Р Е Ш Е Н И
Е
гр. София, 06.10.2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното
заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при
секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 6366 по описа за 2018г. на съда и за
да се произнесе взе предвид следното:
Предмет
на производството са осъдителни искове на М.К.К., В.К.Т. и К.К.К.
/правоприемници на починалия в хода на делото ищец К.К.К., действащ като ЕТ „К.К.“/
против Ж.Х.Г., Х.П.Д. и С.П.Д. с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата 66
666.67лв. спрямо всеки ответник, представляваща неустойка чл.15, т.2 от
предварителен договор № 3/03.05.2005г., ведно със законната лихва от подаване
на исковата молба до изплащането.
Твърденията
са за сключен между К.К.К., действащ като ЕТ „К.К.“, и П.И.Д. предварителен
договор № 3/03.05.2005г. за отстъпване право на строеж върху собствен на
последния недвижим имот, а именно частта от имот с пл.№ 157, попадаща изцяло
върху УПИ ХІІ, с площ 84 кв.м. от кв.197, местността „Лозенец-ІІ част“, бул.********по
плана на гр.София, с цел построяване на офис сграда, срещу задължението на
ищеца да построи и прехвърли на учредителя офиси на трети и четвърти етаж от
бъдещата сграда. Между двамата били сключени още два договора-№ 2/03.05.2005г.
за проучване и проектиране във връзка със застрояването на имота и договор от
17.06.2002г. с предмет възлагане защита интересите на възложителя, като
собственик на имота, чрез осъществяване на правни и фактически действия във
връзка със статута на земята, архитектурата и строителството. П.Д. починал на 09.05.2008г. и наследен от ответниците,
които по силата на наследственото правоприемство са станали страна по
договорите и като такива обвързани от предвидените в тях условия. С нотариална
покана, връчена на 04.09.2008г., ответниците едностранно прекратили и трите
договора. Счита това изявление, в частта
за предварителния договор от 03.05.2005г., за отказ от учредяване правото на
строеж и претендира заплащането на уговорената в чл.15 от договора неустойка от
200 000лв. с припадаща се част за всеки един по 66 666.67лв.
В
хода на делото конституираните наследници на ищеца навеждат, че е бил изправна
страна по договора, тъй като предприел действия в изпълнение поетите
задължения, както и взел активно участие и подпомагал наследодателя на
ответниците в различни съдебни производства по отношение имота, но е бил
поставен в невъзможност да ги изпълни поради липса на оказано съдействие именно
от ответниците и дори създаване на пречки. Считат, че поради собствената им недобросъвестност
досежно изпълнението условията на договора не са имали основание да го
прекратят едностранно, поради което и дължат заплащането на уговорената
неустойка.
В
писмения отговор ответниците навеждат на недействителност на договора поради
липса на уговаряне обема на правото на строеж; доводи относно това, че ищецът
не е изправна страна, тъй като не изпълнил действията, за които се задължил;
както и че не са били надлежно поканени да изпълнят задължението по сключване
на окончателния договор. Според чл.5 от договора сключването на окончателен е
следвало да стане в едномесечен срок от датата на надлежно одобряване на
работен устройствен план за имота, което било в задължение на наследодателя на
ищците. Тъй като не се твърди такъв да има, то не е възникнало и задължението
за отстъпване правото на строеж. Наред с това сочат, че имотът е съсобствен с трети лица, които не са дали своето
съгласие за застрояване, а това е необходимо законово условие, както и невъзможност
върху имота да се построи луксозна офис сграда по причина, че главният архитект
на СО отказал предложеното отК.К. изменение на плана поради противоречието му
със ЗУТ и този отказ е потвърден с влязло в сила съдебно решение. С оглед на това считат, че не са неизправна
страна и не дължат заплащането на претендираната неустойка.
В
последното проведено съдебно заседание на 27.10.2020г. противопоставят
възражение за нищожност на клаузата по чл.15, т.2 от договора поради
прекомерност на неустойката.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото,
намира следното:
П.Д.
иК.К., действащ като ЕТ „К.К.“ сключили
предварителен договор № 3/03.05.2005г. по чл.19 ЗЗД, по силата на който първият
/учредител/ се задължил да отстъпи на втория /приемател/ или на изрично
посочено от него трето лице правото на строеж върху собствения си недвижим
имот, а именно частта от имот с пл.№ 157, попадаща изцяло върху УПИ XII с площ 84 кв.м. от кв.197, местността „Лозенец-II част“, бул.********по плана на гр.София, с цел
построяване на луксозна офис сграда по надлежно одобрени строителни книжа и
одобрен работен устройствен план /РУП/. Срещу това приемателят се задължил да
предаде безвъзмездно на учредителя в завършен вид, по надлежно одобрен
архитектурен работен проект и съгласно допълнително описание на довършителните
СМР, приложено и подписано едновременно с нотариалния акт за прехвърляне
правото на строеж, офиси заемащи изцяло третия и четвъртия етаж от сградата,
която ще се построи, при което площта им, заедно с припадащите се идеални части
от общите части на сградата, няма да бъде по-малка от 170 кв.м. със запазване
правото на строеж върху тези обекти.
С
чл.3 и чл.11 от договораК.К. поел задължението да осигури и финансира за своя
сметка вземането на строителна виза, изработването и одобряването на необходимите
устройствени планове и комплексни строителни книжа за строежа на сградата,
както и да осигури проектно-сметната документация, техническия надзор,
строителен надзор и инвестиционен контрол за построяването й, а с чл.5 П.Д.
поел задължението в едномесечен срок от датата на надлежно одобряване на
работен устройствен план за имота и получаване удостоверение за данъчна оценка
на вещното право на строеж, да учреди правото на строеж.
Според
предвиденото в чл.15, т.2 договорът може да бъде прекратен едностранно от
приемателя с писмено уведомяване на учредителя при отказ на последния да учреди
по нотариален ред правото на строеж. В този случай учредителят дължи на
приемателя възстановяване стойността на всички направени разходи, както и
неустойка в размер на 200 000лв.
Не
е спорно между тях да са били сключени и други два договора-№ 2/03.05.2005г. и
от 17.06.2002г. С договор № 2/03.05.2005г. П.Д., като собственик на имот с пл.№
157 от кв.157 по плана на гр.София, местността „Лозенец-IIч.“, с площ 242 кв.м. и с адрес гр.София, бул.*******,
възложил срещу възнаграждение /чл.7/ наК.К., архитект-проектант с проектантска
правоспособност и действащ като ЕТ „К.К.“, да изпълни проучване и проектиране
само върху частта от имота, попадаща изцяло върху УПИ XII в кв.197 с площ
84 кв.м. и лице по бул.Черни връх 11.60м.
изразяващо се в следното: 1. комплексно устройствено планиране на имота,
включващо изготвяне на искане по чл.135, ал.1 ЗУТ с приложена скица-предложение
по ал.2, изготвяне на изменение на регулационния и застроителния план за УПИ XII
и свързаните с него УПИ, изваждане на виза за инвестиционно проучване и
проектиране върху имота; 2. комплексно инвестиционно проектиране включващо
предварителни /прединвестиционни/ обемно-устройствени проучвания и изработване
на комплексен инвестиционен проект за луксозна офис сграда; 3. изготвяне на
комплексни количествени сметки и оформяне на документация за процедура по
определяне на строител; 4. организиране и провеждане на процедура за определяне
на строител; 5. комплексен авторски надзор по реализиране на инвестиционния
проект; 6. инвеститорски контрол по координиране на строителния процес до
неговото завършване; 7. изготвяне на екзекутивни чертежи по всички специалности
и 8. изваждане на разрешение за ползване на построената сграда /чл.1 от
договора/. С другия договор, сключен по-рано на 17.06.2002г., П.Д. възложил, аК.К.
се задължил срещу възнаграждение да осигури „компетентна защита на интереса на
първия, произтичащ от правото на собственост върху посочения по-горе имот целият с площ 242
кв.м.“ чрез посредничество, консултация и подпомагане на възложителя съобразно
своята компетентност с предприемането на правни и фактически действия, изброени
в чл.2, б.“а“ до „г“, всред които проучване и изготвяне на експертни становища
за приемане на регулация за имота с цел обособяването му като самостоятелен
парцел, подлежащ на застрояване при спазване изискванията на ЗУТ, и
консултиране относно възможностите за застрояването му, при избор на строител,
степента, реда и начина на получаване на обезщетение срещу отстъпване право на
строеж върху имота. Част от предмета на тези два договора се припокрива, като
този под № 2/03.05.2005г. има характеристиките на изработка по чл.258 ЗЗД, а
този от 17.06.2002г. на поръчка по чл.280 ЗЗД.
П.Д.
починал на 09.05.2008г. и наследен от ответниците, като негови наследници по
закон. Чрез нотариус отправили доК.К. волеизявление за прекратяване на трите
договора, връчено на 04.09.2008г. /стр.10/. От своя страна последният, с нотариална
покана от 18.09.2008г., връчена на 26.09.2008г. /стр.11-13/, изразил несъгласие
с това волеизявление и заявил, че нямат основание за едностранното прекратяване на
договорите. Посочил, че е изправна страна с предприети действия в тяхно
изпълнение и с позоваване на договора от 17.06.2002г. ги приканил да му окажат
съдействие чрез предоставянето на пълномощни, въз основа на които да извършва
проверки и следи хода на няколко съдебни производства, без които не би могъл да окаже компетентна защита на
интересите им и да изпълни собствените си задължения. Ответниците не се
отзовали на отправената покана, за което е съставен констативен протокол от
нотариус /стр.14/.
От
събраните по делото доказателства се установява, че П.Д., а след смъртта му и
неговите наследници са били страна по няколко съдебни производства свързани с
имота, за който е бил сключен предварителния договор.
Същият се легитимирал като собственик на
основание наследство и възстановяване правото на собственост по ЗВСОНИ вр. ЗТСУ
и др. със съставен НА № 11/2004г., а имотът представлява пл.№ 157 от кв.197,
местността „Лозенец-II част“ по плана на гр.София,
одобрен със Заповед № 549/31.12.1980г., с площ от 242 кв.м., от които 84 кв.м.
попадат в УПИ XII-156 с граници на тази част от
север, изток и юг-имот с пл.№ 156, от запад-улична регулационна линия на
бул.Черни връх и 158 кв.м. отредени за разширяване на бул.Черни връх с граници
на тази част-от север, запад и юг-бул.Черни връх, а от изток-улична
регулационна линия на бул.Черни връх.
Правото му на собственост е било оспорено от трети лица,
във връзка с което са водени гр.д.№ 8562/2004г. на СРС, 45 състав, и гр.д.№
825/2008г. на СРС, 31 състав. Първото дело е образувано по иск на „А.П.“ ООД с
правно основание чл.472 ГПК за прогласяване нищожността на НА № 11/2004г.,
отхвърлен с Решение от 29.11.2006г. на СРС, потвърдено с Решение №
369/18.12.2008г. по в.гр.д.№ 560/2007г. на СГС и влязло в сила на 06.07.2009г.
Второто дело е образувано от П.Д., заместен след смъртта му от ответниците, с
предявен против Столична община, А.Т., Й.И., И. П., В.И., А.К., А.П.“ ООД, Ю.П.
и В.Н.положителен установителен иск по чл.97, ал.1 ГПК /отм./ за право на
собственост върху имота, който е бил уважен с Решение от 02.07.2012г. на СРС,
потвърдено с Решение от 25.01.2018г. по в.гр.д.№ 2428/2016г. на СГС и
последното недопуснато до касационно обжалване с Определение № 108/28.02.2019г.
по гр.д.№ 3524/2018г. на ВКС. По това делоК.К. бил конституиран като трето
лице-помагач по чл.218 ГПК и взел активно участие в производството в защита
правата на ищеца. В това си качество е участвал и в производството по гр.д.№
631/2003г. по описа на СГС, I-14 състав,
образувано по предявен от П.Д. /заместен
от наследниците му/ осъдителен иск по чл.1 ЗОДОВ против Столична община за
обезщетение за имуществени вреди, претърпени вследствие незаконосъобразни
действия и бездействия на нейни длъжностни лица, поради които пропуснали да застроят
имота и да реализират печалба от това. Този иск е отхвърлен с влязло в сила
съдебно решение от 04.04.2011г.
От представените доказателства се установява още, че през
2005г. /17.05.2005г. и 10.10.2005г./К.К. изготвил прединвестиционно
обемно-устройствено проучване за построяване на офис сграда върху имота със
скица-предложение в два варианта /стр.145-151/, в които е посочено, че са
изработени по възлагане на П.Д. по сключения между тях договор № 2/03.05.2005г.
Същите са били внесени от последния, в
качеството му на собственик на имота, в Столична община с искане за изменение
на подробния устройствен план, но и двата варианта са били отхвърлени с
постановен отказ на главния архитект на СО по причина, че противоречат на ЗУТ.
Отказът е обжалван от П.Д., като с решение от 12.12.2008г. постановено по
адм.д.№0447/2006г. по описа на СГС, Административно отделение, IIIБ състав, жалбата
е отхвърлена.
Въз основа тези
фактически обстоятелства съдът обоснова от правна страна следното:
Неустойката е форма на договорна отговорност, която
съгласно чл.92 ЗЗД обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Тя
е акцесорно вземане и възниква, когато не е изпълнено обезпеченото с нея
задължение. При условията на договорна свобода по чл.9 ЗЗД страните определят
за кое задължение и в какъв размер се дължи заплащането на неустойка.
Фактическият състав за пораждане правото на вземане за
неустойка предпоставя валидно сключен договор, уговарянето на неустойка за
определено задължение от този договор и виновно неизпълнение от длъжника на
това задължение. Допълнително изискване
е кредиторът да е изправна страна, т.е. да е изпълнил своето задължение по
договора.
Претенцията за неустойка се основава на сключения между
наследодателите на страните предварителен договор № 3/03.05.2005г. по чл.19 ЗЗД
за право на строеж и строителство в недвижим имот. С него П.Д. поел
задължението да учреди в полза наК.К., действащ като ЕТ „К.К.“, правото на
строеж върху 84 кв.м. от собствения си недвижим имот пл.№ 157 от кв.197, „Лозенец-ІІ
част“, бул.********по плана на гр.София, попадаща изцяло върху УПИ ХІІ, за построяването
на луксозна офис сграда по надлежно одобрени строителни книжа и работен
устройствен план, а последният поел задължението вместо плащане на цена за
правото на строеж да построи със свои средства в полза на собственика обекти
/офиси/ на трети и четвърти етаж от бъдещата сграда, чиято площ /на обектите/
ведно с идеалните части е не по-малка от 170 кв.м.
Възражението на ответната страна за недействителност на предварителния
договор поради това, че не съдържа съществени условия на окончателния по арг.
от чл.19, ал.2 ЗЗД и конкретно не визира обема на правото на строеж, което ще
бъде учредено поради липса на одобрен проект е неоснователно. В договора ясно е
посочено, че се отстъпва право на строеж за част от имота с площ 84 кв.м. с цел
построяването на сграда, от която учредителят ще получи в собственост обекти,
като поетите насрещни престации не са обвързани от изготвен и одобрен към деня
на сключването му проект. По делото не е спорно, но и от самото съдържание на
договора е видно, че такъв проект не е имало, а е поето задължение да се
изготви и одобри и въз основа на него да се индивидуализират обектите в
бъдещата сграда с оглед сключването на окончателен договор.
С клаузата на чл.15, т.2 от предварителния договор е уговорена неустойка в
размер на 200 000лв. при отказ на учредителя да учреди по нотариален ред
правото на строеж, т.е. да сключи окончателен договор. Връченото на
04.09.2008г. писмено изявление на ответниците, като наследници на
съдоговорителя П.Д. след неговата смърт, за едностранно прекратяване на
договора съставлява такъв отказ.
По начало неизпълнението на поето с предварителен договор задължение,
включително и изричен отказ за това, поражда потестативното право на другата
страна да предяви иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за сключването на окончателен. Такъв
иск ищецът е предявил с образувано гр.д.№ 44459/2017г. по описа на СРС, 36
състав, но
с разпореждане от 13.08.2019г., влязло в сила на 03.09.2019г., исковата молба е
върната на основание чл.129, ал.3 ГПК и производството по делото прекратено, поради което възражението за недопустимост на иска за неустойка е
неоснователно.
В чл.5 от договора
за изпълнение задължението за учредяване на суперфицията от собственика на
имота П.Д., респ. наследниците му след неговата смърт, е предвиден срок от един
месец от датата на надлежно одобряване на работен устройствен план за имота и
получаване на удостоверение за данъчна оценка на вещното право на строеж. Изработването
и одобряването на работен устройствен план /РУП/ по чл.113 ЗУТ е било необходимо
за да се измени действащия към този момент ПУП по реда на ЗУТ и в пряка връзка
с възможността за последващо застрояване на имота по начина, за който са се
уговорили страните, а именно за построяване на луксозна офис сграда. Видно от
съдържанието на чл.11 наследодателят на ищците е поел задължението да осигури
за своя сметка изработването и одобряването на необходими устройствени планове,
което включва и работен устройствен план. Следователно изпълнението на
задължението на собственика по чл.5 е поставено в зависимост от изпълнението на
задължението на другата страна по чл.11, т.е. едномесечният срок за отстъпване
правото на строеж започва да тече ако и когато бъде изработен и одобрен РУП.
По делото е установено, че непосредствено след сключване
на договора през 2005г. наследодателят на ищцитеК.К. изготвил скица с
предложение по чл.135, ал.2 ЗУТ за изменение на ПУП, ведно с прединвестиционно
проучване за застрояване на имота с бизнес сграда в два варианта, но нито един
не е бил одобрен с постановен от главния архитект на Столична община отказ,
потвърден с влязло в сила съдебно решение. Не се твърди и няма доказателства да е било
подготвено и внесено ново предложение, въз основа на което да е бил изменен
плана. След като не е изпълнено
условието за одобряване на РУП, а то е било в задължение наК.К. по чл.11 от предварителния
договор, за ответниците не е възникнало задължението за изпълнение насрещното
по чл.5 за учредяване на суперфицията по нотариален ред. Изричният отказ за
това, произтичащ от писменото изявление за прекратяване на договора, не се
дължи на обстоятелства, за които отговарят, а е последица от неизпълнението на
договорно задължение на наследодателя на ищците, поради което не е налице
основание за ангажиране отговорността им за заплащане на неустойката по чл.15,
т.2 от договора.
Доводите на ищцовата страна, че наследодателят им
предприел редица действия в защита интересите на собственика и насочени към
изпълнение на задълженията, обосновани със сключените други два договора са
неоснователни. Договорът от 17.06.2002г., с характеристиките на поръчка по
чл.280 ЗЗД, е сключен значително време преди договор № 3/03.05.2005г. и изпълнението
или неизпълнението на задълженията по него нямат връзка и не рефлектират върху
изпълнението или неизпълнението на задълженията по предварителния по чл.19 ЗЗД.
Освен това договорът за поръчка е прекратен още на 09.05.2008г. със смъртта на П.Д.
на основание чл.287 ЗЗД. Напълно неотносимо към пораждане отговорността на ответниците за неустойка по
чл.92 ЗЗД е участието на наследодателя на ищците като трето лице-помагач по
чл.218 ГПК в съдебните производства свързани с правото на собственост върху
имота. Тук е достатъчно само да се посочи, че е било насочено не само в защита
правата на собственика върху имота, но и в личен интерес, защото от изхода им е
зависела правната възможност за учредяване правото на строеж. Това му поведение
обаче няма отношение към поетото с предварителния договор задължение по чл.11,
от изпълнението на което е зависело изпълнението на ответниците.
Аргументи не могат да се черпят и от другия договор № 2/03.05.2005г.
/именуван за проучване и проектиране/, сключен на една и съща дата с
предварителния. Под формата на изработка по чл.258 ЗЗД с него П.Д. възложил наК.К. да изпълни срещу заплащането
на възнаграждение посочения в договора резултат, който напълно съвпада със
задълженията на последния по предварителния договор и то поети за собствена
сметка. Сключването на договора под № 2 е лишено от смисъл, но това е без
правно значение. Спорното правоотношение е основано на предварителния договор
между страните и релевантно за преценката относно дължимостта на уговорената в
него неустойка са изпълнението или неизпълнението на задълженията по този
договор.
По изложените съображения исковете за неустойка по чл.92 ЗЗД в общ размер на 200 000лв., предявени срещу ответниците в условията на
разделност съобразно припадащата им се част като наследници на П.Д. са
неоснователни и подлежат на отхвърляне.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК
ищците следва да заплатят на ответниците направените по делото разноски от
1000лв. за платено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство.
Водим
от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М.К.К., ЕГН **********, с адрес ***, В.К.Т.,
ЕГН**********, с адрес ***, и К.К.К., ЕГН **********, с адрес *** /правоприемници
на починалия ищец К.К.К./ против Ж.Х.Г., ЕГН **********, Х.П.Д., ЕГН **********,
и С.П.Д., ЕГН **********, тримата с адрес *** и съдебен адрес ***, офис 9,
искове с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата 66 666.67лв. спрямо всеки
ответник, представляваща неустойка чл.15, т.2 от предварителен договор №
3/03.05.2005г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
изплащането.
ОСЪЖДА М.К.К., ЕГН **********, В.К.Т., ЕГН**********, и К.К.К.,
ЕГН **********,***, да заплатят на Ж.Х.Г., ЕГН **********, Х.П.Д., ЕГН **********,
и С.П.Д., ЕГН **********,***, разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК
от 1000лв.
Решението може да се обжалва от страните в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: