Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Велинград, 30.07.2021 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД ВЕЛИНГРАД, в публично заседание
на първи юли през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА
ПЕНЧЕВА
Секретар: Донка
Табакова
като разгледа
докладваното от съдия Пенчева гр. д. № 838 по описа за 2020 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявени
са обективно кулативно съединени искове с правна
квалификация чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 2500
лева, представляваща незаплатени наемни вноски по Договор за наем от
24.04.2020г., дължими за месец август 2020г. и чл. 236, ал. 2 ЗЗД за сумата в
размер на 2500 лева-обезщетение за продължено ползване на имотите,
представляващо равностойността на дължимите наемни вноски за срока на ползване
за м. септември 2020г., от „Д. хотелс“ ООД
против Г.К.Г., ведно със законната лихва върху тях от датата на
подаване на исковата молба в съда, до окончателното изплащане на задължението.
Ищецът твърди, че на 24.04.2020г. сключил с
ответника договор за наем на недвижими имоти, по силата на който му предоставил
за временно и възмездно ползване, за срок от дванадесет месеца, апартаменти, находящи се в комплекс „Ялта“, к.к.“Златни
Пясъци“, област Варна, а именно: апартамент 103; апартамент 106; Апартамент 107
и Апартамент 108, разположени на трети жилищен етаж, както и апартамент 412,
находящ се на 6-ти жилищен етаж в същата сграда. На наемателя били предоставени
и два броя паркоместа. В чл. 2, т.1 било договорено
ответникът да заплаща на ищеца ежемесечен наем в размер на по 500 лева за всеки
от тях или сума в общ размер на 2500 лева дължими от 1-во до 7-мо число за
всеки календарен месец. Сочи, че съгласно чл. 6, т.3 от Договора, в случай на
забавяне до 10 дни след крайния срок за плащане на наемната цена,
облигационната връзка между страните се счита за автоматично прекратена.
Твърди
се, че последното плащане от наемателя е било през месец юни 2020 г. С оглед
настъпване на договорните предпоставки инкорпорирани в чл. 6, т.3 от същия, а
именно липсата на престация на наемна вноска за месец август 2020г., след
изтичане на десет дневния срок, последващ падежната дата, посочена в договора,
е настъпило предсрочно „автоматично“ прекратяване на договор за наем.
Независимо от това, държането на процесиите имоти е продължило до края на м.
септември 2020г.
Излага, че с нормата на чл. 236 ал.1 ЗЗД,
законодателят е въвел възможност за продължаване на облигационната връзка по
договор за наем след изтичането на срока за който е сключен, която обаче не била
приложима, при прекратяване на договора за наем по друга причина - разваляне или предсрочно
прекратяване. В тези случаи, ако държането на наетата вещ продължи със
съгласието на бившия наемодател, то това държане можело да се основава или на
нова облигационна връзка (възмездна или безвъзмездна) или да е без основание.
Ако обаче, държането на вещта продължи въпреки противопоставянето на бившия
наемодател, то в този случай било без значение дали действието на договора е
прекратено поради изтичането на срока, разваляне или автоматично прекратяване.
Във всички случаи действието на договора било преустановено и само последиците
от държането били съизмерими със задълженията, поети с наемния договор -
грижата за вещта, необходимите разходи и пр.. Автоматичното прекратяване на
договора, поради неизпълнение на задължение не се приравнявало по отношение на
последиците си на чл.236 ал.1 ЗЗД. Ако след датата на автоматичното
прекратяване на договора, ползването на вещта е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, договорът не се считал за продължен за
неопределен срок. В този случай, държането на наетата вещ било на отпаднало
основание, като последиците се уреждали на плоскостта на чл.236 ал.2 ЗЗД,
С оглед на изложеното прави искане съдът да
постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 2500 лева,
представляващи незаплатени наемни вноски по Договор за наем от 24.04.2020 г.,
дължими за месец август 2020г., в едно със законната лихва върху цялата сума от
датата на подаване на исковата молба в съда, до окончателното изплащане на
задължението и сумата от 2500 лева, представляваща обезщетение за продължено
ползване на наемните имоти, представляващо равностойността на дължимите наемни
вноски за срока на ползване за м. септември 2020г., в едно със законната лихва
върху цялата сума от датата на подавана на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на задължението.
Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответникът, чрез назначения
особен представител адв. Д.К. оспорва исковата претенция и моли да бъде
отхвърлена изцяло.
Излага,
че отдадените под наем имоти били ползвани от ответника до края на месец юли
2020г., за което време наемните вноски били платени. Ответникът не дължал
възнаграждение за месеците август и септември 2020 г., тъй като в процесния
период не ползвал недвижимите имоти. Изрично оспорва заявеното в исковата
молба, че в процесния период наемателя ги е ползвал. Счита, че с неплащането на
наемната вноска за месец август 2020 г. договорът е автоматично прекратен,
съгласно уговореното между страните - чл. 6.3 от Договора. На това основание смята
исковата претенция за неоснователна.
Евентуално, в
случай, че предявеното от ищеца вземане бъде доказано и уважено, на основание чл. 104 от ЗЗД, прави възражение за
прихващане със сумата от 2 500 лв. внесен от наемателя депозит на осн. чл. 2.3, във връзка
с чл. 2.2 от Договора. Този депозит подлежал на връщане, в случай че договорът
бъде прекратен, каквато била настоящата хипотеза. Ищецът не бил върнал внесения
от ответника депозит при прекратяване на договора, поради което, в случай че
неговата претенция се уважи, иска да се извърши прихващане с насрещното вземане
на ответника, което е в размер на 2500 лв.
Съдът като прецени
доводите и възраженията на страните и представените
по делото доказателства поотделно и в съвкупност, прие за установено следното
от фактическа и правна страна:
Не е спорно между
страните, а и от представения по делото Договор
за наем на недвижим имот от 24.04.2020 г., се установява, че между тях е възникнало
валидно облигационно правоотношение, по силата на което ищецът „Д. Хотелс“ ООД се е задължил да предостави за временно и
възмездно ползване, за срок от дванадесет месеца, пет броя апартаменти в
жилищна сграда в комплекс „Ялта“, к.к. „Златни пясъци“, обл. Варна, а именно:
апартамент 103, апартамент 106, апартамент 107, апартамент 108, находящи се на
трети жилищен етаж и апартамент 412, находящ се на шести жилищен етаж, ведно с
два броя паркоместа, срещу месечен наем в размер на 500, 00 лв. /без ДДС/ на
апартамент, или общо 2 500 лв. /без ДДС/ за всички апартаменти. Имотите е
следвало да се ползват от наемателя за живеене и преотдаване под наем на
туристи.
По силата на договора наемодателят
се е задължил да предаде имотите в изправно състояние, съответстващо на
състоянието, в което да изпълняват предназначението си, да не пречи на
наемателя да ги ползва за предназначението, за което са наети и да заплаща
всички данъци и такси за имота, както и месечните такси за интернет и
телевизия, а наемателят да заплаща уговорената наемна цена от 1-во до 7-мо
число на всеки календарен месец, всички консумативни разходи, свързани с обикновеното
ползване на имота /ел. енергия, вода/, да полага грижите на добрия стопанин за имотите
и при ползването им да се съобразява с добрите нрави и спокойствието на
живущите, вътрешния ред на сградата, противопожарните, хигиенните правила и изисквания
на общинските и др. служби. Уговорено е с.
2. 2. от Договора, че за да се гарантира редовното и своевременно плащане на
консумативните и другите разходи, във връзка с ползването на наетите имоти,
наемателят ще депозира у наемодателя сума в размер на 2 500 лв., която да бъде
върната при прекратяване на наемния договор и след уреждане на задълженията на
наемателя, произтичащи от наемните правоотношения. В случай че наемателят не
заплати някои от консумативните разходи в срок или се открият повреди по апартаментите,
наемодателят има право да удържи съответната сума депозита и да върне остатъка.
Уговорено е сумата по депозита да бъде дадена при подписване на договора /т.
2.3/. Плащането на наемната цена е следвало да става брой, за което
наемодателят ще издава разписка.
Страните са постигнали
съгласие също, че договорът може да бъде прекратен едностранно от всяка от тях
с едномесечно предизвестие, отправено до другата страна, преди изтичане на
срока, а също и че същият ще се счита автоматично прекратен в случай на
неплащане до десет дни след крайния срок за плащане на съответната месечна
наемна вноска, както и ако поради непредвидени обстоятелства относно ситуацията
с Ковид 19, по заповед на компетентните държавни органи, дейността на
хотелските комплекси и апартаменти за гости бъде преустановена / т.6.1-6.4 от
Договора/.
Съгласно т.6. 5 при
прекратяване на договора на някое от основанията наемателят се е задължил да
освободи имота незабавно.
По иска с правно
основание чл. 232, ал.2, пр. 1 ЗЗД наемодателят следва да докаже, сключването
на договора за наем, предаването на фактическата власт върху имота на наемателя,
че е осигурил необезпокояваното ползване на имотите за срока на договора, а
наемателят, че е заплащал наемната цена в уговорения в договора срок.
По иска с правно
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД наемодателят следва да докаже, прекратяване на
договора, че след прекратяването му наемателят е продължил да ползва имота, а наемателят,
че е предал обратно фактическата власт или че е платил обезщетение за ползване
на имота.
По релевираното
възражение за прихващане, ответникът наемател следва да докаже плащане на сумата
от 2 500 лв. депозит при сключване на договора за наем.
Както се посочи
по-горе страните не спорят, че на 24.04.2020 г. са сключили договор за наем за
процесните имоти, по силата на който между тях е възникнало наемно
правоотношение.
Наемодателят е изпълнил
задължението си да предаде фактическата власт върху имотите и да осигури
необезпокояваното им ползване от наемателя, което обстоятелство съдът установи
от показанията на свидетелката Донка Иванова Димитрова. Съдът кредитира
показанията на свидетелката, които почиват на преките й, непосредствени
възприятия. Свидетелката е посещавала ежедневно жилищната сграда, в която се
намират наетите помещения в периода от юни до октомври, тъй като е работела
там. Знае, че ответникът е наемател на тези апартаменти. Виждала го е от юли до
септември 2020 г. да настанява в тях наематели. През септември месец ги намерила
отключени и уведомила за това наемодателя. Макар свидетелката да е в трудови
правоотношения с ищеца, това не я прави заинтересовано от изхода на делото лице,
доколкото постановеното от съда решение не би се отразило на трудооправната й връзка с него.
Обстоятелство, че
наемателят е предал фактическата власт на апартаментите на наемодателят и че му
е осигурил спокойното ползване за предназначението, за което са наети, не се
оспорва от ответника, който в отговора на исковата молба изрично заявява, че ги
е ползвал до м. юли и до тогава е заплащал наем.
При сключване на
договора, наемателят е дал на наемодателя депозит в размер на 2 500 лв. При
въведеното от ответника възражение за прихващане с даден на ищаца
депозит при сключване на договора, ищецът не оспори получаването на депозита,
поради съдът намира това обстоятелство за осъществило се.
От страна на ответника,
чиято е доказателствената тежест да установи плащането на месечна наемна цена,
не се представиха доказателства, че е заплащал наем за месец август 2020 г. Съгласно
чл. 2.4. и чл. 3.1 от Договора заплащането на наема е следвало да става ежемесечно
в брой срещу разписка, до седмо число за всеки календарен месец., т.е. за
доказването на това обстоятелство са допустими само писмени доказателства,
каквито ответника не ангажира.
Предвид че при забава
в плащането на наема до десет дни след крайния срок за това, по волята на
страните договорът се счита автоматично прекратен, то облигационна връзка е
съществувала и валидно ги е обвързвала до 17.08.2020 г. и за този период ответникът
дължи наем. Размерът на наема съдът изчисли, на осн. чл. 162 ГПК, на
1 370,97 лв., като раздели дължимата сума от 2 500 лв на броя на дните от месеца и така получената стойност
умножи по броя на дните, за които наемната цена е дължима. До този размер искът
за заплащане на наем за месец август 2020 г. е основателен и следва да се
уважи. За разликата над него до пълния претендиран от 2 500 лв., искът е
неоснователен и следва да се отхвърли, тъй като след 17.08.2020 г. между
страните не съществува наемно правоотношение, на каквото основание ищецът
предявява претенцията си.
Неоснователно е
възражението на ответника, че не дължи наем, понеже през август месец не е
ползвал имотите. Обстоятелството дали наемателят реално е ползвал имота за
срока на договора е правноирелевантно и не го
освобождава от задължението му да заплаща наемната цена, освен ако е налице
невъзможност да го ползва, която се дължи на виновното поведение на
наемодателя, на обективна невъзможност или по волята на страните определени
обстоятелства го освобождават от това задължение. В случая от страна на
ответника не се сочат такива обстоятелства, поради което месечната наемна цена
за месец август 2020 г. за периода до прекратяване на договора е дължима.
За периода след
17.08.2020 г. наемна цена не се дължи, поради отпадане на основанието за
заплащането й.
Съгласно константната
съдебна практика, автоматичното прекратяване на договора, поради неизпълнение
на задължение не се приравнява по отношение на последиците си на чл. 236 ал.1 ЗЗД.
Ако след датата на автоматичното прекратяване на договора, ползването на вещта
е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът не
се счита за продължен за неопределен срок. В този случай, държането на наетата
вещ е на отпаднало основание, като последиците се уреждат на плоскостта на
чл.236 ал.2 ЗЗД, която норма урежда спецификата на неоснователното обогатяване
по отношение на договора за наем с отпаднало действие. След тази дата, ако
наемателят продължи ползването на наетата вещ, той дължи обезщетение. В случая
обаче се претендира обезщетение за ползване на имота за месец септември 2020
г., поради което дори такова да се дължи до края на август, съдът не следва да
се произнася за този период, поради липсващо изрично заявено искане за това.
За основателността на
претенцията за заплащане на обезщетение за ползване на имотите за месец
септември 2020 г., следва да се установи изпълнил ли е задължението си
наемателя по чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД да върне вещта след прекратяване на договора
на 17.08.2020 г. В хипотезата на връщане на недвижима вещ, това означава
предаване обратно на фактическата власт от наемателя на наемодателя или на
упълномощено от него лице. Предаването на фактическата власт на жилищни
помещения се извършва с предаване обратно на техните ключове. Самото освобождаване
на имотите, без за него наемодателя да е уведомен, не презумира връщане на
вещта.
От показанията на
свидетелката Донка Димитрова се установи, че ответникът е продължил да ползва
имотите и през месец септември, т.е. след прекратяване на договора. Не се
доказа от ответника фактическата власт да е предадена надлежно на наемателя
чрез връщане на ключовете от наетите помещения. Ето защо искът по чл. 236, ал.
2 ЗДД е доказан по основание.
Относно размера на дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за неоснователно ползване на процесните апартаменти за периода от
прекратяване на договора за наем до датата на завеждане на исковата молба, последователно
застъпвано както в правната доктрина, така и в съдебната практика е
становището, че обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД следва да бъде
определено съобразно размера на настъпилите от неоснователното ползване на
вещта вреди, които могат да се изразяват както в претърпени загуби, така и в
пропуснати ползи. Във всички случаи обаче размерът на вредите, респ. на
пропуснатите ползи, подлежи на изрично доказване от ищеца /в този смисъл решение
№ 90 от 08.07.2009 г. по т. д. № 3/2009 г. на І т. о.; решение № 68 от
21.04.2009 г. по т. д. № 697/2008 г. на ІІ т. о. и решение № 18 от 05.03.2010
г. по т. д. № 527/2009 г. на І т. о./ Конкретният
размер на обезщетението, което дължи бившия наемател за ползването на вещта обаче
не може да бъде по-нисък от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със
средната пазарна цена, ако ищецът докаже, че в периода когато е бил лишен от
ползване, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем, каквито твърдения,
в случая не са направени. В тази връзка размерът на средния пазарен наем на
ползуваната вещ подлежи на изследване, когато се претендират вреди над
договорения наем по прекратения договор, но това не е необходимо когато
заявената претенция за обезщетение е до размера на получаваната наемна цена,
както е в настоящия случай / в този смисъл са постановените по реда на чл.
290 ГПК решения на различни състави на ВКС, Решение
№ 391/26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2010 г. III
г.о., Решение № 422/21.05.2010 г. по
гр. дело № 981/2009 г. на III г.о.; Решение №
146/01.12.2010 г. пот. Дело № 934/2009 г. на III
т.о.; Решение № 54/11.07.2011 г. по т. дело № 377/2010 г. на III т.о.; Решение №
125/11.09.2013 г. по т.дело № 612/2011 г. на II
т.о. и д./. Ето защо размерът на дължимото обезщетение за неоснователното
ползване на имотите след прекратяване на договора за наем за месец септември е
2 500 лв., възлизащо на наемната цена на имотите и претенцията за месец
септември 2020 г. за основателна.
С оглед изводите на съда за основателност на предявените
искове, следва да се обсъди основателно ли възражението за прихващане,
направено от ответника.
Съгласно чл. 103,
ал. 1 ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи, всяко едно от тях, ако вземането му е
изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си. Съдебна компенсация е допустима и с
неизискуеми и ликвидни вземания, тъй като с влизане в сила на съдебното
решение, тяхната изискуемост и ликвидност ще се установи със сила на присъдено
нещо. Прихващането на вземането на
ответника със спорното вземане е процесуално действие на защита срещу
предявения иск.
Ответникът основава възражението си за прихващане на дадена
при сключване на договора за наем сума в размер на 2 500 депозит по
него. Както се посочи по-горе, съдът
счита за установено обстоятелството, че наемодателят е изпълнил задължението си
да даде договорената сума депозит, което не е оспорено от ищеца. Освен това
житейски логично е преди да предостави фактическата власт върху имотите, на
лице с което не се твърди да е в трайни търговски отношения, е наемодателят да
си гарантира евентуалните последици от неизпълнение на задълженията по договора
за наем, чрез получаване предварително на определена парична сума от, което е
обичайна практика не само между търговци, но и между гражданскоправни
субекти. Ето защо съдът приема, че ответникът има вземане срещу ищеца по даден
от него депозит от 2 500 лв. при сключване на договора за наем. С оглед на
гореизложеното, ищецът дължи връщане на депозита от 2 500 лв., доколкото
не се твърди от него, че с тази сума е извършено погасяване на неизпълнени задължения
от ответника произтичащи от наемното
правоотношение.
С оглед обстоятелството, че задълженията на ответника са еднородни,
общият им размер надхвърля размера на вземането му към ищеца, с което иска да
се извърши прихващане и не е достатъчно да ги погаси изцяло, че задълженията са
възникнали по различно време /първо задължението за заплащане на наемната цена,
а впоследствие за обезщетени за ползване на имотите/, че са различни по размер и
че ответникът не е заявил изрично, с кое от тях да се извърши прихващане, съдът
счита, че на осн. чл. 76, ал.1, изр. 2 ЗЗД, прихващане следва извърши със
задължението за заплащане на обезщетение за ползване на имота след прекратяване
на договора за наем, за месец септември 2020 г., защото то се явява най-обременителното
за длъжника. Предвид че размерът на активното и на пасивното вземане е еднакъв,
искът с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на обезщетение от 2 500 лв. за ползване на имота след прекратяване
на Договор за наем от 24.04.2020 г. за месец септември 2020 г., следва да се
отхвърли, като погасен чрез прихващане.
Претенцията за заплащане на лихва за забава върху претендираните суми по двата обективно
съединени иска от датата на подаване на исковата молба, до окончателното им
заплащане е акцесорна и обусловена от основателността
на главните вземанията по тях. Предвид че съдът отхвърли вземаното с правно
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, като погасено чрез прихващане, претенцията за
заплащане на лихва по него е неоснователна.
Претенцията за заплащане на лихва за вземането по иска с
правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е основателна и същата следва да се
присъди върху уважената част от иска.
С оглед изхода на
спора на ищеца се дължат разноски съразмерно уважената част от исковите
претенции, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, които следва да се възложат в тежест на
ответника. Ответникът не претендира разноски.
Претенцията е заявена своевременно, в хода на устните
състезания. Представени са доказателства за заплащане на разноски в размер на
600,00 лв. за процесуално представителство, общо 200,00 лв. държавна такса по
двата обективно съединени иска и 580,00 лв. разноски за особен представител.
В договора за правна защита и съдействие не е разграничен
размерът на дължимото адвокатска възнаграждение за всяка от исковите претенции,
затова съдът приема, че същото е се дължи по равно за всеки иск или по 300,00
лв.
Предвид че искът с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД е
отхвърлен за него на ищеца не се дължат разноски за държавна такса, процесуално
представителство и за особен представител.
На ищеца са дължат разноски по иска с правно основание чл.
232, ал.2, пр. 1 ЗЗД, съразмерно уважената част. По този иск държавната такса е
в размер на 100,00 лв., разноските за особен представител 290,00 лв., а за
процесуално представителство в размер на 300,00 лв., или общо 690,00 лв. Искът
е уважен за сумата от 1 370,97 лв., поради което на ищецът се дължат
разноски в размер на общо 378, 39 лв.
По
изложените съображения, настоящият състав на Районен съд Велинград:
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА, на основание чл. 232,
ал.2, пр. 1 ЗЗД, Г.К.Г., ЕГН: **********, с адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ
на „Д. Хотелс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, бул. „Съборни“ № 11 сумата в размер на
1 370,97 лв. /хиляда триста и седемдесет лева и 97 ст./, представляваща
незаплатена наемна цена за месец август 2020 г. по Договор за наем на недвижим
имот от24.04.2020 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над тази
сума, до пълния претендиран размер от 2 500 лв.
ОСЪЖДА, на осн.
чл. 86, ал. 1 ЗЗД, Г.К.Г., ЕГН: **********, с адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ на
„Д. Хотелс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление гр. Варна, бул. „Съборни“ № 11, законна лихва върху сумата от 1 370,97
лв. /хиляда триста и седемдесет лева и 97 ст./, от датата
на подаване на исковата молба-15.10.2020 г., до окончателното плащане.
ОТХВЪРЛЯ иска правно основание чл.
236, ал.2 ЗЗД на „Д. Хотелс“ ООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Съборни“ № 11 против Г.К.Г.,
ЕГН: **********, с адрес ***, за заплащане на обезщетение за ползване на недвижими имоти-апартаменти, находящи се в жилищна сграда в комплекс „Алта“ к.к. „Златни пясъци“, обл. Варна, в
размер на 2 500 лв. /две хиляди и петстотин лева/ КАТО ПОГАСЕН ЧРЕЗ
ПРИХВАЩАНЕ.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, Г.К.Г., ЕГН: **********,
с адрес ***, да заплати на „Д. Хотелс“
ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул.
„Съборни“ № 11, разноски по гр. д. 838/2020 г. по описа на Районен съд
Велинград, в размер на 378,39 лв. /триста седемдесет и осем лева и 39
ст./.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред
Окръжен съд Пазарджик.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Иванка Пенчева