РЕШЕНИЕ
№ 504
гр. Русе, 02.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Аглика Гавраилова
Членове:Палма Тараланска
А. Атанасова
при участието на секретаря Иванка Венкова
като разгледа докладваното от А. Атанасова Въззивно гражданско дело №
20244500500815 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД (ЮТБ ЕООД)
чрез Б. Ц.- юрисконсулт против решение № 227/26.02.2024 г., постановено по гр. д. №
3201/2023 г. на Русенския районен съд. Твърди, че решението е неправилно и
наобосновано. Възразява, че първоинстанционнитя съд неправилно е приел, че
посочената в чл. 236 ЗЗД хипотеза не е засегната от уговореното между страните в чл.
21 от договора. Заема позиция, че клаузата за продължаване на срока е договорена
между равноправни страни по наемно правоотношение и чрез нея изцяло намира
отражение постановената в чл. 9 от ЗЗД свобода на страните свободно да определят
съдържанието на договора. Жалбоподателят възразява срещу формирания от районния
съд извод, че ищецът е придобил процесните площи и встъпил в правата на наемателя
по един вече безсрочен договор за наем. Заявява, че в случая следва да намери
приложение чл. 237, ал. 1 ЗЗД, съгласно която разпоредба при прехвърляне на недв.
имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в
имотния регистър. Претендира отмяна на обжалваното решение и присъждане на
разноски за юрисконсултско възнаграждение.
Въззиваемата страна „ВИВТ“ ООД взема становище за неоснователност на
1
жалбата по съображенията, изложени в отговора по чл. 263 ГПК. Иска решението да
бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Претендира разноски пред
въззивната инстанция.
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба от „ВИВТ“ ООД Русе
против „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД София с правно основание чл.233 от ЗЗД,
вр.чл.310, ал.1 ГПК. Ищецът твърди, че на 01.09.2006 г. между „Трансстрой - Русе"АД
и „Мейджър“ ЕООД от една страна като наемодатели и ,,БТК МОБАЙЛ" ЕООД, от
друга страна като наемател е подписан договор за наем, по силата на който
наемодателите предоставили на наемателя за временно и възмездно ползване: 1.
Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част на петия етаж от
пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес: гр.Р., ул."Н." №*
и*. Площи, находящи се на покрива на сградата по т.А и описани в Приложение №4
към посочения договор, а именно: - Територия 1, с площ от 10 кв.м., находяща се в
североизточната чат на покривното пространство от гореописаната сграда; - Територия
2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част на покривното пространство от
гореописаната сграда и - Територия 3, с площ от 10 кв.м., находяща се в югозападната
част на покривното пространство на гореописаната сграда
В срока на действие на договора, през 2009 г. дружеството „БТК МОБАЙЛ"
се вляло във „Виваком България" ЕАД /с предишно наименование „БТК" ЕАД/, като
по този начин последното посочено дружество станало правоприемник на
възникналите в полза на наемателя по договора от 01.09.2006 г. права и задължения.
Впоследствие, съобразно взето решение от едноличния собственик на дружеството
наемател, взето на 16.05.2022 г. от „БТК" ЕАД се отделя дружеството - ответник, което
поема част от предприятието, свързано с всички действащи договори, сключени от
БТК във връзка и/или по повод извършването на дейността. Ищецът твърди, че
процесният договор е с уговорен срок от 10 години, считано от датата на подписването
му по аргумент на чл.19 от договора. Тъй като след изтичане на уговорения срок
наетото помещение и площи са продължили да се ползват от наемателя без
противопоставянето на наемодателя, то същият се е превърнал в безсрочен. На
22.02.2023 г. ищецът е закупил недвижимия имот, в който се намират процесните
помещения и площи и по този начин встъпил в правата на наемодателя, като на
основание чл. 238 33Д отправил предизвестие за прекратяване на договора, достигнало
до наемателя на 23.03.2023 г. Твърди, че с изтичане на срока на предизвестието -
23.04.2023 г. ответникът е загубил качеството си на наемател по отношение на
процесните помещения и площи. Заявява, че към датата на депозиране на исковата
молба е изтекъл и даденият от него на ответника срок за освобождаване на наетите
вещи, но въпреки това те не са освободени. Претендира съдът да постанови решение с
което да осъди ответника „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД да освободи и му
предаде държането върху помещениетя, предмет на договор за наем от 01.09.2006 г.
2
По реда и в срока по чл. 131 ГПК ответникът „Юнайтед Тауърс България“
ЕООД, е депозирал отговор на исковата молба, с който взема становище за
неоснователност на предявения против него иск. Заема позиция, че процесният
договор за наем бил надлежно вписан в СВ на 01.09.2006 г., като в чл. 19 от него бил
уговорен 10-годишен срок на действието му. В чл. 21 пък страните договорили, че ако
в двумесечен срок преди изтичането на срока на договора никоя от тях не извести
другата, че не желае продължаване на срока на договора, същият се счита за
продължен за същия срок и при същите условия. Заема позиция че на 01.09.2016 г. 10-
годишният срок бил изтекъл и тъй като никоя от страните не е отправяла уведомление,
че не желае продължаване на договора, била налице хипотезата на чл. 21 от него и той
се е удължил автоматично с нови 10 години, т. е. до 01.09.2026 г. Признава, че на
23.03.2023 г. получил от новия собственик на имота писмо, с което му заявил, че желае
прекратяване на договора за наем. Заема позиция обаче, че тъй като той е бил вписан в
СВ, обвързва и новия приобретател, съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД. Претендира разноски.
С обжалваното в настоящото производство решение районният съд уважил
иска, като приел, че след изтичането на срока на договора за наем на 01.09.2016 г. той
се е трансформирал в безсрочен. Клаузата на чл. 21 от договора приел, че противоречи
на закона, поради което е нищожна. Вписването на договора за наем през 01.09.2006 г.
приел за непротивопоставимо на новия приобретател на имота, доколкото 10-
годишния срок е изтекъл, а всяко вписване има определен срок на действие.
Въззивният съд, упражнявайки правомощията си по чл.269 ГПК, намира, че
Решение № 227/26.02.2024 г., постановено по гр. д. № 3201/2023 г. на Русенския
районен съд е валидно и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност
върху първоинстанционното решение, настоящата инстанция, след преценка на
събраните пред РС доказателства, намира, че въззивната жалба е основателна.
Между страните липсва спор по фактите. Спорът е изцяло правен и се свежда
до два основни въпроса: след изтичане на първоначално договорения 10-годишен срок
на действие на процесния договор за наем, продължил ли е същият да обвързва
валидно страните по него за нов 10-годишен срок или се е трансформирал в безсрочен,
и противопоставимо ли е на приобретателя на недв. имот, придобил го през 2023 г.,
първоначалното вписване на договора за наем в СВ през 2006 година.
Действително ЗЗД въвежда императивна забрана относно максимално
възможния срок на договора за наем от 10 години. Договорът за наем обаче в случая
представлява търговска сделка, тъй като е сключен от търговец и е свързан с
упражняваното от него занятие (чл. 286, ал. 1 ТЗ). През 2007 г. забраната за сключване
на договори за наем за срок по-дълъг от 10 години отпада за търговските сделки (чл.
229, ал. 1 ЗЗД, ред. ДВ, бр. 92 от 2007 г.), поради което няма пречка
3
продължителността на договора да надвишава 10 години. При така изложеното,
неправилно районният съд е приел, че клаузата на чл. 21 от договора е нищожна, като
противоречаща на закона. Процесният договор безспорно е търговска сделка и за него
императивно установената забрана за максимален 10-годишен срок на договора не
важи. В раздел VІІ, чл. 21 страните са уговорили, че ако в двумесечен срок преди
изтичането на срока на договора никоя от страните не извести писмено другата, че не
желае продължаване на срока на договора, същият се счита за продължен за същия
срок и при същите условия. В настоящото производство не се твърди да е отправяно
подобно уведомление от някоя от страните, поради което се налага изводът, че
договорът се е трансформирал в нов срочен, а не в безсрочен, както неправилно е
приел районният съд и е продължил своето действие за нов 10-годишен срок, като
обвързва валидно страните по него до 01.09.2026 г. В чл. 20 са посочени случаите, при
които този договор може да бъде прекратен предсрочно. Конкретно за наемодателя,
доколкото той претендира в настоящото производство предаване държането на
процесните помещения и площи, страните са уговорили, че има право да прекрати
договора с едномесечно писмено предизвестие в случай, че наемателят е забавил
плащането на наемната цена с повече от два месеца. Подобни твърдения обаче не са
въведени с исковата молба.
Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е задължителен за приобретателя на
недвижимия имот, ако е вписан. Договорът за наем, сключен с определен срок, се
прекратява с изтичането на срока. С това се прекратява и оповестителното действие на
вписването му. Както бе посочено по-горе, процесният договор след изтичане на
първоначално уговорения 10-годишен срок се е трансформирал в нов договор със срок
на действие 10 години, който към датата на приключване на устните състезания пред
въззивната инстанция, съобразявайки разпоредбата на чл. 235, ал. 3 ГПК, не е изтекъл.
Удължаването на наемния срок по силата на клаузата за автоматично подновяване във
вписания договор за наем също е противопоставимо на новия собственик, тъй като
обвързващото действие обхваща всички разпоредби на вписания акт. Заинтересованите
лица (вкл. приобретателят) имат възможност да се запознаят с вписания договор, в т.
ч. и с клаузата за автоматично удължаване. Дали тя е прилагана или е имало известие
от някоя от страните по наема за прекратяването му е въпрос, който е следвало да се
изследва от ищеца. Още повече, че наетият имот е бил в държане на ответника –
наемател към датата на прехвърлителната сделка между наемодателя и ищеца.
Поради несъвпадане на изводите на двете инстанции, обжалваното решение
следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго, с което искът да се
отхвърли.
С оглед изхода от спора и отправеното искане, в полза на ответника следва да бъдат
присъдени разноски за настоящата инстанция в размер на по 100 лв. юрисконсултско
4
възнаграждение, определено в минимален размер при съобразяване на фактическата и
правна сложност и извършените от юрисконсулта действия, на основание чл. 78, ал. 8
ГПК, вр. чл. 25, ал. 1 от Наредбата за заплащане на правната помощ за всяка от двете
инстанции, както и заплатената държавна такса за възиввно обжалване в размер на
187,78 лв.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 227/26.02.2024 г., постановено по гр. д. № 3201/2023 г.
на Русенския районен съд и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ВИВТ“ ООД, ЕИК ******** против „Юнайтед
Тауърс България“ ЕООД, ЕИК ********** иск за предаване държането на следните
недв. имоти: 1. Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част
на петия етаж от пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес:
гр.Р., ул."Н." №* и *. Площи, находящи се на покрива на сградата по т. А и описани в
Приложение № 4 към договор за наем от 01.09.2006г., а именно: Територия 4, с площ
от 10 кв.м., находяща се в североизточната чат на покривното пространство от
гореописаната сграда; Територия 2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част
на покривното пространство от гореописаната сграда и Територия 3, с площ от 10
кв.м., находяща се в югозападната част на покривното пространство на гореописаната
сграда като неоснователен.
ОСЪЖДА „ВИВТ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Р., ул. “П.“, № **, представлявано от управителя Т. В. А. ДА ЗАПЛАТИ на
„Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., бул."Ц. ш.", № *** сумата в размер на 387,78 лв.- разноски пред
двете инстанции.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5