен състав намира, че са налице предпоставките за
обявяване на договора за окончателен, тъй като ответникът не е изпълнил
задължението си по предварителния договор за сключване на окончателен
договор, което обстоятелство не се оспорва от него в отговора на исковата
молба и във въззивната жалба.
Изискуемостта на задължението на продавача да се яви и да прехвърли
правото на собственост върху описаните недвижими имоти е обвързано с
определен срок- до 14.12.2021г., но въпреки това се установява от
представената по делото и приета като доказателство нотариална покана с
рег.№ 4820 от 25.11.2022г. на нотариус И. Ф., че дружеството продавач е
поканено да се яви на 14.12.2022г. от 11.30ч. в кантората на нотариус И. Ф. в
гр.Монтана, като видно от съдържанието на съставения от нотариуса
констативен протокол на посочената дата управителят на дружеството
продавач не се е явил, респ. не е изпратил упълномощен представител, който
да сключи окончателния договор.
По делото не са ангажирани доказателства, че ищецът е изпълнил
изцяло своето насрещно задължение да заплати изцяло уговорената в
предварителния договор продажна цена в размера на дължимия остатък от
612 150 лева, но от една страна задължението да се погаси част от нея в
размер на 146 318,20 е изискуемо в 3 дневен срок от сключването на
окончателния договор, а погасяването на остатъка от 465 831,80 лева, което е
предвидено да стане чрез встъпване или заместване в дълга на продавача от
приобретателя също така по волята на страните, изразена в предварителния
договор, е обусловена от сключването на окончателния договор.
Предвид изложеното, констатирайки в мотивите си тази неизправност
на ищеца, съгласно разпоредбата на Чл.362, ал.1 ГПК съдът следва да
постанови решение, с което замества окончателния договор, при условие, че
ищецът изпълни изцяло своето насрещно задължение, представляващо
заплащане на дължимия остатък от продажната цена според уговорения от
страните погасителен способ. В този случай ищецът трябва да изпълни своето
насрещно задължение в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, а
ако не стори това след изтичането на този срок, съдът по искане на ответника
следва да обезсили решението си, съгл. ал.2 от същата разпоредба, както е
процедирал и първоинстанционният съд. Предвид на тези съображения
9
настоящият съдебен състав намира, че така предявеният иск с правно
основание Чл.19,ал.3 от ЗЗД се явява основателен и предварителният договор
от 20.12.2007год., с който ответникът се е задължил да прехвърли правото на
собственост на описания по-горе недвижим имот, следва да бъде обявен за
окончателен.
Неоснователни са доводите на жалбоподателя във въззивната жалба, че
предварителният договор е недействителен поради това, че не е отразявал
действителната воля на ответното дружество да се разпореди със същия в
полза на ищеца. По делото не е оспорена в съответните процесуални срокове
истинността на предварителния договор, по-конкретно автентичността на
подписа на продавача. Към датата на сключване на предварителния договор
продавачът е бил представляван от Ц. К. и при липсата на вписани в ТР
ограничения в представителната й власт тя е била надлежно представляващ
дружеството продавач. Обстоятелството, че приетият по-късно за съдружник
И. К. не е бил информиран за сключването на такъв договор, както и липсата
на вътрешно дружествена информация за наличието на такава сделка, респ. за
плащането на капарото, не може да обуслови извода за недействителност на
договора като характера и естеството на вътрешните отношения и евентуални
противоречия между двамата съдружници са ирелевантни за естеството на
настоящия правен спор. Също така и наличието на вещни тежести върху
имота в полза на ипотекарен кредитор не може да представлява пречка за
нотариалното изповядване на сделката, тъй като по твърденията на
жалбоподателя това би представлявало неизпълнение на задълженията му по
договорите за банков кредит с Банка ДСК и условие банката да обяви
договорите за кредит за предсрочно изискуеми. Вътрешните отношения
между кредитополучателя и банката са ирелевантни за изпълнение на
задълженията му по предварителния договор, а и от друга страна наличието
на вещни тежести е удостоверено в съдържанието на предварителния
договор, във връзка с което е и договорен и точно определен начин за
плащане на цената- чрез встъпването на купувача в дълга на продавача по
договорите за банков кредит и погасяването от него на същите.
Предвид гореизложеното, настоящата инстанция също достига до
правния извод за основателност на предявения иск, с правно основание чл. 19,
ал.3 ЗЗД, поради което обжалваният съдебен акт, като правилен и постановен
в съответствие със закона, следва да се потвърди, а въззивната жалба да
10
остане без уважение.
Предвид изхода на делото в тежест на въззивника следва да се
присъдят направените от въззиваемия разноски за тази инстанция в размер на
19 464 лв., представляваща заплатено адвокатско възнаграждение за един
адвокат съобразно нормата на чл.78, ал.3 ГПК.
Водим от горното и на основание чл. 272 от ГПК, съдът:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 18 от 21.06.2023 г. по т.д. № 85/ 2022 г.
на Окръжен съд Монтана, с което е обявен за окончателен на основание
чл.19,ал.3 ЗЗД по иск на „АСМ“ЕООД, като купувач, сключеният на
12.12.2021г. предварителен договор с „Перфект Ауто Плюс“ООД.
ОСЪЖДА „Перфект Ауто Плюс“ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Монтана, ул.“Антим Първи“№1, офис 6 да заплати на
„АСМ“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Монтана, ул.“Гоцо Митов“№5, със съдебен адрес гр.София, ул.“Граф
Игнатиев“№31, ет.1, ап.2, чрез адв. Г. Т. на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата
19 464 лева, представляваща разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение за един адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на
Република България в едномесечен срок от съобщението за изготвянето му
при условията на чл. 280, ал. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11