№ 2003
гр. В, 19.12.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – В, IX СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
Сложи за разглеждане докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20223100101938 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:00 часа се явиха:
Ищецът А. Н. М., редовно призован, явява се лично. Представлява се от адв. П. Г.,
редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Ответницата Е. И. Ф. редовно призована, явява се лично, представлява се от адв. В.
Д., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Вещото лице Д. Д. М., редовно призована, депозирала заключение в срок, явява се
лично.
Адв. Г.: Считам, че не са налице пречки по хода на делото. Моля да се даде ход на
делото.
Адв. Д.: Нямам възражения по хода на делото.
Съдът намира, че предвид редовното призоваване на страните не са налице пречки по
хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение вх. №
29918/06.12.2023 г. по допуснатата съдебно – оценителна експертиза и пристъпи към
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Д. Д. М. – 76 г., неосъждана, българка, български гражданин, без родство и дела със
страните по спора. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК. Поддържа
представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – оценителна експертиза.
1
Адв. Г.: Нямам въпроси към вещото лице.
Адв. Д.: Моля да ми бъде дадена възможност да изразя становище по изготвената
експертиза от вещото лице М.. Правя принципно възражение. Според мен заключението на
вещото лице следва да се третира и да бъде ценено само с оглед на определената пазарна
цена на имотите, а по отношение на стойността и размера на запазената и разполагаемата
част, този въпрос е правен и по същество. Затова въпросите които ще задам ще бъдат само
във връзка с дадената оценка на имотите.
На въпроси на адв. Д.:
1/. При определяне на пазарната оценка на всеки един от имотите използвали ли сте
цени на реални продажби?
2/. Офертните цени, които сте предоставили към всеки един от имотите към коя година
са?
3/. Цената която сте представили като офертна цена на последната страница от
заключението, а именно за 2-стаен апартамент в **** – 81 000 EUR, това е цена, която е
дадена към момента. Можете ли да кажете кои от цените са към 2021 г. публикувани като
офертни и кои не?
4/. Направи ми впечатление, че цените които се получават на квадратен метър за
имотите които сте ползвали за сравнителни образци, конкретно за имота, който се намира на
ул. „Н.Г.“ са съществено намалени с близо 1000 EUR в съотношение на определената от Вас
пазарна цена на този имот, докато при имота който се намира на ул. „****“ няма такова
съществено намаление на квадратен метър. От къде произлиза тази разлика? Напр.: На стр.
14 от заключението цените които се получават за апартамент който е 36 кв. м. по отношение
на имота който е посочен с цена 64 800 евро се получава 1800 евро на кв.м., а жилището на
Н.Г. е с площ 38 кв.м., почти същото, а цената която се предлага е в размер на 1250 EUR на
кв.м. Тази голяма разлика в цената на кв.м. от къде идва в посока намаляване?
5/. По отношение на офертата, която сте използвали на последната страница от
заключението за 2-стаен апартамент в **** сте посочили цена в размер на 89 900 EUR, като
цената която се получава на кв.м е 1450 EUR, а цената която сте дали за апартамента на ул.
„****“ е 2034 EUR на кв.м. От къде идва разликата в цената на кв.м. при положение, че и
двата апартамента се намират в ****?
Вещото лице М.: При определяне на пазарната оценка на всеки един от имотите не съм
използвала цени на реални продажби. Използвала съм само офертни цени, редуцирани с
различни проценти. Офертните цени които съм предоставила към всеки един от имотите са
към 2021 г. Те са съотносими като оферта за 2021 г. Има някой имоти които продължават да
стоят с офертните си цени. Това което съм представила е към 2021 г. Ако има имот който е
останал от 2021 г. и офертата продължава да стои от 2021 г. до 2023 г., тогава цената
продължава да стои. Това е имота който се строи. Той се продава на груб строеж.
Представила съм този имот с такава цел. Имотът се продава на груб строеж, а нашите имоти
са завършени и са използваеми. Твърдя, че останалите цени са офертни цени, които са взети
2
от сайта на агенциите „VIRGIN“ и „БУЛ ИМОТ“. Критериите по които съм търсила подобни
имоти са квадратурата на оценяваният имот и най - близкото местоположение на имота.
Понякога агенциите си препращат една на друга оферти с леки корекции в посока цените
нагоре. Стойността на кв.м. се получава след като съм постигнала и изчислила
предполагаемата пазарна стойност на съответните имоти и тъй като квадратурата е
различна, площта е различна и затова се получи различна единична стойност. Още повече,
че местоположението е различно. Голямата разлика в цената на кв.м. между отделните
имоти идва от конструкцията, от самата сграда в която се намира съответния обект. За
съжаление в тези блокове където се намира обекта на ул. „Н.Г.“ 45 не намерих офертни
стойности, поради което съм използвала такива в съседни сгради, но с различна
конструкция, като има значение и датата на изграждане. И двете сгради са старо
строителство, но обекта който се намира на ул. „Н.Г.“ 45 е някъде от 1965г. и
строителството е съвсем друго. Строителството е масивно и там стоманено – бетонни
елементи няма, докато новите сгради от 2002 г. са с друга конструкция. Тук единичната
цена е по-ниска, т.е по – ниска е цената с доста повече евро, защото старото строителство
само на тухла е по- неустойчиво, отколкото новото строителство със стоманено бетонна
конструкция. Тук разликата в цената и на двата апартамента в **** се дължи отново на
местоположението. В случая **** е едно общо название, но конкретно за обекта съм
търсила оферти в съседните улици. На стр. 10 от заключението съм посочила една таблица, в
която е определена пазарната стойност на обекта по метода на пазарните аналози.
Използвани са три от най – подходящите оферти от тези които съм намерила и съм посочила
на последната страница от заключението. Съответните корекционни коефициенти съм
постигнала по критерий. Апартамента на ул. „****“ се намира точно срещу „****“, т.е бул.
„****“, срещу плувният комплекс и има изключително приятна панорама. Посетих на място
имота и видях, че има приятна панорама.
Адв. Д.: Нямам други въпроси към вещото лице.
Адв. Д.: Оспорвам заключението на вещото лице. Заключението за мен е необосновано.
Вещото лице формално е подбрало офертни цени и не е изготвило анализ, какъвто следва да
бъде направен във всяка една експертиза, включително да направи и проверка в различни
Агенции за недвижими имоти и избрани от съответното вещо лице за реално сключени
сделки. Аз разполагам с реални сделки, и включително сключени с банков кредит на цени,
които са много по-ниски, визирам жилището което се намира на ул. „****“ от тази която е
определило от вещото лице. Сделките са изповядани през 2021г. Цените, които е дало
вещото лице към момента са завишени цени спрямо цените които са към 2021г. За мен е
факт, че от 2021г. насам има завишение на цените на имотите, но това не са справедливи
пазарни цени на този имот към 2021г. Отделно от това в сайтовете за недвижими имоти са
публикувани анализи, които не са използвани от вещото лице които са дадени за средни
цени на пазарни имоти във В, не за конкретни жилища за конкретни райони, които също се
разминават с посочените от вещото лице. Моля да допуснете повторна експертиза като
вещото лице да даде заключение за пазарната стойност на двете жилища, включително като
3
представи снимки от панорамата която твърди, че има жилището на ул. „****“, като при
определяне на пазарната стойност да вземе предвид оферти към 2021г., които да бъдат
представени към заключението по начин, по който да може да бъде установена годината на
представяне и реално извършени сделки. Поемам ангажимент да посоча идентификатор на
имотите за такива сделки, които то да провери в Службата по Вписванията. Представям
обобщен анализ на платформи за недвижими имоти за средните пазарни и на наемни
цени на кв.м. на имотите в гр. В, които вещото лице да използва при изготвяне на
експертизата си. Оставям на съда да прецени дали да допусне единична или тройна
експертиза.
Адв. Г.: Считам, че принципно всяка една от страните има право да оспори
заключението, но мотивите, поради които е оспорено настоящото заключение, са абсолютно
несъстоятелни. Считам, че експертизата е абсолютно обоснована и вещото лице много ясно
е посочило защо цените на двата апартамента в **** са различни. В случая е важен не само
района, но и конкретното местоположение. В случая говорим за апартамент, който е
абсолютно до морето. Ако допуснете повторна експертиза се противопоставям да бъдат
използвани сделки, които най- вероятно адвоката на насрещната страна е изповядал и които
не знаем по – каква причина са с по – ниска стойност. Моля вещото лице да използва
собствени анализи и собствени източници, а не да използва анализа на някакви незнайни
платформи за недвижими имоти, които са недопустими писмени доказателства, доколкото за
това се назначават вещи лица. Моля да не приемате представените доказателства от
ответната страна, а камо ли вещото лице да ги използва при изготвяне на заключението си
по експертизата.
Адв. Д.: Имотите, за които ще предоставям информация не са по сделки, изповядани от
мен или от кантората, в която работя. Идентификаторите на тези имоти ги получих при
запитване в Агенция за недвижими имоти с молба. Отделно от това сделките са с банков
кредит.
Съдът намира, че следва да бъде прието заключението на вещото лице по съдебно –
оценителната експертиза, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх. №
29115 29.11.2023 г. на вещото лице М..
ИЗДАВА РКО от бюджета на съда в размер на 500 лева и го връчва на вещото лице.
Съдът намира, че представените като писмени доказателства документи
представляват извадка от Интернет, от сайт за недвижими имоти, в който е направен
някакъв анализ на средни и пазарни цени, което не представлява писмено или електронно
доказателство по смисъла на ГПК, поради което не следва да бъдат приети като
доказателства по делото. С оглед на горното,
ОПРЕДЕЛИ:
4
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното искане на ответната страна за приемане на
писмени доказателства - извадка от Интернет, от сайт за недвижими имоти.
СЪЩИТЕ ДА СЕ ПРИЛОЖАТ КЪМ КОРИЦИТЕ НА ДЕЛОТО.
Съдът намира, че следва да бъде допусната повторна тройна съдебно – оценителна
експертиза, по която вещите лица след запознаване с представените писмени доказателства,
извършване на съответните справки, вкл. извършени самостоятелно от вещите лица справки
в Агенцията по вписванията за сключени реални сделки към края на 2021г. и оглед на място,
вкл. посочване налице ли е морска панорама от имотите, да отговорят на следните задачи на
първоначалната експертиза, а именно:
1 . Каква е пазарната стойност на всеки един от притежаваните от Н.А. М., ЕГН:
********** и Е. Н. М.а, ЕГН: ********** обекти от наследствената маса към момента на
смъртта им, съответно на 22.12.2021г. и 31.12.2021г., т.е. към месец 12.2021г.?
2. Каква е пазарната оценка на наследствената маса като съвкупност
към момента на смъртта на Н.А. М., ЕГН: **********
на 22.12.2021г. и на Е. Н. М.а, ЕГН: ********** към месец 12.2021г. /отделно за двамата/?
5. Каква е пазарната стойност на направеното дарение с Нотариален акт
за дарение на недвижим имот № 108, том 5, per. № 13233, дело № 793 от
2021г. при нотариус Д.В., от Н.А. М.,
ЕГН: ********** и Е. Н. М.а, ЕГН: ********** към
момента на смъртта им съответно на 22.12.2021г. и 31.12.2021г., т.е. към месец 12.2021г.,
като се съобрази частта, която всеки от тях притежава от правото на собственост?
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 1200 лв., вносим от ответната страна в
едноседмичен срок от днес.
Вещите лица ще бъдат определени в закрито съдебно заседание, след внасяне на
депозита.
Адв. Г.: В днешното съдебно заседание не водим допуснатите ни двама души
свидетели. Отказваме се от допуснатият ни втори свидетел. Не успяхме да доведем първия
свидетел поради лични причини. Моля да ни бъде разрешено да го водим в следващото
съдебно заседание.
Адв. Д.: Ние водим допуснатите ни двама души свидетели, единият от които се нуждае
от доказателство, че днес се е явил за разпит в съда. Моля същият да бъде вписан в
протокола от съдебното заседание, който да послужи като доказателство, че се е явил в
днешното съдебно заседание. Държим на едновременен разпит на свидетелите. Моля
разпита на допуснатите ни двама души свидетели да бъде отложено за следващото съдебно
заседание.
Съдът провери самоличността на водения от ответната страна свидетел: М.З. А., ЕГН
********** и констатира, че същата е водена в днешното съдебно заседание за разпит като
5
свидетел.
Съдът намира, че предвид изявленията на страните, че ищецът е в невъзможност да
води допуснатият му свидетел в днешното съдебно заседание, както и изявлението,
направено от процесуалният представител на ответната страна, че държат на едновременен
разпит на свидетелите, следва да отложи разпита на свидетелите за следващо съдебно
заседание, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА разпита на свидетелите за следващото съдебно заседание.
Адв. Г.: Представям доказателства във връзка с издаденото ни съдебно удостоверение.
Е. М.а е болна от първична глаукома с отворен ъгъл. В тази връзка тя се е нуждаела от
лечение, за което не е разполагала със средства. Н. М. има травма на долните крайници. По
информация знам, че е претърпял инцидент с колело. След този инцидент е имал нужда от
лечение и не е можел да се обслужва сам. В случай, че не приемете по делото представените
писмени доказателства моля, същите да бъдат приложени към кориците на делото.
Адв. Д.: Предоставям на съда. Още в предходното съдебно заседание заявих, че
нуждата от издръжка, която е свързана с конкретно заболяване следва да бъде дефинирана
още в исковата молба най - късно до първото съдебно заседание, когато настъпва преклузия.
Никакви нови факти не могат да бъдат твърдени след това.
Съдът намира, че не следва да бъдат приети по делото представените писмени
доказателства. Същите са изискани от страната с цел от тях да бъде извлечена информация и
да бъдат формулирани нови твърдения. Доказателства обаче се изискват в случай, че вече
бъдат наведени релевантни за делото твърдения и за доказване на вече посочени от страната
факти. Към настоящия момент във второ по делото с.з., страните не могат да навеждат нови
твърдения за факти, които са можели да узнаят своевременно /какъвто е настоящият случай/,
съгласно чл. 147 ал. 1 т. 1 от ГПК, поради наличие на преклузията по чл. 146 ал. 3 от ГПК.
Поради това представените в днешното съдебно заседание доказателства се явяват за
доказване на факти, обхванати от преклузията, т.е. извън предмета на доказване, поради
което не следва да бъдат приети по делото и
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищцовата страна да бъдат приети по делото
представените в днешното съдебно заседание писмени доказателства – извадка от здравните
досиета на наследодателите.
СЪЩИТЕ ДА СЕ ПРИЛОЖАТ КЪМ КОРИЦИТЕ НА ДЕЛОТО.
Адв. Д.: На основание издаденото ни писмено удостоверение представям 2 бр.
епикризи на наследодателите на ищеца.
Адв. Г.: Предоставям на съда.
Съдът намира, че представените доказателства във връзка с издаденото съдебно
удостоверение, са относими към предмета на доказване, доколкото установяват причината за
6
престоя в болницата, довел до смъртта на наследодателите, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените от ответната страна в днешното съдебно
заседание преписи на писмени доказателства както следва: Епикриза на лицето Е. Н. М.а
издадена от УМБАЛ „СВ. М.“ ЕАД - В от 16.12.2021 г. – 1л; Епикриза на лицето Н.А. М.
издадена от УМБАЛ „СВ. М.“ ЕАД - В от 16.12.2021 г. – 1 л.
Адв. Г.: Към настоящият момент нямам други искания по доказателствата.
Адв. Д.: Към настоящият момент нямам други искания по доказателствата.
За събиране на допуснатите в предходното и днешното съдебно заседание
доказателства, Съдът намира, че производството по делото следва да бъде отложено за
друга дата и час, поради което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 29.02.2024 г. от 15.30 часа, за
която дата и час страните са уведомени от днешното съдебно заседание.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:30 часа.
Съдия при Окръжен съд – В: _______________________
Секретар: _______________________
7