Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Диана Костова | |
Производството е по . С решение № 27/22.2.2011г. по гр. д. № 694/2010 г. по описа на СРС е обявена за нищожна, поради липса на тъждественост /не са индивидуализирани недвижимите имоти/ договорна ипотека, обективирана в нот. акт №25 т. VІ, нот. дело № 5684/2008г. на нотариус Л.А. с рег. № 294 на НК и с район на действие Районен съд - гр. С., на само по отношение на апартамент № 9, 4, на ул. Р. 2, гр. С. и се обезсилва НА в тази част и са определени разноски. Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от Б. "М. Ю. ". Във въззивната жалба са изложени съображения относно неправилност на решението поради необоснованост и противоречие с материалния закон, моли се за неговата отмяна и за отхвърляне на предявения иск. Въззивниците поддържат въззивната жалба, не представят доказателства пред настоящата инстанция. В срока за отговор, такъв не е постъпил от ответник жалба. Въззивната жалба е подадени в срока по от лице, за които съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение, отговарят на изискванията на , поради което се явява редовна и допустима. Като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства се установява фактическа обстановка, която е еднаква с тази, възприета от първоинстанционния съд. Между ответниците в първата инстанция е бил сключен договор за банков кредит в размер на 300 000 евро / Договор № Св-003/4.6.2008г./ при съответна лихва и краен срок за погасяване на кредита 30.11.2009г. За обезпечаване на това вземане е учредена договорна ипотека с нотариален акт № 25 от 09.06.2008г. т..VІ рег.№ 5864 нд 434/2008г. на нотариус А. върху следния недвижим имот, собственост на дължника незастроено дворно място, находящо се в гр.С., на ул.”Р.” № 2, представляващо УПИ Х в кв. ..... по ПУП на гр.С., с площ от 287 кв.м. заедно с всички подобрения и приращения в резултат на Разрешение за строеж № 75/16.8.2007г. на Община С. за построяване на жилищна сграда на четири етажа апартаменти с подземен гараж, складове и магазини, заедно с всички подобрения в имота. С нотариален акт № 18т ІХ н.д.480/2009г. от 8.12.2008г.на Н. А. " Е. -91" Е. продава на ищщцата апартамент № 9, находящ се в гр.С., ул."Р. "№2 в жилищна сграда четвърти етаж със застроена площ от 67,39 кв. прилежаща изба № 9 с площ от 7,72 кв.м. при съответните граници, построени в дворното място представляващо УПИ Х в кв.112 по плана на гр.С. с площ от 287 кв.м. В нотариалният акт, намиращ се на стр. 8 от делото, не е посочено че имотът е ипотекиран в полза на Банка, нито е представено удостоверение за тежести. Срещу този имот са предприети принудителни изпълнителни действия за удовлетворяване на привилигерованото вземане на ипотекарния кредитор. Това поражда правният интерес от предявяване на иск относно действителността на учредената ипотека върху бъдещата вещ -построения апартамент, и евентуално предявеният отрицателен установителен иск, че върху имота няма учредена договорна ипотека. По делото са били приети като доказателство и две броя скици на Агенция по кадастъра, от които се вижда, че ищцата е собственик на ид.ч. от дворното място и съответно на подробно описания по- горе конкретен имот. СРС е уважил основния иск по , вр. . Като е уважил основния иск правилно СРС не се е произнесъл по евентуалния такъв. Не се е произнесъл по останалите два кумулативно обективно и субективно съединени иска - за нижощност поради невъзможен предмет и на основание чл. 26 от ЗЗД във вр с чл. 166 и 167 от ЗЗД. При така установената безспорна фактическа обстановка въззивният съд прави следните изводи : Безспорно по делото е правото на Банката кредитор да продаде имота като привилигерован кредитор на база придобитото ипотечно право върху дворното място. В тази си част ипотеката отговаря на специфичните изисквания на чл. 166 и сл. от ЗЗД . Тъй като тя е формална сделка, следва да бъде във формата на нотариален акт, да е посочено съществуващото вземане, да е индивидуализиран имотът, върху който се учредява ипотека, учредителят да е собственик на имота и др. Спорен остава въпроса само досежно обема на това право, дали същото се разпростира върху построената в дворното място сграда въз основа на одобрен архитектурен проект. На основание съдът препраща към мотивите на СРС. Първият аргумент, който споделя настоящата инстанция е, че след като законодателя‗ не е посочил изрично забраната за ипотека на бъдеща вещ в чл.32 от стария Закон за привилегиите и ипотеките, то по новия ЗЗД може да се роди дискусия да е допустимо да се учредява ипотека върху бъдеща вещ. Като в този случай основен аргумент за невъзможността за ипотекиране на бъдеща вещ е свързан с невъзможността същата да бъде индивидуализирана, което е основно изискване за нейната действителност съгласно чл. 170 от ЗЗД. Дъпреки това настоящият състав споделя становището, че след като законодателят е изоставил разбирането си за изрична забрана за ипотека на бъдеща вещ, то същата е допустима, като трудността е както се посочи по- горе в нейната индивидуализация. Наистина в нотариалния акт има препратка към одобрен архитектурен проект, но това още повече подсказва, че вещтта не е индивидуализирана, а е само определяема, тъй като изрично в нотариалния акт не са описани недвижимите имоти, чиито строеж е разрешен /при учредяване право на строеж е необходима индивидуализация в самия нотариален акт какви обекти могат да се построят, а не да се препраща към архитектурни проекти, които могат да бъдат променяни, освен това може да бъде построено нещо различно от разрешеното/. Тъй като теорията допуска въпреки това да има такава индивидуализация, но следва да бъдат изпълнени две условия: в акта за учредяване на договорна ипотека да е налице пълна индивидуализация на недвижимия имот, върху който тежи ипотеката /в конкретния случай такова няма/ и 2/ след построяване на сградата да има пълно тъждество между посочените в ипотечния договор и реално възникналия и придобит от учредителя недвижим имот, каквото доказване в настоящото производство от Банката не е извършено/. Като друг аргумент в подкрепа на тази логика е, че по силата на чл. 167 от ЗЗД учредителят следва да е собственик на вещта, а той ще стане такъв едва с построяването на жилищната сграда по силата на приращението. Следователно отчитайки въведия особен критерий на ипотеката нейната тъждественост или специалност, същата се явява нищожна на посочените по - горе основания. На второ място, ако ипотеката се разгледа като вещно право, а не като потестативно такова, то вещно право върху бъдеща вещ или унищожена такава не може да съществува, поради което е немислимо да се учреди ипотека върху несъществуващ имот. По направените от жалбоподателя възражения във въззивната жалба съдът заема следното становище : Исковете са допустими, тъй като ищцата има правен интерес от предявяване на тези установителни искове, поради факта, че принудителното изпълнение е насочено срещу нейния имот, и единствената защита, която тя може да получи е като установи, че учредената ипотека не се разпростира върху притежавания от нея имот. В противен случай тя ще бъде съдебно отстранена от имота и може да получи само паричната равностойност на имота след удовлетворяване на привилигерованите кредитори. По въпроса, че исковата молба не отговаря на изискванията на чл. 128 от ГПК и като такава се явява нередовна, съдът намира, че такъв порок на исковата молба няма, дори да се приеме, че са предявени три кумулутивно субективно и обективно съединени иска, единствения порок е невнасяне на д.т., който може да бъде отстранен при вяско положение на делото. Правилно на стр 5 от жалбата жалбоподателят е определил предмета на спора, след като се отдели спорното от безспорното. Това прави настоящата инстанция по-горе. Неправилно жалбоподателят прилага изискванията на чл. 170 от ЗЗД, чл. 166 и 167 от ЗЗД досежно незастроеното дворно място УПИ Х в кв. 112 по плана на гр. С.. Както се посочи по- горе наличието на договорна ипотека върху този имот не е спорно и не е предмет на настоящото дело. Възникнала е една действителна договорна ипотека върху това дворно място, така както подробно е описано в нотариалния акт. Спорът е дали е налице тази специфичност на ипотеката досежно приращението, построената жилищна сграда и конкретно, притежавния от ищцата имот. Извън предмета на доказване е дали имота собстевонст на ищцата е тъждествен с имота, описан в акта за договорна ипотека, тъй като безспорно е, че такова тъждество няма и второ, тъждеството, което следва да се установи, както се посочи по- горе е между индивиулизираната бъдеща вещ в акта за договорна ипотека и реално построеното. След като в нотариалния акт за договорна ипотека няма индивидуализация на бъдещата вещ, а същата е само оперделяема, съгласно някакъв одобрен проеÛт, който даже не е представен по делото, то могат да се направят само изводите, посочени по- горе от настоящата инстанция -липсата на описание, индивидуализация на бъдещата вещ и от друга страна тъждество между описаното в договорната ипотека приращение и реално постореното водят до нищожност на основание , вр.. Съгласно разпоредбата на , учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката. В цитираната разпоредба законодателят е предвидил специални условия за действителността на ипотечния договор. Едно от тези специални условия е тъждество на ипотекирания имот като на понятието тъждество не е дадено легално определение. Тълкувайки понятието според целта и разума на закона, както и предвид систематичното място на - нормата е разположена след хипотезата на сочеща, че ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключване на договора принадлежат на лицето, което я учредява, съдът намира, че понятието включва възможността имотът да бъде идентифициран като имот *собствен на длъжника към момента на учредяване на ипотеката. Което означава също имота да съществува и да е конкретизиран. Без да се повтаряме препращаме към по-горните разсъждения. На стр. 6 от жалбата, самият жалбоподателя твърди, че "ипотека върху процесния апартамент не е учредявана ". Възражението е, че РС е написал, че собственикът на дворното място не е собственик на приращенията /апартамента/е неоснователно, тъй като се касе за грешка в мотивите, която не се отразява на крайния извод на съда. Поради тези мотиви на СРС жалбоподателят счита, че това е друго основание за недопустимост на иска, тъй като ефективната защита в този случай би била с ревандикационен или негаторен иск. Това е едно погрешно както правно така и логически твърдение /умозаключение/ Както се посочи по-горе какъв е предмета на спора влиза ли индивидуализираната сграда на ищцата в обема на ипотекиранато право. Нейната собственост не е спорна. Тя е собстевник на този имот, но ако се приеме, че върху имота има ипотека, тя ще понесе неблагоприятните последици на чл. 176 и 177 от ЗЗД, т.е. той следва да търпи публичната продан на имота, след като е придобила имота след учредяването на договорната ипотека. Съдът не споделя и последният аргумент досежно приращенията и подобренията по чл. 92 от ЗС. Наистина, ако н нотариалния акт за договорна ипотека беше записана ипотека само върху дворното място, по силата на този текст, ипотеката ще се разпристре и върху приращенията/ каквато е посторената сграда/. Тъй като в този случай длъжникът може да осуети действието на ипотеката чрез застрояване на имота. Но това не е настоящия казус. Жалбоподателят изрично е включил в договорната ипотека и бъдещите вещи, собственост на длъжника, без обаче да ги индивидуализира, за който свой пропуск носи последиците на частична недействителоност по на ипотеката по отношение на теиз бъдещи вещи. С оглед на горното решението на СРС следва да се потвърди, да се присъдят разноските на ответник жалба, съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК в размер на 650 лева, адвокатско възнаграждение. След като уважава иска по , вр. . съдът не следва да се произнася по евентуалния такъв. Тъй като обаче не се произнесъл по останалите два иска : невъзможен предмет чл. 26 ал 2 от ЗЗД и противоречие със закона чл. 26 ал 1 във вр. с чл. 166 и 167 от ЗЗД в тази част делото следва да се върне на СРС за допълване на решението. Мотивиран от горното, В. окръжен съд, РЕШИ: ПОТВЪРЖДАВА решение № 27/22.2.2011г. по гр. д. № 694/2010 г. по описа на СРС. ОСЪЖДА М. Ю. с ЕИК .............. със седалище гр. С.,район К. с., бул" Г. Т." №3. да заплати на Д. П. Е. от гр.С., ул.Р. 12,В. Б ап 6 с ЕГН: * сумата от 650/шестотин и петдесет/ лева разноски за тази инстанция. ВРЪЩА делото на СРС да допълни решението си досежно предявените искове по чл. 26 ал 2/невъзможен предмет/ от ЗЗД и противоречие със закона чл. 26 ал 1 във вр. с чл. 166 и 167 от ЗЗД РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Върховния касационен съд с касационна жалба, при условията на чл. 280 от ГПК в едномесечен срок от връчването на препис от него на страните. Председател: Членове:1. 2. |