РЕШЕНИЕ
№ 40
гр. Габрово, 14.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ III, в публично заседание на
двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Ива Димова
Симона Миланези
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Ива Димова Въззивно гражданско дело №
20214200500425 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 165 от 30.09.2021 г. по гр. д. № 183 по описа за 2021 г. на Районен съд –
град Севлиево, съдът е отхвърлил предявеният от АР. ИВ. АНГ., с ЕГН **********, от гр.
С., ул. „С.“ № *срещу С. АЛ. АС., с ЕГН **********, от гр. С., ул. „С.“ № *, иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от
02.09.2020 г., за покупко - продажба на недвижим имот - къща от 60 кв.м. с дворното й
място, находящо се в гр. С., ул. „У.“ № *, представляващо по кадастралната карта на гр. С.
поземлен имот с кадастрален идентификатор **, с площ от 133 кв. м., при съседи: ***, ***,
*** и ***, срещу продажна цена от 13 000,00 лева, като неоснователен. Осъдил е на
основание АР. ИВ. АНГ. да заплати на С. АЛ. АС. разноските по делото.
Въззивна жалба против решението е постъпила от АР. ИВ. АНГ., чрез адв. Св. К..
Счита постановеното решение за неправилно, тъй като същото противоречи на закона,
постановено е при съществено нарушаване на процесуалните правила и непълнота на
доказателствата и е необосновано. Твърди, че между страните има сключен писмен
предварителен договор от 02.09.2020 г., с който ответницата продава на ищеца свой
собствен недвижим имот – къща от 60,00 кв.м., с дворното й място в гр. С., ул. „У.“ № *, за
който не е спорно по делото, че представлява по кадастралната карта на гр. С. поземлен
имот с кадастрален идентификатор *** с площ от 133 кв.м., при съседи: ***., ***, *** и ***
за сумата от 13 000,00 лв., която продавачът е получил напълно и в брой от купувача до
1
подписване на договора. Владението на имота е предадено на купувача още същия ден.
Изрично в договора е посочено, че продавачът ще снабди купувача с нотариален акт и за
прилежащото дворно място, като това ще стане след узаконяването му, т.е след снабдяване
на продавача с нотариален акт, което е станало с Нотариален акт за собственост № 83, т. 8,
д. № 1408/23.11.2020 г. на СВ – Севлиево. Предвид това обстоятелство, собствеността не е
прехвърлена на купувача по нотариален ред. Счита, че са налице основанията по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД да бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот.
Счита, че посочените обстоятелства са се установили и от разпита на свидетелите св.
Н.С.и св. Г.. Счита възраженията на ответницата, че имотът не съществува за неоснователни,
както и възражението, че имотът е общинска собственост.
Счита, че съществено е нарушено задължението по чл. 146, ал. 2 от ГПК и при
непълнота на доказателствата е прието, че сградата предмет на договора не съществува.
Съдът се е позовал на издадено от Община Севлиево удостоверение, което не е обсъдил
заедно с показанията на свидетелите и при неизясненост на въпроса дали сградата е изцяло
съборена или отремонтирана /сменена покривна конструкция/ е постановил своето решение .
Твърди, че съдът неправилно е приложил чл. 20 от ЗЗД относно прилежащото дворно
място, за което при сключване на договора продавачът не е разполагал с нотариален акт,
поради което страните са се уговорили, че същото ще се ползва, като собствеността върху
него също ще се прехвърли на купувача след узаконяване с нотариален акт за собственост.
Причината била съмнение дали терена не е общинска собственост.
Счита, че дори да се приема, че теренът не е бил предмет на договора, то съгласно чл.
66, ал. 2 от ЗС правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине,
освен ако в акта за учредяване е предвидено друго. В тези случаи носителят на правото на
строеж може да възстанови разрушената сграда. При възстановяването на разрушената
сграда новата постройка следва да бъде със същата площ и обем като предишната. Направил
е доказателствени искания във връзка с твърденията. Моли да се отмени решението.
С определение № 574 от 04.11.2021 г. по настоящото дело, въззивният състав е
оставил без движение исковата молба. С молба, в указания срок, АР. ИВ. АНГ. чрез
процесуалния си представител е посочил, че собствеността на сградата произтича от чл. 92
от ЗС и се счита за собственост на собственика на земята. При сключването на
предварителния договор от 02.09.2020 г., ответницата не е разполагала с нотариален акт за
собственост на земята, с който се е снабдила на 22.11.2020 г. и затова в договора е посочено,
че освен сградата, предмет на сделката ще бъде и дворното място след неговото
узаконяване, т.е снабдяване на продавача с нотариален акт за собственост. Собственикът на
земята е собственик на всичко, което е построено в нея. Въпросната сграда и прилежащото
дворно място са съществували при сключването на договора, при подаване на исковата
молба и към настоящия момент, което може да се установи с поисканата съдебно-техническа
експертиза. Конкретизира се предмета на предварителния договор, чието обявяване за
окончателен се иска, както следва: Поземлен имот с кадастрален идентификатор *** по
2
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Севлиево, с административен адрес –
гр. С., ул. „У.“ № *, с площ по кадастрална карта то 133 кв.м., при съседи: ***; ***; *** и
***, заедно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с идентификатор *** със
застроена площ 63 кв.м.
Постъпил е отговор на въззивната жалба от ответника по нея, чрез пълномощника му
адв. Н. Н.-Г.. Взема становище, че предмет на сделката е само и единствено сградата,
описана в предмета на договора. Поземленият имот не е бил предмет на предварителния
договор, а и С. АЛ. АС. към онзи момент /момента на подписване на предварителния
договор/ не е разполагала с документ за собственост, т.е все още тя не е била призната за
собственик от нотариуса. От събраните по делото доказателства пред първата инстанция се е
установило, че сградата предмет на предварителния договор е съборена и не съществува,
поради което няма как да бъде предмет на договор за покупко-продажба.
С определение № 618 от 29.11.2021 г., въззивният състав е допуснал изготвянето на
съдебно-техническа експертиза във връзка с направените уточнения с исковата молба и
изясняване на делото от фактическа страна.
От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното:
Пред Севлиевски районен съд е предявен иск от АР. ИВ. АНГ. против С. АЛ. АС..
Ищецът иска да се постанови решение, с което да се обяви за окончателен сключеният
между страните предварителен договор за покупко- продажба на процесния имот. С молба
от 15.11.2021 г., ищецът е конкретизирал предмета на предварителния договор, чието
обявяване за окончателен се иска.
Ответницата оспорва предявения иск, като твърди, че не е в предмета на договора
поземления имот с идентификатор *** Представеният договор има за предмет покупко-
продажбата на жилищната сграда /къща/ на един етаж със застроена площ 60 кв.м.,
находяща се на ул. „У.“ № *в гр. С.. За поземления имот ответницата се е сдобила с
Нотариален акт за собственост № 94, том VІІІ, рег. № 17129, д. № 1032/23.11.2020 г. на
Нотариус Пл. Д.. Взема становище, че така представения договор няма характер на
предварителен договор по смисъла на чл. 19 от ЗЗД.
Доказателствената тежест е разпределена с Определение № 280 от 02.06.2021 г. и
страните, заедно с процесуалните си представители са го приели без възражение /л.75 от
гр.д. № 183/2021 по описа на СРС/. По делото са събрани писмени доказателства, за
изясняване на фактическата обстановка.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства. Въз основа на тях,
първоинстанционния съд е постановил своя акт, с който е приел, че предявеният иск е с
правна квалификация по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване на предварителен договор за
окончателен. Като е приложил чл. 20 от ЗЗД, съдът е приел, че следва да се приеме, че с
предварителния договор за покупко- продажба на имота от 02.09.2020 г., страните са искали
да сключат такъв договор само относно сграда с идентификатор ***, с площ от 63 кв.м,
3
жилищна сграда – еднофамилна, при продажна цена от 13 000,00 лв. за тази сграда. Същата
е разрушена – погинала, след сключването на договора, поради което предметът на сделката
е станал невъзможен за изпълнение. Посочването в отделна точка, че при узаконяването на
имота купувачът ще има право да се снабди с нотариален акт и за прилежащото дворна
място, няма съдържание на задължение по договора за покупко-продажба. Липсва и
посочване на цена на дворното място, поради което в конкретния случай по отношение на
дворното място е приложена разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД. Приел е, че от договора не
следва извода, че процесния предварителен договор е правото на ползване на дворното
място надхвърлящо посочения обем.
За изясняване на делото от фактическа страна, въззивния състав е оставил без
движение исковата молба и след направените уточнения е назначил изготвянето на съдебно-
техническа експертиза. От заключението на вещото лице се установява, че
местоположението на новата жилищна сграда съответства на старата. И двете се намират в
поземлен имот с идентификатор *** с площ от 324 кв.м. По конфигурация двете сгради –
нова и стара се различават. Старата жилищна сграда е била първоначално с площ около 32
кв.м. и заедно с пристройката към нея от около 28 кв.м., общата площ на старата сграда към
2020 г. е била около 60 кв.м. Тя е имала „Г-образна“ форма. Новата жилищна сграда е с
правоъгълна форма и с площ от 72 кв.м. Старата жилищна сграда не е била премахната
изцяло. Голяма част от оградните и преградните стени с височина 2,10 м, заедно с основите
под тях са запазени. Изпълнен е стоманобетонов пояс за укрепване на старите стени, над
който е направен надзид от два реда тухли и напълно нов дървен покрив, покрит с керемиди.
На скица, Приложение 2, е посочена със зелен цвят най-старата сграда, с червен цвят е
посочена пристройката, която е съществувала към датата на съставяне договора от
02.09.2020 г., а със син контур е очертана новата съществуваща на място жилищна сграда.
Имотът описан в предварителния договор за покупко-продажба на имота от 02.09.2020 г.,
представлява жилищна сграда на ул. „У.“ № **в гр. С. със застроена площ от 60 кв.м., с
ползване на прилежащото дворно място около 350 кв.м. Този имот представлява ПИ с
идентификатор *** по КК на гр. С.. Имотът записан в нотариален акт № 94,т. VІІІ, рег. №
17129, д. № 1032/23.11.2020 г. на Нотариус Пл. Д.с район на действие РС- Севлиево, както и
този в уточняващата молба от 15.11.2021 г., представляват ПИ с идентификатор *** с площ
133 кв.м. Този имот не съответства на имота, описан в предварителния договор за покупко-
продажба на недвижимия имот от 02.09.2020 г.
В съдебно заседание вещото лице допълва, че има грешка в констативния акт и
скицата на Общината, тъй като и в имот 335 има незаконна сграда. В разписния лист няма
посочен собственик на имота. И двата имота са общински - № 41 и № 335. Още от 1998 г.
съществува, но няма данни за собственост /л.31 от делото/. Актуалното състояние е отразено
на л. 34, на приложение № 4, като сградата е заснета към м. Юни 2021 г. От старата сграда
има навсякъде, челната фасада е със стара мазилка. Старата сграда има надзид, който
обикаля цялата сграда, видимо с нови тухли. Отпред е била старата къща, посочена в син
цвят, пристройката в червен цвят, цялата сграда е била Г-образна, а сега е правоъгълна. Има
4
нови стени. С оглед обема на извършените работи и вида, може да се каже, че е ремонт на
старата сграда. Не е напълно нова сграда, защото са ползвани голяма част от строителните
работи от преди това. Това е ремонт, преустройство и пристройка на съществуваща сграда.
Строителни книжа за този ремонт няма, а трябва да има, защото по ЗУТ се изисква.
Габровски окръжен съд, след като обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, и в
съответствие с правомощията си, регламентирани в чл. 269 ГПК, намира следното:
Въззивната жалба е допустима - подадена е в законоустановения срок, от страна в
процеса, имаща право и интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението,
а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от
посоченото в жалбата.
Пред Севлиевски районен съд е предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
От събраните по делото доказателства се е установило, че между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.09.2020 г. В него
страните са се договорили продавачката А. да продаде на купувача А. следния свой собствен
недвижим имот: жилищна сграда /къща/ на един етаж със застроена площ 60 кв.м. състояща
се от две стаи, антре, коридор, баня-тоалетна и таван, находяща се на адрес гр. С., ул. „У.“
№ *, при граници: улица, С.Д.№ *и А. М. № *,ползване на прилежащото дворно място около
350 кв.м. за сумата 13 000,00 лв., която сума продавачката е получила напълно и в брой от
купувача. Страните са се уговорили, че при узаконяване на имота, купувачът ще има право
да се снабди с нотариален акт и за прилежащото дворно място.
С констативен нотариален акт за собственост № 94, т. VІІІ, рег. № 17129, д. № 1032
от 23.11.2020 г. на Нотариус Пл. Д., с район на действие РС- Севлиево, С. АЛ. АС. е
призната за собственик на Поземлен имот с кадастрален идентификатор *** по КККР на гр.
С., с административен адрес на имота: гр. С., ул. „У.“ *, с площ 133,00 кв.м., при съседи:
имоти с кадастрални идентификатори ***, ***, *** и ***.
От заключението на вещото лице се установи, че имотът описан в нотариален акт №
94 не съответства на имота описан в предварителния договор. Описаният имот в
предварителния договор от 02.09.2020 г. е с идентификатор ***, с прилежащо дворно място
от 350 кв.м. и застроена площ от 60 кв.м. В нотариалния акт този имот се явява граница, на
описания в нотариалния акт и предварителния договор – имот с идентификатор ***. Също
така следва да се отбележи, че двата имота – имот с идентификатор *** и имот с
идентификатор са *** са общинска собственост. Елемент от фактическия състав на
предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е продавачът по предварителния договор да е
собственик на процесния имот, предмет на сделката. От събраните по делото доказателства
се установява, че продавачът по предварителния договор е прехвърлил имот, на който не е
собственик. Поради факта, че ответницата не е собственик на имота, то ищецът не би могъл
да го придобие и последващото прехвърляне на имота няма вещно прехвърлително
действие.
От тук и правната невъзможност на предмета на договора тъй като за неговото
възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.
Съгласно чл. 363 от ГПК, съдът следва служебно (и без да са направени възражения и
доводи от страна на ответника) да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне по
нотариален ред на собствеността върху недвижимия имот, който е предмет на
предварителния договор, чието обявяване за окончателен е поискал ищецът /Решение № 172
от 04.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3960/2018, І. Г.о./.
По изложените съображения предявения иск следва да бъде отхвърлен като извода на
5
настоящата инстанция съвпада с този на първоинстанционния съд, макар и по други
съображения.
С оглед цитирания правен извод, останалите възражения във въззивната жалба се
явяват второстепенни и подробният им анализ не би довел до промяна на вече възприетата
позиция на въззивния състав, поради което и тяхната отделна преценка не е необходима.
По отношение на разноските.
С оглед неоснователността на въззивната жалба, разноски не се дължат на въззивния
жалбоподател. На ответната страна по жалбата се дължат разноски, съобразно представения
списък за разноски по чл. 80 от ГПК и договора за правна защита и съдействие в размер на
600,00 лв., които са заплатени в брой.
Водим от горното, Габровски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 165 от 30.09.2021 г. по гр. д. № 183 по описа за 2021 г.
на Районен съд – гр. Севлиево.
ОСЪЖДА АР. ИВ. АНГ., с ЕГН **********, от гр. С., ул. „С.“ № *да заплати на С.
АЛ. АС., с ЕГН **********, от гр. С., ул. „С.“ № *сумата от 600,00 лв. /шестстотин лева/ -
разноски за адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция, на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му
на страните пред ВКС на РБ при наличието на касационните основания по чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6